Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Asjaolud ja hageja nõue VK ja MK esitasid 17.04.2013 Harju Maakohtusse hagi TK vastu müügihinna alandamiseks ja 56 856, 36 euro väljamõistmiseks. 24.11.2014 vähendasid hagejad oma vastavat nõuet 39 090, 90 euroni ning esitasid alternatiivse nõude kahju hüvitamiseks, paludes sel alusel mõista kostjalt välja 58 578 eurot. Pooled sõlmisid 23.08.2012 lepingu Harjumaal Saku vallas XXXXXXX külas XXXXXXX XXX XX asuva XXXXXX kinnistu hüpoteegi kustutamiseks, kinnistu müümiseks hinnaga 111 000 eurot ja kinnistu ning korteriomandi hüpoteegiga koormamiseks. Enne lepingu sõlmimist toimus lepingu eseme hindamine ning hindamisakti kohaselt oli kinnistu turuväärtus 121 000 eurot. Kostja müüs ja hagejad omandasid kinnistu võrdsetes mõttelistes osades kaasomandisse hinnaga 111 000 eurot. Hagejad ja kostja leppisid kokku turuväärtusest 10 000 eurot odavamas hinnas. Pooled leppisid lepingu p-s 3.4 kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse üle hagejatele 14.09.2012. Kuna pärast otsese valduse ülevõtmist tekkisid hagejatel kahtlused hoone võimaliku kvaliteedi osas, siis hagejad tellisid ehitustehnilise ekspertiisi hoone seisukorra kohta. Ekspertiis kõrvutas hoone tegelikku seisukorda ja seisukorda, millele hoone oleks pidanud projekti ja lepingu kohaselt vastama. Ekspertiisiaktis leiti, et hoone on ehitatud oluliste kõrvalekaldumistega projektist, millele on väljastatud Saku Vallavalitsuse poolt ehitusluba. Ehitajal on puudunud vajalikud teadmised ja oskused konstruktsioonide ehitamisel. Lepingu p-s 1.7.5 kostja kinnitus, et üksikelamu on ehitatud ehitusloa ja ehitusprojekti alusel, ei vastanud tegelikkusele. Kostja andis hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava puudustega asja. Tulenevalt ekspertiisis toodud puudustele on puuduste kõrvaldamise maksumuseks vastavalt hinnapakkumistele 58 578 eurot. Eksperdi arvates ei saa puudusi kõrvaldada ehitprojekti muutmisega. Hagejad on kostjale saadetud e-kirjades väljendanud soovi, et ehitusprojektist tehtud kõrvalekalded tuleb likvideerida ning kostja on vastavatele pöördumistele reageerinud üksnes paljasõnaliste vastustega, et kinnistu ja elamu vastavad lepingu tingimustele. Hagejad on täiendavalt tellinud lepingu eseme hindamise, et määrata selle turuväärtus müügihetkel koos puudustega ja võrrelda seda puudusteta asja väärusega. Ekspert on hinnanud lepingu eseme väärtuseks 23.08.2012 koos puudustega 78 000 eurot. Hinna alandamise tulemusel (väärtus koos puudustega: 121 000 – 78 000) korrutatud 110 000 (kokkulepitud müügihind) / 121 000 (väärtus puudusteta) on kohase ja mittekohase täitmise vahe 39 090, 90 eurot. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja nõuete formaalsed ja materiaalsed eeldused on täitmata. Hinna alandamise ja kahju hüvitamise nõue on esitatud pärast mõistlikku tähtaega. Lisaks sellele ei ole hinna alandamise avalduse vorminõuded täidetud, kuna see tuleb esitada samas vormis, milles sõlmiti leping. Hagejad olid maja ostmisel teadlikud kasutusloa puudumisest ja nõustusid seda ise edaspidi hankima. Samuti olid nad teadlikud, et puuduvad olulised kõrvalekalded ehitusprojektist. Ehitusprojekt, mille alusel väljastati ehitusluba, ei tähendanud seda, et maja vastab 23.08.2012 lepingu sõlmimise ajal projektile. Tavapärases situatsioonis tehakse sellistel puhkudel projekti muudatusi (teostusjoonised), mitte ei teostata ehituse ümberehitust. Hagejad ei olnud ise piisavalt hoolsad maja ostmisel. Kostja ei ole andnud lepingu eset üle puudustega, mida ei olnud võimalik tuvastada ülevaatamise käigus. Hagejad käisid kinnistuga korduvalt tutvumas, seega ei saa nad väita, et nad ei teadnud kinnistu olukorda ja seisundit. Hagejate hinnapakkumiste alusel esile toodud ehituse renoveerimise ja muud ehitustööde maksumused ei ole asjasse puutuvad, kuna need sisaldavad hulgaliselt töid, mis ei ole

