Kostja II lepinguline esindaja: vandeadvokaat Risto Käbi (Advokaadibüroo Lex 1, e-post [email protected]); Kostja III: XXX OÜ (registrikood XXX; XXX; e-post XXX) Kolmandad isikud kostjate poolel: XXX ja XXX (epost XXX, XXX).
Asja läbivaatamine
16.novembril 2014 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis Polman, kostja I volitatud esindaja Indrek XXX, kostja II seaduslik esindaja XXX, kostja II lepinguline esindaja vandeadvokaat Risto Käbi
Juures viibis
Sekretär Triin Matteus
Resolutsioon
Rahuldada XXX hagi Swedbank Liising Aktsiaseltsi, XXXOÜ ja XXX OÜ vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Tuvastada XXXOÜ kohustus anda nõusolek Tallinnas, XXXasuva kinnistu mõttelise osa suhtes XXXOÜ kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks XXX. Asendada vastav tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega sõnastuses „XXXOÜ (registrikood XXX) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa suhtes enda kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks XXX (isikukood XXX).“ Tuvastada XXX OÜ ja XXXOÜ kohustus anda nõusolekud Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Asendada vastavad tahteavaldused käesoleva kohtuotsusega sõnastuses „XXX OÜ (registrikood XXX) ja XXXOÜ (registrikood XXX) annavad nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse Swedbank Liising Aktsaseltsile kuuluva mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks.“ Tuvastada Swedbank Liising Aktsiaselts kohustus anda nõusolek Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX . Asendada vastav tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega sõnastuses „Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 10434248) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX (isikukood
Jätta jõusse Harju Maakohtu 28.01.2014 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamine, millega kohus seadis Tallinnas, XXX asuva kinnisasja (registriosa nr XXX) kostjale XXXOÜ (registrikood XXX) kuuluvale XXX suurusele mõttelisele osale kaasomandist keelumärge käsutamise keelamiseks hageja XXX (isikukood XXX) kasuks. Tsiviilasja menetluskulud jätta võrdsetes osades Swedbank Liising Aktsiaseltsi, XXXOÜ ja XXX OÜ kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja ja kostja I on kinnisasja asukohaga Tallinn XXX kaasomanikud. 30.08.2013 asjaõiguslepinguga võõrandas kostja I oma mõttelise osa kolmandale isikule. Asjaõiguslepingu p 5.1 kohaselt läks mõttelise osa omand otse XXXOÜ-le (kostja II), mitte kõigepealt üle liisinglepingu kohustatud isikutele (abikaasad XXX ja XXX) ning alles sellele järgnevalt (sama asjaõiguslepingu alusel) kostjale II. Mõttelisele osale seati ka hüpoteek XXX OÜ kasuks (kostja III). Müügilepingust kostja I ega müügilepingu teised osapooled hagejat ei informeerinud. Hageja ise sai müügilepingu olemasolust teada juhuslikult 12.11.2013, tutvudes kinnistusraamatu väljavõttega ja avastades omaniku muutuse.
2.28.11.2013 võttis hageja e-posti teel kostjaga I ühendust ning informeeris viimast, et keegi ei ole teda müügilepingust teavitanud. Samuti palus hageja edastada talle asjaõigusleping, et ta saaks tutvuda selle tingimustega. Kostja I hageja e-kirjale ei reageerinud. 08.01.2014 tõestas notar Anneli Alekand hageja avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Notar edastas avalduse kostjale I ja teistele müügilepingu osapooltele (kaaskostjatele). Keegi loetletud isikutest avaldusele ei reageerinud.
3.Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja nõusolekut nii esialgselt ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks.
4.Antud juhul tähendab see seda, et hagejal kui ostueesõiguslasel on õigus nõuda kostjalt II, kes on ebaõigesti (tühise lepingu alusel) kantud ostueesõiguse objekti omanikuks, kostja II suhtes tehtud omaniku kande kustutamist ja paranduskande tegemist, mille järgi saab ostueesõiguse objekti omanikuks hageja. Kostjalt I nõuab hageja müügilepingu täitmist, s.t. ostueesõiguse objekti omandi üleandmist endale. Kostjatelt II ja III nõuab hageja hüpoteegi kande kustutamist, sest ostueesõiguse objekti käsutamine pärast ostueesõiguse tekkimist on tühine osas, milles see ostueesõigust kahjustab või piirab. Hageja nõuab kostjatelt kõikide loetletud toimingute tegemiseks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 vastavate tahteavalduste asendamist kohtuotsusega.
5.AÕS § 257 lg 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel kolmandate isikute suhtes samasugune tähendus nagu eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks. Eelmärke toime on antud AÕS § 63 lg-s 3, mille järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, kuid eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lgle 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Ostueesõiguse objekti üleandmine kostja I poolt kostjale II takistab ilmselgelt hageja ostueesõiguse teostamist ning on sellest johtuvalt tühine. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on esialgselt ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka KRS § 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Ostueesõiguse objekti omandi esialgsele ostjale ülekandmise tühisus tähendab seda, et kinnisasja omanikuks on endiselt müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel.
