Osaühingu Lonket (likvideerimisel) hagi Hooneühistu Kuuli vastu rahalises nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.12.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
osaühingu Lonket apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
25 391,13 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: osaühing Lonket (likvideerimisel, registrikood 10029022), seaduslik esindaja NL, lepinguline esindaja Erki Casar Kostja: Hooneühistu Kuuli lepinguline esindaja Riho Viik
Kohtuistungi toimumise aeg
(registrikood
80057735),
07.05.2018, avalik kohtuistung
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 14.12.2015 otsus osas, milles hageja nõue jäeti 9000 euro ulatuses rahuldamata. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista välja Hooneühistult Kuuli võlgnevus 9000 eurot osaühingu Lonket (likvideerimisel) kasuks.
2.Samuti tühistada Harju Maakohtu 14.12.2015 otsus menetluskulude jaotuse osas ning teha uus menetluskulude jaotus.
3.Muus osas jätta Harju Maakohtu 14.12.2015 otsus muutmata.
5.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 5.1 Hagi rahuldada osaliselt. 5.2 Välja mõista Hooneühistult Kuuli võlgnevus 9000 eurot osaühingu Lonket (likvideerimisel) kasuks.
5.3 Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes 81 % ulatuses osaühingu Lonket (likvideerimisel) kanda ja 19 % ulatuses Hooneühistu Kuuli kanda. 5.4 Muuta hagihinda esimeses kohtuastmes ning määrata hagihinnaks esimeses kohtuastmes 47 301 eurot 5 senti. 5.5 Välja mõista hagejalt osaühing Lonket (likvideerimisel) Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse hagiavalduselt tasumisele kuulunud riigilõiv summas 150 eurot. Riigilõiv tuleb hagejal osaühing Lonket (likvideerimisel) tasuda 15 päeva jooksul asjas tehtava kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest arvates. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. 5.6 Keelduda hageja poolt 07.06.2016 ringkonnakohtule esitatud dokumentide vastuvõtmisest. 5.7 Jätta rahuldamata osaühingu Lonket (likvideerimisel) taotlus Tallinna Ringkonnakohtu 07.05.2018 istungi protokolli parandamiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Lonket (hageja) esitas 13.07.2013 Harju Maakohtule Hooneühistu Kuuli (kostja) vastu hagi, milles palus välja mõista 28 969,57 eurot. 06.05.2015 esitatud hagi terviktekstis palus hageja mõista välja 47 301,05 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid pooled 02.10.2006 akti nr 1/2006 Tallinnas, Punane 71 asuva GÜ Kuuli 8030 m2 suuruse territooriumi rendileandmise kohta hagejale. Samal kuupäeval sõlmisid pooled rendilepingu lisa nr 1.1-01/2006. Lisaks sõlmisid pooled 01.11.2006 rendilepingu nr 01/2006, mille kohaselt andis kostja hagejale 30 aastaks rendile Tallinnas Punane 71 asuva 8030 m2 suuruse territooriumi. 15.05.2008 allkirjastasid pooled akti nr 2/2006 GÜ Kuuli 8240 m2 suuruse territooriumi koristustööde tegemise kohta. Tehtud tööde maksumuseks lugesid pooled samas aktis ja varem allkirjastatud lepingu lisas kokku 435 200 krooni (28 964,76 eurot).
3.Kostja 07.07.2009 üldkoosoleku protokollilise otsusega otsustati leping tühistada. Hageja lepingu tühistamisega ei nõustunud ning nõudis kostjalt lepinguliste kohustuste täitmist. Kostja lepingurikkumise tõttu ütles hageja 14.07.2010 lepingu üles. Kostja esitas 15.07.2010 hagejale kirjaliku vastuse, milles kostja võttis teadmiseks hageja soovi lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning luges lepingu lõppenuks alates 14.07.2010. Seega tekkis kostjal alates 14.07.2010 kohustus hüvitada hagejale territooriumi korrastamisega seotud tööde maksumus 453 200 krooni (28 964,76 eurot). Tehtud tööde hüvitamise kohustus tuleneb ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 359 lg-st 1. Alternatiivselt tugines hageja alusetu rikastumise sätetele.
