Muud › Muud hagiasjad

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue 1.Kohtule 09.08.2016. a esitatud hagiavalduse kohaselt XXXXOÜ (kehtetu ärinimega Aktsiaselts XXXX) volitatud esindaja ja kinnisvaramaakler XXXX isikus ja XXXXOÜ seadusliku esindaja ja osaniku XXXX isikus sõlmisid 18.11.2015. a tähtajalise maaklerilepingu. Sõlmitud maaklerilepingu kohaselt oli hagejal müügitehingu vahendamise ainuõigus ja poolte vahel sõlmitud maaklerileping oli ainuesindusõigusega leping (maaklerilepingu p 1.2). Maaklerilepingu objektiks oli aadressil XXXX asuv kostja omandis olev mitteeluruumiks olev korteriomand nr 21, üldpindalaga 74,43 m2 ja kinnistu registriosa numbriga 2673905. Maakler alustas kinnisasja müümist hinnatasemelt 75 000 eurot (p 1.3). Maaklerilepingu p-i 2.1 kohaselt kohustus maakler (hageja) vahendama aadressil XXXX asuva kostja omandis oleva mitteeluruumist korteriomandi nr 21 eellepingu või müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osundama müügilepingu sõlmimise võimalusele ning müüja (kostja) kohustub maaklerile maksma müügilepingu sõlmimisel tasu (maakleritasu). Maaklerilepingu kohaselt leppisid pooled kokku maakleritasus 5% kinnisasja müügihinnast. Maaklerilepingu p-de 6.7 kuni 6.10 kohaselt kohustus müüja enda nimel kinnisasja internetiportaalide, ajakirjandusväljaannete või muude reklaamikanalite vahendusel müügiks mitte pakkuma (p 6.7); edastama ostja kontaktid viivitamatult maaklerile juhul kui müüja leiab ostja isiklike suhtluskanalite vahendusel (p 6.8); mitte sõlmima ja pidama läbirääkimisi kinnisasja vahendamiseks maaklerilepinguid pooltevahelise maaklerilepingu poolteks mitteolevate kolmandate füüsiliste ja/või juriidiliste isikutega (p 6.9) ning mitte sõlmima kokkuleppeid ja pidama läbirääkimisi kinnisasja võõrandamiseks ilma maakleri osavõtuta olukorras, kus müüja leiab kinnisasjale ostja iseseisvalt so ilma maakleri kaasabita (p 9.10). Maaklerileping oli sõlmitud tähtajalisena (p 7.2) ning leping jõustus alates lepingu müüjapoolsest allkirjastamisest (p 7.1). Maaklerilepingu kehtivuse alguskuupäevaks oli 18.11.2015 ja lõppkuupäevaks 01.11.2016. a (p 7.3). Maaklerilepingu kohaselt omavad poolte jaoks õiguslikku tähendust ning tagajärge kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis koostatud maaklerilepingu lisad (p 8.1). Lepinguga seotud õiguslikku tähendust omavad kõik teated sh taganemisavaldused ja nõuded peavad olema esitatud kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (p 8.2 esimene lause). Peale maaklerilepingu sõlmimist asus hageja täitma talle maaklerilepingust tulenevaid kohustusi sh tutvus kinnisasjaga kinnisasja asukohas, tegi kinnisasjast fotod, tutvus kinnisasja suhtes avatud kinnistusraamatu väljavõttega ja ehitisregistri infoga, koostas kinnisasja kuulutuse teksti ja avaldas kinnisasja müügikuulutuse erinevates portaalides www.city24.ee, www.kv.ee, www.pindi.ee, www.soov.ee, www.kuldnebors.ee, www.motive.ee, www.reales.ee ning kandis kinnisasja müügikuulutuse avaldamisega seonduvad kulud. Äriregistri teabesüsteemis avaldatud kannete kohaselt võõrandas maaklerilepingu allkirjastanud kostja osanik ja juhatuse liige XXXX oma osaluse XXXXOÜ-s 14.01.2016. a OÜ XXXX (XXXX). Hageja poolt lepingu allkirjastanud maakleri XXXX poolt 27.01.2016. a esitatud järelpärimisele (lisa 5) vastas XXXXOÜ osaniku OÜ XXXX seaduslik esindaja XXXX, et XXXXOÜ uus juhatuse liige on XXXX, kuid kinnisasja omanik on jätkuvalt XXXXOÜ. Hageja esindaja XXXX edastas 28.01.2016. a kostja osaniku OÜ XXXX seaduslikule esindajale XXXX e-posti aadressile XXXX ülevaate maaklerilepingu täitmise raames tehtud toimingutest. Eelnimetatud e-kirjale tagasisidet ei edastatud. Hageja esindaja XXXX edastas 23.03.2016. a kostja osaniku OÜ XXXX seaduslikule esindajale XXXX e-posti aadressile XXXX maaklerilepingu täitmise raames tehtud toimingutest (uued

