X kaebus Harku Vallavalitsuse 29. augusti 2023. a ettekirjutus-hoiatuse tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – X, esindaja v-adv Liisa Linna Vastustaja – Harku vald, esindaja Alle-Riin Siimo Kolmas isik – Y, esindaja v-adv Toomas Pikamäe
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 21.05.2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 11.03.2026
RESOLUTSIOON
1.Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ning haldusasjas nr 3-23-2153 tehtud Tallinna Halduskohtu 21.05.2024 kohtuotsus muutmata.
2.Mõista Xlt (isikukood XXXXXXXXX) Y (isikukood XXXXXXXXXX) kasuks välja apellatsioonimenetluse kulud 5484,73 eurot. Muus osas jätta apellatsioonimenetluse kulud menetlusosaliste endi kanda.
3.Otsuse jõustumisel avaldada see tervikuna ent asendada kaebaja ja kolmanda isiku nimed ja isikukoodid tähemärgiga.
SELGITUSED
Jõustumisel avaldatakse kohtuotsus tervikuna selleks (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 175 lg 1).
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).
kohas arvutivõrgus hiljemalt
27.04.2026
Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-23-2153 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA HALDUSKOHTU OTSUS
1.Kaebaja omandis on Tabasalus Kalda tn 20 asuv kinnistu (katastritunnus 19801:002:6510). Kolmanda isiku omandis on eelnimetatud kinnistuga külgnev Kalda tn 22 kinnistu (katastritunnus 19801:002:0598). Harku Vallavalitsus andis 30.09.2021 ehitusloa nr 2112271/33288 kaebaja kinnistule abihoone (hoovimaja) rajamiseks.
2.Olles riikliku järelevalve käigus tuvastanud, et ehitatav hoovimaja ei vasta ehitusloa ja detailplaneeringu (DP) nõuetele (rajatud oli ehitusloas mitte ette nähtud maa-alune täiskorrus ning Kalda tn 22 poolses küljes ei olnud järgitud DP-s sätestatud nõuet, et hoovimaja katusekalle võib olla kuni 12 kraadi) – tegi Harku Vallavalitsus 10.11.2022 sunnirahahoiatust sisaldava ettekirjutuse, millega kohustas ehitustöid peatama. Kuna ehitustööd jätkusid, rakendas Harku Vallavalitsus 18.11.2022 täitekorraldusega 3200 euro suurust sunniraha ning tegi kaebajale 22.11.2022 ehitustööde peatamiseks kohustava korduva ettekirjutuse. Kaebaja täitis 22.11.2022 ettekirjutuse, peatas hoovimaja ehitustööd ning tasus sunniraha.
3.Harku Vallavalitsus tegi 29.08.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 12-4/18-5 (vaidlustatud ettekirjutus), millega kohustas kaebajat esitama hiljemalt 20.10.2023 hoovimaja ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse, mis on kooskõlas DP-ga, mille kohaselt ei tohi abihoone kõrgus Kalda tn 22 poolsel küljel ületada 3,2 m ning hoovimaja katusekalle peab jääma vahemikku 0–12 kraadi.
4.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud ettekirjutuse tühistamiseks. Kaebuse põhjendused olid kokkuvõttes järgmised.
4.1.Vaidlustatud ettekirjutuse tegemiseks puudub õiguslik alus, kuna kaebaja esitas vastustajale juba 2021. aastal DP-ga kooskõlas oleva ehitusloa taotluse, mille alusel andis vastustaja 30.09.2021 ehitusloa. Vaidlustatud ettekirjutusest ei selgu, miks nõuab vastustaja DP nõuetega kooskõlas oleva ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamist olukorras, kus ehitusluba ja selle aluseks olev ehitusprojekt on detailplaneeringuga kooskõlas. Puudub vajadus takistada kaebajal ehitamist vastavalt ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks alust ei ole, sest ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti ei ole muudetud.
4.2.Kaebaja ei vaidle, et hoovimaja peab vastama ehitusloale ja detailplaneeringule, ent vaidlustatud ettekirjutusega ei ole võimalik seda eesmärki saavutada. Uue ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamine faktilist olukorda ei muuda. Kaebaja ei välista, et kohandab katuselahenduse vastavaks olemasoleva ehitusprojekti ja ehitusloaga. Samas esitas kaebaja 2022. aastal taotluse uue DP algatamiseks. See, millist lahendust (katuse ehitamine ehitusloale ja kehtivale DP-le vastavaks, uue ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamine vastustajale või muu lahendus) kaebaja kasutab, sõltub ka sellest, mida vastustaja kaebaja uue DP algatamise taotluse kohta otsustab.
5.Vastustaja vaidles kaebusele vastu, esitades kokkuvõttes järgmised argumendid. 2(10)
3-23-2153
5.1.Kaebaja on rajanud hoovimajale ehitusloaga vastuolus oleva maa-aluse korruse ja hoovimaja katusekalle on vastuolus ehitusloa ja DP-ga, mistõttu on kaebaja rikkunud kohustust ehitada ehitusprojekti kohaselt. Kaebaja rikkus hoovimaja püstitamisel ehitamisele kehtestatud nõudeid (EhS § 19 ning § 12 lõiked 1 ja 2), pannes seega toime korrarikkumise KorS § 5 lg 1 tähenduses. Kaebaja on avaliku korra eest vastutav isik KorS § 15 lg 1 ja KorS § 23 lg 1 tähenduses. Vastustajal oli KorS § 23 lg 4 alusel seega õigus teha kaebajale ettekirjutus ja rakendada sunniraha.
