Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ülle Jänes, Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
27.06.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-33289
Tsiviilasi
OÜ Lonket (likvideerimisel) hagi HÜ Kuuli vastu võlgnevuse sissenõudmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
25 391.13 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.01.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
HÜ Kuuli apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant/kostja HÜ Kuuli (registrikood 80057735, asukoht Punane 71, 13619 Tallinn), esindaja Riho Viik Vastustaja/hageja OÜ Lonket (likvideerimisel, registrikood 10029022, asukoht Katleri 25-64, 13915 Tallinn), esindaja v/adv Madis Mahlapuu
Kohtuistungi toimumise aeg
21.05.2014
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 31.01.2014 otsus tühistada ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud ja hageja nõue
1.13.07.2013 esitas OÜ Lonket (likvideerimisel, hageja) Harju Maakohtule hagi HÜ Kuuli (kostja) vastu võlgnevuse 28 969.57 euro väljamõistmiseks. Menetluskulud palus jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid 02.10.2006 hageja ja kostja akti nr 1/2006 GÜ Kuuli Punane 71 Tallinnas asuva 8030m2 maa-ala rendileandmise kohta hagejale (t lk 15). 02.10.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu lisa nr 1.1-01/2006 (t lk 16-17). 01.11.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu nr 01/2006 (edaspidi rendileping), millega kostja andis hagejale rendile maa-ala asukohaga Punane 71 Tallinnas suurusega 8030m2 tähtajaga 30 aastat (t lk 7-14). 15.05.2008 sõlmisid hageja ja kostja akti nr 2/2006 GÜ Kuuli 8240 m2 territooriumi koristustööde teostamise ja maksumuse kohta (t lk 18).
3.07.07.2009 kostja üldkoosoleku protokollilise otsusega otsustati tühistada hageja ja kostja vahel 01.11.2006 sõlmitud rendileping koos kõigi võimalike lisadega (t lk 19-23). 30.07.2009 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles ei nõustunud rendilepingu tühistamisega ja nõudis kostjalt lepinguliste kohustuste täitmist (t lk 24-25). 14.07.2010 esitas hageja kostjale rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse (t lk 26). 15.07.2010 teatas kostja vastuseks, et võtab hageja soovi teadmiseks ja loeb rendilepingu lõppenuks alates 14.07.2010 (t lk 27).
4.16.08.2010 esitas hageja kostjale hüvitise nõude summas 866 000 krooni seoses rendilepingu nr 01/2006 ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju ning hageja poolt teostatud tööde ja teenuste hüvitamisega (t lk 28-29).
5.Hageja palub kostjalt välja mõista 28 969,57 eurot. Hageja nõude aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lõige 2, § 76 lõige 1, § 100, § 101 lõike 1 punktid 1, 3 ja 4, § 115 lõige 1, § 127 lõige 1, § 196 lõige 1, § 359 lõige 1, § 1027 ja § 1028 lõige 1.
6.Poolte vahel sõlmitud rendileping ja selle juurde kuuluvad lisad on allkirjastatud kostja kolme juhatuse liikme poolt. Hageja teostas kostja kasuks töid 453 200 krooni, so 28 969.57 euro ulatuses, tööd on kostjale üle antud ning kostja ei ole nimetatud summa hüvitanud. Kostjal tekkis alates 14.07.2010 kohustus hüvitada VÕS § 359 lõike 1 alusel hagejale Punane 71 Tallinnas asuva maa-ala korrastamisega seotud tööd kokku lepitud hinnaga 453 200 krooni, so 28 969.57 eurot. Rendileping oli sisuliselt lõpetatud kostja poolt 07.07.2009, millal rendileping kostja üldkoosoleku protokollilise otsusega tühistati kui õigustühine. Hooneühistus on üldkoosolek kõrgeimaks otsustavaks organiks ning üldkoosoleku otsused kuuluvad täitmisele. Kostja on alates 07.07.2009 rikkunud järjepidevalt oma lepingulisi kohustusi ning raskendanud hagejal oma lepinguliste
kohustuste teostamist. Kostja on hagejale esitanud põhjendamatuid arveid, mis ei olnud vastavuses rendilepinguga.
