Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Tiit Kollom ja Margo Klaar
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.04.2016, Tallinn
Kohtuasja number
2-13-60459
Kohtuasi
OÜ Skyyren hagi BETEPOK BALTIC OÜ ning CREDOLIN KINNISVARA Osaühingu vastu kinnistute müügilepingute tühistamiseks ja kinnistute tagastamiseks BETEPOK BALTIC OÜ vastuhagi OÜ Skyyren vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.03.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Skyyren apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
194 799,63 eurot
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ Skyyren (registrikood 11017570, asukoht Männiku tee 123, 11216 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anto Variku Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): BETEPOK BALTIC OÜ (registrikood 12369940, asukoht Asula 1b-42, 11312 Tallinn) Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II):
CREDOLIN
KINNISVARA
OÜ (registrikood 10951245, asukoht Kaupmehe 2-2, 10114 Tallinn) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel
Istungi toimumise aeg
15.03.2016
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 16.03.2015 otsus OÜ Skyyren hagis BETEPOK BALTIC OÜ ning CREDOLIN KINNISVARA OÜ vastu kinnistute
müügilepingute tühistamiseks ja kinnistute tagastamiseks ning BETEPOK BALTIC OÜ vastuhagis OÜ Skyyren vastu võlgnevuse väljamõistmiseks täies ulatuses.
2.Lõpetada menetlus OÜ Skyyren hagis BETEPOK BALTIC OÜ ning CREDOLIN KINNISVARA OÜ vastu kinnistute müügilepingute tühistamiseks ja kinnistute tagastamiseks seoses hageja loobumisega hagist.
3.Tühistada käesolevas tsiviilasjas 19.12.2013 määrusega kohaldanud hagi tagamine, millega hagi tagamiseks arestiti BETEPOK BALTIC OÜ-le (registrikood 12369940) kuuluvad ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna alljärgnevatesse registriosadesse kantud kinnistud ja kanti alljärgnevatesse registriosadesse käsutamise keelumärge OÜ Skyyren (registrikood 11017570) kasuks: registriosa nr 14103002; registriosa nr 7360002; registriosa nr 7359402; registriosa nr 14103102; registriosa nr 14086302; registriosa nr 14086102; registriosa nr 7358702; registriosa nr 14106602; registriosa nr 14106702; registriosa nr 13863602; registriosa nr 13864502. Tühistada 19.12.2013 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus arestis hagi tagamiseks CREDOLIN KINNISVARA Osaühingule (registrikood 10951245) kuuluva ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr 7360702 kantud kinnistu ja kandis registriossa nr 7360702 käsutamise keelumärge OÜ Skyyren (registrikood 11017570) kasuks.
4.Jätta BETEPOK BALTIC OÜ vastuhagi OÜ Skyyren vastu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada vastuhagi osas.
6.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu hagiga seotud menetluskulud OÜ Skyyren kanda ja vastuhagiga seotud menetluskulud BETEPOK BALTIC OÜ kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ Skyyren (hageja) esitas 18.12.2013 Harju Maakohtule hagiavalduse BETEPOK BALTIC OÜ (kostja I) ning CREDOLIN KINNISVARA OÜ (kostja II) vastu
kinnistute müügilepingute tühistamiseks ning kinnistute tagastamiseks. Koos hagiavaldusega esitas hageja avalduse hagi tagamiseks.
2.Harju Maakohtu 19.12.2013 määrusega taotlus hagi tagamiseks rahuldati ning hagi tagamiseks arestiti kostjale I kuuluvad ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna alljärgnevatesse registriosadesse kantud kinnistud ja kanti alljärgnevatesse registriosadesse käsutamise keelumärge hageja kasuks: registriosa nr 14103002; nr 7360002; nr 7359402; nr 14103102; nr 14086302; nr 14086102; nr 7358702; nr 14106602; nr 14106702; nr 13863602; nr 13864502. Samuti arestiti kostjale II kuuluv ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr 7360702 kantud kinnistu ja kanti registriossa nr 7360702 käsutamise keelumärge hageja kasuks.