5.2.Vaidlustatud ettekirjutuse tegemise tingis peamiselt see, et kaebaja ise selgitas vastustajale saadetud kirjas (dtl 57), et koostab hoovimaja seadustamiseks uue projekti. Vaidlustatud ettekirjutus on sobiv eesmärgi saavutamiseks. Alternatiivselt oleks vastustaja saanud teha ettekirjutuse ehitis lammutada, mis olnuks kaebaja jaoks koormavam. Ettekirjutus on mõõdukas, võttes muu hulgas arvesse, et kaebaja oli teadlik, et hoovimaja kõrgus ja katuse kaldenurk lepiti kokku kehtiva DP menetluse käigus Kalda tn 22 kinnistu omanikuga. Liiati oli kaebajal piisavalt aega vabatahtlikult rikkumine kõrvaldada ja hoovimaja nõuetega kooskõlla viia.
6.Kolmas isik vaidles kaebusele vastu, esitades kokkuvõttes järgmised argumendid.
6.1.Hoovimaja on rajatud vastuolus DP ja ehitusloaga, kusjuures kolmas isik nõustus DP-s ette nähtud lahendusega, et Kalda tn 20 hoovimaja võib püstitada krundi piirist vähem kui 4 meetri kaugusele vaid tingimusel, et hoovimaja katusekaldeks Kalda tn 22 poolses osas määratakse 0–12 kraadi. Viimati nimetatud nõuet eirav hoovimaja kahjustab kolmanda isiku õigusi ja meelerahu. Vaidlustatud ettekirjutus on proportsionaalne ja nõuetekohaselt põhjendatud.
6.2.Ehitusprojekti ja ehitusloa taotlemine on vajalik ka siis, kui kaebaja otsustab olemasoleva ehitise ümber ehitada nii, et see oleks varem antud ehitusloaga kooskõlas, kuna tegemist oleks hoovimaja ümberehitamisega.
7.Tallinna Halduskohus tegi 21.05.2024 kohtuotsuse, millega jättis kaebuse rahuldamata ning mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 4000 eurot. Halduskohtu põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
7.1.Vaidlust ei ole, et hoovimaja, millele on ehitatud maa-alune täiskorrus ja millel on 45-kraadise nurga all viilkatus, ei vasta ehitusloale ja DP-le.
7.2.Ohu või korrarikkumise korral on pädeval korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise kohustus (KorS § 28 lg 1). Juba 10.11.2022 ja 22.11.2022 ettekirjutustest oli kaebajale arusaadav, et hoovimaja oli ehitamise aluseks olevate õigusaktidega vastuolus ning et temalt oodati olukorrale lahendust. Kaebajal oli enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist rikkumiste kõrvaldamiseks aega enam kui 10 kuud, mis on selliste rikkumiste kõrvaldamiseks mõistlik aeg. Ka vaidlustatud ettekirjutuses on kaebajale antud mõistlik tähtaeg hoone seadustamiseks vajalike toimingute tegemiseks.
7.3.Ehitise ja ehitamise ohutust nõudvad normid on avaliku õiguse normid, millest tulenevate õiguste kaitstus on avaliku korra osa. Vaidlustatud ettekirjutus on tehtud kehtival õiguslikul alusel ja sellega kooskõlas. Kaebaja on KorS § 15 lg 1 alusel avaliku korra eest vastutav isik, kes püstitas hoovimaja, mis ei ole kooskõlas selleks ettenähtud õigusaktidega, pannes toime korrarikkumise KorS § 5 lg 1 tähenduses. Vastustaja on ettekirjutuse alusena asjakohaselt viidanud EhS § 130 lg 2 puntidele 1–3 ja KorS § 23 lõigetele 3 ja 4. Järelevalvemenetluse käigus on vastustajal õigus nõuda vajadusel ka ehitusprojekti või ehitusloa esitamist. 3(10)
3-23-2153
7.4.Vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasuse hindamise seisukohast ei ole oluline, et vastustaja ei teinud kindlaks hoovimaja kõrgust, sest vaidlustatud ettekirjutus tulnuks teha ka hoovimaja kõrgusest sõltumata. Võttes aga arvesse, et kaebaja esitas hiljem taotluse uue DP algatamiseks, mis näeks ette kuni kuue meetri kõrguse abihoone, on põhjendatud vastustaja kahtlus, et tegelikult on püstitatud hoovimaja ehitusprojektis ja kehtivas DP-s ette nähtust kõrgem.