4.06.05.2015 esitatud hagi terviktekstis märkis hageja, et lepingus sätestatud kohustuste täitmiseks oli ta sõlminud alltöövõtu korras lepingu Gerold Company OÜ-ga. Kuna leping lõppes kostja lepingurikkumise tõttu, ei olnud hagejal võimalik oma kohustusi Gerold Company OÜ vastu täita. Nimetatud äriühing on esitanud hagejale 02.07.2010 nõude 362 560 krooni (23 171,10 euro) ja 15 000 krooni (958,65 euro) tasumiseks ning 05.08.2010 nõude leppetrahvi 362 560 krooni (23 171,10 euro) tasumiseks. Seega on hagejal lepingu lõppemise tõttu rahalisi kohustusi Gerold Company OÜ vastu kokku 47 301,05 eurot, mis on käsitatav lepingu rikkumisest põhjustatud varalise kahjuna. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et ta ei ole lepingut rikkunud. Lepingut on korduvalt rikkunud hoopis hageja. Lepingu lõppemisega ei ole hagejal kahju tekkinud. Lepingus ei ole sätestatud, mis saab juhul, kui hageja lepingu ennetähtaegselt üles ütleb. Kinnistu väärtus ei ole suurenenud, mistõttu ei tule hagejale kulusid hüvitada. Gerold Company OÜ-ga seotud dokumendid võivad olla koostatud tagantjärele. Menetluse vahepealne käik
6.Harju Maakohus rahuldas 31.01.2014 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 25 391,13 eurot ning jättis menetluskuludest 87,6% kostja ning 12,4% hageja kanda. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27.06.2014 otsusega maakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja samale maakohule uueks läbivaatamiseks. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
7.Harju Maakohus jättis 14.12.2015 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Maakohtu otsuse kohaselt puudub poolte vahel vaidlus järgmiste asjaolude üle: - 02.10.2006 allkirjastasid hageja ja kostja akti nr 1/2006 GÜ Kuuli Punane 71 Tallinnas asuva 8030 m2 maa-ala rendileandmise kohta hagejale. - 02.10.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu lisa nr 1.1-01/2006. - 01.11.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu nr 01/2006, millega kostja andis hagejale rendile maa-ala asukohaga Punane 71 Tallinnas, suurusega 8030m2, tähtajaga 30 aastat. - 15.05.2008 sõlmisid hageja ja kostja akti nr 2/2006 GÜ Kuuli 8240 m2 territooriumi koristustööde teostamise ja maksumuse kohta. - 14.07.2010 esitas hageja kostjale rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse. - 15.07.2010 teatas kostja vastuseks, et võtab hageja soovi teadmiseks ja loeb rendilepingu lõppenuks alates 14.07.2010.
9.Maakohus leidis, et kostja ei ole lepingut rikkunud ning hagejal ei olnud õigust lepingut üles öelda. Kuivõrd pooled ei täpsustanud, milliseid ehitisi oli hagejal õigus ehitada, siis VÕS § 7 järgi tuleb kokkulepet mõista selliselt, et hagejal oli õigus ehitada rajatisi mõistlikul määral ja viisil lepingus nimetatud eesmärkide saavutamiseks. Kostja on esitanud kohtule selgitused, miks ei olnud juurdeehitise rajamine soovitud viisil mõistlik. Kostja väiteid ei ole menetluses ümber lükatud. Kohtu hinnangul on tõendamata, et kostja ei ole rajanud projektikohast teekatet. Ülejäänud hageja esile toodud rikkumised (põhjendamatute nõuete ja arvete esitamine) ei saa olla lepingu rikkumiseks, sest need ei mõjutanud kuidagi hageja lepinguga kaitstud õigusi. Põhjendamatute nõuete ja arvete esitamisel ei oleks hagejal olnud kohustust neid nõudeid täita ega arveid tasuda ja nõudmiste esitamine ei oleks kuidagi kahjustanud hageja võimekust maad vallata ja majandada. Hagejal ei oleks olnud õigustatud nimetatud asjaoludel lepingust taganema ka seetõttu, et ta ei andnud kostjale täiendavat tähtaega oma kohustuste täitmiseks VÕS § 196 lg 2 kohaselt.
