Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Monika Laatsit ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. mai 2022, Tallinn
Haldusasja number
3-20-2445
Haldusasi
X kaebus ehitusteatiste nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931 heakskiitmise õigusvastasuse tuvastamiseks ning Saaremaa valla kohustamiseks hinnata ehitusteatist uuesti
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 8. novembri 2021. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja X , esindaja vandeadvokaat Meris Velling Vastustaja Saaremaa vald, esindaja Kaire Müür Kolmas isik Y
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta kaebaja taotlus võtta apellatsiooniastmes toimikusse apellatsioonkaebuse p-s 4 nimetatud tõendid rahuldamata. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 8. novembri 2021. a otsus muutmata. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 30. juunil 2022 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist
3-20-2445 (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.X ja XX on Saaremaa vallas Jõgela külas asuva Annuniidi kinnistu (katastritunnus 43301:001:1262; pindala 2,57 ha; sihtotstarve 100% elamumaa) omanikud. Annuniidi kinnistu külgneb Y ile kuuluva Annuvälja kinnistuga (katastriüksus 71401:001:0724; pindala 10 044 m2; sihtotstarve 100% elamumaa).
2.Saaremaa Vallavalitsus väljastas 6. veebruaril 2018 Annuvälja kinnistu hoonestamiseks projekteerimistingimused (PT) nr 1822802/00720, mille kohaselt oli kinnistule lubatud projekteerida mitte rohkem kui 4 hoonet kokku maksimaalselt kuni 350 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga, sh kaks üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga põhihoonet (elamu ja abihoone). Elamu kaugus Annuniidi kinnistu piirist oli minimaalselt 38 m (hoone põhimahu kaugus minimaalselt 42 m) ja kaugus naaberkinnistu elamust vähemalt 48 m (hoone põhimahu kaugus minimaalselt 52 m). Abihooneid võis kavandada õuealale kinnistu ida- või lõunanurka. Kaebaja vaidlustas PT kohtus. Kaebaja üheks väiteks oli, et see ei arvesta Lümanda valla üldplaneeringu (ÜP) p-ga 2.1.3: elamute väikseim vahekaugus on 100 meetrit (lähemale võib ehitada vaid kokkuleppel naabriga). Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17. septembri 2019. a otsusega asjas nr 3-18-506 PT, kuna vald ei olnud PT andes arvestanud selle ÜP-st tuleneva naaberkinnistu omaniku huvide kaitseks seatud tingimusega (otsuse p 25).
3.Kolmas isik esitas 3. veebruaril 2020 ehitusregistris ehitusteatised nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931. Ehitusprojektide kohaselt on Annuvälja katastriüksusele projekteeritud kuur paadi ja tööriistade hoidmiseks (teatis nr 2011201/00931) ning teine kuur küttepuude hoidmiseks (teatis nr 2011201/00938). Mõlema kuuri pikkus on 10,1 m, laius 5,6 m ja nende kõrgus jääb alla 4 m. Ehitisealune pind on kuuridel 56,6 m2. Hooned on asendiplaanide kohaselt kavandatud 6,8 meetri kaugusele kaebaja kinnistu piirist.
Vastustaja kiitis 23. novembril 2020 ehitusteatised heaks.
