Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.10.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-59242
Tsiviilasi
VE hagi Tohu Arendus OÜ vastu lepingust taganemise alusel tekkinud võlgnevuse, leppetrahvi ja kahjuhüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.02.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
VE apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
40 953.30 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant VE (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Rainer Kuulme Kostja/vastustaja Tohu Arendus OÜ (registrikood 11902763), lepinguline esindaja v/adv Katri Tomson
Kohtuistungi toimumise aeg
07.09.2016
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 08.02.2016 otsus tühistada osas, milles maakohus tasaarvestas hageja viivise ja kahju hüvitamise nõuded kostja kahju hüvitamise nõudega, samuti menetluskulude jaotamise osas ja jättis võtmata seisukoha hageja nõude vähendamise avalduse osas. Muus osas muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega: 1) Mõista Tohu Arendus OÜ-lt välja VE kasuks viivis 408.19 eurot ja kahjuhüvitis 823.68 eurot; 2) Lõpetada menetlus põhivõla 18 000 euro sissenõudmise osas; 3) Ülejäänud osas jätta VE hagi rahuldamata.
4.Maakohtu- ja apellatsioonimenetluse kulud jätta 35% ulatuses Tohu Arenduse OÜ ja 65% ulatuses VE kanda.
5.Menetluskulud määrab kindlaks asja sisuliselt lahendanud maakohus peale kohtuotsuse jõustumist.
6.Apellandi taotlus 07.09.2016 kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldada osaliselt, asendades protokolli: 1) 2. lehe 9. lõigu viimases lauses kuupäev 14.08.2014, kuupäevaga 04.08.2014; 2) 2. lehe 10. lõigu teises lauses kuupäev 14.07.2014 kuupäevaga 04.07.2014; 3) 3.lehe 4.lõigu kolmandas lauses ja 4. lehe 5. lõigus lõpust lugedes kolmandas lauses sõna ehitusluba sõnaga kasutusluba; 4) 4. lehe 5. lõigus lõpust lugedes seitsmendas lauses sõna projektiga sõnaga ehitamisega. Muus osas jätta taotlus rahuldamata.
7.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.17.10.2014 esitas hageja maakohtule hagi, milles peale nõude vähendamist palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 36 200 eurot, leppetrahvi 18 100 eurot, kahjuhüvitise 1423.68 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 465.85 eurot ja viivise seadusjärgses määras põhivõlgnevuse, kahjuhüvitise ja leppetrahvi summalt (kokku 37 623.68 eurot) alates 18.10.2014 kuni tasumiseni. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. 07.01.2015 vähendas hageja põhivõlgnevuse nõuet 18 100 euro võrra.
2.Pooled sõlmisid 23.09.2013 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel kohustus kostja valmis ehitama korterelamu, välja ehitama eluruumi ja mitteeluruumi ning müüma hagejale korteriomandi asukohaga XXX Tallinnas netopinnaga 103m2. Müügilepingu punktide 2.1 ja 5.1 kohaselt kohustus kostja tagama korterelamu ja korteri valmisehitamise ja asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 01.05.2014. Müügilepingu punkti 2.8.1 kohaselt kohustus kostja tagama korteri ja korterelamu vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele ning ehitustööde kvaliteet pidi vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Korteri müügihinnaks lepiti kokku 181 000 eurot, millest lepingu sõlmimisel tasus hageja 36 200 eurot. Lisaks kandis hageja kulutusi siseviimistlusmaterjalidele, mis paigaldati hageja tellimusel korterisse, kokku summas 823.68 eurot. Müügilepingu punkti 6.5
kohaselt lepiti kokku kostja kohustuses tasuda hagejale leppetrahvi 10% ostuhinnast (so 18 100 eurot) juhul, kui hageja taganeb müügilepingust kostjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu.
3.Perioodil 2013.a novembrist kuni 2014.a märtsini tilkus hoone katusest mööda sadeveetorusid perioodiliselt korterisse vett ning alles peale hageja korduvaid nõudmisi avati 2014.a kevadel katusekate ja vihmavee kogumislehter, mille tulemusena selgus, et nende osas on ehitustehnoloogiat rikutud. Vaatamata parandustöödele jättis kostja välja vahetamata katusekatte materjali aluse märja kivivilla, samuti ei selgitanud kostja välja kivivilla märgumise põhjust, osaliselt jäeti isoleerimata ka teine katusest tulev vihmaveetoru. 08.04.2014 fikseerisid pooled korteri osas mitmed puudused ja vaegtööd, mille kohta koostati akt. Selles fikseeriti ka hageja pretensioon katusetööde kvaliteedi osas.
4.12.06.2014 toimus hageja ja omanikujärelevalve osavõtul korteri ülevaatus, mille käigus fikseeriti täiendavad puudused, millest teavitati kostjat. Hageja nõudis kostjalt järgmiste puuduste kõrvaldamist: kõige väiksemas magamistoas nurgas parkett kõigub; magamistubade esise väikese esiku uksepiida kõrval olev nurk on lohakalt viimistletud, konarlik ja teist värvi; WC uksepiida ja uksepaku alune pragu on hermeetikuga lohakalt täidetud; köögi kohal oleva vihmaveetoru läbi katuse tulev osa on halvasti isoleeritud, foolium puudub, kohati puudub kivivill; sama vihmaveetoru otsmise läbiviigu kohal on välja vahetamata märgunud kivivill, samuti on tuvastamata kivivilla märgumise põhjus; koostamata on teostusjoonised ja tugevusarvutused vihmaveetoru kulgemise trajektoori muutmise kohta – vihmaveetoru ei kulge mitte ringiga ümber seina, nagu varasemalt on ette nähtud, vaid läbi kandevseina, milleks on kandevseina tehtud auk, kandevseina otsas vahetult tala all paiknevas kivis on praod. Kõik puudused on kõrvaldamata. Kostja vastuse kohaselt osa puudusi kõrvaldatakse garantiitööde korras ja osade puuduste kõrvaldamisest kostja keeldus.
5.18.06.2014 edastas kostja hagejale korteri asjaõiguslepingu projekti, millest selgus, et korteri reaalosa ja mõttelise osa suurus oli mõõdistatud ebaõigesti, millise puuduse kõrvaldamisest teavitas kostja hagejat 30.07.2014.
6.04.07.2014 esitas hageja kostjale müügilepingust taganemise avalduse, andes puuduste kõrvaldamiseks 1-kuulise tähtaja. Avalduses teavitas hageja kostjat ka müügilepingu punktis 6.5 ettenähtud leppetrahvi nõudest. Avaldus on kostjale kätte toimetatud. Avalduse koostamise eest maksis hageja Realia Õigusbüroo OÜ arve alusel 90 eurot.
7.08.08.2014 koostas ehitusekspert PP katusetööde ekspertiisi, milles asus seisukohale, et vihmaveetorude ja sadevee kaevude ehitamisel on rikutud ehitusnorme ja kasutatud mittesobilikke ehitusmaterjale, soojustus ja aurutõke ei ole tihedalt ümber torustiku ning sobivate ilmaolude korral tekitab korterit läbiv sadeveesüsteem kondensvett. Ekspertiisi koostamise eest tasus hageja 150 eurot.
8.13.08.2014 teostas hageja korteri ülevaatuse ning selgus, et kõik puudused olid kõrvaldamata. 14.08.2014 teatas hageja kostjale, et jääb taganemisavalduse juurde. 03.09.2014 esitas hageja nõude 36 200 euro tagastamiseks, leppetrahvi tasumiseks ja kahju hüvitamiseks.
9.Kostja rikkus müügilepingust tulenevaid järgmisi kohustusi: 1) jättis valmis ehitamata korteri hiljemalt 01.05.2014; 2) jättis sõlmimata asjaõiguslepingu hiljemalt 01.05.2014
ning 3) jättis kõrvaldamata puudused talle antud mõistliku tähtaja jooksul. Puuduste kõrvaldamata jätmine on oluline lepingurikkumine võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lõike 2 punktide 2-5 mõttes.
10.Seoses kostja poolt 18 100 euro tasumisega vähendas hageja 07.01.2015 nõuet nimetatdu sumam võrra. Samuti nõuab hageja nii hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud kui tulevikus tekkiva viivise väljamõistmist. Hageja teavitas kostjast nõudest 03.09.2014, andes tasumiseks tähtaja kuni 09.09.2014. Hagi esitamise seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 465.85 eurot.
11.Kostja 29.08.2014 taganemine müügilepingust on tühine, kuna hageja oli eelnevalt kehtivalt lepingust taganenud ning hagejapoolset rikkumist ei esine. Kostja vastuväited
12.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja taganemine võlaõiguslikust müügilepingust on tühine nii materiaalsete kui formaalsete eelduste puudumise tõttu. Kostja ei rikkunud oluliselt müügilepingut. Taganemisavaldus ei olnud notariaalses vormis. Kostja taganemine on kehtiv, mille tulemusena on pooltevaheline leping lõppenud. Lepingu lõppemise tulemusena kohustus kostja tagastama hagejale ettemaksuna tasutud 36 200 eurot, kuid omandas samas hageja vastu leppetrahvi nõude 18 100 eurot. Taganemisavalduses tasaarvestas kostja hageja ettemaksu tagastamise nõude enda leppetrahvi nõudega. Kohtumenetluse ajal maksis kostja hagejale 18 100 eurot ning tasaarvestas kohtumenetluses protsessuaalse tasaarvestuse vormis ettemaksu tagastamisega viivitamisest tuleneva hageja viivisenõude ja/või mistahes muu kohtu poolt tunnustatava hageja nõude enda rahalise vastunõudega hageja suhtes summas 4400 eurot. Esimese astme kohtu otsus
13.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus ei määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
14.Poolte vahel ei ole vaidlust järgnevate asjaolude üle: 23.09.2013 sõlmisid kostja (müüja) ja hageja (ostja) notariaalselt tõestatud XXX Tallinnas asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille sisuks oli müüja poolt korteriomandi müümine ostjale 181 000 euro eest; müügilepingu punkti 2.1 kohaselt kohustus müüja oma kulul tagama korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi, panipaiga ja parkimiskoha valmimise hiljemalt 01.05.2014 tingimusel, et ostja on tähtaegselt ja nõuetekohaselt täitnud kõik temaga sõlmitud kokkulepped ning ehitustööde tähtaegne valmimine ei ole takistatud müüjast sõltumatutest asjaoludest; hageja leidis, et korteriomandil esinevad puudused ja andis kostjale 04.07.2014 taganemisavalduses täiendava tähtaja (1 kuu) avalduses loetletud puuduste kõrvaldamiseks; avaldus on kostjale kätte toimetatud 07.07.2014; hageja teavitas kostjat 14.08.2014, et kuivõrd kostja ei ole tähtaegselt puuduseid kõrvaldanud, on hageja lepingust taganenud ja nõuab ettemaksu tagastamist, leppetrahvi välja maksmist ja kahju hüvitamist; kostja esitas hagejale taganemisavalduse 29.08.2014; hageja tasus kostjale müügilepingu alusel ettemaksuna 36 200 eurot, millest 18 100 eurot on kostja hagejale 23.12.2014 tagastanud.
15.Hageja nõuded on rajatud asjaolule, et hageja taganes kostjaga sõlmitud lepingust. Pooled vaidlevad selle üle, kas ostjapoolne taganemisavaldus on põhjendatud ja kehtiv või mitte. Samuti tuleb kohtul hinnata, kas kostjapoolne lepingust taganemine oli kehtiv, millisel juhul omandas kostja hageja vastu leppetrahvi nõude, millega tasaarvestas osaliselt hageja ettemaksu tagastamise nõude. Lisaks on kostja tasaarvestuseks esitanud kahjunõudeid.
16.Kohus viitas VÕS §-le 188, § 189 lõikele 1 ning § 116 lõikele 1, lõike 2 punktidele 2-5 ja lõikele 5. Hageja taganes lepingust, kuna väidetavalt on kostja oluliselt rikkunud pooltevahelist lepingut, jättes hageja antud täiendava tähtaja jooksul kõrvaldamata 04.07.2014 taganemisavalduses nimetatud puudused.
