3.TLPA tuvastas 02.03.2021 paikvaatlusel, et Aia tn 11 / Uus tn 14 korteris nr 8 on teostatud/ teostatakse ümberehitustöid, mille käigus on muudetud hoone kande-, jäigastatavaid ja piirdekonstruktsioone, st lammutatud osaliselt korteri ruumide kandvaid ja mittekandvaid vaheseinu, on avatud hoone kandekonstruktsioone, on eemaldatud suures ulatuses vahelae konstruktsiooni kihte. Ehitustööd on pooleli. Paikvaatluse käigus anti suuline korraldus korteris
3-21-994 ehitustöödega mitte jätkata ning selgitati, et tehtud ümberehitustööde, põranda, vahelae ja kandvate vaheseinte vanade konstruktiivsete kihtide eemaldamise näol on tegemist teavituskohustusega ehitamisega.
4.TLPA 08.04.2021 ettekirjutusega nr 2112899/00044 kohustati XX 1) peatama kohe kõik Aia tn 11 / Uus tn 14 korteri nr 8 teostatavad ehitustööd ettekirjutuse teatavaks saamise hetkest, kuid mitte hiljem kui 08.04.2021 ning 2) esitama TLPA-le hiljemalt 08.08.2021 läbi riikliku ehitisregistri ehitusteatis ja Aia tn 11 / Uus tn 14 korteri 8 ümberehitust käsitlev nõuetekohane ehitusprojekt. Järelevalvemenetluse raames on TLPA tuvastanud, et ehitustöid on korteris alustatud ja tehtud ilma TLPA poolt kooskõlastatud (teavitatuks loetud) ehitusteatiseta ja ehitusprojektita, st TLPA-l puudub võimalus kontrollida ehitamise nõuetele vastavust, sh ohutust. Korteri kandvate vaheseinte osaline lammutamine ning hoone kandekonstruktsioonide avamine võib tuua kaasa olukorra, kus tekib otsene oht inimese elule ja tervisele. Kuna ehitus- ja ümberehitustööde käigus on muudetud hoone kandekonstruktsioone (osaliselt lammutatud kandvaid seinu) ning suures ulatuses eemaldatud vahelae konstruktiivseid kihte, siis on ehitusseadustiku (EhS) tähenduses tegemist ümberehitamisega (EhS § 4 lg 3 p 2) ja nõutavad ehitusteatis ja ehitusprojekt puuduvad (vt EhS § 35 lg 3 ja EhS lisa 1). TLPA muinsuskaitse osakonna poolt kooskõlastatud 19.03.2021 Uus tn 14 korteris nr 8 restaureerimistööde tegevuskava ei anna õigust teostada korteris teavitamiskohustuslikke ehitustöid (vt muinsuskaitseseadus (MuKS) § 49 lg-d 1 ja 3).
5.XX esitas 10.05.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 08.04.2021 ettekirjutuse nr 2112899/00044 tühisuse tuvastamise ja alternatiivselt tühistamise nõudes. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus vaidlusaluse ettekirjutuse kehtivuse peatamiseks või alternatiivselt kaebajal korteriomandis Aia tn 11 / Uus tn 14-8 siseviimistluse remonttööde jätkamise lubamiseks. Korteri siseviimistluse osas ei ole tegemist loakohustuslike töödega ja seega puudub vajadus ning õiguslik alus nende tööde tegemise peatamiseks. Kaebaja elab hetkel üürikorteris ja see on seotud täiendavate rahaliste kuludega. Juhul, kui kohus lubab kaebajal tema korteri siseviimistluse osas ära teha need remonttööd, mis MuKS alusel projekti ja teatise edastamist ei vaja, saab kaebaja asuda elama enda korterisse ja säästab sellega oluliselt enda raha. Samas ei ole kaebaja korteriomandis (eriomandis ehk siseviimistluse osas) remonttööde teostamine kedagi ülemäära kahjustav.
