3-20-2445 L.L. kaebus ehitusteatiste nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931 heakskiitmise õigusvastasuse tuvastamiseks ning Saaremaa valla kohustamiseks hinnata uuesti ehitusteatist nr 2011201/00938 ja ehitusteatist nr 2011201/00931 Kaebaja: L.L., lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris Velling Vastustaja: Saaremaa vald, volitatud esindaja Kaire Müür Kolmas isik: J.T.
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus, digitoimik
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 08.12.2021. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.L.L. (edaspidi kaebaja) ja L.L. on Saaremaa vallas Jõgela külas asuva Annuniidi kinnistu (katastritunnus 43301:001:1262; pindala 2,57 ha; sihtotstarve 100% elamumaa) omanikud. Annuniidi kinnistu külgneb J.T.ile kuuluva Annuvälja kinnistuga (katastriüksus 71401:001:0724; pindala 10 044 m2; sihtotstarve 100% elamumaa).
2.Saaremaa Vallavalitsus (edaspidi vastustaja) väljastas 06.02.2018 projekteerimistingimused (PT) nr 1822802/00720 Annuvälja kinnistu hoonestamiseks, mille kohaselt on kinnistule katastriüksusele 44001:003:0052 lubatud projekteerida mitte rohkem kui 4 hoonet kokku maksimaalselt kuni 350 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga, sh kaks üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga põhihoonet – elamu ja abihoone. Elamu kaugus Annuniidi kinnistu piirist minimaalselt 38 m (hoone põhimaht minimaalselt 42 m) ja kaugus naaberkinnistu elamust vähemalt 48 m (hoone põhimahu kaugus minimaalselt 52 m). Abihooneid võib kavandada õuealale kinnistu ida- või lõunanurka. Kaebaja vaidlustas PT kohtus. Kaebaja üheks väiteks, miks PT on õigusvastased, oli, et see ei arvesta Lümanda valla üldplaneeringu (edaspidi ÜP) pga 2.1.3: elamute väikseim vahekaugus on 100 meetrit (lähemale võib ehitada vaid kokkuleppel naabriga). Tallinna Ringkonnakohus tühistas PT, kuna vald ei olnud PT andes arvestanud selle ÜP-st tuleneva naaberkinnistu omaniku huvide kaitseks seatud tingimusega (otsuse p 25).
3.Kolmas isik esitas 03.02.2020 ehitusteatised nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931 ehitisregistrisse. Ehitusprojektide kohaselt on Annuvälja katastriüksusele tunnusega 71401:001:0724 projekteeritud kuur paadi ja tööriistade hoidmiseks (teatis nr 2011201/00931 alusel) ning teine kuur küttepuude hoidmiseks (teatis nr 2011201/00938). Mõlema kuuri pikkus on 10,1m, laius 5,6 m ning kõrgus 3,6 m. Ehitisealune pind on kuuridel 56,6 m2. Hooned on asendiplaanide kohaselt kavandatud 6,8 meetri kaugusele kaebaja kinnistu piirist. Vastustaja kiitis ehitusteatised heaks 23.11.2020.
4.Tallinna Halduskohus (edaspidi kohus) võttis 15.12.2020 menetlusse kaebaja järgmised nõuded: 1) tuvastada ehitusteatiste nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931 heakskiitmise õigusvastasus; 2) kohustada Saaremaa valda uuesti hindama ehitusteatisi nr 2011201/00938 ja nr 2011201/00931. Kohus määras 05.10.2021 määrusega asja lahendamiseks kirjalikus menetluses.
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
5.Kaebaja tuvastamis- ja kohustamisnõuete aluseks on väide, et vastustaja poolt kuuride kui elamut teenindavate hoonete ehitamiseks loa andmine on õigusvastane. Õigusvastasus tuleneb asjaolust, et kuurid asetsevad kaebaja elamule lähemal kui 100 meetrit. ÜP p 2.1.3 tuleb tõlgendada selliselt, et piirang ei laiene mitte ainult elamule vaid ka elamut teenindavatele hoonetele.
