Swedbank Liising Aktsiaseltsi hagi XX vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmise nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.08.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
XX apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
20 451,68 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): SWEDBANK LIISING
AKTSIASELTS
(registrikood 10434248), lepingulised esindajad vandeadvokaat Robert Sarv ja advokaat Katrin Paulus Kostja (apellant): XX
XXXXXXXXXXX),
lepinguline vandeadvokaat Denis Polman
(isikukood esindaja
Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: Futurum Investment OÜ (registrikood 11838507), seaduslik esindaja MN Asja läbivaatamine
Jätta Harju Maakohtu 31.08.2020 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
3.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
2-19-1964
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta XX kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.SWEDBANK LIISING AKTSIASELTS esitas 06.02.2019 Harju Maakohtule hagi XX vastu. Hageja palub kohustada kostjat andma välja Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja (registriosa nr-ga 26627101) 543/2849 suuruse mõttelise osa valdus ning kohustada kostjat kinnisasja mõttelise osa valdus vabastama ning vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta kostja ja tema asjad kinnisasja mõtteliselt osalt välja. Samuti palub hageja kohustada kostjat andma nõusolek kinnisasja 543/2849 suuruse mõttelise osa omanikukande kustutamiseks kostja osas ja hageja omanikuna sisse kandmiseks ning asendada kostja tahteavaldus käesolevas asjas tehtava kohtuotsusega. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
2.Pooled olid Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja (edaspidi ka kinnisasi) kaasomanikud. 30.08.2013 sõlmisid hageja ja Futurum Invest OÜ (edaspidi ka Futurum) müügilepingu, millega hageja müüs Futurumile 543/2849 mõttelise osa kinnisasjast. 08.01.2014 esitas kostja hagejale ostueesõiguse teostamise avalduse. 03.11.2014 otsusega rahuldati tsiviilasjas nr 2-14-3305 kostja hagi hageja, Futurumi ja hüpoteegipidaja vastu kaasomandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Nimetatud otsus jõustus Riigikohtu 13.01.2016 määrusega, millega ei võetud kassatsioonkaebust menetlusse. 03.03.2016 kanti kostja kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkis hagejal kostjaga eraldiseisev müügileping täpselt samasugustel tingimustel. Vastavalt Futurumiga sõlmitud müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 oli kostja seega kohustatud tasuma hagejale 20 451,68 eurot hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe pangapäeva jooksul. 23.03.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ostuhinna tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 05.04.2016 kostjaga sõlmitud müügilepingust. Kostja ostuhinda ei tasunud ning hageja taganes müügilepingust. Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 2-16-9483, et hageja poolt lepingust taganemine oli õiguspärane, sest kostjal oli kohustus tasuda ostuhind hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemise hetkel. Ostueesõiguse alusel hageja ja kostja vahel tekkinud müügileping lõppes
2-19-1964 müüja taganemisavalduse tulemusel, mille tõttu tekkis hagejal õigus nõuda kinnisasja kaasomandi osa omand ja valdus kostjalt välja.
3.Hagejale teadaolevalt on 543/2849 mõtteline osa kinnisasjast kostja valduses, sest kostja teavitas valduse võtmisest ning enda valduse kehtestamisest alates 12.10.2017. Kostjal puudub õiguslik alus kinnisasja valdamiseks ja kasutamiseks.
4.Kostja ei ole andnud nõusolekut kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks, mistõttu on vajalik see asendada kohtuotsusega.
5.Põhjendatud on kostja taotlus anda omand üle siis, kui hageja tagastab kostjale kaasomandi osa eest õigusliku aluseta makstud müügihinna summas 6861,69 eurot. Kostja vastuväited
6.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt taotleb kostja, et kohus loeks kostja omanikukande kustutamise nõuoleku antuks tingimuslikult, s.o juhul, kui hageja tagastab kostjale ostueesõiguse objekti müügihinna, so 20 451,68 eurot.
7.Kinnistusraamatu kande parandamise nõudmine enam kui aasta möödudes pärast ostuhinna hüvitamist on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja hüvitas Futurumile ostueesõiguse objekti müügihinna 17.01.2018 ning samal päeval teavitas sellest nii hagejat kui ka Futurumit.
