Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

1(12)

2(12)

Korduval üldkoosolekul hageja osaleda ei saanud ja üldkoosolekul vastuvõetud otsustest sai teada teadete tahvlile paigutatud protokollist. Päevakorra p 3 „Aastakava 2015 kinnitamine“ käigus arutati ja kinnitati aastakava asemel 2014 aastaaruannet ja otsustanud selle alusel suurendada alates 01.07.2015 hooldus ja remonditariifi. Ettepanekut hooldus- ja remonditariifi tõusuks ei olnud ei üldkoosoleku päevakorras ega nähtu ka juhatuse poolt liikmetele ning üldkoosolekule kinnitamiseks esitatud dokumendist, mida arutati 3. päevakorrapunkti all. Põhikirja p 15 lg 1 teise lause kohaselt ei võinud küsimustes, millest üldkoosoleku kokkukutsumist ei ole teatatud, üldkoosolek otsust vastu võtta, välja arvatud juhul, kui osalevad või on esindatud kõik ühistu liikmed. Kuna koosolekust võttis osa ainult 65 liiget, ei olnud üldkoosolek pädev otsustama hooldus- ja remonditariifide tõusu. Juba 2014 üldkoosolekule kinnitamiseks esitatud „KÜ LOITSU 5 AASTAKAVA 2013/20142015" sisaldas sarnaselt vaidlustatud hooldus- ja remonditariifile hooldusfondi tariifi määraga 0,24 m2 ning remondifondi tariifi määraga 0,2556 m2. Seetõttu ei ole asjakohased kostja väited, et erinevate teabeallikate põhjal oli remondifondi tariifi ja hooldustariifi küsimuste arutelu ettenähtav. Päevakorra p 5 „Kinnitada juhatuse esimehe töötasu“ arutamisel võttis üldkoosolek hageja hinnangul vastu kaks ebaseadusliku otsust. Otsus kinnitada alates 01.07.2015 juhatuse esimehe brutopalgaks 900 eurot kuus on vastuolus üldkoosoleku poolt päevakorrapunktis 3 otsustatuga, sest „KÜ LOITSU 5 2014 AASTAARUANNE“ p-s 1.1. on fikseeritud juhatuse esimehe brutopalk aastas 7668 eurot, ehk 639 eurot kuus. Üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks uuesti, peale päevakorrapunkti 5.1 kinnitamist avanud arutelu ja kinnitamise päevakorrapunkti 3 osas. Teine otsustus lubada juhatusel vajadusel maksta palgafondi reservist tasu erakorraliste tööde eest puudutas aga juhatusele loa andmist vastavalt vajadusele maksta palgafondi reservist tasu erakorraliste tööde eest. Hageja on seisukohal, et kostja põhikirja p. 15 lg 1 teise lause kohaselt ei või küsimustes, millest üldkoosoleku kokkukutsumist ei ole teatatud, üldkoosolek otsust vastu võtta, välja arvatud juhul, kui osalevad või on esindatud kõik ühistu liikmed. Üldkoosoleku päevakorras ei ole punkti, millest nähtuks, et juhatusele peaks üldkoosolek sellise loa andmise otsustama. Kuna päevakorras sellist punkti ei olnud, siis selle poolt oleks pidanud hääletama 253 liiget. Üldkoosolekul osales ja sellise otsuse võttis vastu ainult 65 liiget 253 liikme asemel. Hagejale on arusaamatu „muru niitmise ning suure lume koristamise ja libeduse tõrjumine“ defineerimine erakorralisteks töödeks. Päevakorrapunktis 3 kinnitatud dokument ei võimalda arvutuslikult teostada väljamakseid palgafondi reservist, sest kogu palkadeks ettenähtud summad on ületatud päevakorrapunktis 5 vastu võetud esimese otsusega suurendada juhatuse esimehe palka. Hageja on seisukohal, et majanduskava on tegelikkusele mittevastav. 2015. aasta eelarve „Jooksvad majanduskulud“ all on aastakuluks märgitud 20 153 eurot. Tegelik kuluridade summa on aga 23 753 eurot, vahe on miinus 3 600 eurot. Lisaks on tekitatud teadlikult arvutusviga ka planeeritud remondifondi kulude real, kus esialgselt planeeritud 2015. aasta eelarves real 3.1. „Trepikodade remont“ on summat vähendatud 10 korda, st 7000 eurolt 700 eurole. Arvestuslikult ei ole kooskõlas rida III „Kommunaalmaksed kokku“ summaga 264 314 eurot faktiliselt kulutatuga kogusummas 250 405 eurot. Eelnevast tulenevalt on hageja veendumusel, et kostja juhatus on üldkoosolekut läbi viies teadlikult ja tahtlikult eksitanud korteriühistu liikmeid majandustegevuse aastakavaga, üritades näidata hooldusfondist