17.Lepingust taganemine on kehtiv vaid juhul, kui esinevad nii selle kehtivuse materiaalsed kui formaalsed eeldused. Kostja leidis, et hageja taganemine lepingust ei ole kehtiv, kuna täitmata on nii selle materiaalsed kui formaalsed eeldused. Formaalse eeldusena on täitmata nõue esitada taganemisavaldus notariaalses vormis. Kohus leidis, et viidatud kostja seisukoht on ekslik. Lepingust taganemise avaldusele ei ole vorminõuet ette nähtud, seega saab notariaalsest lepingust taganeda ka lihtkirjaliku avaldusega. Samale seisukohale on asutud Riigikohtu praktikas (nt lahend nr 3-2-1-8-11). Ka müügilepingus ei ole pooled kokku leppinud, et lepingust taganemise avaldus peaks olema notariaalses vormis. Seega on hageja taganemise formaalne eeldus täidetud.
18.Hageja tugines 04.07.2014 taganemisavalduses sisuliselt kolmele väidetavale rikkumisele, mille kõrvaldamiseks andis kostjale 1-kuulise täiendava tähtaja: 1) korterimandi moodustamisel esineb mõõdistamisviga ning seetõttu on ebaõiges suuruses moodustatud korteriomand; 2) katusekaevu ja -läbiviikudega seonduvad rikkumised; 3) ehitusdokumentatsiooniga tutvumise mittevõimaldamine. Kostja leidis, et müüjapoolset olulist müügilepingu rikkumist ei esinenud ning kõik ebaolulised väidetavad rikkumised kõrvaldas müüja selleks antud täiendava tähtaja jooksul.
19.Kohus märkis, et siinkohal on pooltel põhimõtteline vaidlus täiendavate taganemise aluseks olevate puuduste esitamise lubatavuse osas. Hageja on kohtumenetluse jooksul esitanud täiendavaid puudusi lisaks 04.07.2014 avalduses väljatoodutele, et põhjendada lepingust taganemise põhjendatust.
20.Kohus leidis, et Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-43-15 esitatud seisukoht võimaluse kohta tugineda kohtumenetluses täiendavalt lepinguesemel ilmnenud uutele puudustele ei ole täielikult kohaldatav käesolevas asjas. Riigikohtu lahendis käsitleti olukorda, kus lepingust taganeda sooviv isik oli korteri ka ära ostnud ja kes avastas ostetud korteris kohtumenetluse ajal elamisel jooksvalt täiendavaid puudusi, millega soovis täiendavalt põhjendada oma soovi lepingust taganeda. Käesolevas asjas aga ei saanud hageja korteri omanikuks, vaid korter müüdi kolmandale isikule. Seega ei saa samastada antud asja Riigikohtu poolt lahendatud asjaga. Kuivõrd käesolevas asjas oli pooltevaheline lepinguline suhe lõppenud enne kohtumenetlust, ei ole hagejal enam sarnast õigust täiendada teistsuguste puudustega oma taganemise aluseks olevaid põhjendusi. Hageja poolt kohtumenetluses täiendavalt esitatud põhjendused on põhjendused, mis kuuluvad kolmandale isikule (uuele korteriomanikule), mitte hagejale.
21.Samuiti leidis kohus, et isegi kui hagejal on iseenesest õigus esitada täiendavaid põhjendusi, on hageja esitanud vastavad põhjendused mõistlikku tähtaega mitte järgides ja on seega kaotanud õiguse vastavatele puudustele tugineda. Riigikohus on samas
lahendis nr 3-2-1-43-15 märkinud, et: „Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lõike 1 punkti 1 järgi õiguse lepingust taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Riigikohus on varem leidnud, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-157-12, punkt 16).“ Riigikohus on viidatud lahendis rõhutanud: „Oluline on see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi.“ Seega kehtib VÕS § 118 lõike 1 punkt 1 ka taganemisavalduse täiendamise kohta – kui avaldust ei täiendata mõistliku aja jooksul, kaotab isik õiguse neile asjaoludele tuginedes avaldust täiendada. Üldreegli kohaselt hakkab mõistlik aeg kulgema lepingueseme ülevaatamisest, v.a juhul, kui tegemist on varjatud puudustega. Eristada tuleb tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud puudustest, so lepingutingimustele mittevastavusest, mida ei võinuks avastada asja eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Hageja tellitud eksperdiarvamustes antud hinnangud ja tehtud järeldused põhinevad hageja enda poolt ekspertidele antud infol, sh hageja esitatud asjaolude kirjeldusel, hageja enda tehtud fotomaterjalil ning hageja enda poolt kostja käest saadud ning Tallinna Linnaplaneerimise Ametist kogutud joonistel. Seega olid kõik ekspertidele esitatud asjaolud hagejale teada juba varem ega saanud teatavaks pärast eksperdiarvamuste lugemist. Ilmselgelt ei olnud nende asjaolude näol tegemist hageja jaoks varjatud puudustega, kuna hageja on kõnealuseid puudusi väidetavalt näinud juba ehitusprotsessi ajal ning neid fotografeerinud (hageja fotod t III kd lk 33-40). Kuna tegemist on asjaoludega, mis olid hagejale teada juba enne 04.07.2014 ja 14.08.2014 (hiljemalt alates korteri ülevaatuse teostamisest alates), kuid millele hageja tugines esmakordselt alles osaliselt 19.12.2014, osaliselt 28.05.2015 ja osaliselt 30.09.2015 menetlusdokumentides, on hageja kohtu hinnangul kaotanud õiguse neile puudustele tugineda, kuna ei ole teinud seda mõistliku aja jooksul teadasaamisest.
22.Selleks, et hinnata hagejapoolset taganemise kehtivust, tuleb kohtul analüüsida ja hinnata hageja poolt taganemisavalduses viidatud rikkumisi ning võtta seisukoht, kas need olid a) käsitletavad kostja rikkumistena, b) kui olid, siis kas tegemist oli oluliste rikkumistega ning c) kas kostja kõrvaldas need puudused talle hageja poolt antud täiendava tähtaja jooksul.
23.Esmalt käsitles kohus korteriomandi moodustamisel esinenud mõõdistamisviga ning seetõttu ebaõiges suuruses moodustatud korteriomandi kui puudusega seonduvat. Hageja tegi tingimusliku taganemisavalduse 04.07.2014. Kohus leidis, et kostja kõrvaldas hageja poolt antud 1-kuulise tähtaja jooksul korteriomandi moodustamisel tekkinud mõõdistusvea ning moodustas korteriomandi ümber müügilepingus kokkulepitud suurusega. Seda tõendavad 17.07.2014 notariaalselt tõestatud „Kokkulepe ja kinnistamisavaldus korteriomandi reaalosa suuruse ja korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks“ ning 24.07.2014 notariaalselt tõestatud „Tehingu heakskiit ja lepinguga ühinemine“ (t II kd lk 57-75). Täiendava tähtaja jooksul kõrvaldatud puudus ei saa olla aluseks müügilepingust taganemisele.
24.Teiseks käsitles kohus katusekaevu ja -läbiviikudega seonduvaid väidetavaid puudusi. Kohus leidis, et kostja on põhjendanud ja tõendanud, et nimetatud puudusi hageja taganemisavalduse tegemise hetkel ei esinenud ega ole esinenud ka pärast avalduse tegemist. Vastavat tõendab mh 09.12.2015 kohtuistungil ülekuulatud ehitaja projektijuhi RT, ehitusjärelevalvet teostanud isiku KT ning vaidlusaluse korteri omaniku MK ütlused (09.12.2015 istungi protokoll, lk 2-6). Hageja poolt menetluses katusekaevu ja -
läbiviikudega seonduvate puuduste osas esitatud põhjendused on ebaselged ning põhjendamatud. Elamu katusel paiknevad erinevad elemendid, millest hageja katuse läbijooksu nime all räägib ja milliseid küsimusi segamini ajab. Hageja etteheide, et korterisse tilkus vett ja esines justkui katuse läbijooks ning sellest tehtud järeldused kostjapoolsete väidetavate rikkumiste kohta on asjatundmatud ning kohut eksitavad. Vastavad puudused said kohtu hinnangul kõrvaldatud juba enne taganemisavalduse tegemist hageja poolt. Nimelt paiknevad vaidlusaluse elamu katusel järgmised hageja poolt erinevates menetlusdokumentides käsitletud elemendid: 1) sajuveelehtrid vihmavee ärajuhtimiseks ning 2) köögikubude väljaviske torustiku otsad, et eemaldada toidu tegemisel tekkivad aurud ja lõhnad. Katusekate ise ei ole kordagi lekkinud ehk katuse enda läbijooksu selle tavapärases tähenduses antud juhul ei ole esinenud (st ühtegi ava või auku katuses, kust vihmaga vesi läbi sajaks, ei esine). Asjaolu, et katus ei leki ja katusest ei ole ka mingeid muid läbijookse vaidlusalusesse korterisse taganemisavalduse tegemise hetkel ega ka pärast seda toimunud, kinnitavad esmalt kõik 09.12.2015 istungil ülekuulatud tunnistajad.
25.Praeguse vaidluse lahendamise seisukohalt omavad tähendust üksnes hageja etteheited seoses sajuveelehtritega, kuna köögikubude väljaviske torustiku otstest tingituna vee tungimist korterisse nr 6 ei esinenud. Hageja on küll esitanud erinevaid väiteid selle kohta, kuid tegelikkuses ükski tõend (ka hageja enda tõendid, sh hageja taotletud tunnistaja) vastavaid etteheiteid ei kinnita. Köögikubu toru otsast olevast kattemütsi ümmargustest suitsu eemaldusavadest pääses kõnealusesse korterisse külgvihmaga mingil määral sademeid, mis tilkusid torust alla köögi põrandale, kuna köögikubu ei olnud veel torustikuga ühendatud. Kuid sellega seoses pandi vastava toru mütsile katik ette ning võeti vastu otsus toimida samalaadset probleemi ennetavalt kõikide korterite puhul. Viimast kinnitavad mh tunnistajate RT ja KT ütlused. Samuti hageja 28.04.2015 menetlusdokumendi lisadena 7 ja 8 esitatud fotod (t II kd lk 135-136) ning 29.08.2014 tehtud foto (samas, lk 181). Sajuveelehtriga seonduvate puuduste esinemist ja nende kõrvaldamise protsessi on põhjalikult käsitletud Ehitusekspertiisibüroo OÜ esindaja riiklikult tunnustatud eksperdi HK koostatud eksperdiarvamuses (t II kd lk 41-55). Kokkuvõtlikult ei olnud sajuveelehtriga ühendatud torustiku soojusisolatsioon kinnitatud täielikult ümber toru villa sees ning see põhjustas vihma korral külma vee voolamisel toru sees kondentsvee tilkade teket õhus olevast niiskusest toru välispinnale, mis sealt alla tilkus köögi põrandale. Toru ise vett läbi ei lasknud. Põhjus tuvastati katuse avamisel 28.03.2014, mida kinnitavad mh kostja tunnistajad. Tõendatud ei ole, et kõnealust probleemi oleks uuesti ilmnenud ning niiskust või soojalekkeid tuvastatud. Avamise käigus nähtunud niiske katusevill sajuveelehtri ümber on aja jooksul välja kuivanud, mida on kinnitanud nii tunnistajad RT kui KT. Järelikult ka 04.07.2014 tingimusliku taganemisavalduse tegemise ajal selles toodud katusekaevu ja läbiviikudega seonduvaid väidetavaid puudusi enam ei esinenud, mida kinnitab üheselt eksperdi HK eksperdiarvamus. Tegemist on 23.01.2015 katusel paikvaatlust ja termografeerimist teostanud eksperdiga, kes on arvamust andes lähtunud nii paikvaatlusel kogutud andmetest kui 28.03.2014 katuse avamisel ning ehitus- ja parandustööde käigus tehtud fotodest (arvamuse punktid 1.8 ja 1.9). Mis puudutab märja villa väljavahetamise kohustust, siis seda ei olnud kostjal seadusest, pooltevahelisest lepingust ega ka ühestki ehitusalasest nõudest või normist tulenevalt. Vastava kohustuse puudumist kinnitasid oma ütlustega mõlemad kostja tunnistajad (vt 09.12.2015 istungi protokoll, lk 3-6) kui HK arvamus. Mh kinnitavad arvamuses fotodele nr 9 ja nr 10 lisatud järeldused, et soojalekked puuduvad, seda, et märg vill oli juba eksperdi poolt paikvaatluse ja termografeerimise ajaks välja kuivanud. Ka tunnistaja RT kinnitas, et märg vill annaks kohe teada mistahes soojuskaost, kuid HK termopiltidelt nähtuvalt
soojakadu ei täheldatud. Viidatud arvamuse punktide 1.7, 2.1 ja 2.2 kohaselt on ekspert arvamuse andmisel tuginenud müügilepingus kokkulepitud RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele „Hea Ehitustava” (ET-1 0207-0068, välja antud 1994.a detsembris), samuti normidele ja nõuetele, mis tulenevad ehitusseadusest (RT I 2002, 47, 297), ehitise ekspertiisi tegemise korrast (Mkm määrus nr 15, RT I, 23.02.2012), Eesti Ehitusteabe kartoteegist (internetis https://etf.ehituskeskus.ee/index.html), väljaandest „Toimivad katused“ (Tallinn 2014) ning Eesti standarditest.