kuidagi seotud maja lepingutingimustele mittevastavusega või varjatud puudustega. Hagejad ei saanud eeldada, et maja vastab projektile, sest vastupidisel juhul oleks majale juba varem asutud kasutusluba taotlema. Kostja ei soovinud tegeleda kasutusloa protsessiga ja seetõttu alandas kinnistu müügihinda 10 000 euro võrra. Hagejate kahju hüvitamise nõude eeldused ei ole täidetud, kahju suurus on tõendamata ja oletuslik. Kui kohus peab kahju suurust põhjendatuks, on kostja esitanud kahju hüvitamise vähendamise taotluse. Lisaks sellele ei ole hagejad andnud kostjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaega. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi hagejate esimese nõude alusel ning mõistis välja kostjalt hagejate kasuks solidaarselt 39 090, 90 eurot. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: pooled sõlmisid 23.08.2012 hüpoteegi kustutamise avalduse, kinnistu müügilepingu, kinnistu ja korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega kostja müüs hagejatele kinnistu Harjumaal Saku vallas XXXXXXX külas XXXXXXX XXX XX hinnaga 111 000 eurot; lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb üksikelamu ja rajatis; üksikelamule ei ole väljastatud kasutusluba ega energiamärgist; perioodil 27.07.2012 - 01.08.2012 tehtud hindamise kohaselt oli kinnistu turuväärtuseks 121 000 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1 järgi, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hagejad on ostuhinna kostjale maksnud, mistõttu nõuavad hagejad ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS §-s 189 lg 1 sätestatule. VÕS § 112 lg 2 esimese lause järgi hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Seadus ei näe ette hinna alandamise õiguse kasutamiseks tähtaega. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale. Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-59-06 ja 3-2-155-09). Hinna alandamise avaldus ei ole tehtud lubamatult hilja hea usu põhimõttest lähtudes. Puudub vaidlus, et hagejad teavitasid kostjat koheselt ehitise puudustest ning edastasid kostjale ekspertiisiakti. Samuti tõendab seda pooltevaheline kirjavahetus. Hinna alandamise avaldus sisaldub hagiavalduses, mis on kostjale kätte toimetatud. Seega on hinna alandamise formaalsed eeldused täidetud. Pooled ei vaidle selle üle, et müügileping kehtib. Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused: müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (VÕS §-d 77 ja 217); müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). Kuna müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, siis nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221

lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). VÕS § 77 lg 1 järgi võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Puudused, millest tulenevalt hagejad hinda alandavad, on VK ekspertiisiaktis loetletud p-des 4.3.2 - 4.3.10. Ekspertiisiakti p-des 4.3.11 - 4.3.13 välja toodud puudustele hagejad ei tugine. Samuti on pooled lepingu p-s 1.7.5 kokku leppinud, et elamule ei ole väljastatud kasutusluba, mistõttu ei käsitle hagejad seda puudusena. Kostja on lepingut rikkunud, sest lepingu eseme oluliseks osaks olev üksikelamu ei vasta kokkulepitud tingimustele. Lepingu p-s 1.7.4 kostja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel; p-s 1.7.5 kostja kinnitas, et lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb kinnistu osaks olev ehitusloa (nr 6888; väljastatud Saku vallavalitsuse poolt 13.06.2007) ja ehitusprojekti alusel ehitatud ehitis, mille koosseisus on üksikelamu. Kostja kinnitas, et üksikelamul puuduvad olulised kõrvalekalded ehitusprojektist ning üksikelamu sisetööd on lõpetatud; p-s 1.8.2 hagejad kinnitasid, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast; p-s 1.8.4 hagejad kinnitasid, et nad on teadlikud lepingu p-s 1.7.5 nimetatud asjaoludest ega oma nendega seoses müüjale mingeid pretensioone. Ostja on teadlik, et kohustub ise hankima lepingu esemeks oleval kinnistul paiknevale elamule kasutusloa. Hagejad ostsid kinnistu, mille oluliseks osaks on elamu. Lepingu p-s 1.7.5 on märgitud, et elamu sisetööd on