10.Tallinna Ringkonnakohtu 27.06.2014 otsuse p 21 tuleb mõista selliselt, et ringkonnakohus on tuvastanud, et lepingu lisas 1 on pooled kokku leppinud, et kostja tasub hageja tehtud tööde eest üksnes juhul, kui kostja lõpetab lepingu ennetähtaegselt. Kuigi kokkuleppe teine lause sätestab tasu maksmata jätmiseks tingimuse, et maad kasutatakse lepingu lõpptähtajani, siis tsitaadi kolmas lause täpsustab eelnevat ja sellest võib mõista, et tasu makstakse üksnes juhul, kui lepingu lõpetab kostja. Selline tõlgendus on ka mõistlik, sest oleks ebaloogiline, kui hageja võiks lepingu ise lõpetada (nt päev enne rendiperioodi lõppu) ja siiski tasu saada. Otsuse p-s 24 nõustus ringkonnakohus maakohtuga, et leping lõppes rentniku 14.07.2010 tahteavaldusega. Sellises olukorras tuleb lugeda, et leping lõppes hageja tahteavaldusega, millega kostja on nõustunud. Kooskõlas lepingu lisa 1 ringkonnakohtu pakutud tõlgendusega ei olnud lepingust tulenevalt kostjal lepingu lõppemisel poolte kokkuleppe alusel kohustust maksta tehtud tööde eest tasu. Ka lepingu lõpetamise tahteavaldustes ei sisaldu ühist tahet tasu maksmises kokku leppida. Seega ei saa hagejal olla lepingulist tasunõuet VÕS § 108 lg 1 kohaselt.
11.Maakohus leidis, et hagejal puudub kostja vastu nõue ka VÕS § 359 lg 1 alusel. Kuivõrd territooriumi heaks tehtavad tööd tellis kostja hagejalt, on parenduse tegijaks VÕS § 359 lg 1 mõttes kostja. Otsuse p-s 23 tuvastas ringkonnakohus, et kulutuste hüvitamine ei saa tulla kõne alla lepinguvälisel, mh alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise alusel. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
12.13.01.2016 esitas hageja Harju Maakohtu 14.12.2015 otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
13.Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohus arvestanud hageja poolt esitatud asjaolude ja tõenditega. Samuti pole kohus otsust piisavalt põhjendanud. Kostja lepingurikkumised on piisavalt tõendatud. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et vaatamata keeldumisele pole kostja rikkunud kohustust võtta ette mõistlikke samme hagejal juurdeehituse rajamise võimaldamiseks. Hageja jaoks on arusaamatu maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei võta kohus seisukohta teiste kahjunõude eelduse kohta, sest lepingulise kahju nõue on rikkumise puudumise tõttu välistatud.
14.Maakohtu seisukoht, et hageja pole andnud kostjale täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks, on hageja hinnangul ekslik. Juba 30.07.2009 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles nõudis poolte vahel sõlmitud rendilepingust nr 01/2006 tulenevate kohustuste
täitmist. Kostja ei täitnud hageja nõuet, mistõttu esitas hageja 14.07.2010 rendilepingu nr 01/2006 ülesütlemise avalduse. Maakohus pole otsuses hageja neid väiteid ja tõendeid hinnanud.
15.Hageja kulutused lepinguga ja selle juurde lisatud aktidega üüriobjekti üleandmise ja vastuvõtmise kohta on tuvastatud. Tehtud kulutused kuuluvad hüvitamisele. Tegemist on üürilepingu erakorralise ülesütlemisega ning sellest tuleneva tagastussuhtega VÕ S § 196 lg 4 kohaselt. Selles osas on maakohtu otsus ebaselge. Vastus apellatsioonkaebusele
16.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata. Menetluse edasine käik
17.Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2016 istungil avaldas hageja seaduslik esindaja, et hageja soovib apellatsioonimenetluses hagi rahuldamist 28 969,57 euro ulatuses, millest ringkonnakohus järeldas 04.07.2016 otsuses, et hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles nõue kostja vastu jäeti 28 969,57 eurot ületavas osas rahuldamata.
18.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 04.07.2016 otsusega maakohtu otsuse osas, millega hageja nõue jäeti 25 391,13 euro ulatuses rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 25 391,13 eurot. Muus osas jäi maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäid poolte endi kanda. Ringkonnakohus muutis hagihinda, määras hagihinnaks esimese astme kohtus 47 301,05 eurot ja mõistis hagejalt riigi kasuks välja hagiavalduselt tasumisele kuulunud riigilõivu 150 eurot. Samuti keeldus ringkonnakohus hageja 07.06.2016 esitatud dokumentide vastuvõtmisest.