6.Ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks saamiseks on AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist. Käesolevas hagis nõuabki hageja kostjalt I vastavate tahteavalduste asendamist kohtuotsusega.
7.Asjaõiguslepinguga seati ostueesõiguse objektile ka hüpoteek kostja III kasuks. Kuna kaasomaniku ostueesõigusel on eelmärke (s.o. asjaõiguslik) toime AÕS § 267 lg 3 järgi, saab ostueesõiguslane nõuda hüpoteegi kustutamist kinnistusraamatust, tuginedes AÕS §
63 lg 3 ja 5. Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigusega (antud juhul hüpoteegiga) on samuti kinnisasja käsutamine ning järelikult on see AÕS § 63 lg-st 3 tulenevalt tühine.
8.AÕS § 642 sätestab, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Osundatud üldnormi suhtes on erinorm AÕS § 330, mille kohaselt on hüpoteegi lõpetamiseks vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Järelikult on hüpoteegi kustutamiseks vajalik nii kostja II kui ka kostja III tahteavaldus. Hageja nõuab vajalike tahteavalduste asendamist kohtuotsusega.
9.Kostja II põhjendus, miks kaasomanik põhimõtteliselt ei saa teostada ostueesõigust on arusaamatu ja otsitud. Kui liisinglepingu järgi läheb omand üle liisinguvõtjale, siis on selline liisingleping tavaline võõrandamisleping. Seejuures ei oma mitte mingit tähtsust, kas tegemist on kasutus- või kapitalirendi lepinguga. Oluline on ainult see, et liisinglepingu mingis etapis otsustavad osapooled kanda liisingobjekti omandiõiguse liisinguvõtjale.
10.Antud juhul oli liisinglepingu kõikide osamaksete suurus kokku 20 451,68 eurot. Seejuures liisinglepingujärgsete osamaksete jääk 5 676,27 eurot. Mõttelise osa müügihinnaks määrasidki osapooled müügilepingus 20 451,68 eurot. Nimetatud hind vastab selle objekti turuhinnale – kommunaalkorteri tuba, mille juriidiline staatus on kaasomandi mõtteline osa mitte korteriomand.
11.Kostja II väide, et kui omandiõiguse üleminekule eelneb liisingleping, siis kaasomaniku ostueesõigus ei olegi võimalik, ei pea paika ka puhtpraktilistel kaalutlustel. Ostueesõiguse vältimine muutuks sellisel juhul väga lihtsaks ning kostjaga II sarnast tegevust viljelevad isikud saaksid kokku osta kõik liisinglepingute järgsed kaasomandid ning kaasomaniku ostueesõiguse regulatsioon koos oma põhjenduste ja eesmärkidega muutuks sisutühjaks.
12.Käesolevas tsiviilasjas omab olulist juriidilist tähendust asjaolu, kas ja millal teavitati hagejat müügilepingust. Nimetatud asjaolu omab tähendust aegumise seisukohalt – kui hagejat on teavitatud müügilepingust rohkem kui 2 kuud enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist, siis on hagi aegunud. Nii kostja I kui ka kolmandad isikud tuginevad aegumisele. Seejuures kostja I avaldab, et müügilepingust pidid hagejat teavitama kolmandad isikud. Kolmandad isikud omakorda teatavad oma seisukohas, et müügilepingust informeeris hagejat kostja II. Ükski protsessiosapool ei ole informeerinud hagejat müügilepingust; veelgi enam, tema enda päringutele järjekindlalt ei reageeritud. Hageja rõhutab, et sai müügilepingust teada hagiavalduses kirjeldatud asjaoludel ning pole kunagi loobunud oma ostueesõigusest. Ükski protsessiosapool ei ole vastupidiseid tõendeid esitanud. Kostja II ei arvestanud, et hageja kaasomanikuna esitab hagi ostueesõiguse maksmapanemiseks.
13.Kõnealuses majas elasid hageja surnud abikaasa ja tema vanemad. Abikaasa vanemad elasid seal veel pärast 2000 aastat. Nimetatud kaasomandi osa päris hageja oma lahkunud naise järgi. Hageja tegutseb praegu oma surnud abikaasa surmapuhuse käsundi järgi nende ainukese lapse XXX huvides. Hageja ei pea kinnisvara hinda liiga odavaks (kommunaalkorteri osa, mille juriidiline staatus on kaasomandi mõtteline osa mitte korteriomand). Sellele viitab ka asjaolu, et müügilepinguga (30.08.2013) ostis kostja II omakorda kolmandatelt isikutelt vaidlusaluse kaasomandi hinnaga 26 000 eurot.
