(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik Mati Maksing ja kohtunik Maris Kuurberg
Määruse tegemise aeg ja koht 11.03.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-22-17505
Kohtuasi
B.R-i avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu vastu Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu 23.09.2022 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist ja tühisuse tuvastamisseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.04.2023 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (vastustaja): B.R (isikukood XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (registrikood 80089899), lepinguline esindaja advokaat Teet Lehiste
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 17.04.2023 määrus tühistada ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
B.R (avaldaja) esitas 21.11.2022 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (puudutatud isik) vastu tunnistada kehtetuks Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu 23.09.2022 üldkoosoleku otsused, alternatiivselt tuvastada nende tühisus.
2-22-17505
2.Avalduse kohaselt laekus 07.09.2022 avaldaja elektronposti aadressile elektronposti aadressilt XXX teade, mis sisaldab üldkoosoleku kokkukutsumise nõuet. 05.10.2022 laekus avaldaja elektronposti aadressile koosoleku protokoll koos lisadega elektronposti aadressilt XXX.
3.Üldkoosoleku materjalides puuduvad materiaalõiguslikud alused, mis tõendaksid, et üldkoosolek oli volitatud otsuseid vastu võtma. Üldkoosoleku osalejate nimekirjast lähtuvalt on avaldaja tuvastanud ühe hääleõigusliku korteriomandi (krt.4) esindaja esindatuse olemasolu koosolekul. Seega puudus koosolekul piisav osalejate arv ja KrtS § 20 lg 2 kohaselt üldkoosolek oli otsustusvõimetu. TsÜS § 33 lg 2 ja lg 3 kohaselt hääletamisel antud hääled olid tühised, mis mõjutas otseselt otsuste tegemist. TsÜS § 38 lg 2 otsuste vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda, mis toob juriidilise isiku organi otsuse tühisuse. Üldkoosolekul ei ole korteriomaniku esindaja esindusõiguse olemasolu kirjaliku dokumendiga tõendatud, millega on rikutud KrtS § 22 lg 5 esimeses lauses sätestatut. Korteriomanike esindajate volikirjad või nende ärakirjad ei ole lisatud üldkoosoleku protokollile, millega on rikutud MTÜS § 21 lg-t 5.
4.Avaldaja taotles otsuste kehtetuks tunnistamist KrtS § 29 lg 1 esimese lause ja MTÜS § 21 lg 3 kohaselt ja tühisuse tuvastamist KrtS 29 lg 1 teise lause, MTÜS § 24 1 lg 1 või TsÜS § 38 lg 1 ja 2 kohaselt kui otsuste vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Koosoleku teates ei ole koosolekul arutamisele tulevat küsimust selgelt või üldse näidatud, mis ei võimalda päevakorra punktide mõttest ning hääletamisele väljatoodavast sisust aru saada, koosolekuks ette valmistuda ning koosolekul informeeritult hääletada. Nendeks on koosolekul vastuvõetud otsused päevakorra projekti punktides „1. Autovärava uue automaatika soetamise ja paigaldamise otsustamine“ ja „2. Hooldustasu otsustamine ja hooldustööde teostamise plaan (hekkide lõikus, puude hoolduslõikus ja raie, tänavakivide puhastus jms.)“. Vastuvõetud ja majanduskulu muutmist nõudvad otsused on seotud korteriühistu majandustegevusega, mis peab kohustuslikus korras olema kajastatud uues majanduskava projektis, lisatud koosoleku teatele ja tutvustatud korteriomanikele, mida aga ei ole tehtud ja millega on rikutud KrtS § 20 lg-t 4, § 37 lg-t 3 ja § 41 lg-t 4. Puudutatud isiku seisukoht
5.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Üldkoosolekul osalenud korteriomanikele väljastatud volikirjad 2022. aasta kohta on käsitatavad vastava korteriomandi omanike sisesuhtes antud volitusega esindada vastavat korteriomandit ühise esindajana ja seega käsutada korteriomandist tulenevat häält, mistõttu tuleb kvooruminõue lugeda täidetuks. Korteriomandist tulenevaid õigusi üldkoosolekul on võimalik teostada mitte üksnes teise ühis- või kaasomaniku esindamise kaudu, vaid ka korteriomanike enda sisesuhtes määratletud ühise esindaja kaudu KrtS § 15 lg 3 mõttes. Kuigi viidatud säte reguleerib ennekõike korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes korteriühistu poolt tehtud tehingu kehtivust, siis märgib see ühtlasi ka korteriomandi ühise esindamise võimalikkust. Riigikohus on selgitanud, et korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt (RKTKm, 2-20-11256 p 14). Korteriomandite nr 1, 2, 3 ja 5 ühiste esindajate nimetamisest 2022. aasta üldkoosolekutel korteriomanditest tulenevate õiguste teostamiseks on korteriühistut teavitatud 2022.a alguses (jaanuar-veebruar), mida puudutatud isik tõendab korteriomandite nr-te 2, 3 ja 5 e-posti teel saadetud volikirjade esitamisega ning selgitab, et korteriomand nr 1 on volikirja esitanud korteriühistule paberkandjal. Volituste
2
2-22-17505 sisuks on üldise esindusõiguse andmine kõikidel 2022.a korteriühistu üldkoosolekutel esindamiseks tähtajaga kuni 31.12.2022.
