Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Margo Klaar ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.07.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-33289
Tsiviilasi
Osaühingu Lonket (likvideerimisel) hagi Hooneühistu Kuuli vastu rahalises nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.12.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
28 969 eurot 57 senti
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Lonket apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): osaühing Lonket (likvideerimisel, registrikood 10029022), seaduslik esindaja NL Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Hooneühistu Kuuli (registrikood 80057735), tehinguline esindaja Riho Viik
Istungi toimumise aeg
30.05.2016
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja NL ja kostja esindaja Riho Viik
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 14.12.2015 otsus osas, millega hageja nõue jäeti 25 391 euro 13 sendi ulatuses rahuldamata, ning teha asjas uus otsus, millega hagi vastavas osas rahuldada. Samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
Välja mõista Hooneühistult Kuuli 25 391 eurot 13 senti osaühingu Lonket (likvideerimisel) kasuks.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
1(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289
4.Jätta esimese astme kohtu menetluses ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
5.Muuta hagihinda esimeses kohtuastmes ning määrata hagihinnaks esimeses kohtuastmes 47 301 eurot 5 senti.
6.Välja mõista hagejalt osaühing Lonket (likvideerimisel) Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse hagiavalduselt tasumisele kuulunud riigilõiv summas 150 eurot. Riigilõiv tuleb hagejal osaühing Lonket (likvideerimisel) tasuda 15 päeva jooksul asjas tehtava kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest arvates. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
7.Keelduda hageja poolt 07.06.2016 ringkonnakohtule esitatud dokumentide vastuvõtmisest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Lonket (hageja) esitas Harju Maakohtule 13.07.2013 hagi Hooneühistu Kuuli (endine Garaazhiühing Kuuli; kostja) vastu, paludes mõista kostjalt hageja kasuks hüvitis summas 28 969 eurot 57 senti. 06.05.2015 esitatud hagi täienduses on hageja nõuet suurendanud, paludes kostjalt välja mõista 47 301 eurot 5 senti.
2.Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid hageja ja kostja 02.10.2006 akti nr 1/2006 GÜ Kuuli Punane 71, Tallinn asuva 8030m2 suuruse maa-ala rendileandmise kohta hagejale. 02.10.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu lisa nr 1.1-01/2006. Lisaks sõlmisid hageja ja kostja 01.11.2006 rendilepingu nr 01/2006 (edaspidi: rendileping), millega kostja andis hagejale rendile maa-ala asukohaga Punane 71, Tallinn suurusega 8030 m2 tähtajaga 30 aastat.
3.15.05.2008 allkirjastasid hageja ja kostja esindajad akti nr 2/2006 GÜ Kuuli 8240 m2 territooriumi koristustööde teostamise kohta. Teostatud tööde maksumuseks lugesid pooled samas aktis ja varem allkirjastatud rendilepingu lisas 1.1-01/2006 kokku 453 200 krooni (käibemaksuta), s.o 28 964,76 eurot. 02.10.2006 sõlmitud rendilepingu lisas nr 1.1-01/2006 leppisid pooled samuti kokku, et see summa ei kuulu hagejale 2(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 väljamaksmisele tehtud tööde eest juhul, kui hageja kasutab talle eraldatud maa-ala kokkulepitud tähtaja jooksul. Juhul kui kostja soovis lõpetada või muuta lepingu tähtaega ja hageja ei olnud nõus kostja otsusega, siis kostja pidi tasuma lepingus kokku lepitud summa, millele lisandus iga aasta eest arvestatav inflatsioon.
4.07.07.2009 kostja üldkoosoleku protokollilise otsusega otsustati tühistada hageja ja kostja vahel 01.11.2006 sõlmitud rendileping koos kõigi võimalike lisadega. 30.07.2009 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles ei nõustunud rendilepingu tühistamisega ja nõudis kostjalt lepinguliste kohustuste täitmist. 14.07.2010 esitas hageja kostjale rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse.
5.Kostja on hageja väitel alates 07.07.2009 rikkunud järjepidevalt oma lepingulisi kohustusi ning raskendanud hagejal oma lepinguliste kohustuste teostamist. Samuti on kostja hagejale esitanud põhjendamatuid arveid, mis ei olnud vastavuses rendilepinguga.
6.Lepingut on lisaks rikutud sellega, et kostjal oli lepinguline kohustus rajada kinnistule teekate vastavalt projektile, kuid kostja jättis oma kohustuse täitmata. Samuti keeldus kostja uus juhatuse esimees 30.06.2010, peale hageja poolt projektide ja kooskõlastuste saamist varem kavandatud juurdeehituste teostamiseks, põhjendamatult ning pahatahtlikult andmast omapoolset kooskõlastust ajutiste juurdeehituste teostamiseks, kuigi kostja eelmine juhatus oli selle loa andnud. Sellega rikuti kostja poolt rendilepingut, sest kookõlastused juurdeehitusteks olid olemas ning hageja oli selleks teinud juba ka märkimisväärseid kulutusi.
