Futurum Investment OÜ hagi AL vastu nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.01.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse AL apellatsioonkaebus liik Menetlusosalised ja nende Hageja/vastustaja: Futurum Investment OÜ (registrikood: esindajad 11838507), lepinguline esindaja vandeadvokaat Robert Sarv Kostja/apellant: AL (isikukood: XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis Polman Kolmas isik hageja poolel: Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood: 10434248), lepinguline esindaja Indrek Kumm Istungi toimumise aeg
07.06.2017
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Robert Sarv, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis Polman ja kolmanda isiku lepinguline esindaja Indrek Kumm
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 16.01.2017 otsus tühistada.
2.Jätta Futurum Investment OÜ hagi AL vastu kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks rahuldamata.
AL apellatsioonkaebus rahuldada. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Futurum Investment OÜ kanda. Swedbank Liising Aktsiaseltsi menetluskulud jätta tema enda kanda. Tühistada Harju Maakohtu 20.06.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamine.
Edasikaebe kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.17.06.2016 esitas Futurum Investment OÜ hagi AL vastu ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmiseks. Hageja palus tuvastada kostja kohustus anda nõusolek Tallinnas Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu (registriosa 26627101) 581/2849 suuruse mõttelise osa suhtes kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks hageja ning asendada vastav tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega.
2.Hagiavalduse kohaselt olid kostja ja Swedbank Liising Aktsiaselts Tallinnas UusKalamaja 17a asuva kinnisasja kaasomanikud. 30.08.2013 sõlmitud asjaõiguslepingu p 5.1 kohaselt läks Swedbank Liising Aktsiaseltsi mõttelise osa omand üle Futurum Investment OÜ-le ja sellele seati hüpoteek SW Investment Properties OÜ kasuks. Eelnimetatud müügilepingust Swedbank Liising Aktsiaselts ega müügilepingu teised osapooled kostjat ei informeerinud. Kostja sai müügilepingu olemasolust teada 12.11.2013.
3.08.01.2014 tõestas notar kostja avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Kostja esitas 23.01.2014 Harju Maakohtule hagi Swedbank Liising Aktsiaseltsi, hageja ja SW Investment Properties OÜ vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Harju Maakohtu 03.11.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-3305 rahuldati kostja hagi Swedbank Liising Aktsiaseltsi, hageja ning SW Investment Properties OÜ vastu. Tallinna Ringkonnakohtu 27.10.2015 otsusega jäeti hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ning kuna Riigikohus 13.01.2016 määrusega hageja kassatsioonkaebust menetlusse ei võtnud, jõustusid madalama astme kohtute otsused. Maakohus tuvastas 03.11.2014 otsuses kostja poolt ostueesõiguse teostamise.
4.Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkis Swedbank Liising Aktsiaseltsil eraldiseisev müügileping kostjaga. Vastavalt müügilepingu p-le 3.1 oli osa ostuhinnast 14 775,41 eurot tasutud enne müügilepingu sõlmimist ja p 3.2 kohaselt tuli ülejäänud osa 5 676,27 eurot tasuda ühe pangapäeva jooksul müügilepingu sõlmimisest. Hageja edastas 22.02.2016 kostjale enda kontonumbri. Kostja ei ole siiani hagejale raha tasunud. 23.02.2016 kanti kostja kinnistu kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse ning kustutati SW Investment Properties OÜ kasuks seatud hüpoteek.
5.Kolmas isik saatis kostjale 09.03.2016 ja 18.03.2016 teatise ostuhinna tasumise nõudes ühes täiendava tähtaja andmisega ja lepingust taganemisega. Kostja tõi
2(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483 21.03.2016 e-kirjas Swedbank Liising Aktsiaseltsile esile, et ta sai teatise kätte ning et ta ei nõustu lepingust taganemisega ja peab seda tühiseks. Seega sai kostja aru, et kui ta 4. aprilliks 2016 ostuhinda ei tasu, siis lõpeb tema ja Swedbank Liising Aktsiaseltsi vahel ostueesõiguse teostamise tulemusel tekkinud müügileping taganemise tõttu. Hagi esitamise ajaks ei olnud kostja ostuhinda tasunud.