8.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Vastuväidete kohaselt lõpetati rendileping hageja poolt ülesütlemisavaldusega alates 14.07.2010. Leping ei lõppenud kostja üldkoosoleku 07.07.2009 protokollilise otsusega. Kolmandate isikute ees esindab kostjat mitte üldkoosolek, vaid juhatus. Pooled jätkasid lepingule vastavat käitumist peale kostja 07.07.2009 üldkoosolekut. Lepingus ei ole sätestatud, mis saab juhul, kui hageja lepingu ennetähtaegselt üles ütleb, mistõttu ei ole kostjal hageja ees kulutuste hüvitamise kohustust. Ka ei ole rendilepingu eseme väärtus suurenenud, mistõttu ei kuulu kulutused hüvitamisele. Esimese astme kohtu otsus
9.Harju Maakohus rahuldas 31.01.2014 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hagejale välja 25 391.13 eurot. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lõikest 1 jättis kohus hageja menetluskulud 87,6% ulatuses kostja kanda ja 12,4% ulatuses hageja enda kanda.
11.Kohus on tuvastanud ning puudub vaidlus, et 02.10.2006 allkirjastasid hageja ja kostja akti nr 1/2006 GÜ Kuuli Punane 71 Tallinnas asuva 8030m2 maa-ala rendileandmise kohta hagejale. Nimetatud akti punkti 1 kohaselt oli rendile antav maa-ala akti sõlmimise hetkel ekspluatatsioonikõlbmatus seisukorras, territoorium oli 95% ulatuses kaetud ehitusja olmeprügiga, raudbetoonplokkidega, garaažide ehituse aluse pinna puhastamisest tekkinud mullahunnikutega. Hageja võttis akti punktiga 3 endale kohustuse oma jõududega (lähtudes arvestusest 55 krooni/m2 km-ta) korrastada maa-ala, utiliseerida ehitus- ja olmeprügi, vedada ära mullahunnikud. Läbiviidavate tööde üldpind oli 8240m2 (t lk 15). 02.10.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu lisa nr 1.1-01/2006, milles leppisid kokku, et hageja valmistab ette renditava maa-ala (puhastab ja utiliseerib ehitusja olmeprahi, betoonkonstruktsioonid, kivitükid, puhastab ja korrastab ligipääsuteed) garaažiühistu riikliku vastuvõtukomisjoni poolt vastuvõtmiseks enne 01.10.2007. Ettevalmistava territooriumi pindala oli 8240m2. Pooled leppisid kokku teostatavate ja üleantavate tööde hinnas: 1m2 maksumus koos mehhanismide, transpordi jne kulutustega moodustas 55 kr/m2. Seega 8240m2 x 55 kr = 453 200 kr, millele lisandus 18% km (t lk 16-17). 01.11.2006 sõlmisid hageja ja kostja rendilepingu nr 01/2006, millega kostja andis hagejale rendile maa-ala asukohaga Punane 71 Tallinnas suurusega 8030m2. Rendilepingu punkti 3.1 kohaselt sõlmiti leping tähtajaga 30 aastat (t lk 7-14). 15.05.2008 sõlmisid hageja ja kostja akti nr 2/2006 GÜ Kuuli 8240m2 territooriumi koristustööde teostamise ja maksumuse kohta. Nimetatud akti kohaselt oli teostatud täies mahus järgmised tööd: ehitus- ja olmeprügi ning mullahunnikud olid ära veetud, GÜ Kuuli territoorium oli tasandatud killustikuga, paigaldatud olid piirded ja kinnitatud raudbetoonplokkidega, juurdepääsuteelt olid takistused kõrvaldatud ja kõlblikud kasutamiseks. Teostatud tööde maksumuseks oli 453 200 krooni käibemaksuta (t lk 18). Eelnevalt nimetatud rendilepingu ja selle juurde kuuluvad aktid ning lepingu lisa allkirjastasid kostja nimelt Valentin Božko, Viktor Ljovitšev ja Juri Kušnirjov (t lk 7-18). Äriregistri teabesüsteemist nähtub ning
puudub vaidlus, et nimetatud isikud olid vastavate dokumentide allkirjastamise ajal kostja juhatuse liikmed. 07.07.2009 kostja üldkoosoleku protokollilise otsusega otsustati tühistada hageja ja kostja vahel 02.11.2006 sõlmitud rendileping koos kõigi võimalike lisadega (t lk 19-23). 30.07.2009 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles ei nõustunud rendilepingu tühistamisega ja nõudis kostjalt lepinguliste kohustuste täitmist (t lk 24-25). 14.07.2010 esitas hageja kostjale rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse (t lk 26). 15.07.2010 teatas kostja vastuseks hageja poolt rendilepingu lõpetamise teatele, et võtab hageja soovi lõpetada rendileping ennetähtaegselt teadmiseks ja loeb rendilepingu lõppenuks alates 14.07.2010 (t lk 27). 16.08.2010 esitas hageja kostjale hüvitise nõude summas 866 000 krooni seoses rendilepingu nr 01/2006 ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju ning hageja poolt teostatud tööde ja teenuste hüvitamisega (t lk 28-29).
