Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 20.04.2015 esitas KORSETT OSAÜHING (hageja) Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU LINNASAARE KINNISVARA (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitisena välja lepingu rikkumise tagajärjel tekitatud otsene varaline kahju kokku summas 8700 eurot, saamatajäänud tulu perioodi 20.01.2015-26.02.2015 eest summas 805,98 eurot, saamatajäänud tulu perioodi 27.02.2015-30.09.2018 eest summas 27 827,52 eurot, kahju hüvitisena 20 294,94 eurot, üürilepingust tulenevate nõuete täitmise tagamiseks tasutud tagatisraha summas 3360 eurot ja tasaarveldada see kostja nõuetega hageja vastu, mis tulenevad arvest nr. 20142288 summas 264,09 eurot, arvest nr. 20142175 summas 2130,05 eurot, arvest nr. 20142402 summas 217,03 eurot ja osaliselt arvest nr. 20150053 summas (perioodi 01.01.2015-19.01.2015 üüritasu) 748,83 eurot, misjärel jääb hageja kohustuseks kostja ees 563,78 eurot. Samuti palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja viivise 0,022% päevas väljamõistetavatest põhinõuetest alates hagi esitamisest kuni otsuse täieliku täitmiseni. Hageja palub rahuldada hagi vallasvara ebaseadusliku valduse rikkumise tuvastamise ja -lõpetamise nõudes, kohustada kostjat viivitamatult lõpetama ebaseaduslik valdus AS-le Lauma Lingerie kuuluva vara osas, mis on ära toodud käesoleva hagi lisas nr. 42 ning Puffet Invest OÜ-le kuuluva vara osas, mis on loetletud hagi lisas nr. 44, samuti kohustada kostjat viivitamatult üle andma hagejale hagi lisades nr. 42 ja nr. 44 loetletud vallasvara valdus. Menetluskulud palub hageja jätta täies ulatuses kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 29.08.2013 äriruumi üürilepingu aadressil Mustakivi tee 13 LASNAMÄE CENTRUMis asuva äriruumi kasutamiseks. Kostja võimaldas hagejal üüriruumi kasutada kuni 19.01.2015. RU teatas 13.01.2015 hagejale, et seoses võlgnevustega sulgeb kostja alates 20.01.2015 hageja poolt lepingu alusel kasutatava üüriruumi ega luba selle pinnal hagejal majandustegevust jätkata. Hageja teostas kostjale rahalised ülekanded 15.01.2015 ja 20.01.2015 kokku summas 2130,05 eurot. Alates 20.01.2015 kell 9.30 saatis RU üüripinna ette turvaettevõtte esindaja, kellele anti korraldus mitte lubada hagejal (sh hageja töötajatel) üüripinda avada, sinna siseneda ega kasutada tema ja kolmandate isikute poolt hageja valdusesse antud vara. Kostja kinnitas, et hageja poolt lepingu alusel viimase kasutusse antud üüripind on 21.01.2015 seisuga suletud ja jääb suletuks ka edaspidiselt. Hageja esitas 23.02.2015 kostjale avalduse 29.08.2013 sõlmitud tähtajalise üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta ning nõude üüripinna valduse saamiseks üüripinnal asuva hagejale ja kolmandatele isikutele kuuluva vallasvara üüripinnalt väljaviimiseks ning üüripinna vabastamiseks.

Hageja on seisukohal, et kostja väidetava esindaja poolt 21.01.2015 edastatud lepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on tühine. Hageja leiab, et kostja eest ja nimel on tahteavalduse lepingu lõpetamiseks esitanud OÜ Lootsi Arendus, kellel ei olnud üürilepinguga mingisugust puutumust. Samuti on 21.01.2015 kostja poolt esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus tühine, kuivõrd see põhineb tühisel tüüptingimusel, millele ei saanud OÜ Lootsi Arendus ega kostja üürilepingu ülesütlemisel tugineda. Antud juhul erineb üürilepingu p. 14.5.1.(i) ja ka faktiline kostja (üürileandja) tegevus olulisel määral seaduses sätestatust. Üürilepingu p. 14.5.1.(i) annab olemasolevas sõnastuses võimaluse ja õiguse öelda kestvusleping üles ilma ülesütlemise hetkel lepingu rikkumise toimumiseta. Selline tingimus erineb olulisel määral VÕS-s sätestatust ning muudab tervikuna küsitavaks pooltevahelise tähtajalise üürilepingu olemuse, samuti üürniku seadusest tulenevate õiguste tagamise võimalikkuse üürilepingus. Lepingu punkt p. 14.5.1(i) annab kostjale kui üürileandjale võimaluse öelda tähtajaline üürileping üles olukorras, kus ülesütlemise hetkeks ei olegi üürnikul ühtegi täitmata kohustust üürileandja ees, kuid need on esinenud aasta jooksul. Eeltoodu tähendab, et kostja ei saa ega saanud ka 21.01.2015 lepingu ülesütlemisavalduses tugineda lepingu punktile p 14.5.1(i). Samuti on hageja seisukohal, et olukorras, kus kostja on ise üürileandjana etteteatamata lõpetanud üürilepingu täitmise, st ei ole võimaldanud üüriruumi kasutada, on ülesütlemine ka iseenesest hea usu põhimõtte vastane. Lepingu p. 9.3.4. kohaselt kohustus kostja oma õiguste ja kohustuste täitmisel segama võimalikult vähe hageja kui üürniku äritegevust. Lepingu p. 9.4.1. kohaselt vastutab üürileandja lepinguga endale võetud kohustute täitmata jätmise eest, v.a kui kohustuste täitmata jätmine oli tingitud üürileandjast mitte sõltuvatest asjaoludest. Vaidlust ei saa olla selles, et üürileandja poolne lepingu täitmise