lõpetatud. Samuti on lepingu eseme müügikuulutuses kirjas, et tegemist on valmis elamuga. Seega ostsid hagejad valmis ehitatud elamu, millel puudus kasutusluba. Teiste võimalike puuduste või lõpetamata tööde osas ei ole pooled lepinguga kokku leppinud. Ehitustehnilise ekspertiisi akti p-des 4.3.2 - 4.3.4 välja toodud puudused on varjatud puudused, kuna hagejad ei saanud neid märgata tavapärase ülevaatamise käigus. VK selgitas kohtuistungil, et ekspertiisi teostamiseks tuli eksperdil eemaldada põrandast u 1 m2 ja puuduste fikseerimiseks vaadelda põranda alust ruumi. Seda väidet kinnitavad ekspertiisidokumendile lisatud fotod nr 5-7. Asjatundja VK oli seisukohal, et lintvundament on projekti-kohaselt välja ehitamata ja liivtäitega täitmata, kamina ja korstna all ei ole projektikohast vundamenti ning torude paigaldus ei vasta nõuetele. Samuti tõi VK välja, et esimese korruse põrandad tuleb lammutada ja teha uuesti projektikohaselt, kamina ja korstna alla tuleb laduda vundamendid. Eeltoodud seisukohta ei lükka ümber ka asjatundjate LS ja PK arvamus. Ka nimetatud arvamuses on märgitud, et vundament ei vasta projektile, on puitpõranda konstruktsiooni asendus, põrandad ei kanna välja ja kõik põrandad tuleb uuendada ja teha ümberehitused. Ekspertiisiakti p-des 4.3.5 ja 4.3.6 sätestatud puudused on varjatud puudused. Hagejad ei saanud tavapärase ülevaatamise käigus tuvastada, kas voodrilaua taga on 30 mm tuulutuskanal või mitte. Asjatundja VK leidis, et talvel võib niiskus hakata voodrilaua vahelt välja pressima. Seda

seisukohta ei lükka ümber asjatundjate LS ja PK arvamus, milles on üksnes märgitud, et niiskunud õhk välisvoodrisse ei jõua. Tuulekasti voodrilaua puudust saab samuti pidada varjatud puuduseks, sest voodrilaua paigaldamise tehnoloogia sõltub kaldkatuse konstruktsioonist. Seega ei pidanud hagejad teadma, et sellise kaldkatuse konstruktsiooni puhul on vajalik, et tuulekast peab olema vahedega. Asjatundjate LS ja PK arvamusest nähtuvalt tuleb teha õhutus läbi kaldkatuse. Järgmised ekspertiisidokumendi p-des 4.3.7 - 4.3.9 märgitud puudused on seotud kaldkatuse konstruktsiooniga. Nimetatud puuduseid ei saanud hagejad tavapärase ülevaatamise käigus tuvastada. Asjatundja VK leiab, et kaldkatuse konstruktsiooni puuduse kõrvaldamine nõuab katuse mahavõtmist ja projektijärgselt uuesti tegemist. Kahekordne kips on vajalik selleks, et sarikatel oleks nõuetekohane tulekaitse. VK lähtus arvamust andes tuleohutuse nõuetest. Eeltoodud puuduste olemasolu ei lükka ümber ka asjatundjate LS ja PK arvamus. Ka Kuuba Arhitektid OÜ arvamuses on märgitud, et teise korruse laed ja sarikate alused ei vasta projektile. Ekspertiisiakti p-s 4.3.10 märgitud puuduse osas on nii Kuuba Arhitektid OÜ kui ka asjatundjad LS ja PK nõustunud asjatundja VK arvamusega, et pööninguluuk ei vasta nõuetele ja see tuleb ümber vahetada. VK ekspertiisist tulenevalt on ehitisel ilmnenud puudused vaja kõrvaldada mitte üksnes seetõttu, et ehitis ei vasta projektile, vaid ka seetõttu, et ehitis vastaks ehitustehnilistele nõuetele. Seega ei piisa puuduste kõrvaldamiseks üksnes projekti muudatustest. Kostja pidi olema kõikidest hagejate poolt viidatud puudustest teadlik. Esiteks andis kostja kinnituse, et üksikelamul puuduvad olulised kõrvalekalded ehitusprojektist ning teiseks tuleb kostja vastutus ehitusseadusest (EhS). EhS § 3 lg 1 järgi ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. EhS § 12 lg 1 esimese lause järgi tuleb ehitada vastavalt ehitusprojektile, välja arvatud käesolevas seaduses ettenähtud juhtudel väikeehitise ehitamise korral. Ehitise omaniku omanikujärelevalve tegemise kohustus tuleneb EhS § 30 lg 1. Seega pidi kostja tagama omanikujärelevalve, mille eesmärgiks on tagada, et ehitamine on ehitusprojektikohane ja kvaliteet nõuetekohane (EhS § 30 lg 2). Eeltoodust tulenevalt kostja vastutab asja puuduste eest. Puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal hagejatele (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud hagejatest (VÕS § 