12.Poolte vahel on vaidlus, millal lõppes rendileping ning kas kostjal on kohustus hüvitada hageja poolt rendipinna parendamiseks tehtud koristustööd. Hageja positsioon lepingu lõppemise osas on olnud muutlik. Hageja leiab, et kuna HÜS § 1 lõikest 2, § 15 lõikest 1 ja TÜS § 38 lõikest 1 tulenevalt on üldkoosolek ühistu kõrgeim organ, siis on kostja 07.07.2009 üldkoosoleku otsus rendilepingu tühistamise osas seaduspärane ja täitmiseks kohustuslik. Kohus leidis, et väär on hageja seisukoht, millise kohaselt lõppes rendileping 07.07.2009. VÕS § 13 lõike 1 kohaselt võib lepingut muuta või selle lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. VÕS § 186 punktid 1–9 sätestavad võlasuhte lõppemise alused. Seadus ei näe ette võimalust lepingupoolel ühepoolselt lepingut tühistada. Lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel või lepingu ülesütlemiseks tuleb lepingupoolel esitada teisele lepingupoolele vastav tahteavaldus. Kohus leidis, et vaidlusalune rendileping lõppes 14.07.2010, kui hageja esitas kostjale rendilepingu ülesütlemise tahteavalduse (t lk 26) ning kostja teatas, et loeb lepingu lõppenuks alates 14.07.2010 (t lk 27). Tulenevalt TÜS § 38 lõikest 2 on üldkoosolek ühistu kõrgeim organ, kuid tulenevalt TÜS § 55 lõikest 1 ja § 34 lõikest 1 esindab juhatus ühistut ja ühistu juhatus loetakse suhetes teiste isikutega ühistu seaduslikuks esindajaks. Seega said pooltele olla siduvad üksnes juhatuse poolt tehtud tahteavaldused. See, milliseid otsuseid võttis 07.07.2009 üldkoosolek vastu, ei omanud rendilepingu kehtivuse osas tähendust. Rendilepingu lõpetamiseks oleks kostja pidanud esitama vastava tahteavalduse hagejale. Toimikus olevatest materjalidest ei nähtu, et kostja juhatus oleks esitanud hagejale enne 14.07.2010, kui hageja esitas kostjale rendilepingu ülesütlemise avalduse, tahteavaldusi seoses rendilepingu lõpetamisega. Seega oli rendileping kehtiv ja täitmiseks kohustuslik ka pärast 07.07.2009 üldkoosoleku otsust ning leping lõppes 14.07.2010 vastavalt poolte kokkuleppele. Lisaks on kostja 20.06.2010 saatnud hagejale lepinguliste kohustuste täitmise nõude (t lk 76-78). Eeltoodu kinnitab seda, et kostja ei lugenud ka ise 07.07.2009 üldkoosoleku otsusega rendilepingut lõppenuks. Hageja väited ja esitatud tõendid seoses 30.06.2010 uue juhatuse poolt juurdeehituste teostamiseks kooskõlastuse andmata jätmisega ja kostja poolt põhjendamatu arve nr 5 esitamisega jättis kohus tähelepanuta, kuivõrd need ei oma tähendust käesoleva vaidluse lahendamisel (t lk 79-82).