6.Kuivõrd kolmas isik taganes ühepoolse tahteavaldusega kostjaga sõlmitud müügilepingust seisuga 05.04.2016 ning 30.08.2013 sõlmitud müügileping oli jätkuvalt kehtiv ning hageja poolt täidetud, on hagejal õigus nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist ning enda kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmist põhjusel, et kostja ei ole õiguspäraselt kaasomandi osa omanikuks saanud.
7.Ükski kehtiva õiguse säte ei anna kostjale õigust ostuhinda kinni pidada ega siduda seda valduse üleandmisega. Kostjal oli kohustus tasuda ostuhind sõltumata sellest, kas hageja annab talle valduse üle või mitte. Kui kostja oleks soovinud ühes omandiga ka valduse välja nõuda, oleks ta pidanud vastava nõude esitama. Hageja poolel kaasatud kolmanda isiku seisukoht
8.Swedbank Liising Aktsiaselts leidis, et kostja sai läbi ostueesõiguse teostamise kinnisasja omanikuks, kuid ei tasunud kinnisasja omanikuks saamisel ega ka täiendava tähtaja andmisel kolmandale isikule, hagejale ega notarile deposiiti ostusummat. Võttes arvesse, et ostueesõiguse teostamisel tekkis kostja ja Swedbank Liising Aktsiaseltsi vahel VÕS § 244 lg 1 alusel kinnisasja võõrandamise leping samadel tingimustel, mis oli Swedbank Liising Aktsiaseltsi ja MG vahel, siis oleks kostjal tulnud ostusumma tasuda ühe maksega kinnisasja omanikuks saamisel, kas Swedbank Liising Aktsiaseltsile või hagejale või hoopis hoiustada see summa notari deposiidis. Kostja jättis ostusumma tasumata.
9.Vaidluse all võis olla küsimus, kes ja kellele ostusumma tasuma pidi AÕS §-st 2612 lähtudes. Kolmas isik nõudis ostusummat endale, et tagastada raha MG-le, et too omakorda oleks saanud müügisumma tagastada hagejale. Seejärel oleks kogu lepinguline ahel pööratud tagasi ja kõikidele osapooltele oleks tagastatud ostusumma ning kostja oleks saanud jääda omanikuks.
10.Ostueesõiguse teostamisel tekib VÕS § 244 lg 1 alusel just müüja ja ostueesõigust teostava isiku vahel müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega on ka müüjal õigus nõuda lepingu täitmist ehk ostusumma tasumist. Kolmas isik rõhutas, et kui ostueesõigust teostanud isik lepingut ei täida ja ostusummat ei tasuta müüjale ega ka AÕS § 2612 sätestatud korras, siis müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahelisest lepingust saab taganeda ikkagi ja ainult müüja ehk Swedbank Liising Aktsiaselts. Kostja ja hageja vahel ei olnud lepingulist suhet ja seega sai vaid kolmas isik (müüja) lepingust taganemise avalduse teha. Asjaolu, et hageja selle heaks kiitis, ei oma tähtsust ega tähenda, et kolmas isik ja hageja oleksid käitunud pahatahtlikult. Kolmas isik palus hagi rahuldada ja menetluskulud kostja kanda jätta. Kostja vastuväited
11.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.22.02.2016 saatis hageja seaduslik esindaja kostja volitatud esindajale e-kirja, milles küsis, millal võiks aset leida talle ostuhinna hüvitamine ning mõttelise osa valduse üleandmine. Kostja volitatud esindaja vastas, et need toimingud võib ära teha kohe pärast omanikukande muutmist kinnistusraamatus või hiljemalt kahe nädala jooksul.
