Kaebuse esitaja ja kaebuse liik S P määruskaebus Menetlusosalised esindajad Menetluse liik
ja
nende Avaldaja (määruskaebuse esitaja): S P (isikukood: XXXXXXX), esindaja Tallinna notar Aivar Mesikäpp Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 25. mai 2015 määrus eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks esitatud kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise osas.
2.Saata tühistatud osas kinnistamisavaldus uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
3.Jätta muutmata Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 25. mai 2015 määruse lõppjäreldus märkuse kinnistusraamatusse kandmisest keeldumise osas, muutes selles osas määruse põhjendusi.
Rahuldada S P määruskaebus osaliselt. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates. Menetluse käik
1.S P esitas 10.12.2014 maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus kanda kinnistusraamatusse kinnistusregistri registriosa nr 17436801 kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta vastavalt 19.11.2014 sõlmitud lepingu p-le 2.2 ning
1(4)
Tsiviilasi nr 2-15-8839 lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke P&R Kesklinn OÜ, registrikood 12366218, kasuks.
2.09.01.2015 kandemäärusega andis kohtunikuabi puuduste kõrvaldamiseks tähtaja, leides, et avalduses taotletud kande tegemine on takistatud. Kohtunikuabi kohustas avaldajat esitama kinnistusosakonnale kaasomanike nõusolekud märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse ning määras, et hiljemalt 09.02.2015 kande tegemise takistuste kõrvaldamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata. Avaldaja puudusi ei kõrvaldanud. Kandemäärus
3.Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 25.05.2015 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata, kuna 09.01.2015 kandemääruses toodud puudusi ei kõrvaldatud tähtajaks.
4.Määruse põhjenduste kohaselt on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnistamisavaldusele ei ole lisatud Tallinnas XXXXXXX asuva kinnisasja kaasomanike nõusolekuid. Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik 10.12.2014 kinnistamisavaldust rahuldada. Määruskaebuse põhjendused
5.Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ning uue määrusega avaldus rahuldada või saata avaldus uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
6.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitatud 10.12.2014 notariaalselt tõestatud nõusoleku p 3.1 kohaselt andis kaebuse esitaja nõusoleku 19.11.2014 notariaalselt tõestatud lepingust tulenevate õiguste ja kohustustega ühinemiseks, nõustus eelnimetatud lepingut täitma täies ulatuses ning avaldas Tallinnas XXXXXXX asuvate korteriomandite omanikele, kes osalesid eelnimetatud lepingu sõlmimisel, et loeb eelnimetatud lepingu sõlmituks ka enda suhtes.
7.Nõusolekus sisalduvas kinnistamisavalduses palus avaldaja kanda temale kuuluva korteriomandi kinnistusregistri registriosa kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta ja 19.11.2014 sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärke P&R Kesklinn OÜ kasuks.
8.19.11.2014 sõlmitud lepingu p-s 2.1 leppisid Jane Põldoja ja P&R Kesklinn OÜ kokku moodustada Tallinnas XXXXXXX asuva elamu keldrikorrusel paiknevast üldkasutuses olevast pinnast uus korteriomand, mille reaalosaks on elu- ja/või mitteeluruum ligikaudse üldpinnaga 75 m2. Lepingu p-s 2.2 leppisid samad pooled kokku kaasomandi lõpetamises lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi suhtes selliselt, et lepingu p 2.1 kohaselt moodustatav uus korteriomand jääb P&R Kesklinn OÜ ainuomandisse, seejuures ainuomand lepingu p-s 2.1 nimetatud uuele korteriomandile loetakse tekkinuks arvates asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse vastava kande tegemisest.
9.Maakohus on ekslikult leidnud, et kinnistamisavaldusele tuleb lisada kaasomanike nõusolekud märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kandmiseks. Korteriomanik on õigustatud koormama iseseisvalt oma korteriomandi eset kui iseseisvat kinnisasja nii asjaõiguste kui võlaõiguslike kasutusõigustega ilma, et oleks vajalik kaasomanike sellekohane kokkulepe AÕS § 74 lg 1 kohaselt.
2(4)
Tsiviilasi nr 2-15-8839
10.Kui kohus leiab, et korteriomandi kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise nähtavaks tegemiseks märkuse kinnistusraamatusse kandmine on võimalik ainult kõigi kaasomanike (korteriomanike) nõusolekul, siis palub kaebuse esitaja kohtul analüüsida võimalust asendada nimetatud märkus eelmärke kandmisega korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks 19.11.2014 sõlminud lepingu ja sellega hiljem ühinenud korteriomanike korteriomandite registriossa.