13.Puudub vaidlus selles, et hageja teostas kostjale kuuluval kinnistul Punane 71 Tallinnas 8240m2 suurusel alal koristustöid vastavalt aktile nr 1/2006 (t lk 15) ning teostatud tööd on 15.05.2008 allkirjastatud aktiga nr 2/2006 üleantud-vastuvõetud (t lk 18). Teostatud tööde maksumuseks leppisid pooled rendilepingu lisas 1.1-01/2006 (t lk 16-17) ja aktis nr 2/2006 (t lk 18) kokku 453 200 krooni ilma käibemaksuta, so 28 964.76 eurot. 02.10.2006 sõlmitud rendilepingu lisas nr 1.1-01/2006 leppisid pooled kokku, et see summa ei kuulu hagejale väljamaksmisele tehtud tööde eest juhul, kui hageja kasutab talle eraldatud maaala kokkulepitud tähtaja jooksul. Juhul, kui kostja soovis lõpetada või muuta lepingu tähtaega ja hageja ei olnud nõus kostja otsusega, siis kostja pidi tasuma lepingus
kokkulepitud summa, millele lisandus iga aasta eest arvestatav inflatsioon (t lk 16-17). Kostja ei ole hageja poolt tööde teostamisele ega selle maksumusele vastuväiteid esitanud. Kostja leiab, et kuna rendilepingus ei ole sätestatud olukorda juhuks, kui hageja lõpetab rendilepingu, siis on kulutuste hüvitamine välistatud. Kohus kostja sellise seisukohaga ei nõustunud, kuna see ei ole kooskõlas rendilepingu lisaga ega VÕS § 359 lõikega 1. VÕS § 29 lõike 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lõike 4 kohaselt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Poolte vahel on vaidlus rendilepingu lisa tõlgendamise osas.
14.Rendilepingus ega selle lisas ei ole sõnaselgelt reguleeritud, kas ning kui palju peab kostja hüvitama koristustööde maksumusest hagejale juhul, kui rendilepingu lõpetab hageja või see lõpetatakse poolte kokkuleppel. Rendilepingu lisa 1.1-01/2006 seab nimetatud kulutuste hüvitamise kohustuse sõltuvusse hageja poolt renditava maa-ala kasutamise ajast. Juhul, kui hageja kasutab maa-ala kokkulepitud tähtaja jooksul, mis lähtuvalt rendilepingu kestusest oli 30 aastat, siis kostja hagejale kulutusi hüvitama ei pea. Seega tuleb kohtu hinnangul rendilepingu lisa tõlgendada selliselt, et hageja poolt renditava maaala kasutamise aeg on sõltuvuses hagejale tema poolt tehtud kulutuste hüvitamisega. Vastavalt rendilepingu punktile 2.2 leppisid pooled kokku, et renditav pind läheb hageja kasutusse alates 01.11.2006 (t lk 8). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et rendileping lõppes 14.07.2010. Seega kasutas hageja renditavat pinda 3 aastat 8 kuud 14 päeva. Võttes arvesse, et hageja tegi kokku kulutusi summas 28 964.76 eurot ja kostjal puudus kohustus hüvitada kulutused juhul, kui hageja kasutab rendipinda 30 aastat, on vastavalt ühe aasta hüvitatavate kulutuste suuruseks 965.49 eurot (28 964.76:30) ja ühe päeva hüvitatavate kulutuste suuruseks 2010. aastal 2.645 eurot (965.49:365). Kuna hageja kasutas rendipinda 3 aastat 8 kuud ja 14 päeva, on selle kasutusaja väärtuseks 3573.63 eurot ((3 aastat x 965.49)+(256 päeva x 2.645)), millise summa võrra tuleb vähendada hageja poolt tehtud kulutuste kogusummat. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et hagi on põhjendatud osaliselt ning kostjal tuleb vastavalt rendilepingule ning selle juurde kuuluvale lisale ja aktidele hüvitada hagejale kulutused summas 25 391.13 eurot, so 28 964.76-3573.63. Kostja väited, milliste kohaselt puudub tal kulutuste hüvitamise kohustus, kuna rendieseme väärtus ei ole tõusnud, on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus märkis, et juhul, kui kostja endised juhatuse liikmed, kes vaidlusaluse rendilepingu, selle lisa ja aktid sõlmisid, ületasid kostja üldkoosoleku poolt antud volitusi või sõlmisid lepinguid vastuolus üldkoosoleku otsustega, võib kostjal olla juhatuse liikmete ja kostja vahelise käsunduslepingu rikkumisest tulenev kahjunõue endiste juhatuse liikmete vastu. Apellatsioonkaebus
