Kohtulahend

kes on ebaõigesti (tühise lepingu alusel) kantud ostueesõiguse objekti omanikuks, tema suhtes tehtud omaniku kande kustutamist ja paranduskande tegemist, mille järgi saab ostueesõiguse objekti omanikuks hageja. Swedbank Liising AS-ilt nõuab hageja müügilepingu täitmist, s.t ostueesõiguse objekti omandi üleandmist endale. Kostjatelt Futurum Investment OÜ-lt ja SW Investment Properties OÜ-lt nõuab hageja hüpoteegi kande kustutamist, sest ostueesõiguse objekti käsutamine pärast ostueesõiguse tekkimist on tühine osas, milles see ostueesõigust kahjustab või piirab. Hageja nõuab kostjatelt kõikide loetletud toimingute tegemiseks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 vastavate tahteavalduste asendamist kohtuotsusega. Asjaõiguslepinguga seati ostueesõiguse objektile hüpoteek SW Investment Properties OÜ kasuks. Kuna kaasomaniku ostueesõigusel on eelmärke toime AÕS § 267 lg 3 järgi, saab ostueesõiguslane nõuda hüpoteegi kustutamist kinnistusraamatust, tuginedes AÕS § 63 lg 3 ja

Swedbank Liising AS leidis, et notariaalse lepingu p-st 2.1.3 nähtub, et lepingu eseme, s.o kostjale kuulunud kinnisasja mõttelise osa, suhtes olid kostja ja MK (endise nimega L) sõlminud liisingulepingu nr 0045161L, mille alusel oli lepingu ese kogu selle aja vältel kolmanda isiku valduses. Lepingu eseme valdus läks poolte kinnitusel kolmandale isikule üle juba 15.10.2002. Kolmas isik üheskoos Futurum Investments OÜ kinnitas, et lepingus toodud avaldused ja kinnitused ei sisalda ühtegi ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtki olulist asjaolu, mille vastu osalejatel võiks selle lepingu eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi ning mida teades ei oleks osalejad seda lepingut sõlminud või oleks seda teinud teistel tingimustel - notariaalse lepingu p-d 2.3.5 ja 2.4.5. Kostja oli kolmanda isikuga notariaalse lepingu p-s 3.6 kokku leppinud, et kinnistu omanikke ei teavita müügilepingu sõlmimisest Swedbank Liising AS, vaid seda teeb kolmas isik kooskõlas VÕS § 249 lg-ga 3. Lepingu p 4.1.2 kohaselt oli notariaalse lepingu sõlmimise hetkeks teavitatud kinnistu kaasomanikke, Muinsuskaitseametit ja Tallinna Linnavalitsust ka võlaõiguslikust lepingust, millega kolmas isik võõrandas lepingu eseme Futurum Investment OÜ-le, kuid kuni notariaalse lepingu sõlmimiseni ei teostanud ükski ostueesõigust omav isik ostueesõigust lepingu eseme suhtes. Viidatust võis kostja järeldada, et kinnistu kaasomanikud olid juba notariaalse lepingu sõlmimise eelselt teadlikud tehingu toimumisest, mille suhtes oleksid saanud teostada ostueesõigust. Seega tegutses kostja müügilepingut sõlmides teadmises, et kinnistu kõiki kaasomanikke on müügilepingust teavitatud, s.t. VÕS §-st 249 tulenev teavituskohustus on nõuetekohaselt täidetud. Eeldades kolmanda isiku ja Futurum Investment OÜ poolt notariaalses lepingus antud kinnituste tõele vastavust, mille kohaselt olid kinnistu kaasomanikud juba notariaalse lepingu sõlmimise ajal teadlikud selle edasimüümisest Futurum Investment OÜ-le, kuid jätsid ostueesõiguse teostamata, on hageja 08.01.2014 ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud hilinenult. Futurum Investment OÜ leidis, et hagejal ei olnud ostueesõigust ja ta ei saanud seega seda ka teostada. Hageja ei arvesta, et 30.08.2013 notariaalne kokkulepe on liisingulepingu järgne väljaost. Sellisel juhul on müügilepingu tingimuseks olnud ka liisingulepingu olemasolu väljaostjal ning selle kohane täitmine. Notariaalse kokkuleppe p 2.1.3 viitab otsesõnu liisingulepingu olemasolule. Ainult tänu enam kui kümme aastat tagasi sõlmitud liisingulepingu korrektsele täitmisele said M ja EK teostada müügitehingu seal toodud tingimustel. Hageja ei ole avaldanud tahet astuda liisingulepingusse, mis olnuks vältimatu ostueesõiguse teostamiseks, kui lepingud on lahutamatult seotud. Liisinguleping sõlmiti oluliselt enne seda, kui vaidlusalune kinnistu kinnistusraamatusse moodustati 24.07.2013. Hagejal kinnistu kaasomanikuna ei saanud olla ostueesõigust enne kinnistu moodustamist ja M ja EK-l kohustust hagejat liisingulepingu järgsest väljaostuõiguse olemasolust liisingulepingu sõlmimise järgselt teavitada. Hageja ei ole suuteline täitma liisingulepingu tingimusi, mis välistab hageja ostueesõiguse VÕS § 246 lg 2 alusel. Hagi jaatamisel tuleks välja, et kaasomandina liisinguga ostetud esemete liisingulepingu järgne väljaost ajaloolises väärtuses ei olegi kaasomandi korral võimalik, mis oleks vastuvõetamatult ebaõiglane tulemus kõigi nende isikute suhtes, kes on endale vara soetanud just liisinguga või muidu kohe omanikuks saamata. Ostueesõiguse jaatamine kahjustab väga oluliselt liisinguga vara omandamise kokku leppinud isikute huve - liisingu eset ei saaks omandada liisinguandjalt pikka aega tagasi liisingulepingus kokku lepitud väärtuses, samal ajal teenib kiiret kasu lootva kaasomaniku huvi lihtsalt raha teenida.

