Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

olevast XXX fassaadiremondi laenu võtmise võimalused. Omafinantseering tuleb eeldada, et mõistlik ühistu liige sai aru, et otsuse vastuvõtmisel keskendutakse laenu võtmise võimalustele, mitte ei otsustata remonti finantseerida laenu võtmata ühistu liikmetelt täiendavalt kogutavatest vahenditest. Enne koosolekut ei saanud ühistu liikmed eelinfot selle kohta, et ühistu krediidiasutustest laenu ei saa, juhatus pidi seda enne koosolekut teadma. Ka ei edastatud ühistu liikmetele fassaadiremondi hinnapakkumist ega muud teavet tööde võimaliku maksumuse kohta. See takistas võimaliku omafinantseeringu suuruse üle otsustada. Eelinfo mittesaamise tõttu ei võinud ühistu liikmed eeldada, et võetakse vastu otsus, millega kohustatakse iga ühistu liiget panustama remondi rahastamisse 3000 euroga, mis on märkimisväärne summa. Otsuse vastuvõtmisel rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Hinnapakkumisi võidi küll koosolekul näidata, kuid need olid koosoleku ajaks aegunud ja kehtetud. Otsust ei saadud teha ka selle tõttu, et 28.11.2012 oli otsus fassaadiremondi finantseerimise kohta juba vastu võetud. Otsust ei ole tühistatud ega tuvastatud selle tühisust. 28.11.2012 otsuse muutmise vajaduse kohta ühistu liikmetele mingit infot juhatus ei andnud. Neljanda päevakorra punkti Korterite üürimisest, sellega seonduva kolimise jne korraldused puhul eeldab mõistlik korteriühistu liige, et tegemist on teavitava punktiga päevakorras, kus soovitakse juhtida elanike tähelepanu kolimise korralduslikele küsimustele, mitte ei panda korteriomanikele kohustust teavitada juhatust korteri valdaja elukorraldusest. Kuna mõistlik ühistu liige ei võinud aru saada, et märgitud küsimuses võetakse vastu otsus, on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega. Nimetatud otsuse kohta on kostja käsitlus kummaline. Eesti keele- ja kultuuriruumis ei oodata, et korralduslike küsimuste arutamise päevakorrapunktis antakse korraldusi. Ühisomandisse kuuluva vara (nt trepikoda, välisuksed, lukud) kasutamise reguleerimist tuleb lahendada korteriomanike kokkuleppega. Neljas otsus võeti vastu seoses kohtuvaidlusega (päevakorrapunkt 5) ning otsustati, et kostja on nõus sõlmima hagejaga komproimissi kui hageja avaldusest loobub ja hageja kanda jäävad nii tema enda kui ka korteriühistu menetluskulud, mis on seotud käesoleva kohtuvaidlusega. Otsus võeti vastu küsimuses, mis oli päevakorras Ülevaade 28.10.2014 toimunud kohtuistungist Harju Maakohtus. Päevakorrapunkti sõnastusest on selge, et tegemist on kirjeldava ülevaatega ning otsuse vastuvõtmist ei saanud selles päevakorrapunktis eeldada. Rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Hageja ei ole kostjalt vastutulekut palunud. Arvestades kompromissi saatmise aega (3 päeva enne üldkoosolekut), oli hageja teadlik, et kompromissi osas ei ole otsuse tegemine üldkoosolekul võimalik (va kui osalevad kõik liikmed). Kompromissi ettepaneku osas otsuse tegemine ei olnud ka hageja eesmärk. Hageja esindaja soovis kompromissi ja selle õiguslikke tagajärgi ühistu liikmetele selgitada. Kompromissiga nõustumine või selle tagasilükkamine oli kostja juhatuse pädevuses ega vajanud üldkoosoleku volitusi. Riigikohtu lahendist 3-2-1-181-12 juhindudes on ülalmärgitud otsused tühised koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu (MTÜS § 241). Alternatiivselt on otsused kehtetud (MTÜS § 24). Otsused on vastu võetud põhikirjas sätestatud kvooruminõuet rikkudes. Kaidi XXX mittelubamise otsus hagejat koosolekul esindada on vastuolus seadusega (MTÜS § 18 ja KÜS § 101). Ühistu põhikirja p 30 on vastuolus KÜS §-ga 101. MTÜS § 7 lg 2 järgi kohaldatakse põhikirja vastuolu korral seadusega seaduses sätestatut. Sama on rõhutanud korduvalt ka Riigikohus (nt lahend 3-2-1-28-11, p 12). Otsus fassaadiremondi omafinantseeringu kohta on vastuolus kostja põhikirja p-ga 29. Üldkoosolekul otsustamiseks esitatud küsimusele „Kas iga korteriomanik on valmis osalema omafinantseeringuga fassaadi remondis ja kas kellelgi on võimalik osaleda suuremas mahus kui tema osa sellest oleks, et see kes ei saa kogu raha korraga välja panna maksaks selle

osamaksetega tagasi“ protokollis vastus ei kajastu. Protokollis on märgitud, et XXX(ei osalenud isiklikult) ja XXX saavad sisse maksta kuni 5000 eurot, täpsemalt määratlemata suurusega makse oli nõus valmis tegema Piret Randmaa ja pärast projektiga ja hinnapakkumisega tutvumist XXX. Nõusoleku sissemakse kohta ei andnud XXX, XXX ja XXX. Seisukohta ei avaldanud XXX. Seega on arusaamatu protokollitud hääletamistulemus teha fassaadiremont koos omafinantseeringuga kuni 3000 eurot korteriomandilt – 7 poolt, 1 vastuhäälega. Otsus võeti vastu tegelikult 4 poolthäälega, seega põhikirjas sätestatud enamushäälte nõuet eirates. Otsus igast korterisse sisse- ja väljakolimisest juhatuse teavitamise kohustuse kohta on vastuolus seadusega (KÜS § 13 lg 4). Küsimus ei kuulu KÜS § 13 lg 3 nimetatud elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ega majandamiskulude kandmise valdkonda ning ei kuulu korteriühistu pädevusse. Korteriomandi reaalosa kasutamine, korterisse sisse- ja väljakolimine ei vaja korteriühistu luba. Kortermaja turvalisuse tõstmiseks on korteriühistul võimalik kasutada muid meetmeid. Esindajate puhul ei olnud registreerimislehele ega protokolli märgitud, et XXX, XXX ja XXX olid koosolekul XXX, XXX või XXX volitatud esindajad. Hagejale ei ole teada, mis eesmärgil need isikud koosolekule lubati. XXX võis näiteks osaleda juhatuse liikmena, see aga ei anna mitteliikmele õigust osaleda otsuste vastuvõtmisel hääleõigusega. Registreerimislehel on märgitud 8 osalejat ning vaid üks (XXX) on märgitud osalejaks esindaja XXX vahendusel, teised osalesid isiklikult. Kostjad püüavad näidata, et XXX, XXX ja XXX osalesid koosolekul volituse alusel. Koosolekule esindusõigust tõendavaid volikirju ei esitatud, ei esitatud ka XXX esindusõigust tõendavat volikirja. On ilmne, et kostja on volikirjad tagantjärgi kogunud, mis ei muuda kvooruminõuet tagantjärele täidetuks. Hagi ei ole aegunud. Hageja esitas kohtule hagiavalduse 15.02.2015, otsusest sai teada 14.11.2014, tähtaja kulgemine algas 15.11.2014. Kostja vastuväited Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ning alternatiivse nõude puhul aegumise kohaldamist (KÜS § 13 lg 3). Hageja on hagiavalduses kahel korral kinnitanud, et sai vaidlustatud koosoleku otsuse kätte 14.11.2014. TsÜS § 136 lg-st 3 tulenevalt aegus nõue 14.02.2015. Hageja esitas hagiavalduse 15.02.2015, seega ületas hageja 3 kuu nõude ja esitas hagiavalduse aegumistähtaega ületades. Koosoleku algusesse puutuvat on hageja moonutanud. Hageja jättis esitamata volikirja, mida ta väidetavalt enne koosoleku algust ühistu liikmetele näitas. Ühistu liikimetele hageja volikirja ei andnud, mistõttu ühistu liikmed ei tea, mis paberil täpselt kirjas oli. Ebaõige on hageja väide, et ta kehtivalt volitas esindajat ja volikiri vastas seaduse nõuetele (TsÜS § 118 lg 1, 3). Kedagi ei sunnitud koosoleku ruumist lahkuma. Jääb arusaamatuks, kuidas seda üldse teostada saab. Hageja väited on paljasõnalised ja tõendamata. Mis