15.28.02.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati ja teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata, või alternatiivselt, saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
16.Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus asjaolusid ja poolte ebatavalisi lepingulisi suhteid valesti tõlgendanud ning ei ole kõigi asjahuviliste õigusi ning kohustusi täies mahus arvestanud. Esmalt ei ole hageja teostanud tegelikult töid ettenähtud mahus ja summas 28 969.57 eurot. Teostatud on vaid murdosa töödest, kuid see ei muutunud tollal seoses hageja poolt arve mitteesitamisega oluliseks vastuvaidlemist põhjustavaks asjaoluks. Tollal vastuvõtuakti allkirjastades teadis kostja juhatus, et tehtud tööde eest ei tulegi vastavalt hagejaga sõlmitud rendilepingule maksta, osaliselt olid need tööd ju tehtud ja oli soov saada garaažide juurde asjalik koostööpartner. Lisaks ei teostanud hageja töid ka tähtaegselt. Seepärast tähendas see lepingut lõpetav allkirjastamine kostja arvates pigem koostöös ühe etapi lõppu ja seda tehes ei kujutatud ette, et kunagi võib see ootamatult
kalliks maksma minna. Tüli ja rahanõue tõusiski hageja poolt alles pärast seda, kui kostja hageja poolt tegemata jäänud töid enam vaidlustada ei saanud. Seega on kostja arvates hageja teda petnud. Just seepärast ei hakanud kostja sõlmitud rendilepingut katkestama, et ta teadis kostjal olevat edaspidigi soovi hageja teenuseid tarbida. Seepärast arvas kostja end hagejale vastu tulevat, kui sellistel tingimustel lepingu lõpetamisega nõustus. Lepingu lisas nr 1.1-01/2006 02.10.2006 oli kostja arvates otsesõnu kirjas, et hageja valmistab ette 8240m2 maa-ala riikliku vastuvõtukomisjoni poolt vastuvõtmiseks enne 01.10.2007. Lisaks oli seal kirjas: “Kokku lepitud on, et see summa (453200 kr + km) ei kuulu OÜ Lonket väljamaksmisele tehtud tööde eest juhul, kui Rentnik (siin: hageja) kasutab talle eraldatud maa-ala kokkulepitud tähtaja jooksul. Juhul, kui Rendileandja soovib lõpetada või muuta lepingu tähtaega ja Rentnik ei ole nõus Rendileandja otsusega, siis Rendileandja tasub lepingus kokkulepitud summa, millele lisandub iga aasta eest arvestatav inflatsioon.“ Kostja saab sellest kokkuleppe punktist aru selliselt, et hageja omas seoses tehtud töödega õigust 30 aastat tasuta kostja maad kasutada ja kostja ei pea talle tööde eest tasuma. Seda seisukohta kinnitab ka järgnevas lauses ühepoolne kostjale pandav kohustus, et kui kostja siiski lõpetab lepingu ühepoolselt, siis tasub ta 453 200 krooni ja inflatsiooni. Kostjal oleksid vastavad kohustused seega vaid siis, kui ta on ühepoolselt lepingu ennetähtaegselt lõpetanud või nõusolekuta muutnud. Kostja ei ole lepingut lõpetanud või muutnud. Tal oli õigustatud ootus, et kui lepingust ütleb ühepoolselt lahti hageja, siis ei tule kostjal hagejale tasuda.