3(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483 29.02.2016 e-kirjaga tegi hageja esindaja kostjale ettepaneku lahendada raha üleandmine ja valduse üleandmine kolmepoolse notariaalse lepinguga. Kostja esindaja selgitas telefonitsi hagejale, et põhimõtteliselt on ta nõus, kuid see leping ei pea olema notariaalne ning selle võib teha kohe kui kostja on kantud kinnistusraamatusse. 03.03.2016 kanti kostja kinnistusraamatusse mõttelise osa omanikuna. 04.03.2016 helistas kostja esindaja hagejale ja teatas, et kostja on valmis hüvitama talle ostuhinna ning samuti tuleb korraldada mõttelise osa üleandmine. 09.03.2016 toimus telefonivestlus kostja ja Swedbank Liising Aktsiaselts esindajate vahel. Lepiti kokku, et asi lahendatakse kolmepoolse lihtkirjaliku kokkuleppega. Seejuures kostja mitte ei tasu raha Swedbank Liising Aktsiaseltsile, vaid hüvitab selle hagejale. 18.03.2016 saatis Swedbank Liising Aktsiaselts kostjale teatise (kuupäevastatud 09.03.2016), milles nõudis kogu ostuhinna tasumist talle. 23.03.2016 e-kirjaga hagejale kordas kostja veel kord ettepanekut ostuhinna hüvitamiseks valduse üleandmise vastu.
13.Hageja eesmärk oli algusest peale, mitte ostuhinna saamine, vaid omandi tagasisaamine. Kostja ei rikkunud ostueesõiguse alusel tekkinud müügilepingut. Hageja sai kostjalt nõuda ainult ostuhinna hüvitamist. Hageja ei saanud taganeda lepingust ega nõuda ostueesõiguse objekti omandi ülekandmist endale. Kostja leidis, et hagi on alusetu ka põhjusel, et asjaõiguslepingust ei saa taganeda.
14.Kostja oli seisukohal, et Swedbank Liising Aktsiaselts 09.03.2016 teatis on tühine, kuna Swedbank Liising Aktsiaselts nõudis summa tasumist valele isikule. AÕS § 2611, § 2612 ja § 2613 sätestavad, et kui esialgne ostja on müügihinna müüjale juba ära tasunud ning on omanikuna kinnistusraamatusse kantud, siis ostueesõiguse realiseerimisel, peab ostueesõiguslane hüvitama müügihinna esialgsele ostjale, mitte tasuma seda müüjale. AÕS § 2613 teise lause kohaselt võib esialgne ostja müüjalt ostuhinna tagasi nõuda ainult juhul kui ta taganeb lepingust. Hageja ei taganenud Swedbank Liising Aktsiaseltsiga sõlmitud lepingust. Seega tuli kostjal hüvitada ostuhind hagejale. Sellest johtuvalt oli tühine osundatud Swedbank Liising Aktsiaseltsi teatis ning selle heakskiitmine hageja poolt ja hilisem taganemine. Olgugi, et õige oleks olnud hüvitada ostuhind hagejale, ei saanud kostja seda teha. 29.02.2016 e-kirja ning 04.03.2016 telefonivestluse järel hakkas hageja kostjat vältima. Ostuhinna hüvitamine esialgsele ostjale käib valduse üleandmise vastu. Hageja ei pakkunud kostjale ostueesõiguse objekti valdust. Järelikult oli kostjal õigus mitte hüvitada hagejale ostuhinda kuni hageja ei paku talle valdust.
15.Pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilasjas nr 2-14-3305 sai hageja nõuda kostja käest ainult ostuhinna hüvitamist (valduse üleandmise vastu) ning kui kostja keeldub sellest, siis esitada kohtusse vastava hagi. Muid õiguskaitsevahendeid hagejal kostja vastu ei olnud, sest nende vahel puudus lepinguline suhe ning asjaõiguslepingust ei olnud võimalik taganeda. Kolmas isik teatas kostjale, et juhul kui kostja hüvitab müügihinna hagejale, siis nõuab kolmas isik müügihinna ikkagi kostjalt sisse. Esimese astme kohtu otsus
16.Harju Maakohus rahuldas 16.01.2017 otsusega Futurum Investment OÜ hagi AL vastu nõusoleku andmiseks kohustamiseks ning kohustas AL andma nõusoleku kinnistusregistri registriosa nr 26627101 teises jaos omanikukande muutmiseks ning kinnistu mõttelise osa suuruses 581/2849 AL kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja kinnistu mõttelise osa suurusega 581/2849 omanikuna Futurum Investment OÜ kinnistusraamatusse kandmiseks. Maakohus asendas AL nõusoleku kohtuotsusega ja jättis jõusse 20.06.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise, millega kanti kinnistusraamatusse AL-le kuuluvale kinnistu mõttelisele osale suuruses 581/2849 käsutamise keelumärge hageja kasuks.