101 lg 3), hagejad ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudustest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4) ning eeltoodud puuduste osas ei ole sõlmitud kostja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). Hagejad ei pidanud enne ostuhinna alandamist andma kostjale VÕS § 114 lg 1 alusel täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks, kuid selline kohustus võib tuleneda hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1). Hagejad teavitasid puudustest kostjat mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudustest teada said. Ühiste ostjate puhul piisab, kui lepingu eseme puudusest teatab müüjale vaid üks neist (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-11). Kostja pakkus omapoolse lahendusena ostuhinna vähendamist 5000 eurot. Kostja ei väitnud, et saanuks või soovinuks ekspertiisis välja toodud puudused kõrvaldada. Lepingu eseme ostuhinnaks lepiti kokku 111 000 eurot. Hagejad märkisid hagiavalduses, et hinda vähendati 10 000 eurot, sest elamul puudus kasutusluba. Samas kostja ei tõendanud, et nimetatud ostuhinda on alandatud teiste kohtu poolt tuvastatud ehitustehniliste puuduste või kasutusloa saamiseks vajalike täiendavate tööde tõttu. Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (Riigikohtu

lahendid nr 3-2-1-131-05 ja 3-2-1-111-07). Alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga. Seega ei oma asja lahendamisel tähtsust asjatundja arvamus lepingu eseme turuväärtuse kohta 2014.a seisuga. Lepingu eseme turuväärtus kohustuse täitmise aja seisuga oli 121 000 eurot. Lepingu eseme ostuhinnaks on 111 000 eurot (lepingu p 3.1). Lepingu eseme väärtus koos puudusega on asjatundja arvamuse kohaselt 78 000 eurot. Tegemist on tõendiga, mille alusel saab hinnata mittekohase täitmise väärtust. Alandatud hinnaks on seega 71 553, 72 eurot: 78 000 x 111 000 / 121 000. Hagejatel on õigus ostuhinda alandada (111 000 – 71 553, 72) 39 446, 28 euro võrra. Hagejad nõuavad kostjalt 39 090, 90 eurot. Tulenevalt VÕS § 112 lg-st 3 on hagejatel õigus nõuda VÕS § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 alusel nimetatud summa tagastamist. Kohus jättis hagejate menetluskulud 69% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 31% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Kohus rahuldas hagejate menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise taotluse osaliselt. Hagejad esitasid esmase hagiavalduse tsiviilasja hinnaga 56 856, 36 eurot ning tasusid riigilõivu 950 eurot. Tegemist on põhjendatud kuluga ning seega tuleb kostjalt välja mõista vastavalt menetluskulude jaotusele 655, 50 eurot (69% 950-st). Lisaks mõistis kohus kostjalt välja ka hagejate järgmised õigusabikulud. Kohtuistung toimus 10.02.2015, kuid hagejad esitasid menetluskulude nimekirja elektronposti teel 13.02.2015 kell 23:59. Seega esitasid hagejad menetluskulude nimekirja osade kulude osas hilinenult ja nende osas jättis kohus hagejate taotluse TsMS § 66 ja § 176 lg 1 alusel rahuldamata. Hagejate lepingulise esindaja tunnihinnaga 150 eurot (käibemaksuga) on vaidluse kestust, keerukust, keskmist suuremat tõendite mahtu ja asjaolu, et esindaja on kogenud ja kõrgelt kvalifitseeritud õigusteenuse osutaja (vandeadvokaat), arvestades mõistlik ja põhjendatud. Toimikust nähtuvalt toimus 10.02.2015 kohtuistung kestusega 1 tund 10 minutit, teeside koostamiseks kulunud vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks on 2,5 tundi ning istungiks ettevalmistamiseks on põhjendatud ajakulu 50 minutit. Seega on hageja esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu kokku 4,5 tundi. Kostjalt kuulub väljamõistmisele lepingulise esindaja kulu 465, 75 eurot (69% 675-st). Hagejad kinnitasid, et nad ei ole käibemaksukohustuslased, mistõttu kuuluvad menetluskulud väljamõistmisele koos käibemaksuga. Seega on hagejate vajalikud ja põhjendatud menetluskulud 1121, 25 eurot. Kohus rahuldas ka kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise taotluse osaliselt. Põhjendatud