11.AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse eelmärke kanda ka asjaõiguse omandamise tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 631 lg 1 järgi kantakse eelmärge kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge puudutab. Eeltoodust tulenevalt on notari poolt 10.12.2014 tõestatud nõusoleku p-des 3.2 ja 3.3 toodud märkuse ja eelmärke kinnistusraamatusse kandmine võimalik. Ringkonnakohtu määruse põhjendus
12.Tallinna Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel tuleb muuta maakohtu määruse põhjendusi märkuse kinnistusraamatusse kandmise osas. Eelmärke kinnistusraamatusse kandmisest on maakohus ebaõigesti keeldunud ja selles osas tuleb maakohtu kandemäärus TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 järgi tühistada ning kandeavaldus saata menetlemiseks maakohtu kinnistusosakonnale. S P määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.
13.Kandeavalduse kohaselt palus avaldaja kanda kinnistusregistri registriosa nr 17436801 kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta vastavalt 19.11.2014 sõlmitud lepingu p-ile 2.2. Lepingu p-s 2.2 on kokku lepitud kaasomandi lõpetamises lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi suhtes selliselt, et moodustatav uus korteriomand jääb P&R Kesklinn OÜ ainuomandisse, seejuures ainuomand lepingu p-s 2.1 nimetatud uuele korteriomandile loetakse tekkinuks arvates asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse vastava kande tegemisest. Lepingu p-s 2.1 on kokku lepitud moodustada elamu keldrikorrusel paiknevast üldkasutuses olevast pinnast (pinnast, mis ei kuulu ühegi Tallinnas XXXXXXX asuva korteriomandi reaalosa koosseisu) uus korteriomand, mille reaalosa koosseisu kuuluvad ruumid on lepingu lisaks nr 2 oleva keldrikorruse plaanil piiritletud sinist värvi joonega. Avaldaja on 19.11.2014 lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle võtnud ja andnud nõusoleku märkuse ja eelmärke kinnistamiseks 10.12.2014.
14.Kolleegium nõustub maakohtu kandemääruse lõppjäreldusega, et avaldusega taotletud märkuse kandmine kinnistusraamatusse ei ole lubatud. AÕS § 63 lg 1 p 4 järgi võib kanda kinnistusraamatusse märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 79 lg-te 1 ja 2 järgi kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes ja kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kaasomandi lõpetamise kohta saab märkuse kanda kinnistusraamatusse üksnes siis, kui kõik kaasomanikud on kokku leppinud kaasomandi lõpetamises. Kaasomanike kokkulepe AÕS § 79 tähenduses on see, kui kõik kinnisasja kaasomanikud on andnud sellele oma nõusoleku. Seega on märkuse sissekandmise eelduseks, et kõik kaasomanikud on kas esitanud kinnistamisavalduse või annavad kande tegemiseks oma nõusoleku. AÕS § 79 lg 1 järgi ei saa kaasomanike kokkulepet sõlmida ainult osade kaasomanike vahel.
15.Määruskaebuses toodud viide võimalusele asendada märkus kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppe kohta eelmärke kandmisega kinnistusraamatusse on ekslik. Kandeavaldusest erineva sisuga eelmärke kande tegemine oleks vastuolus AÕS § 631 lg-ga 1 ja KRS § 34 lg-ga 6.
3(4)
Tsiviilasi nr 2-15-8839
16.Avaldusega taotletud eelmärke kandmine kinnistusraamatusse on kolleegiumi arvates lubatud ja vastupidine maakohtu järeldus ebaõige. AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke omandiõiguse omandamise nõude tagamiseks. Kandeavalduse kohaselt palus avaldaja kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 17436801 kolmandasse jakku 19.11.2014 sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke P&R Kesklinn OÜ kasuks.
17.19.11.2014 sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kandmine kinnistusraamatusse on lubatud. Avaldaja taotleb temale kuuluva korteriomandi registriossa nr 17436801 eelmärke kandmist tulevikus moodustatava korteriomandi P&R Kesklinn OÜ poolt omandamiseks sõlmitud võlaõigusliku kokkuleppe tagamiseks. Seega on tegemist omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks seatava eelmärkega. Eelmärke saab kanda ka tulevikus tekkiva õiguse tagamiseks. Ebaõige on maakohtu järeldus, et eelmärke sissekandmiseks peaks olema kõigi korteriomanike nõusolek. Korteriomandi omaniku, kes on lepinguga ühinenud, kinnisasja registriossa eelmärke kandmine ei kahjusta teiste kaasomandi omanike õigusi. Eelmärke kinnistamist ei takista see, et võlaõiguslikku lepingut ei ole sõlminud kõik kaasomanikud.
18.Eelmärke kinnistusraamatusse kandmise avaldust ei ole võimalik tulenevalt KRS § 46 lg-st 1 ringkonnakohtul kandemäärusega lahendada, kuna see kuulub maakohtu pädevusse. Ringkonnakohtu pädevuses on TsMS § 599 järgi kandemääruse peale esitatud määruskaebuste läbivaatamine.
19.Seoses määruskaebuse osalise rahuldamisega ja tsiviilasja saatmisega osaliselt uueks lahendamiseks maakohtule tuleb menetluskulud jaotada tsiviilasja lõplikul läbivaatamisel maakohtus.
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Iko Nõmm /allkirjastatud digitaalselt/
Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.