4(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483
17.Maakohtu menetluses puudus vaidlus, et kostja ja kolmas isik olid Tallinnas UusKalamaja 17a kaasomanikud. 30.08.2013 sõlmisid kolmas isik ja hageja asjaõiguslepingu, millega kolmandale isikule kuulunud kaasomandi osa omand läks lõpptulemusena üle hagejale. 08.01.2014 tõestas notar kostja avalduse selle tehingu osas ostueesõiguse teostamiseks. Kostja esitas tsiviilasjas nr 2-14-3305 Harju Maakohtule hagi Swedbank Liising Aktsiaseltsi, hageja ja hüpoteegipidaja vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Harju Maakohtu 03.11.2014 otsusega rahuldati kostja hagi ning kostja sai kaasomandi osa omanikuks, samuti tehti kinnistusraamatusse omanikukande muutus, mille kohaselt on kostja vaidlusaluse kaasomandi osa omanik. Kostja jättis tasumata müügilepingus ettenähtud ostuhinna.
18.Hageja nõude alus sai olla AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Seega tuli tuvastada, kas kinnisturaamatu kanne selle kohta, et registriosas nr 26627101 on mõttelise osa omanikuna sisse kantud kostja, oli vale, ning mõttelise osa omanik on hageja.
19.VÕS § 244 lg 1 kohaselt ostueesõiguse teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Võttes arvesse, et kostja teostas kolmanda isiku ja hageja vahel 30.08.2013 sõlmitud müügilepingu osas ostueesõigust, tekkis kolmanda isiku ja kostja vahel samadel tingimustel müügileping. Nähtuvalt 30.08.2013 müügilepingust müüs kolmas isik kinnisasja mõttelise osa hinnaga 20 451,68 eurot. Seega tekkis kostjal ostueesõigust teostades kohustus tasuda kolmandale isikule kui müüjale sama summa.
20.VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine pool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 p 5 kohaselt on olulise rikkumisega tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Kostja oli tulenevalt 30.08.2013 müügilepingu p-st 3.2 kohustatud tasuma ostuhinna ühe pangapäeva jooksul alates lepingu sõlmimisest. Kostja seda kohustust ei täitnud ning kolmas isik andis kostjale 23.03.2016 e-kirjas täiendava tähtaja ostuhinna tasumiseks kuni 04.04.2016. Samuti märkis kolmas isik 23.03.2016 e-kirjas, et juhul, kui kostja ostuhinda ka täiendava tähtaja jooksul ei tasu, taganeb ta kostjaga tekkinud müügilepingust alates 05.04.2016. Kostja ei tasunud ostuhinda nimetatud kuupäevaks, mistõttu esines kolmandal isikul VÕS § 116 lg-st 1 ja lg 2 p-st 5 tulenev alus müügilepingust taganemiseks.
21.Kostja esitas vastuväite, et tal ei olnud võimalik ostuhinna tasumise kohustust täita, kuna raha nõudsid endale nii hageja kui kolmas isik. Maakohus märkis, et AÕS §-st 2612 tulenevalt, kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind müüjale. Seega oleks kostja vabanenud kolmandale isikule ostuhinna tasumise kohustusest, kui ta oleks tasunud ostuhinna hagejale. AÕS § 2611 lg-st 2 tulenevalt võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. Kuna kostja ei tasunud ostuhinda hagejale, siis oli kolmandal isikul õigus nõuda ostuhinna tasumist endale.
22.Põhjendamatu on kostja väide, et ostuhinna tasumist takistas asjaolu, et müügilepingu esemeks oleva kinnisasja valdust ei olnud vabastatud. Nähtuvalt AÕS § 2611 lg-st 2 on esialgne ostja kohustatud kinnisasja valduse vabastama alles pärast seda, kui talle on
5(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483 ostuhind tasutud. Võttes arvesse, et hagejale kui esialgsele ostjale ostuhinda tasutud ei olnud, puudus hagejal kohustus kinnisasja valduse vabastamiseks.