aastaajale kohased fotod, müügikuulutuse uuendamine jms), esitas sõlmitud tehingute info ja tegi ettepaneku müügihinna alandamiseks ning küsis seisukohta kinnisasja aknale müügiinfo avaldamiseks. Eelnimetatud pöördumine jäi tagasisideta. 22.04.2016. a edastati hageja esindajale XXXX e-posti aadressilt XXXX e-kiri, milles paluti kinnisasja müügikuulutuse avaldamine lõpetada seoses asjaoluga, et XXXX asuva korteriomandi uus omanik on XXXX OÜ, kes ei soovi kinnisasja võõrandada. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on 04.03.2016. a kinnistusraamatu 2. jakku tehtud sissekande nr 3 kohaselt 04.03.2016. a sõlmitud asjaõiguslepingu alusel omanikuna sisse kantud Osaühing XXXX (XXXX). Maakatastris avaldatud tehinguteinfo väljavõtte kohaselt oli kinnisasja müügitehingu väärtus 60 000 eurot. Hageja esindaja XXXX edastas 27.04.2016. a kostja seaduslikule esindajale XXXX e-kirja (lisa 11), milles palus tekkinud olukorda selgitada ning esitas ühtlasi tähtajalise kompromissettepaneku, mille kohaselt maksab kostja XXXXOÜ-le maaklerilepingus kokkulepitud maakleritasust 60% ehk siis 1 800 eurot. Kompromissettepanek oli kehtiv kuni 02.05.2016. a. 27.04.2016. a edastas OÜ XXXX seaduslik esindaja XXXX hageja esindajale XXXX e-kirja, milles ütles, et saadab hageja esindaja kirja edasi ja XXXX (kostja seaduslik esindaja) võtab sellel teemal hagejaga ühendust. 27.04.2016. a e-kirjas antud vastuses palus kostja seaduslik esindaja XXXX hageja esindajal edastada talle sõlmitud maaklerileping ja asus seisukohale, et klient on tema enda leitud ja ettevõte XXXXOÜ`s igapäevast majandustegevust ei toimu. Hageja esindaja XXXX edastas 27.04.2016. a kostja seaduslikule esindajale omapoolse vastuse, ülevaate maaklerilepingu raames tehtud toimingutest ja maaklerilepingu. XXXX edastas 27.04.2016. a hageja esindajale XXXX ja kostja seaduslikule esindajale XXXX e-kirja, milles kinnitas, et ta on hageja esindaja poolt 27.01.2016. a saadetud e-kirja kätte saanud ja tõepoolest ei pidanud ta kolmanda isikuna vajalikuks saadetud kirjale vastata. Kostja seadusliku esindaja XXXX poolt hageja esindajale XXXX 27.04.2106 a edastatud e-kirja kohaselt asus kostja seisukohale, et nõue summas 1800 eurot on ebamõistlik ja tema hinnangul on kostja maksimaalne kohustus hageja ees summas 320 eurot. Hageja esindaja XXXX edastas 27.04.2016. a kostja seaduslikule esindajale e-kirja, milles juhtis tähelepanu asjaolule, et käesoleval juhul ei kohaldu lepingus fikseeritud lepingu ennetähtaegse lõpetamise hüvitise maksmise kohustus põhjusel, et pooled ei lõpetanud maaklerilepingut ennetähtaegselt (lisa 17) ja maaklerilepingu kohaselt on maakler õigustatud esitama maakleritasu nõude summas 3 000 eurot (müügitehingu väärtus 60 000 eurot x maakleritasu protsent 5% = 3000 eurot). Kostja esindaja XXXX edastas 30.04.2016. a hageja esindajale XXXX e-kirja, milles asus seisukohale, et kostjal lasub hüvitise maksmise kohustus summas 320 eurot. Kostja esindaja XXXX edastas 04.05.2016. a hageja esindajale XXXX e-kirja, milles oli kajastatud väljavõte võlaõigusseaduse §§-dest 664 ja 667 ning kinnitatud seisukohta, et kostja on nõus tasuma kulud summas 320 eurot. Kostja teostas 05.05.2016 a hageja arvelduskontole makse summas 320 eurot, selgitusega maakleriteenuse leping 18.11.2015. Kostja vastus