7.5.Vaidlustatud ettekirjutuse tegemine oli proportsionaalne. See oli vajalik, sest hoovimaja ei või jääda kinnistule püsima ebaseaduslikuna määramata ajaks. Ettekirjutuses on valitud kohane meede, kuna hoovimaja ehitus ei vasta DP-le ega ehitusloale ning kaebaja ei võtnud kahe eelneva ettekirjutuse tulemusel hoovimaja seadustamiseks meetmeid. Vastustaja arvestas ettekirjutuse tegemisel ka kaebaja enda selgitusi ja soove. Kui kaebaja plaanid on muutunud ning ta soovib hoopis hoovimaja lammutada või olemasoleva ehitusloaga vastavusse viia, tuleb tal vastustajale sellest teada anda.
7.6.Õige pole kaebaja väide, et ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamine ei muuda faktilist olukorda. Taotlust menetledes saaks vastustaja hinnata selle vastavust õigusaktidele ja kaaluda kolmanda isiku huve. Juhul, kui vastustaja kiidaks hoovimaja projekti muudetud kujul heaks, saaks kaebaja ehitustöid jätkata.
7.7.Harku Vallavolikogu jättis 02.05.2024 otsusega nr 32 uue DP algatamata ehk kaebajal ei ole võimalik hoovimaja seadustamisel arvestada sellega, et DP tingimused muutuvad.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.Kaebaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, paludes tühistada halduskohtu otsuse ning uue otsusega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
8.1.Kaebaja väljendas enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist vastustajale selgelt, et soovib abihoonet ehitada edasi lahendusega, mis ei vasta ei kehtivale ehitusloale ega ka kehtivale DP-le. Kaebaja ei ole saanud esitada uut ehitusprojekti ja ehitusloa taotlust seetõttu, et enne seda tuleb kehtivat DP-d kas täpsustada projekteerimistingimustega või läbi viia uus DP menetlus. Eelnevast hoolimata on vaidlustatud ettekirjutuses antud ainult üks meede, millega kaebaja oma rikkumist saab heastada ning see meede – abihoonele uue ehitusloa taotlemine, mis vastaks kehtivale DP-le – ei võimalda kaebajal isegi mitte taotleda 45-kraadise kaldega 6 m harjakõrgusega katust. Vastustajal ei ole õigust piirata kaebaja omandi vaba kasutusõigust sellisel määral, võttes kaebajalt isegi õiguse seaduslikuks, s.t. kehtivale ehitusloale vastavaks ehitamise jätkamiseks.
8.2.Halduskohus on vääralt leidnud, et vaidlustatud ettekirjutuse tegemiseks ei pidanud vastustaja tuvastama hoovimaja kõrgust. Kuivõrd iga ebaoluline hälve ehitusloa saanud projektist ei tooks vääramatult kaasa ka kasutusloa andmisest keeldumist, siis pidi vastustaja tuvastama, kas hoovimaja ehitamisel on hälbitud ehitusloast olulisel määral, tooma välja, mida ta loeb ehitise olulisteks muudatusteks ning kas kaebaja soovitavad muudatused (juhul kui need on olulised), on ehitusloakohustuslikud või piisab ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisest. Vaidlustatud ettekirjutusest ei tulene, mille põhjal leiab vastustaja, et abihoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks on vajalik taotleda ehitusluba, mitte aga esitada ehitusteatis.
8.3.Jälgitav ei ole arutluskäik, mille tulemusena järeldas halduskohus, et vastustaja ei ole ettekirjutust tehes ületanud kaalutlusõiguse piire ning ettekirjutus on sobiv, vajalik ja mõõdukas. Kaebaja ei nõustu sellega, et vastustaja on vaidlustatud ettekirjutusega jätnud 4(10)
3-23-2153 kaebajale vaid ühe võimaluse – koostada uus ehitusprojekt, mis vastab kehtivale DP-le. Kuna kaebaja avaldas järelevalvemenetluses soovi jätkata ehitamist sellise ehitusprojekti järgi, millega oleks ette nähtud hoonele nii maa-alune kelder kui ka 45-kraadine viilkatus, pidanuks vastustaja järelevalvemenetluses kaaluma ka sisuliselt võimalust anda kaebajale õigus ehitada tema poolt soovitud lahendus.
8.4.Vastustaja on jätnud sisuliselt kaalumata, mille poolest on soovitav abihoone lahendus kinnistule sobimatu või kuidas see naaberkinnisasja omaniku õigusi kahjustab. Vastustaja ei ole esile toonud, milliseid kolmanda isiku õigustatud huve või õigusi abihoone katusekalde või kõrguse muudatused ülemäära kahjustavad. Ainuüksi see et DP kehtestamisel lähtuti Kalda tn 22 omaniku nõudmistest, ei anna mitte mingisugust alust jätta kaalumata naabrite huve ja õigusi sisuliselt. Seejuures on kaebaja, kolmas isik ja halduskohus eelviidatud kokkulepet käsitledes ekslikult leidnud, nagu oleks olemas õigusnorm, mis välistab ehitamise lähemale kui 4 meetrit kinnistu piirist. Pealegi ei paikne Kalda tn 22 kinnistul ühtegi hoonet, mis jääks hoovimajast vähem kui tuleohutuskujana nõutava 8 meetri kaugusele ning Kalda tn 22 kinnistu on teemaplaneeringus sätestatud maksimaalses ulatuses juba hoonestatud. Kaebaja abihoone ei varjuta ka soovitava 45-kraadise katusekaldega ja 6 m kõrguse katuseharjaga Kalda tn 22 elamu eluruumidesse langevat loomulikku valgust. Vaate vähenemine ei ole kaitstav subjektiivne õigus. Halduskohus ei ole põhjendanud, millisest DP osast tuleneb kolmandale isikule subjektiivne õigus, mida riivab DP-s kokkulepitust kõrgema katusekaldega ehitis kinnistu piiri lähedal. Seevastu on Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-20-2445 tehtud kohtuotsuses sedastanud, et kinnistu piiri lähedale ning umbkaudu sama kaugele naabri elamust püstitatavad abihooned ei kujuta endast ülemäärast riivet naabri võimalikele õigustele.