on menetluskuluna apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 700 euro väljamõistmine ja dokumentaalse tõendi saamise kulu 300 eurot, põhjendamatu aga kostja lepingulise esindaja ajakulu 71 tundi 30 minutit, mida kohus vähendas 43 tunni võrra. Põhjendatud ja vajalikuks kostja esindaja ajakuluks on kohtu hinnangul 28 tundi 30 minutit, mis arvestades kostja esindaja tunnihinda 100 eurot, on rahalises väljenduses 2850 eurot. Hagejatelt kuulub seega kostja kasuks väljamõistmisele riigilõiv 217 eurot (31% 700-st), dokumentaalse tõendi saamise kulu 93 eurot (31% 300-st) ja lepingulise esindaja kulu 883, 50 eurot (31% 2850-st), s.o kokku 1193, 50 eurot. Apellatsioonkaebus

Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi tagasi uueks arutamiseks maakohtule ning menetluskulud jätta hagejate kanda. Maakohus rikkus selgitamiskohustust ega juhtinud kostja tähelepanu asjaolule, et hageja esitatud ehitusekspertiis muutub tõsikindlaks tõendiks, millele kohus otsuses tugineb, seda olukorras kus kostja vaidles sellisele tõendile täielikult vastu ja esitas omakorda ekspertiisi. Jääb arusaamatuks, mis alusel luges kohus hageja ekspertiisi rohkem usutavaks kui riiklikult tunnustatud eksperdi ekspertiisi. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et kuna ekspert ei avanud ühtegi detaili kohapeal, siis ei ole ekspertiis usaldusväärne. Ehitustehniliste ekspertiiside teostamisel ei pea juba avatud detaile korduvalt avama ja teistkordselt fikseerima, see on põhjendamatu kulutus ja ebamugav ning kulukas protsess, mistõttu hoidutakse täiendava kahju tekitamisest hoonele, et veenduda selles mida teine ekspert on juba tuvastanud. Kohus jättis täielikult välja selgitamata, mis oli poolte kokkulepe asja omadustele vastavuse osas, sest asja lepingu tingimustele vastavuse osas kinnitasid hagejad, et on lepingu objekti üle vaadanud ja teadlikud selle olukorrast ning nõustusid lepingu sõlmimisega. Puudub kokkulepe, millise kvaliteediga peab ehitis olema ja keskmist kvaliteeti pole kohtuotsuses tuvastatud. Kostja elas kinnistul pikemat aega ja temale ehitise kvaliteet sobis ning tal ei olnud kvaliteedi osas probleeme. Kohus eelistas hageja kvaliteedi nõudeid kostja kvaliteedi nõuetele, mis ei ole aga keskmine kvaliteet, seega on kohus vääralt hinnanud esitatud tõendeid. Viited ehitusseadusele on ebakohased, sest nagu kostja ekspert on öelnud, ei olnud tegemist üleüldse majaga, mida kostjad ostsid, vaid tegemist oli ehitusobjektiga. Seega ei saa eeldada, et ehitusobjektile laienevad maja ehitusstandardid või üleüldse millistest standarditest oleks tulnud siis lähtuda - selles ei ole lepingus ega ka hiljem poolte vahelises vestluses kuidagi kokku lepitud. Varjatud puuduste tõendamine oli hageja tõeandamiskoormis, kuid hageja ei suutnud neid tõendada usaldusväärselt, kuna kostja esitatud tõendid lükkavad need väited ümber. Kohus ei selgitanud välja, kas kostja oli teadlik antud puudustest või mitte. Kuna kostja ei olnud teadlik ekspertiisiaktiga tuvastatud puudustest, siis ei saanud ta neid ka müügilepingus avaldada. Hageja kohustuseks oli tõendada, et kostja on puudusi hagejate eest varajanud. Hageja ei teinud kostjale ettepanekut asja ise parendada ega andnud selleks mõistlikku tähtaega. Pooltevaheline kirjavahetus ei sisalda endas kordagi sellist e-kirja, milles kostja keeldus parendustööde tegemisest või edasistest läbirääkimistest. Kohus oleks pidanud hindama, kas hagi on esitatud põhjendatult ja kas on läbitud haginõude esitamiseks kohustuslikud nõuded (asja vabatahtlik parendamise nõue). Kuna hageja pole andnud kostjale vabatahtliku asja parandamise tähtaega, siis oleks tulnud jätta hagi läbi vaatamata. Väär on kohtu järeldus, et hagejad andsid kostjale tähtaja parenduste tegemiseks - kostja ei ole üheski kirjalikus dokumendis vastanud, et ta keeldub töid tegemast. Kostja pakkus välja, et mõistlik oleks tööde eest maksta mingi summa ja hagejad korraldavad ise tööde teostamise. Kostja ei saa ju tungida omavoliliselt hageja