17.Kui kostja poolt siiski jäänuks hagejale tööde eest 87,6% osas tasumata, siis ei oleks tegemist kostja alusetu rikastumisega. Seda mitte seepärast, et tegelikult töid selle mahus ei tehtud. Kohus ei arvestanud, et pooltevahelises lepingus (selle lisas) on veel kolmandale isikule ehk hageja ainuomanikule antud olulised õigused selle kasu saamiseks. Nimetatud leping on lõppenud vaid osaliselt, so hageja osas. Kõnealuses lepingu lisas on kokku lepitud, et hageja tegevuse katkemise korral lähevad kõik lepingus toodud õigused ja kohustused üle N Lle kui hageja omanikule. Ei ole vaidlust, et praeguseks on hageja majandustegevus katkemas. Seega on viidatud kolmandal isikul õigus kuni lepingus kokkulepitud ajani, so 25.10.2036, asuda kostja territooriumil oma õigusi kasutama ja kohustusi täitma ning sama on kostjaga. Kostja kohustused ei ole lõppenud isegi siis, kui ta hagejale tööde eest täielikult tasuks. Selline olukord ei oleks kostja suhtes õiglane, kui kostjal tuleks tasuda sama töö eest erinevatele isikutele korduvalt, algul hagejale vastavalt kohtuotsusele 87,6% mahus rahas ja seejärel kolmandale isikule peaaegu sama palju 30 aastast järele jäänud tasuta rendiõigustega.
18.Kokkuvõttes on kostja endiselt arvamusel, et tal ei tule hagejale midagi tasuda. Hageja ise loobus lepingust ja kuskil ei ole sätestatud, et sellisel juhul tuleks kostjal talle summa välja maksta. Selline ühepoolne kohustus ja lepingusätte puudumine on antud juhul igati loogiline, sest kasu ei jääks hageja ainuomanikul saamata ja see on kokku lepitud lihtsalt teise natuke ebatavalise sättega. Lepingutingimusi ja hagi asjaolusid tuleb tõlgendada nende koosmõjus. Seega tuleks arvestada, et tegelikult hageja omanik kahju ei kanna ka juhul, kui talle lepingu lõpetamisel ei tasuta, sest õigus kostja pinda tasuta kasutada on tal endiselt olemas. Kui hageja soovib, siis on tal selle kolmandale isikule tööde eest tasuks saadud õiguse kui hüve loovutamise eest õigus tasu nõuda, nt samas summas kui ta seda kostjalt nõuab. Hageja esitas nõude vale isiku ehk kostja vastu, mitte aga tegeliku kasusaaja N L vastu. Vastustaja seisukoht
19.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
Tsiviilkolleegiumi seisukoht
20.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus on tsiviilasja lahendamisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, mis on toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Kuna asjas on puudulikult viidud läbi eelmenetlus, tuleb tsiviilasi saata tagasi maakohtule uueks arutamiseks alates eelmenetlusest. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
21.Poolte vahel puudub vaidlus 02.10.2006 allkirjastatud rendilepingu ja selle lisade sõlmimise asjaolude üle. Vaidlus puudub muuhulgas selle üle, et rentnikul oli lepingu alusel õigus ja kohustus teha rendiobjektiga seotud heakorra ja muid taolisi töid. Samuti puudub vaidlus, et pooled leppisid lepingu lisas (t lk 16-17) kokku nii tehtavate tööde kirjelduse kui nende tegemiseks tehtavate kulutuste hüvitamise juhul, kui leping lõpeb ennetähtaegselt. Leping ei sisalda grammatiliselt sõnaselget kokkulepet, et rendileandja oleks võtnud endale kohustuse hüvitada rentniku tehtud kulutused juhul, kui lepingu lõpetab ennetähtaegselt ühepoolselt rentnik. Otsusest ei ole aru saada, milliste lepingus ja/või selle lisades sisalduvate kokkulepete alusel asus maakohus teistsugusele järeldusele. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja esindaja, et lepingu sõlmimisel oli rentniku tahe kindlustada ennast olukorras, kui lepingu otsustab ennetähtaegselt lõpetada rendileandja ning et rentnikul endal oli pikajaline äriplaan ja puudus tol ajal igasugune tahe lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Seega puudus rentnikul ka tahe sõlmida lepingu temapoolse lõpetamise puhuks kokku selliselt, et rendileandja tasub tehtud kulutused võrdeliselt lepingu kestvusega, nagu lahendas vaidluse maakohus. Sellisele lepingu tõlgendusele ei viidanud maakohtu menetluses kumbki pool ega ükski esitatud ja uuritud tõenditest. Kuna on võimalik tuvastada poolte ühine tahe, puudub vajadus lähtuda sarnaste mõistlike isikute arusaamast VÕS § 29 lõike 4 mõttes.
