2-06-22448/25 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Hagiavalduse asjaolud ning hageja nõue Heikki Olavi Pullinen esitas 25.08.2006 Harju Maakohtule hagi, milles palus kohustada Urmas Michelist, Virve Michelist, Anžela Sobolevat ja Anna Sobolevat vabastama nende valduses olev korter Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x ja andma korteri otsene valdus üle hagejale. Juhul kui kostjad ei ole korteri valdust 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest vabatahtlikult üle andnud, palus hageja rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostjate väljatõstmist Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x asuvast korterist. Samuti palus hageja mõista Urmas Micheliselt välja hüvitise 35 177 krooni eluruumi õigusliku aluseta kasutamise eest. Hagiavalduse kohaselt tagastati Tallinna Linnavalitsuse 03.10.1997 korraldusega nr 3625-k Urve-Helgi Karele õigusvastaselt võõrandatud korter asukohaga Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri ossa nr xxxxxxx. Nimetatud korteriomandit kasutasid üürilepingu alusel kostjad. Heikki Olavi Pullinen omandas nimetatud korteriomandi 07.09.2004 müügilepinguga. Kostjatega sõlmitud lepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 kohaselt üle Heikki Olavi Pullinenile. Heikki Olavi Pullinen esitas 21.07.2005 kostjale Urmas Michelisele üürilepingu lõpetamise teate, milles teatas üürilepingu lõppemisest 2005. aasta oktoobris. 08.05.2006 esitas ta kostjatele nõude eluruumi otsese valduse üleandmiseks, milles selgitas, et kuna vaidlusalune korter anti üle õigustatud subjektile 31.10.1997, kehtis üürileping omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 ja § 121 lg 3 alusel kuni 31.10.2005. Nõude kohaselt ei ole kostjad vaatamata üürilepingu lõppemisele korteri valdust üle andnud. Nõudes palutakse anda korteri valdus üle hiljemalt 15.05.2006. Lepingu ülesütlemisavaldusele ega nõudele eluruumi otsese valduse üleandmiseks kostjad ei vastanud ja jätkasid Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x asuva korteri kasutamist. Hageja leidis, et kostjatega sõlmitud üürilepingu tähtaeg lõppes ORAS § 121 lg 1 ja § 121 lg 3 alusel 31.10.2005 ja kuna ta teatas Urmas Michelisele kirjalikult lepingu lõpetamisest, on üürileping elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 alusel alates 31.10.2005 lõppenud. Üürnik on kohustatud eluruumi üürilepingu lõppemisel andma üle eluruumi valduse. Seega valdavad ja kasutavad kostjad eluruumi alates 01.11.2005 ilma õigusliku aluseta. Kuivõrd üürnik Urmas Michelis koos oma perekonnaliikmetega on ajavahemikus 31.10.2005 kuni 06.10.2006 Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x asuvat korterit kasutanud õigusliku aluseta, on hagejal VÕS §-de 335 ja 1037 alusel õigus nõuda hüvitist omandiõiguse rikkumise eest, mis võrdub nimetatud ajavahemikul alusetult säästetud üürisummaga 35 177 krooni. Vastavalt sel ajal kehtinud turuhindadele oli antud piirkonnas asuva korteri üür 3 500 krooni kuus, kokku nimetatud perioodi eest 39 177 krooni, samas kui kostjad tasusid antud ajavahemikul üüri kokku 4 000 krooni. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud, kuna leidsid, et Heikki Olavi Pullineni poolt saadetud kiri ei ole käsitletav eluruumi üürilepingu ülesütlemise teatena, kuna selles räägitakse võimalusest pikendada üürilepingut. Kostjad soovivad ostueesõigusega nimetatud korterit osta. Kostjad ei ole kunagi keeldunud uue üürilepingu sõlmimisest. Kostjatel oli ES § 33 alusel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ning neile jääb arusaamatuks, millistel mõjuvatel põhjustel soovib hageja üürilepingut lõpetada. Kostjad vaidlesid vastu alusetult säästetud vara hüvitamise nõudele, kuna nad on eelmise omaniku Urve-Helgi Karega üüri suuruses kokku leppinud ja tasuvad üüri vastavalt lepingule. Kostjad ei ole uute üürileandjatega teistsuguses üüris kokku leppinud. Menetluse edasine käik Heikki Olavi Pullinen müüs vaidlusaluse korteriomandi 28.12.2006 Longi OÜ-le ning loovutas müügilepinguga olemasolevad rahalised nõuded kostjate vastu Longi OÜ-le. Harju Maakohus lubas

04.04.2007 määrusega astuda Longi OÜ-l menetlusse hagejana Heikki Olavi Pullineni asemele. Maakohtu otsus ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Otsuse kohaselt ei ole kostjatega sõlmitud üürileping lõppenud. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostjad kasutasid suulise üürilepingu alusel Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x asuvat korterit ajal, s.o 31.10.1997, kui nimetatud korter tagastati Südalinna Kinnisvarahoolduse munitsipaalettevõtte vara üleandmise aktist nähtuvalt Urve-Helgi Karele õigusvastaselt võõrandatud varana. ORAS § 121 lg 1 kohaselt loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Seega kehtis kostjatega sõlmitud üürileping kuni 31.10.2000. ORAS § 121 lg 3 kohaselt pikeneb ORAS § 121 lg-s 1 nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel üürileping viieks aastaks. Üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise üksnes käesolevas paragrahvis sätestatud juhtudel. Vaidluse korral otsustab pikenemise kohus. Kuna üürileandja ei vaidlustanud pärast 31.10.2000 üürilepingu pikenemist, pikenes üürileping kuni 31.10.2005. Seega kuuluvad käesoleva tsiviilasja lahendamisel üürilepingu kehtivuse suhtes rakendamisele ES § 32 sätted. ES § 32 lg 4 kohaselt kohaldatakse ES § 32 sätteid ORAS § 121 lg-s 3 tähendatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et Heikki Olavi Pullinen saatis 21.07.2005 kostjatele kirjaliku üürilepingu lõpetamise teate, millest tulenevalt on üürileping alates 31.10.2005 lõppenud. Kohus asus seisukohale, et Heikki Olavi Pullineni kiri Urmas Michelisele ei ole käsitletav üürilepingu lõpetamise teatena, kuna see ei sisalda kategoorilises vormis tõdemust selle kohta, et üürileping loetakse lõppenuks tähtaja saabumisega ja seda ei pikendata. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Sama seaduse § 71 kohaselt loetakse kindlale isikule tehtud tahteavaldus tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. Kui tahteavalduse sisu muutus asjaolude tõttu, mille esinemise riisikot kannab tahteavalduse saaja, loetakse tahteavaldus tehtuks sellise sisuga, nagu see väljendati. Heikki Olavi Pullineni kirjutatud kirjas on selgesõnaliselt mainitud, et „me peaks sellest rääkima, sest on võimalik ka sinu lepingu pikendamine. Sellisel juhul peame tegema uue kirjaliku lepingu“. Hageja selgitas kohtuistungil, et nimetatud kirja tuleb siiski lugeda üürilepingu lõpetamise teateks, kuna Heikki Olavi Pullinen on soomlane, kes eesti keelt ei valda. Kohtu hinnangul on ebamõistlik eeldada, et kostjatega samas olukorras heas usus tegutsevad isikud saaksid aru, et eesti keeles kirjutav soomlane ei tea tegelikult kirjapandu tähendust. Isegi kui Heikki Olavi Pullineni tahteavalduse sisu oli teistsugune, mida hageja pole tõendanud, ei kanna kostjad tahteavalduse sisu muutumise riisikot. Heikki Olavi Pullinenil oli võimalus lepingu lõpetamise teatis kirjutada ka soome keeles, kuid ta seda ei teinud, võttes endale teadlikult riski, et tema tegelikku tahteavaldust võidakse tõlgendada teisiti. Kuna Heikki Olavi Pullinen pakkus oma kirjas välja uue lepingu sõlmimise, on välistatud lepingu lõpetamise nõue kategoorilises vormis. Teiseks leidis kohus, et kostjad on tegutsenud heas usus ja teadmisega, et neil on õigus vähemalt üürilepingu pikenemisele. ES § 32 lg 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. ES § 33 lg 1 võimaldab üürileandjal teatud tingimustel üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada. Heikki Olavi Pullinen ei ole