6.Puudutatud isiku poolt majandatava kinnisasja koosseisu kuulub 6 korteriomandit. Seega tuleb puudutatud isiku põhikirja kohaselt lugeda üldkoosolek otsustusvõimeliseks, kui üldkoosolekul on esindatud vähemalt 4-st korteriomandist tulenevad hääled. Üldkoosolekul osalesid isiklikult 3 korteriühistu liiget - Y, B.X ja C. Isiklikult osalenud liikmetele on väljastatud volikirjad üldkoosolekutel korteriomandite ühiseks esindamiseks. Üldkoosolekul osalesid kokku 3 korteriomandi ühised esindajad (krt 1, 2 ja 3), 1 korteriomandi volitatud esindaja (krt 4) ning 1 korteriomandi ühise esindaja volitatud esindaja (krt 5). Kokku oli üldkoosolekul esindatud seega põhikirja p-i 4.4.3 kohaselt 5 korteriomandi hääled.
7.Avaldaja ei ole kohtuväliselt kordagi pööranud juhatuse tähelepanu etteheidetava kvooruminõude puudulikkusele. Puudutatud isiku hinnangul ei ole esinenud takistusi volikirjade väljaandmiseks avaldajale. Avaldaja käitumine on vastuolus KrtS § 12 lg-st 2 tuleneva hea usu põhimõttega, kuivõrd tekitab korteriühistule asjatut koormust ning takistab selle efektiivset toimimist. Avaldaja ei ole põhjendanud, milles seisneb kokkukutsumise teates avaldatud päevakorra punktide ebaselgus, kõrvalekaldumine või vastuolu võrreldes üldkoosolekul vastu võetud otsusega. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid või muid asjaolusid selle kohta, milliste toimingute tegemine oli mõne päevakorra punkti ebaselguse tõttu takistatud või kuidas saanuks avaldaja vastuvõetud otsust muul viisil talle teadaoleva teabega mõjutada. Maakohtu määrus ja põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas 17.04.2023 määrusega avalduse ja tunnistas kehtetuks Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu korteriomanike 23.09.2022 üldkoosolekul vastu võetud otsused: 1) tunnistada parimaks Piirdeaiad OÜ pakkumine, mis oli teistest soodsam ja mille töötemperatuur võrreldes teistega suurem (-30 kraadi kuni +70 kraadi); 2) anda juhatusele volitused vastavate tööde tellimiseks ja kokkuleppimiseks; 3) alates 01.10.2022 koguda hooldustasu 0,12EUR/m2; 4) sellel aastal sügisene hekilõikus tehakse talgute korras. Majahaldur informeerib täpsemalt toimumise aja. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja temalt avaldaja kasuks välja menetluskulu summas 50 eurot.
9.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et avaldus kuulub rahuldamisele. Kohus tugines KrtS § 1 lg-le 4, § 15 lg-le 1, § 20 lg-tele 1 ja 2, § 22 lg-le 5, § 29 lg 2 esimesele lausele, MTÜS § 21 lg-le 31, TsÜS § 38 lg-le 1 ja TsMS § 477 lg-tele 1, 5 ja 7.