Hageja ei ole täitnud maakleritasu maksmise eelduseks olevaid kohustusi, sh maakler ei suutnud leida kinnisasjale ostjat loodetud summa, s.o turuhinnast kõrgema hinna eest, mis oli tasu saamise eelduseks. On selge, et maakleriteenuselt oodatakse just seda, et maakler suudaks kinnisasjale ostja leida võimalikult kõrge hinnaga, vastasel juhul puudub teenusel mistahes majanduslik mõttekus. Samuti ei ole käesoleval juhul sõlmitud müügilepingut maakleri vahendusel, s.t maakler ei ole esitanud müüjale potentsiaalsete ostjate andmeid ning kinnisasja ei müüdud maakleri poolt osundatud isikule. Kostja juhatuse liige XXXX leidis ise investori, kes otsustas läbirääkimiste tulemusel kinnisasja osta. Sealjuures ei olnud kostja juhatuse liikmele teada, et maakler müügiga tegeleb, seda infot polnud talle andnud ka kostja endine juhatuse liige

XXXX.

Maakler on ise tunnistanud, et 2 kuud pärast müügitegevuse algust oli vaidlusaluse kinnisasja vastu huvi tundnud üksnes üks potentsiaalne ostja. Lisaks märkis maakler, et kinnisasja tegelik turuhind jääb 66 000-67 000 euro juurde, mis on alla lepingus sätestatud soovitava hinna (75 000 eurot). Samas ei edastanud maakler potentsiaalse ostja andmeid kostjale, et alustada võimalikke hinnaläbirääkimisi, ega teinud ka mistahes ettepanekuid, kuidas jõuda kinnisasja müügini soovitud hinnaga. Mistahes müügitegevuse ülevaateid vm tegevusaruandeid ega ettepanekuid müügitehinguni jõudmiseks XXXXOÜ seadusjärgsele esindajale ei laekunud. Seoses sellega, et maakler pöördus pärast kinnistu müüki tasunõudega lõpuks kostja juhatuse liikme poole, pakkus kostja õigusrahu saavutamise eesmärgil maaklerile tehtud kulude hüvitamist lepingus sätestatud summas 320 eurot, märkides samaaegselt, et ta ei tunnista rahaliste kohustuste esinemist hageja ees. Seda vaatamata sellele, et maakleri faktilised kulud on piirdunud hagi lisa nr 3 kohaselt 72 euroga. Seega puudub hagejal mistahes õiguslik alus lugeda kostjalt saadud 320 eurot kogu ulatuses kulude katteks. Rohkem kui 72 euro suuruses summas kulude kohta tõendid puuduvad ning ülejäänud osas on kulude nõue seega tõendamata. Hageja leiab ekslikult, et VÕS 88 lg 7 alusel on hageja nõue muutunud sissenõutavaks. Hageja jätab tähelepanuta lepingu p 4.7, mille kohaselt selleks, et maakleritasu nõue muutuks sissenõutavaks, on vaja järgmiste eelduste täitumist: 4.7.1 maakler on müüjale (kostjale) esitlenud objekti omandamisest huvitatud isikut, kellega müüja sõlmib objekti müügilepingu lepingu kehtivuse ajal või lepingu kehtivuse järgselt; 4.7.2 maakler on leidnud objekti omandamisest huvitatud isiku, kuid müüja ei ilmu eelnevalt kokkulepitud ajal objekti müügilepingu sõlmimiseks kokkulepitud kohta. Puudub vaidlus, et nimetatud eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud, seega maakleri tasunõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Kostja rõhutab, et maakler ei ole