5.X esitas halduskohtule kaebuse, milles palus tuvastada ehitusteatiste nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931 heakskiitmise õigusvastasus ning kohustada Saaremaa valda ehitusteatisi uuesti hindama . Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) vastustaja tegutses õigusvastaselt, kuna kuurid paiknevad kaebaja elamule lähemal kui 100 m. ÜP p-i 2.1.3 tuleb tõlgendada selliselt, et piirang ei laiene mitte ainult elamule, vaid ka elamut teenindavale hoonele; 2) ehitusseadustik (EhS) ei tee menetlusliigi valikul elamul ja abihoonel vahet ega erista ka muus osas sellele esitatavaid nõudeid; 3) ÜP kehtestati 21. augustil 2008 ehk enne EhS-i jõustumist. Ka varasem ehitusseadus (1. jaanuar 2003 – 30. juuni 2015 kehtinud redaktsioon) ei eristanud hoonete puhul elamuid ja abihooneid menetlusliigi ja ehitisele kohalduvate nõuete valikul. ÜP kehtestamisel kehtinud majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määrus nr 10 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelus“ eristas elamuid abihoonetest, kuid see omab tähendust ehitusseaduse v.r § 26 lg 5 tähenduses ning ainuüksi (nagu ka määruse nimetus viitab) ehitise funktsiooni määramise tähenduses; 4) elamu legaaldefinitsiooni ei ole Eesti õiguses sätestatud. Ehitamisele eelneva loa- ja teatisemenetluse puhul ei erista kehtiv ega varem kehtinud õigus elamuid neid teenindavatest hoonetest ehk abihoonetest. Olenemata sellest, kas tegemist on 20–60 m2 ehitisealuse pinnaga 2(9)
3-20-2445 elamu või sama suure abihoonega, tuleb esitada ehitamise alustamiseks ehitusteatis ja -projekt. Sageli on võimatu eristada elamut abihoonest, mis on mõeldud samuti inimeste majutamiseks. Kaebaja õiguskaitsevahendid, kontrollimaks, kas naaber kasutab oma abihoonet eluruumina , on olematud; 5) ÜP-s on kasutatud sõna elamu eesmärgiga tagada naabri privaatsust ning see tähistab seega kogu talukompleksi kaugust naabri talust. ÜP seletuskirjas toonitatakse mitmes kohas, et eesmärgiks on säilitada külastruktuuri ja mitte lubada uusi talukohti. Jõgela küla on hajaküla. Hajaküla tähendab seda, et talud on hajutatud, mitte ei paikne üksteise kõrval nagu sumbkülades. Tulenevalt sellest on ka p-s 1.10 toodud tabelis kohustatud säilitama 80% krundil kasvavat metsa, s.h alustaimestikku. See tähendab, et 80% metsamaakrundist peab olema kaetud ja jääma kaetuks metsaga ning muu ala suurus saab olla vaid 20% krundist; 6) hoonestusala peab jääma 100 m kaugusele kaebaja elamust ning piirduma 10%-ga krundi suurusest. Annuvälja katastriüksuse suurus on 1 ha. 10% teeb hoonestusala suuruseks 1000 m2, mis on täiesti piisav nii elamu kui abihoonete ja õueala ära mahutamiseks; 7) elamut teenindavad hooned lähevad vastuollu ka ÜP keeluga varjata vaateid merele. Hooned on kavandatud otse kaebaja elamu ja mere vahele, varjates vaate merele kaebaja elamu akendest ja õuelt; 8) kaebaja jaoks ei ole vahet, kas naaber ehitab vähem kui 100 m kaugusele kaebaja elamust enda paadikuuri ja töökoja või elamu. Elutegevus, mis kaebaja privaatsust häirib, toimub hoonetes olenemata sellest, mis on nende täpsem kasutusotstarve; 9) vastustaja kohtleb kaebajat ebavõrdselt võrreldes kolmanda isikuga. Kaebaja esitas
20.detsembril 2019 enda kinnistutele täiendavate hoonete püstitamiseks PT taotlused. Vastustaja edastas 21. jaanuaril 2020 kaebajale PT väljastamisest keeldumise otsuse eelnõu.