ühepoolne lõpetamine alates 20.01.2015 kella 9.30-st ja üüripinna valduse rikkumine on olnud tingitud üürileandja tegevusest ning tegemist on oluliste lepingust tulenevate (põhi)kohustuste süülise rikkumisega, mida ei ole vaatamata korduvatele nõudmistele lõpetatud. Hageja poolt 23.02.2015 esitatud tahteavaldusega, mille kostja sai kätte hiljemalt 26.02.2015, on pooltevaheline tähtajaline üürileping erakorraliselt üles öeldud seoses kostjapoolse lepingu olulise rikkumisega. Seega on kostja jäänud mitte ainult olulises osas, vaid sisuliselt täies ulatuses ilma sellest, mida hageja võis lepingust õigustatult oodata ja loota VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes. Samuti on hageja arvates alates 20.01.2015 kostja poolt rikutud kohustusi tahtlikult või raskest hooletusest VÕS § 116 lg 2 p 3 mõttes. Lepingu p 13.5 kohaselt kohustusid pooled hüvitama kõik süüliselt teisele lepingu poolele põhjustatud kahjud ja kulutused. Kostja on üürilepingu ülesütlemisel jätnud arvestamata asjaolu, et kostja poolt antud täiendavad tähtajad kohustuste täitmiseks ei möödunud tulemusteta. Kostja ja tema poolt volitatud kolmandate isikute tegevuse tõttu tekkisid hagejal kostja ja kolmandate isikute tegevuse õiguspärasuse hindamiseks ja nõuete ning vastuväidete vormistamiseks kulutused õigusabile, mis 26.02.2015 seisuga moodustasid 4920 eurot. Lisaks eeltoodule on kostja lepingu rikkumisest tulenevalt tekkinud hagejal täiendav kahju summas 3780 eurot, mis on tekkinud perioodil 27.02.2015-31.03.2015 kantud kulutustest õigusabile, mis on kantud seoses hagejapoolsete korduvate ja täiendavate nõuete-, vastuväidete- jms esitamiseks. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et hageja nõuded on alusetud. Kostja ütles üürilepingu üles 21.01.2015 avaldusega. Kuna hageja teatas kostjale, et väidetavalt ei kuulu üüripinnal olevad asjad hagejale alles 20.01.2015 ja 21.01.2015 ning kostja ütles üürilepingu tekkinud võlgnevuste tõttu üles järgmisel/samal päeval (21.01.2015), seega esimesel võimalusel, laienes pandiõigus jätkuvalt üüripinnal

olevatele asjadele. Kostja pandiõigus hageja üüripinnal olevatele asjadele tekkis üürilepingu sõlmimisega 29.08.2013, seega enne hageja väidetava müügitehingu sõlmimist Gosa Invest OÜ-ga 04.08.2014 ning viimase poolt samade asjade hilisemat edasimüümist. Kostja üürilepingust tulenev pandiõigus hageja asjadele on eespool väidetavatest Gosa Invest OÜ ja Puffet Invest OÜ õigustest (VÕS § 305 lg 3). Seega on alusetu hageja nõue asjade kostja valdusest väljanõudmiseks. Kostja on seisukohal, et 21.01.2015 üürilepingu ülesütlemisavaldus on kehtiv. RU on kostjale kuuluva kaubanduskeskuse Lasnamäe Centrum (kus asus hageja üüritud üüripind) juhataja ning samas ka kostjaga samasse kontserni kuuluva OÜ Lootsi Arendus omanduses oleva kaubanduskeskuse Norde Centrum juhataja. Sellest tulenevalt märkis RU ülesütlemisavalduse allkirjas ekslikult äriühingu nimeks Lootsi Arendus, kuid lisas oma õige ametinimetuse Lasnamäe Centrumi juhataja. Samuti on juba üürilepingu ülesütlemise avalduse esimesel real selgelt märgitud, et RU pöördus hageja poole kostja nimel ning ülesütlemine on tehtud hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu suhtes. Hageja etteheide, et talle polnud sel päeval volituste kehtivus teada, ei muuda volitust ega volitatud isiku tehingut kehtetuks. Üürilepingu p 14.5.1(i) ei ole tüüptingimusena tühine. Üürilepingu ülesütlemise päeval 21.01.2015 oli hagejal tasumata arve nr 20142175 summas 2130,05 eurot tasumise tähtpäevaga 11.12.2014 (tasumata 41 päeva) ja arve nr 20142288 summas 264,09 eurot tasumise tähtpäevaga 21.12.2014 (tasumata 31 päeva). Samas oli alates 01.02.2014 hagejal tasumata üks üüriarve üle kolme kuu (20141536 võlas 103 päeva) ja 10 arvet üle kahe kuu (sealhulgas üüriarved nr 20140761 tasumata 89 päeva ja nr 20141734 tasumata 90 päeva). Kuu enne ülesütlemist (21.12.2014) oli hageja üle tähtaja võlgu nelja järjestikuse kuu üüri. Seejärel hageja vähendas võlga, kuid ikkagi oli hagejal ülesütlemise päeval 21.01.2015 tähtaegselt tasumata kaks üüriarvet: nr 20142175 (tähtpäev 11.12.2014) ja nr 20150053 (tähtpäev 11.01.2015), samuti kaks kommunaalteenuste arvet: nr 20142288 (tähtpäev 21.12.2014) ja nr 20142402 (tähtpäev 21.01.2015). Nimetatud arveid ei ole hageja tänaseni tasunud. Seega saabus kostjal üürilepingu ülesütlemise alus ka VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi 12.12.2014, mispeale kostja andis hagejale 23.12.2014 täiendava tähtaja võla tasumiseks (31.12.2014) ning veelkordse tähtaja 13.01.2015 (tähtpäevaga 20.01.2015). VÕS § 316 lg 2 järgi puudub üürileandjal ülesütlemisõigus, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Siinkohal peab seadus silmas võlgnetava kohustuse täielikku täitmist. Osaline täitmine ei mõjuta kostja õigust üürileping üles öelda. Hageja on kogu üürilepingu aja jooksul süstemaatiliselt hilinenud arvete maksmisega, kus- juures kolm arvet on tasutud hilinemisega rohkem kui kolm kuud, veel üheksa arvet on olnud tasumata üle kahe kuu tähtpäevast. Kostja ei pea taluma sellist süstemaatilist lepingu rikkumist ning on õigustatud rakendama õiguskaitsevahendeid, sealhulgas ka üürilepingu p 14.5.1(i) sätestatut. Kostja märgib, et seisuga 02.12.2015 on hageja võlg kostja ees 4177,92 eurot, millest tulenevalt puudub hagejal tagatisraha tagastamise nõue ning samuti oli kostja õigustatud pandiõigust realiseerima. Kuna hageja kaupade realiseerimisest laekus rohkem raha, kui oli hageja võlg kostjale, tagastas kostja hagejale ülejäänud summa 1166,58 eurot 10.12.2015. 