14.Hageja palub tuvastada, et XXXOÜ on kohustatud andma nõusoleku Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa suhtes XXXOÜ kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks XXX. Asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega järgmises sõnastuses: „XXXOÜ (registrikood XXX) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa suhtes enda kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks XXX (isikukood XXX).“ Tuvastada, et XXX OÜ ja XXXOÜ on kohustatud andma nõusolekud Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Asendada vastavad tahteavaldused kohtuotsusega
järgmises sõnastuses: „XXX OÜ (registrikood XXX) ja XXXOÜ (registrikood XXX) annavad nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse Swedbank Liising Aktsaseltsile kuuluva mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks.“ Tuvastada, et Swedbank Liising Aktsiaselts on kohustatud andma nõusoleku Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX . Asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega järgmises sõnastuses: „Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 10434248) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX (isikukood XXX).“
15.Hageja palub mõista kaaskostjatelt võrdsetes osades (TsMS § 165 lg 1) välja XXX poolt kantud menetluskulud. Kostja I vastuväited
16.Kostja I ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. Kostja I vaidleb hagile vastu alljärgnevatel põhjustel. Notariaalse lepingu punktist 2.1.3 nähtub, et lepingu eseme, s.o kostjale 1 kuulunud kinnisasja mõttelise osa suhtes olid kostja I ja XXX (endise nimega XXX, edaspidi nimetatud kolmas isik) sõlminud liisingulepingu nr XXX, mille alusel oli lepingu ese kogu selle aja vältel kolmanda isiku valduses. Lepingu eseme valdus läks poolte kinnitusel kolmandale isikule üle juba 15.10.2002 (notariaalse lepingu p 3.4).
17.Kolmas isik üheskoos kostjaga II kinnitas, et lepingus toodud avaldused ja kinnitused ei sisalda ühtegi ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtki olulist asjaolu, mille vastu osalejatel võiks selle lepingu eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi ning mida teades ei oleks osalejad seda lepingut sõlminud või oleks seda teinud teistel tingimustel (notariaalse lepingu punktid 2.3.5 ja 2.4.5). Kostja I oli kolmanda isikuga notariaalse lepingu punktis 3.6 kokku leppinud, et kinnistu omanikke ei teavita müügilepingu sõlmimisest kostja I, vaid seda teeb kolmas isik kooskõlas VÕS § 249 lg-ga 3, mis näeb ette, et müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Notariaalse lepingu punkti 4.1.2 kohaselt oli notariaalse lepingu sõlmimise hetkeks teavitatud kinnistu kaasomanikke, Muinsuskaitseametit ja Tallinna Linnavalitsust ka võlaõiguslikust lepingust, millega kolmas isik võõrandas lepingu eseme kostjale II, kuid kuni notariaalse lepingu sõlmimiseni ei teostanud ükski ostueesõigust omav isik ostueesõigust lepingu eseme suhtes.
18.Viidatust võis kostja I järeldada, et kinnistu kaasomanikud olid juba notariaalse lepingu sõlmimise eelselt teadlikud tehingu toimumisest, mille suhtes oleksid saanud teostada ostueesõigust. Seega tegutses kostja I müügilepingut sõlmides teadmises, et kinnistu kõiki kaasomanikke on müügilepingust teavitatud, s.t VÕS §-st 249 tulenev teavituskohustus on nõuetekohaselt täidetud. VÕS § 244 lg 4 järgi toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Vastavalt VÕS § 250 võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega.
19.Eeldades kolmanda isiku ja kostja II poolt notariaalses lepingus antud kinnituste tõelevastavust, mille kohaselt olid kinnistu kaasomanikud juba notariaalse lepingu sõlmimise ajal teadlikud selle edasimüümisest kostjale II, kuid jätsid ostueesõiguse teostamata, leiab kostja I, et hageja 08.01.2014 ostueesõiguse teostamise avaldus on esitatud hilinenult, mistõttu ei ole hageja nõue põhjendatud ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
20.Kostja I ei nõustu hageja väitega, et teda ei ole ükski protsessi osaline vaidlusaluse kinnisasja müügist teavitanud. Nimelt jääb kostja I seisukohale, et hageja oli siiski kinnisasja müügist ja võimalikust eesostuõiguse kasutamisest teadlik vähemalt kaks kuud enne kostja I, kostja II, kostja III ja kolmandate isikute vahel 30.08.2013 notariaalakti sõlmimist.
Kostja II vastuväited
21.Kostja 2 hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata. Kostja II leiab, et hagejal ei olnud ostueesõigust ja ta ei saanud seega seda ka teostada. Eelnevast tulenevalt puuduvad hagejal hagis toodud nõuded. Hageja ei arvesta, et 30.08.2013 notariaalse kokkuleppe, mille osas ostueesõigust püüab teostada, näol on tegu liisingulepingu järgse väljaostuga. Sellisel juhul on müügilepingu tingimuseks olnud ka liisingulepingu olemasolu väljaostjal ning selle kohane täitmine.
22.30.08.2013 notariaalse kokkuleppe p 2.1.3 viitab otsesõnu liisingulepingu olemasolule. Ainult tänu enam kui kümme aastat tagasi sõlmitud liisingulepingu korrektsele täitmisele said XXX ja XXX teostada müügitehingu seal toodud tingimustel (sh soodsa hinnaga).