6.Vastustaja taotles vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) kuuridele ehitusõiguse andmine ei ole vastuolus ÜP-ga. Haldusasjas nr 3-18-506 on selgeks vaieldud, et 100 m vahemaa piirang kehtib vaid elamute vahelisel alal. Kaebuses ega apellatsioonkaebuses haldusasjas nr 3-18-506 ei ole kaebaja kordagi viidanud „talukompleksi“ või kõrvalhoonete 100 m kaugusele. Ka ringkonnakohus lähtus ÜP hinnates elamute vahelisest kaugusest. Siinses kohtuasjas tõlgendab kaebaja ÜP piirangut varasemast erinevalt; 2) ÜP tabel 2.1.3 eristab hoonet elamust. Oluline on, kuidas tuleb tõlgendada ÜP-d. Tähendust ei oma, kuidas EhS lisa 1 sisustab mõisteid elamu ja hoone. Majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015. a määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ (määrus nr 51) lisas on selgelt välja toodud, mis on elamud ja mis mitteelamud. Kuuri ja paadikuuri kasutamise otstarve on elamu, kooli vms abihoone, koodiga 12744, mis liigitub mitteelamuks; 3) Annuvälja kinnistu on ÜP kohaselt reserveeritud elamualana. ÜP-st tulenev soovitus „pigem mitte lubada“ on mõeldud mitte lubama elamualadele uusi talukohti . Annuvälja katastriüksus 71401:001:0724 on 100% elamumaa. Metsaseaduse § 3 lg 3 kohaselt ei loeta metsamaaks õuemaad ja elamumaad. Seega ei kohaldu ÜP-st tulenev nõue „Metsas või pool-looduslikel kooslustel ehitamisel ei tohi õuemaa või krundi hoonestusala ületada 10% katastriüksuse pindalast.“; 4) Annuvälja katastriüksus ei ole planeeringukohustusega ala. Õige pole rääkida hoonestusalast. Krundi hoonestusala on planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi (planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 5). Kuurid on ehitusteatiste kohustuslikud hooned, mille kohta kohalik omavalitsus ei väljasta haldusakti, vaid ta kas loeb teatised teavitatuks või mitte. Seega ei saa kuuride puhul rääkida võimalikust hoonestusalast; 5) kaebaja leiab, et tema vaade merele on varjatud. Samas nõudis kaebaja 22. augusti 2018. a vaides kõrghaljastuse taastamist või vähemalt kõrge kuuseheki rajamist kinnistute piirile. Kaebaja esitas vaide pärast seda, kui kolmas isik võttis oma kinnistul maha puid. Tegemist oli 3(9)
3-20-2445 kõrgete ja tihedate puudega, mis välistasid merevaate. Kolmas isik istutas kuuseheki kinnistute piirile, mis mõne aja pärast on piisavalt kõrge ning tekitab kaebajale piisava privaatsuse. Kuid kuusehekk välistab uuesti merevaate. Seega on kaebaja seisukohad vastuolulised; 6) kuigi vastustaja ei ole kaebaja 20. mai 2020. a avaldusele eraldi vastanud, on seda tehtud
11.veebruari 2020. a-l esitatud avaldusele vastates 18. veebruaril 2020. Vastustaja selgitas, et PT tühistati seetõttu, et need olid üldplaneeringuga vastuolus, kuna ei olnud tagatud 100 m vahemaad elamute vahel; 7) vastustaja kaalus teatiste teavitatuks lugemisel kaebaja vastuväiteid ning leidis, et need ei ole põhjendatud. Kaebajale on need põhjendused teada vastustaja varasematest vastustest.
7.Kolmas isik taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) kolmas isik soovib ehitada oma kinnistule 2 kuuri, mis on elumaja abihooned; 2) kaebaja teeb vastukäivaid avaldusi selle kohta, mida ta rohkem tahab, kas merevaadet või kõrghaljastust. Mõlemat korraga ei saa; 3) kaebaja väide, et hoonestusala peab jääma 100 m kaugusele kaebaja elamust, on uus väide. Varem käis vaidlus elamute vahelise kauguse pärast.
8.Tallinna Halduskohus jättis 8. novembri 2021. a otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Halduskohus esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) 6. veebruari 2018. a PT-ga lubati projekteerida kokku 4 hoonet. Vaid elamu puhul nähti ette väikseim lubatud kaugus (48 m) naaberkinnistu elamust. Abihoonete puhul sellist piirangut ei olnud. Kaebaja vaidlustas PT, kuna elamute vaheline kaugus peab ÜP kohaselt olema 100 m. Kaebaja ei seadnud kahtluse alla, et abihooned võiksid asuda tema elamule lähemal kui 100 m; 2) vastustaja ja kolmas isik on põhjendatult selgitanud, et kaebaja õiguslik positsioon siinses vaidluses erineb