8.5.Halduskohus on vääralt leidnud, et kaebajal ei ole võimalik hoovimaja seadustamisel arvestada sellega, et DP tingimused muutuvad. Kaebajal on õigus sellele, et tema taotlust hoonet ümber ehitada ja laiendada vähemalt sisuliselt kaalutakse. Olukorras, kus ettekirjutusega on sisuliselt kästud hoovimaja sarikad lammutada, allub see kaalutlusotsusettekirjutus EhS § 132 lõikes 3 toodud standardile, mis tähendab, et vastustaja oleks pidanud vaidlustatud ettekirjutuses põhjendama, milline on naaberkinnisasja omanikule abihoone muudatustega kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Vastustaja oleks saanud nõuda kaebajalt abihoone ehitamise jätkamist ehitusloale vastavalt või abihoone ümberehitus-laiendamise projekti esitamist, mis oleks andnud vastustajale võimaluse sisuliselt kaaluda, kas soovitud muudatused vajavad uut detailplaneeringut, projekteerimistingimusi või saab väljastada uue ehitusloa või registreerida ehitusteatise.
9.Vastustaja esitas seisukoha, leides, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud. Vastustaja rõhutab, et täna Kalda 20 kinnistul valminud hoovimaja on vaja ehitada DP-le vastavaks katuselahenduse osas ning selleks on vaja ümberehitamist, milleks on vajalik ehitusprojekt ning ehitusluba. Vastustaja peab oluliseks, et sellise sisuga ettekirjutuse tegemise tingis peaasjalikult see, et kaebaja ise väitis vastustajale 04.07.2023 vastuskirjas, et ei soovi hoonet lammutada ning koostab hoovimaja seadustamiseks vastustajale uue projekti. Kuivõrd 9 kuud pärast rikkumisest teavitamist ei olnud kaebaja jätkuvalt rikkumist kõrvaldanud ega teavitanud vastustajat, millal ta kavatseb seda teha, ei jäänud vastustajal muud üle, kui kohustada ettekirjutusega kaebajat esitama ehitusprojekti koos ehitusloa taotlusega, mis vastaks DP nõuetele ehk viia ehitamine ja ehitis kooskõlla õigusaktidega ja kõrvaldada korrarikkumine. Vaidlustatud ettekirjutus on proportsionaalne, kuna alternatiivne meede, milleks oleks lammutusettekirjutuse tegemine, oleks olnud kaebajat veel koormavam. Arvestades kaebaja passiivsust olukorra lahendamisel ja teiste isikute õigusi, oli võetud meede ka mõõdukas.
10.Kolmas isik esitas seisukoha, milles vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, esitades kokkuvõttes järgmised argumendid. 5(10)
3-23-2153
10.1.Kaebaja püstitas hoovimaja vastuolus DP ja ehitusloaga. Halduskohus on õigesti leidnud, et ettekirjutus on tehtud kehtival õiguslikul alusel ja sellega kooskõlas. Ettekirjutuse tegemisel sai vastustaja arvestada üksnes selle tegemise ajal teadaolevate asjaoludega ega saanud arvesse võtta seda, et kaebaja esitas hiljem taotluse uue DP algatamiseks. Seejuures enne ettekirjutuse tegemist pöördus vastustaja e-kirja teel kaebaja poole ning palus tagasisidet, kas kaebajal on plaanis hoovimaja lammutada või on soov see seadustada, millele kaebaja vastas, et soovib selle seadustada ja, et sellekohane projekt on koostamisel.
10.2.Kaebaja tõlgendus, mille kohaselt on tal võimalik õigusvastast ehitamist detailplaneeringu muutmise kaudu seadustada, ei vasta kehtivale õigusele. Kui aktsepteerida lahendust, et isik võib asuda ehitama hoonet vastuolus ehitusloa ja planeeringutega ja taotleda pärast seda, kui kohalik omavalitsus selle avastab, uue planeerimismenetluse läbiviimist ning senikaua on tal määramatu aja jooksul võimalik ebaseaduslikku ehitist käitada, siis muutuksid ehitusõigust puudutavad õigusnormid sisutühjaks.