Liisingulepingu sõlminud ja selle täitmise tulemusena omanikuks saamise soovi tuleb pidada palju olulisemaks kaasomaniku huvist lõigata teise isiku poolt liisingulepingu korrektse täitmise järgsest väljaostust kerget kasu. Sellistel asjaoludel on ostueesõiguse olemasolu välistatud ka hea usu põhimõttest lähtuvalt ja ostueesõigust puudutavad sätted tuleks jätta kohaldamata (VÕS § 6). Isegi, kui kõike eelnevat arvestades saaks hagejal siiski olla ostueesõigus hagis toodud asjaoludel, tuleb hagejalt nõutava soorituse hindamisel arvestada M ja EK poolt liisingulepingu alusel tehtud sooritusi, kui müügihinna osa, sh arvestades raha ajaväärtust. Kolmandate isikute 12.06.2014 seisukoha kohaselt oli hageja teadlik liisingulepingu olemasolust vaidlusaluse kinnisasja omandamiseks juba märksa varem, kui hageja väidab. 25.05.2004 sõlmitud notariaalsest lepingust nähtuvad järgmised asjaolud: lepingu poolteks on nii hageja, kostja I, kui kolmas isik MK (ML). Seega oli hageja kõigist lepingus kajastatud kostja I ja kolmanda isiku MK vahelisi kokkuleppeid puudutavatest asjaoludest teadlik. Lepingu p-s 1.6 on fikseeritud, et kostja I ja kolmas isik MK on sõlminud liisingulepingu nr 0045161L UusKalamaja 17a asuva ehitise kaasomandiosa suhtes. Arvestades kinnisvaraliisingu tavapraktikat ja vajadust kaasata kolmas isik liisinguvõtjana kinnisasjaga seotud õiguslikke muudatusi puudutavasse tehingusse, ei saanud hagejal jääda muud arusaama, et liisinguleping oli suunatud kinnisasja omandamisele. Lepingu p-s 4.2 lepivad kostja I ja kolmas isik kokku liisingueseme asendamises. Kuna see toimus notariaalses vormis, on hiljemalt alates 25.05.2004 kostja I ja kolmanda isiku vaheline liisinguleping vormikohane võlaõiguslik kokkuleppe liisingu eseme omandamiseks. Seega, kui hagejal oli ostueesõigus, oli tal võimalik seda teostada juba 2004.a. Olles teadlik kinnisasja omandamisele suunatud lepingu olemasolust kostja I ja kolmanda isiku vahel, ei astunud ta samme selle sisu välja selgitamiseks. Tuleb nõustuda kolmanda isiku seisukohaga, et asudes ostueesõigust teostama kümme aastat hiljem, ei ole hageja toiminud heas usus. Ostueesõiguse regulatsiooni osaks on selle teostamise suhteliselt lühike tähtaeg. Ostueesõiguse mõtteks ei ole anda võimalus rikastuda, omandades kinnisasju aastakümne taguste hindadega. Liisinguleping on müügikokkuleppe osa. Hageja ei saa täita liisingulepingu järgseid kohustusi, mistõttu on ostueesõiguse teostamine liisingulepingust tulenevat arvestamata välistatud. Kolmas isik on tasunud liisingulepingu alusel makseid, sh intressi, lepingutasu, tehingutasusid ja muid makseid. Maksed tehti teatud tähtpäevadeks, milleks hageja neid makseid teinud ei ole ja tagasiulatuvalt teha ei saa. Kolmas isik on täitnud rida muid liisingulepingu tingimusi, mida hageja ei ole täitnud ja tagasiulatuvalt täita ei saa. Hageja ei ole tänaseni esitanud omapoolset käsitlust, kuidas on tema poolt liisingueseme omandamine ostueesõigusega võimalik, kui ta ei ole liisingulepingust tulenevaid kohustusi täitnud ja teinud mingisugust ettepanekut nende kohustuste täitmata jätmise hüvitamiseks või arvestamiseks seoses ostueesõiguse teostamisega. Arvestades kõnealuseid kokkuleppeid, oli müügitehing, mille suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, liisingulepinguga lahutamatult seotud. Ilma omandamist puudutava kokkuleppeta ei oleks kolmas isik kostjaga 1 liisingulepingut sõlminud – liisingulepinguid sõlmitaksegi asjade omandamise finantseerimiseks. Vaidlusaluse kinnisasja väärtus on oluliselt suurem kui müügihind lepingus, mille suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada. Kinnisvarahinnad Tallinnas on viimase 12 aastaga hüppeliselt tõusnud, hageja eesmärk on seada kolmandad isikud olukorda, kus nende poolt sõlmitud liisingulepingu korrektse täitmise tulemusena saavutatud võimalus omandada liisingu ese 2002.a hinnatasemel, ei oleks võimalik ja et kolmas isik ei saaks liisingufirmalt vara välja osta. Sisuliselt tahab hageja sisse kasseerida kinnisvarahindade tõusu aastatel 2002-2014, ilma, et oleks ise selleks mistahes riske võtnud.