kostjate õigust üürilepingu pikenemisele ES § 33 lg 1 alusel kohtus vaidlustanud. Hageja heidab kostjatele ette tegevusetust pärast üürilepingu lõpetamise teatise saamist ja leiab, et kostjad on oma tegevusetusega ise aktsepteerinud üürilepingu lõppemist. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga ja leidis, et Heikki Olavi Pullinen oleks pidanud ise näitama üles suuremat aktiivsust. ES § 32 lg 3 sätestab, et kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamise korral loetakse üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Kohus leidis, et juhul, kui Heikki Olavi Pullinen oleks tegelikult huvitunud, et kostjad Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x asuva korteri vabastaksid, oleks ta seaduses sätestatud piisava aja jooksul selgitanud välja asjaolu, et kostjad ei ole tema nõuet täitnud, ja esitanud nõude korteri valduse üleandmiseks. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kolme kuu jooksul alates 21.07.2005, s. t hiljemalt 21.10.2005 pöördunud kohtusse uue üürilepingu sõlmimise või selle lõpetamise nõudega kostjate vastu. Hageja nõue korteri valduse üleandmiseks on esitatud pärast lepingu tähtaja lõppu ja ei ole käsitletav lepingu lõpetamise teatena. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et hageja ei ole kohaselt teavitanud kostjaid üürilepingu lõpetamisest ega uue üürilepingu sõlmimisest, mistõttu kostjatega sõlmitud üürileping pikenes 31.10.2005 esialgses lepingus näidatud tähtajaks, milleks on vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 viis aastat. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 34 lg 1 kohaselt on valdus seaduslik, kui see põhineb õiguslikul alusel. Kohus leidis, et kostjad valdavad Xxxxxxxas Xxxxxxxxx xx x-x asuvat korterit seaduslikult, millest tulenevalt tuleb hagi eluruumi valduse väljaandmiseks jätta rahuldamata. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse (VÕSRakS) § 12 lg-st 1 tulenevalt kuuluvad üüri suuruse ja väidetava omandiõiguse rikkumise eest hüvitise nõude suhtes rakendamisele võlaõigusseaduse sätted. Kuna kohus jõudis järeldusele, et kostjatega sõlmitud üürileping on kehtiv, ei kuulu hageja nõue hüvitise saamiseks rahuldamisele ei VÕS §-s 1037 ega VÕS §-s 335 tähendatud alustel. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palub apellatsioonkaebuses täielikult tühistada Harju Maakohtu 28.01.2008 otsuse ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus dokumentaalse tõendina ebaõigesti hinnanud Heikki Olavi Pullineni 21.07.2005 kirja ja rikkunud sellega TsMS § 232 lg 1. Kohus rikkus ka TsMS § 251 lg 1, jättes rahuldamata hageja esitatud tunnistaja ülekuulamise taotluse, mis oleks võimaldanud kohtul objektiivsemalt välja selgitada Heikki Olavi Pullineni tegelikku tahet 21.07.2005 kirja saatmisel. Nimetatud menetlusõiguse normide rikkumised on põhjustanud sisuliselt ebaõige kohtuotsuse tegemise. Esimese astme kohus on selleaegse üürileandja Heikki Olavi Pullineni poolt kostja Urmas Michelisele 21.07.2005 kirjalikult saadetud