10.Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle ning kohus tuvastas need järgmiselt: 1) avaldaja on Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu liige (dtl 33-35); 2) 23.09.2022 toimus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu üldkoosolek (dtl 15-32); 3) avaldaja 23.09.2022 Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu toimunud üldkoosolekul ei osalenud; 4) 23.09.2023 üldkoosoleku protokolli lisana 1 koostatud osalejate nimekirja (dtl 24) on kantud järgmised isikud: Korter nr 1 – Y; Korter nr 2 – B.X; Korter nr 3 – C; Korter nr 4 – F; Korter nr 5 – T.E; Korter nr 6 – B.R; 5) Korteriomanikud on järgmised isikud (dtl 33-35): Korter nr 1 – Ühisomanikud Y ja Q; Korter nr 2 – B.X 1/2 kaasomandist, Ü 1/2 kaasomandist; Korter nr 3 – Ühisomanikud W ja C; Korter nr 4 – F; Korter nr 5 – Ühisomanikud A. T.E ja T.E; Korter nr 6 – Ühisomanikud N. B.R ja B.R.
11.Kohus sai avaldaja põhjendusest aru selliselt, et kuna osad korterid on ühisomandis (korterid 1, 3 ja 5) ning üks korter kaasomandis (korter 2) ja kõiki omanikke ehk liikmeid ei 3
2-22-17505 ole osalejate nimekirja märgitud ega volikirju protokollile lisatud, siis avaldaja hinnangul nad koosolekul ei osalenud ega hääletanud, mistõttu on antud hääled KrtS § 15 lg 1 piirangust tulenevalt tühised.
12.KrtS § 1 lg 4 järgi on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik). KrtS § 15 lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. KrtS § 22 lg 5 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära. KrtS § 20 lg 1 järgi kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks ka MTÜS teatud sätteid, sh § 21 lg 31, mis sätestab, et üldkoosolekul koostatakse seal osalevate liikmete nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige või liikme esindaja.
13.Vaidlusaluse üldkoosoleku nimekirja kohaselt (dtl 24) osalesid seal Y (korter 1), B.X (korter 2), C (korter 3), F (keda esindas B.X, korter 4) ja T.E (keda esindas C, korter 5). Nimekirja järgi koosolekul ei osalenud avaldaja (korter 6). Rohkem isikuid üldkoosoleku nimekirja kantud ei ole. Üldkoosoleku protokolli sissejuhatuse kohaselt (dtl 17) osales „koosolekul 5 korteriomanikku, millest 2 korteriomanikku oli esindatud volituse alusel (osalejate nimekiri Lisa 1)“.
14.Puudutatud isik on 29.12.2022 seisukohas esitanud väite, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline, sest üldkoosolekul osalenud korteriomanikele on väljastatud volikirjad 2022. aasta kohta. Samuti esitas puudutatud isik vastavad volikirjad. Puudutatud isik on seisukohal, et korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt (RKTKm, 2-2011256 p 14). Korteriomandite nr 1, 2, 3 ja 5 ühiste esindajate nimetamist 2022. aasta üldkoosolekutel korteriomanditest tulenevate õiguste teostamiseks on korteriühistut teavitatud 2022.a alguses (jaanuar-veebruar).
15.Kuigi iseenesest ei ole vale puudutatud isiku seisukoht, et volikirjad võivad olla väljastatud etteulatuvalt, ei võta volikirjade olemasolu korteriühistult kohustust vormistada nõuetekohaselt üldkoosoleku protokolli ja osalejate nimekirja. Kohus leidis, et MTÜS § 21 lgst 31 (läbi KrtS § 20 lg 1) tuleneb nõue, et üldkoosoleku protokolli peavad olema eraldi kantud ka need liikmed, kes osalevad koosolekul esindaja kaudu. Ainult sellisel juhul on kohtul võimalik vaidluse korral kontrollida, kas liige, keda koosolekul väidetavalt esindati, oli välja andnud selleks ka vastava kirjaliku volikirja. Antud juhul ei nähtu üldkoosoleku protokollist, et sellel oleks osalenud (ei isiklikult ega esindaja kaudu) korterite 1, 3 ja 5 teine ühisomanik ja üks korteri nr 2 kaasomanikest. Üldkoosolekul osalenud liikmete nimekirja ei ole võimalik tagantjärgi täiendada. Vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda osalejate nimekirjast, mis on koostatud ja allkirjastatud.