SW Investment Properties OÜ hagiavaldusele vastust ei esitanud. Kolmandate isikute seisukoht Kolmandad isikud MK ja EK kostjate poolel palusid tunnistada õigeks ja kehtivaks: 15.10.2002 sõlmitud Swedbank Liising AS-iga liisinguleping nr 0045161; 29.06.2012 sõlmitud Futurum Investement OÜ tulevikus tekkiva kinnistu mõttelise osa müügileping; 30.08.2013 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping, asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud. MK sõlmis 15.10.2002 lepingu AS-iga Swedpank Liising, mis andis MKle võimaluse kodu soetamiseks. Kolmas isik asus sinna elama ja tegeles aastaid selle maja kinnistamiseks vajalike toimingutega. 2009.a oli kolmas isik sunnitud mõtlema korteri müümisele tervislikel põhjustel ja pöördus kinnisvara firma poole, kes oleks nõus need toimingud lõpetama ja annaks kõigile võimaluse oma varaga tehinguid teha. Pidades nõu Swedbank Liising AS-iga, oli ta nende tulevaste tehingutega nõus. Sellega hakkas tegelema kinnisvaraga tegelev firma Futurum Investement OÜ. Kolmas isik tegi 29.06.2012 eelpool nimetatud firmaga notariaalselt “tulevikus tekkiva kinnistu mõttelise osa müügilepingu” ning samas läks vaidlusalune korter ka üle tema käsutusse. 2013.a suveks oli Futurum Investement OÜ jõudnud toimingutega niikaugele, et maja kanti kinnistusse. 30.08.2013 sõlmis kolmas isik kinnistu mõttelise osa müügilepingu, asjaõiguslepingu kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud. Kõik lepingud on sõlmitud notariaalselt. 10 aasta jooksul ei avaldanud hageja kordagi soovi astuda liisingulepingusse, kuigi ta teadis liisingulepingu olemasolust ja selle väljaostuõigusest, vaid lasi kolmandal isikul maksta põhisumma, intressid pangale ja muud kulud, sh maamaks jt, ning tegeleda maja kinnistusse kandmisega ise sellest osa võtmata. Tal oli võimalus see korter osta 10 aastat tagasi hinnaga 20 451,68 eurot, kuid kaasomanikuna ta seda ei kasutanud. Kuna hageja ei kasutanud temale kuuluvat korterit elamispinnana, on tal kasulik liisingulepingut eirata ja see annab talle võimaluse teenida kerget kasu. Ka ei avaldanud hageja soovi osta see korter kolmandalt isikult liisingulepingu lõppedes. Nende kahe lepingu vahelisel ajal tegeles Futurum Invest OÜ maja kinnistusse kandmisega ja teatas ka kaasomanikele tulevasest tehingust. Selle aja jooksul oli võimalik hagejal nõuda välja kõik lepingud, mida ta aga ei teinud. Ka oleks tal olnud võimalik võtta AS-iga Swedbank Liising ühendust eelpool nimetatud ajavahemikul, kes oli samuti teadlik toimuvatest muutustest. Liisingulepingust oli hageja teadlik juba 2002.aastast. Ka teated Harju Maakohtu kinnistusosakonnalt muutuste kohta tulid tunduvalt varem. Hageja esitas oma taotluse ostueesõigusele hilinenult. Maakohtu põhjendused 03.11.2014 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja jättis menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda. Maakohus tuvastas Futurum Investment OÜ kohustuse anda nõusolek Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu mõttelise osa suhtes Futurum Investment OÜ kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks AL. Asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega sõnastuses „Futurum Investment OÜ (registrikood 11838507) annab nõusoleku Harju Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 26627101 kantud kinnistu 543/2849 suuruse mõttelise osa suhtes enda kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks AL (isikukood XXXXXXXXXXX).“ Kohus tuvastas SW Investment Properties OÜ ja Futurum Investment OÜ kohustuse anda nõusolekud Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Asendada vastavad tahteavaldused käesoleva kohtuotsusega sõnastuses „SW Investment Properties OÜ (registrikood 12022490) ja Futurum Investment OÜ (registrikood 11838507) annavad nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 26627101 kantud kinnistu 543/2849 suuruse Swedbank Liising AS-ile kuuluva mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Tuvastada Swedbank Liising AS kohustus anda nõusolek Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks AL-le. Asendada vastav tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega sõnastuses „Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 10434248) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 26627101 kantud kinnistu 543/2849 suuruse mõttelise osa omandi üleandmiseks AL-le (isikukood XXXXXXXXXXX). Kohus leidis, võttes arvesse, et hageja on kinnisasja asukohaga Tallinn Uus-Kalamaja 17a kaasomanik, on hagejal AÕS § 257 lg-st 3 tulenev kaasomaniku õigus ostueesõiguse teostamiseks, kui üks kaasomanikest asub talle kuuluvat kaasomandi osa võõrandama. Kostja I, kolmandad isikud, kostja II ja kostja III sõlmisid 30.08.2013 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, asjaõiguslepingu kinnistu mõttelise osa