3(12)

tehtavaid kulutusi tasakaalus hooldusfondi kogutava rahaga. Selline hageja ja teiste korteriühistu liikmete teadlik eksitamine ei vasta headele kommetele. Hageja on seisukohal, et kohtueelsete läbirääkimiste algatamine üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kompromissiga lahendamise osas ei vasta seaduse mõttele. Kostja juhatusel puudub pädevus muuta üldkoosolekul vastu võetud otsuseid või võtta vastu teistsuguseid otsustusi, kui seda on teinud üldkoosolek või lahendada vaidlus kohtuväliselt kompromissiga. Kostja vastuväited

4(12)

rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. MTÜS § 20 lg 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Riigikohus on selgitanud, et otsuse tühisuse toovad kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme (sh osaniku või aktsionäri) õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada. Ka kirjaliku hääletamise korral on sellisteks rikkumisteks eelkõige need rikkumised, mis takistavad osanikul saada teada hääletamisest, võtta vastu kaalutletud otsus ja hääletada. Selliste rikkumiste puhul on kolleegiumi arvates õigustatud huvi tuvastada otsuse tühisus igal osanikul olenemata sellest, kas tema suhtes on protseduurireegleid rikutud või mitte (RKTKo 3-2-1-76-14, p 21). Riigikohus on ka selgitanud, et iseenesest on õige, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob eelviidatud sätte kohaselt kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse ning et kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras (MTÜS § 20 lg-d 6 ja 7). Samas selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (RKTKo 3-2-1-181-12, p 14). KÜS § 15 lg 1 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava. Vastavalt KÜS § 15 lg 2 korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. KOS § 22 lg 1 sätestab, et valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava. Vastavalt KOS § 22 lg 2 korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Riigikohus on seoses majanduskavaga selgitanud, et eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, ühistuta majas valitseja ülesanded, seega ka kohustused. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti. (RKTKo 3-2-1-61-14, p 30) Seega on majanduskaval kaks põhilist funktsiooni: informeerida ühistu liikmeid kaasomandi eseme valitsemise kuludest ja kehtestada liikmetele perioodilised maksed, mis KÜS § 13 lg 4 kohaselt on liikmetele kohustuslikud. Perioodilised maksed võivad eelkõige olla maksed remondifondi (KOS § 22 lg 1 p 4) või teistesse sihtotstarbelistesse fondidesse (KÜS § 15 lg 1 p 2). Käesoleval juhul võis mõistlik ühistu liige eeldada, et koos majanduskavaga otsustatakse ka majanduskava osaks olevate sihtotstarbeliste maksete suurus. Majanduskava kinnitamise esmaseks funktsiooniks ongi määrata sihtotstarbeliste maksete suurus. Seejuures ei ole põhjust asuda seisukohale, et üldkoosolek on õigustatud kaaluma üksnes neid tariife, mida juhatus on ette pannud majandustegevuse aastakava projektis. Ühistusisese demokraatia põhimõtte kohaselt võivad ühistu liikmed koosolekul arutades otsustada kinnitada tariifid ka pakutust erinevas suuruses. Maakohus leidis, et kuna päevakorrapunktis 3 oli „Aastakava 2015 kinnitamine“, siis oli kostja üldkoosolek pädev otsustama ka hooldustariifi ja remondifondi tariifi üle. Kohus märkis, et kuigi enne üldkoosolekut edastati korteriomanikele dokumendi pealkirjaga „KÜ Loitsu 5 2014 aastaaruanne“, siis selle sisust nähtuvalt on ühes dokumendis nii majanduskava aruanne (KOS § 22 lg 3) kui ka majanduskava 2015. aasta kohta. 2014. aasta