10.3.Sõltumata sellest, kas kaebaja soovib hoovimaja viia DP-ga kooskõlla või selle lammutada, peab ta esitama ehitusloa taotluse ja uue ehitusprojekti (EhS § 40 lg 3). Väär on kaebaja seisukoht, et ehitusloa nõue ei ole üldse põhjendatud, kuna keldriruumi laiendus ei pruugi suurendada hoonet 33%. Kuna kaebaja ei soovi hoovimaja lammutada ja kuna vastustaja ei nõustu DP-d kaebaja soovitud kujul muutma, siis peab kaebaja esitama hoovimaja kohta ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse, mis vastavad DP nõuetele, sh nõudele, et hoone kõrgus Kalda tn 22 kinnistu poolsel küljel ei ületa 3,2 m, katusekalle Kalda tn 22 kinnistu poolses osas jääb vahemikku 0–12 kraadi. Isegi kui eeltoodu ei kohalduks, on EhS § 38 lõikest 3 tulenevalt pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus anda ehitusluba või nõuda selle andmist ehitise kohta, mis ei sisaldu EhS lisas 1.
10.4.Vaidlustatud ettekirjutus on kaalutlusvigadeta. DP ja ehitusluba on kehtivad haldusaktid, mistõttu on kaebaja etteheited DP-s sätestatud nõuetele asjakohatud. Asjaolu, et kolmanda isiku kinnistul asuvad hooned jäävad hoovimajast enam kui 8 meetri kaugusele ja rohkem sinna hooneid püstitada ei saa, ei oma tähtsust, sest hoovimaja asukoht piirab igal juhul kaebaja võimalusi tulevikus oma kinnistul hooneid ümber paigutada ja hoovimaja lähedusse uusi ehitisi rajada.
APELLATSIOONIMENETLUSE AJAL MUUTUNUD ASJAOLUD
11.Kaebaja esitas 31.10.2024 ehitusloa taotluse hoovimajale keldrikorruse juurde ehitamiseks ning vastustaja andis 26.06.2025 sellekohase ehitusloa. Lisaks sellele vaidlustas kaebaja halduskohtus Harku Vallavolikogu 02.05.2024 otsuse nr 32, millega vallavolikogu keeldus uue DP algatamisest. Tallinna Halduskohus tegi 16.09.2025 määruse haldusasjas nr 324-1765, millega kinnitas kaebaja ja vastustaja vahelise kompromissi, mille kohaselt kohustus vastustaja DP algatamise taotluse uuesti läbi vaatama. Seepeale tegi Harku Vallavolikogu 29.12.2025 otsuse algatada detailplaneeringu koostamine Kalda tn 20 maaüksusel ja lähialal.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Halduskohtu otsus on seaduslik ja nõuetekohaselt põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4).
13.Vaidlust ei ole, et vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal oli hoovimaja ehitus pooleli, ent juba valminud osas ei vastanud see ehitusloa saanud ehitusprojektile ega olnud kooskõlas kehtiva DP-ga. Halduskohus leidis vaidlustatud otsuse põhjendava osa punktis 19.2 õigesti, et ehitades vastuolus ehitusloa saanud projektiga, pani kaebaja toime korrarikkumise, mille 6(10)
3-23-2153 lõpetamisele suunatud meetmete kohaldamine riikliku järelevalve korras oli vastustaja kui pädeva korrakaitseorgani seadusest tulenev ülesanne. Ringkonnakohus jääb siinses asjas 22.01.2024 tehtud määruse põhjendava osa punktis 22 võetud seisukohale, et kuivõrd kaebaja oli juba 04.07.2022 e-kirjas (dtl 57) vastustajat teavitanud, et ei soovi ehitusloaga vastuolus olevat katusekonstruktsiooni lammutada, siis ei olnud õigusvastane panna kaebajale ettekirjutusega EhS § lg 1, § 12 ja § 19 ja § 130 lg 2 p-de 1–3 ning KorS § 23 lg-te 3 ja 4 alusel kohustus esitada ehitusprojekt ja ehitusloa taotlus. Seejuures on vastustaja õigesti osutanud sellele, et juba 10.11.2022 ja 22.11.2022 ettekirjutustes, millega vastustaja hoovimaja ehitustööd peatas, märkis vastustaja üheselt mõistetavalt, et ehitustöödega jätkamine on lubatav kas pärast uue ehitusloa saamist või vallavalitsuse kirjalikul nõusolekul, kui ehitustööde eesmärk on ehitise vastavusse viimine 30.09.2022 ehitusloaga. Vaidlust ei ole, et viimati nimetatud nõusoleku saamist kaebaja enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist ei taotlenud ega astunud korrarikkumisele järgnenud esimeste ettekirjutuste tegemisele järgnenud enam kui 9 kuu jooksul mitte ühtki mõistlikku sammu korrarikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks. Selles olukorras võis vastustaja vaidlustatud ettekirjutuse tegemisel lähtuda sellest, et kaebajal puudub huvi ehitise kooskõlla viimiseks 30.09.2021 ehitusloa saanud projektiga ning ta ei pidanud seda alternatiivi enam kaaluma.