üleandmiseks, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu p-st 2.1.3 nähtuvalt on vaidlusalune kinnisvara kuni lepingu sõlmimiseni olnud kostja I omandis. Seega leidis tuvastamist, et kuni 30.08.2013 lepingu sõlmimiseni oli kinnisvara omanik kostja I ning olukorras, kus kostja I asus talle kuuluvat kaasomandi osa võõrandama, oli kinnisvara kaasomanikel seadusest tulenev õigus ostueesõiguse teostamiseks. VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kostja I ja kolmandad isikud leppisid 30.08.2013 asjaõiguslepingu p-s 3.6 kokku, et kinnistu kaasomanikke ei teavita lepingu sõlmimisest mitte kostja I, vaid seda teevad kolmandad isikud. Kohus leidis, et menetluse kestel ei ole ükski kostjatest ega kolmandad isikud esitanud tõendeid selle kohta, et hagejat oleks lepinguosaliste poolt teavitatud 30.08.2013 asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja kinnitusel sai ta vastavast lepingust teada 12.11.2013. Kuna kohtule pole esitatud tõendeid selle kohta, et hagejat oleks lepingust varem teavitatud, puudus kohtul alus asuda seisukohale, et hageja oli 30.08.2013 asjaõiguslepinguga kursis varem. Lahendis nr 3-2-1-61-08 märkis Riigikohus, et võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Võttes arvesse, et hageja sai lepingust teadlikuks 12.11.2013 ning esitas 08.01.2014 notariaalselt tõestatud ostueesõiguse avalduse, leidis kohus, et hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse VÕS §-s 250 sätestatud tähtaega järgides. Kostjad leidsid, et hagejal ei ole võimalik ostueesõigust teostada olukorras, kus kolmandad isikud täitsid alates 2002.a liisingulepingut. Hageja oleks pidanud üle võtma ka kõik liisingulepingust tulenevad kohustused, kuid hageja seda teinud ei ole. Osa kohustuste tagantjärgi ülevõtmine on võimatu, mistõttu ostueesõiguse teostamine ei ole VÕS § 246 lg-st 2 tulenevalt võimalik. Kohus leidis, et asjaolu, et kostja I ja kolmandate isikute vahel oli sõlmitud liisinguleping, ei takista hagejal ostueesõiguse teostamist. Olukorras, kus liisingulepingu järgi läheb kinnisasja

omand liisingulepingu lõppedes üle liisinguvõtjale, on tegemist võõrandamislepinguga, ning puudub alus asuda seisukohale, et sellisel omandi üleminekul peaks kaasomanik kaotama võimaluse ostueesõiguse teostamiseks. Ostueesõigust on lisaks müügilepingule võimalik teostada ka mis tahes muu tasulise võõrandamislepingu puhul, põhimõtteliselt ka kapitalirendi tüüpi liisingulepingu puhul. Juhul, kui ostueesõigust teostatakse müügilepingu asemel „muu tasulise võõrandamislepingu“ suhtes, võib ostueesõiguse teostamine olla siiski välistatud VÕS § 246 lg-s 2 sätestatu tõttu, eelkõige, kui ostueesõigust teostada soovival isikul ei ole võimalik täita omapoolseid tema suhtes ostueesõiguse tagajärjel kehtima hakkavast lepingust tulenevaid õigusi. Kohus leidis, et praegusel juhul ei ole kostja I ja ML vahel 2002.a sõlmitud liisingulepingus lepitud kokku selliseid kõrvalkohustusi, mida ostueesõigust omav isik ei oleks võimeline täitma. VÕS § 246 lg-s 2 nimetatud kohustuse all peetakse silmas eelkõige isikliku iseloomuga kohustust, kuid 2002.a sõlmitud liisingulepingus selliseid kohustusi, mille täitmiseks oleks võimeline täitma üksnes ML ainuisikuliselt, kokku lepitud ei ole. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja poolt ostueesõiguse teostamine ei ole välistatud tulenevalt asjaolust, et kostja I võõrandas kinnisasja liisingulepingu alusel. Asjaolu, et liisingulepingu puhul saab ostueesõigust teostada, on pidanud võimalikuks ka kostjad ja kolmandad isikud, kuna 30.08.2013 asjaõiguslepingu p-s 3.6 on kokku lepitud asjaõiguslepingust kaasomanike teavitamise kohustuse jätmine kolmandate isikute kanda. Juhul, kui lepingu osapooled kaasomanike ostueesõiguse teostamise võimalust aktsepteerinud poleks, oleks vastava sätte lepingusse lisamine ainetu. Seoses kostja II vastuväitega, et kolmandate isikute poolt alates 2002.a tehtud rahaline panus on raha väärtuse mõttes käesoleval hetkel oluliselt suurem, kuna sama numbriga rahasumma oli ligi 10 aastat tagasi hoopis väärtuslikum, märgib kohus, et ostueesõiguse teostamisel on hageja kohustatud tasuma täpselt sama summa, mis võõrandamislepingus kirjas oli, hagejal ei ole kohustust asuda vastavat summat teatud koefitsiendiga läbi korrutama. Ostueesõiguse teostamise õiguse jaatamine liisingulepingu puhul ei ole vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 6 mõttes, kuna olukorras, kus kaasomanikud kaotaksid ostueesõiguse teostamise võimaluse juhul, kui kinnisvara müük toimuks liisingulepingu kaudu, jääksid kaasomanikud neile seadusest tuleneva kaitseta. Lähtuvalt eeltoodust leidis kohus, et hagejal on õigus ostueesõiguse teostamiseks ning ta on seda teinud tähtaegselt. Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-13-06 seisukohale, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Kohus asus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda nii kostja I kui kostja II kohustamist andma nõusolekut hageja kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Praegusel juhul on vaidlusalusele kinnisvarale võõrandamise käigus seatud ka hüpoteek kostja III kasuks. Tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 on hagejal õigus nõuda ka kostja III kasuks seatud hüpoteegi kustutamist, kuna ostueesõigusel on eelmärke toime. Nimelt AÕS § 63 lg 3 kohaselt

