2-13-17272/35 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud VK ja MK esitasid 17.04.2013 Harju Maakohtusse hagi TK vastu müügihinna alandamiseks ja 56 856,36 euro väljamõistmiseks.. Pooled sõlmisid 23.08.2012 Tallinna notar Evely Rootsi büroos lepingu Harjumaal Saku vallas XXXXXXX külas XXXXXXX XXX XX asuva XXXXXX kinnistu hüpoteegi kustutamiseks, kinnistu müümiseks hinnaga 111 000 eurot ja kinnistu ning korteriomandi hüpoteegiga koormamiseks. Eelnevalt oli 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ MK tellimusel teostanud kinnistu ja kinnistul asunud elamu hindamiseks hindamisakti ning hindamise tulemusena valmis eksperthinnang nr 0781/0812H. Hindamist teostati 27. - 01.08.2012 ning eksperthinnangu eesmärgiks oli objekti hindamine laenutagatise turuväärtuse määramiseks ning hindamisakt oli mõeldud esitamiseks krediidiasutustele. Hindamisakti kohaselt oli kinnistu turuväärtus 121 000 eurot. Kostja müüs ja hagejad omandasid kinnistu võrdsetes mõttelistes osades kaasomandisse kokku hinnaga 111 000 eurot. Hagejad ja kostja leppisid kokku turuväärtusest 10 000 eurot odavamas hinnas seetõttu, et hoonel puudus kasutusluba. Hagejad kanti kinnistusraamatusse kaasomanikena 10.09.2012. Pooled leppisid lepingu p-s 3.4 kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse üle hagejatele 14.09.2012 lepingu lisas toodud tingimustel. Kuna pärast otsese valduse ülevõtmist tekkisid hagejatel kahtlused hoone võimaliku kvaliteedi osas, siis tellis MK hoone seisukorra kohta ekspertiisi OÜ-lt Ehitusekspertiisibüroo. Kohapeal teostatud eksperdi ülevaatus toimus 06.10.2012 ning ekspertiis valmis 15.10.2012. Ekspertiis kõrvutas hoone tegelikku seisukorda ja seisukorda, millele hoone oleks pidanud projekti ja lepingu kohaselt vastama. Ekspertiisiaktis leiti, et hoone on ehitatud oluliste kõrvalekaldumistega võrreldes projektiga, millele on väljastatud Saku Vallavalitsuse poolt ehitusluba nr 6888 13.06.2007. Ehitajal on puudunud vajalikud teadmised ja oskused konstruktsioonide teostamisel. Notariaalse lepingu p-s 1.7.5 kostja kinnitus, et üksikelamu on ehitatud ehitusloa ja ehitusprojekti alusel, ei vastanud tegelikkusele. Kostja andis hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava puudustega asja. Tulenevalt ekspertiisis toodud puudustest on puuduste kõrvaldamise tööde teostamise maksumuseks tulenevalt Laurma OÜ 08.11.2012 koostatud hinnapakkumistele kokku 58 458 eurot koos käibemaksuga. Hagejad on kostjale saadetud ekirjades väljendanud soovi, et ehitusprojektist tehtud kõrvalekalded tuleb likvideerida ning kostja on vastavatele pöördumistele reageerinud üksnes paljasõnaliste vastustega, et kinnistu ja elamu vastavad lepingu tingimustele.