6.Tallinna linn palus 17.05.2021 vastuses jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Aktuaalne on vaidlusaluse ettekirjutuse nõue 1, mille kohaselt tuli ebaseaduslikud tööd peatada. MuKS alusel antavad load ja nõusolekud ei asenda EhS alusel nõutud ehitusteatist või ehitusluba (vt MuKS § 58 lg-d 1-2). Ka kinnismälestised alluvad EhS regulatsioonile ning kui kinnismälestise rekonstrueerimine on selle gabariitidest tulenevalt ehitusteatise- või ehitusloakohustuslik, ei või enne ehitama asuda, kui ehitusprojekt on ehitusteatise- või ehitusloamenetluses kinnitatud ja ehitusteatis on teavitatuks loetud või ehitusluba väljastatud. Praegu ei ole kaebaja esitanud ei ehitusteatist ega ehitusprojekti. Kui MuKS alusel hinnatakse ehitustegevuse sobivust muinsuskaitseliste aspektidega, siis EhS alusel kontrollitakse ehitustegevuse teisi aspekte – eeskätt ehitustehnilist ohutust (sh tuleohutust) ja vastavust ehitusnõuetele. Aia tn 11 / Uus tn 14 hoone on seaduse erilise kaitse all, kuivõrd tegemist on kinnismälestisega. Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Vaidlusaluse ettekirjutusega ei kaasne kaebajale pöördumatuid tagajärgi, vaid kaebaja on kuni asjakohaste lubade taotlemise ja väljastamiseni kohustatud peatama kõik ehitustegevused ettekirjutuses nimetatud aadressil. See on nõutav 2(5)
3-21-994 avaliku huvi (eeskätt naabrite) ja turvalisuse tagamiseks (vt EhS § 8, § 12 ja § 19 lg 1 p-d 1-2). Aia tn 11 / Uus tn 14 kinnistul paiknevas elamus on kinnistusraamatu andmetel kokku 13 eriomandit. Katusetarindeid puudutav oskusetu töö ilma ehitusprojektita võib põhjustada kogu katuse sisse varisemist ning tuua raskeid tagajärgi (kahju) tervele hoonele ning seeläbi ka kaebajale ja 12 teisele omanikule. Taotleja heaolu (st ehitustöödega jätkamise võimaldamine) ei kaalu üles asjas avalikku huvi ning ehitamise turvalisust. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-59-14 selgitanud, et esialgse õiguskaitse menetluses tuleks vältida põhivaidluse äraotsustamist. Õiguskirjanduses on leitud, et esialgse õiguskaitse abinõu, mis otsustab ette ära põhivaidluse, võib kohaldada, kui kaebusel on ülekaalukad eduväljavaated, st kaebuse rahuldamise perspektiiv on suur ning taotluse rahuldamata jätmine tooks kaasa kaebajale ääretult ebasoodsad tagajärjed. Sellise olukorraga praegusel juhul tegemist ei ole. Esialgse õiguskaitse rakendamine annaks n-ö rohelise tule ebaseadusliku ehitustegevuse jätkamiseks kaebajale kuuluvas korteris. Üldjuhul ei rakenda vastustaja sunniraha pooleliolevate kohtuasjade ajal, kuid kui see on vajalik, et kaebaja lõpetaks ebaseadusliku ehitustegevuse, tuleb seda siiski teha. Ei ole kindlust, et kaebaja ei jätka ebaseaduslikku ehitustegevust ka praegu. Kaebajal avaneb võimalus edasi ehitada kohe, kui kaebaja esitatud ehitusteatis ja ehitusprojekt on asjakohase menetluse läbinud ning ehitusprojekt kinnitatakse ja ehitusteatis loetakse teavitatuks.
7.Tallinna Halduskohus võttis 19.05.2021 määrusega kaebuse menetlusse ja jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 6). Esialgse õiguskaitse vajadust ei saa välistada, sest kaebaja peab kohtumenetluse ajal taluma omandiõiguse piirangut (ehitustööde peatamine ning kohustus esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt). Üldjuhul peab kohus vältima ennetavat sekkumist haldusorgani läbiviidavasse menetlusse, kui see pole just taotleja õiguste kaitseks vältimatu (Tallinna Ringkonnakohtu 16.07.2015 määrus nr 3-15-1396, p 11). Taotletud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamisel otsustaks kohus vaidluse ette ära. Veelgi enam, sellega annaks kohus kaebajale õiguse ilma ehitusteatist ja ehitusprojekti esitamata jätkata oma korteris ehitustöödega. Kaebuse eduväljavaated ei ole sedavõrd suured, mis õigustaksid esialgse õiguskaitse kohaldamist (vt Riigikohtu lahend nr 3-3- 1-17-04, p 30). Tegemist ei ole üksnes siseviimistlustöödega. Tegevuskava (kaebuse lisa 2) kohaselt on töö eesmärgiks koostada tegevuskava ja esitada juhised vahelaetala läbivajumise ning põrandate vetrumise probleemi lahendamiseks. Tegevuskava kokkuvõttes leitakse, et esimese ja teise korruse vahelae