05.12.2015 tagastas kostja hageja korraldusel AS-le Lauma Lingerie viimasele kuulunud üüripinnal olnud asjad. Lisaks sellele tegi kostja hagejale ettepaneku viia ära ka ülejäänud asjad, mis asusid üüripinnal. Tänaseni pole hageja sellele reageerinud. Maakohtu otsus 21.03.2016 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Kohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse hageja hagis kostja vastu vara valduse rikkumise lõpetamise ja vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes. Menetluskulud jättis

maakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 4200 eurot ja viivise menetluskulult alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Hageja on 12.02.2016 menetlusdokumendis märkinud, et soovib loobuda vara valduse rikkumise lõpetamise ja vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudest tulenevalt asjaolust, et kostja on Lauma Lingerie AS-i ees kohustused täitnud. TsMS § 206 lg 1 järgi on hagejal õigus hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse (TsMS § 429 lg 1). Kuivõrd antud otsus ei ole jõustunud, on hagejal TsMS § 429 lg 1 alusel õigus hagist loobuda. Kohus märgib, et TsMS § 429 lõikes 4 märgitud asjaolud, mis välistaksid hagi osalise loobumise vastuvõtmise, puuduvad. Hageja ja kostja sõlmisid 29.08.2013 äriruumi üürilepingu (I kd, lk 35-49), mille kostja ütles 21.01.2015 erakorraliselt üles, mille järgselt loeti üürileping lõppenuks 04.02.2015 (I kd, lk 61-62). Kohus leidis, et esmalt tuleb analüüsida, kas 21.01.2015 esitatud ülesütlemisavaldus on kehtiv. Hageja leiab, et kuna üürilepingu ülesütlemisavalduse on esitanud RU OÜ Lootsi Arenduse nimel ehk isik, kellega hageja üürilepingut sõlminud ei ole, ei ole ülesütlemisavalduse formaalsed eeldused täidetud. Kohtule on esitatud volikiri, millest nähtub, et kostja on volitanud RUt alates 01.1.02.2012-31.12.2015 esindama kostjat kõikides tehingutes, tegudes ja toimingutes, mis on seotud Lasnamäe Centrumi (Mustakivi tee 13 Tallinn) tegevusega ning suhetes Lasnamäe Centrumi üürnikega (II kd, lk 171). Kostja on kohtule selgitanud, et RU on Lasnemäe Centrumi ja OÜ-le Lootsi Arendus kuuluva Norde Centrum juhataja. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg 1 sätestab, et tehingu võib teha ka esindaja kaudu. Esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. 21.01.2015 ülesütlemisavalduses on märgitud, et RU on ülesütlemisavalduse esitanud kostja nimel (I kd, lk 61-62), samuti on kohtule esitatud ülesütlemisavalduse esitamise ajal kehtinud volikiri, seega esitatud tõendite pinnalt ei ole võimalik asuda seisukohale, et kostja ei ole volitanud RUt enda nimel hagejaga lepingut üles ütlema. Täiendavalt märkis kohus, et TsÜS § 129 lg 3 kohaselt on võimalik tehingut ka tagantjärgi heaks kiita. Antud juhul puudub vaidlus, et ka juhul, kui hagejale jäi ülesütlemisavalduse esitamise hetkel RU volituse olemasolu ebaselgeks, on hageja pidanud kostja hilisemast käitumisest aru saama, et kostja on RU tegutsemise ülesütlemiseavalduse esitamisel heaks kiitnud. Kohus märkis, et kostjal ei ole seadusest tulenevat kohustust teavitada hagejat kõigist enda esindatavatest, mistõttu on ebamõistlik asuda seisukohale, et RU-l puudus kostja esindusõigus üürilepingu ülesülemiseks, kuna ta ei olnud märgitud üürilepingus kontaktisikuks. Ka asjaolu, et ülesütlemisavaldus ei ole allkirjastatud, ei ole üürilepingu ülesütlemise formaalse nõude rikkumine VÕS § 325 lg 1 kohaselt, kuna ülesütlemisavaldusele ei ole kehtestatud vorminõudeid. Seega tulenevalt asjaolust, et kostja on RU volitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamiseks, ei ole kohus tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud. Hageja on seisukohal, et 21.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine tulenevalt asjaolust, et üürilepingu punkt 14.5.1(i) on tühine tüüptingimus, kuna üürilepingu võib üles öelda üksnes VÕS § 314-318 nimetatud alusel ja korras ning üürilepingu punkt 14.5.1(i) on vastuolus üürilepingu kohta käivate VÕS sätetega. Seega tuleneb hageja hinnangul üürilepingu punkti 14.5.1(i) tühisus asjaolust, et lepingus on ülesütlemise osas kokku lepitud lühem tähtaeg kui seaduses sätestatud.