on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg-st 5 tulenevalt, kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja

Liisingulepingu p-s 14 nähti ette omandiõiguse üleminek liisingumaksete teostamisel, liisingulepingu maksegraafiku järgne nominaalne hind (arvestamata intressi ja lepingutasu) oli 20 451,68 eurot. Ka muude kohustuste täitmine ei ole olnud tasuta. 30.08.2013 lepingu p-s 3.1 märgitakse küll ära kinnisasja müügihind, aga see tuleneb sõlmitud liisingulepingust. See, et liisingulepingu p-s 1.2 ja 30.08.2013 lepingu p-s 3.1 toodud hind on identne, ei ole juhuslik kokkusattumus. Hagiavalduses on hageja nimetanud 30.08.2013 kokkulepet õigesti asjaõiguslepinguks. 25.05.2004 notariaalne leping, mille osaliseks oli ka hageja ning mille p-s 1.6 on fikseeritud, et kostja 1 ja kolmas isik MK on sõlminud liisingulepingu nr 0045161L Uus-Kalamaja 17a asuva ehitise kaasomandiosa suhtes, ning p-s 4.2 lepivad kostja 1 ja kolmas isik kokku liisingueseme asendamises. Kuna see toimus notariaalses vormis, siis hiljemalt 25.05.2004 oli kostja 1 ja kolmanda isiku vaheline liisinguleping vormikohane võlaõiguslik kokkuleppe liisingu eseme omandamiseks. Lepingu p 1.6 sõnastusest pidi hageja järeldama kokkuleppe olemasolu ehitise kaasomandi omandamiseks kolmandate isikute ja kostja 1 vahel. Kui hagejal oli ostueesõigus, tuli seda teostada selleks hetkeks kehtiva ja vormikohase liisingulepingu kui võlaõigusliku asja omandamisele suunatud lepingu alusel. Tähele tuleb panna sedagi, et hageja võimalik ostueesõigus liisingulepingu järgi oli seotud ehitise, mitte kinnisasja omandamisega. Seda asjaolu on menetluses käsitletud järgmiselt: 25.05.2004 notariaalne leping puudutas ehitist, mille omanikud olid muuhulgas hageja ja kostja

Ostueesõigust ei saa teostada osaliselt, vaid üksnes müügilepingu kui terviku suhtes. Seega ei ole seaduslik hageja avaldus, mis on suunatud asja omandamisele vaid asjaõiguslepingus kajastatud tingimustel. Seadusel ei põhine lähenemine, kus võetakse aluseks liisingu väljaostul deklareeritud liisingueseme ajalooline netoväärtus liisingulepingu sõlmimisel, aga soovitakse mööda hiilida liisingulepingust tulenevatest kohustustest. Selline avaldus on tühine. Hageja avaldus ostueesõiguse teostamiseks on tingimuslik: selle p-s 5 avaldatakse, et ostueesõigust soovitakse teostada vaid 30.08.2013 lepingus toodud tingimustel, s.t liisingulepingu tingimusi arvestamata. VÕS kommentaari kohaselt on tingimuslik ostueesõiguse avaldus tühine tehing. Ülaltoodud asjaoludel pidanuks maakohus tuvastama hageja 08.01.2014 ostueesõiguse teostamise avalduse tühisuse ja eitama sellest tulenevaid õigusi, s.t jätma hagi rahuldamata. Hageja oli teadlik vaidlusaluse kinnisasja müügist kostjalt 1 kolmandale isikule juba hiljemalt 25.05.2004. Kolmandate isikute 12.06.2014 seisukoha kohaselt oli hageja teadlik kokkuleppe olemasolust vaidlusaluse kinnisasja omandamiseks juba märksa varem, kui hageja väidab. See on ka usutav, kuna 2002.a toimunud omanikuvahetus ei saanud väikeses majas tähelepanuta jääda. Kui hagejal oli ostueesõigus, oli tal võimalik seda teostada juba 2002.a. Olles teadlik kinnisasja omandamisele suunatud lepingu olemasolust kostja 1 ja kolmanda isiku vahel, ei astunud ta samme selle sisu välja selgitamiseks. Tuleb nõustuda kolmanda isiku seisukohaga, et asudes ostueesõigust teostama kümme aastat hiljem, ei ole hageja toiminud heas usus. Ostueesõiguse mõtteks ei ole anda võimalus rikastuda, omandades kinnisasju aastakümne taguste hindadega. Kolmandad isikud sõlmisid liisingulepingu kodu omandamiseks. Ostueesõiguse regulatsioon ei arvesta omandireformi jätkuvust ka liisingulepingu sõlmimise ajal. Ei ole lõpuni selge, kas liisingulepingu aegsele ehitise müügikokkuleppega kaasneda võinud ostueesõigus läheb hagejale kaasa liisingueseme õiguslikul muundumisel ehitisest kui vallasasjast kinnisasjaks. Neid tegureid oli kolmandatel isikutel 10.09.2002 liisingulepingut sõlmides ja täites väga raske ette näha. VÕS § 244 lg 3 sõnastus liisingulepingu sõlmimise ajal ei märkinud „muud tasulist võõrandamist“ ostueesõiguse tekkimise alusena, vaid üksnes müügilepingut. On usutav, et kui kolmandad isikud oleksid liisingulepingu sõlmimisel osanud ette näha teavitamise vajadust, oleksid nad kaasomanikke kindlasti koheselt