tema positsioonist asja nr 3-18-506. Täpsemalt puudutab see ÜP p 2.1.3 teksti: elamute väikseim vahekaugus on 100 meetrit (lähemale võib ehitada vaid kokkuleppel naabriga). Asjas nr 3-18-506 esitatud kaebuses (p-d 3.6, 3.9, 3.15, 3.29) oli kokkuvõtvalt kaebaja seisukoht, et elamu püstitamine Annuvälja kinnistule lähemale kui 100 meetrit Annuniidi elamust on võimalik vaid naabrite nõusolekul. Kaebajad selleks nõusolekut ei anna. Kaebaja ei ole selgitanud, mis põhjusel ta on muutnud enda arusaama ÜP sisust; 3) kuna vaidluse all on ÜP mõistete elamu ja hoone tõlgendamine, ei oma tähendust, kuidas neid mõisteid on sisustatud EhS-s, muudes õigusaktides või haldusaktides. ÜP p 2.1.3 süstemaatiline tõlgendamine viib järeldusele, et need on erinevad mõisted. Kui muude lähtetingimuste korral kasutatakse mõistet hoone, siis väikseim kaugus lähtub mõistest elamu. Selline eristamine ei ole juhuslik (vt ÜP p-te 2.1.1–2.1.4). Kui ÜP-ga oleks soovitud kauguse piirangut seada lisaks elamule ka seda teenindavatele abihoonetele, oleks kasutatud mõistet hoone. ÜP tõlgendamisel ei oma tähendust, kas elamu kasutamine on abihoonetega võrreldes samasuguse või väiksema intensiivsusega. ÜP p-s 2.1.3 on selle kehtestaja eristanud elamust ja abihoonetest lähtuvat intensiivsust ning pidanud põhjendatuks piirata üksnes elamute vahelist kaugust; 4) ÜP piiravaks tingimuseks on, et hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala võib olla kuni 10% krundi pindalast. Sellest tingimusest ei nähtu, millisesse krundi osasse võib hooneid ehitada. Detailplaneering on nõutav üksnes siis, kui elamut soovitakse ehitada lähemale kui 100 m kaebaja elamust (Tallinna Ringkonnakohtu 17. septembri 2019. a otsus asjas nr 3-18-506, p 25). Muudel juhtudel saab koostada PT. Menetluse esemeks on abihoonetele ehitusõiguse andmine. See ei eelda detailplaneeringu koostamist. Üksnes detailplaneeringuga määratakse krundi hoonestusala (PlanS § 126 lg 1 p 2). Seega on kaebaja ekslikult kasutanud mõistet hoonestusala;
4(9)
3-20-2445 5) kaebaja väide, et kuurid varjavad merevaadet, ei ole asjakohane. Kaks 3,6 m kõrgust kuuri, mis ei asetse kõrvuti, ei saa merevaadet tervikuna varjata. Arvestada tuleb kaebaja varasemat käitumist kõrghaljastuse nõudmisel. Kui kaebaja soovib privaatsust tagada kõrghaljastusega, siis ka see varjab merevaadet; 6) ehitusteatise heakskiitmisel ei koosta haldusorgan haldusakti, kus ta esitab põhjendused ehitusõiguse andmiseks. Kuuri puhul on tegemist ehitusteatise kohustusliku hoonega. Seega toimis vastustaja ehitusteatise heakskiitmisel õiguspäraselt; 7) kaebaja esitas oma vastuväited 11. veebruaril 2020, millele sai põhjendatud vastuse 18. veebruari 2020. a vastusega. Vastusest nähtuvad põhjendused, mille alusel vastustaja ehitusteatised heaks kiitis. Seetõttu ei oma tähendust menetluslik minetus, et vastustaja jättis kaebaja 20. mai 2020. a vastuväidetele eraldi vastamata; 8) kaebaja väide ebavõrdsest kohtlemisest ei ole asjassepuutuv. Kaebaja 20. detsembril 2019 esitatud PT taotlusega nr 1911002/12523 seonduv tuleb lahendada eraldiseisvalt.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) halduskohus jättis arvestamata, et ÜP on siduv ja seda tuleb järgida ka ehitusteatise aktsepteerimisel; 2) ÜP ei võimalda Annuvälja kinnistule rajada uut elamukrunti (s.h uut talukohta), sest see on liiga lähedal kaebajale kuuluvale hoonestatud talukohale ja liiga väike. Kaebaja elamust jääb peaaegu kogu kõnealune katastriüksus 100 meetri raadiusesse. Kaebajal on olnud ÜP-st tulenevalt õiguspärane ootus, et naaberkinnistul olevat metsamaad ei muudeta elamumaaks ega hoonestata. Uue talukoha tekkimine kaebaja talu kõrvale (kuuride kaugus kaebaja elamust on ca 8 