3.Hagiavalduse kohaselt volitas hageja 22.10.2012 ja 06.11.2012 notari poolt tõestatud volikirjade alusel DR müüma hagejale kuuluvaid kinnistuid, mis asuvad Viimsi vallas Haabneeme alevikus Kähriku teel. Hageja kuulutas 06.12.2013 notari juures tehtud avaldusega kehtetuks kõik DR-le antud volikirjad.
4.DR võõrandas 18.11.2013 kostjale I hagejale kuuluvad Kähriku teel asuvad kinnistud kokku hinnaga 168 956 eurot. Müügilepingus lepiti kokku, et ostuhinna 107 239,74 euro tasumise tasaarvestavad pooled kostja I nõudega hageja vastu. Sellega ületas DR volitusi, sest volikirjad ei sisaldanud õigust nõudeid tasaarvestada.
5.Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lg-st 1 palub hageja tühiseks tunnistada 18.11.2013 kostjaga I sõlmitud võlaõigusliku kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu ja 04.12.2013 lepingu muutmise lepingu ning otsustada kinnistute omandi tagasikandmine hagejale asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel või alternatiivselt TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028 lg 1 ja TSÜS § 68 lg 5 alusel järgmiste kinnistute osas: Kähriku tee 34A ja Kähriku tee 36; Kähriku tee 34; Kähriku tee 26 ; Kähriku tee 26A ja Kähriku tee 28; Kähriku tee 18A ja Kähriku tee 20; Kähriku tee 5; Kähriku tee 5A ja Kähriku tee 7; Kähriku tee 13A; Kähriku tee 17A; Kähriku tee 21A; Kähriku tee 25A.
6.DR võõrandas 20.11.2013 kostjale II hagejale kuuluva kinnistu aadressiga Nõmme tee, Haabneeme alevik, Viimsi vald hinnaga 10 870,21 eurot. Vastavalt lepingu p-le
2.2.kohustus kostja II tasuma hagejale ostuhinna summas 133 eurot ühe kuu jooksul lepingu sõlmimisest ja 10 737,21 eurot hiljemalt 01.06.2015. Selline müügihinna tasumise viis ja asjaolu, et kostja II kohustuse tagamiseks ei seatud hüpoteeki, on vastuolus volikirja nõuetega ja hagejat ebamõistlikult kahjustav. Kostja II majandustegevus on seiskunud ning viimati on esitatud 2010. aasta majandusaasta aruanne. Samuti on tuvastatav DR ja kostja II omavaheline seotus.
7.Tulenevalt TsÜS § 131 lg-st 1 palub hageja tühistada 20.11.2013 kostjaga II sõlmitud võlaõiguslik kinnistu müügileping ja asjaõigusleping ning otsustada kinnistute omandi tagasikandmine hagejale AÕS § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel või alternatiivselt TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028 lg 1 ja TSÜS § 68 lg 5 alusel Nõmme tee kinnistu osas.
8.Hageja palus jätta menetluskulud kostjate kanda. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Vastuhagi
9.Kostja I esitas 28.11.2014 vastuhagi vastu, milles palus mõista hagejalt kostja I kasuks välja 14 973,42 eurot ning jätta menetluskulud hageja kanda.
10.DR tegutses talle väljastatud volikirjade alusel käsundisaajana (maaklerina). Pooltel puudus kokkulepe, et käsundisaaja ei saa käsundi täitmise eest tasu ja puudub ka
mõistlik põhjendus, miks pidi DR tegutsema hageja huvides tasuta. Hageja ja DR vahel oli sõlmitud käsundusleping, kuna DR müüs hageja korraldusel hagejale kuuluvaid kinnistuid, s.o täitis talle antud käsundit. Käesoleval juhul on DR-l õigus nõuda hagejalt maakleritasu 5% tema poolt müüdud või vahendatud kinnistute müügihinnast. Seetõttu on DR-l hageja vastu rahaline nõue, mille ta on loovutanud kostjale I VÕS § 164 lg 1 alusel.
11.Kuivõrd nõude loovutamise leping on sõlmitud 27.11.2014 ja hagiavaldus on esitatud 28.11.2014, siis sai hageja nõude loovutamisest teada hagiavaldusest. Ebaõige on hageja väide, nagu sisalduks 22.10.2012 ja 06.11.2012 volikirjades tasumäär käsundi täitmise eest. Vastuväited vastuhagile
12.Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulu kostja I kanda.