14.Eeltoodud põhjusel on põhjendamatu kaebaja etteheide, et vaidlustatud ettekirjutus ei anna kaebajale võimalust realiseerida juba ehitusloa saanud projekti. Nagu öeldud, oli kaebaja ise sõnaselgelt juba enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist väljendanud, et ta ei soovi ehitusloa saanud projektile vastava katuselahenduse väljaehitamist. Juba sel põhjusel ei pidanud vastustaja selle alternatiiviga arvestama. Teiseks, kui kaebaja siiski ümber mõtleb, saab ta sellest vastustajat teavitada ning sel juhul on võimalik vaidlustatud ettekirjutuse muutmine või kehtetuks tunnistamine. Vastustaja on vaidlustatud ettekirjutuses õigesti osutanud ka sellele, et ehitusjärelevalve käigus tuvastatud asjaoludel on alus kaebajale 30.09.2021 antud ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Vähemalt EhS § 46 lg 2 p 2 kohaldamise eeldused on selles osas täidetud. Seejuures selgub vaidlustatud ettekirjutusest, et selle tegemise üheks ajendiks oligi vältida eraldi ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlust. Niisiis leidis vastustaja tasakaalustatud ja kaebaja huve võimaluste piires arvesse võtva lahenduse, kohustades kaebajat esitama uue ehitusloa taotluse koos nõuetekohase projektiga, millisel juhul saaks ta ühe korraga anda uue ehitusloa ja samas tunnistada kehtetuks varasema. Kaebaja huviga ehitada katuselahendus, mis ei vasta kehtivale DP-le, ei pidanud vastustaja aga arvestama.
15.Ehitusloa saanud projektist hälbiva ehitise seadustamiseks on eelkõige kaks võimalust – esiteks juba valminud konstruktsioonide ümberehitamine (vajadusel osaliselt lammutamine) selliselt, et tulemus vastaks ehitusloa saanud projektile või teiseks uue projekti koostamine ja sellele ehitusloa taotlemine. Vaid vähese tähtsusega ehk ebaoluliste hälvete korral on mõeldav ehitise seadustamine kasutusloa andmisega. Sealjuures ei saa õigusvastase ehitise püstitanud isikul tekkida õigustatud ootust, et pädev asutus ehitise seadustamist sellisel kujul võimaldaks. Siinsel juhul näevad ehitusloa saanud ehitusprojekt ja kehtiv detailplaneering ette hoovimaja katusele kolmanda isiku krundi poolses küljes mitte rohkem kui 12-kraadise kaldenurga, ent kaebaja püstitas 45-kraadise kaldenurgaga viilkatuse. Kohtu hinnangul ei saa ühelgi juhul olla tegemist ebaolulise või vähetähtsa hälbega ehitusloa saanud projektist. Siinjuures ei ole mingisugust tähtsust kaebaja hinnangul, et püstitatud viilkatus sobib piirkonna hoonestusse vaat et pareminigi kui ehitusloa saanud projekti järgne lahendus ega saa kolmanda isiku õigusi või huve tõsiselt võetavalt kahjustada. Seepärast ei nõustu ringkonnakohus ka kaebaja seisukohaga, et vastustaja oleks vaidlustatud ettekirjutuse tegemisel pidanud põhjendama, miks ta peab projektist hälbimist oluliseks või kaaluma võimalust seadustada hoovimaja katuselahendust puudutavas osas kasutusloa menetluse käigus. Seisukoha, et hälbed ehitusloa saanud projektist on olulised ega ole kõrvaldatavad kasutusloa menetluses, on vastustaja sõnaselgelt esile toonud juba kaebajale 10.11.2022 tehtud ettekirjutuses ja samale seisukohale jäänud ka vaidlustatud 7(10)
3-23-2153 ettekirjutuses. See seisukoht on õige ning vastupidist järeldust ei saa teha ka kaebaja viidatud kohtupraktikast.
16.Siinse vaidluse asjaoludel ei ole asjassepuutuv kaebaja arutlus sellest, et kohtupraktika kohaselt on võimalik ka poolelioleva ehk veel valmimata ehitise ümberehitamine. Kaebaja viidatud kohtuasjas 3-3-1-69-16 tehtud kohtuotsuses käsitles Riigikohus olukorda, kus kohalik omavalitsus oli otsustanud anda detailplaneeringuga vastuolus olevale ümberehitusprojektile ehitusloa ning selle projekti alusel püstitatud ehitisele hiljem kasutusloa. Riigikohtu seisukohast, et selline asjade käik on võimalik ning et sellisel juhul tuleb kasutusloa õiguspärasuse hindamisel vastata küsimusele, kas hälve detailplaneeringust tegelikult naaberkinnistu omaniku subjektiivseid õigusi rikub, ei saa siiski teha järeldust, et tuvastades ehitusjärelevalve käigus ehitusloa saanud projektiga vastuolus oleva ehitise, peaks kohalik omavalitsus kaaluma võimalust lasta ehitis sellisena lõpuni ehitada, et siis anda sellele kasutusluba. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud kaebajal mistahes õigust nõuda, et vastustaja kaaluks võimalust anda kaebajale DP-ga vastuolus olev ehitusluba või kasutusluba. Seega võis vastustaja teha vaidlustatud ettekirjutuse, kohustades kaebajat esitama uue ehitusloa taotluse koos projektiga, mis vastab katuselahenduse osas detailplaneeringus sätestatule.