Üürilepingu punkti 14.5.1(i) kohaselt on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult 14 päeva ette, kui üürnikul on tekkinud võlgnevus mistahes lepingujärgse makse tasumisel ja selline võlgnevus on kestnud vähemalt 30 päeva järjest või kui võlgnevus on kestnud kokku vähemalt 60 päeva jooksvas aastas (I kd, lk 45). VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et üürileandjal ei ole VÕS lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kohus märkis, et VÕS § 5 võimaldab lepingupooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. VÕS §-st 316 ei tulene, et sellest sättest kõrvalekalduv kokkuleppe äriruumi üürilepingu sõlmimisel on keelatud. Seega võisid pooled äriruumi üürilepingus kokku leppida seaduses sätestatust lühemad äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtajad. Riigikohus on eelnimetatud seisukohale asunud ka VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel äriruumide üürimisel (RKTKo 3-2-1-2-06 p 15). Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et äriruumi üürilepingu punkt 14.5.1(i) ei ole hagejat ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus, kuna hageja on lepingu kostjaga sõlminud ning väljendanud enda nõustumist lepingutingimuste osas. Olukorras, kus hageja ei nõustunud kostja poolt väljatöötatud lepingutingimustega, oli hagejal võimalik lepingu sõlmimisest loobuda, kuid hageja seda teinud ei ole, seega nõustus hageja kõigi lepingus nimetatud tingimustega. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-146-06 p-s 22 märkinud, et VÕS § 196 lg 2 üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata (vt ka Riigikohus lahendi nr 3-2-1-02-06 p 14). Kostja on kohtule selgitanud, et üürilepingu kehtivuse aja jooksul on hageja korduvalt üüri ja kõrvalkohustuste tasumisega olnud viivituses. Kolm arvet on hageja tasunud hilinemisega rohkem kui kolm kuud (arved nr 20131008, 20131121, 20141536) ning üheksa arvet on olnud tasumata üle kahe kuu tähtpäevast (arved nr 20140058, 20140227, 20140135, 20140543, 20140761, 20141150, 20141845, 20141731, 20141962). Kostja on hagejale korduvalt edastanud teateid üürivõlgnevuste kohta (III kd, lk 43-49). Hageja on hagiavalduses märkinud, et hageja võlgnevus antud hetkel kostja ees on 3923,78 eurot, mis tuleneb arvest nr 20142288 summas 264,09 eurot, arvest nr 20142175 summas 2130,05 eurot, arvest nr 20142402 summas 217,03 eurot ja osaliselt arvest nr 20150053 summas 1312,56 eurot. Hageja on vastu vaielnud kostja üüritasu nõudele perioodi eest 20.01.2015 kuni 31.01.2015 summas 828,96 eurot (osaliselt arve nr 20150053). Kostja on hagejale 10.04.2015 edastanud hoiatuse arvete nr 20141962, 20142175, 20142288, 20150053 tasumiseks hiljemalt 20.01.2015, millest esimese arve maksetähtaega on ületatud 63 päeva, teisel 33 päeva,

kolmandal 23 päeva ja neljandal 2 päeva, ning võlgnevus moodustab kokku 6665,76 eurot (I kd, lk 51). Kohus leidis, et kostja poolt antud täiendavat tähtaega saab pidada mõistlikuks, arvestades võlgnevuse suurust. Hageja tasus kostjale 15.01.2015 ja 20.01.2015 kokku 2130,05 eurot (I kd, lk 52). Eeltoodust nähtub, et hageja ei ole enda üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud kohaselt, jättes korduvalt arved arvetel kajastatud ulatuses tasumata. Hageja ei ole kostjale ka peale kostja viimast üürilepingu ülesütlemise hoiatust tasunud võlgnevust kogu ulatuses. Hageja on esitanud kostjale vastuväiteid üksnes arve nr 20150053 osas, muudele kostja meeldetuletuses märgitud arvetele hageja vastu vaielnud ei ole. Seega ei ole hageja kostjale tasunud võlgnevust kogu ulatuses ka peale kostja poolt täiendava tähtaja määramist kohustuste täitmiseks. Tulenevalt eeltoodust ja Riigikohtu seisukohast on hagejale kostja poolt kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud tähtaeg (ca üle poole aasta) lõppenud tulemusteta, st hageja ei ole kostjale kogu võlgnevust tasunud, millest tulenevalt oli kostjal õigus VÕS § 196 lg 2 alusel hagejaga sõlmitud üürileping üles öelda. Tulenevalt eeltoodust on kohus tuvastanud, et kuna kostjal oli vastavalt äriruumi üürilepingu punktile 14.5.1(i) õigus äriruumi rendileping üles öelda olukorras, kus lepingust tulenev võlgnevus on kestnud vähemalt 30 päeva järjest või vähemalt 60 päeva aastas ning kuna hageja on olnud võlgnevuses, mis on kestnud vähemalt 30 päeva (arved nr 20131008, 20131121, 20141536, 20140058, 20140227, 20140135, 20140543, 20140761, 20141150, 20141845, 20141731, 20141962), on hageja rikkunud äriruumilepingu punkti 5.4, ning kostjal oli õigus üürileping vastavalt üürilepingu punktile 14.5.1(i) üles öelda. Hageja võlgnevus kostja ees oli 02.12.2015 seisuga 4177,92 eurot. Seega oli kostjal õigus teostada pandiõigust VÕS § 305 kohaselt, kuna hageja on tunnistanud võlgnevust kostja eest 3923,78 euro ulatuses, millest tagatis katab 3360 eurot. Kohus märkis, et kostja pandiõiguse teostamine ei olnud välistatud ka VÕS § 306 lg 4 alusel, kuna kostja sai üüripinnal kuuluvate esemete kuuluvusest teada hiljemalt 20.01.2015, mida on ka hageja kinnitanud. Seega ütles kostja üürilepingu üles esimesel võimalusel, s.o hiljemalt järgmisel päeval. Hageja on seisukohal, et olukorras, kus kostja on ise üürileandjana etteteatamata lõpetanud üürilepingu täitmise, st ei ole võimaldanud üüriruumi kasutada, on ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane. Vastavalt TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttele tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärk on teisele isikule kahju tekitamine. VÕS § 6 lg-st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi 2. lõike järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus oli seisukohal, et kostja ei ole ülesütlemisavalduse esitamisel rikkunud hea usu põhimõtet, kuna kostjal oli vastavalt pooltevahelise lepingule õigus üürileping üles öelda tulenevalt hageja pikaajalisest ja süstemaatiliselt üüri ja kõrvalkulude võlgnevusest. Seega ei ole kohtu hinnangul võimalik tuvastada, et kostja on üürilepingu ülesütlemisel rikkunud hea usu põhimõtet, st teostanud enda õigusi pahauskselt. Tulenevalt eeltoodust puudub alus tuvastada, et 21.01.2015 esitatud ülesütlemisavaldus on tühine. Kostja ei ole lepingu ülesütlemisel rikkunud ülesütlemise eeldusi, samuti ei ole üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-13912 p-s 15 rõhutanud, et lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Kohus on antud juhul tuvastanud üürilepingu nii formaalsete kui materiaalsete eelduste esinemise, seega on põhjendamatu hageja väide, et kostja on hagejale süüliselt kahju tekitanud ning sellest tulenevalt lepingu punkti 13.5 rikkunud.