23.Hageja ei ole avaldanud tahet astuda liisingulepingusse, mis olnuks vältimatu ostueesõiguse teostamiseks, kui lepingud on lahutamatult seotud. Liisinguleping sõlmiti oluliselt enne seda, kui vaidlusalune kinnistu kinnistusraamatusse moodustati (kinnistu nr XXX on kinnistatud alles 24.07.2013). Hagejal kinnistu kaasomanikuna ei saanud olla ostueesõigust enne kinnistu moodustamist ja XXX / XXX kohustust hagejat liisingulepingu järgsest väljaostuõiguse olemasolust liisingulepingu sõlmimise järgselt teavitada. Hageja ei ole suuteline täitma liisingulepingu tingimusi (millest osad tuli kõigi eelduste kohaselt täita juba üle kümne aasta tagasi), mis välistab hageja ostueesõiguse võlaõigusseaduse (VÕS) § 246 lg 2 alusel.
24.Hagi jaatamisel tuleks välja, et kaasomandina liisinguga ostetud esemete liisingulepingu järgne väljaost ajaloolises väärtuses ei olegi kaasomandi korral võimalik, mis oleks vastuvõetamatult ebaõiglane tulemus kõigi nende isikute suhtes, kes on endale vara soetanud just liisinguga (või muidu kohe omanikuks saamata). Ostueesõiguse jaatamine kahjustab väga oluliselt liisinguga vara omandamise kokku leppinud isikute huve (liisingu eset ei saaks omandada liisinguandjalt pikka aega tagasi liisingulepingus kokku lepitud väärtuses), samal ajal teenib kiiret kasu lootva kaasomaniku huvi lihtsalt raha teenida.
25.Liisingulepingu sõlminud ja selle täitmise tulemusena omanikuks saamise soovi tuleb pidada palju olulisemaks kaasomaniku huvist lõigata teise isiku poolt liisingulepingu korrektse täitmise järgsest väljaostust kerget kasu. Sellistel asjaoludel on ostueesõiguse olemasolu välistatud ka hea usu põhimõttest lähtuvalt ja ostueesõigust puudutavad sätted tuleks jätta kohaldamata (VÕS § 6).
26.Isegi, kui kõike eelnevat arvestades saaks hagejal siiski olla ostueesõigus hagis toodud asjaoludel, tuleb hagejalt nõutava soorituse hindamisel arvestada XXX ja XXX poolt liisingulepingu alusel tehtud sooritusi, kui müügihinna osa (sh arvestades raha ajaväärtust). Hageja oli teadlik vaidlusaluse kinnisasja müügist kostjalt I kolmandale isikule juba 25.05.2004. Kolmandate isikute 12.06.2014 seisukoha kohaselt oli hageja teadlik liisingulepingu olemasolust vaidlusaluse kinnisasja omandamiseks juba märksa varem, kui hageja väidab. Selle tõendamiseks esitab kostja II 25.05.2004 sõlmitud notariaalse lepingu, millest nähtuvad järgmised asjaolud: lepingu poolteks on nii hageja, kostja I, kui kolmas isik XXX (tollase nimega XXX). Seega oli hageja kõigist lepingus kajastatud kostja I ja kolmanda isiku XXX vahelisi kokkuleppeid puudutavatest asjaoludest teadlik. Lepingu ps 1.6 on fikseeritud, et kostja I ja kolmas isik XXX on sõlminud liisingulepingu nr XXX XXX asuva ehitise kaasomandiosa suhtes. Arvestades kinnisvaraliisingu tavapraktikat ja vajadust kaasata kolmas isik liisinguvõtjana kinnisasjaga seotud õiguslikke muudatusi puudutavasse tehingusse, ei saanud hagejal jääda muud arusaama, et liisinguleping oli suunatud kinnisasja omandamisele. Lepingu p-s 4.2 lepivad kostja I ja kolmas isik kokku liisingueseme asendamises. Kuna see toimus notariaalses vormis, on hiljemalt alates 25.05.2004 kostja I ja kolmanda isiku vaheline liisinguleping vormikohane võlaõiguslik kokkuleppe liisingu eseme (mille osas hageja soovib ostueesõigust teostada) omandamiseks.
27.Seega, kui hagejal oli ostueesõigus, oli tal võimalik seda teostada juba 2004. aastal, kuid ta ei teinud seda. Olles teadlik kinnisasja omandamisele suunatud lepingu olemasolust kostja I ja kolmanda isiku vahel, ei astunud ta samme selle sisu välja selgitamiseks. Tuleb
nõustuda kolmanda isiku seisukohaga, et asudes ostueesõigust teostama kümme aastat hiljem, ei ole hageja toiminud heas usus. Ostueesõiguse regulatsiooni osaks on selle teostamise suhteliselt lühike tähtaeg. Ostueesõiguse mõtteks ei ole anda võimalus rikastuda, omandades kinnisasju aastakümne taguste hindadega.
