2.Edastada määrus teadmiseks (vt määruse p 9) Tallinna linnale ja Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistule (registrikood 80049374).
3.Lahendi avaldamisel asendada taotleja nimi tähemärkidega.
Edasikaebamise kord
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates
1.Tallinna Linnaplaneerimisamet andis 21.04.2026 lubava haldusakti nr 2612996/01852 (dtl 24 jj) Tallinnas, Vilde tee 56 elamu ehitise ümberehitamiseks, täpsemalt fassaadi rekonstrueerimiseks ehitusteatise nr 11201/05903 alusel. E.R esitas 20.05.2026 vaide (dtl 120 jj), milles taotleb 21.04.2025 lubava haldusakti kehtetuks tunnistamist ning ehitusteatise lahendamise uut otsustamist. Samas taotles vaide esitaja ka 21.04.2026 lubava haldusakti kehtivuse peatamist. Tallinna linn vastas 01.06.2026 (dtl 146), et vaie on edastatud sisekontrolöri teenistusele edasiseks menetlemiseks ning vaide läbivaatamise tähtaega on pikendatud kuni 07.07.2026. Tallinna Linnaplaneerimisamet ei nõustunud vaidlustatud haldusakti kehtivust peatama.
2.E.R esitas 04.06.2026 Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse peatada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 21.04.2026 haldusakti nr 2612996/01852 kehtivus ja keelata 19.03.2026 ehitusteatise nr 2611201/05903 alusel ehitustööde teostamine Vilde tee 56, Tallinn asuval ehitisel. Ehitusprojektis nähakse ette fassaadide rekonstrueerimise ilma välise soojustuseta. Samuti näeb projekt ette lodžade klaaside demonteerimise ilma endise olukorra taastamise või lodžade kinniehitamiseta. Hetkel on juba ühe otsaseina välissoojustuskiht eemaldatud, samuti on eemaldatud rõdupiirded ja otsaplekid, toimub akende katmine kilega ja krohvimiseks ettevalmistamine. Taotleja on esitanud tsiviilasjas nr 2-26-10993 avalduse korteriühistu 19.03.2026 üldkoosoleku otsuse punkti 3 kehtetuks tunnistamiseks, millega otsustati fassaaditööde tegemine vastavalt ehitusteatisele. Esialgse õiguskaitse taotluse eesmärk on saavutada oma korteriomandi ja elamu säilimine ning hoone renoveerimine ehitustehniliselt õigete lahendustega. Ehitusprojekti järgsete ehitustööde teostamisega luuakse elamu konstruktsioonidele hävimise ja varinguoht ning korteriomanditele hallituse oht. Vaide rahuldamisel on olematu tähendus olukorras, kui ehitusteatises toodu on täies 1(4)
ulatuses täidetud ehk hoonele on puudulikud või ebamõistlikud ehitustööd teostatud. Ehitusprojektis on järgmised puudused: - ehitusprojekt ei vasta põhiprojekti staadiumile, mille alusel oleks võimalik läbi viia ehitushanget, esitada võrreldavaid hinnapakkumisi ega teostada ehitustöid; - ehitusprojektis on esitatud valeandmeid energiatõhususe kohta; - kavandatav lahendus halvendab hoone energiatõhusust, küttearved suurenevad ja tekitab reaalse ohu, et otsakorterites ei ole enam võimalik tagada nõuetekohast sisetemperatuuri; - kavandatav lahendus põhjustab pöördumatuid konstruktiivseid kahjustusi, kuna suhteliselt aurutiheda ja paksu krohvikihi paigaldamine soojustamata fassaadile toob kaasa niiskuse kondenseerumise piirde sees, mis omakorda toob kaasa telliste ja raudbetoontalade armatuuri kahjustused koos reaalse varinguohuga; - piirde niiskumine loob soodsad tingimused hallitusseente tekkeks, mis on eriti ohtlik astmaatikutele, väikelastele ja eakatele. Lisaks taotleja korteriomandile paigaldatud akende ja aknaraamide eemaldamine poolelioleva ehitamise käigus tähendab kahju põhjustamist taotleja varale (akendele ja aknaraamidele). Seetõttu suurenevad ka soojakaod ja küttekulud. Ehitisregistrist ei nähtu, et pärast 21.04.2026 lubava haldusakti andmist oleks esitatud ehitamise alustamise teatis või lubavas haldusaktis nõutud ehitusprojekti ekspertiis. Eeltoodu tõttu puudub alus arvata, et ehitusprojektis esinevad vastuolud on kõrvaldatud või et ehitusprojekt oleks nõuetelevastav. Taotlejal ei ole hiljem tõhusaid õiguskaitsevahendeid, millega saavutada kohtuotsuse täitmine ning tema korteriomandile põhjustatud kahju (akende ja aknaraamide eemaldamine, soojapidavuse vähendamine, kaasomandi osa kahjustamine) ja korteriühistu rahaliste vahendite vähenemise kõrvaldamine. Esialgse õiguskaitse kohaldamine võimaldab muu hulgas välja selgitada enne ehitustööde valmimist, kas ehitusprojekti kohta on ekspertiis teostatud ning kas ehitusprojektis olevad puudused on kõrvaldatud.