m) rikub privaatst ja vähendab oluliselt kaebaja kinnistu väärtust, mis seisneb suuresti selle paiknemises hajutatud hoonestusega külas (ÜP seletuskiri, p 2.1.3); 3) ÜP seletuskirja p 2.1.3 näeb ette, et 80% metsast tuleb Annuvälja kinnistul säilitada. Kui mets võetakse kinnistult maha, siis tuleb metsamaa alles jätta. Viimati märgitud seisukohta kajastatakse ka uue üldplaneeringu avalikul arutelul. Annuvälja kinnistu sihtotstarve määrati PT-de alusel, mille kohus tühistas. Kaebaja vaidlustas asjas nr 3-18-506 katastriüksuse sihtotstarbe muutmise korralduse, mille kohus jättis rahuldamata, kuna elamumaa sihtotstarve ei anna kolmandale isikule õigust ehitada; 4) ÜP kohaselt tuleb enne taastada hoonestus endistes talukohtades ja uute talude planeerimisel tuleb järgida traditsioonilist hajaküla struktuuri. Annuvälja kinnistu hoonestamisel tekib olukord, kus kolmanda isiku talukoht on rajatud kaebaja talu sisse, mis aga ei vasta hajaküla põhimõtetele; 5) kuna Annuvälja kinnistul pole varem talu asunud, peaks see jääma maatulundusmaaks metsamaa kõlvikuga; 6) ÜP seletuskirja p 2.1.3 alap 5, mis näeb ette, et elamute väiksem vahekaugus on 100 m, teenib elamuomaniku õigust privaatsusele; 7) õuemaa ei saa eksisteerida elamust eraldi. Ehitusteatiste alusel püstitatavad kuurid oleksid väljaspool ÜP-ga lubatud hoonestusala. ÜP-s on määratud piirangud õuemaa või krundi hoonestusala suurusele. Oluline pole, kas see ala määratakse detailplaneeringuga või mitte. Detailplaneeringus määratakse hoonestusala ja väljapool seda ei tohi ehitada hooneid ega rajatisi; 8) kuurid piiraksid kaebaja vaadet merele. Kuurid asuvad üksteisest kolme meetri kaugusel. Kõrghaljastuse taastamine ei takistaks merevaadet, kuna kinnistu väiksesse nurka, kuhu kavandatakse kuur, oleks vaade säilinud;
5(9)
3-20-2445 9) kaebaja on oma tõlgendustes olnud järjepidev. Kaebaja ei pidanud haldusasjas nr 3-18-506 lubatavaks seda, et kuuri võib ehitada kaebaja kinnistule lähemale kui 100 m; 10) halduskohus jättis lahendamata kaebaja 23. veebruari 2021. a avalduses esitatud taotluse võtta asja juurde kõik tõendid; 11) halduskohus ei analüüsinud kaebaja väidet selle kohta, kuidas vastustaja ise tõlgendab ÜP-d.
10.Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) halduskohus on õigesti leidnud, et ÜP ei olnud ehitusteatiste menetluses siduv ja seda ei tulnud järgida. ÜP p 2.1.3 eristab hooneid ja elamuid ning 100 m vahemaa tingimust tuleb järgida elamute puhul. Kõrvalhoonet on lubatud püstitada lähemale kui 100 m; 2) haldusasjas nr 3-18-506 vaieldi selle üle, kas ÜP p-st 2.1.3 tulenevad nõuded on aluseks ka PT-de väljastamisel. Vastustaja pole tegutsenud vastuolus haldusasjas nr 3-18-506 võetud seisukohtadega; 3) praeguses asjas ei vaielda selle üle, kas uue elamukrundi loomine on võimalik või mitte, vaid üksnes kuuride asukoha üle; 4) õuemaa kõlvik tekib pärast seda, kui on olemas eluhoone ja muud hooned; 5) Annuvälja kinnistu sihtotstarvet ei määratud elamumaaks PT-de alusel, vaid vastustaja 7. juuni 2018. a korraldusega nr 2-3/574, mis on kehtiv; 6) kaebajal ei ole õiguspärast ootust sellele, et naaberkinnistul olevat metsamaad ei muudetaks elamumaaks; 7) kuigi ÜP kohaselt võib hoonete suurim lubatud ehitusalune pind olla kuni 10% krundi pindalast, ei määrata sellega krundil paiknevaid hoonete asukohti; 8) abihoonele ehitusõiguse andmine ei eelda detailplaneeringu koostamist; 9) pole arusaadav, kas kaebaja soovib tuulte piiramiseks metsa enda kinnistu ette või ta siiski soovib merevaadet; 10) kuna PT tühistati, ei ole kuuridele tingimusi seatud; 11) vastustaja põhjendas 17. veebruari 2021. a kirjas teisele isikule, et PT ei väljastata enne, kui kohtuvaidluses selgub õige lahendus.