7.Hageja teostas kostja kasuks vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele töid 453 200 krooni, s.o 28 969,57 euro, ulatuses. Tööd on kostjale üle antud ning kostja ei ole seda summat hagejale hüvitanud. Hageja on nõus, et tema poolt üüriobjektile tehtud kulutustest tuleb maha arvata saadud kasutuseelis, s.o igakuised rendimaksed aja eest, millal hageja sai territooriumit lepingu eest kasutada.
8.Rendilepingu lõppemise hetkeks 14.07.2010 oli hageja teinud kinnistul märkimisväärseid kulutusi. Lepingus sätestatud kohustuste täitmiseks oli hageja mh sõlminud alltöövõtu korras lepingu Gerold Company OÜ-ga. Kuna hageja ja kostja vaheline rendileping lõppes 14.07.2010 kostja poolt lepingu tingimuste rikkumise tõttu, polnud ka hagejal võimalik täita oma kohustusi Gerold Company OÜ ees. See äriühing on esitanud hagejale 02.07.2010 nõude 362 560 krooni (23 171, 10 euro) ja 15 000 krooni (958,65 euro) tasumiseks ning 05.08.2010 nõude lepptrahvi summas 362 560 krooni (23 171, 10 eurot) tasumiseks. Seega omab hageja hetkel seoses lepingu lõppemisega rahalisi kohustusi Gerold Company OÜ ees kokku 47 301 eurot 5 senti, mis on käsitletav lepingu rikkumisest põhjustatud varalise kahjuna.
3(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja hinnangul pole ta rendilepingut rikkunud. Lepingut on korduvalt rikkunud hageja. Hagejal pole tekkinud lepingu lõppemisega seoses kahju. Rendilepingus ei ole sätestatud, mis saab juhul, kui hageja lepingu ennetähtaegselt üles ütleb, mistõttu ei ole kostjal hageja ees kulutuste hüvitamise kohustust. Ka ei ole rendilepingu eseme väärtus suurenenud, mistõttu ei kuulu kulutused hüvitamisele. Gerold Company OÜ-ga seotud dokumendid võivaid olla koostatud tagantjärele. Menetluse edasine käik
10.Harju Maakohus rahuldas 31.01.2014 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 25 391 eurot 13 senti.
11.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus otsus tühistada ja jätta hagi rahuldamata.
12.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27.06.2014 otsusega maakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohtu otsus
13.Harju Maakohus jättis 14.12.2016 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
14.Otsuse põhjenduste kohaselt pole hagejal lepingu rikkumisest tekkinud kahju hüvitamise nõuet kostja vastu. Rendilepingust nähtuvat kokkulepet tõlgendades jõudis maakohus järeldusele, et hagejal oli õigus ehitada rajatisi ning kostjal pidi olema kohustus astuda omapoolseid mõistlikke samme juurdeehitiste võimaldamiseks. Pooled ei olnud täpsustanud, milliseid ehitisi oli hagejal õigus ehitada. Seega tuleb kokkulepet mõista nii, et hagejal oli õigus ehitada rajatisi mõistlikul määral ja viisil lepingus nimetatud eesmärkide saavutamiseks (VÕS § 7). Vaatamata sellele, et kostja keeldus juurdeehitise rajamisele nõusoleku andmisest, pole kostja rikkunud kohustust võtta ette mõistlikke samme hagejal juurdeehituse rajamise võimaldamiseks.
15.Maakohtu hinnangul pole tõendatud, et kostja ei ole rajanud projektikohast teekatet. Ülejäänud hagiavalduses nimetatud rikkumised ei saa kohtu arvates kujutada endast lepingu rikkumist, sest need ei mõjutanud kuidagi hageja lepinguga kaitstud õigusi. Isegi kui hageja väited lepingu rikkumiste kohta vastaksid tõele, siis oleks selliste rikkumiste korral olnud eelduseks kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmine, mida hageja antud juhul teinud ei ole.
16.Hagejal pole maakohtu hinnangul tekkinud kostja vastu tasunõuet ka lepingu lõppemisel. Ringkonnakohus on käesolevas asjas tehtud otsuses tuvastanud, et 02.10.2006 sõlmitud rendilepingu lisas nr 1.1-01/2006 on pooled kokku leppinud, et kostja tasub hageja tehtud tööde eest üksnes juhul, kui kostja lõpetab lepingu 4(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 ennetähtaegselt. Kuigi kokkuleppe teine lause sätestab tasu maksmata jätmiseks tingimuse, et maad kasutatakse lepingu lõpptähtajani, siis tsitaadi kolmas lause täpsustab eelnevat ja sellest võib mõista, et tasu makstakse üksnes kostjapoolsel lõpetamisel. Selline tõlgendus on mõistlik, sest poleks loogiline, kui hageja võiks lepingu ise lõpetada ja siiski tasu saada.