kandevõime tuleb taastada ning soovituslik oleks kogu hoone katus ühtselt rekonstrueerida/restaureerida. Kuna hoone ehitisealune pind on 577 m2 (vt kaebuse lisa 2, lk 3) ja 02.03.2021 paikvaatlusel tuvastatud ehitustööd on ümberehitustööd EhS § 4 lg 3 punkti 2 tähenduses, on täidetud EhS § 35 lg-s 3 ja EhS lisas 1 sätestatud eeldused ning kaebajale kuuluvas korteris ehitustööde teostamiseks on nõutav ehitusteatis ja ehitusprojekt. Küsimus määratud sunniraha proportsionaalsusest tuleb lahendamisele asja läbivaatamise käigus. Sunniraha hoiatus ei ole lõplik ja siduv otsustus, mis tingiks vältimatult sunniraha rakendamise ja välistaks haldusorgani kaalutlusõiguse; haldusorgan võib sunniraha rakendada ka hoiatuses märgitust väiksemas määras; sunniraha rakendamisel tuleb arvestada proportsionaalsuse põhimõttega (Riigikohtu halduskolleegiumi 22.04.2015 otsus nr 3-3-1-7214, p 14). Esineb ka ülekaalukas avalik huvi (vt HKMS § 249 lg 3) tagada ehitustegevuse ohutus (EhS § 8, § 19 lg 1) ja turvalisus. Ilma ehitusprojekti esitamata puudub vastustajal võimalus hinnata ehitustegevuse ohutust ning vastavust nõuetele. Tuleb arvestada ka teiste korteriomanike 3(5)
3-21-994 omandiõiguse ja turvalisusega, sest katusetarindi tööde oskamatu teostamine võib kaasa tuua kogu katuse sisse varisemise ning tekitada kahju tervele hoonele ja seeläbi ka teistele korteriomanikule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.XX palub 03.06.2021 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 19.05.2021 määruse resolutsiooni p 6 ja rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Kohus on kaebaja taotluse lahendamisel tuginenud ebaõigetele andmetele, sh vastustaja paljasõnalistele ja tõendamata seisukohtadele, ning jõudnud seega õiguslikult ebaõigele otsusele. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et kui esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamisel otsustataks vaidluse tulemuse ette ära, siis samas on kohus asunud ilma tõendeid sisuliselt hindamata juba praegu seisukohale, et kaebuse eduväljavaated ei ole suured. Ehitustegevuse peatamine on ohuks eelkõige kaebaja enda varale ja tervisele, sest üks laetala on sisuliselt 1/5 osas läbi pehkinud ja katusekande tarindid on osaliselt läbi saetud. Sellises olukorras jätab haldusorgan täiesti tähelepanuta kaebaja enda elule ja tervisele tekkida võiva ohu. Haldusorgani poolt kinnitatud ja pädevustunnistust omava ehitusinseneri poolt koostatud tegevuskava kajastab kolme töö teostamist: pehkinud laetala remont ehk proteesimine, mis on sisuliselt kahjustunud osa parandamine uue analoogilise ristlõikega puitelemendi lõiguga; varem eemaldatud katuse kandetarindite taastamine, mis on sisuliselt olemasoleva ehitise üksikute varasemalt eemaldatud osade asendamine ehk paigaldamine tegevuskavas nimetatud viisil ja selle käigus mingeid muudatusi konstruktsioonis tegema ei pea; vahelae laudadel olevate telliste eemaldamine ja asendamine kaasaegse soojustusega, millega vähendatakse juba osaliselt allapoole vajunud laetaladele avaldatavat raskust (esines reaalne oht, et 5,5 tonni tellist vajutab laetalad pehkinud kohtades katki). Nende tööde teostamiseks ei ole võimalik tellida ehitusprojekti põhjusel, et ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet (EhS § 5 esimene lause). Käesoleval juhul ei ole konkreetsete tööde puhul tegemist ehitamisega, sest tööde teostamisel ei teki ehitist ega muutu ka selle füüsikalised omadused (EhS § 4 lg 1 esimene lause). Tegemist on remonttöödega, mida võib kvalifitseerida remontimisena MuKS mõistes. Kohtu hinnang, et tuvastatud tööd on ümberehitustööd EhS tähenduses, on ebaõiglane, sest see on tehtud pelgalt tolmusest ehitusobjektist pilte nähes ning ilma konkreetsete tõendite ja viideteta seadustele. Vastustaja on esitanud paljasõnalise väite selle kohta, et kaebaja on eemaldanud korteris kandvaid seinu. Vastustaja ei ole mitte üheski dokumendis ega kirjas esitanud konkreetset õiguslikku alust, millest tulenevalt lasub kaebajal korteri siseviimistluse remonttööde taastamisel kohustus tellida eelnev projekt. Remondi viivitamise iga päevaga kaasneb kaebajale majanduslik kahju.