6.Ehitusseadustiku (edaspidi EhS) lisas 1 on toodud tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta. Tabeli 1 esimene osa käsitleb HOONEID. Hooned on jagatud kahte alagruppi „elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone“ ning „mitteelamu“. Sealjuures kõik loa- ja teatisekohustuslikkuse eeldused on seatud alagrupile „elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone“, olenemata sellest, kas tegemist on elamu või abihoonega. Menetlusliigi valikul omab tähtsust vaid hoone suurus. Seega EhS ei tee vahet elamul ja abihoonel menetlusliigi valikul ega erista ka muus osas sellele esitatavaid nõudeid. ÜP kehtestati enne EhS jõustumist 21.08.2008. Ka vana ehitusseadus (01.01.2003-30.06.2015)
ei eristanud hoonete puhul elamuid ja abihooneid menetlusliigi ja ehitisele kohalduvate nõuete valikul. ÜP kehtestamisel kehtinud majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002 määrus nr 10 eristas „Ehitise kasutamise otstarvete loetelus“ elamuid abihoonetest, kuid omab tähendust ehitusseaduse (01.01.2003-30.06.2015) § 26 lg 5 tähenduses ning ainuüksi (nagu ka määruse nimetus viitab) ehitise funktsiooni määramise tähenduses. Mõiste elamu legaaldefinitsiooni Eesti õiguses ei ole. Eeltoodust tulenevalt – ehitamisele eelneva loa- ja teatisemenetluse puhul ei erista kehtiv ega varasemalt kehtinud õigus elamuid neid teenindavatest hoonetest ehk abihoonetest. Olenemata sellest, kas tegemist on 20 - 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamu või sama suure abihoonega, tuleb esitada ehitamise alustamiseks ehitusteatis ja -projekt. Ka eluliselt on sageli võimatu eristada elamut abihoonest, mis on mõeldud samuti inimeste majutamiseks. Näiteks on levinud talude juures saunad või aidahooned, milles on magamiskohad külaliste jaoks. Ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud „elamut teenindatava hoone“ all on ilmselt mõeldud selliseid hooneid nagu garaaž, milles puuduvad eluruumid. Kaebaja seisukohast – kaebaja õiguskaitsevahendid kontrollimaks, kas naaber oma abihoonet eluruumina kasutab või mitte on praktiliselt olematud.
7.ÜP-s on kasutatud sõna elamu eesmärgil tagada naabri privaatsusõigust ning tähistab seega kogu talukompleksi kaugust naabri talust, täpsemalt mistahes elamumaale ehitatavat hoonet. Eeltoodut kinnitab ka see, et ÜP seletuskirjas toonitatakse läbivalt, et eesmärgiks on külastruktuuri säilitamine ja pigem mitte uute talukohtade lubamine. Jõgela küla on hajaküla. Hajaküla tähendab seda, et talud on hajutatud, mitte ei paikne üksteise kõrval nagu sumbkülades. Tulenevalt sellest, on ka punktis 1.10 toodud tabelis kohustatud säilitama 80 % krundil kasvavat metsa – s.h ka alustaimestikku. See tähendab, et 80 % metsamaakrundist peab olema kaetud ja jääma kaetuks metsaga ning muu ala suurus saab olla vaid 20 % krundist. Hoonestusala peab jääma 100 meetri kaugusele kaebaja elamust ning piirduma 10 %-ga krundi suurusest. Annuvälja katastriüksus on 1 ha – 10 % teeb 1000 m2 hoonestusala suuruseks, mis on täiesti piisav nii elamu kui abihoonete ja õueala ära mahutamiseks.
8.Elamut teenindavad hooned lähevad vastuollu ka ÜP keeluga varjata vaateid merele. Hooned on kavandatud otse kaebaja elamu ja mere vahele, varjates vaate merele kaebaja elamu akendest ja õuelt.
9.Kaebaja jaoks ei ole vahet, kas naaber ehitab vähem kui 100 meetri kaugusele kaebaja elamust enda paadikuuri ja töökoja või elamu. Elutegevus, mis kaebaja privaatsust häirib, toimub hoonetes olenemata sellest, mis on nende täpsem kasutusotstarve.