kõigi nõuete kohaselt informeerinud, sest turuhinnaga kinnisvara ostueesõigusega omandamisest ei oleks suure tõenäosusega olnud huvitatud ükski kaasomanik. Ostueesõiguse teostamisel oleks kolmandate isikute kahju olnud limiteeritud. Hageja jaoks teeb väljaostu tehingusse sekkumise huvipakkuvaks just hind, millega arvab olevat õigustatud kinnisasja omandama. Kui hagejal oleks olnud juba 2002.a huvi liisinguese osta, oleks ta saanud ostueesõigust teostada juba selle tehingu alusel, millega kostja 1 kolmandate isikute huvides selle omandas. Hagejal puudub moraalne õigus sekkuda liisingueseme väljaostu. Hageja ei ole liisingueseme jaoks mitte midagi teinud, liisingulepingu sõlmimise ja täitmisega seotud riske kandnud. Hageja ei ole liisinguesemele mitte midagi panustanud. Maakohtu otsuse p-s 50 lükatakse hea usu argument tagasi vaid seetõttu, et sellega jäävat kaasomanikud neile seadusest tuleneva kaitseta. Kõrvutades kaasomaniku huvi omandada mistahes hea põhjuseta kinnisvara teise kaasomaniku arvel turuhinnast oluliselt madalamalt, ei saa seda mõistlikult hinnata olulisemaks kui

liisingulepingut korrektselt täitnud isiku huvi saada lõpuks oma kodu omanikuks ja ise oma investeeringust kasu. Kohtu eelistus kaasomaniku õigustele on otsuses täielikult põhjendamata. Kuigi VÕS kommentaarides märgitakse ostueesõiguse võimalikkust liisingulepingu suhtes, siis kohtupraktikas selget seda kinnitavat seisukohta kujundatud ei ole. VÕS kommentaar ei lähtu VÕS redaktsioonist, mis kehtis 10.09.2002, mil liisinguleping sõlmiti ja võrreldes liisingulepingu sõlmimise ajaga on toimunud olulised muudatused. Alles 27.12.2003 jõustusid VÕS § 244 lg 3 ja lg 6 uued sõnastused. 10.09.2002 liisingulepingu sõlmimisega seotud õiguste ja kohustuste hindamisel tuleb lähtuda selle sõlmimisel kehtinud seadusest. Kolmandate isikute sõlmitud liisingulepingu regulatsioon VÕS-is (§§ 361-367) ostueesõigust puudutavaid sätteid ei sisaldanud ega sisalda. Eelnevat kokku võttes puudus hagejal liisingulepingu sõlmimisel ostueesõigus, mida ta saanuks 30.08.2013 teostada. Ostueesõiguse teostamine on välistatud ka tulenevalt põhiseadusest. PS § 32 kaitsealasse kuulub mitte ainul omand asjadele, vaid sinna alla võivad kuuluda ka asjaõigus- ja võlaõigussuhted. Liisingulepingu järgne õigus liisinguese omandada on väga sarnane omaniku seisundile ja samuti PS § 32 kaitsealas: liisinguvõtja kasutab liisingueset nagu peremees ja lepingu kohasel täitmisel on väljaostuõigus vaieldamatu. PS § 32 kaitseb liisinguvõtja huvi liisinguese kokkulepitud tingimustel omandada. Konkreetset vaidlust puudutav liisinguese on õiguslikult staatuselt muundunud (ehitisest kui vallasasjast kinnistuks) ja see ei ole tingitud liisinguvõtjast, vaid omandireformist Eestis. PS § 32 kaitseb liisinguvõtja huvi vara omandamiseks ka omandireformi tingimustes, sh välistab tõlgenduse, mille kohaselt hageja võimalik ostueesõigus saaks muunduda või uuesti tekkida pärast ehitise, mille osas saaks ostueesõigusest rääkida, õiguslikku muutumist vallasasjast kinnistu osaks. See, et liisinguvõtjal ei olnud võimalik vara liisinguandjalt välja osta ja võõrandada enne selle kinnistamist, oli samuti tingitud seadusest tulenevast. PS § 32 kaitseb liisinguvõtja omandamishuvi ka selle vastu, et aja edenedes kinnisvara väärtus kasvab ja järjest tõenäolisemaks muutub ostueesõiguse olemasolul selle teostamine mõne kaasomaniku poolt, kuid võõrandamine varem ei ole võimalik. Eelnevat kokku võttes tuleb PS § 32 valguses tõlgendada viisil, mis kaitseb liisinguvõtja omandamishuvi. Sealhulgas peab olema välistatud hageja mööda lastud ostueesõiguse uuesti tekkimine nt kaasomandiosa juriidilise muutumisel või ehitise aluse maa kinnistamisel. Kord mitte tekkinud või minetatud ostueesõigus ei peaks taastuma vaid omandireformiga seotud õigusliku spetsiifika tõttu. Lisaks on ostueesõiguse teostamine liisinguvõtja poolse väljaostutehingu suhtes sundvõõrandamisega analoogiline: isikult, kelle staatus on väga lähedane omanikule võetakse võimalus seda omandada tema tahte vastaselt. PS § 32 lg 1 kohaselt saab selline omaniku nõusolekuta võõrandamine toimuda vaid üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Hageja omakasupüüdlikkust ei saa hinnata üldiseks huviks, ajaloolises väärtuses kompenseerimine ei ole ka kohene ja õiglane hüvitis PS § 32 mõttes. Ostueesõiguse tunnustamine sellisena, kus on pikaajaliselt võimalik omandada asju ajalooliste hindadega toob paratamatult kaasa hüvitise ebaõigluse võimalikkuse. PS § 10 alusel on Riigikohtu praktikas tunnustatud õigusselguse põhimõtet, st õigust selgusele kohalduvate normide sisu osas kui kindlust kehtestatud normide püsimajäämise osas. Mujal