17.Asjaolust, et kaebaja on järjekindlalt väljendanud soovi mitte ehitada sellist ehitist, nagu ehitusloa saanud projektis ette nähtud, ei tulenenud vastustajale kohustust asuda leidma võimalusi ehitusloas ja DP-s ettenähtust hälbiva lahenduse seadustamiseks. Väär on kaebaja seisukoht, et vastustaja pidi tekkinud olukorras igal juhul kaaluma, kas kehtivast ehitusloast ja DP-st tulenev ehitusõigus ei ole kaebaja omandiõigust ülemäära piirav. See kaalumine toimus detailplaneeringu kehtestamisel ning ehitusloa andmisel. Kui kaebaja leidis, et detailplaneeringust tulenev nõue katusekalde osas piirab tema õigusi ülemääraselt võrreldes kasuga, mille saab selle nõude järgimisest kolmas isik, oleks ta saanud taotleda ehitusluba projektile, mis näeb ette sellise katuselahenduse, nagu see, mille ta tegelikult püstitas. Seejärel oleks kohases haldus- ja võimalikus kohtumenetluses olnud põhjust vaielda selle üle, kas sellise ehitusloa andmine on lubatav või mitte. Seevastu praeguses olukorras, kus kaebaja sai ehitusloa konkreetse projekti järgi ehitamiseks ning otsustas sellest mööda ehitada, ei saa tal olla mingisugust subjektiivset õigust sellele, et vastustaja ei nõuaks ebaseadusliku ehitamise tagajärgede kõrvaldamiseks uue ning seejuures DP nõuetele vastava projekti ja ehitusloa taotluse esitamist. Kaebaja käsitlusviisist jääb mulje, nagu oleksid hoovimaja projektiga vastuolus olev katusekonstruktsioon – aga samamoodi ka projektis mitte ette nähtud kelder – tekkinud paratamatusena mingisuguste ettenägematute asjaolude tõttu. See ei olnud nõnda, vaid selle põhjuseks sai olla üksnes kaebaja teadlik valik hälbida ehitamisel projektist, lootuses, et pärast hoone valmisehitamist leiab vastustaja võimaluse see valminud kujul seadustada. Seadus sellist valikut ei kaitse.
18.Viimase nõudega seoses on vastustaja ka veenvalt ja piisava põhjalikkusega selgitanud, et hoovimaja katusekallet puudutav tingimus väljendab DP menetluses kaebaja ja kolmanda isiku huvide vahel saavutatud kompromissi ning sellest tulenevalt on kolmandal isikul tugevalt kaitstav õigus nõuda vastavas osas DP järgimist. Sellest aspektist on asjassepuutumatud kõik kaebaja väited selle kohta, et kolmandal isikul ei saa olla kaalukat huvi detailplaneeringu asjaomase nõude järgimiseks. Seoses kaebaja väitega, et krundi piirile ehitatud hoovimaja ei jää ühelegi kolmanda isiku kinnistul olevale ehitisele lähemale kui tuleohutuskujana üldjuhul vajalik 8 meetrit ja et kolmanda isiku kinnistu on maksimaalses lubatud ulatuses hoonestatud, on kolmas isik õigesti osutanud sellele, et kaebaja hoovimaja paigutamine piirile seab paratamatult piirangud tulevikus kolmanda isiku krundi hoonestamisel, nt kui kolmandal isikul on soov mõni oma olemasolevatest hoonetest lammutada ja selle asemele püstitada uus ehitis teise kohta. Olulisem on aga see, et DP lahendus on kompromiss eelkõige vastandlike huvide, mitte tingimata seadusega kaitstud subjektiivsete õiguste vahel. Teataval määral võivad sellised huvid 8(10)
3-23-2153 olla isegi ebaratsionaalsed, mis aga ei anna alust väita, et nende tasakaalustamiseks DP kehtestamisel leitud kompromisslahendus on väärtusetu. Siinsel juhul on menetlusosaliste väidete pinnalt usutav, et kaebaja kinnistule ehitusõigust andva DP menetluses oli kaebaja huvi ehitada hoovimaja võimalikult piiri lähedale ning kolmas isik, kes oleks saanud sellist lahendust pareerida oma huvidele tuginedes, loobus sellest võimalusest tingimusel, et DP näeb hoovimaja kõrguse ja katusekalde osas ette piirangud, mis kolmanda isiku arvates pidanuks tagama selle, et hoovimaja ei tundu tema poolt vaadates liiga suur. Selles olukorras ei saa kaebaja, kes sellise kompromissi tulemusena sõnastatud DP tingimust oma õigusvastase tegevusega eiras, tugineda argumendile, et see polnud mõistlik või hea tingimus.