10.Kaebaja esitas vastustajale oma seisukohad 11.02.2020, s.t. enne, kui ametlik kaasamine aset leidis. Vastustaja vastas kaebajale 18.02.2020, milles leidis, et kuuride ehitamine on õiguspärane. Saaremaa vald teavitas kaebajat 15.05.2020 sellest, et ehitusteatiste projektid on läbinud kooskõlastusringi, saanud vajalikud kooskõlastused ja menetlus on lõppenud, kuigi teatised ei ole veel teavitatuks loetud. Seejärel esitas kaebaja 20.05.2020 vastustajale vastuväited taotledes ehitusteatiste heakskiitmisest keeldumist. Vastustaja ei vastanud kaebaja avaldusele. Kaebaja avastas 05.12. 2020, et vastustaja oli 23.11.2020 ehitisregistris ehitusteatised heaks kiitnud. Vastustaja ei ole andnud EhS § 36 lg 6 kohast haldusakti ega teinud kaalutlusotsust. Vastustaja kohtleb kaebajat ebavõrdselt võrreldes kolmanda isikuga. Kaebaja esitas 20.12.2019 enda kinnistutele täiendavate hoonete püstitamiseks PT taotlused. Vastustaja edastas 21.01.2020 kaebajale PT väljastamisest keeldumise otsuse eelnõu, milles leidis järgmist:
1) Jõgela küla väljakujunenud hoonestusstruktuur ei võimalda ehitada väljapoole õueala, väljapoole õueala elamu püstitamine ei ole lubatav; 2) hoonestusstruktuur peab arvestama hoone asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi; 3) Üldplaneeringu seletuskirja ptk 2.1 seab tingimuseks reserveeritud elamumaade arendamiseks koostatavates detailplaneeringutes arvestada veel hoonestamata, kuid elamumaana reserveeritud, naabermaa-alade vajadustega (juurdepääs, tehnovõrkude ja haljastuse rajamise võimalus). Taotletavate projekteerimistingimuste alusel kavandatav ehitis võib ülemäära riivata kolmandate isikute õigusi (naaberkinnistud Annuvälja ja Peetri). Kaebaja leiab, et need seisukohad on vastuolus kolmandale isikule kuuride ehitusõiguse andmisega.
12.Kuuridele ehitusõiguse andmine ei ole vastuolus ÜP-ga. Haldusasjas nr 3-18-506 on selgeks vaieldud, et 100 m vahemaa piirang kehtib vaid elamute vahelisel alal. Kaebuses ega apellatsioonkaebuses haldusasjas nr 3-18-506 ei ole kaebaja kordagi viidanud „talukompleksi“ või kõrvalhoonete 100 m kaugusele. Ka ringkonnakohus lähtus ÜP hinnates elamute vahelisest kaugusest. Käesolevas kohtuasjas tõlgendab kaebaja seda ÜP piirangut varasemast erinevalt.
13.Lümanda valla üldplaneeringu tabel 2.1.3 eristab hooneid ja elamut. Käesolevas vaidluse esemeks on ÜP tõlgendamine. Seega ei oma tähendust, kuidas EhS lisa 1 mõisteid elamu ja hoone sisustab. Majandus- ja taristuministri 02.06.2015. a määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisas on selgelt välja toodud, mis on elamud ja mis mitteelamud. Kuuri ja paadikuuri kasutamise otstarve on elamu, kooli vms abihoone, koodiga 12744, mis liigitub mitteelamuks.
14.Vaidlust ei ole selles, et Annuvälja kinnistu on ÜP kohaselt reserveeritud elamuala. ÜP-st tulenev soovitus „pigem mitte lubada“ on mõeldud mitte elamualadele uute talukohtade lubamise kohta. Annuvälja katastriüksus 71401:001:0724 on kolmandale isikule kuuluv elamumaa 100%. Metsaseaduse § 3 lõike 3 kohaselt ei loeta metsamaaks käesoleva seaduse tähenduses õuemaad, elamumaad, pargi, kalmistu, haljasala, marja- ja viljapuuaia, puukooli, aiandi, dendraariumi ning puu- ja põõsaistandike maad. Seega ei kohaldu ÜP-st tulenev nõue „Metsas või pool-looduslikel kooslustel ehitamisel ei tohi õuemaa või krundi hoonestusala ületada 10% katastriüksuse pindalast.“ Kuna Annuvälja katastriüksuse puhul ei ole tegemist planeeringu kohustusega alaga, siis ei saa rääkida hoonestusalast. Krundi hoonestusala on planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi (planeerimisseaduse, edaspidi PlanS, § 6 punkt 5). Kuuridega puhul on tegemist ehitusteatiste kohustuslike hoonetega, mille kohta kohalik omavalitsus ei väljasta haldusakti, vaid kas loeb teatised teavitatuks või mitte. Seega ei saa kuuride puhul rääkida võimalikust hoonestusalast.