17.Maakohus lähtus ringkonnakohtu tõlgendusest, mille kohaselt lõppes pooltevaheline leping, kuid lepingurikkumist pole kostja toime pannud. Sellises olukorras tuleb lugeda, et leping lõppes hagejapoolse tahteavaldusega, millega kostja on nõustunud. Lepingust tulenevalt ei olnud kostjal lepingu lõppemisel poolte kokkuleppe alusel kohustust tasuda tehtud tööde eest. Ka lepingu lõpetamise tahteavaldustes ei sisaldu ühist tahet tasu maksmises kokku leppida.
18.Hagejal puudus maakohtu hinnangul nõue kostja vastu ka VÕS § 359 lg 1 alusel. Territooriumi heaks tehtavad tööd tellis kostja hagejalt, mistõttu on parenduse tegijaks VÕS § 359 lg 1 mõttes kostja. Apellatsioonkaebus
19.Maakohtu otsuse peale on hageja esitanud 13.01.2016 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja mõista menetluskulud välja kostjalt. Maakohus pole hageja hinnangul arvestanud hageja poolt esitatud asjaolude ja tõenditega. Samuti pole kohus otsust piisavalt põhjendanud.
20.Kostja lepingurikkumised on piisavalt tõendatud. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et vaatamata keeldumisele pole kostja rikkunud kohustust võtta ette mõistlikke samme hagejal juurdeehituse rajamise võimaldamiseks. Hageja jaoks on arusaamatu maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei võta kohus seisukohta teiste kahjunõude eelduse kohta, sest lepingulise kahju nõue on rikkumise puudumise tõttu välistatud.
21.Maakohtu seisukoht, et hageja pole andnud kostjale täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks, on hageja hinnangul ekslik. Juba 30.07.2009 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles nõudis juhindudes VÕS § 108 lg-test 1 ja 2 poolte vahel sõlmitud rendilepingust nr 01/2006 tulenevate kohustuste täitmist. Kostja ei täitnud hageja nõuet, mistõttu esitas hageja 14.07.2010 rendilepingu nr 01/2006 ülesütlemise avalduse. Maakohus pole otsuses hageja neid väiteid ja tõendeid hinnanud.
22.Hageja kulutused lepinguga ja selle juurde lisatud aktidega üüriobjekti üleandmise ja vastuvõtmise kohta on tuvastatud. Tehtud kulutused kuuluvad hüvitamisele. Tegemist on üürilepingu erakorralise ülesütlemisega ning sellest tuleneva tagastussuhtega VÕS § 196 lg 4 kohaselt. Selles osas on maakohtu otsus ebaselge. Vastustaja seisukoht
23.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
5(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289
Ringkonnakohtu seisukoht
24.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega hageja nõue jäeti 25 391 euro 13 sendi ulatuses rahuldamata, ning teha asjas uus otsus, millega hagi vastavas osas rahuldada. Sellega seoses tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
25.Ringkonnakohus peab vajalikuks käsitleda esmalt vaidluse eset ringkonnakohtus maakohtu 14.12.2015 otsuse seaduslikkuse kontrollimisel (I) ning võtta seejärel seisukoht hagi ja apellatsioonkaebuse põhjendatuse osas (II). Lõpuks teeb kohus vajalikud menetluslikud otsustused (III). I
26.Hageja esitas algselt kostja vastu nõude poolte vahel sõlmitud rendilepingu ja selle juurde kuuluvate lisade alusel Tallinnas aadressil Punane 71 asuva maa-ala korrastamisega seotud tööde maksumuse hüvitamiseks summas 453 200 krooni, s.o 28 969 eurot 57 senti. Harju Maakohus rahuldas 31.01.2014 otsusega selle nõude 25 391 euro 13 senti ulatuses. Maakohus tugines nõude rahuldamisel eelkõige VÕS § 108 lg-le 1 ja VÕS § 359 lg-le 1. Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas asjas 27.06.2014 tehtud otsusega Harju Maakohtu 31.01.2014 otsuse tühistanud ja saatnud tsiviilasja tagasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et maakohus ei ole juhtinud poolte tähelepanu nõude võimalikule kvalifitseerimisele VÕS § 359 lõike 1 alusel ega kahju hüvitamise nõudena ega andnud võimalusi esitada omapoolseid seisukohti, tuua vajadusel esile täiendavaid asjaolusid ja esitada neid tõendavaid tõendeid. Asja uuel läbivaatamisel tuli maakohtul ringkonnakohtu juhise kohaselt tuvastada, kas hageja nõuet on võimalik rahuldada VÕS § 359 lõike 1 või kahju hüvitamise sätete alusel, andes pooltele eelnevalt võimaluse tuua esile kõik vajalikuks peetavad lepingu võimalikku rendileandja poolset rikkumist iseloomustavad asjaolud ja neid tõendavad tõendid.