26.HK näol on tegemist riiklikult tunnustatud eksperdiga, kelle arvamuses tehtud järeldused on loogiliselt põhjendatud ning kontrollitavad, kuna nende tegemisel on viidatud ka algallikatele ja kasutatud materjalidele. Seega kinnitab nimetatud arvamus kohtu hinnangul ka seda, et hageja esitatud PP arvamus (t I kd lk 34-45), aga samuti muud hageja esitatud hinnangud ja arvamused (KR poolt e-kirja teel antud arvamus (t I kd lk 156-157), ÜL arvamused (t II kd lk 126-127, 150-154)) on mitteveenvad, neis tehtud järeldused kontrollimatud ning vastuolu tõttu antud asjas ebaõiged. Tegemist on arvamustega, milles algallikatele ning normidele viidatud ei ole, mis põhinevad hagejalt saadud subjektiivsetel lähteandmetel, kohapealset vaatlust teostatud ei ole ning puuduste kõrvaldamise järgsele olukorrale hinnangu andmisel on aluseks võetud puuduste kõrvaldamisele eelnenud ajal tehtud fotod. Kuna nimetatud arvamustes tehtud kontrollimatud ja oletuslikud järeldused on otseses vastuolus HK arvamuses toodud põhjendatud ning kontrollitavate järeldustega, on ilmne, et praeguse vaidluse lahendamisel tuleb usaldusväärsemaks pidada HK järeldusi.
27.HK on oma arvamuses jõudnud mh järgmiste järeldusteni (punkt 2.3): 1) väidetavad aurutõkke kahjustused on 28.03.2014 parandustööde käigus kõrvaldatud; 2) paigaldatud katuselehtri silindersõel vastab juhendteatmiku RT 85-10851-et kohustuslikele nõuetele; 3) metallist lehter paigaldatuna jäigale mineraalvillale, mis paikneb raudbetoonpaneelil, on piisava deformatsioonikindlusega, et vastu pidada korduvale ääriku muljumisele (peale astumisest tekkivale punktkoormusele) ilma, et äärik deformeeruks ja selle tulemusena katusekatte kihid rebeneksid ning tekiks lekke oht; 4) läbiviikude vertikaalsete ülespöörete kõrgus on üle 150 mm ehk piisav; 5) vastavalt Penosil tootja juhistele võib ehitusvahtu PENOSIL Premium Fire-Rated Gunfoam B1 kasutada soojusisolatsiooni tihendamiseks tulekindlust nõudvates läbiviikudes. Samuti on HK teinud kindlaks (arvamuse punkt 2.4 ja arvamusele lisatud fotod nr 6-10), et paikvaatluse ajal ei olnud Tohu t 10 korteris nr 6 kööki rajatud umbkipslaes näha katuse läbijooksule või katuse sademevee äravoolutorustiku kondensaadi tilkumisele viitavaid kahjustusi, ei tuvastatud katuse läbijooksu jälgi ja kondensaati teenindusluukide kaudu läbiviikude vaatlemisel; võimalike isolatsiooni ebatiheduste tuvastamiseks teostatud FLIR Systems E30 termokaameraga termografeerimise tulemused kinnitavad, et vaadeldud sademeveetoru isolatsioonil soojalekked puudusid ning tuginedes termografeerimisel tuvastatud sademeveetorustiku isolatsiooni ühtlusele ja paikvaatlusele saab asuda seisukohale, et ehituse ajal osaliselt märgunud katuslae soojustus on tänaseks katuse tuulutite kaudu välja kuivanud ja katuse avamisel soojustuse asendamiseks vajadus puudus.
28.Arvestades ülaltoodut, on seega ilmne, et ebaõiged on hageja poolt 28.04.2015 ja 04.05.2015 menetlusdokumentidele lisatud ÜL arvamustes toodud põhjendusteta ja kontrollimist võimaldavate viideteta tehtud järeldused, mille kohaselt ei ole sadeveetorustiku läbiviik justkui ehitatud projekti- ega nõuetekohaselt ning märg materjal tuleb välja vahetada, kuna tuulutite või lamekatuse tuulutuste/õhuvahetuse abil
ei anna vettinud villa kuivatamine tulemust; mille kohaselt peab katusele paigaldatav sadeveesüsteemi lehter (katusekaev) omama aukudega horisontaalset resti või sõela jne. Kuna hageja kasutatud ekspert ei ole oma kategoorilisi järeldusi ühegi normi ega nõudega põhjendanud, jääb mulje, et ekspert on järeldustena kirja pannud vaid selle, mida hageja on soovinud, oskamata oma järeldusi väidetavate ehituslike puuduste osas põhjendada. Seesugune kontrollimatu arvamus on ebausaldusväärne ning selles tehtud järeldused ei ole loogilised. Seega on kostja veenvalt tõendanud, et katusekaevu avamisel märkimisväärseid puudusi ei avastatud, samuti, et pärast kaevu avamist mingeid puudusi ei ole esinenud ning mistahes kahjulikke tagajärgi korterile ei ole täheldatud. Seda kinnitasid kõik 09.12.2015 istungil ülekuulatud tunnistajad. Lisaks on kostja tõendanud, et märja villa väljavahetamise kohustust kostjal seadusest, pooltevahelisest lepingust ega ka ühestki ehitusalasest nõudest või normist tulenevalt ei olnud ning et vill on kuivanud ega kujuta endast mingit ohtu või rikkumist (t II kd lk 4152). Kuna katusekaevu avamine toimus juba 28.03.2014 ning köögikubu toru otsikutele sirmide paigaldamine samuti enne ehitaja poolt elamu üleandmist kostjale (t I kd lk 107111), misjärel ei ole keegi asjaosalistest mistahes läbijookse enam täheldanud (tunnistajate ütlused 09.12.2015 istungil), siis kinnitab see üheselt, et läbijooksudega seonduvaid puudusi hageja taganemisavalduse tegemise hetkel ei esinenud, mistõttu ei saanud need puudused olla aluseks müügilepingust taganemisele.
29.Järgmiseks käsitles kohus ehitusdokumentatsiooniga tutvumise mittevõimaldamist kui väidetavat rikkumist. 09.12.2015 istungil ülekuulatud tunnistajate ehitaja projektijuhi RT ning ehitusjärelevalvet teostanud KT ütlustega on tõendatud, et hagejale anti kogu ehitusprotsessi kestel pidevalt selgitusi ja ülevaadet ehitustegevuse ja selle aluseks olevate dokumentide kohta ning tutvustati talle ehitusobjektil ning esitati meili teel tutvumiseks tema poolt küsitud/nõutud projektdokumentatsiooni osi. Samuti kinnitas vastavat 09.12.2015 istungil hageja ise. Seejuures, kuna hagejal on endal olnud võimalik esitada kohtule tõenditena erinevaid objekti ehitamist puudutavaid joonised/projekte, võib ka sellest järeldada, et hageja nõudmisel vastav projektdokumentatsioon talle esitati.
30.Väär on hageja etteheide, et koostamata on teostusjoonised ja tugevusarvutused vihmaveetoru kulgemise trajektoori muutmise kohta. Esiteks ei põhine hageja vastav etteheide ühelgi ehitus- ega õigusnormil. Teiseks on kostja kohtu hinnangul vastavas ehituslikus küsimuses käitunud igati nõuetekohaselt ega ole vihmaveetoru paigaldamisel ja dokumenteerimisel rikkunud või eiranud ühtegi normi. Kostja on tõendanud, et vastaval ehitusobjektil ehitusjärelevalvet teostanud KT pöördus konstruktsioonide kandevõime tagatuse küsimuses konstruktsiooni inseneri EK poole saamaks kinnitust, et tegemist on nõuetekohase lahendusega. EK näol on tegemist isikuga, kes omab MTR registreeringuid nii ehitusliku projekteerimise (EEP000818), ehitusprojektide ekspertiiside tegemise (EPE000237) kui omanikujärelevalve (EEO000959) alal. Viimase kinnitusel oli antud juhul nii seina kui tala kandevõime piisav, nende tugevus oli tagatud ja varu kaks korda (KT 08.07.2014 e-kiri EKle, t II kd lk 76-77). KT kinnitusel edastati viidatud vastus teadmiseks hagejale, kuid sellele vaatamata jätkas hageja tuginemist oma etteheidetele. Mis puudutab aga ÜL arvamuses sisalduvasse kui hageja esitatud etteheidet, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivis sisalduv täitedokumentatsioon ei ühti kostja poolt hagejale pärast vihmaveetoru kulgemise trajektoori muutmist koostatud ja esitatud teostusjoonisega (t II kd lk 132, 133), siis selles osas selgitas ehitaja projektijuht RT kohtuistungil järgmist (ütlused protokollis lk 3-5): „Tallinna Linnaplaneerimise Ametisse esitati vastavad veevarustuse ja kanalisatsiooni teostusjoonised kasutusloa taotluse lisana. Esitatud teostusjoonistel oli jäänud tööde
teostajal ehituse käigus konstruktoriga kokkulepitud torustike kulgemise muudatus sisse viimata, kuid seda ei saa kuidagi käsitleda tahtliku valeandmete esitamisena. Veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekte ega ka nendega seotud muudatusi (nt vihmaveetoru kulgemisega seotud muudatusi) ei ole tarvis kohaliku omavalitsusega kooskõlastada. Samuti ei pea esitama kasutusloa taotluse lisana esitatavas teostusdokumentatsioonis kõikidesse seintesse (sh kandevseintesse) tehtud avade kontrollarvutusi, vaid selliste muudatuste sisseviimiseks piisab konstruktori kooskõlastusest. Samas ehitustööde tellijale edastati siiski ehitaja poolt muudetud, st tegelikule olukorrale vastav teostusjoonis, mille kostja omakorda edastas hagejale.“ Kohus leidis, et seega on tegelikule olukorrale vastav teostusjoonis nõuetekohaselt koostatud, sellekohane dokumentatsioon hagejale esitatud ning asjaolust, et Tallinna Linnaplaneerimise Ametisse seda parandatud kujul ei viidud, ei saa teha järeldust, nagu oleks kostja hageja ees oma mistahes müügilepingust tulenevat kohustust rikkunud ja/või et müügilepingu esemeks olev korteriomand ei vastaks ehituslikele nõuetele. Järelikult ei esinenud hageja taganemisavalduse tegemise hetkel ehitusdokumentatsiooni tutvumise mittevõimaldamise olukorda, mistõttu ei saa vastavad asjaolud olla hageja poolt müügilepingust taganemise aluseks.