16.Korterite 1, 3 ja 5 puhul ei osalenud üldkoosolekul teine ühisomanik ja korteri 2 puhul üks kaasomanikest, seega ei saa neid kortereid kvoorumi nõuete täitmisel ja häälte andmisel arvestada, kuivõrd puudus selleks vajalik esindatus KrtS § 15 lg 1 järgi. Korterist 6 ei osalenud vaidlustamata asjaoludel kedagi. Vaid korteri 4 puhul oli esindatud selle ainuomanik, keda esindas koosolekul volikirja alusel B.X. See tähendab, et nähtuvalt üldkoosoleku protokollist osales korteriomanike üldkoosolekul 6-st korterist 1 (korter 4
4
2-22-17505 omanik esindaja kaudu), kuna ülejäänud 5 korteri esindamiseks ei olnud isikud osalejatena protokolli märgitud.
17.KrtS § 20 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Puudutatud isiku põhikirja punkti 4.4.2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest (dtl 67). Selle sätte järgi peab kvooruminõude täitmiseks koosolekul osalema vähemalt nelja korteri omanikud kuuest. Seega tuvastas kohus, et vaidlusalusel juhul ei olnud korteriomanike üldkoosolek õigustatud võtma vastu otsuseid, kuna osales vähem, kui pool häältest (üks hääl kuuest).
18.Kuna üldkoosolekul osalenud isikute nimekirja ei ole võimalik tagantjärgi täiendada, siis jättis kohus hindamata puudutatud isiku poolt korterite 1, 2, 3 ja 5 omanike esindamise kohta esitatud volikirjad (dtl 70-85).
19.KrtS § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Riigikohus on selgitanud, et kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (RKTKm, 2-21-13599, p 14.4).
20.Kuna kohus eelnevalt tuvastas, et vaidlustatud üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, siis tuleb avaldaja taotlus rahuldada ning tunnistada kõik koosolekul vastu võetud otsused kehtetuks. KrtS § 29 lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsused on tehtud 23.09.2022, avaldus on kohtule esitatud 21.11.2022, seega tähtaegselt. Kuna kohus rahuldas avalduse seetõttu, et koosolek ei olnud otsustusvõimeline, ei analüüsinud kohus avalduse muid põhjendusi seoses koosoleku kutse päevakorraga. Määruskaebus
21.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
22.Määruskaebuse põhjenduste kohaselt leiab puudutatud isik, et käesoleva vaidluse õigeks lahendamiseks tuleb vastata küsimusele, kas kvooruminõue on täidetud, kui korteriomandi ühine esindaja on volitatud käsutama korteriomandist tulenevat häält, mille järgi korteriühistu põhikirja kohaselt hinnatakse üldkoosoleku otsustusvõimelisust. Arvestades, et üldkoosoleku kvooruminõude täidetust ei hinnata korteriühistu liikmete osavõtu alusel, vaid selle kaudu, kas korteriomandist tuleneva hääle käsutamise eeldused on täidetud, tuleb esitatud küsimusele vastata jaatavalt.
23.Maakohus on jätnud tuvastamata, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline, kuivõrd esindatud oli üle poole korteriomanikele kuuluvatest häältest (5 häält 6-st), mille arvestamisel tuli lähtuda asjaolust, et iga korteriomand annab ühe hääle (vt puudutatud isiku 10.01.2023 seisukoha p 2.5 ja põhikiri). Maakohus pidanuks tuvastama, et kõigil üldkoosolekul osalenud korteriomanikel oli vastava korteriomandi hääle käsutamise õigus ja seega õigus
5
2-22-17505 üldkoosolekul hääletada, vajamata selleks teise ühis- või kaasomaniku üldkoosolekul osalemist, täiendavat volitust või heakskiitu (vt puudutatud isiku 10.01.2023 seisukoha p 2.2).
24.Puudutatud isik leiab, et vajadus teiste ühis- või kaasomanike osalejate nimekirja kandmiseks puudus, sest esindusõigust teostati korteriomandi ühise esindaja kaudu (KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5). Korteriomandid 1, 2, 3 ja 5 olid eelnevalt määranud iga korteriomandi ühise esindaja aastaks 2022 ning sellest korteriühistut 2022.a alguses eraldiseisvalt teavitanud.