15.Kaebaja leiab subjektiivsete õiguste rikkumise osas, et tema vaade merele on varjatud. Samas on kaebaja varasemalt 22.08.2018 vaides nõudnud kõrghaljastuse taastamist või vähemalt kõrge kuuseheki rajamist kinnistute piirile. Kaebaja esitas vaide pärast seda, kui kolmas isik võttis oma kinnistul maha puid. Tegemist oli kõrgete ja tihedate puudega, mis välistasid merevaate. Siis nõudis kaebaja endise olukorra taastamist. Kolmas isik istutas kuuseheki kinnistute piirile, mis mõne aja pärast on
piisavalt kõrge ning tekitab kaebuse esitaja soovi kohaselt piisava privaatsuse. Kuid sellisel juhul on uuesti merevaade välistatud. Seega käitub kaebaja vastuoluliselt.
16.Vastustaja nõustub, et ei ole kaebaja 20.05.2020 avaldusele vastanud. Siiski leiab ta, et kaebaja esitas samasisulised seisukohad 11.02.2020, millele vastustaja vastas 18.02.2020. Muuhulgas selgitas vastustaja, et projekteerimistingimused tühistati seetõttu, et need olid üldplaneeringuga vastuolus, kuna ei olnud tagatud 100 m vahemaad elamute vahel. Vastustaja selgitab, et kaalus teatiste teavitatuks lugemisel kaebaja vastuväiteid ning leidis, et need ei ole põhjendatud. Kaebajale on need põhjendused teada vastustaja varasematest vastustest.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
17.Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu.
18.Ta soovib ehitada oma kinnistule 2 kuuri, mis on elumaja abihooned. Hetkel on ehitusregistris menetluses PT taotlus 59,7 m2 ehitusaluse pinnaga elamu (elamu asukoht asendiplaanil - Lisa 1) ehitamiseks. Elamu asuks 100 m kaugusel Annuniidi elamust.
19.Kaebaja teeb vastukäivaid avaldusi selle kohta, mida ta rohkem tahab, kas merevaadet või kõrghaljastust. Mõlemat korraga ei saa.
20.Kaebaja väide, et hoonestusala peab jääma 100 m kaugusele kaebaja elamust, on uus väide. Varem käis vaidlus elamute vahelise kauguse pärast.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
21.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
22.06.02.2018 projekteerimistingimustega lubati projekteerida kokku 4 hoonet. Vaid elamu puhul nähti ette väikseim lubatud kaugus – 48 m ‒ naaberkinnistu elamust. Abihoonete puhul sellist piirangut ei olnud. Kaebaja vaidlustas PT, kuna elamute vaheline kaugus peab ÜP kohaselt olema 100 m. Kaebaja ei seadnud kahtluse alla, et abihooned võiksid asuda tema elamule lähemal kui 100 m. Vastustaja ja kolmas isik on põhjendatult selgitanud, et kaebaja õiguslik positsioon käesolevas vaidluses erineb tema poolt asja nr 3-18-506 menetluses esitatust. Täpsemalt puudutab see ÜP p 2.1.3 teksti: elamute väikseim vahekaugus on 100 meetrit (lähemale võib ehitada vaid kokkuleppel naabriga – kaebuse lisa 5). Asjas nr 3-18-506 esitatud kaebuses (p-d 3.6, 3.9, 3.15, 3.29) oli kokkuvõtvalt kaebaja seisukoht, et elamu püstitamine Annuvälja kinnistule lähemale kui 100 meetrit Annuniidi elamust, on võimalik vaid naabrite nõusolekul. Kaebajad selleks nõusolekut ei anna. Sama seisukohta väljendas kaebaja apellatsioonkaebuses (vt kokkuvõte, lk 8). Kaebaja ei ole selgitanud, mis põhjusel ta on muutnud enda arusaama ÜP sisust.