5(12)

aruandest (tl 42) nähtub, et 2014. aastal oli hooldusfondi tariif 0,2352 eurot m2-le (esimene rida) ja remondifondi tariif 0,2556 eurot m2-le (jaotis III). Samas dokumendis sisaldusid tulbad „2015 eelarve“ ning selles osas, oli hooldusfondi tariifiks märgitud 0,24 eurot/m2 ja remondifondi tariif 0,2556 eurot m2-le. Kohus ei nõustunud hagejaga, et otsuse tegemine erinevalt oli põhjendamatu, sest üldkoosoleku protokollist ei nähtu arutelu tariifi sisu üle. Põhikirjast ega seadusest ei tulene, et üldkoosoleku protokolli peaks olema kantud üldkoosolekul toimunud arutelu sisu. Lisaks oli tegemist tariifi ebaolulise muutmisega ümardamise eesmärgil. Kohus leidis, üldkoosolek oli MTÜS § 20 lg 6 kohaselt pädev otsustama ka juhatuse esimehe töötasu muutmist. Vaidlust ei ole selles, et üldkoosoleku päevakorras oli p 5 „Kinnitada juhatuse esimehe töötasu“. Kohus leidis, et mõistlik ühistu liige võis nimetatud punktist aru saada selliselt, et üldkoosolek võib otsustada ka juhatuse esimehe senist töötasu muuta. Kohtu arvates on põhjendamatu hageja väide, et otsus „Kinnitada juhatuse esimehe brutopalgaks alates 01.07.2015 900 eurot kuus“ on vastuolus üldkoosoleku poolt p 3 otsustatuga, sest nimetatud dokumendi „KÜ LOITSU 5 2014 AASTAARUANNE“ p 1.1. on fikseeritud juhatuse esimehe brutopalk aastas 7668 eurot, ehk 639 eurot kuus. Üldkoosolekul võeti esimesena vastu majandustegevuse aastakava kinnitamise otsus ning seejärel juhatuse esimehe töötasu suurendamise otsuse. Juhatuse esimehe töötasu suurendamise otsus muutis asjakohases osas majandustegevuse aasakava kinnitamise otsust, kuivõrd üldkoosoleku pädevuses on ka seniseid otsuseid muuta (vt ka eelviidatud RKTKo 3-2-1-61-14, p 30). Hageja väitel on üldkoosoleku otsused tühised või alternatiivselt kehtetud ka seetõttu, et koosolek on kinnitanud vigase ja tegelikkusele mittevastava majanduskava. Kohus põhjendas, et lisaks MTÜS §-le 241 võib ühistu üldkoosoleku tühisus tuleneda ka TsÜS §-st 38. TsÜS § 38 lg 2 sätestab, et juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohus ei ole selgitanud, kas ühistu üldkoosolekul majandustegevuse aastakava kinnitamine, mis kajastab ebaõigesti ühistu varalist seisundit või sisaldab arvutusvigu, on tühine TsÜS § 38 lg 2 tulenevalt, kuid majandustegevuse aastakava kinnitamist üldkoosolekul võib teatud määral võrrelda majandusaasta aruande kinnitamisega äriühingus. Riigikohus selgitas otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-82-15 p 11, 12, et üldkoosoleku otsust ja sellega kinnitatud majandusaasta aruannet ei ole võimalik vaadelda eraldi, sest üldkoosoleku otsusel, millega kinnitatakse aastaaruanne, saab sisu olla üksnes selle otsuse lahutamatuks osaks oleva aastaaruande kaudu. Edasi selgitas Riigikohus samas, et RPS § 15 lg 1 kohaselt on raamatupidamise aastaaruande eesmärk anda õige ja õiglane ülevaade raamatupidamiskohustuslase finantsseisundist ja majandustulemustest. RPS näeb ette mitmeid sätteid, millest nähtub, et need peavad muu hulgas kaitsma ka ühingu võlausaldajaid ja avalikku huvi. Näiteks sätestab RPS § 16 kohustuse lähtuda raamatupidamise aastaaruande koostamisel rahvusvaheliselt tunnustatud arvestuse ja aruandluse põhimõtete osaks olevatest alusprintsiipidest, kusjuures viidatud sätte p 4 näeb ette olulisuse printsiibi – raamatupidamise aruandes peab kajastuma kogu oluline informatsioon, mis mõjutab raamatupidamiskohustuslase finantsseisundit, majandustulemusi ja rahavoogusid. Oluline on selline aruandeinformatsioon, mille avaldamata jätmine võib mõjutada aruande põhjal tehtavaid majandusotsuseid. RPS § 16 p 7 sätestab objektiivsuse printsiibi, mille järgi peab raamatupidamise aruandes esitatav informatsioon olema neutraalne ja usaldusväärne. Eeltoodust tulenevalt leidis kolleegium, et kui majandusaasta aruandes esinevad sellised vastuolud raamatupidamisseaduse sätetega, mille tulemusel kajastab majandusaasta aruanne