25.Maakohus on MTÜS § 21 lg-t 31 kohaldanud ebaõigesti, kuivõrd esindusõigust ega kvooruminõude täidetust ei välista teise ühis-või kaasomaniku nime nimekirjast puudumine, kui on võimalik muude tõendite alusel tuvastada, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline ning esindajal oli volitus esindamiseks. Üldkoosoleku osalejate nimekiri ei ole volituse kehtivuse aluseks või sisuks ega loo esindusele õiguslikke tagajärgi.
26.Maakohus on ebaõigesti leidnud, et ainult osalejate nimekirja kantud liikmete järgi on võimalik kontrollida, kas esindamiseks oli vastav volikiri. Volikirja alusel tekkiva esindusõiguse puhul on tegemist tehingulise esindusõigusega, millele eelneb volitaja tahteavalduse tegemine õiguslike tagajärgede kaasatoomiseks. Üldkoosoleku osalejate nimekiri ei ole käsitatav kirjeldatud tehinguna. Kuigi maakohtul oli võimalik esindusõiguse olemasolus ja selle teostamises veenduda, jättis maakohus puudutatud isiku lisatud volikirjade sisu hindamata ja seega volituste olemasolu tuvastamata.
27.Maakohus on asja menetlemisel nõustunud puudutatud isikuga, et esinduse teostamise viis on puudutatud isiku käsitluse järgi lubatav. Samuti andis 15.02.2023 istungil kohus puudutatud isikule täiendava tähtaja üksnes selgitada vaidlusalusel üldkoosolekul vastuvõetud otsuste sisulisi asjaolusid. Seda enam oli üllatuslik kohtumäärusest lugeda, et kvooruminõue ei olnud täidetud. Seetõttu leiab puudutatud isik, et kohus on käitunud vastuoluliselt ning rikkunud selgitamis- ja kvalifitseerimiskohustust osas, mis puudutab asja lahendamise aluseks võetud õiguslikule kvalifikatsioonile tähelepanu juhtimata jätmist.
28.Eeltoodud kaalutlustel leiab puudutatud isik, et maakohus on määruse tegemisel muu hulgas rikkunud tõendite hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1), mis seisneb puudutatud isiku esitatud tõendite hindamata jätmises. Samuti ei põhjendanud maakohus, miks ta ei nõustu puudutatud isikuga, et kvooruminõude täidetust tulnuks hinnata korteriomandist tuleneva hääle käsutamise esindusõiguse järgi (TsMS § 436 lg 1 ja 442 lg 8 koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1).
29.Riigikohus on möönnud, et hääle andmise teise ühise korteriomaniku nimel võib tagantjärele heaks kiita (RKTKm, 2-21-13599 p 14.3). Riigikohus on viidatud punktis leidnud, et ühise omaniku osalemist tuleks arvesse võtta juhul, kui ühise omaniku esindamiseks on antud volikiri ning hääle andmine on heaks kiidetud.
30.Puudutatud isik selgitab, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemist ja seal antud häält saab hiljem heaks kiita vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1. Kui kohus ei peaks nõustuma käesolevas määruskaebuses esitatud põhjendustega, siis alternatiivselt esitab puudutatud isik korteriomandite ühis- ja kaasomanike heakskiidud üldkoosolekul osalemise ja seal vastava ühis- ja kaasomaniku nimel antud hääle kohta. Heakskiidud on esitatud kaebuse lisadena 1-4.