Võttes arvesse, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud ega seeläbi lepingut rikkunud, puudub ka alus hageja esitatud nõuete rahuldamiseks, kuna hageja nõude aluseks oleva VÕS § 101 lg 1 p-i 3 kohaldamine eeldab kahju tekitamise tuvastamist. Kohus seda antud juhul teinud ei ole. Kuna kohus jätab rahuldamata hageja põhinõude, tuleb rahuldamata jätta ka sellega seotud viivisenõue ja õigusabikulude nõue. Seega tuleb esitatud hagi jätta tervikuna rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohus määras kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse, tuginedes seejuures TsMS § 138 lg-tele 1 ja 2, § 144 p-le 1 ja § 175 lg-le 1. Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulud seoses esindaja tasuga 5338 eurot. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt kulus kostja esindajal 02.07.2015 kohtuasja materjalide vastuvõtuks ja esialgseks analüüsiks 2 tundi (I kd, II kd, III kd lk 1-32), 13.07.2015 vastuse koostamiseks hagile 6 tundi (III kd, lk 36-41), 14.07.2015 vastuse koostamiseks hagile 6 tundi, 14.10.2015 hageja täiendavate seisukohtadega tutvumiseks, täiendava vastuse hagile koostamiseks 7 tundi (III kd, lk 60-70, lk 111-118), 10.12.2015 Laumale asjade tagastuse korraldamiseks 1 tund, 07.01.2015 hagi lisade 33 ja 44 võrdluseks 0,75 tundi, 08.01.2015 toimikuga tutvumiseks kohtus 2 tundi, 11.01.2015 kostja täiendavate seisukohtade koostamiseks 4 tundi (III kd, lk 132-139), 26.01.2015 kohtuistungiks ettevalmistamiseks ja kohtuistungil osalemiseks 1,5 tundi (III kd, lk 182). Kohus leidis, et eelnimetatud toiminguid saab pidada põhjendatuks osaliselt, lähtudes asjas esitatud dokumentide mahust ja sisust ning toimingute vajalikkusest. Kohus märkis, et tsiviilkohtumenetluses on tavaline, et esindajad peavad analüüsima erinevaid õigusakte ja nende seletuskirju, samuti kassatsioonikohtu praktikat ning koostama dokumente (RKTKo 32-1-43-10 p 14). Kohus leidis, et 14.10.2015 hageja täiendavate seisukohtadega tutvumist, täiendava vastuse hagile koostamist saab pidada põhjendatuks 5 tunni ulatuses tulenevalt asjaolust, et hagi vastus ja 15.10.2015 esitatud dokument on sisult sarnased. Samuti leidis kohus, et 11.01.2015 kostja täiendavate seisukohtade koostamiseks on põhjendatud ajaline kulu 2 tunni ulatuses, kuna 18.01.2016 esitatud dokument on sisult sarnane hagi vastusele ja 15.10.2015 esitatud dokumendile. Kohtu hinnangul on ülejäänud kostja esindaja toimingud vajalikud ja põhjendatud ning tehtud kostja huvidest lähtudes. Eeltooduga pidas kohus põhjendatuks kostja esindaja poolt tehtud toiminguid ja nendeks kulunud ajalist kulu 26,25 tunni ulatuses. Kostja esindaja nõuab menetluskulude väljamõistmist ilma käibemaksuta. Kohus leidis, et kostja esindaja tunnitasuks tuleb lugeda 160 eurot (ilma käibemaksuta), sest see on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, võttes arvesse, et kostja esindaja omab kõrgeimat erialast kvalifikatsiooni. Seega arvestades, et kostja esindaja töötundide põhjendatud maht on 26,25 tundi ning töötunni hind 160 eurot (ilma käibemaksuta), on kostja esindaja õigusabiteenuse kulud 4200 eurot (ilma käibemaksuta). Kohus arvestas kostja menetluskulude kindlaksmääramisel ja nende väljamõistmisel hagejalt vaidluse asjaolusid, sh hagihinda, asjas toimunud kohtuistungit, menetluse aega, asja keerukust ning poolte esitatud menetlusdokumente. TsMS § 177 lg 4 alusel mõistis kohus kostja taotlusel hagejalt välja ka viivise menetluskulult VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni. Apellatsioonkaebus 20.04.2016 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 21.03.2016 otsuse resolutsiooni punktid 1, 3 ja 4 ja teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja tuvastada hageja ja kostja vahel sõlmitud tähtajalise äriruumi üürilepingu p. 14.5.1.(i) tühisus, tuvastada OÜ Lootsi Arendus 21.01.2015 erakorralise ülesütlemisavalduse tühisus, mõista kostjalt kahju hüvitisena hageja kasuks välja lepingu rikkumise tagajärjel tekitatud

otsene varaline kahju kokku summas 8700 eurot, saamata jäänud tulu perioodi 20.01.201526.02.2015 eest summas 805,98 eurot, saamata jäänud tulu perioodi 27.02.2015-30.09.2018 eest summas 27 827,52 eurot ja kahju hüvitisena 20 294,94 eurot. Samuti palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja üürilepingust tulenevate nõuete täitmise tagamiseks tasutud tagatisraha summas 3360 eurot ja tasaarveldada see kostja nõuetega hageja vastu, mis tulenevad arvest nr. 20142288 summas 264,09 eurot, arvest nr. 20142175 summas 2130,05 eurot, arvest nr. 20142402 summas 217,03 eurot ja osaliselt arvest nr. 20150053 summas (perioodi 01.01.2015-19.01.2015 üüritasu) 748,83 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg 1 alusel väljamõistetavast (rahuldamisele kuuluvast) põhinõudest alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täieliku täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta täies ulatuses kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras väljamõistetavalt menetluskulude summalt alates otsuse tegemisest kuni menetluskulude täieliku täitmiseni. Maakohus ei ole andnud õiguslikku hinnangut hageja nõuetele ning on jätnud tuvastamata hageja nõuete eeldused, mis on viinud hagiavalduse ebaõige rahuldamata jätmiseni, sh. rahuldamata on jäänud ka need nõuded, mille põhjendatus ei sõltunud kostja 21.