31.Kuna muudele puudustele või rikkumistele hageja oma taganemisavaldustes ei tuginenud, ei oma nende esinemise või kõrvaldamise kindlakstegemine vaidluse lahendamise seisukohalt tähendust. Seejuures ei oma tähendust, missuguses seisukorras on kõnealune ehitis ja selles paiknev korter täna, kas või missuguseid garantiitöid on seal uue omaniku nõudel teostatud jne. Seega tuleb tähelepanuta jätta ega oma tähendust mistahes muud hageja etteheited või pretensioonid, mida taganemisavaldustes ei sisaldunud.
32.Arvestades eeltoodut oli hageja poolt korteriomandi ostuhinna tasumata jätmine, samuti korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimisest ning valduse vastuvõtmisest keeldumine põhjendamatu. Taganemiseks aluse puudumise tõttu ei ole hageja taganemine kehtiv ning puudub alus nende õiguslike tagajärgede kohaldamiseks, mis peaksid järgnema ostjapoolsele müügilepingust taganemisele, sh puudub hagejal igasugune õiguslik alus nõuda kostjalt leppetrahvi, kahju hüvitamist ja viivist.
33.Kostja esitas 29.08.2014 taganemisavalduse. Lepingu punkti 5.1 kohaselt kohustusid müüja ja ostja sõlmima asjaõiguslepingu korteriomandi omandi üleandmiseks hiljemalt 01.05.2014 ning vastavalt lepingu punktile 3.3 kohustus ostja tasuma müüjale ostuhinna tasumata osa 144 800 eurot müüja kontole ja/või müüja poolt näidatud kolmanda isiku kontole krediidiasutuses hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks või hoiustama nimetatud summa lepingut tõestava notari notarikontole. Ostja ostuhinna tasumata osa müüja kontole ei kandnud, samuti ei hoiustanud ostja nimetatud rahasummat notari kontole (kostja 29.08.2014 taganemisavaldus, t I kd lk 92-96). Vastavalt t II kd lk 97106 sisalduvatele tõenditele teavitas kostja lepingus kokkulepitust tulenevalt hagejat korduvalt korteriomandi omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast, kuid erinevatel ettekäänetel keeldus hageja asjaõiguslepingut sõlmimast (18.09.2014 notaribüroo e-kiri 19. juuniks 2014 planeeritud asjaõiguslepingu sõlmimise kohta). 14. augustiks 2014 notar Lee Mõttuse büroos asjaõiguslepingu sõlmimiseks broneeritud ajal jäi leping sõlmimata hageja järjekordsete erimeelsuste tõttu (30.07.2014 kostja e-kiri ja kutse; 05.08.2014 notaribüroo e-kiri; notari 14.08.2014 tõend nr 3148). 29. augustiks 2014 notari büroos broneeritud ajal hageja taaskord asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud. Tulenevalt ülaltoodust ning asjaolust, et hageja oli kostjale korduvalt teavitanud, et ei täida lepingut, taganes kostja kooskõlas VÕS § 116 lõikega 4 ning
lepingu punktidega 6.1.1 ja 6.1.2 hagejaga sõlmitud lepingust. Lepingu viidatud punktides olid pooled leppinud kokku, et müüjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus lepingust taganeda, kui ostja ei tasu lepingu alusel tasumisele kuuluvaid summasid kokkulepitud tähtajaks ja kokkulepitud korras ning kohustus on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga, samuti siis, kui ostja ei ilmu vähemalt kehl kokkulepitud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu tähtaegselt sõlmimata. Sisuliselt kasutas kostja nimetatud sätetes reguleeritud õigust taganeda lepingust ostjapoolse olulise rikkumise tõttu. Lepingu punkti 6.4 kohaselt, kui taganetakse lepingust punkti 6.1 kohaselt, jääb 10% korteriomandi ostuhinnast (so 18 100 eurot) leppetrahvina müüjale ning ülejäänud osa on müüja kohustatud ostjale tagastama 2 nädala jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kuivõrd hageja oli lepingu alusel teinud kostjale korteriomandi ostuhinna ettemaksu 36 200 eurot, tegi müüja 29.08.2014 taganemisavalduses ühtlasi tasaarvestamisavalduse, milles tasaarvestas hageja ettemaksu tagastamise nõude enda leppetrahvi nõudega 18 100 euro ulatuses. Ühtlasi informeeris kostja hagejat sellest, et kavatseb täiendavalt tasaarvestada ülejäänud ettemaksu tagastamise nõude osaliselt enda kulutuste hüvitamise nõudega hageja vastu summas, mis vastab korteriomandis hageja tellitud ja kooskõlastatud siseviimistluse lisaja muudatustööde maksumusele.
34.Kohus leidis, et tõendatud on, et hageja hoidis kõrvale lepingus sätestatud kohustuste täitmisest, sh ei täitnud ostusumma tasumise või hoiustamise kohustust ega nõustunud asjaõiguslepingut sõlmima. Selliste kohustuste täitmine oli kostja huvi püsimise eelduseks ning hageja on oma tegevusega igati näidanud, et ei täida oma kohustusi ka tulevikus.
35.Arvestades ülaltoodud põhjendusi ja viidatud tõendeid, leidis kohus, et kostjapoolne müügilepingust taganemine on kehtiv ning kohalduvad need õiguslikud tagajärjed, mis järgnevad lepingust taganemisele. Seega tekkis hagejal õigus saada tagasi ettemaksuna tasutud summa, kuid kostjal tekkis hageja vastu samuti rahaline nõue (leppetrahv, kulud ja hinnavahe kui saamata jäänud tulu ning otsene varaline kahju õigusabikulude näol), mille kostja tasaarvestas protsessuaalse tasaarvestuse avalduse tegemisega ning mille tulemusena on kostja hinnangul poolte vastastikused nõuded kattuvas ulatuses lõppenud.
36.Kohus käsitles esmalt kostja leppetrahvi nõuet summas 18 100 eurot. Arvestades VÕS § 158 lõiget 1, § 160 ja § 159 lõiget 2 peab kohus leppetrahvi nõude põhjendatuks lugemiseks tuvastama, et poolte vahel oli kehtiv lepinguline võlasuhe, milles oli lepitud kokku leppetrahvis; et hageja rikkus lepingulist kohustust; et lepingulise kohustuse rikkumine ei olnud vabandatav; et hageja esitas leppetrahvi nõude kostjale mõistliku aja jooksul.
37.Puudub vaidlus, et poolte vahel oli lepinguline suhe, mis andis kummalegi poolele õiguse nõuda leppetrahvi 18 100 eurot teise poole poolt lepingu rikkumisel. Kohus on eespool leidnud, et hageja rikkus lepingulist kohustust ja et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kuivõrd kostja esitas leppetrahvi nõude juba taganemisavalduses, on kohtu hinnangul täidetud ka mõistliku aja nõue. Eeltoodust tulenevalt on kostja leppetrahvi nõue kohtu hinnangul põhjendatud.
38.Hageja on palunud juhul, kui kohus leppetrahvi kostja kasuks hagejalt välja mõistab, leppetrahvi vähendada, kuna hageja hinnangul ei ole kostja kandnud kahju leppetrahvi ulatuses. Leppetrahvi vähendamine või mitte vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Kohus leidis, et täidetud ei ole esiteks VÕS § 162
lõike 1 esmane eeldus – leppetrahvi ja/või viivise ebamõistlik suurus. Leppetrahv summas 18 100 eurot ei ole ebamõistlikult suur võrreldes müügilepingu eseme hinnaga 181 000 eurot. Lisaks esmase eelduse puudumisele ei esine ka ühtegi asjaolu, mis õigustaks leppetrahvi vähendamist. Seoses kohustuse täitmise ulatusega hageja poolt märkis kohus, et kohustuste täitmise ulatus ja leppetrahvi nõue on vastavuses, kuivõrd hageja poolt ongi hetkel kostjale tasutud 18 100 eurot, mille tagastamise nõuet soovib kostja tasaarvestada leppetrahvi nõudega 18 100 eurot. Seega ei tulene kohustuste täitmise ulatusest antud juhul alust leppetrahvi vähendamiseks. Kostja õigustatud huvi arvestades jäi kostja täielikult ilma sellest, mida hagejaga sõlmitud lepinguga lootis (st müüa korter hagejale) ning pidi asuma otsima korterile uusi ostjaid. Arvestades majanduslikku seisundit, ei ole hageja esitanud väiteid, justkui oleks hageja majanduslik seisund halb. Seoses hageja väitega, et kostja ei ole kandnud kahju leppetrahvi ulatuses, leidis kohus, et leppetrahv ei ole seotud tekkinud võimaliku kahjuga. Teisele poolele tekkinud kahju nõue on leppetrahvi nõudest eraldiseisev nõue. Seega leidis kohus, et hageja taotlus leppetrahvi vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata.
39.Eeltoodust tulenevalt oli hageja ettemaksu tagastamise nõue 18 100 euro ulatuses lõppenud juba enne hageja poolt hagi kohtusse esitamist (tulenevalt kostja poolt sama sumam ulatuses tasaarvestuse teostamisest). Ülejäänud 18 100 euro ulatuses tagastas kostja hagejale ettemaksu käesoleva menetluse ajal. Ettemaksu tagastamisest tuleneva võimaliku viivisenõude ja/või mistahes muu kohtu poolt tunnustatava hageja nõude tasaarvestas kostja oma rahalise vastunõudega hageja suhtes protsessuaalse tasaarvestuse vormis. Kostja informeeris hagejat juba 29.08.2014 taganemisavalduses sellest, et kavatseb täiendavalt tasaarvestada ülejäänud ettemaksu tagastamise nõude enda rahalise nõudega hageja vastu.
40.Kostja vastunõue (va leppetrahvi nõue, mida kohus juba eespool käsitles) seisneb selles, et hageja poolt lepingu rikkumise (ja selle tagajärjel kostja avalduse alusel lepingu lõppemise) tulemusena kandis kostja kahju nii saamata jäänud tulu (so lepingujärgse müügihinna ning korteriomandi omandanud kolmandate isikutega kokkulepitud müügihinna vahe) kui ka otsese varalise kahju (sh õigusabikulude) näol. Menetluskulude kokkuhoidmise eesmärgil jättis kostja protsessuaalse tasaarvestuse avalduse tegemisel arvesse võtmata oma kulutuste hüvitamise nõude hageja vastu summas, mis vastab korteriomandis hageja poolt tellitud ja kooskõlastatud siseviimistluse lisa- ja muudatustööde maksumusele. Kostja piirdus üksnes selle tõendamisega, et omab hageja vastu sissenõutavaks muutunud rahalist nõuet, mille sisuks on kahju hüvitamine ning mille suurus on vähemalt 4400 eurot, ning tasaarvestas vastava nõude hageja nõuetega juhuks, kui kohus hagis esitatud nõudeid kasvõi osaliselt põhjendatuks peab.