6
2-22-17505 Menetlusosaliste seisukohad
31.Avaldaja leidis, et määrus on õiguspärane. Puudutatud isiku püüdlused tõlgendada seadusesätetest tulenevaid nõudeid ja kohustusi omal äranägemisel või neid eirata ja luua oma korteriühistu siseseid reegleid ning rikkuda hea usu põhimõtet ja korteriomanike kokkulepete puudumisel nende õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2, KrtS § 30 lg 2, KrtS § 34 lg 1) on alguse saanud alates 2017 aastast, mis on sundinud avaldajat korduvalt pöörduma õiguskaitse saamiseks kohtu poole. Menetluse edasine käik
32.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
33.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p-le 3, §-le 659 ja § 667 lg-le 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ning vaidlustatud Harju Maakohtu kohtumäärus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
34.Määruskaebemenetluses vaieldakse edasi selle üle, kas vaidlusaluse korteriomanike 23.09.2022 üldkoosoleku sai praegusel juhul lugeda otsustusvõimeliseks, arvestades asjaolu, et üldkoosoleku protokollis ei olnud osalejatena märgitud kõiki korteriomandite ühiseid omanikke ning protokollile ei olnud lisatud ka kõiki käesolevas asjas puudutatud isiku poolt esitatud volikirju. Avaldaja on seisukohal, et maakohtu määrus on seaduslik. Puudutatud isik seevastu leiab, et maakohus on oluliselt rikkunud nii menetlusõiguse norme kui ka vääralt kohaldanud materiaalõigust, väites mh, et maakohus oleks pidanud hindama kõiki asjas esitatud volikirju. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku etteheidetega.
35.Korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimelisust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2, mis sätestab, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Eeltoodust tulenevalt on kvooruminõude järgimise kontrollimiseks vaja kindlaks teha, kui palju korteriomanikke koosolekul hääleõiguslikuna (nii isiklikult kui ka esindaja vahendusel) osaleb.
36.Iseenesest on maakohus asjas esitatud tõendite põhjal õigesti järeldanud, et kvooruminõude täitmiseks pidanuksid vaidlusalusel 23.09.2022 üldkoosolekul hääleõiguslikuna osalema (olema esindatud) nelja korteri omanikud kuuest, kuna puudutatud isiku põhikirja p 4.4.2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest.
37.Maakohus kohaldas aga vääralt materiaalõigust, kui leidis, et vaidluse lahendamisel tuleb MTÜS § 21 lg-st 31 ja KrtS § 20 lg-st 1 tulenevalt lähtuda ainult üldkoosolekul koostatud ja allkirjastatud osalejate nimekirjast.
38.Nimelt on Riigikohus käesoleva menetluse osapoolte vahelises sarnases vaidluses teises tsiviilasjas selgitanud, et olukorras, kus korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, ei ole 7
2-22-17505 koosolekul osalejate nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine viga, mis annaks eraldi võetuna aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. Kuigi KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, kuhu kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi (MTÜS § 21 lg 31), ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav. Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt RKTKm, 26.03.2025, 2-22-10127, p-d 22 ja 26).
39.Lisaks rõhutas kõrgem kohus, et kohtul on kohustus nii koosoleku otsustusvõimelisuse kui ka otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu kontrollimisel arvestada õiguste ühist teostamist reguleerivate sätetega. Korteriomandi ühised omanikud võivad KrtS § 15 lgtest 1 ja 3 tulenevalt korteriomandiga seotud õigusi teostada üksnes ühiselt (välja arvatud juhul, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse) ja neile tuleneb ühisest korteriomandist üks jagamatu liikmesus ja hääleõigus. Ühistel korteriomanikel on korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks võimalik määrata ühine esindaja ning nad võivad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 järgi määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka edasiulatuvalt. Olukorras, kus korteriomandi ühised omanikud on määranud ühise esindaja ja see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid omanikke lugeda koosolekul osalejaks sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul osalejate nimekirja ja kas nende volikirjad olid nimekirjale lisatud. Juhul kui aga korteriomandi ühine omanik, keda teised ühised omanikud on volitanud enda nimel tegutsema, soovib omakorda anda volituse kellelegi kolmandale, tuleb arvestada TsÜS § 119 lg-ga 1, mille kohaselt on esindajal edasivolitamise õigus vaid siis, kui see tuleneb volitusest. Korteriomanike üldkoosolekul hääletamisel automaatset edasivolitamise õigust ei ole (vt samas, p-d 18, 19, 21 ja 22).