27.Hageja on toimikust nähtuvalt hagi asja uue läbivaatamisel maakohtus oluliselt muutnud. 06.05.2015 esitatud hagiavalduse täienduses (II kd, tl-d 2-6) on hageja palunud kostjalt välja mõista lepingu rikkumisest tuleneva kahju 47 301 eurot 5 senti. Samuti on hageja asunud tuginema sellele, et ta on kandud varalist kahju kostjapoolsete lepingutingimuste rikkumise tõttu. Kahju on tekkinud Gerold Company OÜ poolt hageja vastu esitatud nõuete näol. Hageja hinnangul lõppes hageja ja kostja vaheline rendileping 14.07.2010 kostja poolt lepingu tingimuste rikkumise tõttu, mistõttu ei ole ka hagejal võimalik täita oma kohustusi Gerold Company OÜ ees. Gerold Company OÜ on esitanud hagejale 02.07.2010 nõude 362 560 krooni (23 171,
6(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 10 euro) ja 15 000 krooni (958,65 euro) tasumiseks ning 05.08.2010 nõude lepptrahvi summas 362 560 krooni (23 171, 10 eurot) tasumiseks.
28.Samas ei ole hageja poolt 06.05.2015 esitatud menetlusdokumendi ega ka hilisemate hageja avalduste põhjal maakohtus võimalik otsustada, kas hageja tugineb hüvitise nõudmisel jätkuvalt ka rendilepingu ja selle lisade alusel Tallinnas Punane 71 asuva maa-ala korrastamisele (st parenduste tegemisele). Maakohus ei ole TsMS § 392 lg 1 p 3 nõudeid eirates seda ebaselgust eelmenetluses kõrvaldanud. Kolleegium leiab, et kujunenud menetluslikus olukorras oleks ringkonnakohtul võimalik käsitleda kahju tekkimist seoses Gerold Company OÜ poolt hageja vastu esitatud nõuetega ning hüvitise nõudmist seoses rendilepingu eseme korrastamisega kui alternatiivseid nõude aluseid. Hageja esindaja poolt ringkonnakohtu 30.05.2016 istungil esitatud selgituste kohaselt ei soovi hageja nõuetes kostja vastu tugineda Gerold Company OÜ poolt hageja vastu esitatud nõuetele (III kd, tl 30). Eelmärgitut arvestades hindab ringkonnakohus hageja nõude põhjendatust ainult seoses väidetega poolte vahel sõlmitud rendilepingu ja selle lisade alusel rendilepingu eseme korrastamise tööde maksumuse hüvitamisega.
29.Apellatsioonkaebuses on hageja taotlenud maakohtu otsuse tühistamist (II kd, tl 83). Ringkonnakohtu 30.05.2016 istungil on hageja esindaja avaldanud (III kd, tl 30), et hageja soovib apellatsioonimenetluses hagi rahuldamist 28 969 euro 57 sendi ulatuses ning menetluskulude jätmist kostja kanda. Kolleegiumi hinnangul võib eelmärgitust järeldada, et hageja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles nõue kostja vastu jäeti 28 969 eurot 57 senti ületavas osas rahuldamata. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. II
30.Maakohus on lugenud tuvastatuks mh järgmised asjaolud: 02.10.2006 on hageja ja kostja vahel allkirjastatud akt nr 1/2006 GÜ Kuuli Tallinnas Punane 71 asuva 8030m2 suuruse maa-ala rendileandmise kohta hagejale. 02.10.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu lisa nr 1.1-01/2006. 01.11.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu nr 01/2006, millega kostja andis hagejale rendile maa-ala asukohaga Punane 71, Tallinnas suurusega 8030m2 tähtajaga 30 aastat. 15.05.2008 sõlmisid hageja ja kostja akti nr 2/2006 GÜ Kuuli 8240 m2 territooriumi koristustööde teostamise ja maksumuse kohta. 14.07.2010 esitas hageja kostjale rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse. 15.07.2010 teatas kostja vastuseks, et võtab hageja soovi teadmiseks ja loeb rendilepingu lõppenuks alates 14.07.2010.
7(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289
31.Ülalmärgitud osas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks (TsMS § 652 lg 1 p 1).
32.Hagi alusena esitatud asjaoludele õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne ja kohus ei ole seejuures seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Õigusliku hinnangu andmisel on TsMS § 652 lg-st 8 tulenevalt pooltest sõltumatu ka ringkonnakohus (vt nt Riigikohtu 05.01.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39). Käesolevas asjas 27.06.2014 tehtud ringkonnakohtu otsuses esitatud seisukohad olid TsMS § 658 lg 2 järgi asja uuel läbivaatamisel siduvad maakohtule. Samas ei ole need seisukohad iseenesest siduvad maakohtu 14.12.2015 otsuse seaduslikkust kontrollivale ringkonnakohtu koosseisule (vt nt Riigikohtu 09.11.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-09, p 15). Kolleegium leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu näol, mida pooled nimetavad rendilepinguks, on selle sisust nähtuvalt tegemist üürilepinguga VÕS § 271 mõttes, mitte rendilepinguga VÕS § 339 tähenduses. Otsuse edasises tekstis on kõnealust lepingut parema jälgitavuse huvides tähistatud siiski kui rendilepingut.