KOHTU PÕHJENDUSED
3.HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 alusel võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi. Esialgse õiguskaitse taotluse võib esitada halduskohtule ka vaidemenetluse ajal (lg 2). Sellisel juhul hindab kohus esialgse õiguskaitse meetme kohaldamise vajadust kuni võimaliku kohtusse pöördumise tähtaja lõpuni, mil vaide esitajal on olnud võimalik esitada kohtule kaebus koos esialgse õiguskaitse taotlusega. Seega ei hinda kohus käesoleval juhul, kas esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks põhjendatud võimaliku, veel algatama sisulise kohtumenetluse lõpuni. Kuivõrd Tallinna linn on pikendanud vaide läbivaatamise tähtaega kuni 07.07.2026, võib kaebusega kohtusse pöördumise tähtaeg saabuda ligikaudu 06.08.2026.
4.Siinse taotluse lahendamise raames ei saa kohus sekkuda korteriomanike ja/või kaasomanike vahelistesse vaidlustesse seoses kaasomandi ühise valitsemisega. Sellised vaidlused ei kuulu ka lahendamisele teatise või loamenetluse käigus, vaid tsiviilkorras. Teiste korteriomanike nõusoleku küsimus on eraõiguslik ning see ei ole ehitusteatise heakskiitmise eelduseks. Seega ei ole taotleja subjektiivsete avalik-õiguslike õiguste kaitsega seotud väited, mis seonduvad sisetemperatuuri vähenemise ja küttearvete suurenemisega, kuivõrd tegemist on kaasomanike 2(4)
vahelise kokkuleppe küsimusega, kuidas soovitakse omandit valitseda ja kasutada. Kuigi hoone energiatõhusus on avalikuks huviks, sealjuures eesmärgil, et väheneks energiaallikate tarbimine, ei tulene sellest taotlejale avalik-õiguslikku subjektiivset õigust, mida ta saaks kaitsta siinses vaidluses. Ka ei puuduta avalik-õiguslikke suhteid ega ehitamise lubatavust asjaolu, kas projekti alusel on võimalik läbi viia ehitushanget või esitada võrreldavaid hinnapakkumisi. Samuti on korteriomanike vahelise vaidluse küsimuseks, kas ja kuidas eemaldatakse lodžadelt sealsed aknad koos raamidega ning kas ja millega need asendatakse. Ehitusõiguslike normide ega vastustaja ülesandeks ei ole kaitsta taotleja vara väärtuse võimalikku vähenemist teiste kaasomanike otsuste eest. Selles osas on taotlejal võimalik oma õiguseid kaitsta tsiviilõiguslike nõuetega. Avalikõiguslike normide eesmärgiks ei ole kaitsta taotlejat ka selle eest, kui korteriühistu rahalised vahendid vähenevad, tehakse ebamõistlikke ehitustöid või ehitusfirma täidab lepingut puudulikult.
5.Taotleja subjektiivsete õiguste riivet ei saa järeldada ka abstraktsest väitest, et ehitusprojekt ei vasta põhiprojekti nõuetele, sest nõuete järgimise kohustust ei ole seostatud konkreetselt taotlejale tekkivate riivetega. Samuti ei saa taotleja õiguste riivet järeldada asjaolust, et ehitisregistrist ei nähtu, et pärast 21.04.2026 lubava haldusakti andmist oleks esitatud ehitamise alustamise teatis või lubavas haldusaktis nõutud ehitusprojekti ekspertiis. Ainuüksi see, et ekspertiisi tegemist ei nähtu avalikest andmetest, ei kinnita taotleja õiguskaitse vajadust ega saa tingida ehitustegevuse täieliku peatamist. Taotlusest ei nähtu ka, et taotleja oleks korteriühistu ja/või vastustaja poole pöördunud küsimusega, kas ekspertiis on tehtud või vastustajale esitatud.
6.Vaidlusalune korter ei ole taotleja elukohaks (dtl 2) ning lubava haldusakti kohaselt asub taotleja korter (dtl 12) 5. korrusel (dtl 72). Google Maps tänavavaate 1 kohaselt asub korter keskmises trepikojas (kolmandas trepikojas kokku viiest) ehk taotleja korterit ei mõjuta vahetult hoone otsaseintelt soojustuse eemaldamine. Taotleja ei saa kaitsta ka teiste isikute õiguseid osas, milles taotleja on viidanud nimelt astmaatikute, väikelaste ja eakate elukeskkonna kahjustamisele.