6(12)

olulisel määral valesti äriühingu majandusseisu, siis on rikutud võlausaldajate ning avalikkuse kaitseks kehtestatud seaduse sätteid ja aktsionäride üldkoosoleku otsus, millega selline majandusaasta aruanne kinnitatakse, on ÄS § 3011 lg 1 p 1 alusel tühine. Väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse kehtivust. Korteriühistu majandustegevuse aastakava osas ei kuulu kohaldamisele RPS tulenevad nõuded. Korteriühistu majandustegevuse aastakava ega majanduskava aruanne (KOS § 22 lg 3) ei ole raamatupidamislikud aruanded, mis oleks nimetatud RPS 3. peatükis ja millele kuuluks kohaldamisele RPS nõuded. Korteriühistu majandustegevuse aastakava ega majanduskava aruanne ei ole ka dokumentideks, mis oleksid avalikult kättesaadavad ühistu võlausaldajatele või oleksid täielikult või osaliselt koostatud võlausaldajate huvides. Siiski on korteriühistu majandustegevuse aastakava ja majanduskava aruandele kehtestatud teatud nõuded KÜS-s ja KOS-s. KÜS § 15 lg 1 kohaselt peab majandustegevuse aastakava sisaldama vähemalt korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ja korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. KOS § 22 lg 1 ja lg 3 kohaselt peab majanduskava aruanne sisaldama vähemalt kogu hoones tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri kogust ning maksumust ja andmeid majandustegevuse aastakava täitmise kohta ning kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Eelnevalt osundas kohus, et otsuse tühisuse toovad kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, mis rikuvad liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada (RKTKo 3-2-1-76-14, p 21). Kohtupraktikas on leitud, et hooneühistu üldkoosoleku otsus võib olla tühine seetõttu, et ühistu juhatus ei esitanud majanduskavas põhikirjas nõutud andmeid (Harju Maakohtu 03.09.2013 otsus tsiviilasjas nr 213-31548). Maakohus leidis, et teatud juhul võib ka korteriühistu majandustegevuse aastakava ja majanduskava aruandele kehtestatud nõuete rikkumine tuua kaasa otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel, kui vead on nii olulised, et taksitavad ühistu liikmel võtta vastu kaalutletud otsust. Maakohus nõustus hagejaga selles, et remondifondi kulude real „Trepikodade remont“ on arvutusvea tõttu 7000 asemel number 700. Tegemist on arvutusveaga, sest eeldades, et trepikodade remondiks kuluks 700 eurot, oleks remondi kogusumma 38700 eurot, kuid kogusummaks on majanduskavas märgitud 45000 eurot. Samas maakohus asus seisukohale, et tegemist ei ole olulise arvutusveaga. Liikmed said õigesti hinnata nii remondifondi tariifi kui remondi kogukulu. Hageja on osundanud, et rida II „Kommunaalmaksed kokku“ summas 264 314 eurot ei lähe kokku selle summa lahtikirjutusega, st ridade 38-44 summaga, milleks on 250 405 eurot. Kohus ei nõustunud väitega, et tegemist oleks arvutusveaga, kuivõrd tabelist ei järeldu, et read 38-44 peaks kommunaalmaksete kogusummaga kokku sobima. Tabeli kohaselt sisaldab kommunaalmaksete kogusumma „sealhulgas“ ridasid 38-44, millest võib järeldada, et read 38-44 ei kujuta endast ammendavat lahtikirjutust kogusummast. Hageja on ka seisukohal, et majanduskava on tegelikkusele mittevastav, sest 2015 eelarve real 2 on „Jooksvad majanduskulud“ märgitud aastakuluks 20 153 eurot. Tegelik kuluridade summa on aga 23 753 eurot, vahe on miinus 3 600 eurot. Kohus leidis, et ka nimetatud rikkumine ei takistanud ühistu liikmetel nende õiguste teostamist üldkoosolekul. Tegemist ei olnud suuremahulise arvutusveaga ja vea tagajärjel ei muutunud liikmete perioodiliste maksete suurus. Teatud tingimustel võiks vea tagajärjel küll tekkida olukord, kus ühistu vahenditest ei piisa kõikide majandamiskulude katmiseks, kuid sel juhul saaks ühistu kastava vahendeid reservist või kutsuda kokku koosoleku majandustegevuse aastakava muudatuste otsustamiseks (vt ka RKTKo 3-2-1-61-14, p 30). Eelnevast tulenevalt kohus leidis, et kokkuvõttes ei toimunud majandustegevuse aastakava ja majanduskava aruande arutamisel rikkumisi, mis oleks kaasa toonud majandustegevuse aastakava kinnitava üldkoosoleku otsuse tühisuse.