11.Kolmas isik enda seisukohta ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus märkis 17. septembri 2019. a otsuse asjas nr 3-18-506 p-des 16 ja 18 kokkuvõtlikult, et ÜP seletuskirja p 1 „Detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja juhud“ järgi on endise Lümanda valla territoorium (v.a Lümanda küla) valdavalt DP koostamise kohustuseta ala ning Annuvälja kinnistule ehitusõiguse andmiseks ei tulnud ÜP seletuskirja p 1 alap-de 2–5 kohaselt tingimata koostada detailplaneeringut. Ringkonnakohus jääb ka praeguses asjas nende seisukohtade juurde.
13.Kolmas isik esitas ehitusteatised, rajamaks kinnistule kaks kuuri, mille kummagi pindala on 56,6 m2 (10,1 m × 5,6 m) ja kõrgus ühel hoonel 3,2 ja teisel 3,8 m. Kavandatavad ehitised asuvad ligikaudu 8 m kaugusel kaebaja kinnistu piirist.
14.Ehitusteatise esitamine on nõutav EhS lisas 1 nimetatud ehitiste puhul (EhS § 35 lg 3). EhS lisa 1 kohaselt tuleb elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone, mille ehitusalune pind jääb vahemikku 20–60 m2 ja mille kõrgus on kuni 5 m, rajamiseks esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Vastavalt sellele nõudele on kolmas isik ka tegutsenud. 6(9)
3-20-2445
15.Kuna ehitised asuvad kinnistul, mis piirneb kaebaja kinnisasjaga, siis kaasati kaebaja ehitusteatiste aktsepteerimise menetlusse (EhS § 36 lg 5). Sellest tulenevalt tuli vastustajal kontrollida, kas EhS §-s 44 sätestatud alused ehitusteatise mitte aktsepteerimiseks esinesid (EhS § 36 lg 6). Ehitusteatist ei saa aktsepteerida, kui kavandatav ehitis ei vasta avalik-õiguslikele kitsendustele, sh üldplaneeringule (EhS § 44 p 1), samuti kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4).
16.Esmalt on vaidluse all küsimus, kas kavandatav ehitis vastab ÜP seletuskirja p 2.1.3 alap-s 5 märgitud tingimusele: „elamute väikseim vahekaugus – kui lähemal kui 100 m, siis kokkuleppel naabritega“. Nimetatud tingimus on loodud kaitsma naabrite huve (Tallinna Ringkonnakohtu 17. septembri 2019. a otsus asjas nr 3-18-506, p 19). Siinses kohtuasjas on menetlusosalised eri meelt küsimuses, kas vaidlusalused kuurid on käsitatavad elamuna üldplaneeringu seletuskirja p 2.1.3 alap 5 mõttes. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et vaidlusalused kuurid ei ole elamud ÜP seletuskirja p 2.1.3 alap 5 mõttes. Viidatud p 2.1.3 alap-des 2–5 kasutatakse nii mõisteid elamu kui ka hoone. Hooneid on seejuures mõeldud üldmõistena nii elamute kui ka kõrvalhoonete tähenduses. Elamu on hoone alammõiste. Kui mõistete elamu ja hoone mahud kattuksid, puuduks alap-des 2–5 tehtud vaheteol mõte ja neid ei oleks tarvis eristada. Seda, et kohaliku omavalitsuse üksus on tahtnud teadlikult eristada elamuid ja (kõrval)hooneid, kinnitavad ka seletuskirja teised punktid (nt p 1). Kuna kohaliku omavalitsuse üksus on neid mõisteid eristanud, siis pidi see olema kindlal eesmärgil. Elamu all on mõeldud elumaja või eluaset (selle kohta vt ka https://www.eki.ee/dict/ekss/index.cgi?Q=elamu&F=M). Piirava tingimuse mõtteks on olnud tagada naabrite vahel suurem eraldatus just nende hoonete vahel, kus elatakse. Esmajoones viibivad inimesed kõige rohkem elumajas ja selle vahetus läheduses, mistõttu sellega kaasnev mõju naabri privaatsusele on ka kõige suurem. Elamu kõrvalhoonete, sh kuuri asukoht võib omada naabrite vahelisele eraldatusele mõju, kuid see pole võrreldav elamust lähtuva mõjuga. Elamu kõrvalhooneid, sh kuuri ei kasutata igapäevaseks elamiseks. Kui kohaliku omavalitsuse üksus oleks tahtnud kõikide hoonete kauguseks vähemalt 100 m, tulnuks alap-s 5 elamu asemel kasutada hoone mõistet. Seda aga pole tehtud. Ka määruse nr 51 lisa eristab elamuid muudest hoonetest. Näiteks on elamutena käsitatud ühe korteriga elamut, üksikelamut, ridaelamut või kaksikelamu sektsiooni, suvilat ja aiamaja. Vaidlusalused kuurid on aga liigitatud koodiga 12744 ehk elamu abihoonena. Kui ehitist ei kasutata vastavalt selle otstarbele, on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik riikliku järelevalve menetluses sellele reageerida (EhS § 130 lg 2 p 5).