41.Saamata jäänud tulu nõuet summas 4000 eurot tõendab kostja nii istungil ülekuulatud vaidlusaluse korteri omaniku MK ütlustega kui 30.10.2014 sõlmitud lepinguga „Hüpoteegi kustutamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga“ (t II kd lk 78-93). Kostja märkis 19.11.2014 vastuses, et pikka aega kestnud uute potentsiaalsete ostjate otsimise ja leidmise järgselt ning pärast nendega peetud läbirääkimisi õnnestus müüjal korteriomandile lõpuks uued ostjad leida ning korteriomand kaasomanikele KK-le ja MK-le võõrandada. Paraku saadi uute ostjatega kokkuleppele müügihinnas 177 000 eurot, seega tehti võõrandamistehing uute ostjatega 4000 euro võrra madalama hinna eest, kui see oli kokkulepitud hagejaga. Kostja selgitas lisaks, et hinnavahe oli tingitud ühest küljest toonasest turusituatsioonist. Hageja vaidles vastu, esitades MK 27.11.2014 e-kirja. Kohus leidis, et arvestades nimetatud tõendi sisu jääb hageja vastuväide arusaamatuks, kuna viidatud e-kiri kinnitab
üheselt, et põhjuseks oli toonane turusituatsioon, sh olukord, kus pangad keeldusid andmast klientidele laenu suuremas summas. Sama kinnitas istungil MK ise. Põhjendamatu on hageja väide, nagu oleks kostja omal valikul müünud korteri kiirelt ja oluliselt alla turuhinna. Esiteks oli ajaks, mil kostjal õnnestus saavutada kokkulepe uute ostjatega (30.10.2014), möödunud algselt hagejaga planeeritud asjaõiguslepingu sõlmimise ajast 19.06.2014 juba neli ja pool kuud, mida ei saa mingil moel pidada lühikeseks ajaks ega tehingut kiirmüügiks. Kuivõrd kostja oli korteriomandi hagejale võõrandamisest saadava rahasummaga arvestanud (mh tuli tal jooksvalt kanda aadressil XXX ja YYY asuvatel kinnistutel toimuva ehitustegevuse eest lepingujärgseid makseid ehitustöövõtjale), ent hageja keeldus alusetult korteriomandi omandamiseks asjaõiguslepingut sõlmimast, tuli kostjal leppida sellise tehingu tegemisega, mis garanteeris talle siiski rahavoo. Paraku tähendas see korteriomandi võõrandamist madalama hinna eest, kuna hagejaga algselt kokkulepitud summa eest tol ajal ostjaid enam ei leidunud. Vastasel juhul oleks kostjal tulnud tasuda juba muudele lepingupartneritele maksete hilinemisega seoses viivist/trahvi ning kostja poolt kantud (ning hagejalt sissenõutav) kahju oleks olnud veelgi suurem. Samas ei ole kohtu hinnangul hinnavahe tegelik põhjus saamata jäänud tulu nõude põhjendatuse hindamisel määrava tähendusega, kuivõrd see ei olnud müüja jaoks vabatahtlik või müüja initsiatiivil uutele ostjatele tehtud hinnaalandus. Hageja esitatud asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt puudub tegelikult poolte vahel vaidlus selles, et tegemist ei olnud vabatahtliku hinnaalandusega. Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul põhjendatud lepingujärgse müügihinna ning korteriomandi omandanud kolmandate isikutega kokkulepitud müügihinna vahe kui kostja saamata jäänud tulu nõue 4000 eurot.
42.Otsese varalise kahju nõuet summas 400 eurot tõendab kostja Advokaadibüroo TRINITI õigusteenuse arvega nr 1409072 (t II kd lk 94). Nimetatud arve alusel kohustus kostja tasuma advokaadibüroole 400 eurot (käibemaksuta) õigusteenuse eest, mis kaasnes OÜ Tohu Arenduse nimel VE 03.09.2014 nõudekirjale vastuse esitamise ning sellele eelnenud nõustamisega. Seega, kuivõrd kohus on tuvastanud, et hageja rikkus lepingut, et leping lõppes kostja kehtiva taganemisavalduse alusel ning hageja pretensioonid ja nõuded kostjale on alusetud, tuleb lugeda põhjendatuks kostja poolt kasutatud õigusteenuse kulu kui otsese varalise kahju hüvitamise nõue 400 eurot.
43.Hagejal on kohtu hinnangul jäänud antud asjas kaks nõuet kostja vastu (kuivõrd kohus luges hageja taganemisavalduse kehtetuks ega pidanud põhjendatuks rahuldada hageja leppetrahvi nõuet). Esiteks ettemaksu summa õigeaegsest tagastamata jätmisest tuleneva viivise nõue (VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud suuruses). Lepingu punkti 6.4 kohaselt kohustus kostja ettemaksu tagastama 2 nädala jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kostja taganemisavaldus esitati 29.08.2014. Kostja tegi taganemisavalduses küll tasaarvestuse poole ettemaksu tagastamise nõude ulatuses, kuid oleks pidanud tagastama kahe nädala jooksul ülejäänud poole, st 18 100 eurot. Vaidlust ei ole, et kostja tagastas 18 100 eurot alles 23.12.2014. Vastav viivisenõue on 408.19 eurot (viivituses olud aeg 13.09.-23.12.2014, 101 päeva). Kohus leidis, et hageja nõue selles osas on põhjendatud.
44.Teiseks on hagejal kostja vastu kahjuhüvitise nõue 1423.68 eurot. Summa koosneb: 1) seoses taganemisavalduse koostamisega kandis hageja kulutusi juriidilisele nõustamisele 90 eurot, mille tasus Realia Õigusbüroo OÜ-le; 2) korteri ehitusliku seisukorra väljaselgitamiseks tellis ekspertiisi PPlt ja tasus selle eest 150 eurot; 3) kuna kostja ei tagastanud hagejale 36 200 eurot vaatamata hageja nõudele, oli hageja sunnitud pöörduma õigusabi saamiseks ja võlgnevuse sissenõudmiseks advokaadibüroo Lillo&Partnerid poole, millega seoses tekkisid hagejal 03.09.2014 pretensiooni esitamise
kulud summas 360 eurot; 4) lisaks kandis hageja kulutusi siseviimistlusmaterjalidele, mis paigaldati hageja tellimusel korterisse, kokku 823.68 eurot.
45.Kohus leidis, et hageja kulud seoses juriidilise nõustamisega, ekspertiisiga ja õigusabiga, kokku summas 600 eurot, ei ole põhjendatud ega kuulu kostjalt väljamõistmisele, kuivõrd seonduvad tegevustega, mille kohus on käesoleva otsusega lugenud põhjendamatuteks (st hagejapoolne taganemisavaldus ja selle põhistamiseks puuduste otsimine). Kostja kulud siseviimistlusmaterjalidele, mis paigaldati hageja tellimusel korterisse on põhjendatud, kuna hageja on veenvalt tõendanud vastavat nõuet KT 09.06.2014 e-kirjaga ja kostja vastuväited on jäänud paljasõnaliseks.
46.Nagu kohus eespool märkis, tegi kostja juhuks, kui kohus hageja esitatud nõudeid kostja vastuväidetele vaatamata kasvõi osaliselt siiski põhjendatuks peab, hageja suhtes protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, millega kostja tasaarvestab hageja vastu suunatud rahalise nõude kokku summas 4400 eurot hagis esitatud nõuetega vastavas ulatuses. Kuivõrd hagejal on kohtu poolt põhjendatuks peetud nõudeid kokku üksnes summas 1231.87 eurot, kuid kostjal on tasaarvestuseks kohtu poolt põhjendatuks peetud nõudeid kokku 4400 eurot, on tasaarvestuse tulemusena hageja eelnimetatud nõuded kostja vastu lõppenud tasaarvestuse tulemusena. Seega on kostja kasutanud hageja nõuete tasaarvestamiseks antud asjas oma leppetrahvi nõuet 18 100 eurot ja kahju hüvitamise nõudeid 1231.87 eurot. Apellatsioonkaebus
47.10.03.2016 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi täielikult ja jätta menetluskulud kostja kanda.
48.Asudes väärale seisukohale, et hageja müügilepingust taganemise materiaalne eeldus ei ole täidetud, on kohus rikkunud menetlusnorme sellega, et on jätnud kõik hageja väited ja tõendid tähelepanuta/arvestamata ning lugenud kõik hageja esitatud tõendid ebausaldusväärseks ilma sisulise põhjenduseta. Kohus on rajanud otsuse vaid kostja paljasõnalistele väidetele ja tõenditele, jättes mh kõrvale ning käsitlemata kõik hageja poolt välja toodud/tõendatud vastuolud kostja väidetes ja tõendites. Samuti on kohus jätnud hageja taganemise materiaalse eelduse olemasolu tuvastamisel käsitlemata osad korteri puudused, mis on samuti hagejapoolse taganemise aluseks. Hageja hinnangul on ilmne, et korteril tuvastatud puuduste mahtu ja ulatust silmas pidades andsid need kogumis hagejale õigusliku aluse müügilepingust taganemiseks.
49.Kohtu seisukoht, nagu ei oleks saanud hageja oma taganemisavaldust hiljem täiendada, on vastuolus nii materiaalõigusega kui Riigikohtu juhistega lahendis nr 3-2-1-43-15 (punkt 11). Riigikohtu viidatud lahend on praeguses asjas kohaldatav, kuna lahendist ei nähtu, et see kohalduks vaid lahendis kirjeldatud faktilises olukorras. Väär on ka kohtu seisukoht, et hageja ei täiendanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul. Riigikohus on viidatud lahendis rõhutanud, et VÕS § 118 lõike 1 punkti 1 järgset tähtaega hakatakse arvestama hetkest, kui isik sai vastavast puudusest teada. Kuna hageja täiendas oma avaldust lähtuvalt ÜL 29.04.2015 arvamuses, PP 08.08.2014 ekspertiisis ja 26.09.2015 hinnangus ning AP 29.09.2015 kontrollarvutuses väljatoodust, sai ta nendest puudustest teada alles vastavate arvamuste kättesaamisest. Arvamustes väljatoodud puudusi tuleb pidada varjatud puudusteks. Kohus on selle väite osas jätnud seisukoha võtmata.
50.Kohus jättis hindamata kõik hageja taganemisavalduse täiendustes esiletoodud puudused, sh asjaolu, et esiletoodud puudused on tegelikult hõlmatud hageja 04.07.2014
taganemisavalduses esiletoodud rikkumistega. Mh on alguses taganemisavalduses seatud kahtluse alla kandevseina ohutus, st tegemist ei ole uue asjaoluga nagu ekslikult leidis maakohus.
51.Vastuolus tõenditega on maakohtu seisukoht, et taganemisavalduse hetkel olid kõik katusekaevu ja -läbiviikudega seonduvad rikkumised ja puudused kõrvaldatud. Kohus tugineb kostja tunnistajate RT ja KT ütlustele, mille osas on kohus jätnud käsitlemata hageja välja toodud asjaolud, mis viitavad, et nimetatud isikute ütlusi ei saa pidada usaldusväärseteks. Samuti ei ole kohus võtnud seisukohta hageja esiletoodud asjaolude osas, mis viitavad, et HK hinnangut ega EK arvutust ei saa pidada usaldusväärseteks. Kohus luges ÜL, PP ja AP arvamused ebaõigeteks ainuüksi põhjusel, et need on vastuolus kostja eksperdi HK arvamusega. Kohus jättis tähelepanuta, et ÜL, PP ja AP arvamused käsitlevad mh selliseid küsimusi, mida HK arvamus ei sisalda. Ka on arvamustes viidatud algallikatele ja normidele.
52.Asudes seisukohale, et hageja taganemisavalduse tegemise hetkel ei esinenud ehitusdokumentatsiooniga tutvumise mittevõimaldamise olukorda, on kohus jätnud tähelepanuta, et hageja 04.07.2014 taganemisavalduse punktist 3 nähtuvalt ei heitnud hageja kostjale ette mitte ehitusdokumentatsiooniga tutvumise mittevõimaldamist, vaid soovis, et hagejale esitataks dokumendid ja joonised, mis annaksid ammendava vastuse, kas sadeveetoru oligi projekteeritud läbima kandevseina vahetult katusepaneele kandva tala alt või on tegemist projekti muudatusega, ning kas selline ehituslik lahendus on piisava tugevusvaruga ja seega ohutu. Selliseid dokumente ei ole kostja esitanud ega ole suutnud tõendada ehitise ohutust ka kohtumenetluses. Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht, et hageja etteheide teostusjooniste ja tugevusarvutuste koostamata jätmise osas vihmaveetoru kulgemise trajektoori muutmise kohta ei põhine ühelgi ehitus- ega õigusnormil, olukorras, kus ÜL, PP ja AP on vastavatele normidele ja nõuetele üheselt viidanud.