23.Kohus nõustub vastustajaga, et kuna vaidluse all on ÜP mõistete elamu ja hoone tõlgendamine, siis ei oma tähendust, kuidas neid mõisteid on sisustatud EhS-s, muudes õigusaktides või haldusaktides. ÜP p 2.1.3 süstemaatiline tõlgendamine viib järeldusele, et need on erinevad mõisted. Kui muude lähtetingimuste korral kasutatakse mõistet hoone, siis väikseim kaugus lähtub mõistest elamu. Selline eristamine ei ole juhuslik, vaid puudutab läbivalt ÜP punkte 2.1.1.-2.1.4.
Järelikult kui ÜP-ga oleks soovitud kauguse piirangut seada lisaks elamule ka seda teenindavatele abihoonetele, oleks kasutatud mõistet hoone. ÜP tõlgendamise seisukohalt on kasutu vaielda teemal, kas elamu kasutamine abihoonetega võrreldes on samasuguse või väiksema intensiivsusega. Kohus leiab, et ÜP p-s 2.1.3 on selle kehtestaja eristanud elamust ja abihoonetest lähtuvat intensiivsust ning pidanud põhjendatuks piirata üksnes elamute vahelist kaugust.
24.Teiseks ÜP piiravaks tingimuseks on, et hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala võib olla kuni 10% krundi pindalast. Sellest tingimusest ei nähtu, millisesse krundi osasse võib hooneid ehitada. Vaid elamu ehitamise soovi korral lähemale kui 100 m kaebaja elamust on detailplaneeringu koostamine nõutav (Tallinna Ringkonnakohtu 17.09.2019 otsus asjas nr 319-506 p 25). Muudel juhtudel saab koostada PT. Menetluse esemeks on abihoonetele ehitusõiguse andmine. See ei eelda detailplaneeringu koostamist. Üksnes detailplaneeringuga määratakse krundi hoonestusala (PlanS § 126 lg 1 p 2). Seega on kaebaja ekslikult kasutanud mõistet hoonestusala.
25.Kaebaja väide kuuride tõttu merevaate varjamisest ei ole kohtu hinnangul asjakohane. Esiteks, kaks 3,6 m kõrgust kuuri, mis ei asetse kõrvuti, ei saa merevaadet tervikuna varjata. Teiseks, tuleb arvestada vastustaja ja kolmanda isiku poolt väljatoodud kaebaja varasemat käitumist kõrghaljastuse nõudmisel. Kui kaebaja soovib kõrghaljastusega privaatsust tagada, siis ka see varjab merevaadet.
26.Ehitusteatise heakskiitmisel ei koosta haldusorgan haldusakti, kus ta esitab põhjendused ehitusõiguse andmiseks. Kuuridega puhul on tegemist ehitusteatiste kohustuslike hoonetega. Seega käitus vastustaja õiguspäraselt ehitusteatise heakskiitmisel.
27.Kaebaja esitas oma vastuväited 11.02.2020 (ehitusteatiste vastuolu ÜP-ga), millele sai põhjendatud vastuse 18.02.2020 (kaebuse lisad 17, 18). Vastustaja 18.02.2020 vastusest on nähtavad põhjendused, mille alusel vastustaja ehitusteatised heaks kiitis (vastuolu puudumine ÜP-ga). Seetõttu ei oma tähendust menetluslik minetus, et vastustaja jättis kaebaja 20.05.2020 vastuväidetele vastamata.
28.Kaebaja väide ebavõrdsest kohtlemisest ei ole asja lahendamisel asjassepuutuv. Kaebaja poolt 20.12.2019 esitatud projekteerimistingimuste taotlusega nr 1911002/12523 seonduv kuulub lahendamisele eraldiseisvalt.
29.Kokkuvõtvalt jätab kohus rahuldamata kaebaja nõude tunnistada ehitusteatiste heakskiitmine õigusvastaseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.
30.Kuna kohus jätab kaebuse rahuldamata, siis on see esialgse õiguskaitse tühistamise aluseks (HKMS § 253 lg 3).
31.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ja kolmas isik ei ole esitanud menetluskulude hüvitamise taotlust (HKMS § 109 lg 1). Eeltoodust tulenevalt jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.