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse kehtivusest. Hageja märgib, et esitas käesolevas asjas järgmised nõuded: 2.4.1. kahju hüvitamise nõue lepingu ja seaduse rikkumise tagajärjel tekitatud otsese varalise kahju hüvitamiseks summas 8700 eurot (õigusabikulud); 2.4.2. kahju hüvitamise nõue saamata jäänud tulu perioodi 20.01.2015-26.02.2015 eest summas 805,98 eurot; 2.4.3. kahju hüvitamise nõue saamata jäänud tulu perioodi 27.02.2015-30.09.2018 eest summas 27 827,52 eurot; 2.4.4. kahju hüvitamise nõue summas 1397,25 eurot, mis tuleneb üüripinnal töötanud töötajate töölepingute erakorraliste lõpetamistega seotud hüvitiste väljamaksmisest; 2.4.5. kahju hüvitamise nõue (esemete tagastamise nõude asendamine kahju hüvitamise nõudega) VÕS § 115 lg 2 alusel (kaupade eest 14 879,04 eurot + inventar ja sisseseade 4 018,65 eurot) kokku summas 18 897,69 eurot; 2.4.6. lepingu järgse tagatisraha (deposiidi) summas 3360 eurot tagastamise nõue ja avaldus vastastikku sissenõutavaks muutunud nõuete tasaarveldamiseks. Hageja märgib, et punktides 2.4.2., 2.4.3 ja osalt p-s

esitatud mitte OÜ Lootsi Arendus poolt, vaid RU kui füüsilise isiku poolt, kellel olid vastavad volitused. Hageja hinnangul ei ole eeltoodud järeldus kooskõlas 21.01.2015 avalduses märgitu ega poolte seniste seisukohtadega. Kahju summas 870 eurot (õigusabikulud) hüvitamise nõudega seonduvaid tõendeid ei ole maakohus hinnanud. Kõnealune nõue tulenes kostja tegevusest üürileandjana alates 21.01.2015, kui kostja hõivas üüripinna ja võttis pöördumatult üle selle valduse. Eelnimetatud tegevuse ja kulu tekkimise tõendamiseks ning põhistamiseks esitatud tõendid on ära toodud hagi lisades 7, 10, 12, 15, 17, 19, 22 ja 25-31, mida maakohus ei hinnanudki. Maakohus ei ole AÕS § 40 lg-t 2 ja VÕS § 307 lg-t 1 rikkudes hinnanud kostja kui üürileandja tegevust pandiõiguse teostamisel, ei ole tuvastanud pandiõiguse teostamise aega ega pandivara väärtust, mille tagajärjel on jäetud õigusvastaselt rahuldamata hageja hüvitamise nõue kaupade ja inventari eest kokku summas 18 897,69 eurot. Hageja esitas tõendid üüripinnal asunud ja kostja poolt hõivatud vallasvara koosseisu ja väärtuse osas (hagi lisad 33, 37, 38, 39). Materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise ja kohaldamata jätmisena toob hageja kaebuses esile tüüptingimuste regulatsiooni väära kohaldamise ja üürilepingu p-i 14.5.1. (i) tühisuse tuvastamata jätmise. Tuginedes otsuse p-des 23 ja 24 märgitule leiab hageja, et maakohus on tõlgendanud lepingu p-i 14.5.1. (i) mitte kui tüüptingimust vaid kui individuaalset ja poolt poolt läbiräägitud tingimust, mille formuleerimisel said pooled justkui võrdselt osaleda. Samas ei ole vaidlust ja ka kostja võttis maakohtus omaks, et lepingu p- i 14.5.1. (i) näol oli tegemist kostja poolt eelnevalt koostatud tüüptingimusena, mida kostja kasutab üürilepingutes igakordselt ja mille üle sisuline läbirääkimise võimalus puudus. Maakohtu käsitlus tüüptingimuste regulatsiooni ja lepingu p-i 14.5.1. (i) osas ei ole õiguspärane ja on tehiolusid täielikult eirav. Sisulist tüüptingimuse kehtivuse kontrolli ja analüüsi otsusest ei nähtu. Tüüptingimuste kehtivuse kontrollimata jätmist ja/või ebaõiget regulatsiooni kohaldamist on Riigikohtu praktikas peetud niivõrd oluliseks TsMS §-des 348 ja 351 sätestatud nõuete rikkumiseks, et seda loetakse otsuse iseseisva tühistamise aluseks (Riigikohtu lahend nr 3-21-56-08, p 13). Maakohtu otsus on vastuoluline ja üllatuslik, kuna hagejale on omistatud väiteid ja argumente, millele hageja maakohtus tuginenud ei ole. Otsuse p-s 21 on analüüsitud hagejale omistatud väidet: „Seega tuleneb hageja hinnangul üürilepingu p-i 14.5.1. (i) tühisus asjaolust, et lepingus on ülesütlemise osas kokku lepitud lühem tähtaeg kui seaduses sätestatud. Hageja leiab, et OÜ Lootsi Arendus poolt 21.01.2015 esitatud ülesütlemisavaldus ei saanuks olla kehtiv isegi juhul kui üürilepingu p 14.5.1. (i) kui tüüptingimus oleks kehtiv. Hageja oli maakohtus ja on jätkuvalt seisukohal, et üürilepingu ülesütlemisavaldus on formaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu tühine, kuna avalduse on esitanud OÜ Lootsi Arendus ehk isik, kes ei ole üürilepingu pooleks, OÜ Lootsi Arendus volituste olemasolu kohta asjas tõendeid esitatud ei ole ja kostja ei ole asjas esitanud tõendit, millest nähtuks, et kostja oleks tagantjärele heaks kiitnud OÜ Lootsi Arendus poolt esitatud avalduse. Otsusest ei nähtu, millise RU tegevuse pinnalt ja milliseks ajaks pidanuks hageja ise aru saama, et kostja on heaks kiitnud RU tegevuse. Kohtu põhjendusi selles osas otsusest ei nähtu. Maakohus on tähtajalise üürilepingu ülesütlemist põhjendanud justnimelt lepingu p-ga 14.5.1. (i), kuna eelnimetatud punkt võimaldab ülesütlemise alusena arvestada varasemaid võlgnevusi, mida ülesütlemise hetkel ei esinenud, st olid tasutud. Kokkuvõttes jääb otsuse põhjal arusaamatuks, millise aja seisuga ja milliste tasumata arvete alusel on kohus lugenud