23.Seega kolmandal isikul esines seaduslik alus tema ja kostja vahelisest müügilepingust taganemiseks. Olukorras, kus kolmanda isiku ja kostja vahel tekkinud müügilepingust oli kehtivalt taganetud, kehtis kolmanda isiku ja hageja vahel 30.08.2013 sõlmitud esialgne müügileping ja asjaõigusleping, mille alusel sai hageja kinnistusraamatu registriossa nr 26627101 kantud kinnisasja mõttelise osa omanikuks. Kuna hageja asemel oli kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisasja mõttelise osa omanikuna kantud kostja, oli kinnistusraamatu kanne vale, ning hagejal oli õigus nõuda kostja kohustamist kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmiseks.
24.Kostja esitas käesolevas asjas vastuväite, et hagejal sellist nõuet olla ei saanud, kuna müügileping ja asjaõigusleping olid üksteisest sõltumatud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-129-05 p-des 17 ja 18 leidnud, et olukorras, kus hagejal on võlaõiguslik lepingu tagasitäitmise nõue, mis seostub ka omandi tagasisaamisega, siis on hagejal kostja vastu ka omandi tagasisaamiseks asjaõiguslepingu sõlmimisele suunatud nõue AÕS § 641 järgi. Kostja nõusoleku kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Täiendavalt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-81-15 p-s 14 leidnud, et TsÜS § 68 lg 5 järgi esitatud nõue on kohustamisnõue ning selliselt tuleb see kohtul lahendi resolutsioonis ka sõnastada. Lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu lahendist oli maakohus seisukohal, et olukorras, kus kolmanda isiku ja kostja vahel tekkinud võlaõiguslikust müügilepingust oli kehtivalt taganetud, oli hagejal, kui selle tulemusel õigustatud isikuks muutunud osapoolel, õigus esitada asjaõiguslepingu sõlmimisele suunatud nõue AÕS § 641 järgi ning samuti taotleda kostja nõusoleku asendamist kohtuotsusega.
25.Menetluskulud jäid seoses hagi rahuldamisega TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 2390 eurot, millest 350 eurot oli riigilõiv ja ülejäänud lepingulise esindaja kulud. Apellatsioonkaebus
26.14.02.2017 esitas AL (kostja) Harju Maakohtu 16.01.2017 otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada, Futurum Investment OÜ hagi jätta rahuldamata ja välja mõista kostja menetluskulud hagejalt kostja kasuks. Vaidlustatud otsus on puudulikult põhjendatud ja kostja vastuväited on jäetud otsuses hindamata.
27.Apellant leiab, et maakohus on ebaõigesti jõudnud järeldusele, et kolmas isik taganes kehtivalt ostueesõiguse teostamisel kostjaga tekkinud müügilepingust. Kolmanda isiku taganemisavaldus oli tühine. Apellandi hinnangul ei saanud kolmas isik kostjale ostueesõiguse objekti valdust üle anda ning on seda asjaolu pooltevahelises kirjavahetuses kinnitanud. Apellant on seisukohal, et tal oli õigus keelduda müügihinna tasumisest, sest kolmas isik kinnitas, et ta ei saa anda ostueesõiguse eseme valdust talle üle.
28.Apellant palub ringkonnakohtul hinnata kostja ja kolmanda isiku 23.03.2016 ja 31.03.2016 kirjavahetuse (I kd, lk 90-92) juriidilist tähendust. Apellant sai kolmanda isiku 31.03.2016 saadetud kirjast aru, et kolmas isik võttis oma tingimusliku taganemisavalduse tagasi.
29.Maakohus asus seisukohale, et AÕS § 2611 lg 2 sätestab soorituste täitmise järjekorra sellisena, et kõigepealt peab ostueesõigust teostanud isik hüvitama esialgsele ostjale müügihinna ja alles siis tekib esialgse ostja kohustus anda ostueesõigust teostanud isikule üle lepingu eseme valdus. Apellant ei ole nõus sellise AÕS § 2611 lg-le 2
6(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483 tõlgendusega, kuna see ei tulene osundatud õigusnormi tekstist ega ole ka muul viisil põhjendatav. Osundatud kohustused on vastastikused.