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejad olid maja ostmisel teadlikud kasutusloa puudumisest ja nõustusid seda ise edaspidi hankima. Samuti olid nad teadlikud, et puuduvad olulised kõrvalekalded ehitusprojektist. Ehitusprojekt, mille alusel väljastati ehitusluba 13.06.2007 Saku Vallavalitsuse poolt, ei tähendanud seda, et maja vastab 23.08.2012 ostu-müügilepingu sõlmimise ajal projektile. Tavapärases situatsioonis tehakse sellistel puhkudel projekti muudatusi (teostusjoonised), mitte ei teostata ehituse ümberehitust kuna see ei vasta projektile. Hagejad võtsid teadlikult endale riisiko, mis seondub kasutusloaga ja projekti vastavusega. Etteheited sellest, et kipsplaat ei ole kahe seina vahel topelt paigaldatud, ei ole määrav, sest projekt on ennekõike suunis ehitajale. Samuti ei takista topeltkipsplaadi olemasolu kasutusloa saamist. Lepingu p 1.7.6 lepingu ese on registreeritud kostja 1 ja MH elukohana. Kostja elas antud elamus enam kui 5-6 aastat, seega oli elamu olenemata kasutusloa olemasolust või olematusest kasutusel kui eluruum. Hagejad käisid kinnistuga korduvalt tutvumas, seega ei saa nad väita, et nad ei teadnud kinnistu olukorda ja seisundit. Hagejad käisid objekti üle vaatamas ka koos ehituseksperdiga, kes samuti kohapeal ei tuvastanud ehitisel olulisi puudusi ja leidis, et majas on võimalik täiesti vabalt elada ja maja vastab enamuses esitletud nõuetele. Hagejate hinnapakkumiste alusel esile toodud ehituse renoveerimise ja muud ehitustööde maksumused ei ole asjasse puutuvad, kuna need sisaldavad hulgaliselt töid, mis ei ole kuidagi seotud maja lepingutingimustele mittevastavusega või varjatud puudustega, vaid sisaldavad endas hulgaliselt töid, mis on mugavustööd, mille tellimise eest ei saa kostja vastutada ning mida kostja ei oleks pidanud ega ei peagi taluma ega tellima. Kostja ei ole andnud lepingu eset üle puudustega, mida ei olnud võimalik tuvastada ülevaatamise käigus. Asjaolu, et ekspert heidab ette soojustuse villa paksust, pleki puudumist kamina ees, et pööninguluuk ei ole projektikohane, kipsplaadi ühekordust, et puuduvad kaetud tööde aktid, tuulekastide kinniolemist, ei ole tehtud elektritehnilisi kontrollmõõtmisi, on ehitustehnilise ekspertiisi küsimused, mitte maja ostu-müügilepinguga seonduvad küsimused. Ehitustehniliselt ilma kasutusluba omamata majas ei saanud hagejad eeldada, et maja vastab projektile, sest vastupidisel juhul oleks majale juba varem asutud kasutusluba taotlema. Kostja ei soovinud tegeleda kasutusloa protsessiga ja seetõttu alandas kinnistu müügihinda 10 000 euro võrra. Hinnaalandusest kinnitab ka müügikuulutus, sest hoone oli müügis algselt 121 000 euroga. Lepingu maksumuseks oli 111 000 eurot. Ekspertiisiakt toetub suures osas oma järeldustes välisele vaatlusele, mis omakorda tõendab, et need etteheidetud puudused olid olemas ka maja ülevaatamise käigus ja hagejad pidid neid märkama ning need ei olnud varjatud puudused. Hagejad ostsid teadlikult puudustega maja ja seepärast oli ka kinnistu hind odavam. Hagejate nõue enam kui 50 % ulatuses ostuhinna alandamiseks, ei ole põhjendatud. OÜ Laurma hinnapakkumine ei tõenda kohustuse täitmist ega ole ka oma sisult tegelikkust arvestatav, sest sisaldab palju töid, mis ei ole kuidagi seotud puudustega - nt siseviimistluse teostamine 7600 euro ulatuses, laminaat paigaldusega 1100 eurot, fassaad 3600 eurot, vundamendi soojustus 5600 eurot, katusekate –katusetööd 12 176, kipsplaadi tööd. Hinnapakkumises toodud hinnad ja tööd on ülepaisutatud, samuti ei ole tööde teostamine seotud kostja kohustustega.