28.Liisinguleping on müügikokkuleppe osa. Hageja ei saa täita liisingulepingu järgseid kohustusi, mistõttu on ostueesõiguse teostamine liisingulepingust tulenevat arvestamata välistatud. Kolmas isik on tasunud liisingulepingu alusel makseid, sh intressi, lepingutasu, tehingutasusid ja muid makseid (liisingulepingu p 10). Maksed tehti teatud tähtpäevadeks, milleks hageja neid makseid teinud ei ole ja tagasiulatuvalt teha ei saa. Kolmas isik on täitnud rida muid liisingulepingu tingimusi, mida hageja ei ole täitnud ja tagasiulatuvalt täita ei saa. Nende hulka kuuluvad nt liisingulepingu punktides 8.4 (korrahoid), 11 (kindlustus) ja p 18.4 (tagatisega seotud kohustused). See loetelu ei ole ammendav.
29.Hageja ei ole tänaseni esitanud omapoolset käsitlust, kuidas on tema poolt liisingueseme omandamine ostueesõigusega võimalik, kui ta ei ole liisingulepingust tulenevaid kohustusi täitnud ja teinud mingisugust ettepanekut nende kohustuste täitmata jätmise hüvitamiseks või arvestamiseks seoses ostueesõiguse teostamisega. Arvestades kõnealuseid kokkuleppeid (sh liisingulepingu p 14), oli müügitehing, mille suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, liisingulepinguga lahutamatult seotud. Ilma omandamist puudutava kokkuleppeta ei oleks kolmas isik kostjaga 1 liisingulepingut sõlminud – liisingulepinguid sõlmitaksegi asjade omandamise finantseerimiseks.
30.Vaidlusaluse kinnisasja väärtus on oluliselt suurem kui müügihind lepingus, mille suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada. Hageja ilmselt isegi ei usu oma väidet, et kaksteist aastat tagasi (01.09.2002) oli kinnisvara hind Tallinnas praegusega võrreldav. Hageja väide kostja I ja kolmanda isiku tehingu vastavusele turuväärtusele seda aga sisuliselt tähendab. Kostja II peab üldiselt teadaolevaks asjaoluks, et kinnisvarahinnad Tallinnas (sh järjest populaarsemas Kalamaja piirkonnas) on viimase 12 aastaga hüppeliselt tõusnud, tõenäoliselt rohkem kui kahekordistunud. Vajadusel on vaidlusaluse kinnisasja väärtus ja piirkonna kinnisvara hinnatõus võrreldes 2002. aastaga tõendatav. Hageja eesmärk on seada kolmandad isikud olukorda, kus nende poolt sõlmitud liisingulepingu korrektse täitmise tulemusena saavutatud võimalus omandada liisingu ese 2002. aasta hinnatasemel, ei oleks võimalik ja et kolmas isik ei saaks liisingufirmalt vara välja osta. Sisuliselt tahab hageja sisse kasseerida kinnisvarahindade tõusu aastatel 2002-2014, ilma, et oleks ise selleks mistahes riske võtnud või midagi teinud. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja III vastuväited
31.Kostja III hagiavaldusele vastust ei esitanud. Kolmandate isikute seisukoht
32.Kohus kaasas menetlusse 27.05.2014 määrusega iseseisva nõudeta kolmandad isikud XXX ja XXX kostjate poolele. Kolmandad isikud paluvad (koos kostjatega I ja II) tunnistada õigeks ja kehtivaks: 1) 15.10.2002 sõlmitud Swedpank Liisinguga liisinguleping nrXXX; 2) 29.06.2012 sõlmitud XXXOÜ “tulevikus tekkiva kinnistu mõttelise osa müügilepingu“; 3) 30.8.2013 sõlmitud “Kinnistu mõttelise osa müügileping, asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud “.
33.Kolmandad isikud on asunud kostjate poolele, kuna hageja nõuded võivad tuua kaasa kostja II poolt lepingu rikkumise, osalise ostuhinna tagastamise ja kahju hüvitamise nõude, kui kohus rahuldab hageja nõude (nõuded). XXX sõlmis 15.10.2002 lepingu AS Swedpank Liisinguga, mis andis XXX võimaluse kodu soetamiseks. Kolmas isik asus sinna elama ka samal aastal. Kuna maja oli vallasvara, tegeles kolmas isik aastaid selle maja kinnistamiseks vajalike toimingutega, kuna seal elasid eakad inimesed, kellel käis selle majaga tegelemine üle jõu.
34.2009a. oli kolmas isik sunnitud mõtlema korteri müümisele tervislikel põhjustel. Kuna kolmas isik ei viibinud Eestis, tuli tal pöörduda kinnisvara firma poole, kes oleks nõus need toimingud lõpetama ja annaks kõigile võimaluse oma varaga tehinguid teha. Pidades nõu Swedpank Liisinguga, oli ta nende tulevaste tehingutega nõus. Sellega hakkas tegelema kinnisvaraga tegelev firma XXXOÜ. Kolmas isik tegi 29.06.2012 a. eelpool nimetatud firmaga notariaalselt “tulevikus tekkiva kinnistu mõttelise osa müügilepingu” ning samas läks vaidlusalune korter ka üle tema käsutusse. 2013 aasta suveks oli XXXOÜ jõudnud toimingutega niikaugele, et maja kanti kinnistusse ja tulid ka Harju Maakohtust teated 16.9.2013 ja 18.10.2013 muutustest.
