Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
1. märts 2017.a, Tartu
Tsiviilasja number
2-09-28736
Tsiviilasi
Rakvere linna avaldus eestkostetava nimel tehingu tegemiseks nõusoleku saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 30. detsembri 2016.a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.K. määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): K.K. (isikukood XXX), lepinguline esindaja advokaat Tatjana Dobolina Vastustaja 1 (avaldaja): Rakvere linn, esindaja Lea Kivipõld; Vastustaja 2 (puudutatud isik, eestkostetav): H.K. (isikukood XXX), esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Urmas Arumäe.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 30. detsembri 2016. a määrus resolutsiooni punkt 3 osas, s.o nõusoleku andmiseks korteriomandi üürimiseks minimaalse üürihinnaga 650 eurot kuus. Muus osas jätta määrus muutmata.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata: „Anda Rakvere linnale nõusolek H.K. nimel ja talle kuuluva XXX asuva korteriomandi nr X (registriosa nr XXX) kaasomandi osa üürile andmiseks turuhinnaga“.
3.Jätta K.K. taotlus võlgnevuse ositi tasumiseks läbi vaatamata.
5.Jätta H.K.le menetluses riigi õigusabi korras määratud esindaja tasu ja kulud riigi kanda, muud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse ärakirja kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.Rakvere linn (avaldaja) esitas Viru Maakohtule 4. augustil 2016 avalduse, mille kohaselt on ta H.K. (eestkostetav) eestkostja Viru Maakohtu 29. oktoobri 2014 määruse alusel. Eestkostetav on mitme kinnisasja kaasomanik koos õe K.K.ga (puudutatud isik). Eestkostetav elab alates 2010. aastast hooldekodus ja talle kuuluvat kinnisvara ei kasuta. Puudutatud isik soovib müüa XXX ja XXX asuvad elamud ning välja üürida XXX asuva korteri. Avaldaja soovib saada nõusolekut eestkostetavale kuuluvate kinnistute XXX ja XXX kaasomandi osade võõrandamiseks, kuni võõrandamiseni nõusolekut kinnistute üürimiseks ning XXX asuva korteriomandi üürimiseks. Eestkostetav ei vaja praegu kinnisvara müügist saadavat raha, sest ta elab hooldekodus ning omaosaluse tasumiseks piisab saadavast pensionist. Kinnistute võõrandamisest ja üürimisest saadav raha tuleb paigutada eestkostetava arveldusarvele kasutamiseks vajaduse korral. Müük on eestkostetava huvides, sest tühjalt seisvana või halvasti hooldatuna kinnisasjade väärtus väheneb. Elamute väljaüürimine ei ole teostatav nende halva seisukorra tõttu. Omanikud remonti teostada ei suuda. Käesoleva ajani on XXX kinnistu majandamisega tegelnud eestkostetava vanaema, kuid oma vanusest tulenevalt ei tule ta kinnistu hooldamisega enam toime. XXX kinnistul elab eestkostetava teine vanaema, kes ei soovi elamus enam elada. XXX korterisse on puudutatud isik leidnud üürilise, kes tasub kommunaalmakseid. Arvestades korteri asukohta XXX, on eestkostetavale kasulikum, kui korter üüritakse välja.
MAAKOHTU LAHEND
2.Viru Maakohus rahuldas 30. detsembri 2016 määrusega avalduse osaliselt. Kohus ei andnud avaldajale nõusolekut eestkostetavale kuuluva kinnisasja XXX, registrinumbriga XXX, kaasomandi osa võõrandamiseks. Avaldajale anti nõusolek eestkostetava nimel ja talle kuuluva XXX, registrinumbriga XXX, korteriomandis nr X kaasomandi osa üürile andmiseks, üüriga vähemalt 650 eurot kuus, millest eestkostetava osaks on 50% igakuulisest üürisummast. Puudutatud isikul lubati sõlmida üürileping üksnes koos avaldaja ja lepingus tuleb täpselt kindlaks määrata üürimaksete laekumise korraldus, et oleks tagatud eestkostetavale kuuluva osa laekumine eestkostetava kontole. Üürilepingu sõlmimisel tuleb leping koheselt esitada kohtule. Avaldajale anti nõusolek käsutada üüritulust saadavaid vahendeid eestkostetava ülalpidamiseks ja muude talle osutatavate teenuste eest tasumiseks, sh eestkostetavale kuuluva muu kinnisvara haldamisega seonduvate kulude ja maksete tasumiseks. Eestkostetava esindaja menetluskulud jäeti riigi kanda, muud menetluskulud jäeti avaldaja kanda.
3.Maakohus asus seisukohale, et vaidlust ei ole selles, et eestkostetav ei kasuta elamiseks ühtegi tema kaasomandis olevat kinnisasja. Eestkostetav elab hooldekodus. Eestkostetavale kuuluva vara võõrandamiseks oleks põhjust, kui sellest saadavaid vahendeid oleks vaja kasutada tema ülalpidamiseks. Avaldaja on kinnitanud, et selline vajadus puudub ja see on ka kooskõlas eestkostja poolt järelevalvemenetluse raames esitatud eestkostja aruandega, mille kohaselt rahaliste vahenditena on eestkostetava kontol umbes 5000 eurot. Maakohus leidis, et XXX asuva kinnistust eestkostetavale kuuluva osa võõrandamine ei ole praegusel hetkel eestkostetava huvides, vajalik ega põhjendatud.