19.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Riigikohus tühistas 08.02.2017 otsusega nr 3-2-1-149-16 Tallinna Ringkonnakohtu 04.07.2016 otsuse osas, milles ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu 14.12.2015 otsuse samas tsiviilasjas osas, milles maakohus jättis hageja nõude 25 391,13 euro ulatuses rahuldamata, ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 25 391,13 eurot, samuti menetluskulude jaotuse osas ning saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus märkis, et kohtuotsus on jõustunud osas, milles hageja nõue on jäetud 21 909,92 euro ulatuses rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
20.Riigikohus saatis 08.02.2017 otsusega asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hageja nõude 25 391,13 euro ulatuses rahuldamata jätmise osas, ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 25 391,13 eurot. Samuti saatis Riigikohus asja uueks läbivaatamiseks menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus märgib, et Riigikohus ei tühistanud Tallinna Ringkonnakohtu 04.07.2016 otsust osas, milles ringkonnakohus määras hagihinnaks maakohtus 47 301,05 eurot, mõistis hagejalt riigi kasuks välja hagiavalduselt tasumisele kuulunud riigilõivu 150 eurot ja keeldus hageja poolt 07.06.2016 ringkonnakohtule esitatud dokumentide vastuvõtmisest.
21.Eeltoodule tuginedes kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, milles maakohus jättis hageja nõude 25 391,13 euro ulatuses rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hageja nõude 9000 euro ulatuses rahuldamata. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab selles osas hagi. Lisaks tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
22.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt üüriesemele tehtud parenduste hüvitamist. Hageja on apellatsioonimenetluses selgitanud, et ta ei tugine oma nõudes Gerald Company OÜ-ga seotud asjaoludele.
23.02.10.2006 poolte poolt allkirjastatud akti kohaselt oli üüritav maa-ala ekspluatatsioonikõlbmatus olukorras ning üürnik võttis kohustuse korrastada maa-ala, utiliseerida ehitus- ja olmeprügi ning vedada ära mullahunnikud (I kd tl 15). 02.10.2006 sõlmitud üürilepingu lisas 1 on pooled leppinud kokku, et hageja puhastab ja utiliseerib maa-alal ehitus- ja olmeprahi, betoonkonstruktsioonid, kivitükid ning puhastab ja korrastab juurdepääsuteed. Tehtavate tööde maksumus on 453 200 krooni, millele lisandub käibemaks (I kd tl 16-17). 15.05.2008 poolte poolt allkirjastatud akti kohaselt on ehitus- ja olmeprügi ning mullahunnikud ära veetud, territoorium on tasandatud killustikuga, paigaldatud piirded ja kinnitatud raudbetoonplokkidega, juurdepääsuteedelt on takistused kõrvaldatud ning on kõlblikud kasutamiseks. Akti kohaselt on teostatud tööde maksumus 453 200 krooni käibemaksuta (I kd tl 18). Ringkonnakohtu hinnangul on kostja väide, et tegelikult töid 15.05.2008.a aktis märgitud ulatuses ei teostatud, tõendamata.
24.02.10.2006.a sõlmitud üürilepingu lisas 1 on pooled leppinud kokku, et teostatavate tööde hind on 453 200 krooni, millele lisandub käibemaks. Üürilepingu lisa 1 järgi ei kuulu see summa hagejale väljamaksmisele juhul, kui üürnik kasutab temale eraldatud maa-ala kokkulepitud tähtaja jooksul. Juhul, kui üürileandja soovib lõpetada või muuta lepingu tähtaega ja üürnik ei ole nõus üürileandja otsusega, siis üürileandja tasub lepingus kokkulepitud summa, millele lisandub iga aasta eest arvestatav inflatsioon. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Vastavalt VÕS § 29 lg 4, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kuna lepingupooled mõistavad üürilepingu lisas 1 kokkulepitut erinevalt, siis ei ole võimalik lepingu tõlgendamisel lähtuda VÕS § 29 lõikest 1, vaid lähtuda tuleb VÕS § 29 lõikest 4. Tõlgendades üürilepingu lisa viidatud lauseid koosmõjus, oli kolleegiumi hinnangul kokkulepitu eesmärgiks kindlustada üürnik olukorraks, mil lepingu lõpetab ennetähtaegselt üürileandja. Seda kinnitab viidatud kokkuleppe kolmas lause, mis täpsustades teist lauset sätestab, et kokkulepitud summa makstakse üürilepingu üürileandja poolse ennetähtaegse lõpetamise korral. Seega tuleks lepingu lisa 1 järgi kostjal tasuda hagejale tehtud tööde eest üksnes juhul, kui üürilepingu lõpetab ennetähtaegselt kostja. Käesoleval juhul ei öelnud kostja üürilepingut ennetähtaegselt üles, mistõttu ei ole hageja õigustatud üürilepingu lisa 1 alusel tehtud kulutuste hüvitamist nõudma.