19.Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et vastustaja oleks igal juhul pidanud välja selgitama selle, kas hoovimaja kõrgus vastas ehitusloas ja DP-s ette nähtule. Halduskohus sedastas õigesti, et vaidlustatud ettekirjutuse tegemine oli põhjendatud sõltumata sellest, kas hoovimaja kõrguse osas ehitusloa saanud projektile vastas või mitte. Ettekirjutuse tegemise faktiliseks aluseks oli asjaolu, et hoovimaja katusekonstruktsioon ei vastanud ehitusloa saanud projektile ega DP-le. Ringkonnakohus jagab vastustaja seisukohta, et tegemist ei olnud ebaolulise hälbega ning vastustaja võis seega nõuda uue ehitusloa taotluse esitamist ega pidanud asuma kaaluma võimalust seadustada ebaseaduslikult ehitatud katusekonstruktsiooniga ehitis kasutusloa menetluses. Ehitusjärelevalvet ja sellega seotud korrakaitsemeetmeid reguleerivatest õigusaktidest ei tulene, et tuvastades teatava hälbe ehitusloa saanud projektist, peaks pädev järelevalveorgan tingimata igakülgselt kontrollima ehitise vastavust muudele tingimustele. Etteheide ehitise kõrguse välja selgitamata jätmise osas võiks olla põhjendatud, kui vastustaja oleks ettekirjutuse tegemisel tuginenud asjaolule, et ehitis on lubatust kõrgem. Seda aga vastustaja teinud ei ole. Vaidlustatud ettekirjutuses pandud kohustus uue ehitusloa saamiseks esitatavas projektis kinni pidada DP-s ette nähtud hoone kõrgusest (3,2 m) ei sõltu samuti kuidagi sellest, kas reaalselt valmis ehitatud katusekonstruktsiooni korral on või ei ole hoovimaja lubatust kõrgem.
20.Kindlasti ei pidanud vastustaja vaidlustatud ettekirjutuse andmise ajal pidama silmas võimalust algatada uue DP koostamine. Vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal kehtis DP, millega hoovimaja oli vastuolus. DP muutmise võimalikkus ei ole asjaolu, mille tõttu peaks ebaseaduslikult ehitatud ehitist taluma või mis piiraks võimalusi nõuda selle õigusaktidega kooskõlla viimist. See, et käesolevaks ajaks on vastustaja DP muutmise algatanud, ei mõjuta mitte kuidagi vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasust, kuivõrd ettekirjutuse õiguspärasust tuleb hinnata selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 ls 2).
21.Mis puudutab viimaks ringkonnakohtu istungil arutatut, et kolmas isik ei olnud tegelikult rahul ka 30.09.2021 ehitusloa saanud projektis ettenähtud katuselahendusega, ent mingil põhjusel tookord ehitusluba ei vaidlustanud ning uue ehitusloa taotluse esitamise korral võib tal tekkida uuesti võimalus tõstatada küsimus, kuidas mõista DP-s sätestatud 12-kraadise kalde piirangut, siis sellist võimalust tuleb tõesti möönda. See on aga tingitud kaebaja enda poolt toime pandud korrarikkumisest ja õigusvastasest käitumisest. Kaebaja pidi arvestama sellega, et ehitades vastuolus ehitusloa saanud projektiga, võib tulemuseks olla ehitusloa kehtetuks tunnistamine ning uue ehitusloa taotluse menetlemine, sh selle menetluses kõigi asjassepuutuvate isikute huvide ja õiguste kaalumine.
22.Kuivõrd kaebaja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude väljamõistmist, seega kannab ta oma kulud ise. Kolmas isik on esitanud taotluse mõista kaebajalt välja apellatsioonimenetlusega seotud õigusabikulu 5484,73 eurot, mis vastab advokaadibüroo arvete ja spetsifikatsioonide (dtl 454-467) kohaselt advokaadi tööle 22 tunni ja 39 minuti ulatuses. Võttes arvesse, et apellatsioonimenetluses on kaebaja esitanud kahel korral esialgse õiguskaitse taotluse, millest ühe kohta on kolmas isik esitanud ka oma seisukoha ning 9(10)
3-23-2153 samuti on kaebaja esitanud ühe määruskaebuse ringkonnakohtu määruse peale, millega tutvumine oli kolmanda isiku jaoks vajalik sõltumata sellest, et temalt selle kohta seisukohta ei küsitud, peab ringkonnakohus kolmanda isiku õigusabikulu põhjendatuks. Seejuures on kaebaja õigusabikulu kolmanda isiku omast umbes 35% suurem, mis lubab samuti järeldada, et kolmanda isiku kulud ei ole ülemäärased. Seega tuleb kolmanda isiku kulud tema kasuks kaebajalt välja mõista (HKMS § 108 lg 8). Muus osas jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
23.HKMS § 175 lg 1 kohaselt avaldatakse jõustunud kohtuotsus selleks ettenähtud kohas arvutivõrgus. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt võib kohus omal algatusel asendada avaldamisele kuuluvas kohtuotsuses sisalduvad isikut tuvastada võimaldavad andmed initsiaalide või tähemärgiga. Kohtuotsuse mõistmiseks ei ole vajalik teada kaebaja ja kolmanda isiku nimesid ega isikukoode. Võib eeldada, et nad nende andmete avaldamist ei soovi ning seetõttu tuleb need kohtuotsuse avaldamisel asendada tähemärgiga.
(allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.