35.30.8.2013 a. sõlmis kolmas isik “Kinnistu mõttelise osa müügileping, asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud“. Kõik lepingud on sõlmitud notariaalselt ja kolmandad isikud ei kahtle nende õigsuses.
36.Selle 10 aasta jooksul ei avaldanud hageja kordagi soovi astuda liisingulepingusse, kuigi ta teadis liisingulepingu olemasolust ja selle väljaostuõigusest, vaid lasi kolmandal isikul maksta põhisumma, intressid pangale ja muud kulud (maamaks jt.) ning tegeleda maja kinnistusse kandmisega ise sellest osa võtmata. Tal oli võimalus see korter osta 10 aastat tagasi selle hinnaga (20 451,68EUR), kuid kaasomanikuna ta seda ei kasutanud.
37.Hageja nõue tundub kolmandale isikule ebaõiglane ja heade tavadega vastuolus, kuna nende aastate jooksul on kolmandad isikud panustanud sellele korterile palju rohkem aega ja raha, kui hageja nõudes selle otse pangalt osta soovib. Kuna hageja ei kasutanud temale kuuluvat korterit elamispinnana, on tal on kasulik liisingulepingut eirata ja see annab talle võimaluse teenida kerget kasu. Ka ei avaldanud hageja soovi osta see korter kolmandalt isikult liisingulepingu lõppedes. Nende kahe lepingu vahelisel ajal tegeles XXXOÜ maja kinnistusse kandmisega (s.o üle aasta) ja teatas ka kaasomanikele tulevasest tehingust. Selle aja jooksul oli võimalik hagejal nõuda välja kõik lepingud, mida ta aga ei teinud. Ka oleks tal olnud võimalik võtta AS Swedpank Liisinguga ühendust eelpool nimetatud ajavahemikul, kes oli samuti teadlik toimuvatest muutustest.
38.Hageja väide, et ta sai teada juhuslikult 12.11.2013, on veidi liialdatud, kuna asjaosalisi teavitas tulevasest müügitehingust XXXOÜ ja liisingulepingust oli hageja teadlik juba 2002. aastast. Ka teated Harju Maakohtu kinnistusosakonnalt muutuste kohta tulid tunduvalt varem. Hageja aga esitas oma taotluse ostueesõigusele alles 08.01.2014, mistõttu on puudutatud isikud kostjaga I nõus, et see avaldus on esitatud hilinenult, nõue ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
Kohtuotsuse põhjendused
39.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostjate vastuste, poolte poolt menetluse käigus esitatud seisukohtadega ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
40.Hageja nõuab käesoleval juhul omandi üleandmist ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja I olid kinnisasja asukohaga Tallinn XXX kaasomanikud. 30.08.2013 asjaõiguslepinguga võõrandas kostja I oma mõttelise osa kolmandatele isikutele. Asjaõiguslepingu p 5.1 kohaselt läks mõttelise osa omand otse XXXOÜ-le (kostja II). Mõttelisele osale seati ka hüpoteek XXX OÜ kasuks (kostja III). Hageja nõue põhineb asjaolul, et hageja soovib kaasomandisse kuuluva kinnistu osas rakendada ostueesõigust.
41.Kostjad vaidlevad esitatud hagile vastu. Kostjad on seisukohal, et hagejal ei ole õigust ostueesõiguse teostamiseks, kuna hageja oleks pidanud sellisel juhul üle võtma ka
kolmandate isikute poolt täidetud liisingulepingust tulenevad kohustused. Samuti on kostjad veendunud, et hageja on ostueesõiguse teostamise avalduse esitanud hilinenult.
42.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Võttes arvesse, et hageja näol on tegemist kinnisasja asukohaga Tallinn XXX kaasomanikuga, on tal AÕS § 257 lg-st 3 tulenev kaasomaniku õigus ostueesõiguse teostamiseks, kui üks kaasomanikest asub talle kuuluvat kaasomandi osa võõrandama.
43.Antud juhul on kostja I, kolmandad isikud, kostja II ja kostja III sõlminud 30.08.2013 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, asjaõiguslepingu kinnistu mõttelise osa üleandmiseks, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi 30.08.2013 asjaõigusleping, kd I lk 8-24). Nimetatud lepingu punktist 2.1.3 nähtuvalt on vaidlusalune kinnisvara kuni lepingu sõlmimiseni olnud kostja I omandis. Seega on tuvastamist leidnud, et kuni 30.08.2013 lepingu sõlmimiseni oli kinnisvara omanik kostja I ning olukorras, kus kostja I asus talle kuuluvat kaasomandi osa võõrandama, oli kinnisvara kaasomanikel seadusest tulenev õigus ostueesõiguse teostamiseks.
