Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

1(7)

2-24-13010

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Donberg Trans OÜ esitas 28. augustil 2024 Viru Maakohtule avalduse Narva-Jõesuu linn, L. Koidula tn 19h korteriühistu 29. juuni 2024 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt otsuse number 2 kehtetuks tunnistamiseks. Avalduse kohaselt omab Donberg Trans OÜ korteriomandit aadressil XXX ning on Narva-Jõesuu linn, L. Koidula tn 19h korteriühistu liige. Omades korteriomandit nimetatud aadressil ja olles korteriühistu liige, on avaldaja huvitatud isik, kes saab korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada. 10. juunil 2024 saabus avaldaja ametlikule e-postile XXX korteriühistu ametlikult e-postilt XXX teade korteriühistu üldkoosoleku toimumise kohta, mis oli planeeritud

2-24-13010 üldkoosolekul ühehäälselt. 29. juuni 2024 üldkoosoleku protokoll ning teised manuses lisatud dokumendid olid saadetud korteriühistu e-postilt avaldaja e-postile 08. juulil 2024. Avaldaja on pärast koosolekut pöördunud korteriühistu esimehe poole ning tõi välja kõik rikkumised, mis olid koosoleku kokkukutsumisel. Korteriühistu leidis, et kõik etteteatamise tähtajad olid järgitud, kuid ei ole seda väidet tõendanud vaatamata avaldaja nõudmistele. Avaldaja on seisukohal, et korteriühistu 29. juuni 2024 üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti korda ning koosolekul vastuvõetud otsus nr 2 rikub seadust, kuna loob erinevad tariifid korteriomanike jaoks. Neil põhjustel on 29. juuni 2024 üldkoosolekul tehtud otsused tühised või alternatiivselt palub avaldaja tunnistada otsuse p 2 kehtetuks. Puudutatud isik esitas 09. oktoobril 2024 seisukoha, milles andis teada, et korteriühistu juhatus on kokku kutsunud 17. oktoobriks 2024 kell 18:00 üldkoosoleku, et tühistada 29. juuni 2024 üldkoosoleku päevakorra punki 2 otsus ning võtta vastu uus otsus, kus ühiseremondifondi suurus saab olema ühtlane kõikides hoonetes, vaatamata sellele, et tegemist on täiesti eri tüüpi hoonetega. Avaldaja esitas 28. jaanuaril 2025 kohtule täiendava seisukoha, milles märkis, et kõik avalduses toodud väited on jätkuvalt asjakohased. Avaldaja palus avaldus rahuldada, tuvastada otsuste tühisus ja jätta menetluskulud korteriühistu kanda.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Avaldaja on korteri asukohaga XXX omanik (dtl 119) ja seega on Narva-Jõesuu linn, L. Koidula tn 19h korteriühistu liige. Korteriühistu üldkoosolek toimus 29. juunil 2024. Tegemist oli korduva üldkoosolekuga (dtl 17, 19). Avaldaja on seisukohal, et nimetatud koosolekul vastuvõetud otsused on tühised, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti ettenähtud korda. Seda eelkõige põhjusel, et uue koosoleku 3(7)