7(12)

Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt ja väikeses ulatuses ning tulenevalt kostja kohesest hagi osalisest õigeksvõtust, jättis kohus TsMS § 163 lg-st 1 juhindudes kõik menetluskulud hageja kanda. Kuna kostja võttis hageja ühe nõude kohe õigeks, siis ei kaasnenud selle nõude menetlemisega märkimisväärseid kulusid. Seetõttu oleks ebaõiglane jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldatud osale. TsMS § 174 lg 1, lg 1 ja § 175 lg 1 alusel määras kohus kindlaks ka kostja menetluskulude rahalise suuruse. Kohus põhjendas, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse ja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja kandnud õigusabikulusid 762 eurot (ilma käibemaksuta) järgnevalt: 1) hageja nõudega seotud konsultatsioon kliendiga 60 min, 95 eurot; 2) hagiavalduse materjalidega tutvumine 30 minutit, 47,50 eurot; 3) hagiavaldusele vastuse koostamine 150 minutit, 237,50 eurot; 4) kohtuistungiks ettevalmistamine 120 minutit, 190 eurot; 5) kohtuistungil osalemine 90 minutit, 192 eurot. Kohus asus seisukohale, et kostja õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikus ulatuses ja need kuuluvad vastavalt menetluskulude jaotusele hagejalt väljamõistmisele. Apellatsioonkaebus

8(12)

Vastustaja seisukoht

9(12)