33.Eelmärgitud õiguslikule hinnangule vaatamata on kolleegiumi arvates siiski õiged maakohtu järeldused, mille kohaselt ei ole hageja poolt väidetud lepingurikkumised tõendamist leidnud ning hageja ei olnud õigustatud lepingut üles ütlema. Samuti on maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et ka vaidlusaluse lepingu lisas 1 sisalduvad kokkulepped (I kd, tl-d 16-17) ei anna alust hageja poolt teostatud korrastustööde eest kostjalt tasu nõuda. Lepingu lisas 1 kokkulepitu järgi peaks kostja tasuma hageja tehtud tööde eest üksnes juhul, kui kostja lõpetab lepingu ennetähtaegselt. Kolleegium nõustub maakohtu nende järelduste ja põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid käesolevas otsuses korrata.
34.Samas tuleneb VÕS § 286 lg-st 1, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist (sarnane säte rendilepingute puhul sisaldub VÕS § 359 lg-s 1, mida maakohus on vaidlustatud otsuses käsitlenud). VÕS § 286 lg 1 rakendamine ei sõltu üürilepingu lõpetamise õiguslikust alusest ega sellest, kumma poole initsiatiivil leping lõpetatakse. Maakohtu poolt tuvastatud asjaolude ja poolte avaldatu põhjal võib ringkonnakohtu arvates järeldada, et rendileping lõpetati alates 14.07.2010 poolte kokkuleppel. Kohtud on menetluses korduvalt tuvastanud, et 14.07.2010 esitas hageja kostjale rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse ning 15.07.2010 teatas kostja vastuseks sellele, et võtab hageja soovi teadmiseks ja loeb rendilepingu lõppenuks alates 14.07.2010. Nende asjaolude üle apellatsioonimenetluses vaidlus puudub. Kumbki pooltest pole menetluses ka tuginenud väitele lepingu edasikehtimisest pärast 14.07.2010. VÕS § 286 lg 1 on küll dispositiivne norm, kuid kolleegiumi hinnangul ei võimalda olemasolevad tõendid
8(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 järeldada, et pooled oleksid selle sätte kohaldumise omavahelises suhtes välistanud või seda piiranud, mh ei saa seda järeldada viidatud lepingu lisast 1.
35.Kolleegium leiab, et hagi alusena esitatud asjaolud võimaldavad hinnata hageja nõuet kui VÕS § 286 lg 1 järgset nõuet hüvitise saamiseks (juhul kui poolte vahel oleks sõlmitud rendileping VÕS § 339 tähenduses, tuleneks sarnane nõue VÕS § 359 lg-st 1). Hageja väidete kohaselt on ta kokkuleppel kostjaga (seega ka kostja nõusolekul) tema kasutusse antud asja oluliselt parendanud. Poolte vahel puudub vaidlus, et nad allkirjastasid 02.10.2006 akti nr 1/2006 Tallinnas Punane 71 asuva 8030m2 suuruse maa-ala rendileandmise kohta hagejale. Nimetatud akti punkti 1 kohaselt oli hageja kasutusse antav maa-ala akti sõlmimise hetkel ekspluatatsioonikõlbmatus seisukorras, territoorium oli 95% ulatuses kaetud ehitus- ja olmeprügiga, raudbetoonplokkidega, garaažide ehituse aluse pinna puhastamisest tekkinud mullahunnikutega (I kd, tl 15). Hageja võttis sama akti punktiga 3 endale kohustuse oma jõududega (lähtudes arvestusest 55 krooni/m2 (käibemaksuta)) korrastada maa-ala, utiliseerida ehitus- ja olmeprügi, vedada ära mullahunnikud. Läbiviidavate tööde üldpind oli akti järgi 8240 m2. 02.10.2006 sõlmitud rendilepingu lisas nr 1 (I kd, tl-d 16-17) leppisid pooled kokku, et hageja valmistab ette renditava maa-ala (puhastab ja utiliseerib ehitus- ja olemprahi, betoonkonstruktsioonid, kivitükid, puhastab ja korrastab ligipääsuteed) garaažiühistu riikliku vastuvõtukomisjoni poolt vastuvõtmiseks enne 01.10.2007. Ettevalmistava territooriumi pindala oli ka lisa 1 järgi 8240m2. 15.05.2008 on hageja ja kostja allkirjastanud akti nr 2/2006 kõnealuse territooriumi koristustööde teostamise ja maksumuse kohta (I kd, tl 18). Nimetatud akti kohaselt on teostatud täies mahus järgmised tööd: ehitus- ja olmeprügi ning mullahunnikud on ära veetud, territoorium on tasandatud killustikuga, paigaldatud on piirded ja see on kinnitatud raudbetoonplokkidega, juurdepääsuteelt on takistused kõrvaldatud ja teed kõlblikud kasutamiseks. Aktis on fikseeritud ka teostatud tööde maksumus (453 200 krooni (käibemaksuta)).