4.Maakohus leidis, et avaldaja taotlus XXX asuva korteri eestkostetavale kuuluva kaasomandi osa üürile andmiseks nõusoleku saamiseks on põhjendatud. Vaidlust ei ole selles, et puudutatud isik ega eestkostetav kumbki ise sinna elama ei asu. Saadav üüritulu võimaldaks muuhulgas finantseerida XXX asuva eramule parenduste tegemist, et tagada selle kinnisvara müügiks optimaalsesse seisundisse viimine. Puudutatud isiku väited korteri remontimise vajadusest ja võimatusest seda uuesti välja üürida enne remondi tegemist, on paljasõnalised. Maakohus tegi päringu kinnisvara portaali City.24 andmebaasi ning tuvastas, et XXX asuvate 2toaliste korterite üürihinnad on vahemikus 500- 1200 eurot, millest tulenevalt maakohus leidis, et isegi kui korter ei ole äsja remonditud ja kaasajastatud, on võimalik keskmine üür ikkagi vähemalt 650 eurot. Tulevast üürilepingut ei saa ega tohi sõlmida puudutatud isik üksinda ja selles peab osalema teise kaasomaniku seadusliku esindajana avaldaja ehk eestkostja. Sõlmitavas üürilepingus peab selgelt nähtuma, kuidas korraldatakse üürisumma laekumine kaasomanikele.
5.Maakohus leidis, et on aimatav, et avaldaja on oma avalduse esitamisel lähtunud pigem puudutatud isiku huvidest ja ei ole piisavas ulatuses põhistanud oma seisukohti eestkostetava huvidest lähtuvalt. Puudutatud isikul on vabadus talle kuuluva vara osas iseseisvalt otsustusi teha. Puudutatud isik ei ole eestkostetavale 2015 saadud üürisummadest ülekandeid teinud. Kokku on üürilepingu eest eestkostetaval oma osa katteks saamata 2 916 eurot 54 senti, mis tuleb puudutatud isikul eestkostetava kontole üle kanda hiljemalt 30. märtsiks 2017. Kui nimetatud tähtajaks makse vabatahtlikult laekunud ei ole, tuleb avaldajal esitada kaasomaniku vastu rahaline sooritusnõue.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA SEISUKOHAD
6.Puudutatud isik esitas Viru Maakohtu 31. detsembri 2016 määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada kohtumääruse resolutsiooni punkt 3 ning määrata, et nõusolek tuleb anda eestkostetava nimel ja talle kuuluva XXX asuva, registrinumbriga XXX, korteriomandist nr X kaasomandi osa (1/6+pool 4/6-st) üürile andmiseks turuhinnaga. Määruskaebuse kohaselt: 1) kohaldas maakohus vääralt materiaalõiguse norme, määrates korteriomandi seisukorraga tutvumata kindlaks üüritasu miinimumsuuruse tutvumata korteriomandi seisukorraga; 2) osales puudutatud isik menetluses ilma kvalifitseeritud õigusnõustajata ja maakohus oleks pidanud koguma tulenevalt TsMS § 5 lg 3 ise rohkem tõendeid või tegema pooltele ettepaneku tõendite esitamiseks, tuvastamaks korteriomandi tegeliku üüritasu suuruse. Kohtumääruse tegemise hetkel ei olnud teada ega välja selgitatud, mis on korteriomandi XXX tegelikult võimalik üüritasu suurus, võttes arvesse korteriomandi seisukorda; 3) on määruse resolutsiooni punkt 3 eestkostetava huve kahjustav; 4) tuleb puudutatud isikul võimaldada võlgnevuse tasumist eestkostetavale saamata jäänud üüritulu osas 2 916 eurot 54 senti, ositi, s.o 24 (kahekümne nelja) kuu jooksul. Puudutatud isikul
puuduvad rahalised võimalused võlgnevuse tasumiseks kohtu poolt määratud kuupäevaks
30.märtsiks 2017.
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
7.Eestkostetav määruskaebusega ei nõustunud ja palus jätta see rahuldamata. Puudutatud isik ei ole esitanud ühtegi tõendit või väidet, mida kohus oleks saanud otsuse kujundamisel arvesse võtta ning mis oleks viinud teistsuguse kohtulahendini. Puudutatud isik ei selgita, millist õigusnormi maakohus on rikkunud. Kohtulahend ei kahjusta eestkostetava huve. Avalduse eestkostetavale võla ositi tasumiseks oleks puudutatud isik pidanud esitama maakohtus. Kui puudutatud isikul puuduvad rahalisi vahendeid võlgnevuse tasumiseks, siis saab kaasomandi proportsioonid ümber seada, andes eestkostetavale vastava osa puudutatud isikule kuuluvast kinnisvarast notariaalselt üle.