koju ja hakata seal tegema parendusi, mida talle ette heidetakse. Kui hagejate sooviks oli parenduste tegemine, siis iga mõistlikult käituv inimene oleks öelnud koheselt, et palun tule ja tee need tööd ära, sest see, mis sa meile üle andsid, on praak. Sellist ettepanekut, rääkimata sellekohase tahte avaldamisest, pole tänaseni tulnud. Hagivormis sellise õiguse maksmapanek on pahauskne käitumine ja pahausksele käitumisele ei peaks kohus õiguskaitset andma. Hagejad kinnitasid lepingu p-s 1.8.2, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on teadlikud ehitise seisukorrast. Ka tehingu vormistamisel rõhutas notar korduvalt antud asjaolude erilisi tingimusi ja tagajärgi, et kinnistul puudub kasutusluba, mis võib tingida teatud asjaajamisi ning puudusi hagejate jaoks. Seega ostsid

hagejad teadlikult just neile sobiva kinnistu koos kõige sinna juurde kuuluvaga, olles täiesti teadlikud kinnistu seisukorrast. Asjaolu, et hagejad ei näidanud ostmisel üles piisavalt hoolsust objektiga tutvumiseks ja võimalike puuduste tuvastamiseks, seda enam, et neile oli teada antud kõikidest lepingu tingimustele mittevastavatest asjaoludest, ei saanud olla tegemist varjatud puudustega, vaid oma hoolsuskohustuse ebapiisava täitmisega. Hagejate esitatud ekspertarvamusel ei ole tõendina kaalu, kuna poolte vahel ei eksisteerinud kokkulepet ekspertiisi tegemiseks. Kohus on sellest tulenevalt eelistanud ühte poolt teisele. Samasuguse menetlusliku rikkumisega on tegemist hinnapakkumiste arvestamisel - kohus lähtus ainuüksi hagejate hinnapakkumistest ega võtnud arvesse kostja esitatud tõendeid. Samuti jättis kohus tähelepanuta, mis võiks olla nn varjatud puuduste maksumus. Kostja ekspertiisiaktis on esile toodud ka kalkulatsioon, mis oleks nn varjatud puuduste likvideerimise hind. Kostja tegi menetluses korduvalt ettepanekuid sõlmida hüvitise maksmise osas kompromiss, kuid hagejad jäid oma seisukohale jäigalt kindlaks. Kostja viimane pakkumine puuduste hüvitamise hinnas kokku leppimiseks oli 12 000 eurot, mis on ligidane maksumusele, mida ekspert oma hinnangus esile tõi. Kohus leidis valesti kohase ja mittekohase hinnavahe. Kostja metoodikale hinnavahe leidmisel kohus põhjendusi ei toonud. Viide riigikohtu lahendile on arusaamatu, kuna see on suunava iseloomuga. Kostja arvestuste järgi kohase ja mittekohase täitmise arvestuskäigu tulemuseks oli 14 827, 73 eurot. Kohus ei analüüsinud kostja esitatud tõendeid varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuse kohta. Kohus arvestas vaid OÜ Laurma poolseid suvalisi hinnapakkumisi, millele kostja vastu vaidles ja esitas ka konkreetsed vastuväited, miks need ei ole usaldusväärsed (puuduvad ühiku hinnad, kogused, mahud) Kohase ja mitte kohase täitmise vahe nõudmine ei ole kohane õiguskaitsevahend, mille alusel saab hagi rahuldada. Kohus oleks pidanud andma hinnangu ja saanuks hagi rahuldada ainult varjatud puuduste hinna ulatuses, mitte alandada hinda, sest lepingust ei ole taganetud, mis kinnitab hagejate soovi jääda elama antud pinnale ja lihtsalt alusetult rikastuda kostja arvelt - kaubeldes läbi kohtumenetluse maja ostuhinda alla. Kuna hagejad elavad majas edasi ja pole teinud peale pisiremondi mingeid parendusi, siis puudub neil õigus mittekohase täitmise eest hinda alandada. Ka menetluskulude määramise osas ei ole kohtuotsus põhjendatud. Kuna kohus leidis, et tegemist on tavapärasest keerukama juriidilise vaidlusega, on jäetud põhjendamatult arvestamata kostja esindaja tegelikult vajalik ajakulu. Kui vandeadvokaadil kulus kokku üle 48 tunni, siis on arusaamatu, miks kohus luges kostja esindaja ajakulu põhjendatuks kõigest 24 tunni ulatuses. Selline käsitlus näitab selgelt, et kohus hindas esindajate tööd ja ajakulu erinevalt ja ebavõrdselt, pidades õigustatuks ja eelistades vandeadvokaadi töömahtu juristi töömahule. Antud asja ei ole võimalik ajaliselt sellises mahus materjali läbi töötada, nagu seda kohus leidis. Samuti oleks pidanud kohus jätma välja mõistmata hagejate esindaja kohtukõnede