üürilepingu lõpetamise teadet küll tõendina analüüsinud, kuid kohtu hinnangust tõendile järeldub, nagu ei oleks Heikki Olavi Pullinen soovinud luua tähitud kirja saatmisega mingeid õiguslikke tagajärgi. Selline kohtu järeldus ei ole õige. Riigikohus on oma lahendites korduvalt andnud suuniseid, mille kohaselt tehingu tõlgendamisel tuleb välja selgitada poolte tegelik tahe, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud tehingut mõistsid, samuti analüüsides poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (10.11.1999 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-99; 08.03.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-04). Seda on võimalik teha kõigi tõenditega, sealhulgas tunnistajate ütlustega. Eeltoodust tulenevalt palub apellant ringkonnakohtul Heikki Olavi Pullinen

tunnistajana üle kuulata. Hageja väitis, et Heikki Olavi Pullinenil ei oleks olnud vaja saata kostjale kirja, kui ta oleks soovinud senikehtinud üürilepingu pikenemist samadel tingimustel. 21.07.2005 kirja sisu analüüsides ilmneb, et H. O. Pullinen teavitab U. Michelist üürilepingu lõpetamisest („Sa tead, et sinu üürileping Xxxxxxxxx x-x lõpeb oktoobris 2005“) ja teeb ettepaneku alustada läbirääkimisi uue üürilepingu sõlmimise üle. Hageja tugines ka väitele, et kuivõrd üürilepingu järgne üür oli 3,93 korda madalam kõnealuse korteri kohalikust keskmisest üürihinnast, siis oli üürileping üürileandjale ebasoodne ning mõistlikult ei saa eeldada üürileandja tahet samadel tingimustel lepingut pikendada. Esimese astme kohus jättis nimetatud väited tähelepanuta ja ei põhjendanud TsMS § 442 lg 8 kohaselt, miks ta hageja väidetega ei nõustu. Apellatsioonkaebuse kohaselt on esimese astme kohus kaevatava otsuse põhjendavas osas ebaõigesti toonud hageja faktilise väitena esile, et Heikki Olavi Pullinen ei saanud aru 21.07.2005 tahteavalduses kirjapandu tähendusest. Hageja väitis ja on apellandina jätkuvalt seisukohal, et kuivõrd eesti keel ei ole Heikki Olavi Pullineni emakeel, siis oleks tulnud kõnealuse tahteavalduse tõlgendamisel kasutada mitte üksnes grammatilist (keelelist) tõlgendusviisi, vaid lähtuda tahteavalduse tegija tahtest. Apellant ei nõustu maakohtu järeldusega kaevatavas otsuses, et H. O. Pullinen oleks võinud saata üürilepingu lõpetamise teate soome keeles, kuna kostjad ei oska soome keelt, üürilepingu pooled ei olnud kokku leppinud lepinguliste tahteavalduste vahetamises soome keeles ning seetõttu ei oleks soomekeelne üürilepingu lõpetamise teade toonud kaasa õiguslikke tagajärgi. Apellant leiab, et Heikki Olavi Pullineni tahe 21.07.2005 kirja saatmisel oli suunatud kehtiva üürilepingu lõpetamisele, kuigi ta ei välistanud kostjatega uue üürilepingu sõlmimist turutingimustel. Seda kinnitab asjaolu, et H. O. Pullinen pöördus üürilepingu lõpetamisel õigusabi saamiseks advokaadibüroo poole ja esitas üürnikule 08.05.2006 eluruumi valduse väljaandmise nõude. Kui üürnikud eluruumi ei vabastanud, pöördus üürileandja H. O. Pullinen hagiga kohtusse. Pärast üürilepingu tähtaja lõppemist ei ole H. O. Pullinen esitanud kostjatele üüriarveid. Kuna üürileandja oli üürnikele 21.07.2005 kirjalikult teatanud üürilepingu lõpetamisest pärast lepingu tähtaja möödumist 31.10.2005, oleks tulnud hagi rahuldada. Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 334 lg 1, mis kohustab üürnikku pärast üürilepingu lõppemist üüritud asja tagastamiseks. Kohus kohaldas ebaõigesti asjassepuutumatut materiaalõiguse normi ES § 32 lg 3, mis kuulub kohaldamisele juhul, kui üürnik hoiab kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud pakkumusele, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Seejuures tuleb VÕS § 16 lg 1 kohaseks pakkumuseks lugeda üksnes niisugust pakkumust, kus uue üürilepingu tingimused on piisavalt määratletud ja mis väljendab pakkumuse esitaja tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Heikki Olavi Pullinen ei ole teinud kostjatele VÕS § 16 lg 1 kohast pakkumust 21.07.2005 kirjas ega muul ajal. Seetõttu puudus Heikki Olavi Pullinenil kohustus pöörduda kohtusse üürilepingu sõlmimiseks kohustamiseks või lepingu lõpetamiseks. Apellant ei nõustu kaevatava otsuse järeldusega, et kostjatel oli hea usu põhimõttest tulenevalt õigus eeldada üürilepingu pikenemist. Kostjad ise ei tegutsenud heauskselt, kuna nad ei vastanud üürileandja teatele lepingu lõpetamise kohta ega üürileandja esindaja nõudele eluruumi valduse üleandmiseks. Pärast üürilepingu lõpetamise kohta kirjaliku teate saamist peab initsiatiiv uue üürilepingu sõlmimiseks lähtuma üürnikult. Heikki Olavi Pullinen on pöördunud kohtusse seaduses sätestatud hagi aegumise tähtaja jooksul. Riigikohus on korduvalt osundanud, et hagi aegumise tähtaja piires ei ole võimalik kehtestada muid (näiteks hea usu põhimõttest tulenevaid) aegumistähtaegu. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta selle rahuldamata ja kaevatava

kohtuotsuse muutmata. Kostjad paluvad jätta kohtukulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud apellandi esindaja seisukoha kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, Harju Maakohtu otsus tuleb tühistada tõendite ebaõige hindamise tõttu ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hagi aluseks oli asjaolu, et pooltevaheline üürileping on lõppenud, millest tulenevalt on üürileandjal õigus nõuda lepingueseme tagastamist ja omandi rikkumisest tulenevat rahalist hüvitist. Hageja nõue tugines üürileandja Heikki Olavi Pullineni poolt üürnikule Urmas Michelisele esitatud üürilepingu lõpetamise teatele ning avaldatud soovile saada eluruum lepingu tähtaja möödumisel oma valdusse. Seega tuli kohtul tuvastada, kas pooltevaheline üürileping on tähtaja möödumisel lõppenud. Maakohus asus seisukohale, et Heikki Olavi Pullineni 21.07.2005 kiri Urmas Michelisele ei ole käsitatav üürilepingu lõpetamise teatena, kuna see ei sisalda kategoorilises vormis tõdemust selle kohta, et üürileping loetakse lõppenuks tähtaja saabumisega ja seda ei pikendata. Kolleegium selle hinnanguga ei nõustu. TsÜS § 75 lg-st 1 tulenevalt, kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Antud juhul oli kirjast üheselt mõistetav, et üürnikule tuletati meelde üürilepingu tähtaja saabumist ning viidati uue üürilepingu sõlmimise võimalusele. Asjaolu, et seda tehti viisakas vormis ning pakuti uue üürilepingu sõlmimist, ei tähenda, et mõistlik üürnik ei oleks sellest kirjast aru saanud, millisel eesmärgil oli see saadetud. Sellest kirjast sai üheselt järeldada, et üürileandja ei soovi üürilepingu pikenemist samadel tingimustel veel viieks aastaks ning pakkus võimalust sõlmida uus üürileping. Seetõttu asub kolleegium seisukohale, et Heikki Olavi Pullinen oli üürileandjana väljendanud tahet lõpetada senikehtinud tingimustega (turuhinnast oluliselt madalama üürihinnaga) üürileping tähtaja möödumisel oktoobris 2005. Vastavalt ORAS § 121 lg-le 1 loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti; lg 3 kohaselt pikeneb käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel üürileping viieks aastaks. ORAS § 121 lg 11 kohaselt laienevad käesoleva paragrahvi sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada Eesti Vabariigi elamuseaduse paragrahvide 32 ja 33 alusel. Käesolevas lõikes nimetatud juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid. Vaidlust ei olnud selles, et juulis 2005 poolte vahel kehtinud üürilepingu tähtajaks oli 31.10.2005, mil möödus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisest 3 + 5 aastat (vastustajate poolt apellatsioonimenetluses esitatud väide, et hageja ja kostjate vahel üürilepingut sõlmitud ei olnud, on esmakordne ega ole kooskõlas poolte varasemate seisukohtade ja asja materjaliga). ES § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega peavad pooled, kui nad ei soovi senise üürilepingu pikenemist, avaldama enne lepingu lõppemist kirjalikult tahet kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kui üürileandja avaldab enne üürilepingu tähtaja möödumist soovi lepingu lõpetamiseks ja üürnik ei ole avaldanud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping ES § 32 lg 2 alusel ei pikene. Asjas on tõendatud, et üürileandja avaldas enne üürilepingu tähtaja saabumist tahet lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks, kuid üürnik uue üürilepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks tahet ei avaldanud. Seega on tõendamist leidnud hageja seisukoht, et pooltevaheline üürileping

lõppes tähtaja möödumisel 31.10.2005. Sellest kuupäevast alates puudub kostjatel eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping. Kostjad ei tõendanud ega ka väitnud, et nad oleksid vastavasisulist soovi üürileandjale avaldanud, üürileandja 21.07.2005 kirjale kostjad ei reageerinud. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka asjaõigusseaduses sätestatud alusel. Vastavalt AÕS § 80 lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kui kostjad keelduvad üüritud asja tagastamisest, on võimalik hageja rikutud tsiviilõigusi taastada lepingu esemeks olnud ruumide sundkorras vabastamise, s.o kostjate väljatõstmise teel. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viis ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja taotles vastava tähtaja kindlaksmääramist. Ringkonnakohus leiab, et kostjatele tuleb eluruumi valduse vabatahtlikuks üleandmiseks anda aega 30 päeva, hageja soovitud tähtaeg on asjaolusid arvestades liialt lühike. Eeltoodust tulenevalt puudus kostjal Urmas Michelisel kui üürnikul koos oma perekonnaliikmetega õiguslik alus alates 01.11.2005 vaidlusalust eluruumi kasutada. Seetõttu kuulub rahuldamisele hageja nõue hüvitise saamiseks. Hageja esitas omandiõiguse rikkumise eest kahju hüvitamise nõude VÕS §-de 335 ja 1037 alusel, tuletades hüvitise rahalise suuruse kostjate kasutuses olnud eluruumi turuhinnale vastava üüri ja nende poolt tegelikult tasutud summade vahest (seda veidi vähem kui ühe aasta eest). VÕS § 1037 lg 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust rikkunud isik peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). VÕS § 335 sätestab erinormi, mille kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitanud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Hageja arvestuse kohaselt oleks ta saanud ajavahemiku 01.11.2005 - 06.10.2006 eest turuhinna korral üüri kokku 39 177 krooni, samal perioodil kandsid kostjad üürimaksetena üle kokku 4000 krooni. Sellest tulenevalt nõudis hageja kahjuhüvitisena 35 177 krooni, milline summa tuleb kostjalt - üürnikult - Urmas Micheliselt välja mõista. Hüvitise arvestusele ei ole kostjad vastuväiteid esitanud. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda.