Kohtulahend

ja 31. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 1996. a. otsusega maakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus. Hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks jäeti rahuldamata. Menetlus lõpetati eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistamise hagis. Vastuhagi eluruumi üürilepingu sõlmimise kohustamiseks jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et hagiavalduses taotleti rendilepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70 alusel (teeseldud tehing) koos TsÜS §-st 66 (tühine tehing) tulenevate tagajärgedega. Maakohus tunnistas ekslikult kehtetuks rendilepingu TsÜS § 66 alusel, sest tühine tehing on kehtetu algusest peale ja kohtul ei ole alust ega ka vajadust sellise tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohus leidis, et hageja poolt esitatud nõue ei kuulu seetõttu rahuldamisele, et TsÜS §-id 66 ja 70 ei ole üheaegselt kohaldatavad. Mõlemad paragrahvid on kohaldatavad tühise tehingu suhtes küll, kuid tehingu tühisuse erinevatest põhjustest tulenevalt on tagajärjed erinevad. TsÜS § 70 alusel on teeseldud tehing tühine, kuid siis kohaldatakse varjatud tehingu suhtes selle tehingu kohta käivaid sätteid. Ringkonnakohus leidis, et haginõudest lähtuvalt kuuluks kohaldamisele ostu-müügilepingu kohta käivad sätted, kuid hageja ei ole seda taotlenud. Ringkonnakohus leidis, et eluruumi tagastamise nõue rendilepingu tühisuse tõttu ei kuulu rahuldamisele, sest omandiõigus eluruumile Paides Soo tn. 20-31 ei ole üle läinud T. Lajalile, eluruum kuulub endiselt hagejale. T. Lajal ei asustanud eluruumi rendilepingu alusel, vaid orderi alusel. Seega oli hageja nõue kahepoolseks restitutsiooniks põhjendamatu. Maakohus tuvastas õigesti, et eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks on ES § 4 kohaselt kirjalik üürileping. ES § 5 alusel ei tohi eluruumist kedagi välja tõsta või piirata tema poolt eluruumi kasutamise õigust teisiti kui elamuseaduses sätestatud alustel ja korras. Kostja vastu ei ole esitatud hagi eluruumi faktilise kasutamise lõpetamiseks ega eluruumist väljatõstmiseks. Otsuse põhjenduste kohaselt pidanuks maakohusmenetluse eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistamiseks lõpetama TsKS § 218 p. 1 alusel, aga mitte hagi rahuldamata jätma, sest see vaidlus ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse. Eluruumi eraldamine, orderi väljaandmine ja sissekirjutuse tegemine on haldusõiguslikud toimingud ning neid saab vaidlustada üksnes halduskohtus. Ringkonnakohus leidis, et T. Lajali poolt esitatud vastuhagi, milles nõuti eluruumi üürilepingu sõlmimist, ei kuulu rahuldamisele. Elamuseadus ei sätesta üürile andja kohustust üürilepingu sõlmimiseks. TsÜS § 61 lg. 1 ja 3 kohaselt on tehingus oluline isiku tahe. Tahteavaldus peab vastama isiku vabalt kujunenud tegelikule tahtele. Sellest tulenevalt ei saa kostjat ilma seadusliku aluseta kohustada lepingut sõlmima. ES § 28 sätestab üürilepingu mõiste ja asjaolud, milles pooled peavad kokku leppima. T. Lajal ei ole hagiavalduses osundanud, millistel tingimustel ta üürilepingu sõlmimist taotleb ja millisest seadusest tulenevalt. Viidatud ES § 4 lg 1 peab eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks omandiõigust eluruumile, liikmelisust elamukooperatiivis, eluruumi üürilepingut või muud seaduses ettenähtud alust. T. Lajal ei ole esitanud hagi, milles taotleks õiguse tunnustamist eluruumi Soo tn. 20-31 kasutamiseks. Kassatsioonkaebuses palus Paide KEK-i esindaja tühistada apellatsioonikohtu otsuse osas, millega

jäeti rahuldamata hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Pooled on tunnistanud, et rendileping on tühine ja kehtetu. Ka apellatsioonikohus nendib, et rendileping on tühine, kuid ei tunnista seda. Sellega on kohtulahendi formuleering loonud õigusliku vaakumi, mis ei lase omanikul edaspidi kaitsta oma õigusi ja nõuda vara välja võõrast ebaseaduslikust valdusest. Apellatsioonikohus tugines TsÜS §-le 70 lg 3, mis käsitleb seaduste kohaldamist varjatud tehingutele. Paide KEK pole nõudnud ostu-müügilepingu täitmist, sest eluruumi müümise õigus tekkis hagejal alles pärast vaidlustatava rendilepingu kehtivusaja lõppemist. Seega tuleb rendilepingu tühistamisel arvestada ka TsÜS § 66 lg 2 sätetega. Apellatsioonikohus tõlgendas vääralt materiaalõiguse norme. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis T. Lajal, et rendileping ei oma käesolevas asjas mingit tähtsust, sest ta elab vaidlusaluses korteris orderi ja sissekirjutuse alusel, aga mitte rendilepingu alusel. Kolleegiumi istungil palusid T. Lajal ja tema esindaja advokaat S. Must jätta kohtuotsuse muutmata. Kolleegium leidis, et materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu tuleb apellatsioonikohtu otsus tühistada osas, millega hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks jäeti rahuldamata. Hagis taotleti rendilepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70 alusel koos TsÜS §-st 66 tulenevate tagajärgedega. Kolleegium leidis, et TsÜS §-le 70 ei ole kohaldatavad TsÜS §-i 66 tagajärjed ja seda järgmistel põhjustel. TsÜS § 66 kohaselt on tehing tühine, kui see on vastuolus seadusega, põhiseadusliku korra või heade kommetega. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma. Tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Eeltoodud paragrahv on üldsäte igasuguse seaduse nõuetele, põhiseadusliku korra või heade kommetega vastuolus oleva tehingu kehtetuks tunnistamise jaoks. Seda sätet kohaldatakse alati, kui puudub erisäte ühe või teise seaduse nõuetele mittevastava konkreetse tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Seda normi ei saa kohaldada siis, kui vaieldavat õigussuhet reguleerib mõni erisäte näiteks teeseldud tehingute suhtes kohaldatav TsÜS § 70. Põhjus on selles, et nende sätete kohaldamisel on võimalikud erinevad tagajärjed. TsÜS § 70 kohaselt on teeseldud tehing see tehing, mille pooled on teinud teise tehingu mida tegelikult teha taheti, varjamiseks. Tehing, mida tegelikult teha taheti, on varjatud tehing. Teeseldud tehing on tühine. Varjatud tehingu suhtes kohaldatakse varjatava tehingu kohta käivaid sätteid. Apellatsioonikohus leidis, et haginõudest lähtuvalt tuleks kohaldada ostu-müügilepingu kohta käivaid sätteid. Kui kohus nii leidis, siis ta ka ühtlasi tunnustas, et eluruumi rendileping oli teeseldud tehing ja ostu-müügileping varjatud tehing. Kui apellatsioonikohus nii leidis, siis pidanuks ka vaidluse lahendama varjatud tehingu(te) suhtes kohaldatavate seadusesätete alusel. Vale on apellatsioonikohtu järeldus, et siis peab hageja esitama uue nõude varjatud tehingu vaidlustamiseks. Hageja ei pea midagi rohkem nõudma, sest teeseldud tehing, mille kehtetust taotleti, sisaldab endas varjatud tehingu - järelikult taotletigi varjatud tehingu kehtetuks tunnistamist, sest teeseldud tehing on seaduse järgi tühine niikuinii. TsÜS § 70 toob kaasa varjatud tehingust tulenevad tagajärjed sõltuvalt sellest, kas varjatud tehing oli tühine või mitte. Vaidluse lahendamisel tuleb silmas pidada, et varjatud tehing(ud) tehti 2. novembril 1992. a., varjatud tehingule juriidilise hinnangu andmisel tuleb lähtuda sellel ajal

kehtinud seadustest. Kuna kassatsioonkaebuses vaidlustati vaid rendilepingut puudutav osa, siis kontrollis kolleegium vaid seda osa apellatsioonikohtu otsusest. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsKS §-st 346 lg 1 tsiviilkolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. mai 1996. a. otsus osas, millega jäeti hagi rahuldamata rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja asi selles osas saata uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada AktsiaseltsilePaide KEK 7. juunil 1996. a. makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed: L. Laarmaa, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.