Harju Maakohus rahuldas 21.10.2013 otsusega hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda. Kohus mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 56 747,27 eurot. Kohus tuvastas, et TK ning VK ja MK sõlmisid 23.08.2012 Tallinna notar Evely Rootsi notaribüroos lepingu Harjumaal Saku vallas XXXXXXX külas XXXXXXX XXX XX asuva XXXXXX kinnistu hüpoteegi kustutamiseks, kinnistu müümiseks hinnaga 111 000 eurot ja kinnistu ning korteriomandi hüpoteegiga koormamiseks. Hagejad esitasid nõude enamtasutud ostuhinna tagastamiseks põhjusel, et nad on kostja poolt müügilepingu rikkumise tõttu kinnistu hinda alandanud. Pooled vaidlesid selle üle, kas hagejatel oli õigus hinda alandada. Hinna alandamiseks VÕS § 112 lg 1 alusel on vaja tuvastada järgmised põhilised materiaalsed eeldused: müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava asja; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; puudus ei tulenenud ostjast; ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a. kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale. Pooled ei vaielnud, et nendevaheline müügileping kehtib. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja on hagejatele üle andnud lepingutingimustele mittevastava asja. Hageja sõnul tekkisid neil kahtlused pärast otsese valduse ülevõtmist kinnistul paiknenud hoone võimaliku kvaliteedi osas ja MK tellis hoone seisukorra kohta ekspertiisi OÜ-lt Ehitusekspertiisibüroo. Ekspertiis kõrvutas hoone tegelikku seisukorda ja seisukorda, millele hoone oleks pidanud projekti ja lepingu kohaselt vastama. Kohus leidis, et kostja vastuväide, et tema hagejate ehitustehnilist ekspertiisi ei aktsepteeri seetõttu, et see on tehtud ühepoolselt ilma kostja selgitusi ära kuulamata, ei oma asja lahendamisel tähtsust. Hagejad kui ostjad peavad tõendama, et müügilepingu ese ei vasta lepingutingimustele. Hagejad leidsid, et kinnistul asuv elamu ei vasta lepingutingimustele tuginedes ekspertarvamuses sisalduvatele järeldustele: a) Kaetud konstruktsioonide kohta puuduvad kaetud tööde aktid, seetõttu on raske hinnata kõikide kaetud konstruktsioonide õigsust; b) Ehitisel puudub kasutusluba. Müüja poolt ei ole üle antud ehitise ehitamise täitedokumentatsiooni (ehituspäevik, kaetud tööde aktid, materjalide sertifikaadid, elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus, välisvõrkude (vesi, kanalisatsioon, elektrikaabel, paigaldamise teostusjoonised), mis on vajalikud Saku Vallavalitsusele kasutusloa saamiseks. Ehitist kasutatakse ilma, et Saku Vallavalitsus oleks ehitise koos asjaosalistega üle vaadanud ja andnud kasutusloa; c) Lintvundament hoone all on projektikohaselt välja ehitamata ja liivtäitega täitmata. Puuduvad vaheseinte kohad ja liivatäide. Projekti kohaselt oleks pidanud liivatäite peale paigaldama armeeritud betoonpõranda ja selle peale põrandakatte. Põrandaalused on alt tühjad. Esimese korruse põrandad on paigaldatud väga nõrkadele taladele koos nende peale toetuvate vaheseintega. Põrandad kõiguvad ja vetruvad, kohati on ära vajunud. Põrandakonstruktsioon on väga õhuke 120 mm, seal on soojajuhtivus U ≥ 0,18 W/m2.K. Tegelikult on see tunduvalt suurem. Esimese korruse põrandad on talvel külmad. Samas kannab soojustust üleval papp, mis põrandaaluses niiskes keskkonnas hallitab ja laguneb, varsti kukub alla koos soojustusega. Esimese korruse põrandad tuleb lammutada ja