25.Kolleegiumi hinnangul on õige maakohtu järeldus, et hageja väidetud lepingurikkumised ei ole tõendamist leidnud ning hageja ei olnud õigustatud lepingut üles ütlema. Arvestades, et 14.07.2010 esitas hageja kostjale üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse (I kd tl 26) ning 15.07.2010 teatas kostja vastuseks sellele, et võtab hageja soovi teadmiseks ja loeb
lepingu lõppenuks alates 14.07.2010 (I kd tl 27), siis eeltoodu pinnalt võib ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et leping lõppes 14.07.2010 poolte kokkuleppel.
26.Hageja hüvitisenõuet on võimalik hinnata ka VÕS § 286 lg 1 alusel. See sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. 02.10.2006 ja 15.05.2008 aktidest ning 02.10.2006 üürilepingu lisast 1 nähtuvalt oli üürnikul vaidlusaluste tööde teostamiseks üürileandja nõusolek. VÕS § 286 lg 1 kohaldamine ei sõltu sellest, mis alusel üürileping lõppes. Riigikohus on 16.04.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08 p-s 13 selgitanud, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Käesolevas asjas 08.02.2017 tehtud otsuse p-s 15 on Riigikohus märkinud, et asja väärtuse suurenemist tuleb hinnata lepingu lõppemise seisuga.
27.Ringkonnakohus on seisukohal, et asjaolu, et pooled hindasid 02.10.2006.a üürilepingu lisas 1 ja 15.05.2008 aktis vaidlusaluste tööde maksumuseks 453 200 krooni käibemaksuta, ei tähenda, et selle summa võrra on üürieseme väärtus ka kasvanud lepingu lõppemise aja seisuga. 20.02.2018 määrusega määras ringkonnakohus ekspertiisi tegemaks kindlaks, kas ja kui palju on 15.05.2008 aktis kirjeldatud tööd Punane 71 asuva kinnistu väärtust 14.07.2010 seisuga suurendanud. Riiklikult tunnustatud ekspert Virgo Laansoo 19.04.2018 arvamuse kohaselt kvalifitseeruvad kõik aktis nimetatud tööd haljastuse- ja heakorrastatuse mõjuteguri alla. Elukondlikul kinnisvaral jääb haljastuse mõjutegur kinnistu turuväärtusesse ca 5%. Garaažidega seotud kinnistutel (sh ärikinnisvaral laiemalt) on haljastuse mõjutegur väiksem kui elukondlikul kinnisvaral. Haljastuse mõjutegur garaažide puhul on ca 30-50 % väiksem ehk mõju turuväärtusele on eksperdi hinnangul ca 3 %. Vaidlusaluse kinnistu turuväärtus 14.07.2010 seisuga oli ca 298 000 eurot ning tehtud tööde mõju kinnistu turuväärtusele oli eksperti hinnangul ca 9000 eurot. Kolleegium loeb ekspertiisiaktiga tõendatuks, et hageja tehtud tööde tõttu tõusis üürieseme väärtus lepingu lõppemise seisuga 9000 euro võrra.