8.Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna osapoolte varasemast käitumisest võis järeldada, et hageja ei hakka nõudma ostueesõiguse objekti endale tagasi. Lisaks sellele on poolte varasemast suhtlusest üheselt aru saada, et pooled ei pea ostueesõiguse teostamise tulemusena tekkinud müügilepingut lõppenuks taganemise teel. Hageja käitumisest tuleneb, et müügilepingust taganemise avaldust ei ole tehtud või on see tagasi võetud. Kostja ei ole rikkunud ostueesõiguse alusel tekkinud müügilepingut. Kostja pakkus järjekindlalt ostuhinna hüvitamist valduse vastu ning hüvitas müügihinna esialgsele ostjale.
9.09.03.2016 saatis hageja kostjale ootamatu teatise, milles nõudis kogu raha tasumist endale vaatamata sellele, et algselt leppisid osapooled kokku, et kostja hüvitab müügihinna ostueesõiguse objekti esialgsele ostjale (Futurum). Kostja arvates tuli müügihind hüvitada esialgsele ostjale. Hageja ei nõudnud ostueesõiguse objekti endale enne Futurumile müügihinna hüvitamist kostja poolt. Hageja ega Futurum pole ostueesõiguse objekti valdust kostjale pakkunud ega kinnitanud, et nad annavad valduse üle pärast müügihinna tasumist või hüvitamist. Hageja kinnitas kostjale, et ta valdust üle anda ei saa.
10.Hageja ei ole teinud taganemisavaldust. Osapooled ei lähtunud asjaolust, et hageja taganes kostjaga sõlmitud müügilepingust. Kostjaga sõlmitud müügilepingust taganes hoopis Futurum 31.05.2016 kostjale esitatud taganemisavaldusega. Kolmanda isiku seisukohad
11.Kolmas isik toetab hageja seisukohti. Kolmas isik leiab, et ei võlgne kostjale midagi ega ole kostja suhtes ühtegi kohustust rikkunud. Kinnisasja valduse hõivas kostja omavoliliselt. Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Maakohus rahuldas hagi ning mõistis kostjalt hagejale välja Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja (registriosa nr 26627101) 543/2849 suuruse mõttelise osa valduse ja kohustas
2-19-1964 kostjat kinnisasja valduse vabastama ning määras, et vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta kostja ning tema asjad kinnisasja 543/2849 suuruselt mõtteliselt osalt välja. Samuti kohustas maakohus kostjat andma nõusoleku Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja (registriosa nr 26627101) 543/2849 suuruse mõttelise osa omanikukande kustutamiseks kostja osas ja hageja omanikuna sisse kandmiseks ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Lisaks määras maakohus, et kostja on kohustatud kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andma, kui hageja on kostjale tasunud 6868,69 eurot. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, kuid kindlaks neid ei määranud.
13.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: -
hageja ja kostja olid kinnisasja asukohaga Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a kaasomanikud;
-
30.08.2013 sõlmisid hageja ja Futurum müügilepingu, millega hageja müüs Futurumile 543/2849 mõttelise osa kinnisasjast;
-
08.01.2014 esitas kostja hagejale ostueesõiguse teostamise avalduse;
-
03.03.2016 kanti kostja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse;
-
vastavalt müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 oli kostja kohustatud tasuma 20 451,68 eurot hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe pangapäeva jooksul;
-
23.03.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20 451,68 eurot tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 05.04.2016 kostjaga sõlmitud müügilepingust.
14.Riigikohus on asjas nr 2-16-9483 tehtud lahendi p-s 14-17 tuvastanud, et hageja on kehtivalt taganenud kostjaga ostueesõiguse teostamise raames sõlmitud kinnisasja mõttelise osa müügilepingust. Kohus ei pea käesolevas asjas uuesti analüüsima taganemise kehtivust. Hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1 alusel seega õigus nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, st sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 641 mõttes. Kuna hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud, on hagejal õigus nõuda kostjalt omandi tagasi kandmist. Seega on hagejal õigus nõuda ka kinnistusraamatu kande parandamist ning AÕS § 65 lg 1 alusel tuleb kostjat kohustada andma nõusolek registriosas kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sisse kandmiseks.