teha uuesti projektikohaselt; d) Kamina ja korstna alla ei ole tehtud projektikohast vundamenti. Kamin ja korsten toetuvad kolmele puitpostile, mis niiskes põrandaaluses ei pea kaua vastu. Kamin ja korsten kukuvad alla ja võivad põhjustada õnnetuse. Kamina ja korstna alla tuleb laduda vundament; e) Külma põranda all kulgevad veetorud, isoleeritud ACOTUBE koorikutega, mis ei vasta nõuetele. Torud võivad talvel külmas põranda all külmuda. Torud ripuvad üksteise küljes; f) Voodrilaua taga välisseintes puudub projektikohane tuulutuskanal 30 mm ja hoones tekkival niiskusel puudub väljahingamise võimalus. Talvel võib niiskus hakata voodrilaua vahelt välja pressima, sein jäätub. Välisseintes peab voodrilaua alune olema avatud ja seal peab toimima tuulutuskanal; g) Tuulekast on tihedalt voodrilauaga kinni ehitatud. Tuulekast peab olema avatud-lauad vahedega, et voodrilaua tagant seinast saaks niiskust väljuda ja katusealune tuulutuskanal saaks õhku kätte; h) Kaldkatuse konstruktsioonis puudub projektikohane aluskate, aluskatte alune ja pealne tuulutuskanal. Läbi katusealuse konstruktsiooni ei hinga niiskus välja vaid jääb villsoojustusse. Siin ei aita ka läbi harja pandud kaks tuulutuskorstent. Selle puuduse kõrvaldamine nõuab katuse mahavõtmist ja projektijärgselt uuesti tegemist. Jälgida tuleks kas talvel tekib pööningul katusekatte alla kondensaat. Kui tekib, tuleb sinna tuulutuskanal rajada; i) Teise korruse laed ja sarikate alused on kaetud ühekordse kipsiga, mis ei vasta projektile ja tuleohutuse nõuetele. Sarikatel puudub nõuetekohane tulekaitse, peab olema kahekordne kips; k) Pööninguluuk ei ole projektikohane plekk 600x800 mm; m) elektripaigaldise juures on teostamata elektroonilised kontrollmõõtmised ja inspektori poolt vastu võtmata, kes nõuetele vastavuse korral annab välja elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse. Elektrikilbis puudub automaatide tähistus ja skeem; n) Hoonele on paigaldamata vihmaveerennid. Kohati vajub vesi räästa alla, kus paigaldatud plaat rõdupealses osas laguneb. Ehitusseaduse § 3 lg 1 kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitusseaduse § 3 lg 4 järgi ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist, vara ega keskkonda. Lepingu p 1.7.5 kohaselt lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb kinnistu oluliseks osaks olev ehitusloa ja ehitusprojekti alusel ehitatud ehitis, mille koosseisus on üksikelamu. Nimetatud üksikelamule ei ole väljastatud kasutusluba ega energiamärgist. Üksikelamul puuduvad olulised kõrvalekalded ehitusprojektist ning sisetööd on lõpetatud. Vaidlust ei olnud, et pooled ei ole kokku leppinud mingites kindlates nõuetes, millele kinnistu peab vastama. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Kuna pooled olid ostumüügilepingu p-s 1.7.5 kokku leppinud, et elamule ei ole väljastatud kasutusluba, siis hagejate etteheide ehitusekspertarvamuse järeldustele tuginedes, et ehitisel ei ole kasutusluba, ei saa tõendada, et kostja oleks müügilepingut rikkunud. Asjaolu, et ekspert heidab ette kaetud tööde aktide, ehituspäeviku, materjalide sertifikaatide, elektripaigaldise tunnistuse ja välisvõrkude paigaldamise teostusjooniste puudumist, ei tõenda, et kostja oleks müügilepingut rikkunud seetõttu, et dokumente pole üle antud. Poolte vahel puudus vaidlus, et kostja on kõik olemasolevad dokumendid andud hagejatele üle. Kohus leidis, et ekspertarvamuses etteheidetud elamu puudused, mida hagejad müügilepingu sõlmimisel pidid nägema, nagu veerennide puudumine, ei ole need puudused, millele hagejad oma nõude rajasid. Pooled ei vaielnud, et hagejatel oli võimalik müügilepingu ese üle vaadata ja seda võimalust hagejad korduvalt kasutasid. Tuvastatud on, et lepingu p-s 1.7.4 on kostja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale

teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Enne ostu-müügilepingu sõlmimist teostas 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hageja tellimusel kinnistu ja kinnistul asunud elamu hindamiseks hindamisakti ning hindamise tulemusena valmis eksperthinnang nr 0781/0812H . Eksperthinnangu eesmärgiks oli objekti hindamine laenutagatise turuväärtuse määramiseks ning hindamisakt oli mõeldud esitamiseks krediidiasutustele. Hagejad on kohtule veenvalt põhjendanud, et hindaja teostas kinnistu välise ja siseruumide visuaalse ülevaatuse ning ei teostanud ehitustehnilist ekspertiisi ega kasutanud erivahendeid. Seega ei ole kostja väide, et hageja käis ehituseksperdiga elamut üle vaatamas, tõendatud. Asjaolu, et hagejatel tekkis kahtlus elamu lepingutingimustele mittevastavusest pärast lepingu sõlmimist, kuigi hagejatel oleks olnud võimalus ka enne lepingu sõlmimisest elamu üle vaadata ehituseksperdiga, ei välista hilisemate puuduste tuvastamist, mis elamu tavapärasel visuaalsel ülevaatusel enne lepingu sõlmimist ei ilmnenud. Ehitustehnilise ekspertiisi hinnangul on korsten varisemisohtlik ja põrand vajumisohtlik. Ehitajal on puudunud vajalikud teadmised ja oskused konstruktsioonide teostamisel. Eriti peegeldub oskamatus kamina ja korstna rajamisel puitpostidele. Olulised eksimused on ka tuulutuskanali puudumine välisseinal ja katusealuse osas, põranda rajamine nõrkadele taladele liivtäite asemel, ebapiisav soojustus jne. Kohus leidis, et ekspertarvamusega tõendatud, et tegemist on puudustega, mida ei saanud hagejatele avalduda elamu visuaalsel ülevaatusel. Hagejad on veenvalt põhistanud, et ekspertiisi koostaja pidi roomama ca 0,5-1 m kõrguses mullaga kaetud põrandaaluses ruumis, et üle vaadata põrandakonstruktsiooni seisukorda, topeltkipsplaadi puudumise fikseerimiseks eemaldati pistikupesad, välisvoodrilaua aluse õhuava kontrollimiseks pidi ekspert seina puurima augu ja ehitaja eemaldama ühe voodrilaua. Katuse läbilaskmine avastati alles mõne nädala möödumisel lepingueseme üleandmisest vihmaperioodil. Kohus leidis, et notariaalse lepingu p-s 1.7.5 toodud kostja kinnitus, et üksikelamu on ehitatud ehitusloa ja ehitusprojekti alusel, ei vasta ekspertiisiakti alusel tegelikkusele. Kuna pooled olid müügilepingus kokku leppinud, et müüakse elamu, millel puuduvad olulised kõrvalekalded ehitusprojektist, kuid ekspertarvamusega on tõendatud, et elamu on ehitatud oluliste kõrvalekaldumistega võrreldes projektiga, siis ei vasta lepingu alusel üleantud ese elamu lepingutingimustele ega tavalisele keskmisele kvaliteedile. Asjaolu, et kostja kasutas elamut enne hagejaid elamiseks ning enne ostu müügilepingu sõlmimist oli majja sisseregistreeritud hageja VK koos tütrega ei lükka ümber eelpool tuvastatut, et elamu ei ole ehitatud oluliste kõrvalekalletega ehitusprojektist. Ei saa olla tavapärane, et hoones, mida kasutatakse elamiseks, võivad põrandad läbi vajuda või korsten alla kukkuda. Hageja on veenvalt põhjendanud, et ka kasutusloa saamise eelduseks on seniste ehitustööde vastavus ehitusprojektile ja standarditele, mis tekitavad hagejatele rahalisi väljaminekuid, millega nad müügilepingu sõlmimisel ei saanud arvestada. Vaidlust ei olnud, et Saku Vallavalitsus on hagejatele esitanud 29.05.2013 märgukirja elamu kooskõlla viimiseks ehitusprojektiga ja kasutusloaga kindlustamiseks. Kirjast said hagejad ka teada, et elamu asub osaliselt kinnistu piiri ületaval võõral maal, mille põhjuseks on asjaolu, et omanikud ei ole realiseerinud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti lahendust, mille kohaselt oleks kinnistule pidanud juurde liitma 807 m2 suuruse maatüki kõrvalkinnistust. Samuti viidatakse märgukirjas, et üks abihoone on kostja poolt püstitatud väljapoole ehitusala, millega ei ole järgitud ehitusprojekti. Kostja väide, et hagejad mäeinseneridena peaksid olema kvalifitseeritud ka ehitustehniliste küsimuste alal, ei ole tõendatud. Hagejad on veenvalt põhistanud, et neil ei ole ehitusalaseid teadmisi, kuna hagejate haridus ja töökoht on maavara uurimise ja kaevandamise vallas, mitte