ülesütlemise eeldused täidetuks ning tuvastatuks. Vaidlust ei ole, et arved nr. 20131008, 20131121, 20141536, 20140058, 20140227, 20140135, 20140543, 20140761, 20141150, 20141845, 20141731, 20141962 ei olnud 21.01.2015 ülesütlemise aluseks. 21.01.2015 ülesütlemisavalduses, mille kehtivust pidi maakohus hindama, on alustena märgitud tasumata arve nr 20142288 (maksetähtaeg 21.12.2014) summas 264,09 eurot, tasumata arve nr 20142175 (maksetähtaeg 11.12.2014) summas 2130,05 eurot ja tasumata arve nr 20150053 (maksetähtaeg 11.01.2015) summas 2141,57 eurot. Arve nr. 20150053 summas 2141,57 eurot on esitatud perioodi 01.01.2015-31.01.2015 üüri eest. Vaidlust ei ole, et kostja lõpetas lepingu täitmise päevapealt alates 20.01.2015, st. vastava üüritasu nõudmine perioodi 20.0.201531.01.2015 eest oli muuhulgas vastuolus VÕS § 110 lg-ga 1, millele hageja ka tugines ning eelnimetatut ei saanud arvestada 21.01.2015 ülesütlemisavalduse kehtivuse hindamisel. Seega on maakohus asunud sisuliselt kostja 21.01.2015 avalduse puudusi ise kõrvaldama, esitades täiendava alternatiivse õigusliku aluse ja ka põhistuse, mida 21.01.2015 avalduses ei ole. Eeltooduga on oluliselt eksitud VÕS § 76 lg 4 kohaldamisel, sh. tagantjärele ümber hinnatud lepingu täitmist, mis on vastuolus asjas esitatud tõenditega ja poolte käitumisega lepingu täitmise ajal. Hageja oli hagis seisukohal, et olukorras, kus kostja oli ise üürileandjana etteteatamata lõpetanud üürilepingu täitmise alates 20.01.2015, oli ülesütlemine tähtajaga 04.02.2015 iseenesest ka hea usu põhimõtte vastane. Hageja hinnangul on maakohus eksinud juba hea usu põhimõtte formaalsel käsitlemisel. Hageja märgib, et hea usu põhimõtte vastasust saabki ja tulebki hinnata alles peale seda, kui kohus on tuvastanud ülesütlemisavalduse enda kehtivuse. Lisaks märgib hageja, et kuigi maakohus on otsuse resolutiivosas jätnud hagi tervikuna rahuldamata, on põhjendavas osas hagi sisuliselt rahuldatud tagatise summas 3360 euro väljamõistmise ja tasaarvestusavalduse osas. Eeltoodu tõttu on otsuse põhjendav osa selges vastuolus otsuse resolutiivosaga ja otsus on selles osas ebaseaduslik. Samuti on maakohus hageja hinnangul seoses hagist osalise loobumisega ebaõigesti jaotanud menetluskulud. Avalduses hagiavaldusest osaliseks loobumiseks on hageja selgitanud, et 14.12.2015 on kostja tagastanud kolmanda isiku AS Lauma Lingerie vara valduse otse viimatinimetatule, mistõttu saabus hagiavalduse IV ptk-s ja taotluse p-s 4 silmas peetud eesmärk kostja tegevuse tulemusel. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-55-13 rõhutanud, et kui hageja pärast hagi esitamist saavutab hagis silmas peetud eesmärgi kostja tegevuse tulemusena, saab lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud. Kohus jättis kõik menetluskulud hageja kanda, s.o ka osalise hagist loobumise osas. Otsusest ei nähtu põhjendusi, miks kohus kaldus kõrvale TsMS § 168 lg-tes 4 ja 5 sätestatust. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ja mõista menetluskulud hagejalt kostja kasuks esitatavate kuludokumentide alusel välja. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 21.03.2016 otsus tuleb TsMS § 656 lg 1 p 5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata, samuti menetluskulude jaotamise ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, millega kohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas selles osas menetluse. Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg-ga 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega maakohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas selles osas menetluse. Seega on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi vaidlustamata osas jõustunud. Maakohtule esitatud hagiavalduses esitas hageja järgmised nõuded: 1) mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja lepingu ja seaduse rikkumise tagajärjel tekitatud otsene varaline kahju summas 8700 eurot (õigusabikulud); 2) mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja saamata jäänud tulu perioodi 20.01.201526.02.2015 eest summas 805,98 eurot; 3) mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja saamata jäänud tulu perioodi 27.02.201530.09.2018 eest summas 27 827,52 eurot; 4) mõista kostjalt kahju hüvitisena välja 1397,25 eurot, mis tuleneb üüripinnal töötanud töötajate töölepingute erakorraliste lõpetamistega seotud hüvitiste väljamaksmisest; 5) mõista kostjalt kahju hüvitisena välja (esemete tagastamise nõude asendamine kahju hüvitamise nõudega) VÕS § 115 lg 2 alusel (kaupade eest 14 879,04 eurot + inventar ja sisseseade 4 018,65 eurot) kokku 18 897,69 eurot; 6) mõista kostjalt välja üürilepingust tulenevate nõuete täitmise tagamiseks tasutud tagatisraha summas 3360 eurot ja tasaarveldada see kostja nõuetega hageja vastu, mis tulenevad arvest nr. 20142288 summas 264,09 eurot, arvest nr. 20142175 summas 2130,05 eurot, arvest nr. 20142402 summas 217,03 eurot ja osaliselt arvest nr. 20150053 summas 748,83 eurot, misjärel jääb hageja kohustuseks kostja ees 563,78 eurot; 7) välja mõista kostjalt viivis 0,22% päevas väljamõistetavast põhinõuetest alates hagi esitamisest kuni otsuse täieliku täitmiseni; 8) kohustada kostjat viivitamatult lõpetama ebaseaduslik valdus Lauma Lingerie AS-le ja Puffet Invest OÜ-le kuuluva vara osas ja kohustada kostjat viivitamatult hagejale üle andma hagi lisades nr 42 ja 44 loetletud vallasvara valdus. Maakohus on vaidlustatud otsuses esitatud põhjendustest nähtuvalt tuvastanud, et 21.