44.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Antud juhul on kostja I ja kolmandad isikud 30.08.2013 asjaõiguslepingu punktis 3.6 (kd I lk 12) kokku leppinud, et kinnistu kaasomanikke ei teavita lepingu sõlmimisest mitte kostja I, vaid seda teevad kolmandad isikud. Kohus märgib, et käesoleva menetluse kestel ei ole ükski kostjatest ega kolmandad isikud esitanud tõendeid selle kohta, et hagejat oleks lepinguosaliste poolt teavitatud 30.08.2013 asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja kinnitusel sai hageja vastavast lepingust teada 12.11.2013. Kuna kohtule pole esitatud tõendeid selle kohta, et hagejat oleks lepingust varem teavitatud, puudub kohtul alus asuda seisukohale, et hageja oli 30.08.2013 asjaõiguslepinguga kursis varem, kui tema enda nimetatud kuupäeval, mis on 12.11.2013. Kohus osundab ka Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-08 p-le 12, milles Riigikohus on märkinud, et võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Antud juhul kostja I ega kolmandad isikud ei ole tõendanud, et hagejat oleks teavitatud kirjalikus või suulises vormis varem kui 12.11.2013.
45.VÕS § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Antud juhul soovib hageja teostada ostueesõigust kinnisasja puhul, seega on tal õigus ostueesõiguse teostamise avalduse esitamiseks kahe kuu jooksul arvates 30.08.2013 asjaõiguslepingu sisust teada saamisest. Võttes arvesse, et hageja sai lepingust teadlikuks 12.11.2013 ning esitas 08.01.2014 notariaalselt tõestatud ostueesõiguse avalduse (kd I lk 25-27), loeb kohus tuvastatuks, et hageja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse VÕS §-s 250 sätestatud tähtaega järgides. Ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-61-08 p-s 14 märkinud, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg algab lepingu saamisest. Seega on põhjendamatud kostjate vastuväited, et hageja on ostueesõigust teostanud hilinenult.
46.Käesolevas asjas on kostjad esitanud vastuväited, et hagejal ei ole võimalik ostueesõigust teostada olukorras, kus kolmandad isikud täitsid alates 2002. aastast liisingulepingut. Kostjad leiavad, et hageja oleks pidanud üle võtma ka kõik liisingulepingust tulenevad kohustused, kuid hageja seda teinud ei ole, samuti oleks osa kohustuste tagantjärgi ülevõtmine võimatu, mistõttu ostueesõiguse teostamine ei ole VÕS § 246 lg-st 2 tulenevalt võimalik. Nimelt sätestab VÕS § 246 lg 2 1. lause, et kui ostjal on lepingust tulenev kõrvalkohustus, mis ei ole rahaliselt hinnatav ja mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma, ei saa ostueesõigust teostada.
47.Kohus on seisukohal, et asjaolu, et kostja I ja kolmandate isikute vahel oli sõlmitud liisinguleping, ei takista hagejal ostueesõiguse teostamist. Kohus leiab, et olukorras, kus liisingulepingu järgi läheb kinnisasja omad liisingulepingu lõppedes üle liisinguvõtjale, on tegemist võõrandamislepinguga, ning puudub alus asuda seisukohale, et sellisel omandi üleminekul peaks kaasomanik kaotama võimaluse ostueesõiguse teostamiseks. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on asutud seisukohale, et ostueesõigust on lisaks müügilepingule võimalik teostada ka mis tahes muu tasulise võõrandamislepingu puhul, põhimõtteliselt ka kapitalirendi tüüpi liisingulepingu puhul. Juhul, kui ostueesõigust teostatakse müügilepingu asemel „muu tasulise võõrandamislepingu“ suhtes, võib ostueesõiguse teostamine olla siiski välistatud VÕS § 246 lg-s 2 sätestatu tõttu, eelkõige, kui ostueesõigust teostada soovival isikul ei ole võimalik täita omapoolseid tema suhtes ostueesõiguse tagajärjel kehtima hakkavast lepingust tulenevaid õigusi (Võlaõigusseadus II kommenteeritud väljaanne, P. Varul jt, Tallinn 2007, lk 92). Kohus leiab, et antud juhul ei ole kostja I ja XXX vahel 2002. aastal sõlmitud liisingulepingus (kd I lk 180-183) lepitud kokku selliseid kõrvalkohustusi, mida ostueesõigust omav isik ei oleks võimeline täitma. Nähtuvalt Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandest on VÕS § 246 lg-s 2 nimetatud kohustuse all silmas peetud eelkõige isikliku iseloomuga kohustust (Võlaõigusseadus II kommenteeritud väljaanne, P. Varul jt, Tallinn 2007, lk 103), kuid 2002. aastal sõlmitud liisingulepingus selliseid kohustusi, mille täitmiseks oleks võimeline üksnes XXX ainuisikuliselt, kokkulepitud ei ole. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja poolt ostueesõiguse teostamine ei ole välistatud tulenevalt asjaolust, et kostja I võõrandas kinnisasja kolmandatele isikutele liisingulepingu alusel.
48.Kohus peab vajalikuks märkida, et asjaolu, et liisingulepingu puhul saab ostueesõigust teostada, on pidanud võimalikuks ka kostjad ja kolmandad isikud, kuna 30.08.2013 asjaõiguslepingu punktis 3.6 on kokkulepitud asjaõiguslepingust kaasomanike teavitamise kohustuse jätmine kolmandate isikute kanda. Juhul, kui lepingu osapooled kaasomanike ostueesõiguse teostamise võimalust aktsepteerinud poleks, oleks vastava sätte lepingusse lisamine ainetu.