53.VÕS § 217 lõike 1 kohaselt peavad lepingutingimustele vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid, antud juhul on aga tuvastamist leidnud, et kostja on elamu kasutusloa taotlemisel Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitatud täitedokumentatsiooni, mis ei vasta tegelikkuses ehitatule, mis omakorda võib olla aluseks kasutusloa tühistamisele. Eelviidatud rikkumist silmas pidades jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et kostja ei ole vihmaveetoru paigaldamisel ja dokumenteerimisel rikkunud või eiranud ühtegi normi.
54.Lisaks eelnevale on hageja müügilepingust taganemisel tuginenud järgmistele puudustele, mille osas on kohus jätnud seisukoha võtmata: a) hagi punktides 1.3. ja 1.6 nimetatud puudused, so kõige väiksemas magamistoas nurgas parkett kõigub; magamistubade esise väikese esiku uksepiida kõrval olev nurk on lohakalt viimistletud, konarlik ja teist värvi; WC uksepiida ja uksepaku alune pragu on hermeetikuga lohakalt täidetud (need puudused lubas kostja 26.06.2014 meilisõnumi kohaselt kõrvaldada garantii tööde korras; tunnistaja MK 09.12.2015 ütluste kohaselt olid need puudused 01.12.2014 seisuga kõrvaldamata); b) korter ei olnud kostjast tulenevalt moodustatud ega valmis ning asjaõigusleping ei olnud kostjast tulenevalt sõlmitud hiljemalt 01.05.2014, nagu pooled olid kokku leppinud müügilepingu punktides 2.1 ja 5.1; c) ekspert PP poolt väljatoodud puudus, mille kohaselt „fotol 4 on näha, et kommunikatsioonide šahtis on paigaldatud PVC-st gaasikatla suitsutorud, mis OÜ Gaspre projekti, töö nr 13053 järgi peavad olema paigaldatud tulekindlasse šahti, jälgides tootjapoolseid juhendeid. Projektis on kaks suitsutoru eraldatud teistest torudest seinaga. Reaalselt seina ehitatud ei ole. PP helistas projekteerijale, EJ, kelle antud info
järgi on suitsutorude eraldamine teistest kommunikatsioonidest Päästeameti nõue, vaatamata sellele, et tegemist on kondensaattüüpi katlaga. Käesoleval juhul on rikutud ehitusseaduse ohutuse nõudeid (vt punkt 3).“; d) kandevsein ei ole ehitatud projekti kohasest kivist (Columbia kivi) ning ka ehituse projektdokumentatsioon on selles osas vale ega kajasta ehitusmaterjali (Silex plokk), mida on tegelikkuses ehitusel kasutatud; ehitusprojektis on hoone konstruktori poolt ettenähtud seina ehitus Columbia-kivist suurusega 190x190x390 (see nähtub ka hoone konstruktori EK 06.08.2015 arvutusest (kostja 10.08.2015 seisukoha lisa nr 3 lk 2 joonis 2) ning sel põhjusel on ka EK arvutuse ekslikult teinud just nimelt Columbia kivi mõõtude järgi; projektis toodud ehitusmaterjali muutmine on lubatud vaid hoone konstruktori nõusolekul, millist nõusolekut ehitaja aga küsinud ega saanud ei ole, mida tõendab üheselt asjaolu, et veel seisuga 06.08.2015 ei olnud konstruktor teadlik, et projektis toodud ehitusmaterjali on muudetud; AP 29.09.2015 kontrollarvutuses on esile toodud, et Silex-plokk on Columbia-Kivi plokist erinevate mõõtmetega ning Silex-ploki materjali normaliseeritud survetugevus brutopinnale on 9,04 MPa, mis on väiksem Colmbia-Kivi vastavast näitajast 9,54 MPa; seega on üheselt tuvastamist leidnud, et kostja ei ole suutnud hagejale esitada tõendeid selle kohta, et seina kandevõime, millesse on tehtud projektile mittevastav ava, on piisav.
55.Uue korteri ostmise puhul tuleb müügilepingu oluliseks rikkumiseks pidada olukorda, kus kõik esiletoodud puudused on jäetud täiendava tähtaja jooksul kõrvaldamata ning kus müüja on keeldunud puuduste kõrvaldamisest. Arvestades tuvastatud puuduste mahtu ja olemust, on selgusetu, milline on selliste puuduste parandustööde tegelik maht. Kandevseina projektile mittevastavalt puuritud auk on dokumenteerimata, seina ehitusmaterjaliks olevate kivide mark ei ole tänaseni isegi mitte hoone konstruktorile teada, müüritise ladumisel on tehtud jämedaid ehitustehnoloogilisi vigu, tekkinud pragu on dokumenteerimata jne. Arvestades, et tegu on kaetud tööga, st et töö tulemus on ehituslikult silme eest varjatud, on tagantjärgi selle konstruktsiooni stabiilsuse määramine ja samuti parandustööd erakordselt komplitseeritud.
56.Kostja 29.08.2014 taganemisavaldus ei ole kaasa toonud õiguslikke tagajärgi, kuna leping oli juba hageja poolt kehtivalt 04.07.2014 avaldusega üles öeldud, samuti ei esine hagejapoolset lepingurikkumist. Seega ei ole kostjal hageja vastu leppetrahvi ega muid nõudeid.
57.Leppetrahvinõude osas on kohus jõudnud ka väärale järeldusele, et selle vähendamiseks aluseid ei esine. Kostjal oli võimalik müüa korter uuele ostjale vähemalt sama hinnaga, millist võimalust kostja kasutada ei soovinud. Kohus on jätnud õigusliku hinnangu andmata asjaolule, et kostja on kohtumenetluse käigus hagejale ettemaksust tagastanud 18 100 eurot, millises osas tuleks menetluskulud jätta igal juhul kostja kanda.
58.Asudes seisukohale, et kostjapoolne väidetav saamata jäänud tulu nõue 4000 eurot on põhjendatud, on kohus tuginenud vaid kostja paljasõnalistele väidetele ja jätnud kõik hageja väited ja tõendid analüüsimata. Hageja on esitanud tõendid, millest nähtuvalt oli kostjal võimalik vaidlusalune korter peale taganemist müüa vähemalt sama või isegi kõrgema hinnaga. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et ta on üritanud leida peale hageja taganemist korterile vähemalt sama hinnaga ostjat, mistõttu on ilmne, et tegelikkuses pöörduski kostja korteri müügipakkumisega vaid ühe isiku, so MK poole. Kostja väide, nagu oleks uue ostjaga müügileping sõlmitud 4000 eurot odavamalt seoses hageja erisoovide kohaselt korteris teostatud siseviimistlusele, on vale. MK kinnitas istungil, et mingeid pretensioone tal korteri siseviimistluse osas ei olnud ja et korter
müüdi talle 4000 eurot odavamalt ainuüksi seetõttu, et tal ei olnud võimalik sel hetkel saada pangast suuremat laenu. Võimaldatava laenu suuruse määrab eeskätt konkreetse laenaja majanduslik seis, sissetuleku stabiilsus ja suurus, mitte aga turusituatsioon. Jääb arusaamatuks, millise tõendi alusel on kohus tuletanud selle, et põhjuseks oli turusituatsioon. Kostja eksliku tõlgenduse järgi algas uue ostja otsimise „pikk periood“ juba 19.06.2014, kui hageja keeldus asjaõiguslepingut sõlmimast. Sel päeval aga sai hageja teada, et talle müüdava korteri mõõdistusel on tehtud viga, mis oligi mõjuvaks põhjuseks tehingu edasilükkamiseks. Kostja esitas oma taganemisavalduse 29.08.2014 ning korteri uue ostjaga sõlmiti müügileping juba 31.10.2014, millist perioodi ei saa ilmselgelt pidada pikaks. Kohus ei ole viidanud, milliste tõendite alusel on ta lugenud tõendatuks kostja väited, et tol ajal ostjaid enam ei leidunud, et vastasel juhul oleks kostjal tulnud tasuda juba muudele lepingupartneritele maksete hilinemisega seoses viivist/trahvi, et tegemist ei olnud vabatahtliku hinnaalandusega.
59.Asudes väärale seisukohale, et kostja õigusabikulude nõue 400 eurot on põhjendatud, kuna hageja pretensioonid olid alusetud, on kohus jätnud tähelepanuta mh asjaolu, et kohtu enda hinnangul oli kostja kohustatud hagejale tagastama vähemalt 18 100 eurot. Seega ei saa hageja pretensioone pidada alusetuteks. Samuti ei saa sel põhjusel pidada põhjendamatuks hageja kohtueelsete õigusabikulude nõuet. Vastustaja seisukoht
60.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
61.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus rikkus asja lahendamisel osaliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas osaliselt ebaõigesti materiaalõiguse norme, mistõttu tuleb maakohtu otsus tühistada osaliselt. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, lõpetab põhivõla osas osaliselt menetluse ning jaotab uuesti menetluskulud (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Tühistamata osas muudab ringkonnakohus osaliselt maakohtu põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21 ). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
62.Hageja on esitanud kostja vastu korteriomandi müügilepingust taganemise tagajärgedest tulenevad nõuded, mille rahuldamise esmaseks eelduseks on tuvastada 04.07.2014 avaldusega teostatud taganemise tahteavalduse kehtivus. Käesolevas vaidluses taganes hageja pooltevahelisest võlaõiguslikust lepingust, mille objektiks oli ehitatav korteriomand. Seega tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda eelkõige müügilepingut reguleerivatest erinormidest. VÕS § 208 lõike 1 kohaselt kohustub asja müüguilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 reguleerib ostjale üleantava asja vastavust lepingutingimustele. Arvestades hageja poolt maakohtus esiletoodud puudusi (kokkuvõtvalt loetletud ringkonnakohtu istungi protokollis, t III kd lk 165pöördel-166), saab asuda seisukohale, et kohaldamisele võiks kuuluda VÕS § 217 lõike 2 punkt 1, mille kohaselt ei vasta müüdav asi lepingutingimustele mh siis, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 reguleerib müüja vastustust ja selle lõike 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 220 lõike 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest
müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Sama sätte lõike 3 kohaselt kui ostja ei teata mittevastavusest õigeaegselt, ei või ta mittevastavusele tugineda, mõjuva põhjuse olemasolul võib aga mittevastavuse alusel nõuda kas hinna alandamist või tekitatud kahju hüvitamist, va saamata jäänud tulu hüvitamist. VÕS § 223 lõike 1 kohaselt loetakse müüja müügilepingut oluliselt rikkunuks mh ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult parandamisest või asendamisest või ei tee seda mõistliku aja jooksul talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamisest. VÕS § 230 lõike 1 kohaselt on müügigarantiiks müüja lubadus müüdud asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest parandada, välja vahetada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele. Sama sätte lõigete 2 ja 3 kohaselt algab garantiitähtaeg ostjale asja üleandmisest ja eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused. Kuna müügiobjektiks oli kinniasi, siis tarbijalemüügi (VÕS § 208 lõige 4) regulatsioon kohaldamisele ei kuulu.
63.Ringkonnakohus nõustub apellandi etteheitega maakohtule selles, et maakohus asus vastuolus kehtiva seaduse ja kohtupraktikaga seisukohale, nagu ei oleks hageja saanud oma taganemisavaldust kohtumenetluses täiendada uute eluliste asjaoluga (uute puudustega), millised õigustavad tema poolt kasutatud õiguskaitsevahendit. Selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu põhjendusi. Asjaolu, et hagejast faktiliselt ei saanud korteriomandi omanikku, ei saa olla takistuseks õigustada toimunud lepingust taganemist eluliste asjaoludega, millised esinesid taganemisavalduse tegemise ajal, kuid millest hageja ei olnud ega pidanudki teadlik olema.