tariifide muutmine oleks võimalik majandusaasta kava kinnitamisega (samale seisukohale on Tallinna Ringkonnakohus jõudnud ka 23.12.2014 otsuses tsiviilasjas nr 2-13-14383). Eeltoodust tulenevalt pidi korteriühistu juhatus teavitama tariifide suurendamise plaanist korteriühistu liikmeid enne üldkoosolekut (s.o vastav punkt oleks pidanud sisalduma üldkoosoleku päevakorras). Samuti oleks tariifide suurendamine olnud võimalik vastavalt põhikirja p 15 lg 1 teisele lausele juhul, kui üldkoosolekul oleks osalenud või esindatud kõik ühistu liikmed. Vaidlust ei ole selle üle, et kõik ühistu liikmed ei osalenud ega olnud üldkoosolekul esindatud. Järelikult on õige hageja väide, et üldkoosolek ei olnud pädev otsustama hooldus- ja remonditariifide tõusu. Kolleegium on seisukohal, et asjaolu, et tegemist oli tariifi ebaolulise muutmisega ümardamise eesmärgil, ei vähenda korteriühistu kohustust vastavast plaanist korteriühistu liikmeid informeerida. Igasugune tariifi suurendamine mõjutab korteriühistu liikmetele edaspidi esitatavaid arveid. Samas üldkoosoleku otsuse tühisusele ei viita aga asjaolu, et otsusest ei nähtu sisulist arutelu tariifide suurendamise üle. Kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras (RKTKo 3-2-1-181-12, p 14). Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse vastavalt MTÜS § 241 lg-le 1. Eeltoodust tulenevalt on KORTERIÜHISTU LOITSU 5 29.06.2015 korduval koosolekul päevakorra p 3 all vastu võetud otsus nr 1 „kinnitada ühehäälselt alates 01.07.2015 hooldustariifiks 0,24 eurot/m2 ja remonditariifiks 0,26 eurot/m2“ tühine. Teiseks hindab kolleegium kostja 29.06.2015 korduva üldkoosoleku päevakorra p 3 all vastu võetud otsuse nr 2 „kinnitada ühehäälselt majandustegevuse aastakava 2015 aastaks“ kehtivust. Hageja on tuginenud asjaolule, et üldkoosoleku otsusega on kinnitatud vigane ja tegelikkusele mittevastav majanduskava. Kostja on möönnud, et inimliku eksimuse tõttu sisaldab majandamiskava mõnda üksikut numbrilist eksimust, kuid on märkinud, et eeltooduga ei tohiks kaasneda sellist äärmuslikku tagajärge, et majanduskava kinnitamise otsus on tervikuna kehtetu. Vastasel korral oleks tegemist ebaproportsionaalse sekkumisega korteriühistu majandustegevusse. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kohtu poolt majanduskava kinnitamise otsuse tühisuse tuvastamist olukorras, kus majanduskava on vigane, ei saa kolleegiumi hinnangul pidada ebaproportsionaalseks meetmeks. Kolleegiumi arvates alahindab kostja korteriühistu majanduskava rolli ja asjaolu, et majandustegevuse aastakavas olevad vigased andmed võetakse edaspidi aluseks korteriomanikele arvete esitamiseks. Majanduskava on ühest küljest korteriühistu järgmise majandusaasta eelarve ja samas ka alus korteriühistu rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu. Seega olgugi, et majanduskava sisaldab planeeritavaid kulusid ja tulusid, on korteriühistu huvides majanduskava kinnitamine korrektsel kujul. Arvutusvigadega majanduskava on lõppkokkuvõttes korteriomanike huve kahjustav, kui ebaõigete andmete alusel koostatud arvete maksmise tulemusel laekub korteriomanikelt liiga vähe makseid, mis korteriühistu kulusid ei kata. Käesoleval juhul nähtubki hageja viidatud arvutusvigadest, et majanduskavas on ebaõigesti märgitud remondikulud ja aastakulud ebaõigesti väiksemana kui tegelikud planeeritavad kulud. Vigase majanduskava kinnitamine ei teeni korteriühistu eesmärki esindada korteriühistu liikmete ühiseid huve. Maakohus on arvutusvead õigesti välja toonud ja ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu põhjendusi (TsMS § 654 lg 6).

10(12)