22.Ka ei saa kolleegium nõustuda maakohtu poolt hagi rahuldamiseks rakendatud VÕS § 359 lõike 1 asjakohasusega. Maakohus leidis, et lepingu alusel hageja nõue rahuldamisele ei kuulu, küll aga viidatud sätte alusel. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 359 lõiget 1, mille kohaselt võib rentnik nõuda mõistlikku hüvitist, kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et lepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Käesolevas asjas hageja mitte ainult ei tõendanud, et vaidlusaluste kulutuste (nende eest tehtud tööde) tõttu oleks kinnistu väärtus oluliselt suurenenud, vaid ka ei väitnud seda. Kostjal puudus aga kohustus hageja kulutuste arvel kinnistu väärtuse mittetõusmise tõendamiseks tõendeid esitada enne, kui hageja ei ole oma väiteid tõendanud. Pooled ei toonud välja asjaolusid ega tõendeid, mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et poolte vahelise rendilepingu esemeks olnud kinnistu väärtus oleks rendilepingu lõppemise aja seisuga oluliselt suurenenud võrreldes lepingu sõlmimise ajaga. Nimetatud sätte mõttes võib tehtud kulutuste suurus küll väljendada kinnistu väärtuse tõusu, kuid ka seda tuleb hagejal tõendada. Maakohus jättis selles osas oluliselt täitmata eelmenetluse ülesanded, kui ei selgitanud pooltele tahet kvalifitseerida nendevaheline suhe VÕS § 359 lõike 1 alusel ega selgitanud vajadust tuua esile kõik selle rakendamiseks vajalikud elulised asjaolud ja neid tõendavad tõendid, eelkõige kinnistu väärtuste võrdlus rendilepingu sõlmimise ja lõpetamise seisuga. Kui maakohus jääb asja uuel läbivaatamisel samale seisukohale, et hageja kulutuste nõue võib kuuluda hüvitamisele läbi kinnistu väärtuse võimaliku tõusu VÕS § 359 lõike 1 alusel, tuleb kaaluda, kas poolte poolt ringkonnakohtus esile toodud asjaolu, et kinnisasi kuulus lepingu kehtivuse ajal tegelikult Tallinna linnale ja kostja omandas selle alles aastal 2011, ostes välja müügi aja turuväärtusega, omab käesoleva asja lahendamisel tähtsust.
23.Kuna hageja esmast nõuet (lepingu alusel) rahuldada ei saa, oleks maakohus pidanud analüüsima hageja alternatiivset nõuet, milline on esitatud tehtud kulutuste saamiseks alusetu rikastumise sätete alusel. Samas ei saanud käesolevas asjas see minetus viia ebaõige lahendi tegemiseni, sest puudub vaidlus, et hagetavad kulutused tegi rentnik rendilepingu alusel ja rendileandja nõusolekul. Seega ei saa nende hüvitamine tulla kõne alla lepinguvälisel, muuhulgas alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise (VÕS § 359 lõige 3), alusel.