17.Kaebaja on seisukohal, et ehitusteatiste aktsepteerimine on vastuolus ÜP seletuskirja pga 2.1 osas, milles see näeb ette, et metsas või poollooduslikel kooslustel ehitamisel ei tohi õuemaa või krundi hoonestusala ületada 10% katastriüksuse pindalast. Kaebaja lisab, et hoonete kavandamine kõikidesse Annuvälja kinnistu nurkadesse tekitab hoonete vahele õuemaa ning muudab kogu 1 ha suuruse kinnistu õuemaaks. Ehitusteatiste aktsepteerimisega pole tekitatud olukorda, kus kolmanda isiku kinnistule oleks tekkinud ÜP p-le 2.1 mittevastav õuemaa või krundi hoonestusala, mis ületaks 10% katastriüksuse pindalast. Kuurid asuvad lähestikku ja nende alune pindala on umbes 120 m2,
7(9)
3-20-2445 kogu kinnistu pindala on 10 044 m2. Praeguse vaidluse raames ei tule hinnata seda, kas ja kuhu on kolmandal isikul õigus elamut kavandada ja seeläbi moodustada õuemaa.
18.Kaebaja hinnangul oli ehitusteatiste aktsepteerimine vastuolus ÜP seletuskirja p-ga 2.1 osas, milles on märgitud, et Lümanda valla külade ajaloolise struktuuri säilitamiseks ja taastamiseks soositakse elamute teket eelkõige endistele talukohtadele algses kohas. Kaebaja on ka seisukohal, et ehitusteatiste aktsepteerimine on vastuolus ÜP eesmärgiga säilitada traditsiooniline hajaküla. Viidatud üldplaneeringu seletuskirja p 2.1 on soovitusliku iseloomuga ja see ei sea konkreetseid tingimusi sellele, kuhu vaidlusalused kuurid tuleb kavandada. Viidatud punkt on loodud kaitsma miljööd ehk eeskätt avalikku huvi. Kaebajale aga ei võrsu sellest soovitusest subjektiivset õigust. ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 on märgitud, et Kipi-Kotlandi ja Pilguse piirkonda iseloomustab merelähedus, palju metsa, sumba keskusega hajakülad, nagu muu hulgas Jõgela kui miljööväärtuslik objekt. Tegemist ei ole tingimusega, mis takistaks kuuride kavandamist vaidlusalusesse kohta.
19.Samuti on kaebaja seisukohal, et vastuolu esineb ÜP seletuskirja p-ga 2.1 osas, milles on märgitud, et olemasolevatel elamualadel ehitamisel (sh rekonstrueerimine ja renoveerimine) tuleb järgida väljakujunenud hoonestuse tihedust ja -struktuuri, samuti ehitusmahtusid ja arhitektuurseid lahendusi. Viidatud üldplaneeringu seletuskirja p 2.1 on mõeldud reguleerima hoonestuse tihedust ja struktuuri ning ehitusmahtusid ja arhitektuurseid lahendusi. Praegusel juhul on vaidluse all aga kuuride kavandatav asukoht, mida viidatud ÜP punktis pole kindlaks määratud ja millega võiks seetõttu vastuolu tekkida.
20.Kolmanda isiku kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa. Varasemat maatulundusmaa sihtotstarvet pole muudetud ehitusteatiste aktsepteerimisega, vaid vastustaja 7. juuni 2018. a korraldusega nr 2-3/574. Tegemist on kehtiva korraldusega. Seetõttu kaebaja väited selle kohta, et kolmanda isiku kinnistu ei tohi olla määratud elamumaana ja see peab olema jätkuvalt maatulundusmaa, millel on metsakõlvik, ei ole ehitusteatiste aktsepteerimise õiguspärasuse hindamisel asjakohased.