ehitamise ja ehitamisega seotud projekteerimise vallas. Lähtudes eeltoodust on tõendatud, et kostja andis hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava asja, mittevastavus oli olemas juba asja ostjatele üleandmise ajal, kuid puudustest hagejad ei teadnud. Hagejad tõendasid e-kirjavahetusega, et alates elamu otsese valdusest saamisest on nad kostjat informeerinud elamu võimalike puuduste kindlakstegemisest ning varjatud puuduste ilmsikstulekul on hagejad otsinud võimalusi kostjaga sõlmida kompromiss. Seega on tõendatud, et hagejad on kostjale teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad said teada asja lepingutingimustele mittevastavusest. Vaidlust ei olnud, et kostja elamu puudusi likvideerima ei asunud ning pooled kohtuvälist kokkulepet elamu puuduste kõrvaldamiseks ei saavutanud. Kostja leidis, et hinnaalandamise ettepanek on esitatud ebamõistliku aja jooksul, sisuliselt alles hagiavaldusega. Kohtu arvates hinna alandamise avaldus hagiavalduses, arvestades asjaolu, et pooled pidasid kohtuväliseid läbirääkimisi puuduste kõrvaldamiseks, ei ole esitatud ebamõistliku aja jooksul. Vaidlust ei olnud, et kinnistu turuväärtus võõrandamise hetkel oli 121 000 eurot. 2013.a kinnisvara kuulutuse portaali alusel on samas aiandusühistus täielikult renoveeritud maja müügis hinnaga 115 000 eurot ja remonti ning parandustöid vajav maja hinnaga 55 000 eurot. Seega kohus luges tuvastatuks, et kinnistu turuhinnaks müügilepingu sõlmimise ajal oli 121 000 eurot. Vaidlust ei olnud, et pooled müügilepingu sõlmimisel arvasid kinnistu turuhinnast maha 10 000 eurot seetõttu, et kinnistul puudus kasutusluba. Tulenevalt ekspertiisis toodud puudustest on hagejad küsinud vastavate tööde teostamiseks hinnapakkumisi ning puuduste kõrvaldamise tööde teostamise maksumuseks on tulenevalt Laurma OÜ koostatud hinnapakkumistele kokku 58 458 eurot koos käibemaksuga. Kostja esitatud ER hinnapakkumise alusel oleks ehitustööde teostuseks 16 163,57 eurot. Hageja on veenvalt põhjendanud, et ER hinnapakkumine puudutab ainult osaliselt põrandakonstruktsiooni ja vundamenti puudutavaid ehitustöid võrreldes Laurma OÜ hinnapakkumisega. Kui võrrelda Laura OÜ poolt pakutud hinda 21 540 eurot ja ER pakutud hinda 16 163,57 eurot (koos käibemaksuga 19 396,28 eurot), siis OÜ Laurma hinnapakkumine seoses põrandakonstruktsiooni ja vundamenti puudutavate ehitustööde osas on 21 540 eurot, kuid ERl 19 396,28 eurot, kusjuures hinnapakkumine ei sisalda mööbli demonteerimist ja monteerimist, põrandakatete paigaldamist ja siseviimistlust, kuid Laurma OÜ hinnapakkumises on kõik eelnimetatud tööd sisse arvestatud vastavalt 1100 eurot + 7600 eurot = 8700 eurot. Seega on hageja veenvalt põhjendanud, et tema esitatud hinnapakkumine ei ole turu kalleim pakkumine, vaid vastupidi, kui kostja esitatud hinnapakkumisele lisada 8700 eurot tööde eest, mida ta ei ole sisse arvestanud, siis oleks ER hinnapakkumine põrandakonstruktsiooni ja vundamenti puudutavate tööde osas tunduvalt suurem. Hageja on veenvalt ka põhjendanud, et kõik tööd 58 458 euro suuruses on otseselt seotud varjatud puuduste likvideerimisega, kuna hoone kandvad osad tuleb katta topeltkipsiga, mistõttu tuleb ka nendes osades teha uuesti siseviimistlus, et taastada esialgne olek, samuti tuleb põranda vundamenditööde tegemiseks eemaldada sellel olev laminaat, kuid laminaadi eemaldamisel ei ole võimalik selle seisukorda säilitada ja seetõttu tuleb ka laminaat paigaldada uus. Kuna fassaadi taga puudub nõutav õhuvahe, siis tuleb fassaadiosa lahti võtta ja uuesti nõuetekohaselt paigaldada ning vundamendi soojustamiseks tuleb see paigaldada projektiga vastavusse viimiseks ning ka katus tuleb ümber ehitada. Kõik hageja nimetatud tööd Laurma OÜ hinnapakkumises on seotud varjatud puuduste kõrvaldamisega, milleks kulub 58 578 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et nimetatud töid saaks teha väiksemate kulutustega.