64.Küll aga nõustub kolleegium maakohtuga osaliselt selles, et hageja ei täiendanud oma taganemisavaldust mõistliku aja jooksul. VÕS § 220 lõike 1 esimese lause (sama üldsättes VÕS § 118 lõike 1 punktis 1) järgset tähtaega hakatakse arvestama hetkest, kui isik sai vastavast puudusest teada või pidi sellest teada saama. Apellant on selgitanud, et täiendas 04.07.2014 avaldust lähtuvalt asjatundjate (mitte ekspertide nagu on neid isikuid ekslikult nimetanud maakohus, vt TsMS 32. peatüki sätteid) ÜL 29.04.2015 ning PP 08.08.2014 ja 26.09.2015 arvamustes (mitte eksperdiarvamuses, vt samast) ning AP 29.09.2015 kontrollarvutuses väljatoodust, kuna sai neis esiletoodud puudustest teada alles arvamuste/arvutuse kättesaamisest. Maakohus asus seisukohale, et hageja tellitud arvamustes antud hinnangud ja tehtud järeldused põhinevad hageja enda poolt ekspertidele antud infol, sh hageja esitatud asjaolude kirjeldusel, hageja tehtud fotomaterjalil ning hageja enda poolt kostja käest saadud ning Tallinna Linnaplaneerimise Ametist kogutud joonistel. Seega olid kõik ekspertidele esitatud asjaolud hagejale teada juba varem ega saanud teatavaks pärast arvamuste lugemist. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjaolude osas, mis olid hagejale teada juba enne 04.07.2014 ja 14.08.2014, kuid hageja tugines neile alles 19.12.2014, 28.05.2015 ja 30.09.2015 menetlusdokumentides, on hageja kaotanud õiguse neile puudustele tugineda, kuna ei teinud seda mõistliku aja jooksul teadasaamisest. Kolleegium lisab, et korteri ülevaatamise aktiga ja 14.08.2014 avalduses esiletooduga on tõendatud, et ostja vaatas korteri üle 08.04.2014, 12.06.2014 ja 13.08.2014 (t I kd lk 149, 61, 48). Tsiviilasja materjalidest nähtub, et ajaliselt viimase foto oli ta teinud 17.06.2014 (t III kd lk 40). PP-lt oli ta saanud esimese arvamuse 08.08.2014 (t I kd lk 34-45). Ka oli tal juba 07.04.2014 käes KR hinnang katuse kohta (t I kd lk 156-158). Hagejale olid seega vastavad elulised asjaolud teada ja tema valikuvabadus oli neile 04.07.2014 ja/või 14.08.2014 avaldustes või hiljemalt 17.10.2014 hagiavalduses kas tugineda või mitte.
65.Nõustuda ei saa apellandi etteheitega maakohtule, nagu ei oleks kohus võtnud seisukohta hageja esitatud arvamustes esiletoodud puuduste iseloomu (varjatud või mittevarjatud) kohta. Maakohus võttis otsuse 6.-l lehel seisukoha, et arvamustes esiletoodud puudused ei olnud hageja jaoks varjatud, kuna hageja oli neid näinud juba ehitusprotsessi ajal ning neid ka fotografeerinud (hageja fotod perioodist 22.11.2013-17.06.2014; t III kd lk 3340). Vastuolus apellandi eelnevalt käsitletud seisukohtadega on kaebuses esitatud väide, et maakohus jättis hindamata asjaolu, et taganemisavalduse täiendustena esitatud puudused olid tegelikult hõlmatud hageja 04.07.2014 taganemisavalduses esiletoodud rikkumistega. Kui see apellandi arvates ka tegelikkuses nii on, jääb arusaamatuks, miks esitleti neid maakohtumenetluses täiendustena ja käsitleti nendega seonduvaid asjaolusid, mis laiendasid oluliselt kohtumenetluse mahtu. TsMS § 200 lõike 1 kohaselt on menetlusosaline kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt. TsMS § 328 lõike 1 kohaselt peavad menetlusosaliste avaldused asja puutuvate faktiliste asjaolude kohta olema tõesed.
66.Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et ostjapoolse lepingust taganemise kehtivuse analüüsimisel tuli lisaks 04.07.2014 avalduses esiletoodud asjaoludele võtta aluseks ka hagiavalduses esiletoodud täiendavad asjaolud ja selles osas tuleb samuti maakohtu otsuse põhjendusi täiendada. Taganemise aluseks olevad elulised asjaolud saab seega kokkuvõtvalt jagada 4 gruppi: 1) mõõdistusviga korteriomandi kinnistamisel (taganemisavalduse punkt 1); 2) elamu katuse ehitamise kvaliteet (taganemisavalduse punkt 2; hagiavalduse punktid 1.6.4-1.6.5); 3) projektdokumentatsiooniga ja teostusjoonistega tutvumine, millest nähtuks ostja korteri kohal kulgeva sadeveetoru läbi kandevseina projekteerimise ja ehitamise ohutus (taganemisavalduse punkt 3; hagiavalduse punkt 1.6.6); 4) viimistluse kvaliteet korteriomandi reaalosa ruumides (hagiavalduse punktid 1.6.1-1.6.3).
67.Asjakohane ei ole kaebuses esiletoodud etteheide maakohtule, nagu ei oleks kohus võtnud mh seisukohta 04.07.2014 taganemisavalduse punktis 1 esiletoodud puuduse kohta. Avalduses (t I kd lk 31-32) tõi hageja puudusena esile mitte seda, et korter ei olnud moodustatud ega valmis ning et asjaõigusleping ei olnud sõlmitud hiljemalt 01.05.2014, vaid seda, et „... kehtiv korteriomand on mõõdistusvea tõttu vormistatud valesti ning mille tõttu kaasnevad ... korteriomanikule tegelike kuludega võrreldes suuremad püsikulud, mis vähendavad korteriomandi turuväärtust...“. Selles osas tuvastas maakohus, et kostja kõrvaldas puuduse täiendava tähtaja jooksul ja seetõttu ei saanud see puudus olla aluseks müügilepingust taganemisele. Ringkonnakohtu istungil möönis apellandi esindaja, et viidatud puuduse osas etteheited kostjale puuduvad.
68.Asjakohane on apellandi etteheide selle kohta, et maakohus ei analüüsinud puudustena hagiavalduses esiletoodud väidetavaid puudusi korteri viimistlemisel (väikseimas magamistoas kõigub nurgas parkett, magamistubade esise väikese esiku uksepiida kõrval olev nurk on lohakalt viimistletud, WC uksepiida ja uksepaku alune pragu on lohakalt hermeetikuga täidetud; t lk I kd lk 4). Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. MK (isik, kellele kostja müüs sama korteriomandi 30.10.2014; lepingudokument t II kd lk 78-93) 27.11.2014 ja 01.12.2014 e-kirjadega ning tunnistajana maakohtus antud ütlustega on tõendatud nimetatud puuduste olemasolu (t III kd lk 63pöördel). Samas on kolleegium seisukohal, et need puudused ei andnud ostjale alust lepingust taganeda, kuna tegemist on puudustega, millised ei ole olulised (eraldivõetuna ega koos muude väidetavate puudustega) ja millised on lepingus antud müügigarantii ja seadusest tuleneva töövõtugarantii (garantiide mõjust käesoleva vaidluse lahendamisele selgitab kolleegium käesolevas otsuses allpool) objektiks.
69.Kolleegium ei nõustu apellandiga selles, nagu oleks vastuolus asjas kogutud tõenditega maakohtu seisukoht, et taganemisavalduse hetkel olid kõik katusekaevu ja läbiviikudega seonduvad rikkumised ja puudused kõrvaldatud. Maakohus tugines tunnistajatena ülekuulatud ehitaja projektijuhi RT, ehitusobjektil omaniku järelevalvet teostanud KT ja vaidlusaluse korteri omaniku MK ütlustele ning asjatundja HK arvamusele. Samuti põhjendas maakohus, miks tema jaoks on veenvam HK arvamus, mitte aga KR, ÜL ega PP arvamused. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid siinkohal korrata (TsMS § 654 lõige 6). Maakohtu otsus vastab selles osas TsMS § 442 lõike 8 nõuetele. TsMS § 232 lõike 1 kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustama oma iseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Sama sätte lõike 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Käesolevas asjas sellised kokkulepped puuduvad. Maakohtu mõttekäik otsustuse tegemisel on jälgitav. TsMS § 230 lõikes 1 sätestatud tõendamiskoormuse üldreeglist tulenevalt pidi puuduste esinemist taganemise hetkel tõendama avalduse esitaja. Õige ei ole apellandi seisukoht, nagu oleks maakohus lugenud ÜL ja PP arvamused ebaõigeteks ainuüksi põhjusel, et need on vastuolus kostja asjatundja HK arvamusega. Lisaks on maakohus selgitanud, et viidatud arvamused on antud kohapealset vaatlust korraldamata hageja fotode, millised olid tehtud enne puuduste kõrvaldamist, hageja poolt esiletoodud asjaolude ja hageja poolt esitatud dokumentatsiooni alusel. Samuti, et ÜL arvamus on põhjendamata ja kontrollimist võimaldavate viideteta. Nimetatud asjaolusid apellant kaebuses ümber ei lükka. HK arvamusest nähtub paikvaatluse korraldamine, samuti aluseks võetud ehitusalased õigusaktid, standardid jmt. Tunnistajate RT ja KT usaldusväärsuses ei anna alust kahelda hageja poolt maakohtus esiletoodud (t III kd lk 96) asjaolud (tööalane seotus ehitajaga ja projekti tellijaga ning seeläbi eluline huvitatus vaidluse lahenemisest kostja kasuks). Mõlemat tunnistajat on TsMS § 262 lõigetega 1 ja 2 kooskõlas hoiatatud teadvalt valeütluse andmise eest ja selgitatud kohustust rääkida tõtt (allkirjastatud vandetekstid t III lk 70,71). Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt tõendite ebaõiget hindamist ega näe alust tõendite kogumi ümberhindamisele.
70.Nõustuda ei saa apellandiga ka selles, nagu oleks maakohus, asudes seisukohale, et hageja taganemisavalduse tegemise hetkel ei esinenud ehitusdokumentatsiooniga tutvumise mittevõimaldamise olukorda, jätnud tähelepanuta, et hageja 04.07.2014 taganemisavalduse punktis 3 ei heitnud hageja kostjale ette mitte ehitusdokumentatsiooniga tutvumise mittevõimaldamist, vaid soovis, et hagejale esitataks dokumendid ja joonised, mis annaksid ammendava vastuse, kas sadeveetoru oligi projekteeritud läbima kandevseina vahetult katusepaneele kandva tala alt või on tegemist projekti muudatusega, ning kas selline ehituslik lahendus on piisava tugevusvaruga ja ohutu. Maakohus on otsuse 9. lehe pöördel peaaegu lehekülje ulatuses analüüsinud tõendeid ja põhjendanud oma järeldust, mille kohaselt hageja ei suutnud kohtumenetluses tõendada ehitise väidetavat ohtlikkust. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid siinkohal korrata (TsMS § 654 lõige 6). Maakohtu otsus vastab selles osas TsMS § 442 lõike 8 nõuetele ja TsMS-s sätestatud tõendite hindamise reeglitele. Maakohtu mõttekäik otsustuse tegemisel on selgelt jälgitav. TsMS § 230 lõikes 1 sätestatud tõendamiskoormuse üldreeglist tulenevalt pidi puuduste esinemist taganemise hetkel tõendama avalduse esitaja, mistõttu apellandi seisukoht, et kostja pidi tõendama seina ohutust, ei ole asjakohane. Kolleegium ei tuvastanud ka selles osas maakohtu poolt tõendite ebaõiget hindamist ega näe alust tõendite kogumi ümberhindamisele. Kolleegium toob täiendavalt esile, et apellandi
esitatud PP 26.09.2015 arvamusest (t III kd lk 17-23) nähtub, et igasuguste avade puurimine fotolt näha oleva terastala alla on lubatud konstruktori nõusolekul. Kostja tõendas elamu konstruktori EK arvestuse ja arvamusega (t II kd lk 185-190, III kd lk 60), et terastala alla jääva müüritise kandevõime on tagatud ka Silex-ploki kasutamisel. Apellandi väide elamule 28.05.2014 väljastatud kasutusloa (t II kd lk 35-37) tühistamise aluste esinemise kohta on oletuslik.