30.Menetlusnormide oluline rikkumine maakohut poolt väljendub selles, et maakohus ei käsitlenud vaidlustatud otsuses kostja vastuväiteid, et kolmas isik avaldas kostjale, et ta ei saa ostueesõiguse objekti valdust üle anda ja et kolmas isik võttis oma tingimusliku taganemisavalduse tagasi. Maakohus võttis küll seisukoha AÕS § 2611 lg 2 tõlgenduse osas, kuid ei põhjendanud seda. Maakohus asus vaidlustatud otsuse p-s 29 seisukohale, et müügihinna hüvitamine hagejale oleks vabastanud kostja kohustusest tasuda müügihind kolmandale isikule, kuid jättis võtmata seisukohta kolmanda isiku eksitava käitumise juriidiliste tagajärgede suhtes. Nimelt nõudis kolmas isik müügihinna tasumist endale ja hoiatas, et käsitleb müügihinna hüvitamist vastustajale tasumisena valele (mitteõigustatud) isikule.
31.Kuna maakohus rahuldas hagi just ostueesõiguse tulemusena tekkinud lepingu olulise rikkumise tõttu kostja poolt, pidi maakohus põhjendama, miks ei pea paika kostja põhjendused, mis välistavad temapoolset lepingurikkumist. Vastus apellatsioonkaebusele
32.Vastustaja vaidles apellandi poolt esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
33.Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb seoses materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue otsusega hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
34.Esmalt täpsustab ringkonnakohus, et maakohtu otsuses on märgitud läbivalt ebaõigesti kostja poolt ostueesõiguse teostamise tulemusel omandatud kaasomandi mõttelise osa suuruseks 581/2849. Tulenevalt 30.08.2013 müügilepingust oli müügilepingu esemeks 543/2849 mõttelist osa. Sama kajastub ka kinnistusraamatu registriosast nr 26627101. Tegemist on ilmselt maakohtu poolse ebatäpsusega.
35.Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel oluliste asjaolude üle: 30.08.2013 sõlmitud müügilepinguga müüs kolmas isik hagejale 543/2849 mõttelist osa kinnisasjast asukohaga Uus-Kalamaja 17a Tallinnas (registriosa nr 26627101). 08.01.2014 esitas kostja kui kinnisasja kaasomanik avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Harju Maakohtu 03.11.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-3305 rahuldati kostja hagi kolmanda isiku, hageja ning hüpoteegipidaja SW Investment Properties OÜ vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Kostja kanti 03.03.2016 543/2849 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. 23.03.2016 e-kirjaga andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja 04.04.2016 ostuhinna 20 451,68 eurot tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmisel taganeb ta 05.04.2016 kostjaga sõlmitud müügilepingust. Kostja müügihinda tasunud ei ole. Müüdud kinnisasja mõttelise osa valdus on hagejal.
36.AÕS § 65 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Kolleegium leiab, et hageja õigusi ei ole kostja omanikukandega rikutud ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt kande parandamiseks nõusolekut.
37.Kuna kostja oli 08.01.2014 teostanud kehtivalt ostueesõigust, siis VÕS § 244 lg 1 järgi ostueesõiguse teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. AÕS 7(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483 § 257 lg 3 sätestab, et kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust, nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Eelmärke tähendust reguleerivast AÕS § 63 lg-st 3 tuleneb, et kui asjaõigusliku ostueesõigusega koormatud kinnistut käsutatakse pärast ostueesõiguse tekkimist viisil, mis kahjustaks ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigusega isiku õigusi, muutub ostueesõiguse teostamise korral käsutustehing tühiseks. Kostja poolt ostueesõiguse teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja vaheline käsutustehing tühiseks, mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Seega ei ole hageja isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavalduse andmiseks kohustamist saaks hageja nõuda ainult kolmandalt isikult, kellega on tal sõlmitud müügileping. Maakohtu käsitlus, et hageja saab seda kostjalt nõuda, on ebaõige.
38.Kuigi eelnevalt toodu välistab hagi rahuldamise, analüüsib kolleegium ka kolmanda isiku poolt müügilepingust taganemisega seonduvat. Kuna kostja on kehtivalt teostanud ostueesõigust, siis on kolmanda isiku ja tema vahel sõlmitud müügileping samadel tingimustel, kui oli hageja ja kolmanda isiku vahel 30.08.2013 sõlmitud müügilepingus. Müügilepingu p 3.2 ja 4.2 järgi tuli müügihind tasuda ühe päeva jooksul lepingu sõlmimisest.