15.Hageja valduse üleandmise nõude alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kostja kinnitas, et alates 12.10.2017 on korter kostja valduses. Kostja ei ole kohtu ette toonud ühtegi asjaolu või tõendit, millest ilmneks, et kostjal esineb seaduslik alus Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu 543/2849 suuruse mõttelise osa valdamiseks. Seega tuleb hageja nõue valduse üleandmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada.
16.Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest tulenevalt oleks alus asuda seisukohale, et hageja kasutab talle seadusest tulenevaid õigusi vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on kohtusse pöördunud seaduses vastava nõude esitamiseks ettenähtud tähtaja jooksul ning hagejal on õigus kohtulikult kaitsta talle kuuluva kinnisvaraga seotud õigusi.
2-19-1964
17.Kostja taotlus müügihinna tagastamiseks tuleb rahuldada osaliselt. Kostja esitatud pangaülekande väljavõttest nähtub, et kostja on vaidlusaluse kinnisasja ostuhinna tasunud üksnes summas 6861,69 eurot. Apellatsioonkaebus
18.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, mis tõi kaasa ebaõige kohtulahendi.
19.AÕS § 2611 lg 2 sätestab, et pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. AÕS § 2612 sätestab, et juhul kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt käesoleva seaduse §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind müüjale. Nimetatud sätetest tuleneb, et kostjal oli kohustus tasuda ostuhind kolmandale isikule (Futurumile), mitte hagejale. Kuna ostueesõiguslane on kohustatud hüvitama ostuhinna esialgsele ostjale, ei saa ta seda tasuda müüjale. Seega ei saanud hageja kostjalt nõuda ostuhinna tasumist, mistõttu ei olnud hageja poolt lepingust taganemine kehtiv. Kostja hüvitas Futurumile ostueesõiguse objekti ostuhinna 17.01.2018.
20.Maakohus oleks pidanud hindama hageja lepingust taganemise kehtivust. Tsiviilasjas nr 2-16-9483 ei olnud tegemist samade poolte, sama aluse ega esemega. Samuti tuleb arvestada, et Riigikohus andis hinnangu lepingust taganemise õiguspärasusele obiter dictum korras (omakorda oli eelnevalt vastava hinnangu andnud obiter dictum korras ringkonnakohus). Obiter dictum korras antud põhjendus tähendab kohtu seisukohta ja selle põhjendust seaduse tõlgendamise osas ilma, et selleks sõltuks hagi rahuldamine või rahuldamata jätmine.
21.Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi kui kostja oleks raha hagejale või kolmandale isikule maksnud, poleks ta valdust ikkagi saanud. Hagejal ei olnud valdust, vaid see oli kolmandal isikul, kuid arvestades kolmanda isiku senist käitumist, oleks temalt valduse saamine väga raske. Seejuures teatas hageja, et kostja ei tohi hüvitada ostuhinda kolmandale isikule, vaid peab tasuma selle just hagejale. Hageja isegi hoiatas, et ostuhinna hüvitamist kolmandale isikule ei loe ta kohaseks täitmiseks ja taganeb sellisel juhul ikkagi lepingust. Nimetatud sündmuste põhjal on kostja veendunud, et hageja ja kolmas isik tegutsesid kooskõlastatult, loomaks juriidilist konstruktsiooni, mis võimaldaks kolmandal isikul saada tagasi vaidlusalune kinnisasi.
22.Kostja hüvitas kolmandale isikule ostueesõiguse objekti maksumuse täies ulatuses, so summas 20 451,68 eurot. Maakohus ei arvestanud kostja tasaarvestusavaldust. Hageja ega kolmas isik pole tasaarvestusavaldusele vastu vaielnud ei enne käesolevat kohtuvaidlust ega ka selle käigus. Ainus moment, mida võib käsitleda vastuvaidlemisena oli kolmanda isiku poolt 30.06.2020 istungi sisulise arutamise käigus poetatud lause: „Tasaarvestus tehti ilma eelneva kokkuleppeta“. Tasaarvestusavaldus on ühepoolne tehing (tahteavaldus) ja ei vaja seega pooltevahelist kokkulepet. Selle kehtimiseks ei ole vaja tasaarvestusavalduse adressaadi nõusolekut. Kirjeldatud asjaoludel pidi maakohus rahuldama hageja müügihinna hüvitamise taotluse täies ulatuses. Vastustaja seisukoht
23.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
2-19-1964
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
24.Kostja esitas 15.02.2021 taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hageja vaidleb taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungi protokoll vastab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 50 tulenevatele nõutele, kajastades ka menetlusosaliste avaldusi sellisena nagu need olid kohtuistungil esitatud. Kostja poolt taotluses viidatud parandamist vajav lause on samuti protokollis märgitud täpselt sellisena nagu kostja istungil esile tõi. TsMS § 53 võimaldab protokolli parandada, viies selle vastavusse kohtuistungil avaldatuga, kuid see säte ei võimalda kohtuistungil esitatud avalduste ja väidete sisu muuta. Seetõttu ei ole kostja taotlust võimalik rahuldada.