36.Kõik ülalviidatud dokumendid on kostja toonaste juhatuse liikmete poolt allkirjastatud. Kostja on käesoleva menetluse käigus asunud küll väitma, et töid tegelikult ei teostanud kokkulepitud mahus ning et tööde teostamise tähtaega ületati, samas ei ole kostja oma selliseid vastuväiteid tõendanud. VÕS § 76 lg-st 4 tuleneb, et kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. Kuivõrd osundatud 15.05.2008 akti alusel tuleb lugeda tööd kostja poolt vastuvõetuks, pidanuks kostja tõendama, et hageja kokkulepitud töid kohaselt ei teostanud. Lisaks ei oma väide tööde teostamise tähtaja ületamise kohta asja lahendamise seisukohalt ka iseseisvat õiguslikku tähtsust.
37.Seega võib kolleegiumi hinnangul lugeda kokkulepitud tööde teostamise hageja poolt tõendatuks. Hageja tehtud parenduste tõttu on Tallinnas Punane 71 asuva territooriumi väärtus kolleegiumi arvates vähemalt eelduslikult suurenenud. Hageja ei pea territooriumi korrastamiseks ja selle kasutuskõlblikuks muutmiseks ise töid tellima ega
9(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 sellega seonduvaid kulusid kandma. Siinkohal ei oma määravat tähtust see, kas kostja kavatseb sama territooriumi tulevikus ise kasutada või selle (uuesti) mõne teise isiku kasutusse anda.
38.Hüvitise mõistliku suuruse leidmisel võib kolleegiumi arvates praegusel juhul aluseks võtta tööde kokkuleppelise maksumuse 453 200 krooni (28 964,76 eurot). Kostja ei ole väitnud, et vaidlusalused tööd telliti hagejalt turuhinnast oluliselt kallimalt või et neid oleks olnud võimalik teostada odavamalt. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka olemasolevatest tõenditest. Lisaks võib kolleegiumi arvates mõislikult eeldada, et praeguse hetke hindades peaks kostja tasuma samade tööde tellimisel vähemalt sama palju.
39.Tuleb teisalt arvestada, et hageja on (korrastatud) territooriumi ajavahemikus 01.11.2006-14.07.2010 ise kasutanud ja saanud sellega seoses eeliseid. Arvestades, et poolte kokkuleppe järgi pidi hageja kasutama territooriumi vähemalt 30 aastat, tuleb kolleegiumi hinnangul (sarnaselt maakohtu 31.01.2014 otsuse põhjenduste p-s 20 märgituga) hüvitist vähendada vastavalt 965,49 eurot (28 964,76 : 30 aastat) ühe aasta kohta ja 2,645 eurot (965,49: 365 päevaga) ühe päeva kohta. Kuna hageja kasutas kõnealust territooriumi lepingu alusel 3 aastat 8 kuud ja 14 päeva, tuleb hüvitist seega kokku vähendada 3573,63 euro ulatuses ((3 aastat x 965,49)+(256 päeva x 2,645)). Eeltoodust lähtudes peab ringkonnakohus VÕS § 286 lg 1 kohaseks mõistlikuks hüvitiseks praegusel juhul 25 391,13 eurot (s.o 28 964,76€-3573,63€).
40.Ülaltoodust lähtudes tuleb hagi rahuldada osaliselt, s.o 25 391 euro 13 sendi ulatuses.
41.Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et kolleegiumi hinnangul ei toeta asja materjalid maakohtu järeldust, et kuivõrd territooriumi heaks tehtavad tööd tellis hagejalt kostja, tuleb parenduse tegijaks VÕS § 359 lg 1 mõttes lugeda kostjat. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda juba poolte väited järeldada, et korrastustööd teostati ainult või peamiselt kostja huvides (kuigi ka kostja võis territooriumi korda tegemisest huvitatud olla). Poolte väidetest järelduvalt kasutas ka hageja maa-ala enda majandustegevuses, kavatses rajada sinna (ajutisi) ehitisi jms. Kolleegiumi hinnangul on tegu kostja (kui üürileandja) nõusolekul tehtud parendustega.
42.Kostja on ka välja toonud, et rendilepingu objektiks olnud maa-ala kuulus lepingu sõlmimise ajal Tallinna linnale ja kostja sai maa omanikuks alles 17.06.2010. Kolleegiumi hinnangul ei oma see asjaolu käesoleva vaidluse seisukohalt õiguslikku tähtsust. Poolte õigused ja kohustused on määraletud nendevahelise lepinguga (VÕS § 8 lg 1). Üürile antav asi ei pea kuuluma üürileandjale. Samuti ei oma käesolevas asjas tähtsust väited, mille kohaselt pidi kostja tasuma hageja teostatud parenduste tõttu Tallinna linnale kõnealuse maa eest rohkem. Lisaks ei ole kostja oma väited maa väljaostuhinna kohta menetluses ka tõendanud.