24.Küll aga on ringkonnakohus seisukohal, et hageja poolt esiletoodud asjaolud võivad anda aluse kvalifitseerida nõue lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudena. VÕS § 101 lõike 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Käesolevas asjas ei välistanud pooled lepingus kahju hüvitamist õiguskaitsevahendina. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte vaheline leping lõppes rentniku 14.07.2010 tahteavaldusega. Kuigi kestvuslepingu ühepoolne lõpetamine võib toimuda ka sõltumata põhjusest, nähtub nimetatud tahteavaldusest (t lk 26), et rentnik tugines siiski korduvatele rendileandja poolsetele lepingu rikkumistele, mille tõttu ei pidanud rentnik enam võimalikuks omapoolset lepingu täitmist. Muuhulgas tõi rentniku juhatuse liige välja, et rendile andja on loonud väljakannatamatud tingimused normaalseks töö jätkamiseks, rentnikult nõutakse selliste ülesannete täitmist, mida lepingus kokku ei lepitud (sisemiste ruumide valve, külaliste arvestuse pidamine ja registreerimine, garaažide sissesõiduteede valgustamist jmt), süüdistatakse elektrienergia varguses ja territooriumi risustamises, rendileandja ei ole täitnud kohustust rajada sissesõiduteed ja esitab ebakorrektseid arveid jne). Seega juhul, kui leiab tuvastamist lepingu rikkumine rendileandja poolt ja muud kahju hüvitamise kohustuse tekke eeldused (rentnikul kahju tekkimine hagetavate kulutuste tegemise näol ning põhjuslik seos tekkinud kahju ja lepingu rikkumise vahel) ega leia tõendamist rendileandja käitumise vabandatavus, võib olla kostjal kohustus hüvitada rentniku kulutused tekitatud kahjuna. Kostjal on sellisel juhul õigus taotleda kahju vähendamist, tõendades VÕS §-des 139 javõi 140 sätestatud hüvitamisele kuuluva kahju vähendamise aluseid.
25.TsMS § 438 lõike 1 kohaselt otsustab kohus, millised asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada. Selleks aga, et kohaldada mingit õigusakti, eriti seda, millele menetlusosalised ise ei ole tähelepanu juhtinud, tuleb eelmenetluses kohtul täita selgitamiskohustust, juhtides poolte tähelepanu nõude võimalikule kvalifikatsioonile ja sellest tulenevale tõendamiskoormuse jaotumisele poolte vahel. Samuti on kohtul õigus teha pooltele ettepanekut täiendavate tõendite esitamiseks (TsMS § 230 lõige 2). Käesolevas asjas ei ole maakohus juhtinud poolte tähelepanu nõude võimalikule kvalifitseerimisele VÕS § 359 lõike 1 alusel ega kahju hüvitamise nõudena ega andnud võimalusi esitada omapoolseid seisukohti, tuua vajadusel esile täiendavaid asjaolusid ja esitada neid tõendavaid tõendeid. Sel põhjusel ei saa ringkonnakohus ise teha uut otsust ega analüüsida kahju hüvitamise eelduste tõendatust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, kas hageja nõuet on võimalik rahuldada VÕS § 359 lõike 1 või kahju hüvitamise sätete alusel, andes pooltele eelnevalt võimaluse tuua esile kõik vajalikuks peetavad lepingu võimalikku rendile andja poolset rikkumist iseloomustavad asjaolud ja neid tõendavad tõendid.
26.Vastuseks apellandile selgitab kolleegium lisaks, et maakohtus ei vaidlustanud kostja vaidlusaluste kulutuste tegelikku tegemist hageja poolt. Kaebuses ei põhjendatud, miks
toodi väited 15.05.2008 aktiga (t lk 18) vastuvõetud tööde osalise tegemata jätmise kohta alles apellatsiooniastmes. Seega need väited jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lõike 4 alusel tähelepanuta. Ka ei saa nõustuda apellandi käsitlusega selle kohta, nagu oleks leping lõppenud hageja suhtes, aga mitte hageja juhatuse liikme N.L suhtes. Leping oli sõlmitud hageja ja kostja vahel. Lepingu lahutamatuks lisaks olevas lisas nr n1.1-01/2006 (t lk 16-17) leppisid pooled tõepoolest muuhulgas kokku, et ettenägematute asjaolude korral rentniku tegevuses või rentniku tegevuse katkemisel lähevad kõik lepingus toodud õigused ja kohutused üle N Lle kui rentniku omanikule. Selline kokkulepe (koos muude lepingutingimustega) on kehtiv seni, kuni kehtib leping. Pooled ei vaidle, et leping on kohtuvaidluse ajaks lõppenud. Seega ei saa kehtida ka apellandi poolt esiletoodud tingimus.
27.TsMS § 173 lõike 3 teise lause alusel jaotatakse menetluskulud asja uuel läbivaatamisel maakohtus.
Ülle Jänes
Mare Merimaa
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.