Hinna alandamise aluseks on kohase täitmise ja mittekohase täitmise väärtuste erinevus ja lepingupool võib alandada hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (alandatud hind võrdub lepingu eseme väärtus koos puudusega tuleb korrutada kokkulepitud müügihinnaga, mis omakorda jagatakse väärtusega, mis on lepingu esemel ilma puudusteta). Hinna alandamise valem väljendub 62 422 (väärtus koos puudustega: 121 000-58 578=62 422) korrutatud 110 000 (kokkulepitud müügihind) jagatud 121 000 (väärtus puudusteta), mis teeb kokku kohase ja mittekohase täitmise vahe proportsiooniks 56 747,27 eurot. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Kohus jättis pooltele selgitamata, millised asjaolud omavad vaidluses tähendust ja millistele asjaoludele tugineb kohus ning mida peaksid pooled kohtule esitama tõenduseks. TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Poolte kokkuleppe puudumine ekspertiisi tegemiseks on esitatud tõendi eelistamine teise poole suhtes, mis on menetlusnormi rikkumine. Kohus jättis välja selgitamata, mis oli poolte kokkulepe asja omadustele vastavuse osas, sest asja lepingu tingimustele vastavuse osas on vastustaja kinnitanud, et ta on lepingu objekti üle vaadanud, olukorrast teadlik ning nõustunud lepingu sõlmimisega. Puudus kokkulepe, millise kvaliteediga peab ehitis olema ja keskmist kvaliteeti pole kohtuotsuses tuvastatud. Tuvastatud ei ole, millised on varjatud puudused ja mis ei ole varjatud puudused. Ka ekspertiisiakt ei loetle neid, sest ekspertiisiakt loetleb, mis on puudused ehitustehniliselt ja mis on projektile mittevastavus, kuid ei loetle neid kui varjatud puudusi, mida ei saanuks ostjad täheldada objekti ülevaatamisel. Kohus ei selgitanud välja, kas apellant oli teadlik puudustest või mitte. Apellant ei ole hoidnud või varjanud puudusi, mida maakohus on apellandile ette heitnud. Vastustaja kohustuseks oleks olnud tõendada kohtule, et apellant on puudusi kostjate eest varajanud. Kohus oleks pidanud apellandi vande all üle kuulama, et välja selgitada, kas apellant oli teadlik varjatud puudustest või mitte. Vastustaja ei ole teinud apellandile ettepanekut asja ise parendada või andnud selleks mõistlikku tähtaega. Kohus on arusaamatult asunud seisukohale, et apellant on keeldunud likvideerimast puudusi, mistõttu kohtusse pöördumine on justkui õigustatud. Apellant ei leia, et kohtusse pöördumine oli põhjendatud, kuna poolte vahel olid käimas läbirääkimised ja vastustaja ei olnud teinud apellandile ühtegi ettepanekut asuda parendustöid teostama. Kuna vastustaja pole andnud apellandile vabatahtliku asja parandamise tähtaega, siis oleks tulnud jätta hagi läbivaatamata TsMS § 423 lg 1 p 1 alusel. Hinnaalandamise ettepanek oli ka esitatud ebamõistliku aja jooksul, sisuliselt alles hagiavalduses. Vaidlusaluse objekti puhul ei olnud tegemist valmis ehitatud majaga, vaid juriidiliselt on tänaseni tegemist ehitusobjektiga ja seega etteheited ehitusobjekti mittevastavusest ei ole kohased. Kasutusloa puudumise tõttu olid ostjad kaudselt avaldanud oma nõusolekut kanda tulevikus riisikot, mis võisid ilmneda võimalike puudustega. Vastustajad kinnitasid lepingu ps 1.8.2. et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning dokumentatsiooni ja on teadlikud ehitise seisukorrast. Ka tehingu vormistamisel rõhutas notar korduvalt erilisi tingimusi ja tagajärgi, et kinnistul puudub kasutusluba, mis võib tingida teatud asjaajamisi ning puudusi vastustajate jaoks. Seega ostsid vastustajad teadlikult just neile sobiva kinnistu koos

kõige sinna juurde kuuluvaga. Ostja oli teadlik, et kohustub ise hankima lepingu esemeks oleval kinnistul paiknevale elamule kasutusloa. Kohus on valesti hinnanud ka kohase ja mittekohase hinnavahe. Kohus ei ole põhjendusi toonud, miks kohus ei toeta apellandi väiteid. Apellandi arvestuste järgi kohase ja mittekohase täitmise arvestuskäigu tulemuseks oli 14 827,73 eurot. Algselt nõudsid vastustajad apellandi käest 15 000 eurot, hagis on see summa kasvanud üle 56 000 euro. Samuti on vastustajad oma kirjades apellandile viidanud, et neid häirib ainult ekspertiisiaktis p 4.3.2 ja 4.3.3 puudused ning ülejäänud osas ei pea nad puudusi olulisteks. Seega on vastustajad sisuliselt võtnud omaks, et hoone ei vaja muid parandusi ja nad ei nõua neid ka apellandilt. Seega on vastustajad selle väitega andnud teada mis on nende nn kvaliteedi nõue hoonele, millega nad rahulduvad. Apellant