43.Vastuseks apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib kolleegium esmalt, et kaebuses hageja suures osas kordab oma varasemas menetluses antud selgitusi ja 10(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Nagu eelnevalt märgitud, nõustub kolleegium maakohtu järeldustega, mille kohaselt ei ole hageja poolt väidetud lepingurikkumised tõendamist leidnud ning hageja ei olnud õigustatud kostjaga sõlmitud lepingut üles ütlema. Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata vastavas osas tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Lisaks ei sõltu hagi rahuldamine käesoleva otsuse põhjenduste kohaselt sellest, kas hageja on pooltevahelise lepingu kehtivalt üles öelnud või mitte. VÕS § 286 lg 1 kohaldamise seisukohalt on oluline lepingu lõppemine ning lepingu lõppemise üle 14.07.2010 ei ole pooled vaielnud (vaidlus on olnud küll lepingu lõppemise õigusliku aluse üle).
44.Maakohus on otsuse põhjendustes vastanud hageja väidetele lepingurikkumisest, mis seisnes kostja juhatuse esimehe (JV) poolt juurdeehituse jaoks loa andmisest keeldumises. Maakohus on seejuures arvestanud ka hageja 24.10.2013 täiendavate seisukohtade lisadena 2, 3 ja 4 esitatud tõenditega (I kd, tl 79, 80 ja 81) ning ei ole tuginenud asja lahendamisel JV subjektiivsele arvamusele. Maakohtu seisukoht, et kostja ei ole rikkunud kohustust võtta mõistlikke samme hagejal juurdeehituse rajamise võimaldamiseks, on õiguslik hinnang tuvastamist leidnud asjaoludele. Tõendite põhjal ei saa lisaks järeldada, et kooskõlastuse andmisest keeldumine olnuks pahatahtlik ning kantud hageja kahjustamise soovist.
45.Hageja hinnangul ei ole tuvastatud asjaoludega kooskõlas maakohtu seisukoht, et hageja poleks olnud õigustatud nimetatud asjaoludel lepingut üles ütlema ka seetõttu, et ta ei andnud kostjale täiendavat tähtaega oma kohustuste täitmiseks vastavalt VÕS § 196 lg 2. Hageja leiab, et oli juba varasemalt 30.07.2009 esitanud kostjale pretensiooni, milles nõuti kostjalt juhindudes VÕS § 108 lg-test 1 ja 2 poolte vahel sõlmitud rendilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Nimetatud pretensiooni näol on tegemist kostjale tähtaja andmisega lepingu täitmiseks. Maakohus ei ole hageja nimetatud väidetele ning tõenditele hinnangut andnud, millega on rikutud kohtuotsuse põhjendatuse nõuet. Kolleegium nende etteheidetega ei nõustu. Viidatud 30.07.2009 kuupäevaga pretensiooni (I kd, tl 24-25) ei saa hageja poolt soovitud viisil sisustada. Nimetatud pretensioonis on nõutud kostjalt lepingust tulenevate kohusteste täitmist, kuid pretensioonis ei ole viidatud nende kohustuste väidetavale rikkumisele, millele tuginedes on hageja soovinud lepingut hiljem üles öelda. 30.07.2009 pretensioonis ei ole üldse täpsemalt välja toodud, milliseid lepingust tulenevaid kohustusi on kostja hageja arvates rikkunud. Asja materjalide põhjal võib pigem arvata, et kõnealune pretensioon on esitatud seoses kostja poolt avaldatud sooviga lepingu tühistamiseks.
46.Apellatsioonkaebuse kohaselt on hageja jaoks mõistetamatu ja arusaamatu maakohtu seisukoht, et kuivõrd lepingulise kahju nõue on rikkumise puudumise (otsuses ekslikult märgitud püüdmise) tõttu välistatud, ei võta kohus seisukohta teiste kahjunõude eelduste suhtes. Arvestades, et maakohus käsitles hageja nõuet (ainult) lepingu rikkumisest tekkinud kahju hüvitamise nõudena, on maakohtu seisukoht ringkonnakohtu hinnangul arusaadav ja põhjendatud. VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja
11(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kuivõrd maakohus hageja poolt kostjale ette heidetud lepingurikkumisi ei tuvastanud, puudus kohtul vajadus hinnata asja lahendamisel kahjunõude rahuldamise muid õiguslikke eeldusi (sh rikkumise vabandatavus, põhjuslik seos väidetava rikkumise ja tekkinud kahju vahel jne).
47.Kuivõrd pooltevaheline leping ei ole kolleegiumi hinnangul lõppenud ülesütlemisega, ei ole põhjendatud ka hageja väited VÕS § 196 lg 4 järgse tagastussuhte olemasolu kohta. III
48.Maakohus on jätnud TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud hageja kanda. Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb maakohtu määratud menetluskulude jaotust muuta. Hageja on esitanud nõude kokku 47 301 euro 5 sendi väljamõistmiseks, mis käesoleva ringkonnakohtu otsusega rahuldatakse 25 391 euro 13 sendi ulatuses, s.o ligikaudu 54% ulatuses. Arvestades hagi rahuldamise ulatust ning menetluse käigus apellatsioonkaebuste esitamist nii hageja kui kostja poolt, peab kolleegium põhjendatuks jätta nii maa- kui ringkonnakohtu menetluses kantud kulud TsMS § 163 lg 1 alusel täielikult menetlusosaliste endi kanda. TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulud käesolevas asjas puuduvad.