9.Tallinna linn ei soovinud halduskohtule esitatud seisukohta kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse kohta täiendada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus Tallinna Halduskohtu 03.06.2021 määruse resolutsiooni p 6 peale tuleb HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse võtta. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7, § 203 lg 1), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele.
4(5)
3-21-994 Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).
11.Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.05.2021 määruse resolutsiooni punkt 6 muutmata.
12.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamisel otsustaks kohus vaidluse ette ära ning kaebuse eduväljavaated ja kaebaja huvide kaalukus ei ole sellised, mis seda õigustaks. Kuna esialgse õiguskaitse kohaldamine ei tohiks tekitada õigusvastast olukorda, mida ilma ehitusteatist ja ehitusprojekti esitamata ehitustöödega jätkamine võib tekitada, peavad kaebusel olema vähemalt head eduväljavaated.
13.Kaebaja väide, et tema korterist tehtavate tööde puhul pole tegemist ehitamisega, on kaebaja enda subjektiivne hinnang. Nii vaidlustatud ettekirjutuses (lk 4) kui ka halduskohtu määruses on selgitatud koos viidetega õigusaktidele, miks sellise kaebaja hinnanguga nõustuda ei saa. EhS § 4 lg 3 p 2 sätestab, et ehitise ümberehitamine on ehitamine, kui selle käigus muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone. EhS § 35 lg 3 ja EhS lisa 1 järgi on hoone ümberehitamisel, mille ehitisealune pind on üle 60 m2, nõutav ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamine. Ettekirjutuse lk 2 on selgitatud, et Aia tn 11 / Uus tn 14 korteri nr 8 ehitus- ja ümberehitustööde käigus on muudetud hoone kande-, jäigastatavaid ja piirdekonstruktsioone, st lammutatud osaliselt korteri ruumide kandvaid ja mittekandvaid vaheseinu, on avatud hoone kandekonstruktsioone, on eemaldatud suures ulatuses vahelae konstruktiivseid kihte. Ka korteri restaureerimistööde tegevuskavas nimetatud töid võib pidada sellisteks, mille käigus muudetakse ja asendatakse hoone kandekonstruktsioone. Määruskaebuses on kirjeldatud töid, mis puudutavad katuse kandetarindite taastamist ja vahelae laudadel olevate telliste eemaldamist ja asendamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa üheselt väita, et tegemist on töödega, mille käigus kandekonstruktsioone ei muudeta ega asendata. Seetõttu nõustub ringkonnakohus halduskohtu esialgse järeldusega, et kaebajale kuuluvas korteris ehitustööde teostamiseks on nõutav ehitusteatis ja ehitusprojekt ning kaebuse eduväljavaated on pigem kesised.
14.Kaebaja huvi kiiresti ehitustegevusega jätkata ei kaalu üles avalikku huvi, milleks on eeskätt ehitamise ohutuse tagamine. Arvestama peab seda, et katuse ja vahelagede kandetarindeid puudutavad kooskõlastamata ehitustööd võivad ohustada ka naaberkorterite elanikke ja nende vara. Sealjuures on ehitustööde peatamisel vastustaja silmas pidanud ohutuse tagamist nii teiste korteriomanike kui ka kaebaja enda jaoks. Korteri restaureerimistööde tegevuskava põhjal võib järeldada, et selles kirjeldatud korteri, sh põranda ja vahelae seisukord on selline olnud juba pikemat aega. Seega ei nähtu ringkonnakohtule, et ehitustööde jätkamisega ei võiks oodata seni, kuni nõutav haldusmenetlus on läbitud.
15.Ringkonnakohus märgib, et vastustaja on ettekirjutust tehes kaalunud mh võimaliku kaebajale tekkiva majandusliku kahjuga, sest on selgitanud (vt ettekirjutuse lk 5), et ehitustööde peatamisega hoitakse ära ka võimalikud omavolilise ehitamisega kaasnevad ebamõistlikud kulud. Sellised kulud võivad tekkida näiteks juhul, kui hiljem peaks selguma, et seni ehitatu tuleb lammutada või ümber teha.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.