puutub hageja esindaja koosolekule hagejat esindama mittelubamisse, võib MTÜS § 202 lg 6 järgi lahendada eelnevalt päevakorda võtmata mh avaldusi, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, ka võib koosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi. Fassaadiremondiga seonduva otsuse vaidlustamine põhjusel, et mõistlik ühistu korteriühistu liige ei saa aru, et koosolekul võetakse vastu otsuseid ja just nimel omafinantseeringu osas, on alusetu seetõttu, et hageja ise ei tahtnud koosolekul osaleda. Hageja saabus koosoleku alguseks, kuid ei soovinud sinna jääda ja lahkus koosolekult. Takistusi koosolekul viibimiseks hagejale ei

tehtud. Hageja lahkumist kostja liikmed takistada ei saanud ega tohtinud. Seda arvestades, et hageja tuli koosoleku alguseks kohale, puudus tal takistus koosolekul osaleda ja hääletada, ei riku vastuvõetud otsused tema õigusi ega kohustusi. Asjakohatu on hageja väide, et ühistu liikmetele ei antud eelinfot, et ühistu krediidiasutustest laenu ei saa. Ühistu liikmetel on õigus nõuda juhatuselt selgitusi ja täiendavaid dokumente, hageja seda ei teinud. Seadus ei nõua enne koosolekut eelinfo andmist ja materjale, mida koosolekul jagatakse. Koosolekust osavõtmise korral oleks hageja saanud põhjaliku ülevaate sellest, miks ühistu laenu ei saa ja miks tuleb fassaad korda teha omafinantseeringuga. Hagejal oli koosoleku ajaks võlgnevus ühistu ees 2000 eurot, seepärast pangad laenu ei anna. Hageja ja tema abikaasa XXX on esitanud Tehnilise Järelevalve Ametile kaks kaebust, milles kinnitasid, et elamu fassaadilt pudeneb krohvitükke. Seetõttu tuli otsus vastu võtta kiiremas korras. Kui ühistu maja fassaadi korda ei tee, võidakse ühistule määrata trahv. Seega on koosolekul vastuvõetud otsus kõigile ühistu liikmetele oluline. Koosolekul olid hinnapakkumised olemas ja koosolekul osalenud ühistu liikmed tutvusid nendega koosolekul. Protokoll ei ole stenogramm, vaid peab vastama MTÜS § 21 lg 6 nõuetele. Koosolekust osalejad võivad nõuda tähtsust omavate asjaolude protokollimist. Otsuse poolt hääletas 7 liiget, see tähendab, et 7 liiget oli nõus tasuma 3000 eurot fassaadi remondi eest. Otsus igast korterisse sisse- ja väljakolimisest juhatuse teavitamise kohustuse kohta võeti vastu ühehäälselt, seega said kõik kohalolijad mõistlikult aru, et korteriomanik teavitab ühistu juhatust, kui tema korterist keegi välja või sisse kolib. Päevakorras oli selgelt kirjas, et selles küsimuses antakse korteriühistu liikmetele selged korraldused. Otsuse vajaduse tingis asjaolu, et korteri nr 4 rentnike vahetumisel toimus majas suuremahuline vargus, kuna maja uksed olid lahti ja koridor valveta (varastati keldris asuvatest erinevatest hoiupaikadest maja kaameravalve keskus, salvestav arvuti, reservis olnud küttepump, jalgrattad ja mõned majaelanike isiklikud asjad). Otsus võeti vastu ühehäälselt, otsus puudutas kõigi korteriomanike ühisvara ja turvalisust. Viidates Riigikohtu otsusele 3-2-1-76-04 märkis kostja, et ilmselgelt on kõigi korteriühistu liikmete huvi, et majja ei pääse vargad ja kõigile oleks teda, millal toimub üürnike vahetus, st siis omakorda hoolikamalt jälgida, et uksed oleksid lukustatud ja kõrvalised isikud trepikojas ei patseeriks. Hageja poolt IV otsuse vaidlustamisega ei nõustu kostja samuti. Hageja saatis kompromissi ühistule alles 4.11.2014, pärast koosoleku kutsete väljasaatmist. Kompromissi arutamine ühistu liikmete poolt oli vastutulek hagejale ega saa rikkuda tema õigusi. Mõistlik ühistu liige sai kohapeal aru, et päevakorra p 5 all on mõistlik arutada ja otsustada hageja kompromissi. Hagejal selles osas hääleõigust nagunii ei ole (MTÜS § 22 lg 4). TsÜS § 33 lg 3 järgi saab juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda vaid juhul, kui tühised või tühistatud hääled mõjutasid otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu. Alusetu on ka alternatiivne nõue. Kostja ei nõustu, et koosolekust võttis osa vaid 4 korteriühistu liiget ja 3 inimest, kes ei olnud korteriühistu liikmed, mistõttu otsused on vastuvõetud kvoorumi nõuet rikkudes. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-79-14 sedastanud, et tehingu võib teha esindaja kaudu (TsÜS § 115 lg 1). Selline tehing kehtib esindatava suhtes Registreerimislehel märgitu kohaselt oli XXX korteri nr 8 esindaja, Andrus Varik korteri nt 5 esindaja, XXX korteri nr 3 esindaja. Koosolekule jäädes oleks hageja saanud volikirjadega tutvuda. 4 korteriühistu liikme ja 3 esindaja kohaloleku tõttu oli üldkoosolek otsustusvõimeline. Hagejal oli võimalus volitada ennast esindama nt teist korteriühistu liiget või enda perekonnaliiget (MTÜS § 21 lg 5). Põhikirja p 30 näeb ette, et ühistu liiget võib lihtkirjaliku volikirja alusel esindada teine ühistu liige või ühistu liikme perekonnaliige. Kaidi XXX ei ole hageja perekonnaliige ega esitanud oma volikirja, mistõttu tal ei olnud õigus hagejat koosolekul

esindada. Fassaadi remondi kohta vastuvõetud otsus võeti vastu 7 poolthäälega. Kvoorumi nõuet ei rikutud. Kohal oli kokku 8 liiget. Asjakohatud on hageja väited hagiavalduse p-des 2.3.1 -2.3.4 (lk 58) ja p 2.4. Korteriühistul on õigus ja kohustus otsustada, kuidas elamu säiliks, turvalisus on oluline maja säilimiseks. Kostja taotleb menetluskulude jätmist hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, esitatud tõenditega, ära kuulanud pooled kohtuistungil, rahuldab hagi osaliselt. Hagejale kuulub korter nr 10 Tallinnas XXX(lk 15). Korteriühistu 6.11.2014 üldkoosoleku päevakorras olid järgmised küsimused: 1) Eelmise koosoleku protokolli ettelugemine; 2) Valminud keldriruumide jagamise eskiisi tutvustus ja keldri jagamise otsustamine; 3) XXX fassaadiremondi laenu võtmise võimalused. Omafinantseering; 4) Korterite üürimisest, sellega seonduva kolimise jne korraldused; 5) Ülevaade 28.10.2014 toimunud kohtuistungist Harju Maakohtus; 6) Jooksvad küsimused. Kaidi XXX ei lubatud hagejat üldkoosolekule esindama. Otsused võttis üldkoosolek vastu hageja esindamisõiguse küsimuses ja päevakorrapunktides 3, 4,

Koosoleku kokkukutsumise korda seoses nimetatud otsusega rikutud ei ole. Küsimust sellest, kas lubada koosolekule korteriomandi omaniku esindajat volikirja alusel või mitte ei ole võimalik eelnevalt päevakorda võtta kuna alles koosoleku alguses selgub, kes korteriomandi omanikest on tulnud koosolekule isiklikult ja kes esindaja kaudu. Otsus nimetatud küsimuses on tehtud korraldusküsimuses, mis ei pidanud olema eelnevalt päevakorda võetus (MTÜS § 201 lg 6). Otsus on aga vastuolus seadusega. Nimelt võib korteriühistuseaduse (KÜS) § 101 alusel üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Kostja põhikirja (lk 23-27) p 30 on nimetatud sättega vastuolus. MTÜS § 7 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse seadust, kui põhikirjasäte on vastuolus seaduses sätestatuga. Kuivõrd koosoleku protokolli kohaselt ei lubatud Kaidi XXX koosolekule hageja esindajana ja see on vastuolus seadusega ei analüüsi kohus kostja poolt Kaidi XXX koosolekule hageja esindajana mittelubamise põhjendusi, mille kostja on esitanud menetluse käigus. Tunnistajana ülekuulatud koosoleku protokollija XXX ütluste kohaselt, kui