71.Kolleegium selgitab täiendavalt, et ehitatava korteri ostmise puhul tuleb arvestada, et müüja andis 23.09.2013 lepingus ostetavale asjale müügigarantii (lepingu punktid 2.8.5 ja 2.8.6) ja et ostetavale asjale kehtis ka seadusest tulenev töövõtugarantii. Nimetatud asjaolud ei välista küll ostja õigust taganeda ehitatava korteriomandi müügilepingust (VÕS § 230 lõige 5), kuid ehitatava korteriomandi puudused, millised on kõrvaldatavad garantiitöödena, ei peaks üldjuhul andma ostjale alust müügilepingust taganeda. Kolleegium lähtub seejuures ka VÕS-i 2. osa 11. peatüki sätetest tulenevast põhimõttest, et müüja poolt müügilepingu rikkumise korral on ostja õiguskaitsevahendi valikuvabadus oluliselt piiratum kui VÕS § 101 lõikes 2 sisalduvast üldpõhimõttest saaks eeldada. Üldjuhul saab ostja lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral esitada müüja vastu lepingu täitmise nõude (VÕS § 222). Lepingust taganemine jm võimalikud õiguskaitsevahendid on reeglina sekundaarsed ning on võimalikud alles pärast seda, kui müüja ei ole müüdud asja täiendava tähtaja jooksul parandanud või kui müüja on parandamisest õigustamatult keeldunud (VÕS § 223 lõige 1). Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu lõppjäreldusega, et hageja poolt lepingust taganemise materiaalsed eeldused ei leidnud tuvastamist.
72.Seonduvalt maakohtu seisukohtadega kostja tasaarvestusavalduses esiletoodud võimalike kostja vastunõuete (leppetrahv 18 100 eurot, otsene varaline kahju 400 eurot, saamata jäänud tulu 4000 eurot) tuvastamisega nõustub kolleegium apellandiga osaliselt. Leppetrahvi nõude osas jõudis maakohus järeldusele, et hageja taotlus trahvi suuruse vähendamiseks põhjendatud ei ole, analüüsides seejuures VÕS § 162 lõike 1 kohaldamisi eeldusi ja hageja poolt maakohtus esiletoodud vastuväiteid. Apellatsioonkaebuses jääb hageja samade vastuväidete juurde, leides, et kostjal oli võimalik müüa korter uuele ostjale vähemalt sama hinnaga, millist võimalust kostja aga kasutada ei soovinud. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Asjaolu, et hageja nendega ei nõustu, ei ole otsuse tühistamise aluseks.
73.Küll aga nõustub kolleegium apellandiga selles, et kostja kahju hüvitamise nõude (otsese varalise kahju (VÕS § 128 lõige 3) ja saamata jäänud tulu (sama sätte lõige 4) nõuded) kontrollimisel ei ole maakohtu otsus asjakohaselt põhjendatud. TsMS § 442 lõike 8 kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas mh põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega, samuti peab kohus analüüsima kõiki tõendeid. Kostja kahjuhüvitise osas on maakohus lähtunud kostja väidetest (pikk periood uue ostja leidmiseks ja nendega läbirääkimiste pidamiseks; turusituatsiooni tõttu 4000 euro võrra madalama hinnaga müük, kuna kostjal oli vaja rahavoogu lepingupartneritele tasumiseks) ja analüüsis tõendina MK ütlusi. Maakohus leidis mh, et uue ostja otsimise perioodi tuleb arvestada asjaõiguslepingu sõlmimiseks planeeritud esmasest kuupäevast 19.06.2014.
74.Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus jättis hageja vastuväited ja enamuse nende tõendamiseks esitatud tõenditest analüüsimata, mistõttu jõudis lõpptulemusena selle nõude osas ebaõigele järeldusele. Samuti hindas maakohus ebaõigesti MK ütlusi. Hageja esitas 06.04.2014 menetlusdokumendis (punktis 2.20; t II kd lk 107-108) järgmised
vastuväited kostja saamata jäänud tulu nõudele: lisaks müügilepingu punktis 6.5 kokkulepitule ei leppinud pooled kokku täiendavate kahjude arvestamise õigust; uuele omanikule madalama hinnaga müümiseks põhjust ei olnud, kuna uus omanik ei esitanud pretensioone korteri siseviimistluse kohta ja uue omaniku otsimiseks ei kulunud pikka aega, arvestades, et kostja taganes lepingust alles 29.08.2014; korterit pakuti ainult MKle; samas piirkonnas ja samas elamus müüdi sarnaseid kortereid 2014.a kõrgema hinnaga. Hageja esitas oma väidete tõendamiseks järgmised tõendid: MK 27.11.2014 ekiri hagejale (t I kd lk 161), väljatrükid XXX ja X seisuga 24.11.2014.a müügikuulutustest (samas lk 162-163). MK e-kirja kohaselt pakuti talle septembrikuus müüa korterit nr 6, see oli peale seda, kui ta ei saanud laenu korteri nr 2 ostmiseks. Samuti nähtub e-kirjast, et hinnaalandust tehti põhjusel, et nende (ostjaid oli 2) laenu laeks oli 177 000 eurot ja et siseviimistluse mittemeeldimise jutt ei ole õige. Kohtuistungil antud ütlustes kinnitas MK kirja sisu ja selgitas, et korter oli müügis hinnaga 181 000 eurot ning et 177 000 euro eest müüdi, kuna rohkem laenu nad ei saanud ja müüja tuli neile vastu (t III kd lk 63pöördel). Müügikuulutustest nähtub, et samal ajal olid oluliselt väiksemad korterid (vaidlusaluse korteri suurus 128m2 (t II kd lk 79), müügikuulutustel 98m2 , 101m2 ) müügis XXX elamus hinnaga 180 000 ja 190 000 eurot. Ka ei ole asjaoludest lähtuvalt (kostja vaidles hageja taganemisavaldusele vastu, tegeles juulikuus korteriomandi ümbermõõdistamisega, kutsus hagejat 14.08.2014 asjaõiguslepingut sõlmima) alust arvestada võimalikku müügiperioodi varasemast kuupäevast kui kostja poolt taganemisavalduse esitamisest. Seega on tõendatud hageja vastuväited, et korter müüdi 2 kuu jooksul alla turuhinna hinnaga, mis vastas ostjate laenuvõimekusele. Kostja ei esitanud tõendeid väidete kohta, et tol ajal teisi ostjaid korteritele enam ei leidunud ja et kostja varaline olukord oli tol ajal nii halb, et 177 000 euro saamiseta 30.10.2014 oleks kostjal tulnud tasuda oma lepingupartneritele maksete hilinemisega seoses viivist/trahvi. Eeltoodu alusel on kolleegium seisukohal, et tõendamist ei leidnud hagejal 4000 euro ulatuses tulu saamata jäämise põhjuslik seos VÕS § 127 lõike 4 mõttes hagejapoolse lepingu rikkumisega, mistõttu ei pea kohus muid kahju hüvitamise eeldusi kontrollima.
75.Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga selles, et asudes seisukohale, et kostja õigusabikulude nõue 400 eurot on põhjendatud, kuna hageja pretensioonid olid alusetud, jättis maakohus tähelepanuta, et kostja oli kohustatud hagejale tagastama vähemalt 18 100 eurot ning selles osas ei saa pretensioone pidada alusetuteks. Kostja selgitas, et kulu tekkis advokaadibüroo poolt hageja 03.09.2014 pretensioonile vastamisest. Nimetatud pretensioonist (t I kd lk 50-55) nähtub, et see oli hinnanguliselt 99% ulatuses suunatud hageja poolt tehtud taganemisavalduse ja sellega seotud asjaolude esiletoomisele. Kuna see oli koostatud vandeadvokaadi poolt, oli põhjendatud ka kostjal pöörduda õigusabi saamiseks advokaadibüroo poole.
76.Küll aga tuleb jätta kostja kahju hüvitamise nõue tunnustamata VÕS § 161 lõike 2 alusel. Viidatud sätte kohaselt kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Maakohtus tõi hageja asjakohaselt välja, et pooled ei leppinud 23.09.2013 lepingus kokku õigust nõuda kahju hüvitamist lisaks leppetrahvile. Leppetrahv iseenesest ongi poolte vahel kokkulepitud minimaalne kahjuhüvitis, mis võimaldab kaitsta võlausaldaja õigust juhul, kui tegelikult kahju ei olegi tekkinud või kui selle tõendamine on raskendatud. Seega eelduslikult katab leppetrahv õigustatud isiku kahju. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjal oli õigus nõuda pooltevahelise lepingu alusel hagejalt leppetrahvi 18 100 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea
vajalikuks neid korrata. Käesolevas asjas leidis kostja kahju tõendamist summas 400 eurot, mis on seega kaetud leppetrahviga.
77.Hageja vaidlustab maakohtu otsust ka osas, milles kohus leidis, et hageja otsese varalise kahju nõue kohtueelsete õigusabikulude näol ei ole põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtuga. Asjaolu, et 03.09.2014 pretensiooni esitamise ajal oli kostja kohustatud hagejale tagastama vähemalt 18 100 eurot, mida ta 23.12.2014 ka tegi, ei anna siiski konkreetse pretensiooni sisu hinnata hageja huvides vajalikuks. Nimetatud pretensioonist (t I kd lk 50-55) nähtub, et see oli hinnanguliselt 99% ulatuses suunatud hageja poolt tehtud taganemisavalduse ja sellega seotud asjaolude esiletoomisele ega aidanud kuidagi kaasa kostja taganemisest tuleneva tagasimakse saamisele.
78.Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi rahuldamisele 408.19 euro (viivis kostja poolt 18 100 euro tasumisega viivitamise eest perioodil 13.09.2014-23.12.2014) ja 823.68 euro (hageja kulutused siseviimistlusmaterjalidele), kokku 1231.87 euro ulatuses. Maakohus on oma järeldusi selles osas asjakohaselt põhjendanud. Kolleegium nõustub maakohtuga ega pea vajalikuks maakohtu seisukohtu siinkohal korrata.
79.Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et menetluskulude jaotamisel pidi maakohus võtma arvesse asjaolu, et kostja oli kohtumenetluse ajal rahuldanud hageja nõude osaliselt. Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuli hageja 07.01.2015 taotlust (t I kd lk 184185) käsitleda nõudest osalise loobumisena ja vähendatud ulatuses menetlus lõpetada TsMS § 428 lõike 1 punkti 3 alusel. Ringkonnakohus saab teha vastava toimingu ise. Seega tuli maakohtul menetluskulude jaotamisel arvestada mh TsMS § 168 lõiget 4. Arvestades, et hagi kuulub 1231.87 euro ulatuses rahuldamisele ja kostja rahuldas kohtumenetluse ajal osaliselt hageja nõude, jäävad maakohtumenetlusega seotud kulud TsMS § 168 lõike 4 ja § 163 lõike 1 alusel 35% ulatuses kostja ja 65% ulatuses hageja kanda. Sama proportsiooni alusel tuleb jaotada ka apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu apellatsioonimenetluse kulud.
80.Apellant esitas taotluse ringkonnakohtu istungi protokolli parandamiseks. Vastustaja vaidles taotlusele vastu. Kolleegium on seisukohal, et taotlus kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 50 lõike 1 kohaselt peab protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Sama sätte punkti 8 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll sisaldama mh menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitataud kirjalikes dokumentides. Ringkonnakohtu istungil ei toonud apellandi esindaja esile asjaolusid, millised ei oleks eelnevas menetluses kirjalikes menetlusdokumentides esitatud. Seega puudub vajadus taotluses esiletoodud täpsustuste/täienduste tegemiseks apellandi esindaja selgitustes. Küll aga tuleb kõrvaldada taotluses esiletoodud ilmsed eksimused kuupäevades ja ehitusõiguslike dokumentide nimetustes.
81.Kuna maakohus hüvitatavate menetluskulude suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda TsMS § 174 lõike 4 teise lause alusel ka ringkonnakohus. TsMS § 177 lõike 2 alusel määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks asja sisuliselt lahendanud maakohus määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
Ele Liiv
Indrek Parrest
Imbi Sidok-Toomsalu
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.