39.VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine) ja lg 2 p 5 järgi on oluliseks lepingurikkumiseks see, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. VÕS § 118 lg 2 järgi on lepingust taganemine tühine, kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast.
40.Müügileping on oma olemuselt vastastikune leping, millest tulenevad mõlemale poolele õigused ja kohustused. Kolmanda isiku ja kostja vahel ostueesõiguse teostamise tulemusena tekkinud müügilepingu järgi pidi kostja tasuma kolmandale isikule ostuhinna ja kolmas isik pidi andma kostjale üle müüdud asja valduse. Mõlema poole kohustused on täitmata, seega on mõlemad pooled lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. VÕS § 111 lg 1 sätestab üldreeglina, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Siiski tuleb kontrollida ka VÕS §109 lg-s 1 toodud vastastikuse lepingu täitmise nõude erisusi. VÕS § 109 lg 1 sätestab, et vastastikuse lepingu puhul võib oma kohustust rikkunud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt tema kohustuse täitmist ka juhul, kui kohustust rikkunud lepingupoolelt endalt ei saa VÕS § 108 lg-s 2 nimetatud põhjusel kohustuse täitmist nõuda, kui see põhjus on tekkinud teisest lepingupoolest tuleneva asjaolu tõttu või kui see põhjus tekkis ajal, mil teine lepingupool oli vastuvõtuviivituses. VÕS § 108 lg 2 sätestab, et võlgnikult ei või nõuda kohustuse, mis ei seisne raha maksmises täitmist juhul, kui kohustuse täitmine on võimatu või kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas või võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil või kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et VÕS § 108 lg-s 2 loetletud põhjus, miks kolmas isik ei saa valdust kostjale üle anda, oleks tekkinud kostjast tingitud põhjusel või põhjusel, et kostja oli vastuvõtuviivituses. AÕS § 2611 lg 2 sätestab, et pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud
8(9)
Tsiviilasi nr: 2-16-9483 ostuhind ja § 2612 järgi, kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt käesoleva seaduse §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind müüjale. Eeltoodud sätetest ei tulene hagejale (ostjale) kohustust kostjale (ostueesõiguse teostajale) valduse üleandmiseks, mistõttu ei oleks kostja poolt hagejale ostuhinna maksmine taganud kostjale valduse üleandmist. Järelikult oli kostjal õigus keelduda kolmandale isikule müügihinna tasumisest kuni valduse üleandmiseni. Seega on kolmanda isiku poolt tema ja kostja vahel sõlmitud müügilepingust taganemine VÕS § 118 lg 2 järgi tühine.
41.Kuna kolmanda isiku ja kostja vaheline müügileping kehtib ja kostja on saanud õiguspäraselt kinnisasja mõttelise osa omanikuks, siis on kostja omanikukanne õige ja hageja ei saa AÕS § 65 lg 1 järgi nõuda ebaõige kande parandamist.
42.Seoses hagi rahuldamata jätmise ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude suurus tuleb tulenevalt Riigikohtu lahendis nr 3-2-1142-15 toodud selgitusest juhuks, kui ringkonnakohtu poolt otsuse tühistamisel muutub menetluskulude jaotus, TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks määrata maakohtul pärast tsiviilasjas tehtud lõpliku lahendi jõustumist.
43.Kolmanda isiku menetluskulud tuleb TsMS § 167 lg 2 järgi jätta tema enda kanda.
44.Maakohtu 20.06.2016 määrusega tagati hageja taotlusel hagi ja kanti kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale mõttelisele osale kinnistust, mille ta omandas ostueesõiguse teostamisega, käsutamise keelumärge hageja kasuks. TsMS § 386 lg 4 järgi tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega hagi tagamine tühistada.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
Jõustunud Riigikohtu 17.01.2017 otsuses toodud muudatustega
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2017 otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-169483 muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
2.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud Riigikohtus Futurum Investment OÜ kanda.