28.Pooled vaidlevad selle üle, kas kokkuleppega on VÕS § 286 lg 1 kohaldamine välistatud. Kolleegiumi hinnangul ei tulene 02.10.2006 üürilepingu lisast 1, et pooled oleksid välistanud VÕS § 286 lg 1 kohaldamise. Kuigi ringkonnakohus leidis, et hagejal on tehtud tööde eest hüvitise nõudeõigus üürilepingu lisa 1 järgi üksnes juhul, kui üürilepingu lõpetab ennetähtaegselt kostja, tuleb arvestada, et üürilepingu lisas 1 sätestatud kulutuste hüvitise nõue ning VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud üürieseme väärtuse suurenemisest tulenev hüvitise nõue, on erinevad nõuded. VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud hüvitisenõuet ei ole üürilepingu lisas 1 käsitletud. Seda, et pooled ei ole üürilepingu lisas 1 käsitletud hüvitisenõude all pidanud silmas VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud hüvitisenõuet, kinnitab ka kokkuleppe sõnastus, mille kohaselt tasub üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise korral kostja hagejale lepingus kokku lepitud summa, millele lisandub iga aasta eest arvestatav inflatsioon. VÕS § 286 lg 1 sätestatud hüvitise puhul lähtutakse hüvitise summa määramisel aga üürieseme väärtuse tõusust. Kolleegiumi arvates ei ole võimalik 02.10.2006 üürilepingu lisa 1 VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid kasutades tõlgendada selliselt, et sellega välistati VÕS § 286 lg 1 kohaldamine.
29.Kostja on seisukohal, et kuna hageja sai korrastatud üürieset ise kasutada, siis tuleks hüvitisest maha arvestada kasutuseelis. Hageja vaidles sellele ringkonnakohtu 07.05.2018 istungil vastu. Kolleegium leiab, et kostja seisukoht ei ole põhjendatud. 15.05.2008.a akti kohaselt on hageja poolt teostatud tööde maksumus 453 200 krooni (s.o 28 964,76 eurot)
käibemaksuta. Ringkonnakohus luges tõendatuks, et lepingu lõppemise aja (s.o 14.07.2010) seisuga tõusis kinnistu väärtus hageja tehtud tööde tõttu 9000 euro võrra. Kolleegium leiab, et kuna kostjal tuleb tasuda hagejale hüvitist üürilepingu lõppemise aja seisuga, ei ole hageja saanud üürieseme parendustest kasu, mida hüvitisest maha arvata.
30.Kostja on välja toonud, et üürilepingu esemeks olnud maa-ala kuulus lepingu sõlmimise ajal Tallinna linnale. Kolleegiumi hinnangul ei oma see asjaolu käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Poolte õigused ja kohustused määratakse nendevahelise lepinguga. Üürileandja ei pea olema üürieseme omanik. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt kanti kostja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 08.07.2010. Vaidluse lahendamisel ei oma tähendust ka kostja väited selle kohta, et ta pidi parenduste tõttu Tallinna linnale kinnistu eest kõrgemat hinda tasuma. Lisaks on see väide ka tõendamata.
31.Kolleegium leiab, et 9000 eurot saab pidada VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud mõistlikuks hüvitiseks ning kostjalt tuleb hageja kasuks VÕS § 286 lg 1 alusel välja mõista võlgnevus 9000 eurot.
32.Seoses sellega, et kostja on kassatsioonkaebuses esmakordselt tuginenud aegumisele, selgitas Riigikohus 08.02.2017 otsuses, et kui pool ei ole maa- ja ringkonnakohtus aegumise kohaldamist nõudnud, ei saa pool kassatsioonimenetluses aegumise kohaldamist nõuda. Kui asja menetlus jätkub ringkonnakohtus pärast kassatsioonimenetlust, ei saa menetlusosalised enam aegumise vastuväidet esitada, kui apellatsioonkaebuse esitamise või apellatsioonkaebusele vastamise tähtaeg on möödunud. Ringkonnakohus märgib, et pärast kassatsioonimenetluse lõppemist jätkunud apellatsioonimenetluses ei ole kostja aegumise vastuväidet esitanud, ning kostja ei saanud seda ka teha, kuna apellatsioonkaebusele vastamise tähtaeg oli möödunud.
33.Hageja esitas taotluse 07.05.2018 toimunud istungi protokolli parandamiseks. Hageja palub protokolli täiendada. Kostja vaidles taotlusele vastu. Ringkonnakohus jätab TsMS § 53 lg 4 alusel taotluse rahuldamata. Protokoll vastab TsMS § 50 lg 1 sätestatud nõuetele, s.o protokoll kajastab menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Protokoll ei ole stenogramm.
34.Tulenevalt TsMS § 654 lg 22 esitab ringkonnakohus kohtuotsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Menetluskulude jaotus
35.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Lähtudes hagi rahuldatud osast tuleb menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta 81 % ulatuses hageja kanda ja 19 % ulatuses kostja kanda.
36.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2 määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.