protokollis on kirjas, et ilmus koosolekule Kaidi XXX, kes esitas üldkoosolekule lihtkirjaliku volikirja, siis see nii oli. Tunnistaja ütlustest järeldab kohus, et protokoll kajastab üldkoosolekut õigesti. Tunnistaja kinnitas, et tema ei tea, miks K. XXX volikirja ei ole protokollile lisatud, volikirjad antakse üldkoosoleku juhataja mitte protokollija kätte. Tunnistajana üle kuulatud XXX andis ütlusi selle kohta, et K. XXX ei lubatud üldkoosolekul hagejat esindama kuna tema isik ei vastanud ühistu põhikirja (p 30) nõuetele. Seega on tõendatud, et K. XXX ei lubatud kostja 06.11.2014 üldkoosolekule selle tõttu, et ta ei vastanud esindajana põhikirja p 30 nõuetele. Sama põhjus on märgitud üldkoosoleku protokolli/otsusesse. Kohus lähtub otsuse kehtivuse üle otsustamisel üldkoosoleku protokolli kantust. Kostja on väitnud, et hageja tuli ise koosolekule kohale, hageja on selgitanud, et ta läks kohale küll koosoleku alguseks, kuid tal ei olnud võimalik koosolekul ise osaleda. Seda hageja väidet ei ole kostja ümber lükanud. Nimetatud väite puhul arvestab kohus ka asjaoluga, et vaidlusalusel üldkoosolekul oli XXX XXX esindajana ja teda ennast esindas volikirja alusel XXX. Arvestades tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 32 sätestatud hea usu põhimõtet omavahelistes suhetes ning asjaolu, et korteriühistu on korteriomanike ühistu, peaks ühistu, mille moodustavad korteriomandite omanikud, kõiki korteriühistu liikmeid kohtlema võrdselt, st kui üldkoosolekule lubati XXX oma esindaja XXX kaudu, kuigi ta koosolekul ka ise osales (XXX esindajana), siis oleks samal kombel tulnud kohelda ka hagejat ning lubada teda esindama esindajat kuigi ta koosolekule (vähemalt koosoleku alguseks) ise kohale läks. Otsuste nr 3, 4, 5 tühisus/mittetühisus Otsuste, mis võeti vastu päevakorra punktides 3, 4 ja 5, vastuvõtmisel ei ole rikutud koosoleku kokkukutsumise korda. Hageja peab nimetatud korra rikkumiseks seda, et päevakorras kirjasolevast ei saanud mõistlik inimene aru saada, millised küsimused võivad otsustamist vajada (fassaadiremont), et kavatsetakse üldse vastu võtta otsuseid (korterite üürimine, kohtuvaidlus). Hageja poolt esitatud asjaoludel nimetatud kolm otsust tühised ei ole. Koosoleku kokkukutsumise korda nende otsuste puhul rikutud ei ole. Koosoleku kutses on kõik kolm küsimust päevakorras olevatena märgitud. Päevakorras on nende sõnastus esitatud selgelt ja arusaadavalt – selliselt, et mõistlik inimene pidi arusaama, et arutamisele tuleb päevakorra punkti 3 raames seoses hoone fassaadiremondi vajadusega nii laenuvõtmise küsimus kui ka korteriomandite omanike omafinantseeringu küsimus. Olukorras, kus üldkoosoleku päevakorda oli märgitud XXX fassaadiremondi laenu võtmise võimalused. Omafinantseering otsustamine, pidi mõistlik korteriühistu liige aru saama, et nende küsimuste üle otsustamine võib hõlmata ka selle otsustamist, kuidas XXX fassaadiremondi rahastamine saab toimuma – kas pangalaenu võtmise või omafinantseeringu või nende kombinatsiooni kaudu. Ka päevakorras olnud p 4 puhul oli selgelt väljendatud, millist küsimust koosolekul arutama hakatakse. Hageja tõlgendab Riigikohtu seisukohta lahendis nr 3-2-1-181-12 vääralt. Riigikohus on sedastanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob eelviidatud sätte (MTÜS § 21 lg-t 3) kohaselt

kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse ning et kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras. Ka punkti 5 sõnastus ülevaade 28.10.2014 toimunud kohtuistungist Harju Maakohtus päevakorras on selge ja lubas arutada küsimust, mis seondus päevakorras märgitud kohtuvaidlusega, sh kompromissiga (mis võib olla iga kohtuvaidluse osa). Nagu märgitud, vaidlusalused küsimused olid üldkoosoleku päevakorras. Seega ükski vastuvõetud otsustest ei ole tühine koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise motiivil. Aegumine Hageja alternatiivsed nõuded ei ole aegunud KÜS § 13 lg-st 3 tulenevalt. Vaidlusalused otsused võeti vastu 6.11.2014 üldkoosolekul. Hageja sai otsustest teada 14.11.2014, mil ta sai kostjalt vaidlusaluse üldkoosoleku protokolli. Hagi esitas hageja 15.02.2015. Arvestades, et tähtaja kulgemine algas 15.11.2015 (TsÜS § 135 lg 1), esitas hageja hagi seaduses sätestatud kolme kuu jooksul. Koosoleku otsusevõimelisus Kostja põhikirja p 29 järgi on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole liikmetest. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud liikmetest v. a. seadusega sätestatud juhud, kui otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem häälteenamus. 06.11.2014 üldkoosoleku registreerimislehest (lk 50) nähtub, et koosolekule registreeris 8 isikut (korteriomandite omanikud ja omanike esindajad). KÜS § 101 näeb esindamiseks üldkoosolekul ette lihtkirjaliku volikirja. Kostja põhikirja p 12.2 alusel on ühistu liikmel õigus osa võtta ühistu üldkoosolekust isiklikult või oma esindaja kaudu. Esitatud volikirjadest nähtub alljärgnev. XXX on andnud 14.09.2011 lihtkirjaliku volituse XXX enda esindamiseks vajadusel Korteriühistu XXX koosolekutel ja vastu võtma otsuseid. Volikiri on tähtajatu (lk 104). Volikirjast tuleneb volituse andmine kõikidel koosolekutel esindamiseks. Volitaja tahteavaldus on selgelt tuvastatav (TsÜS § 117 lg 1, § 118 lg 1). Seadus ei ole kehtestanud nõuet, mille järgi peaks igaks korteriühistu üldkoosolekuks antama uus volikiri. XXX17.06.2013 volikirjaga on antud volitus poeg XXX esindama XXX Tallinn XXX kõigis asjaajamistes (lk 105). Sõnad „kõigis asjaajamistes“ hõlmab volituse andmist ka esindamiseks korteriühistu üldkoosolekul (TsÜS § 117 lg 1, § 118 lg 1). XXX on andnud volituse (lk 109) ennast esindama oma emale XXX KÜ XXX koosolekutel kogu tema Eestist äraolemise ajaks. Volikirja ülaservas on kuupäev 2/13/15, mis Eesti tava kohaselt on 13.02.2015.Kuupäevale järgneb kellaaeg 10:23, mis viitab volikirja saatmisele elektroonilisel teel. Volikirjaga sai XXX õiguse esindada korteriühistu kõikidel üldkoosolekutel XXX aegadel, mil teda ennast Eestis ei ole. Asjas ei ole vaidlustatud 06.11.2014 üldkoosoleku toimumise ajal XXX Eestis mitteolemist. Esitatud on ka XXX 26.11.2012 volikiri (lk 147), mis on sisult identne ülalkirjeldatud volikirjaga. Volikirja on XXX saatnud 26.11.2012 e-kirjaga (lk 146) XXX , e-posti aadressile XXX ja ärakirja volitatule. Volikiri on tähtajatu. XXX on teinud 21.04.2003 volikirja (lk 145), millega volitab XXX esindama ennast kõigi juriidiliste ja füüsiliste isikute ees seoses korteri aadressiga XXX, Tallinn, haldamisega ning üürisuhetega. Volikirjast tuleneb XXX õigus korteriühistu üldkoosolekutel XXX esindada. Volikiri ei sisalda piiranguklauslit. TsÜS § 120 lg 2 kohaselt määrab volituse ulatuse esindatav. Volitust tõlgendatakse selliselt, nagu pidi esindatava tahteavaldust või käitumist mõistma isik, kellele volitus anti või kes avalikusele suunatud tahteavaldusele või esindatava avaldusele või käitumisele tugineb. Käesoleval juhul arvestab kohus esindusõiguse ulatuse määramisel ka seaduse mõtet ja eesmärke. Üldkoosolekut võib pidada korteri haldamisse puutuvaks küsimuseks tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 (XXX volikiri).