2-24-13010 toimumisest ei olnud õigeaegselt teatatud, aga ka põhjusel, et teates ei olnud koosoleku toimumise kohta ja viidet, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Korteriühistu märkis vastuses avaldusele, et 29. juuni 2024 üldkoosolekul vastuvõetud otsuse nr 2 osas otsustati läbi viia uus koosolek, et kehtestada ühesugused tariifid. Rohkem ei ole korteriühistu sisulisi vastuväiteid avalduses toodud asjaolude ja nõude kohta esitanud. KrtS § 20 lg 1 alusel käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5 ja lõikes 2, §-des 20 ja 20 1, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 20 lg 5 alusel peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. KrtS § 23 kohaselt kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Kuna seadus ei sätesta eraldi tähtaega korduva koosoleku kokkukutsumiseks, tuleks kohaldada ka korduvale koosolekule MTÜS § 20 lg 5 ja teatada tuleb vähemalt 7 päeva ette. Sellele ajale lisandub veel kaks päeva KrtS § 23 lg-st 2 tulenevalt. Avaldaja selgitas avalduses, et tema on kokkukutsumise teated e-posti teel kätte saanud, kuid korduva koosoleku teate sai avaldaja kätte alles 25. juunil 2024 (dtl 17). Avaldaja on pärast koosolekut pöördunud korteriühistu poole rikkumiste tuvastamaks ning korteriühistu leidis, et etteteatamise tähtaega polnud rikutud (dtl 96-98), kuid ei ole enda väidet kuidagi tõendanud. Korteriühistu ei ole seda ka kohtumenetluses tõendanud ega avaldaja väidetule vastu vaielnud. TsMS § 231 lg 4 alusel eeldatakse omaksvõttu, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Seega loeb kohus avalduses toodud väiteid korteriühistu poolt omaks võetuks, kuna korteriühistu ei ole neid selgesõnaliselt vaidlustanud või vastupidist tõendanud. Kohus loeb tõendatuks, et teade korduvast koosolekust oli avaldajale saadetud 25. juunil 2024. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 135 lg 2 kohaselt lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. Seega kui üldkoosoleku kutse saadeti 25. juunil 2024, algas MTÜS § 20 lg-st 5 ja KrtS § 20 lg-st 3 tulenev 9-päevase tähtaja kulgemine 26. juunil 2024 kell 00:00 ja lõppes 04. juulil 2024. a kell 24:00. Niisiis oleks korduv üldkoosolek saanud toimuda kõige varem 5. juulil 2024. Järelikult ei järgitud 29. juuni 2024.a toimunud üldkoosoleku puhul MTÜS § 20 lg-st 5 ja KrtS § 20 lg-st 3 tulenevat korduva koosoleku kokkukutsumise korda ning üldkoosolek ei olnud õigustatud otsuseid vastu võtma (KrtS § 29 lg 1)(vt ka TrtRnKm 25.11.2024 lahend nr 2-24-12070, p 10). Etteteatamise tähtaja järgimata jätmine on koosoleku kokkukutsumise oluline rikkumine. Riigikohus on selgitanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. Koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks KrtS § 29 lg 1 tähenduses tuleb lugeda mh seda, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse 4(7)

2-24-13010 hilinenult (vt Riigikohtu 3. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-17- 13391, p 37). Kohus on seisukohal, et kõik koosoleku kokkukutsumist puudutavad seisukohad kohalduvad ka korduva koosoleku puhul. Seega on 29. juunil 2024 korduval koosolekul vastuvõetud otsused tühised. Tühised otsused on kehtetud algusest peale. Avaldaja märkis avalduses ka, et korduva üldkoosoleku otsused on tühised põhjusel, et korduvkoosoleku teates ei olnud viidet, kus koosolek toimub ja viidet sellele, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust (dtl 17) KrtS § 23 lg 1 alusel. Kohus tuvastas ka, et korduvkoosoleku teates ei olnud märgitud päevakorda (MTÜS § 20 lg 6). Tulenevalt KrtS § 29 lg 1 toob korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse kaasa selline kokkukutsumise korra rikkumine, mis on oluline. Kohtule on esitatud tõendina 10. juuni 2024 koosoleku kokkukutsumise teade (dtl 15-16). Uue koosoleku s.o 29. juunil 2024 koosoleku päevakord oli sama, mis esmasel koosolekul (dtl 17-19), kuigi otseselt ei ole teates päevakorda märgitud. 29. juuni 2024 koosoleku protokollist selgub, et otsustati küsimused, mis olid 10. juuni 2024 koosoleku päevakorras. Seda asjaolu kinnitas avaldaja ka avalduses ega tugine sellele, et päevakorras oli muid punkte, millest polnud teatatud. 29. juuni 2024 üldkoosoleku protokollist (dtl 30-31) nähtub, et koosolekul arutati ainult 10. juuni 2024 koosoleku päevakorras olnud küsimused, punkti 2 osas otsustati kinnitada 2024. aastaks tariifid vastavalt lisatud failile. Kohus leiab, et kuigi otseselt ei olnud 29. juuni 2024 koosoleku teates päevakorda märgitud, on e-kirjavahetuses päevakord märgitud ja kuna muudes küsimustes arutelu ei olnud, leiab kohus, et tegemist ei olnud olulise rikkumisega ning avaldaja on aru saanud, millistes küsimustes koosolek toimub. Kohus leiab, et ka koosoleku toimumise koha puudumine teates ei ole antud juhul oluline rikkumine. Kohus leiab, et toimumise koht tulenes esimese koosoleku teatest, see oli ekirjavahetuses olemas. Avaldaja ei ole viidanud sellele, et tema ei ole aru saanud, kus koosolek toimub, või et koosolek on toimunud mingis teises kohas, millest polnud varem teatatud. Kohus leiab, et selline rikkumine ei tooks kaasa otsuste tühisust, kuna faktiliselt oli avaldaja kursis, kus koosolek toimub. Koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega KrtS § 29 lg 1 mõttes on tegemist aga siis, kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole KrtS § 23 lg 1 teist lauset järgides viidatud asjaolule, et korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole sellele asjaolule viidatud, on korduskoosolekul vastu võetud otsused tühised (Riigikohtu lahend nr 2-22-12198 p 12). Riigikohus on selgitanud puutuvalt osaühingu osanike koosolekusse, et kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (3-2-1-10- 17, p 13). Sama põhimõte kehtib ka korteriomanike üldkoosoleku (ja ka korduva koosoleku) puhul. Kohus leiab, et viite puudumine, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, on kokku kutsumise korra oluline rikkumine, kuna teade annab küll võimaluse üldkoosoleku toimumisest teada saada, kuid kahjustab korteriühistu liikmete võimalust otsustada enda osalemise vajalikkuse üle. Selle viite olulisus tuleneb selgelt KrtS § 23 lg 1 ls-st 2 – ehk vajadus on otseselt seaduses ette nähtud. Neil põhjustel leiab kohus, et korduva koosoleku teates viite puudumine, et koosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata, on kokkukutsumise korra oluline rikkumine ning sellel koosolekul tehtud otsused on tühised. Seega 29. juuni 2024 üldkoosoleku otsused on tühised ka sel põhjusel. 5(7)