täitnud lepingust tulenevat kohustust leida müügiobjektile ostja, samuti ei ole maakler osundanud müügilepingu sõlmimise võimalusele mistahes isikuga. Hageja poolt viidatud lepingu p 4.3 ei saa vaadelda lahusolevana teistest lepingu punktidest ning punkt 4.3 tuleb tõlgendada poolte huve ning lepingu eesmärki silmas pidades. Seetõttu on kostja seisukohal, et lepingu p 4.3 on silmas peetud mitte mistahes kinnisasja võlaõiguslikku ja/või asjaõiguslepingut, vaid just nimelt maakleri tegevuse tulemusena või tema korraldamisel sõlmitud kinnisasja võlaõiguslikku ja/või asjaõiguslepingut (lepingu p 4.7 ja alapunktid). Käesoleval juhul puudus maakleril mistahes panus 04.03.2016.a notariaalse kinnistu müügilepingu sõlmimisel. Juhul, kui kohus peaks leidma, et lepingu p 4.3 mõte ja eesmärk on tagada maaklerile lepingujärgne tasu täies ulatuses ka siis, kui kinnisasja müük toimub maakleri vahenduseta, tuleb kohaldada VÕS § 42 lg-st 1 ning jätta lepingu p 4.3 tühisuse tõttu kohaldamata. VÕS § 631 kohaselt kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse

võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Kostja on e-kirja teel (hagi lisa 13) selgitanud, kostjal puudub majandustegevus, samuti on kostja selgitanud, et müügist saadud rahast oli vaja katta laenumaksed. Seega kostja, olles saanud 2016.a alguses endale uue juhatuse liikme ning olles tutvunud kostja majandusnäitajatega ei oleks nagunii saanud müügiga oodata maaklerilepingu tähtaja lõpuni. Seda ka olukorras, kus kostja juhatus oleks lepingu olemasolust ning maakleri senisest tegevusest teadnud. Kuna leping ei sea piiranguid, sh puudub tingimus, et maaklerit tuleb eelnevalt teavitada lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest, siis tuleb lugeda maaklerileping hiljemalt alates 04.03.2016.a, s.o maaklerilepingu eseme müügilepingu sõlmimisest alates, kostja poolt ennetähtaegselt üles öelduks. Lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral kohalduks lepingu p 7.5, milles sisalduvad nõuded on kostja hageja ees täitnud. Kohtu põhjendused

ei muutunud hageja maakleritasu nõue sissenõutavaks üksnes seetõttu, et kinnistu müüdi maakleri vahenduseta (tl 53). Vaidlusaluse lepingu p 4.7. kohaselt tekib müüjal maakleritasu maksmise kohustus juhul kui esineb vähemalt üks alljärgnevatest asjaoludest: 4.7.1 maakler on müüjale (kostjale) esitlenud objekti omandamisest huvitatud isikut, kellega müüja sõlmib objekti müügilepingu lepingu kehtivuse ajal või lepingu kehtivuse järgselt; 4.7.2 maakler on leidnud objekti omandamisest huvitatud isiku, kuid müüja ei ilmu eelnevalt kokkulepitud ajal objekti müügilepingu sõlmimiseks kokkulepitud kohta (tl 104). Puudub vaidlus, et käesoleval juhul maakler ei leidnud müügiobjektile ostjat, samuti ei toimunud 04.03.2016. a müügilepingu sõlmimine maakleri vahendusel.

Menetluskulud

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.