25.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
26.Maakohus leidis õigesti, et hagejal on VÕS § 189 lg 1 alusel õigus nõuda müügilepingu alusel üleantu tagastamist ning hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, st asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Samuti leidis maakohus õigesti, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kinnisasja valduse üleandmist AÕS § 80 lg 1 alusel. Maakohus ei ole materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldanud.
27.Maakohus rikkus siiski menetlusõiguse normi, mis näeb ette teises asjas tehtud kohtulahendi õigusjõu mõju üksnes TsMS § 457 lg 1 sätestatud tingimustel, kuid see rikkumine ei ole ringkonnakohtu hinnangul toonud kaasa ebaõiget kohtulahendit. Ringkonnakohus saab rikkumise kõrvaldada ja muudab maakohtu otsuse põhjendusi osas, milles maakohus pidas võimalikuks tsiviilasjas nr 2-16-9483 tuvastatud asjaolusid käesolevas asjas arvesse võtta.
28.Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas hageja taganemine 30.08.2013 müügilepingust on kehtiv. Maakohus leidis, et Riigikohus on asjas nr 2-16-9483 tehtud jõustunud lahendis tuvastanud, et hageja on kehtivalt taganenud kostjaga ostueesõiguse teostamise raames sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingust, mistõttu kohus ei pea käesolevas asjas uuesti analüüsima lepingust taganemise kehtivust. Kostja hinnangul pidi maakohus vaatamata Riigikohtu poolt tuvastatule ikkagi hindama taganemise kehtivust, kuna käesolevas asjas ei ole tegemist samade poolte, sama hagieseme ega alusega, mis oli tsiviilasjas nr 2-16-9483. Ringkonnakohus nõustub kostja väitega. Maakohus leidis ebaõigesti, et teises asjas tuvastatud asjaolu ei pea uuesti tuvastama põhjusel, et tegemist on jõustunud kohtulahendiga. Ringkonnakohus asendab need põhjendused ringkonnakohtu järgnevate põhjendustega, vastates ühtlasi apellatsioonkaebuse väidetele. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 457 lg 1 järgi on kohtuotsus üldjuhul kohustuslik üksnes menetlusosalistele, s.o pooltele ja kolmandale isikule (TsMS § 198 lg 1 p 1), st kui isik ei ole selle menetluse osaline, ei ole asjas tehtav otsus talle jõustumise korral kohustuslik (vt nt Riigikohtu 03.05.2016 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-20-16, p 12). Käesolevas asjas on tegemist samade menetlusosalistega, kes olid tsiviilasjas nr 2-16-9483, kuid tegemist ei ole sama hagiesemega. Tsiviilasjas nr 2-16-9483 palus Futurum tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja osas tehtud omanikande muutmiseks ja kanda kinnistusraamatusse uue omanikuna sisse Futurum. Samuti tugines Futurum hagi alusena sellele, et kuna kostja ei ole Futurumile kinnisasja ostuhinda tasunud, on Futurumil 30.08.2013 müügilepingust tulenevalt õigus nõuda kinnisasja omandiõigust endale. Käesolevas asjas tugineb hageja küll samale müügilepingule ja asjaolule, et ei hagejale ega kostjale ei ole ostuhinda tasutud, kuid palub ennast kinnisasja
2-19-1964 omanikuna kinnistusraamatusse kanda. Selliselt ei ole menetluslikud nõuded mõlemas tsiviilasjas samad, mistõttu ei teki Riigikohtu otsusest asjas nr 2-16-9483 käesolevas asjas esitatud hageja nõude lahendamisel menetlusosalistele kohustuslikku õigusjõudu. Lisaks on Riigikohus leidnud, et kuigi TsMS § 457 lg 1 järgi on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, tuleb kohtutel hinnata kohtulahendit dokumentaalse tõendina teiste tõendite hulgas (vt Riigikohtu 01.10.2014 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-70-14, p 11) ning hinnangu andmine, kas varasemas tsiviilasjas tehtud lahendiga on mingi asjaolu tuvastatud, tähendab varasema asja lahendi kui dokumentaalse tõendi (TsMS § 272 jj) sisu hindamist (vt Riigikohtu 13.11.2013 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-121-13, p 8). Maakohus ei ole hinnanud asjas nr 2-16-9483 tehtud kohtulahendit. Eelnevast tulenevalt on maakohtu järeldus selle kohta, et maakohus sai lähtuda teises asjas tuvastatud asjaolust, ebaõige. Kostja väide selle kohta, et Riigikohus andis otsuses hageja lepingust taganemise kehtivusele hinnangu obiter dictum korras, ei oma ringkonnakohtu arvates tähtsust. See väide omaks tähtsust juhul, kui tekib vajadus hinnata, kas kohtuotsus on pooltele TsMS § 457 lg 1 alusel kohustuslik või mitte. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et pooltele kohustuslikku õigusjõudu tsiviilasjas nr 2-16-9483 tehtud otsusest järeldada ei saa.