2-24-13010 KrtS § 20 lg 3 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. KrtS § 20 lg 4 sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Korteriühistu teatas 10. juunil 2024, et 16. juunil 2024 toimub üldkoosolek, teatele olid lisatud ka KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid (dtl 33-83). Arvestades esmase koosoleku läbiviimiseaega, ei olnud dokumendid õigeaegselt saadetud. Kuid korduva koosoleku ajani s.o 29. juunini oli piisavalt aega dokumentidega tutvumiseks. Avaldaja ei ole ka väitnud, et tema ei ole vajalikke dokumente kätte saanud. Seega leiab kohus, et selles osas ei olnud kokkukutsumise kord rikutud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et korteriühistu on rikkunud kohustused teatada korduva koosoleku toimumisest vähemalt 9 päeva enne koosoleku toimumist ning viidata kutses sellele, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Nimetatud rikkumised on olulised ja seetõttu kõik 29. juuni 2024 üldkoosolekul tehtud otsused on tühised. Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva-Jõesuu linn, L. Koidula tn 19h korteriomanike 29. juuni 2024 korduva üldkoosoleku otsuste tühisuse. Kohtulahendis analüüsimata tõendid või menetlusosaliste väited ei oma asja lahendamisel tähtsust, kohus ei pea vajalikuks neile hinnangut anda. Kuna kohus tuvastas otsuste tühisuse, ei analüüsi kohus otsuste kehtetuks tunnistamise aluseid. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kõik menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda. Avaldaja palus välja mõista korteriühistult avalduse esitamisel tasutud riigilõiv summas 50 eurot. TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 139 lg 1 järgi on riigilõiv menetlustoimingu tegemise eest seaduse kohaselt Eesti Vabariigile tasutav rahasumma. Avaldaja on tasunud riigilõivu summas 50 eurot, seega kuulub nimetatud summa väljamõistmisele puudutatud isikult. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Avaldaja esindaja taotles ka viivise väljamõistmist, mistõttu tuleb menetluskuludelt (50 eurot) välja mõista ka viivis seadusjärgses määras alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. 6(7)

2-24-13010 Jõustumine ja täitmine TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. Jõustunud kohtumääruse avalikustamine arvutivõrgus Avaldaja esitas kohtule taotluse, milles palus, et jõustunud kohtumääruses oleks avaldatavad andmed piiratud. TsMS § 462 lg 2 esimese lause kohaselt asendatakse andmesubjekti taotlusel või kohtu algatusel jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nimi initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi. Riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse, avalikõigusliku juriidilise isiku või muu avaliku võimu kandja andmeid kohtulahendis ei varjata. TsMS § 463 lg 2 alusel kohaldatakse määrusele vastavalt otsuse kohta sätestatud, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Kohus rahuldab avaldaja taotluse ja asendab jõustunud kohtumääruse avalikustamisel avaldaja nime initsiaalidega ja jätab avalikustamata registrikoodi ja korteri asukoha aadressi. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.