Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates. 1(7)

2-24-8672 Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

N P esitas 03. juunil 2024 Viru Maakohtule avalduse korteriühistu 10. aprilli 2024 üldkoosoleku otsuste p-de 1, 2 ja 5 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Avalduse kohaselt on avaldaja Narva linn, Energia tn 3 korteriühistu liige, talle kuuluvad mitteeluruumid aadressil XXX ja XXX. 10. aprillil 2024 toimus Narva linn, Energia tn 3 korteriühistu korduv üldkoosolek. Üldkoosoleku päevakorraks oli:

2(7)

2-24-8672 Narva linn, Energia tn 3 korteriühistu 03. juuli 2024 esitatud vastusest avaldusele selgub, et korteriühistu ei võta omaks ühtegi avaldaja faktilist väidet, v.a need, mida korteriühistu võtab sõnaselgelt omaks. Korteriühistu möönis, et avaldajale kuuluvad mitteeluruumist XXX ja nr XXX ning avaldaja on ühistu liige. Märtsis 2024 otsustas korteriühistu läbi viia üldkoosoleku, mis oli määratud 18. märtsiks järgmise päevakorraga:

2-24-8672 korduvat koosolekut läbi viia. Seega on korduvate koosolekute kokkukutsumine on muutunud tavaks, samuti ei ole avaldaja tuginenud sellele, et otsused on tühised põhjusel, et teates ei olnud kirjas, et koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Seega leiab korteriühistu, et tegemist ei olnud olulise rikkumisega ja otsused ei ole sel põhjusel tühised. Avaldaja märkis 12. veebruari 2025 seisukohas, et üldkoosoleku otsused on tühised põhjusel, et korduva koosoleku teates ei olnud infot, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Avaldaja ei ole nõus korteriühistu seisukohaga, et tekkinud tava tõttu ei ole tegemist olulise rikkumisega. Avaldaja selgitas täiendavalt, et tariifi määramise otsus on avaldaja suhtes ebaõiglane, kuna avaldaja ei kasuta enamikke korteriühistu teenuseid. Arvestades kasutatavate teenuste hulka, leiab avaldaja, et õiglaseks tariifiks oleks tema jaoks 0,17 eurot/m2. Avaldaja leiab, et nimetatud ebaõigluse tõttu on otsused vastuolus heade kommetega.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Avaldaja on korterite nr XXX ja nr XXX asukohaga Energia tn 3, Narva omanik (dtl 61-64) ja seega on Narva linn, Energia tn 3 korteriühistu liige.

2-24-8672

5(7)

2-24-8672 Sama põhimõte kehtib ka korteriomanike üldkoosoleku puhul. Kohus leiab, et viite puudumine, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, on kokku kutsumise korra oluline rikkumine, kuna teade annab küll võimaluse üldkoosoleku toimumisest teada saada, kuid kahjustab korteriühistu liikmete võimalust otsustada enda osalemise vajalikkuse üle. Selle viite olulisus tuleneb selgelt KrtS § 23 lg 1 ls-st 2 – ehk vajadus on otseselt seaduses ette nähtud. Ka sätte dubleerimine korteriühistu põhikirjas ei asenda viidet kokkukutsumise teates. Vastasel juhul puuduks ka KrtS § 23 lg 1 ls-l 2 eesmärk ja säte oleks sisutühine, kuna vastav info on juba seaduses olemas ja korteriomanik ühistu liikmena võiks huvi tunda ka vastavate seaduste vastu, et enda kui korteriühistu liikme kohustusi nõuetekohaselt täita. Kohus leiab, et korduva koosoleku teates vastava viite olemasolu eesmärgiks ei ole niivõrd korteriomanikku informeerimine sellest, mis on seaduses või korteriühistu põhikirjas sätestatud, vaid just võimaluse tagamine otsustada, kas korteriomanik soovib koosolekul osaleda, kui tema hääl võib olla otsustava tähendusega. Kohus leiab ka, et korduvate koosolekute korraldamine võib küll muutuda korteriühistu tavaks, kuid ei saa asendada kohustust viidata asjaolule, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Seda asjaolu kinnitab mh ka see, et korduval koosolekul ei ole välistatud uute küsimuste lahendamine, kui samaaegselt toimub nii esmane kui ka korduv koosolek. Sel juhul peab olema konkreetselt selge, milliste küsimuste osas ei ole tavaline kvoorum nõutud. Neil põhjustel leiab kohus, et korduva koosoleku teates viite puudumine, et koosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata, on kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Sellel koosolekul tehtud otsused on tühised. Tühised otsused on kehtetud algusest peale. Avaldaja leidis ka, et otsused p-des 1 ja 5 on tühised ka seetõttu, et neid küsimusi (tasutud summad arvestada võla katteks ja tühistada kõik soodustused mitteeluruumide jaoks) ei olnud päevakorras. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine ka siis, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14 ja nr 2-23-7156 p-s 18.1). Kohus nõustub avaldajaga, et neid küsimusi ei olnud päevakorras. 2023. a majandustegevuse aruande kinnitamise juures võis küll tõusetuda küsimus võlgadest ja ka aasta jooksul korteriühistule laekunud summadest, kuid avaldaja ei saanud eeldada, et selle punkti raames hakatakse otsustama tema võlgnevust 2020. aastast. Tegemist on ka otseselt konkreetset korteriomanikku puudutava küsimusega ja seega selleks, et koosolekul informeeritult osaleda, pidi omanik teadma konkreetselt, et arutamisele tuleb ka tema võlgnevus. Kohus leiab, et antud juhul ei oma tähtsust, et tegemist on nö deklaratiivse punktiga, mis kordab seaduse sätet. Korteriühistu otsused on oma loomult tehingud ning tehingute sõlmimine seadusega samas sõnastuses ei ole keelatud. Kuid antud asjaolu ei muuda kokkukutsumise korra olulist rikkumist ebaoluliseks ja otsust kehtivaks. Kohus leiab, et samal põhjusel on tühine ka p-s 5 tehtud otsus tühistada soodustused mitteeluruumide jaoks. Punkti 5 puhul ei ole aru saada, milliste soodustustega on üldse tegemist – kas see puudutab tariifide kehtestamist või muid soodustusi. Soodustuste tühistamine on jällegi seotud 2020.a võlgnevusega, mille arutamist ei saanud avaldaja eeldada.

6(7)

2-24-8672 Kuna vaidlusalusel üldkoosolekul otsustati küsimuste üle, millele ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidatud, siis on üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud ning p-d 1 ja 5 nende küsimuste osas oleksid tühised ka sellel põhjusel. Kohus leiab, et avaldaja vaatamata kohtu selgitustele ei ole tõendanud, et otsused oleksid vastuolus heade kommetega. Otsused võivad küll olla ebaõiglased avaldaja suhtes, kuid subjektiivne arvamus ei ole aluseks otsuste tühisuse tuvastamiseks. Kuid kuna otsused on tühised muul alusel, ei pea kohus vajalikuks seda küsimust täpsemalt analüüsida. Samuti, kuna otsused on tühised, ei analüüsi kohus küsimust, kas otsused on seadusega vastuolus ja seetõttu kehtetuks tunnistatavad. Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva linn, Energia tn 3 korteriühistu korteriomanike 10. aprilli korduva üldkoosoleku otsuste tühisuse. Kohtulahendis analüüsimata tõendid või menetlusosaliste väited ei oma asja lahendamisel tähtsust, kohus ei pea vajalikuks neile hinnangut anda. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kõik menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda. Asja materjalidest ei nähtu, et avaldajal oleks peale riigilõivu menetluskulusid tekkinud, kõik dokumendid olid avaldaja enda poolt allkirjastatud ja seega ei osalenud avaldaja menetluses esindaja kaudu. Avaldaja ei ole ka menetluskulude nimekirja esitanud. TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 139 lg 1 järgi riigilõiv on menetlustoimingu tegemise eest seaduse kohaselt Eesti Vabariigile tasutav rahasumma. Avaldaja on tasunud riigilõivu summas 50 eurot, seega kuulub nimetatud summa väljamõistmisele puudutatud isikult. Jõustumine ja täitmine TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.