49.Maakohus on asja uue läbivaatamise käigus eksinud tsiviilasja hinna määramisel. Maakohtu 14.12.2015 otsuse järgi oli tsiviilasja hind 28 969 eurot 57 senti. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja on 06.05.2015 hagiavalduse täienduses algselt esitatud nõuet suurendanud, paludes kostjalt välja mõista 47 301 eurot 5 senti. TsMS § 124 lg 1 järgi määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga. Seega muutus nõude suurendamisel ka hagihind maakohtus. Lähtudes hageja 06.05.2015 menetlusdokumendist ning juhindudes TsMS §-st 123 ja § 124 lg-st 1, oli hagihind maakohtus asja uuel läbivaatamisel 47 301 eurot 5 senti. Sellise hagihinna on märkinud 06.05.2015 esitatud menetlusdokumenti ka hageja ise. Eelnevast lähtuvalt muudab ringkonnakohus TsMS § 137 lg 11 alusel hagihinda esimeses kohtuastmes, määrates tsiviilasja hinnaks 47 301 eurot 5 senti.
50.Eelmärgitut arvestades on hageja tasunud maakohtu menetluses ka riigilõivu seaduses sätestatust vähem. Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 järgi tasutakse hagiavalduse esitamisel riigilõivu lähtuvalt hagihinnast sama seaduse lisa 1 järgi või kindla summana. 06.05.2015 kehtinud RLS lisa 1 kohaselt tulnuks tsiviilasjalt hinnaga
12(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289 25 001 eurot kuni 50 000 eurot tasuda riigilõivu 1000 eurot. Asja materjalide kohaselt on hageja tasunud maakohtu menetluses riigilõivu kokku 850 eurot (I kd, tl-d 42 ja 49). Seega tuleb hagejalt TsMS § 179 lg 1 aluselt täiendavalt menetluskuluna riigi kasuks sisse nõuda riigilõiv 150 eurot. Makseinfo väljamõistetud riigilõivu tasumiseks on lisatud käesolevale otsusele.
51.Apellatsioonkaebuse esitamise puhul on tsiviilasja hind TsMS § 137 lg 1 alusel sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Hageja apellatsioonkaebuse sisu ja esindaja poolt ringkonnakohtu 30.05.2016 istungil esitatud täiendavaid selgitusi (III kd, tl 30) arvestades soovib hageja apellatsioonimenetluses hagi rahuldamist 28 969 euro 57 sendi ulatuses ning menetluskulude jätmist kostja kanda. Sellest järelduvalt ei ole hageja vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles nõue kostja vastu jäeti 28 969 eurot 57 senti ületavas osas rahuldamata, ning ringkonnakohus on määranud tsiviilasja hinnaks apellatsioonimenetluses õigesti 28 969 eurot 57 senti.
52.Hageja on esitanud 07.06.2016 ringkonnakohtule täiendavaid dokumente. TsMS § 639 lg 1 järgi kohaldatakse apellatsioonimenetluses esimese astme kohtu menetluse kohta kehtivaid sätteid, kui apellatsioonimenetluse kohta ei ole sätestatud teisiti või esimese astme kohtu menetluse kohta sätestatu ei ole vastuolus apellatsioonimenetluse olemusega. TsMS § 436 lg-te 2 ja 3 kohaselt saab kohus rajada otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. Kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Lisaks saab apellatsiooniastmes TsMS § 652 lg-test 3 ja 4 tulenevalt esitada uusi tõendeid üksnes seaduses sätestatud juhtudel ning TsMS § 633 lg-st 5 järeldub, et üldjuhul tuleb apellatsiooniastmes tõendid esitada koos apellatsioonkaebusega (vt nt Riigikohtu 29.10.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9907, p-d 18, 19). Ringkonnakohus arutas hageja apellatsioonkaebust 30.05.2016 istungil ning sellel istungil asja arutamine ka lõpetati. Eelmärgitut arvestades puudub kolleegiumil võimalus kaaluda pärast 30.05.2016 toimunud istungit esitatud täiendavate seisukohtade ja dokumentaalsete tõendite vastuvõtmist. Hageja esitatud dokumentide vastuvõtmisest tuleb keelduda. Kuivõrd dokumendid on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus nende tagastamiseks.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
(allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar
(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal
Tühistatud osaliselt Riigikohtu 08.02.2017 otsusega
RESOLUTSIOON
13(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-33289
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. juuli 2016 otsus tsiviilasjas nr 2-13-33289 osas, milles ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu 14. detsembri 2015 otsuse samas tsiviilasjas osas, milles maakohus jättis hageja nõude 25 391 euro 13 sendi ulatuses rahuldamata, ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 25 391 eurot 13 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kohtuotsus on jõustunud osas, milles hageja nõue on jäetud 21 909 euro 92 sendi ulatuses rahuldamata.