21.Kaebaja viide vastustaja 21. jaanuari 2020. a kirjale, milles vastustaja keeldus PT taotluse nr 1911002/12523 rahuldamisest, kuna kavandatav hoone asuks väljaspool õueala, ei oma praeguses vaidluses tähendust. Siinses vaidluses on küsimus kolmanda isiku esitatud ehitusteatiste aktsepteerimise õiguspärasuses. Kaebaja viidatud kirjas kajastatud asjaolud ei lange kokku praeguse vaidluse asjaoludega.
22.Kaebaja väidab, et kuurid piiravad tema vaadet merele (kaebaja 23. veebruari 2021. a menetlusdokument, lk 10–11) ja on seetõttu vastuolus ÜP seletuskirja p-s 2.1 märgituga, et uushoonestus ei tohi häirida vaateid merelt või merele. Kuna seletuskirja p 2.1 ei sea tingimust, et mere vaate igasugune vähendamine on keelatud, siis tuleb sellele tingimusele vastavust kontrollida sisuliselt seeläbi, kas kuuridest kaasnev mõju merevaatele on kaebaja jaoks üleliia koormav, mida pole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4). Maa-ameti kaardirakenduse kohaselt asub Pussa lahe kaldajoon kaebaja hoonetest umbes 600 m ning Pussa lahe taga asuv Pilguse laht umbes 1 km kaugusel. Maa-ameti kaardirakenduse kohaselt on kolmanda isiku põhja ja kaebaja kinnistu lõuna piir ligikaudu 70 m pikk. Kavandatavate hoonete mõõtmed on 10,1 m × 5,6 m ehk ligikaudu 70 m-st oleks varjatud 8(9)
3-20-2445 umbes 20 m ning 50 m jääks varjamata. Kaebaja kinnistu läänepoolse piiri kaudu vaadet merele ei varjata. Eeldada võib, et kuurid vähendavad teatud ulatuses kaebaja kinnistul asuvatest hoonetest vaadet merele, samas ei kao kinnistult merevaade. Valdavas osas on vaade merele endiselt tagatud ja selle ulatus sõltub vaataja asukohast ja vaate suunast. Seejuures pole kaebaja käsitanud ise vaate ahenemist eriti intensiivse riivena. Kuna kaebaja on varasemalt kuuride asukohta nõudnud kõrghaljastust, et privaatsust tagada, ei ole kaebaja etteheide veenev. Seega puudub praeguses asjas alus väita, et vaidlusaluste kuuridest tingitud vaate ahenemine oleks ülemäärane riive kaebaja võimalikele õigustele.
23.Kaebaja on seisukohal, et halduskohus rikkus menetlusnormi, kui ei lahendanud kaebaja
23.veebruari 2021. a menetlusdokumendis esitatud taotlust võtta asja juurde PT nr 1822802/007202, haldusasjas nr 3-18-506 esitatud kaebus ilma lisadeta, haldusasjas nr 3-18506 koostatud kohtuistungi protokoll, vastustaja 17. veebruari 2021. a e-kiri Peetri kinnistu omanikule ning Saaremaa valla üldplaneeringu 10. augusti 2020. a eelnõu avaliku arutelu protokoll. Esitatud dokumendid on kaebaja kohtule esitanud enne selleks ettenähtud tähtpäeva. Kuna halduskohus pole neid tõendeid tagastanud, järeldub, et ka need tõendid on toimikusse võetud. Halduskohus lahendas 5. oktoobri 2021. a määrusega üksnes kaebusele lisatud tõendite asja juurde võtmise küsimuse ja otsustas selle määrusega jätta kaebusele lisatud osad tõendid asja juurde võtmata. Viidatud määrusega ei tagastanud halduskohus 23. veebruari 2021. a menetlusdokumendiga esitatud tõendeid. Kuna 23. veebruari 2021. a menetlusdokumendiga esitatud tõendid on toimikus, siis nende korduv toimikusse võtmine apellatsiooniastmes pole vajalik. Seetõttu jätab ringkonnakohus kaebaja taotluse võtta need tõendid toimikusse rahuldamata. Kuna praeguse asja lahendamisel ei oma tähendust vastustaja 3. mai 2018. a vastus kaebusele haldusasjas nr 3-18-506, milles kaebaja vaidlustas kolmandale isikule antud projekteerimistingimusi, jätab ringkonnakohus kaebaja taotluse võtta see dokument asja juurde rahuldamata (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3).
24.Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata.
25.Menetlusosaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 6).
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.