Seega, lähtudes ülalviidatud regulatsioonist ja hageja poolt vaidlustatud volikirjadest, oli üldkoosolek otsustusvõimeline ning otsuseid ei saa kehtetuks tunnistada kvooruminõuete rikkumise tõttu. Lisaks leiab hageja, et päevakorra punktis 3 vastuvõetud otsus tuleb kehtetuks tunnistada kuna see on vastuolus põhikirja punktiga 29. Hageja arvates hääletas otsuse poolt mitte 7, vaid 4 ühistu liiget. Kostja leiab, et koosolekul osales 8 ühistu liiget ja otsus võeti vastu 7 poolthäälega. Korteriühistu põhikirja p 29 järgi on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole liikmetest. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud liikmetest v. a. seadusega sätestatud juhud, kui otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem häälteenamus. Ülal on kohus analüüsinud koosoleku otsustusvõimelisuse aspekte ja leidnud, et koosolek oli otsustusvõimeline. Seega puudub alus päevakorras olnud punktis 3 vastuvõetud otsust kehtetuks tunnistada. Hageja poolt viidatud varasem 28.11.2012 otsus fassaadiremondiks pangalaenu võtmise otsustamise kohta, ei tähendanud, et üldkoosolek ei võinud vastu võtta teistsugust otsust (omafinantseeringu kohta), kui selgus, et korteriühistu pangalaenu ei saa. Kostja selgitus, et laenu mittesaamise kohta esitati andmed üldkoosolekul, on usutav ja nähtub ka üldkoosoleku protokollist, kust nähtub, et küsimuses toimus arutelu, enne hääletamist tutvuti dokumentidega. Asjaolu, et hageja leiab, et XXX, XXX ja XXX nõusolekut sissemakse kohta ei andnud, ei tähenda, et nad otsust hääletades, ei võinud omafinantseeringu poolt hääletada. Päevakorra punktis 4 vastuvõetud otsus tuleb aga kehtetuks tunnistada vastuolu tõttu KÜS § 13 lg-ga 4 hageja arvates. Kostja arvates on korteriühistul õigus otsustada, kuidas elamu säiliks. Turvalisus on oluline maja säilimiseks. KÜS § 13 lg 4 alusel on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilimiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kohus peab esitatud hagi alusel kindlaks tegema, kas päevakorra punktis 4 märgitu osas võis üldkoosolek seadusest tulenevalt otsuse vastu võtta või mitte. Hageja väitis vastuolu seadusega. Kohtu arvates, et saa otsust kehtetuks tunnistada vastuolu tõttu KÜS § 13 lg-ga 4 ega ühegi teise seadusega. Viidatud KÜS § 13 lg 4 määratleb, et korteriühistu otsused on liikmetele kohustuslikud, kuid ei sisalda viidet, millest võiks välja lugeda, et selle sätte alusel oleks võimalik tuvastada üldkoosoleku otsuse vastuolu seadusega. Päevakorra punktis 5 vastuvõetud otsuse tegemist ei takistanud see, millises sõnastuses oli küsimus päevakorda märgitud. Päevakorras märgitud ülevaade kohtuistungist, ei takistanud vastu võtta otsust sõnastuses nagu see vastu võeti. Oluline on, et otsuse sõnastusest nähtub selge seos päevakorra oleva küsimusega. Lisaks märgib kohus, et korteriühistu üldkoosolekul on õigus võtta vastu otsused kõikides küsimustes, mis on päevakorras ja koosoleku kutses eelnevalt ühistu liikmetele teatavaks tehtud või jätta otsused vastu võtmata (kostja põhikirja p 27). Otsuste vastuvõtmise/mittevastuvõtmise otsustavad koosolekust osavõtjad häälteenamusega (MTÜS § 19, § 22 , KÜS § 101, põhikirja p 29). Ka juhul kui Kaidi XXX oleks lubatud üldkoosolekul hagejat esindama ja kui ta oleks hääletanud kõikide vastuvõetud otsuste vastu, ei muudaks see hääletamistulemust ja sellest tulenevalt otsuste vastuvõtmist sellisel kujul nagu need vastu võeti. Tulenevalt TsMS §132 lg 11 ja lg 4 p 8 alusel on hagihind 3500 eurot. Seoses hagi osalise rahuldamisega jätab kohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.