teeside koostamise kulud. See on kulu, mille nõude oleks hagejate esindaja pidanud esitama varem, sest see ajakulu oli tehtud eelnevalt ja oli hagejate esindajale teada. Kohus sai kostjalt välja mõista üksnes seoses viimase kohtuistungiga seotud kulutused ehk istungile kulunud aja eest. Ka kohtuistungiks ettevalmistuse kulu koht oli võimalik taotlus esitada eelnevalt, sest ka see kulutus oli juba varem teada. Kohus mõistis kostjalt välja riigilõivu suuremas määras, kui hagejad olid kohustatud seaduse alusel maksma. Kostja ei pea vastutama selle eest, kui hagejad maksvad riigilõivu rohkem, kui seadus neid selleks kohustab. Hagejatel on õigus täiendav riigilõiv tagasi küsida. Riigilõiv antud nõude suuruse pealt muutus seoses Riigikohtu lahendiga. Vastus apellatsioonkaebusele

Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu kaevatava otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 neid ei korda. Vastuseks kaebusele märgib kolleegium järgmist. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus tuvastas vaieldamatud asjaolud õigesti. Kostja on nõustunud sellega, et müüdud asjal esinesid teatud puudused. Kuigi kostja ei nõustunud hagejate esitatud asjatundja arvamusega (ekspertiisiga) ning leidis, et kohus oleks pidanud võtma aluseks tema esitatud sellekohase dokumentaalse tõendi, ei anna apellatsioonkaebuse vastavad argumendid alust teha kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite põhjal teistsugust järeldust. Hagejad olid esitanud kostja vastu kaks alternatiivset nõuet, millest kohus lahendas esimese ja rahuldas osaliselt selle nõude järgse hagi. Seega lahendas kohus põhjendatult hageja nõude ostuhinna alandamiseks (VÕS § 112), mitte aga nõuet kahju hüvitamiseks. Seetõttu ei ole asjakohased ka kostja etteheited, nagu oleks kohus pidanud hindama müügilepingu eseme puuduste kõrvaldamiseks vajalikke rahalisi kulutusi ning tegema nende põhjal järelduse hagi rahuldamise ulatuse kohta. Maakohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kusjuures mõlemad väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga VÕS § 112 lg 1). Kuna hagejad olid ostuhinna tasunud, oli neil vastavate eelduste esinemisel õigus nõuda ülemäära tasutut tagasi (VÕS § 189 lg 1). Maakohus märkis õigesti, et ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mida ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 112 lg 2). Ka kohtupraktikas on kinnitatud, et avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet ning et avalduse võib teha ka kohtumenetluses, muuhulgas hagis, kui see jõuab kostjani. Ka praegusel juhul esitasid hagejad oma avalduse hinna alandamiseks hagis ega teinud seda liialt hilja, mistõttu ei saa avaldust pidada hea usu põhimõtte vastaseks. Vaidlust ei olnud selles, et hagejad teavitasid kostjat ehitise puudustest juba oluliselt enne hagi kohtule esitamist, oktoobris 2012 esitati asjatundja sellekohane arvamus (16.10.2012 dokument - tl 48-61, I köide). Maakohus tuvastas õigesti, et hinna alandamise formaalsed eeldused olid täidetud. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega tõendite ebaõige hindamise kohta. Maakohus ei tuginenud üksnes hageja esitatud dokumentaalsele tõendile - Ehitusekspertiisibüroo OÜ ehitustehnilise ekspertiisi aktile -, vaid on selles kajastud puudusi käsitlenud koos kostja esitatud tõendites sisalduvate andmetega. Maakohus tuvastas õigesti, et antud juhul on kostja kui müüja andnud hagejatele kui ostjatele üle mittevastava (puudustega) asja, s.o müüja on täitnud oma kohustuse mittenõuetekohaselt. Tõendite kohaselt ei olnud tegemist puudustega, mis seisnesid ehitise mittevastavuses projektile, vaid siiski mittevastavuses ehitustehnilistele nõuetele. Kohus märkis õigesti, et kostja vastutust välistavad asjaolud puudusid (puudused olid olemas riisiko ostjatele ülemineku ajal, puudus ei tulenenud ostjatest, ostjad ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudustest ega pidanudki teadma, pooled ei sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet).