Maakohus on õigesti leidnud, et korteriühistu majandustegevuse aastakava ja majanduskava aruandele kehtestatud nõuete rikkumine võib kaasa tuua otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel, kui vead on nii olulised, et takistavad ühistu liikmel võtta vastu kaalutletud otsust. Praegusel juhul on nt trepikoja remondikulude puhul viga kümnekordne, aastakulude puhul arvud erinevad aga ca 20%. Kolleegiumi hinnangul ei saa majandustegevuse aastakavas sisalduvaid vigu pidada käesoleval juhul ebaolulisteks. Korteriühistu raamatupidamine ja juhtimine peab olema läbipaistev. Kolleegiumi hinnangul saab majanduskava pidada dokumendiks, mis on korteriühistu raamatupidamise aluseks. Lohakus majanduskava koostamisel võib korteriühistule kaasa tuua võlgnevusi, mida kindlasti ei saa pidada korteriühistu liikmete huvides olevaks. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et kostja 29.06.2015 korduva üldkoosoleku päevakorra p 3 all vastu võetud otsus nr 2 „kinnitada ühehäälselt majandustegevuse aastakava 2015 aastaks“ on TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine. Kolmandaks hindab kolleegium kostja 5 29.06.2015 korduva üldkoosoleku päevakorra p 5 all vastu võetud otsuse nr 1 „kinnitada juhatuse esimehe brutopalgaks alates 01.07.2015 900 eurot kuus“ kehtivust. Hageja on väitnud, et kuna majandustegevuse aastakava 2015. aastaks nägi ette juhatuse esimehe brutopalga 7 668 eurot aastas ehk 639 eurot kuus, siis ei saanud üldkoosolek otsustada palgatõusu 900 euroni kuus. Kostja leidis, et üldkoosoleku otsus juhatuse esimehe palga tõstmise kohta 900 euroni kuus on üldkoosolekul vastuvõetud ning selle alusel on kostja ka täiendanud majandustegevuse aastakava. Maakohus leidis, et üldkoosolek oli MTÜS § 20 lg 6 kohaselt pädev otsustama ka juhatuse esimehe töötasu muutmist. Maakohus asus seisukohale, et mõistlik ühistu liige võis päevakorrapunktist 5 „Kinnitada juhatuse esimehe töötasu“ aru saada selliselt, et üldkoosolek võib otsustada ka juhatuse esimehe senist töötasu muuta. Kolleegium maakohtuga ei nõustu. Arvestades korteriühistu liikmetele saadetud dokumenti „KÜ LOITSU 5 2014 AASTAARUANNE“, mille p 1.1 fikseeris juhatuse esimehe brutopalgana 639 eurot kuus, said korteriühistu liikmed eeldada, et juhatuse esimehe palk kinnitatakse samas summas. Samamoodi tariifide suurendamisega on kolleegium ka juhatuse esimehe palga suurendamise osas seisukohal, et vastavast plaanist tuli korteriühistu liikmeid teavitada enne üldkoosolekut vastava päevakorrapunktiga. Teine võimalus oleks olnud vastav otsus vastu võtta, kui kõik korteriühistu liikmed oleks üldkoosolekul olnud kohal või esindatud. Ka juhatuse esimehe palga suurendamine mõjutab korteriühistu liikmetele edaspidi esitatavaid arveid. Lisaks on põhjendamatu maakohtu seisukoht, et juhatuse esimehe töötasu suurendamise otsus päevakorrapunktis 5 muutis asjakohases osas päevakorrapunktis 3 majandustegevuse aasakava kinnitamise otsust, kuivõrd üldkoosoleku pädevuses on ka seniseid otsuseid muuta. Üldkoosolekul on tõepoolest pädevus muuta seniseid otsuseid, kuid kolleegiumi hinnangul on maakohus teinud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-14, p-s 30 esitatud selgitusest ebaõige järelduse. Maakohtu viidatud Riigikohtu lahendis on selgitatud, et kui senise majanduskava alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, tuleb vajadusel kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava (RKTKo 3-2-1-61-14, p 30). Eeltoodud Riigikohtu seisukohast ei saa kolleegiumi arvates teha järeldust, et majanduskava uuel kujul kinnitamist saab otsustada samal üldkoosolekul, kus kinnitatakse majanduskava esialgsel kujul. Majanduskava uuel kujul vastuvõtmiseks tuleb kutsuda kokku uus üldkoosolek. Eeltoodust tulenevalt on kostja 29.06.2015 korduva üldkoosoleku päevakorra p 5 all vastu võetud otsus nr 1 „kinnitada juhatuse esimehe brutopalgaks alates 01.07.2015 900 eurot kuus“ tühine vastavalt MTÜS § 241 lg-le 1, sest selles osas ei ole järgitud üldkoosoleku kokkukutsumise korda.

11(12)

Kokkuvõttes kuulub hageja hagi rahuldamisele täies ulatuses. Maakohtu otsuse muutmise ja hagi rahuldamise tõttu on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 173 lg 3 alusel kostja kanda. Ringkonnakohus jätab kooskõlas TsMS § 652 lg-ga 4 tähelepanuta hageja poolt 03.05.2016 esitatud uue tõendi „KÜ Loitsu 5 2015 aastaaruanne ja majanduskava 2016.aastaks (projekt)“ selle esitamise lubatavuse põhjenduse puudumisel ning tagastab dokumendi. Apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel samuti kostja kanda. Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine toimub TsMS § 174 lg-de 3 ja 5 alusel TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras, s.o mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest (vt ka RKTKo 3-2-1-142-15, p-d 21-22).

Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/

Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/

12(12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.