apellatsioonis on märgitud ebaselgust, mis valitses liisingulepingutega seonduda võiva ostueesõiguse olemasoluga seoses (apellant 2 leiab, et selline ostueesõigus 2002. aastal puudus) ja PS § 10 peab kaitsma isikut, kes teeb enda jaoks väga suure ja olulise elulise tehingu selle vastu, et hilisemad täpsemad sätted ja omandireformiga kaasnev ei võimalda tal omandada liisinguandjalt välja ostmisega kodu. Kui jaatada kolmandate isikute PS-ist tulenevat õigust omandile, õigusselgusele ja –kindlusele, välistab hageja võimaliku ostueesõiguse ka AÕSRS § 131 lg 1. Kolmandad isikud oleks sel juhul seaduse (PS-i) järgi õigustatud isikuteks. Hageja õiguslikke huve kaaludes tuleb nentida, et ostueesõigus ei ole kaasomaniku omandiõiguse põhisisuks (milleks on asja enda kasutamine, valdamine ja käsutamine) ja sellel ei ole võrreldavat põhiseaduslikku kaitset. Tegu on õigusega omandada võõras asi ainult seetõttu, et ollakse vormiliselt kaasomanikud. Ostueesõiguse eitamisel on hageja kahjustatud huvi oluliselt väiksema kaaluga kui kolmandate isikute huvi oma kodu omandamiseks ja vara kaitseks. Kui kohalduvad normid ei võimalda tõlgendust, mille alusel hageja ostueesõigus liisingueseme suhtes on välistatud - seda olukorras, kus kogumis esinesid järgmised asjaolud: a) liisingulepingu sõlmimisel oli ostueesõiguse olemasolu seda tüüpi lepingute suhtes vähemalt ebaselge, b) asja staatus on muutunud seoses omandireformiga ja c) varasem väljaost oli piiratud seoses ehitise kui vallasasja tsiviilkäibe lõppemisega, on tegu põhiseadusega vastuolus olevate õigusnormidega, mis tuleb jätta kohaldamata. Ostueesõiguse teostamine on välistatud VÕS § 246 lg 2 alusel. Kolmas isik on tasunud liisingulepingu alusel makseid, sh intressi, lepingutasu, tehingutasusid ja muid makseid, s.t kolmas isik on täitnud rida muid liisingulepingu tingimusi, mida hageja ei ole täitnud ja tagasiulatuvalt täita ei saa. Kuna hageja ei ole suuteline täitma liisingulepingu tingimusi, välistab see hageja ostueesõiguse VÕS § 246 lg 2 alusel. Kohus ei seadnud otsuses kinnistamisraamatu kande parandamiseks sõltuvusse ostuhinna tasumisest, aga võttis siiski seisukoha hagejalt nõutava soorituse suhtes. Kohtuotsusest tulenevalt väljendas kostja II istungil huvi selleks, et seada hagi rahuldamisel kinnistusraamatu kannete tegemise sõltuvusse ostuhinna tasumisest ja ühtlasi selgitada, milline summa tuleb hageja poolt tasuda. Kohus leidis, et sellise tingimuse seadmiseks oleks kostja pidanud esitama vastuhagi, mida aga istungil teha ei saavat. Kohtuotsuses viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-13-06 kostja taotletud võimalust tunnustatakse ning märgitakse, et seda saab teha, kui esialgne ostja seda menetluses soovib. Lahendis ei märgita, et vastava soovi esitamise vorm peaks olema tingimata vastuhagi. Kostja leiab, et ta väljendas istungil soovi ostuhinna tasumise seadmiseks kinnistusraamatu kannete muutmise eeldusena, aga kohus jättis selle soovi arvestamata. Vaatamata kohtu seisukohale, et vastava taotluseta ta ostuhinna tasumist kinnistusraamatu kande eelduseks ei sea, on kohus üheselt leidnud, et hageja peab maksma ostueesõiguse teostamisel vaid võõrandamislepingus sätestatud nominaalse hinna. Kohus on seega siiski asunud lahendama küsimust, mida ta lahendamast keeldus, aga lahendus on poolik: sõltuvus ostuhinna tasumisest kohtuotsuse resolutsioonis puudub. Hageja ei pea seega kohtu arvates hüvitama ühtegi muud liisingulepingu täitmise käigus tehtud kulu (hooldus, remont, kindlustus, jne), samuti ei ole kohtu arvates rahal ajaväärtust, s.t hageja

ei pea hüvitama kolmandate isikute liisingulepingute järgseid sooritusi, arvestades asjaoluga, et rahaühiku ostujõud kinnisvaraturul on täna oluliselt väiksem kui aastal 2002. Kui kolmandad isikud tegid 01.10.2002 esimese osamakse 4836,10 eurot oli selle summa reaalväärtus kinnisvaraturul väga palju suurem, kui see on 2014.a. Seejuures ei ole kohtuotsuses antud seisukoha osas põhjendusi, millel kohtu selline järeldus põhineb. Aga on selge, et laiemalt peegeldab võetud seisukoht kohtu ekslikku arusaama, et 30.08.2013 lepingu suhtes saab ostueesõigust teostada, jättes liisingulepingu täielikult kõrvale. Nii toimides ei asetata ostueesõigust teostavat isikut ostjaga võrdsesse olukorda, nagu see ostueesõiguse regulatsiooni eesmärgi kohaselt peaks toimuma. Ostueesõiguslasel on sellisel juhul tunduvalt vähem kohustusi kui esialgsel ostjal. Seaduse mõtteks ei ole kaasomaniku põhjendamatu rikastamine läbi ajaloolise väärtusega kinnisvaratehingute võimaldamise vaid seetõttu, et ta on kaasomanik. Kinnisvarahindade oluline tõus Eestis, Tallinnas ja Kalamaja piirkonnas viimase kaheteist aasta jooksul on üldiselt teadaolev asjaolu. Hageja poolt menetluses esitatud seisukoht, et vaidlusaluse kinnistu väärtus pärast kolmandate isikute poolt parendamist, ehitise kinnistamist (maa erastamist) ja kinnisvarahindade järsku tõusu viimase kaheteist aasta jooksul, on endiselt