8.Avaldaja leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja vastab eestkostetava huvidele. Remonti tegemata võib korteri välja üürimine hinnaga minimaalselt 650 eurot kuus osutuda võimatuks. Sellisel juhul tuleb eestkostetaval maksta korteri küttekulusid ning üüritulu jääb saamata. Korteri remontimiseks ei ole eestkostetaval piisavalt raha. Samuti raskendab üüritulu kaotamine puudutatud isikul eestkostetavale võlgu jäänud üüritulu kompenseerimist. Avaldaja on seisukohal, et eestkostetava huve ei kahjusta võlgnevuse ositi tasumine kahe aasta jooksul.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus on põhjendatud osaliselt. Maakohtu määrus tuleb materiaal- ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu TsMS § 667, § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus andis nõusoleku kaasomandi üürile andmiseks üüriga vähemalt 650 eurot kuus. Asjas on võimalik teha uus määrus, millega rahuldada puudutatud isiku avaldus anda nõusolek korteriomand üürile andmiseks turuhinnaga. Puudutatud isiku määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
10.TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Puudutatud isik on vaidlustanud maakohtu määruse üksnes resolutsiooni punkt 3 osas. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu määrust üksnes vaidlustatud osas (TsMS § 659; § 651 lg 1). PKS § 206 lg 1 kohaselt kaitseb eestkostja eestkostetava varalisi ja isiklikke õigusi ning huve. PKS § 183 lg 1 sätestab, et eestkostja on kohustatud eestkostetava vara hea eestkostja hoolsusega valitsema, säilitama ning võimaluse korral suurendama. Muu hulgas peab eestkostja nõudma õigel ajal sisse eestkostetavale kuuluvad nõuded ning valitsema eestkostetavale kuuluvat kinnisvara. PKS § 187 lg 1 p 5 sätestab, et eestkostja ei või eestkostetava nimel kohtu eelneva nõusolekuta anda kasutusse eestkostetavale kuuluvat kinnisasja.
11.Ringkonnakohus leiab, et eestkostetava korteri välja üürimiseks loa andmisel ei pea kohus kindlaks määrama minimaalset üürihinda. Üürihinna määramine/kokku leppimine kuulub eestkostja pädevusse, kes peab hea seisma eestkostetava varaliste huvide eest ja tegema kõik endast sõltuva, et tagada eestkostetava vara üürile andmine parima võimaliku hinnaga, eelduslikult turuhinnaga. Seetõttu ei saa ringkonnakohus nõustuda maakohtu seisukohaga, et eestkostetavale kaasomanikuna kuuluva korteri üürimise tingimuseks on minimaalne üürihind 650 eurot.
Ringkonnakohus selgitab, et avaldajal on kohustus eestkostjana jälgida, et eestkostetava huve ei kahjustataks. Samuti on avaldajal kohustus esitada kohtule eestkoste järelevalvemenetluse käigus iga-aastaselt aruandeid eestkostetava varalise seisundi kohta, mis peab tagama, et eestkostetava huvide kaitse oleks tagatud. Eestkostja on kohustatud kaitsma eestkostetava varalisi ja isiklikke õigusi ning huve (PKS § 206 lg 1) ja olema valmis vajadusel kohtule põhjendama, et ta on üürihinna kokkuleppimisel arvestanud turuhinda.
12.Maakohus on kaevatava määruse põhjendavas osas käsitlenud eestkostetava õe ja eestkostetava vara kaasomaniku K.K. täitmata kohustusi eestkostetava ees ning kohustanud K.K. kandma oma venna H.K. arvele 2916,54 eurot. Maakohus on eestkostjat kohustanud esitama tasumist tõendav dokument maakohtule hiljemalt 15. aprilliks 2017. Maakohus on selliseid korraldusi andes viidanud järelevalvemenetlusele. K.K. taotleb määruskaebuses nimetatud maakohtu korralduse muutmist ja võlgnetava rahasumma ositi tasumise võimaldamist. Ringkonnakohus jätab puudutatud isiku taotluse võlgnevuse ositi tasumiseks läbi vaatamata. PKS § 193 lg 1 kohaselt teostab kohus järelevalvet eestkostja tegevuse üle. H.K. eestkostjaks on Rakvere Linnavalitsus, mitte tema õde K.K.. Seega saab maakohus kohtuliku järelevalve käigus teha ettekirjutusi eestkostjale (käesoleval juhul Rakvere Linnavalitsusele), mitte aga eestkostetava lähisugulastele või võlausaldajatele. Puudutatud isikul on võimalik sõlmida maksegraafik H.K. eestkostja Rakvere Linnavalitsusega eestkostetava ees võlgnevuse tasumiseks. PKS § 206 lg 1 kohaselt on avaldajal (eestkostjal) kohustus kaitsta eestkostetava varalisi õigusi ja huve. Nimetatu sisaldab ka kohustust nõuda eestkostetava nimel sisse võlad eestkostetava võlgnikelt.
13.Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas tuleb ringkonnakohtus H.K.le riigi õigusabi osutamisega seotud kulud jätta TsMS § 172 lg 3 alusel riigi kanda ja ülejäänud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Andra Pärsimägi
Viivi Tomson
Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.