13.DR on rikkunud käsunduslepingu tingimusi ning hageja ei ole kinnistute müügist raha saanud. DR-le oli tasu ette nähtud juba volikirjades. Hageja poolt 22.10.2012 ja 06.11.2012 DR-le väljastatud volikirjades oli selgelt ära toodud tasu maksmise tingimused ja eeldused. Tasu arvestati edukuspõhiselt, mis on tavapärane nii käsundi täitmise kui maaklerteenuse osutamise puhul. Volikiri sisaldas tingimust, mille kohaselt tohtis DR võõrandada kinnistud hinnaga mitte vähem kui 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest tingimusel, et müügihinna tasumine toimub selliselt, et müügihinna osa, mis on 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest, tasutakse täies ulatuses s.o. 100%, kinnistu ostja poolt hageja kontole. Müügihinna osast, mis ületab eelnimetatud summat (s.o. 10,0094 eurot) ühe ruutmeetri eest, tuli kanda 50% osas hageja kontole ja ülejäänud osa jäi vastavalt DR enese äranägemisele talle, mida tulebki pidada tema tasuks. VÕS § 627 lg 2 sätestatud mõistliku tasu nõue kohaldub ainult juhul, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, kuid antud juhul on volikirjas tasu maksmise põhimõtted sätestatud. Eelnevast tulenevalt ei ole DR-l õigust lisatasule 5% ulatuses. Esimese astme kohtu otsus
14.Harju Maakohtu 16.03.2015 otsusega jäeti hagi rahuldamata ning rahuldati vastuhagi. Maakohus tühistas ka Harju Maakohtu 19.12.2013 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda.
15.Maakohus leidis, et vastuhagi kuulub rahuldamisele. Kohtu hinnangul on hageja ja DR vahel sõlmitud käsundusleping (VÕS § 619), kuna DR müüs hageja korraldusel hagejale kuuluvaid kinnistuid, s.o täitis talle antud käsundi. Asjaolu, et volikirjast ei nähtu, et DR-le oleks käsundi täitmise eest tasu ette nähtud, ei tähenda, et tegemist ei ole käsundiga, kuna käsunduslepingus ei pea olema tasu maksmine kokku lepitud. Kohtu hinnangul on DR täitnud kohaselt talle antud käsundi. Kinnistute müümisega tegeledes võis DR mõistliku isiku seisukohalt eeldada, et ta saab selle eest ka vastava tasu. Maakohus leidis, et kostja I nõutav tasu, s.o 5% iga kinnistu müügihinnast on mõistlikuks tasuks VÕS § 627 lg 2 mõttes.
Apellatsioonkaebus
16.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata või saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Hageja palub jätta menetluskulud kostjate kanda.
17.Vastuhagi osas märkis hageja, et DR-l ei ole õigust lisatasule 5% ulatuses, kuna DR rikkus käsunduslepingu tingimusi ja on käsundiandjat teadlikult kahjustanud.
18.DR tohtis võõrandada kinnistud hinnaga mitte vähem kui 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest tingimusel, et müügihinna tasumine toimub selliselt, et müügihinna osa, mis on 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest, tasutakse täies ulatuses kinnistu ostja poolt hageja kontole. Müügihinna osast, mis ületab eelnimetatud summat, tuli kanda 50 % hageja kontole ja ülejäänud osa vastavalt DR enese äranägemisele, mida tulebki pidada tema tasuks. VÕS § 627 lg-s 2 sätestatud mõistliku tasu nõue kohaldub ainult juhul, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, kuid antud juhul on volikirjas tasu maksmise põhimõtted sätestatud. Vastustaja seisukoht
19.Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Menetluse edasine käik
20.08.10.2015 esitas kostjate esindaja ringkonnakohtule teate kinnistute võõrandamisest, mille kohaselt on kõik vaidlusalused kinnistud 22.07.2015 enampakkumisel võõrandatud.
21.15.03.2015 kohtuistungil esitas hageja hagist loobumise avalduse. Kostjad ei vaielnud loobumisele vastu ning palusid jätta hagi menetlemisega seotud kulud hageja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
22.TsMS § 429 lg 1 alusel võttis ringkonnakohus vastu hageja loobumise hagist ja lõpetas selles osas menetluse. Seoses menetluse lõpetamisega tühistab ringkonnakohus TsMS § 386 lg 4 alusel 19.12.2013 määrusega kohaldatud hagi tagamise.