29.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 30.08.2013 sõlmisid hageja ja Futurum müügilepingu, millega hageja müüs Futurumile 543/2849 mõttelist osa kinnistust; 08.01.2014 esitas kostja hagejale ostueesõiguse teostamise avalduse; 03.03.2016 kanti kostja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse; vastavalt müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 oli kostja kohustatud tasuma 20 451,68 eurot hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe pangapäeva jooksul; 23.03.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20 451,68 eurot tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 05.04.2016 kostjaga sõlmitud müügilepingust. Seega ei vaidle pooled hageja lepingust taganemise formaalsete eelduste täidetuse üle. Ringkonnakohus leiab, et ka materiaalsed eeldused on antud juhul täidetud. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Nimetatud sättest tulenevalt tekkis kostjal seega kohustus vastavalt müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 tasuda 20 451,68 eurot hagejale hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe pangapäeva jooksul. Tulenevalt kostja ostueesõiguse teostamise üle vaidluse lahendamisest tsiviilasjas nr 2-14-3305 (millega rahuldati kostja hagi kaasomandi üleandmiseks), pidi kostja ostuhinna tasuma alates sellest kui maakohtu otsus asjas nr 2-14-3305 jõustus, s.o 13.01.2016. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja ostuhinna tasumiseks, milleks oli 05.04.2016. Kostja ei tasunud ostuhinda ja rikkus sellega lepingulist kohustust. VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt on võlausaldajal õigus taganeda võlgnikuga sõlmitud lepingust kui võlgnik on kohustust rikkunud. Sellest tulenevalt oli hagejal õigus VÕS § 101 lg 1 p 4 ja § 188 alusel taganeda kostjaga sõlmitud müügilepingust ja nõuda VÕS § 189 alusel üleantu tagastamist.
30.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et Riigikohus andis asjas nr 2-16-9483 AÕS §dele 2611 ja 2612 tõlgenduse, mis võimaldab ostueesõiguslasel tasuda ostuhind üksnes esialgsele ostjale ning müüja ei saa ostueesõiguslaselt ostuhinda nõuda. AÕS § 2611 lg 2 sätestab, et pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. AÕS § 2612 sätestab, et juhul kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt käesoleva seaduse §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind müüjale. Riigikohus on viidatud asjas selgitanud, et AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnisasja müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu (vt viidatud asjas otsuse punkti
2-19-1964 16). Sellest järeldub ringkonnakohtu hinnangul, et ostueesõiguslane võib küll tasuda ostjale, kuid olukorras, kus müüja ostuhinda saanud ei ole, ei võta see müüjalt õigust nõuda ostueesõiguslaselt ostuhinna müüjale tasumist, vaatamata sellele, et ostueesõiguslane on omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Sellist järeldust kinnitab Riigikohtu arvamus, et kui ostueesõiguslane ei ole tasunud ostuhinda ei müüjale ega esialgsele ostjale, on müüjal õigus lepingust taganeda (vt viidatud asjas otsuse punkte 15 ja 17). Seejuures oli Riigikohtu poolt hinnang antud lepingust taganemise kehtivusele olukorras, kus ostueesõiguslane oli kinnistusraamatusse kantud. Seega võis ringkonnakohtu hinnangul hageja lepingust 23.03.2016 avaldusega taganeda olukorras, kus kostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud ja kolmandale isikule ega hagejale ei ole ostuhinda tasutud.