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise (ülesütlemise avaldus kd I tl 61-62) formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud ja üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Seejärel on maakohus asunud seisukohale, et seega on põhjendamatu hageja väide, et kostja on süüliselt tekitanud hagejale kahju ning sellest tulenevalt lepingu punkti 13.5 rikkunud. Võttes arvesse, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud ega seeläbi lepingut rikkunud, leidis maakohus, et puudub ka alus hageja esitatud nõuete rahuldamiseks, kuna hageja nõude aluseks oleva VÕS § 101 lg 1 p-i 3 kohaldamine eeldab kahju tekitamise tuvastamist. Toodud põhjendustel jättis maakohus hagi tervikuna rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, mille kohaselt ei ole maakohus järginud otsuse põhjendamise nõudeid (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8). Vaidlustatud otsuse põhjendustest ei nähtu, et maakohus oleks kontrollinud ja hinnanud hageja esitatud nõuete eeldusi ja sellekohaseid tõendeid. Maakohus on piirdunud üksnes kostja 21.01.2015 üürilepingu ülesütlemisavalduse kontrollimisega, mille kehtivuse tuvastamisest on maakohus järeldanud, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Maakohtu põhjendustest nähtuv eeldus, et üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamine on hageja kõigi nõuete rahuldamise eelduseks, on ebaõige. Maakohus ei ole andnud hinnangut kostja kui üürileandja pandiõiguse teostamisega seonduvatele asjaoludele ja sellega seotud tõenditele. Maakohtu otsuse põhjendustest ei selgu, millistel asjas esitatud asjaoludel ja uuritud tõenditel põhineb maakohtu seisukoht, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Maakohus ei ole tuvastanud, millal kostja teostas pandiõigust ega ka pandivara väärtust. Samuti ei ole tuvastatud mil viisil pandivara realiseeriti.

Hagiavalduse kohaselt ei ole kostja teostanud pandiõigust kooskõlas VÕS §-s 307 sätestatuga, millega on hagejale tekkinud kahju 18 897,69 eurot. Maakohus on jätnud tähelepanuta VÕS § 307 lg 1 kohaldamise eeldused. Nimetatud sätte kohaselt võib üürileandja üüritud ruumis olevaid ja üürileandja pandiõigusega koormatud vallasasju võtta oma valdusse mh omaabi korras esmajoones üksnes juhul, kui üürnik tahab ruumis leiduvaid asju ära viia. Sellisteks juhtudeks tuleb pidada eelkõige olukordi, mil üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia või kui seda on ilmselt karta ja asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-8-08 leidnud järgmist: „VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja pandiõigusega on VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Kolleegiumi arvates tagab üürileandja pandiõigus VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi. Kolleegiumi arvates võib üürileandja VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Lähtuvalt VÕS § 305 lg-st 4 ja AÕS § 283 lg-st 2 võib üürileandja neis piirides siiski ise valida, milliseid pandiõigusega koormatud asjadest ta oma valdusse võtab. Kokkuvõttes ei tohi üürileandja oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks“. Ringkonnakohtul ei ole võimalik eelviidatud maakohtu rikkumisi kõrvaldada, mistõttu tuleb maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Asja uue lahendamise käigus tuleb maakohtul esmalt hageja esitatud nõuded õiguslikult kvalifitseerida, kontrollida iga hageja esitatud nõude eeldusi, hinnata asjaolusid ja esitatud tõendeid ning võtta põhjendatud seisukoht, kas hageja esitatud nõuete eeldused on käesoleval juhul täidetud. Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebust põhjendatuks ka osas, milles hageja vaidlustab maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas, mis puudutab hagist osalist loobumist. Hageja on kaebuses õigesti osundanud, et kuivõrd hageja on vara valduse rikkumise lõpetamise ja vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõude osas hagis silmas peetud eesmärgi saavutanud kostja tegevuse tulemusel, mida saab kaebuses viidatud Riigikohtu praktikast tulenevalt lugeda kostja poolt nõude rahuldamiseks, pidanuks maakohus vastavas osas jätma menetluskulud TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 alusel kostja kanda. Olukorras, kus hagist osaline loobumine ja selles osas menetluse lõpetamine on tingitud kostja poolt vara valduse tagastamisest, tuleb seda arvestada menetluskulude jaotamisel. Arvestades eelnevat leiab ringkonnakohus, et käesoleval juhul ei saa lugeda põhjendatuks ega õiglaseks jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus asja uuesti lahendades sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.