23.Ringkonnakohus vaatab läbi maakohtu otsuse üksnes vastuhagi osas.
24.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel vastuhagi rahuldamise osas tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega vastuhagi tuleb jätta rahuldada.
25.Vaidlust ei ole selles, et hageja ja DR vahel oli sõlmitud käsundusleping, mille kohaselt hageja volitas DR müüma talle kuuluvaid kinnistuid. Kostja I esitas hageja vastu DR-lt omandatud käenduslepingust tuleneva tasu nõude, tuginedes asjaolule, et käsunduslepingu pooled ei ole tasus kokku leppinud, kuid kinnistute müümisega tegeledes hageja huvides võis DR mõistliku isiku seisukohalt eeldada, et ta saab selle eest tasu. Hageja pidas mõistlikuks tasuks 5% kinnistute müügihinnast.
26.Hageja vaidles vastuhagile vastu muuhulgas põhjusel, et käsunduslepingu pooled olid tasu osas kokku leppinud tulemuspõhiselt ning seetõttu pole lisaks 5% väljamõistmine müügihinnast põhjendatud.
27.Maakohus rahuldas nõude VÕS § 627 lg-te 1 ja 2 alusel. VÕS § 627 lg 1 sätestab, et kui käsunduslepingus ei ole tasus kokku lepitud, kuulub tasu maksmisele, kui käsundi täitmist võib mõistlikult eeldada üksnes tasu eest, eelkõige kui käsundisaaja täitis käsundi oma majandus- või kutsetegevuses ja lg 2 kohaselt, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, tuleb maksta vastavalt asjaoludele mõistlik tasu.
28.Ringkonnakohtu arvates, ei ole VÕS § 627 antud juhul asjakohane, sest on tuvastatav tasu maksmise kokkulepe. 06.11.2012 volikirjas on kokku lepitud, et müügihinna osast, mis ületab kokkulepitud müügihinda (10,0094 eurot 1 m2 eest), tuleb 50 % kanda volitaja kontole ja ülejäänud osa vastavalt esindaja äranägemisele. Hageja
väidetel oligi see osa müügihinnast, mida esindaja võis oma äranägemisel käsutada, esindaja kokkuleppeline tasu. Maakohus leidis, et tegemist on kinnistute müügist saadud tasu hagejale üleandmise korraga, mitte käsundisaaja tasu kokkuleppega. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kui volitatud isik võis mingit osa rahast käsutada oma äranägemisel, siis saab seda pidada ka tema tasuks. Kostja I ei ole hageja väiteid tasu kokkuleppe kohta ümber lükanud ega ole ka andnud selgitust, mida tema arvates käsunduslepingu pooled pidasid sellise müügihinna jaotuse juures silmas. Pooled tegutsesid äritegevuses ning ei ole eluliselt usutav, et käsunduslepingu sõlmimisel esindaja tasule tähelepanu ei pööratud. Ringkonnakohus ei nõustu kostja I seisukohaga, et maakleritasu ei saa seisneda üksnes boonustasus. Sellist kokkulepet seadus ei välista. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja I esindaja, et kinnistud müüdi tunduvalt kallimalt kui 10 eurot 1 m2 eest. Seega oli esindajal piisav huvi sellise tasukokkuleppe sõlmimiseks. Esindaja sai käsunduslepingujärgse tasu saadud müügihinnast ja puudub alus seda täiendavalt hagejalt välja mõista. Seetõttu tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
29.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
30.Ringkonnakohus lõpetas hagi osas menetluse seoses hageja loobumisega hagist, mistõttu jäävad TsMS § 168 lg 2 alusel nii maakohtu kui ringkonnakohtu hagiga seotud menetluskulud hageja kanda.
31.Seoses vastuhagi rahuldamata jätmisega jäävad nii maakohtu kui ringkonnakohtu vastuhagiga seotud menetluskulud kostja I kanda.
32.Kuna maakohus ei ole määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 1, määrab maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.