31.Ringkonnakohus ei nõustu ka kostja väitega, et kostja tasus Futurumile ostuhinna täies ulatuses 17.01.2018. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja on vaidlusaluse kinnisasja ostuhinna tasunud üksnes summas 6861,69 eurot. Nimetatud summa tasumine nähtub 17.01.2018 maksekorraldusest nr 756 (tl 54 pöördel). Samas ei saa selle summa tasumist hageja lepingust taganemise kehtivuse hindamisel arvestada, kuna hageja taganes lepingust enne 17.01.2018 makse teostamist, s.o 05.04.2016. Samal põhjusel puudus maakohtul vajadus arvestada kostja 17.01.2018 tasaarvestusavaldust.
32.Maakohus märkis resolutsioonis ekslikult kostjale makstava summa 7 eurot suuremana, kui nähtub otsuse põhjendavast osast, kuid põhjusel, et hageja seda vaidlustanud ei ole, puudub ringkonnakohtul võimalus maakohtu otsuse resolutsiooni muuta ja märgitud summat vähendada.
33.Maakohus leidis õigesti, et hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja käitumisest ei saa järeldada, et ta on loobunud taganemisavaldusest. Pooled suhtlesid pärast hageja taganemisavalduse esitamist, et saavutada kokkulepe, kuid hageja märkis, et vaidluste vältimiseks tuleks kostjal ikkagi ostuhind notari deposiidis hoiustada (tl 56-57). Poolte väidetest nähtub, et kokkulepet poolte vahel ei saavutatud. Seega oli kostjal endiselt müügilepingu järgne kohustus tasuda ostuhind. Kostja ostuhinda ei tasunud. Seejuures oleks kostja saanud selle summa vastavalt hageja soovitusele hoiustada, kuid ka seda kostja ei teinud, mistõttu kasutas hageja põhjendatult talle kuuluvat õigust müügilepingust taganeda. Kuna hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud, on tal õigus nõuda kostjalt omandi tagasi kandmist, valduse üleandmist ja ka kinnistusraamatu kande parandamist. Õiguskaitsevahendite kasutamine seadusest tuleneva õiguse realiseerimiseks ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
34.Põhjendamatu on kostja arvamus, et hageja ja kolmas isik tegutsesid kooskõlastatult, loomaks juriidilist konstruktsiooni, mis võimaldaks kolmandal isikul saada tagasi vaidlusalune kinnisasi. Sellisel eesmärgil tegutsemist käesoleva tsiviilasja materjalid järeldada ei võimalda. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kostja ei saanud keelduda ostuhinna maksmisest põhjusel, et talle ei ole valdust üle antud, kuna AÕS § 2611 lg 2 järgi võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud ostuhind. Riigikohus on selgitanud, et AÕS §-dest 2611 ja 2612 tulenevalt võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind. Lisaks võib ostueesõiguslane maksta ostuhinna ka esialgsele ostjale, vabanedes seeläbi müüjale ostuhinna tasumise kohustusest (vt Riigikohtu 20.06.2006 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 26). Seega seni kuni ostuhinda tasutud ei ole, ei ole ostjal kohustust ostueesõiguslasele valdust üle anda. Sellest tulenevalt on ebaõige kostja järeldus, et ta poleks ostuhinna tasumisel valdust saanud. Kostja oleks saanud käesolevat olukorda saanud vältida kas ostjale või müüjale ostuhinna tasumisega või ostuhinna hoiustamisega.
2-19-1964
35.Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.