Hagejad esitasid kohtule 16.11.2014 koostatud eksperthinnangu vaidlusaluse hoonestatud kinnistu turuväärtuse määramise kohta 23.08.2012 seisuga, milles on antud hinnang nii puudusteta kui puudustega vara väärtusele, mille kohaselt oli puudusteta vara turuväärtuseks määratud ajal 121 000 eurot, puudustega aga 78 000 eurot. Riiklikult tunnustatud ekspert on oma hinnangus tuginenud nii Ehitusekspertiisibüroo OÜ 16.10.2012 vastavale dokumendile kui ka kohapealsele ülevaatusele, analüüsides puuduste mõju vara turuväärtusele. Lähtudes ehitustehnilise ekspertiisi käigus väljatoodud puudustest ning arvestades Laurma OÜ hinnapakkumist, on ekspert toonud välja vaid kõige olulisemad puududes ning neile vastavate tööde maksumuse, sest leidnud, et need mõjutavad vara turuväärtust enim (hinnangu lk 14). Ka puudustega vara väärtuse osas on ekspert kasutanud vääruse leidmiseks võrdlusmeetodit, s.o kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil (kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid). Nimetatud aktile tuginedes ongi kohus hageja nõude lahendanud ning hinna alandamise nõude osaliselt rahuldanud. Eeltoodust nähtuvalt ei ole kohus võtnud aluseks üksnes hageja esitatud ehitustehnilise ekspertiisi kohta koostatud dokumendi, nagu väidetakse kaebuses, vaid lähtunud eelkõige vara turuväärtuste kohta antud eksperthinnangust. Kõnealusele dokumendile on kostja küll vastu vaielnud, kuid ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis võiksid nimetatud tõendis sisalduva hinnangu kummutada. 05.12.2014 esitatud menetlusdokumendis (tl 156-167, II köide) on kostja vaielnud hagejate seisukohtadele ja tõenditele vastu, kuid ei ole omapoolseid tõendeid esitanud, märkides samas, et vajab tõendite esitamiseks täiendavat aega. Kostja 19.12.2014 esitatud täiendavale vastusele (tl 183-189, II köide) lisatud tõendid ei kummuta vara väärtuste kohta varem esitatud tõendit. Turuväärtust puudutab neist kostja esitatud tõenditest vaid üks, s.o AG Kinnisvara OÜ spetsialisti arvamus (tl 193, II köide), kuid selle lühidokumendi sisu ei võimalda teha järeldust vara (sh puudusteta ja puudustega) turuväärtuse kohta tehingu tegemise ajal. Nimetatud tõend kajastab vaid vaidlusaluse objekti prognoositavat turuväärtust, näitamata seejuures lähemalt, millist konkreetset metoodikat on kasutatud (väidetavalt võrreldud sarnaste hoonestatud kinnistute hindu 2014.a). Kuna hageja kahest alternatiivsest nõudest esimeseks oli hinna alandamise nõue, sai selle nõude osas maakohus tugineda üksnes vara väärtusi käsitlevale tõendile (16.11.2014 koostatud dokumendile). Kuigi antud tõendi puhul ei olnud tegemist kohtu poolt määratud ekspertiisi käigus saadud arvamusega TsMS § 301 tähenduses, ei olnud kohtul põhjust kahelda selles tõendis sisalduvas arvamuses. Dokumentaalseteks tõenditeks on muuhulgas ka menetlusosaliste poolt kohtule esitatud eriteadmistega isikute arvamused (TsMS § 272 lg 2). Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust ega kulude rahalise suuruse kindlaksmääramist. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et maakohus mõistis valesti hagejate kasuks välja osaliselt kohtukõnede teeside koostamise kulud. TsMS § 176 lg 1 teise lause kohaselt määrab kohus tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks kulude kohta, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine. Teeside esitamine oli seotud konkreetse istungiga, mis nähtub ka istungi protokollist. Maakohus hindas hagejate esindaja istungil osalemiseks kulunud aega ning leidis, et põhjendatud ajakulu on 4,5 tundi. Kolleegiumi hinnangul on maakohus hagejate õigusabile kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel teinud kaalutlusotsuse, mille puhul ei ole võimalik järeldada, et kohus oleks diskretsioonipiire ületanud. Kuna hagejad esitasid menetluskulude nimekirja hilinenult, ei hinnanud maakohus hagejate õigusabikulu põhjendatust ja vajalikkust, v.a 10.02.2015 istungil osalemise ajakulu. Seetõttu on

alusetu kostja seisukoht, et maakohus on ebavõrdselt hinnanud hagejate esindaja ja kostja esindaja ajakulu. Otsusest nähtub, et kohtu hinnangud põhjendatud ja vajaliku ajakulu osas põhinevad kostja esindaja tööde kirjeldusel ja toimiku materjalil. Ringkonnakohtul ei ole alust teha maakohtust erinevat järeldust. Maakohus ei ole ka selles osas diskretsioonipiire ületanud. Samuti on põhjendamatu apellandi seisukoht, et kohus mõistis kostjalt välja riigilõivu suuremas määras, kui hagejad olid kohustatud seaduse alusel maksma. Hagejad esitasid 17.04.2013 kohtusse hagi TK vastu müügihinna alandamiseks ja 56 856, 36 euro väljamõistmiseks. Oma nõudelt tasusid hagejad riigilõivu 950 eurot vastavalt sel ajal kehtinud RLS § 57 lg-tele 1 ja 15 ning lisale

/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes

/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.