49.Seoses kostja II vastuväitega, et kolmandate isikute poolt alates 2002. aastast tehtud rahaline panus on raha väärtuse mõttes käesoleval hetkel oluliselt suurem, kuna sama numbriga rahasumma oli ligi 10 aastat tagasi hoopis väärtuslikum, märgib kohus, et ostueesõiguse teostamisel on hageja kohustatud tasuma täpselt sama summa, mis võõrandamislepingus kirjas oli, hagejal ei ole kohustust asuda vastavat summat teatud koefitsiendiga läbi korrutama.
50.Kohus on seisukohal, et ostueesõiguse teostamise õiguse jaatamine liisingulepingu puhul ei ole vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 6 mõttes, kuna olukorras, kus kaasomanikud kaotaksid ostueesõiguse teostamise võimaluse juhul, kui kinnisvara müük toimuks liisingulepingu kaudu, jääksid kaasomanikud neile seadusest tuleneva kaitseta.
51.Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et hagejal on õigus ostueesõiguse teostamiseks ning ta on seda teinud tähtaegselt.
52.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 asunud seisukohale, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (vt ka nt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p 28; ja 8. veebruari 2006. a otsust tsiviilasjas 3-2-1-121-05 (RT III 2006, 7, 62), p 20).
53.Tulenevalt eelviidatud Riigikohtu lahendist asub kohus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda nii kostja I kui kostja II kohustamist andma nõusolekut hageja kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kohus tuvastab, et XXXOÜ on kohustatud andma nõusoleku Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa suhtes XXXOÜ kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks XXX. Asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega järgmises sõnastuses: „XXXOÜ (registrikood XXX) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa suhtes enda kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks XXX (isikukood XXX).“
54.Samuti kohus tuvastab, et Swedbank Liising Aktsiaselts on kohustatud andma nõusoleku Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX . Asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega järgmises sõnastuses: „Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 10434248) annab nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX (isikukood XXX).“
55.Käesoleval juhul on vaidlusalusele kinnisvarale võõrandamise käigus seatud ka hüpoteek kostja III kasuks. Kohus on seisukohal, et tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 on hagejal õigus nõuda ka kostja III kasuks seatud hüpoteegi kustutamist, kuna ostueesõigusel on eelmärke toime. Nimelt AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg-st 5 tulenevalt, kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Lähtuvalt eeltoodust kohus rahuldab hageja nõude kostja III osas ja tuvastab, et XXX OÜ ja XXXOÜ on kohustatud andma nõusolekud Tallinnas, XXX asuva kinnistu mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Asendada vastavad tahteavaldused kohtuotsusega järgmises sõnastuses: „XXX OÜ (registrikood XXX) ja XXXOÜ (registrikood XXX) annavad nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse Swedbank Liising Aktsaseltsile kuuluva mõttelise osa suhtes tehtud hüpoteegikande kustutamiseks.“
56.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 märkinud, et lähtudes AÕS § 2611 lg-st 1, võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst räägib ebatäpselt ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku. Lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1, võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega. Kolleegiumi arvates saab TMS § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt ka nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 (RT III 2006, 2, 19), p 33). Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Kohus märgib, et antud menetluses on kostja II alles 16.10.2014 toimunud kohtuistungil tundnud huvi võimaluse vastu, kas kostjal II on hagi rahuldamise korral võimalik nõuda ostuhinna deponeerimist kohtu kontol. Kohus on kostjale II selgitanud, et kohtuistungi toimumise ajaks oli tsiviilasjas eelmenetlus lõppenud ning täiendavate taotluste esitamine ei ole võimalik (kd II lk 120-121). Seega ei ole kostja II käesolevas menetluses esitanud õigeaegselt taotlust ostuhinna tasumise tingimuse rakendamiseks ning tulenevalt eelviidatud Riigikohtu lahendist ei ole kohtul võimalik seda omaalgatuslikult rakendada.
57.Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab esitatud hagi täies ulatuses.
58.Kohus on käesolevas asjas kohaldanud 28.01.2014 määrusega hagi tagamist ning hagi tagamise korras seadnud Tallinnas, XXX asuva kinnisasja (registriosa nr XXX) kostjale XXXOÜ (registrikood XXX) kuuluvale XXX suurusele mõttelisele osale kaasomandist keelumärge käsutamise keelamiseks hageja XXX (isikukood XXX) kasuks. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Võttes arvesse, et käesoleval juhul kohus rahuldab hagi, tuleb hagi tagamine jõusse jätta.
59.Tulenevalt TsMS §-st 125, §-st 132 on hagi hind 3500 eurot. Menetluskulude jaotus
60.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg-st 1 lähtuvalt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 kohaselt, kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. Käesoleval juhul kohus rahuldab hagi täies ulatuses, mistõttu jäävad tsiviilasja menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda.
61.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.