40.Eeltoodust tulenevalt, kui üldkoosolekul hääletab vaid üks ühise korteriomandi omanik, kes ei ole tõendanud, et tal on teiste ühiste omanike esindamise õigus, ja viimaseid ei esinda koosolekul ka muu isik, siis ei pea koosoleku juhataja ega teised koosolekul osalevad korteriomanikud selle isiku hääli kvoorumi ega hääletustulemuste kindlakstegemisel arvestama. Koosoleku juhataja või teised koosolekul osalevad korteriomanikud võivad eelviidatud isiku küll hääletama lubada, kuid sel juhul riskivad nad sellega, et koosolekul vastu võetud otsused võidakse hiljem kehtetuks tunnistada. Samas võib ühine korteriomanik, kelle nimel koosolekul esindusõiguseta hääletati, antud hääle heaks kiita ja sel juhul ei ole otsuse kehtetuks tunnistamiseks alust (vt samas, p 20).
41.Toodud seisukohti arvestades leidis maakohus põhjendamatult, et puudub vajadus hinnata puudutatud isiku poolt esitatud korterite 1, 2, 3 ja 5 poolt välja antud volikirjasid (dtl 70-85). Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud, kas puudutatud isiku väide, et nimetatud volikirjad olid temale esitatud juba varasemalt, so enne vaidlusalust üldkoosolekut, vastab tõele ega välja selgitanud, kes eelnimetatud korterite omanikest vaidlusalusel üldkoosolekul kas isiklikult või esindaja kaudu osales ning kas ja kui, siis milliseid avaldusi esindusõigusega seoses vaidlusalusel üldkoosolekul tehti, võib asjas esineda vajadus oluliste asjaolude väljaselgitamiseks ja esmakordseks tuvastamiseks. Sel põhjusel tuleb maakohtu määrus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu eksimusi ise kõrvaldada ning ise esimesena eelmenetlust läbi viima hakata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arvestada ringkonnakohtu seisukohtadega materiaalõiguse kohaldamisel.
8
2-22-17505
42.Sealjuures tuleb arvestada, et kuna teise isiku nimel kehtiva tehingu tegemine TsÜS § 115 lg 1 järgi eeldab kahe üheaegse eelduse täidetust ehk seda, et tehing peab olema tehtud esindatava nimel ja esindajal peab olema esindusõigus, siis ei saa olukorras, kus korteriomanike üldkoosolek on juba toimunud, hiljem lugeda osalejaks sellist isikut, kelle väidetav esindaja ei ole koosolekul osaledes kuidagi väljendanud, et ta kedagi esindab, kui osalemist ning hääletamist kellegi teise nimel ei saa järeldada ka asjaoludest. Korteriomandi ühine omanik võib koosolekul selgelt väljendada, et ta esindab hääletamisel ka teisi sama korteriomandi ühiseid omanikke, esitades KrtS § 22 lg 5 järgi esindusõigust tõendava(d) volikirja(d) (TsÜS § 116 lg 1 esimene alternatiiv). Kuid isegi kui koosolekul osalev korteriomandi ühine omanik ei esita koosolekul teiste sama korteriomandi ühiste omanike volikirju, saab TsÜS § 116 lg 1 teise alternatiivi järgi vähemalt üldjuhul lugeda, et koosolekul osalev ühine omanik osaleb ja hääletab seal mh ka teiste sama korteriomandi ühiste omanike esindajana, sest selles olukorras saab koosolekul osalemist ja hääletamist lisaks endale ka teiste ühiste omanike nimel järeldada tehingu tegemise asjaoludest (vt viidatud Riigikohtu lahend, p-d 23 ja 24).
43.Lõpetuseks juhib ringkonnakohus maakohtu tähelepanu, et asja materjalidest nähtuvalt on avaldaja alternatiivselt palunud kas tunnistada vaidlusalused otsused kehtetuks või tuvastada nende tühisus. Niisuguste alternatiivsete nõuete esitamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas avaldaja esitatud asjaolud annavad aluse tuvastada vaidlusaluste otsuste tühisus. Alles siis, kui kohus leiab, et tühisuse aluseid ei esine, saab kontrollida, kas on alust tunnistada otsused kehtetuks (vt viidatud Riigikohtu lahend, p 27).
44.Kuna maakohtu määrus tühistatakse ja asi saadetakse tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomilistel põhjustel vajalikuks vastata muudele määruskaebuse väidetele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine, edasikaebeõigus
45.Võttes arvesse, et ringkonnakohus ei tee asjas lõpplahendit, jäävad menetluskulud TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
46.Käesolev määrus ei ole edasikaevatav tulenevalt TsMS § 696 lg-st 3 (vt RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).