7.Taotleja avalik-õiguslike subjektiivsete õiguste riive võimalikkusega on seotud väited sellega, et ehitis ei pruugi pärast ehitustegevuse lõppemist olla ohutu, s.o tekkida võivad konstruktiivsed kahjustused ja võivad tekkida soodsad tingimused hallitusseente tekkeks. Vastavad tagajärjed ei ole aga ka nende tekkimise möönmise korral saabumas lähiajal, s.o lähima kahe kuu jooksul. Konstruktiivsete kahjustuste tekkimist on taotleja ennekõike seostanud soojuspaisumisega jäätumise korral (dtl 6, p 12.4). Hallitusseentele soodsate tingimuste teket ei saa pidada suveajal tõenäoliseks. Ehitustegevuseks, mis taotleja nimetatud tingimusi kaasa toob, on ennekõike krohvimine, mis on ka pärast ehitustööde lõpetamist tagasi pööratav, st krohv on eemaldatav (vt ehitusprojekti seletuskiri, dtl 19, p 3.1, kolmas lõik). Seega on taotlejal võimalik oma õiguseid selles osas kaitsta, sealjuures esitada põhjalikumad seisukohad, nimelt vaidemenetluses, nagu on viidatud ka Tallinna linna 01.06.2026 vastuses (dtl 146). Ka lubava haldusakti ammendumise tõttu juhul, kui ehitis valmib, on taotlejal võimalik oma õiguseid seoses ehitise ohutusega kaitsta nii ehitusjärelevalve kui ka kasutusteatise menetluses (vt analoogia korras EhS § 55 p-d 1 ja 6).
8.Kohus arvestab ka esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel sellega, et taotleja soovitu vastandub teiste korteriomanike vastupidiste huvidega ning hoones on kokku 162 korterit (dtl 115). Taotleja on juba varem edutult vaidlustanud korteriühistu otsust fassaaditööde finantseerimise kohta (Tallinna Ringkonnakohtu 04.11.2025 määrus tsiviilasjas nr 2-24-11462). Taotleja on koos kolme teise korteri (ühis)omanikega esitanud tsiviilasjas nr 2-26-10993 hagi korteriühistu otsuse vaidlustamiseks, millega otsustati teostada fassaaditööd vastavalt ehitusteatisele. Samas on taotleja 1
56 E. Vilde tee – Google Maps
3(4)
esialgse õiguskaitse taotlus nimetatud tsiviilasjas kahel korral jäänud rahuldamata, kuivõrd maakohus on leidnud, et jääb ebaselgeks, millest tulenevalt leiavad avaldajad, et korteriühistu motiiviks on, et teostataks puudulikke ehitustöid. Avaldajate väited on läbivalt oletuslikud ning paljasõnalised. See, kui avalduse esitanud avaldajad leiavad, et korteriühistu hoonele võidakse teostada ebavajalikke ehitustöid ning kulutada fassaaditöödeks mõeldud raha ebamõistlikult, ei anna alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peab kohus olema veendunud, et esineb reaalne oht avaldajale kahju tekkimiseks. Esialgse õiguskaitse taotluses ei ole välja toodud, milles seisneb olulise kahju tekkimise oht, omavoli vältimise vajadus või muu põhjus, miks vaidlusalust õigussuhet tuleks reguleerida juba menetluse ajaks (19.05.2026 määrus). Ka pärast eksperdi arvamuse esitamist asus maakohus seisukohale, et kohtule jääb jätkuvalt ebaselgeks, millest tulenevalt leiavad avaldajad, et korteriühistu motiiviks on, et teostataks puudulikke ehitustöid. See ei tundu eluliselt usutav. Samuti on keelatud igal ehitajal teostada selliseid ehitustöid, mis seavad ohtu elanike turvalisuse. See on keelatud sõltumata korteriühistu otsustest ja igal ajal. Seetõttu ei ole avaldajate peamine motiiv, et ehitustööd ohustavad hoone konstruktsioonide püsivust, kohtule usutav (04.06.2026 määrus).
9.Kohus jätab esialgse õiguskaitse taotluse kokkuvõttes rahuldamata, kuna ei nähtu taotlejale tekkivat tagajärge, mille tõrjumine oleks vajalik juba vaidemenetluse ja kaebetähtaja kestel. Kohus edastab aga käesoleva määruse teadmiseks nii eeldatavale vastustajale kui ka eeldatavale kolmandale isikule. Kohus märgib teadmiseks, et vaidemenetluse jooksul võib olla otstarbekas edasiste vaidluste vähendamiseks kontrollida: - kas täidetud on lubava haldusakti kõrvaltingimus, et enne ehitamise alustamist peab olema ehitamise aluseks olevale ehitusprojektile tehtud ehitusprojekti ekspertiis (dtl 24); - kas esineb tegelik risk, et ehitustegevuse tulemuseks on krohvikihi paigaldamise tõttu niiskuse kondenseerumine piirde sees ja/või hallituse teke.
(allkirjastatud digitaalselt) Kadri Sullin
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.