sama, mis see oli aastal 2002, näitab vaid hageja pahausksust. Menetlusosalised on tuginenud maakohtus aegumisele, viidates, et hageja sai 30.08.2013 lepingust teada enne hageja väidetud aega ja esitas avalduse ostueesõiguse teostamiseks hilinenult. Lisaks VÕS §-s 250 ette nähtud tähtajale tuleb ostueesõigusele kohalduda üldisi aegumistähtaegasid. Vastasel korral võiks juhtuda, et VÕS § 250 kohase teate mitteesitamisel on ostueesõigus aegumatu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse järgsed üldised aegumistähtajad kehtivad ostueesõiguse suhtes samuti. Kui käsitleda kaasomaniku ostueesõigust seadusest tuleneva õigusena, on aegumistähtajaks TSÜS § 149 lg 1 kohaselt 10 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Kui tal see oli, muutus ostueesõigus muutus hageja jaoks sissenõutavaks 10.09.2002. Kümme aastat sai läbi aastal 2012 ja hageja nõue on aegunud. Kui ostueesõiguse aegumist käsitleda tehingulise nõude aegumisena, lõppes tähtaeg TSÜS § 146 ja 147 alusel oluliselt varem. Rääkides 25.05.2004 kokkuleppest, siis selle kokkuleppe järgi on hageja teavitatud isikuks VÕS § 249 mõttes (osales ise tehingus). VÕS § 250 järgne tähtaeg on selle tehingu osas hageja poolt mööda lastud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kostja I toetas apellatsioonkaeust, kuid rõhutas, et ta ei ole kaasapellant. Kostja III ja kolmandad isikud ei ole vastust esitanud.

Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid otsuse põhjendusi tuleb osaliselt muuta. Otsuse põhjendustes punktis 40 märgib kohus, et 30.08.2013 asjaõiguslepinguga võõrandas kostja I oma mõttelise osa kolmandatele isikutele. Punktis 44 märgib kohus, et ei ole esitatud

tõendeid selle kohta, et hagejat oleks lepinguosaliste poolt teavitatud 30.08.2013 asjaõiguslepingu sõlmimisest. Võõrandamine tähendab müügilepingut või muud tasulist tehingut (VÕS § 244 lg. 3, ja ostueesõigust teostatakse ja saab teostada võõrandamislepingu kui kohustustehingu suhtes. Seega on maakohtu ülalmärgitud viited asjaõiguslepingule eksitavad ja ebatäpsed. Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi seonduvalt seisukohaga, et liisingulepingu sõlmimine ei takistanud hagejal ostueesõiguse teostamist. Maakohus ei ole oma põhjendustes arvestanud, et nimetatud 10.09.2002 MK ja AS Hansa Liising Eesti sõlmitud kapitalirendi tüüpi liisinguleping oli suunatud korteri kui vallasasja tasulisele omandamisele. Vastavalt AÕS §-le 13 lg. 6 pidi ehitise või selle osa võõrandamise leping olema notariaalselt tõestatud, mainitud liisinguleping oli aga sõlmitud lihtkirjalikult. Liisingulepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 83 lg. 1sätestas, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Seega oli liisinguleping tühine, Seetõttu on alusetud ka apellandi väited, mille kohaselt 30.08.2013 sõlmitud lepinguga sõlmiti vaid liisingulepingu täitmiseks asjaõigusleping omandi ülemineku kohta, mitte aga kostjale I kuuluva kinnistu mõttelise osa müügileping, samuti väited selle kohta, et hageja oleks võinud ja pidanud ostueesõigust teostama liisingulepingu suhtes, et hageja ei saa täita liisingulepingust tekkivaid kõrvalkohustusi, samuti liisinguleping suhtes ostueesõiguse teostamise aegumise kohta. 30.08.2013 notariaalselt sõlmitud lepingus oli kokku lepitud, et müüja Swedbank Liising AS müüb lepingu eseme (543/2849 kaasomandist kinnistust registriosa numbriga 26627101) kohustatud isikule (MK-le ja EK-le) hinnaga 20451,68 eurot. Tegemist on võlaõigusliku kinnistu mõttelise osas müügilepinguga, mille suhtes, nagu maakohus tuvastas, teostas hageja kehtivalt ostueesõigust. Seega on maakohus lõppkokkuvõttes õigesti järeldanud, et hageja on ostueesõigust kehtivalt teostanud, ja haginõuded õigesti rahuldanud. AÕS § 73 lg. 2 kohane kaasomaniku ostueesõiguse üheks eesmärgiks on kaasomanike arvu vähendamise võimaldamine, ja kuigi selline seadusest tulene tulenev ostueesõigus on ühtlasi omandi kui põhiõiguse riiveks, peetakse seada siiski õigustatuks kaasomanike huve silmas pidades. Kuna kaasomanikud kasutavad kaasomandis olevat asja ühiselt, on nende jaoks oluline, kes on teised kaasomanikud ning neil peab olema kolmandate isikute tõrje võimalus. PS § 32 sätestab muuseas ka seda, et omandi kitsendused sätestab seadus. Mis puutub apellatsioonkaebuse väitesse, et kohus oleks pidanud nõudma hagejalt müügihinna deponeerimist ja/või kinnistusraamatu kannete parandamise tingimuseks seadma ostuhinna tasumise, siis müügilepingu pooled ei ole seda nõudnud, ja ka kostja II esitas sellekohase soovi hilinenult, seejuures arutelu vormis (toimiku II kd., lk. 120). Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsiooniastemega seotud menetluskulud apellandi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Reet Allikvere

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.