tegi maakohtus kompromissettepaneku ja on endiselt nõus maksma asja lahendamiseks omalt poolt 8000 eurot. Vastustajate seisukoht Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. Hageja esitas müügihinna alandamise nõude VÕS § 112 lg 1 järgi ja taotles kostjalt 56 856,36 euro väljamõistmist, tuginedes asjaolule, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Maakohus kohaldas hagi rahuldamisel alljärgnevat valemit: Alandatud hind ꞊ väärtus koos puudustega x kokkulepitud müügihind --------------------------------------------------------väärtus ilma puudusteta. Kolleegium leiab, et eelnimetatud valemi kasutamine on põhjendatud, kuid aluseks võetud asja väärtused peavad olema usaldusväärsed. Vaidlus puudub selle üle, et kinnistu väärtuseks ilma puudusteta oli 121 000 eurot, millist kostja alandas hinda 110 000 euroni, arvestades asjaoluga, et elamul puudus kasutusluba. Hinna alandamine toimub erinevalt kahju hüvitamisest, s.o ainult kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe proportsiooni arvestades. Seega eelnimetatud väärtuste proportsioonid peavad olema tuvastatud ja tuginema usaldusväärsetele tõenditele. Maakohus luges asja väärtuseks koos puudustega 62 422 eurot, võttes aluseks asja turuväärtuse 121 000 eurot, millest arvas maha asja parandamiseks vajalike kulutuste summat 58 578 eurot Laurma OÜ hinnapakkumise alusel. Kolleegium nõustub apellandiga, et puudustega asja väärtuse kindlaksmääramine ei olnud usaldusväärselt tõendatud. Vaidlusaluse müügieseme näol on tegemist Saku vallas XXXXXXX külas asuva kinnistuga, mille pindalaks on 1619 m2, eramu ehitusalaseks pinnaks on 94,8 m2. Maakohus on otsuses tuginenud asjaolule, et kinnisvara portaali kohaselt on antud paikkonnas renoveeritud majad olnud müügis hindadega 55 000 eurot ja 115 000 eurot, kuid on jäetud tähelepanuta, et müügikuulutustes olnud kinnistud

on suuruses ca 900 m2, seega 700 m2 võrra väiksemad. Kahtlemata müügihinda mõjutab kinnistu suurus. Hagejad ei ole esitanud väiteid, et müügiese oleks üle hinnatud. Seega otsuses olev viide müügikuulustele ei ole asjakohane. Käesolevas tsiviilasjas on kohus hagi rahuldanud summas 56 747,27 euro osas, mis moodustab 51,12 % müügihinnast. Kolleegium on seisukohal, et eelnimetatud ulatuses hagi rahuldamiseks puuduvad usaldusväärsed tõendid. Hageja MK 09.11.2012 e- kirjas tegi kostjale ettepaneku remonttööde tegemiseks maksta 15 000 eurot, mis moodustab hageja väidete kohaselt poole tehtavatest parandustöödest (I kd. lk. 63-64). Selleks ajaks oli hagejatele ka Laurma OÜ saatnud remonttööde hinnapakkumise. Seega hagejate endi väited ja tõendid on vastuolulised. Õige on, et vastuväidete esinemise korral tuli kostjal olla menetluses aktiivsem ning esitada hageja väidete ümber lükkamiseks omapoolsed tõendid. Asjaolu, et kostja ise ei olnud teadlik varjatud puudustest, ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kolleegium leiab, et maakohtul tuli täita selgitamiskohustust eelmenetluses TsMS § 392 kohaselt ning pöörata poolte tähelepanu vajadusele esitada puudustega asja väärtuse tõendamiseks usaldusväärsed tõendid. 11.09.2013 kohtuistungi protokollist ilmneb, et poolte vahel tekkis vaidlus selle üle, kas tegemist on kõrvalkalletega ehitusprojektist või varjatud puudustega. Kui tegemist on ehitusprojektist kõrvalekaldumisega, siis on jäänud välja selgitamata, kas on võimalik ehitusprojektis teha muudatusi või mitte ning mis see maksma läheks. Kolleegiumi hinnangul tuli käesolevas tsiviilasjas pooltega arutada ka ekspertiisi tegemist. TsMS § 435 lg 1 kohaselt kohus teeb otsuse, kui asja on kohtu arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Kolleegium on seisukohal, et käesolevas tsiviilasjas on asjas olulised asjaolud jäänud välja selgitamata. Kohus ei ole välja selgitanud, millised puudused Ehitusekspertiisibüroo OÜ hinnangus, mis on hinnatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 1 mõttes, olid varjatud, mida hagejad ei saanud märgata müügieseme ülevaatamisel. Maakohus on küll lugenud eelnimetatud tõendis märgitud puudusi varjatud puudusteks, kuid on jätnud kostja vastuväited TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõuete kohaselt analüüsimata. Arvestades eeltoodut, asub kolleegium seisukohale, et tegemist on olulise menetlusõigusnormide rikkumisega, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Seega tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.