Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi Fausto Capital AS vastu 129 710,40 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks Fausto Capital AS vastuhagi Väikeladu OÜ (pankrotis) vastu üürivõla 18 531,07 eurot ja viivise 18 531,07 eurot väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.04.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Väikeladu OÜ (pankrotis) apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
138 977,33 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Väikeladu OÜ (pankrotis, registrikood 12237517), pankrotihaldur Martin Krupp, lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets Kostja Fausto Capital AS (registrikood 11939341), lepingulised esindajad vandeadvokaat Tarmo Peterson ja advokaat Viviana Vilter
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 26.11.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Väikeladu OÜ (pankrotis) apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 10.04.2024 otsus osas, milles Harju Maakohus jättis Väikeladu OÜ (pankrotis) põhinõude 26 535,80 euro ulatuses ja sellelt arvestatava viivise osas rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas.
Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista Fausto Capital AS-lt Väikeladu OÜ (pankrotis) kasuks välja 26 535,80 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 8885,88 eurot põhinõudelt 26 535,80 eurot alates 20.09.2021 kuni kohtuotsuse tegemiseni (19.12.2024) ja alates 20.12.2024 kuni kohustuse kohase täitmiseni edasiulatuv viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses
2-21-14764 sätestatud määras ning jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluses Fausto Capital AS menetluskulud 79,54% ulatuses Väikeladu OÜ (pankrotis) kanda ja Väikeladu OÜ (pankrotis) menetluskulud 20,46% ulatuses Fausto Capital AS kanda.
4.1.Jätta Fausto Capital OÜ vastuhagi vastu üürivõlgnevuse 18 531,7 eurot ja viivise summas 18 531,07 eurot, kokku 37 062,14 euro saamiseks läbivaatamata.
4.2.Jätta Väikeladu OÜ (pankrotis) nõue otsese varalise kahju hüvitamiseks summas 1 053,80 eurot ja viivise väljamõistmiseks nimetatud summalt läbivaatamata.
4.3.Rahuldada Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi osaliselt.
4.4.Mõista Fausto Capital AS-lt Väikeladu OÜ (pankrotis) kasuks välja 26 535,80 eurot.
4.5.Mõista Fausto Capital AS-lt Väikeladu OÜ (pankrotis) kasuks põhinõudelt 26 535,80 eurot alates 20.09.2021 kuni kohtuotsuse tegemiseni (19.12.2024) välja sissenõutavaks muutunud viivis 8885,88 eurot ja alates 20.12.2024 kuni kohustuse kohase täitmiseni edasiulatuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.6.Jätta maa- ja ringkonnakohtus Fausto Capital AS menetluskulud 79,54% ulatuses Väikeladu OÜ (pankrotis) kanda ja Väikeladu OÜ (pankrotis) menetluskulud 20,46% ulatuses Fausto Capital AS kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Väikeladu OÜ (pankrotis, hageja) esitas 21.09.2021 Harju Maakohtule hagi Fausto Capital AS (kostja) vastu 129 710,40 euro ja viivise väljamõistmiseks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.08.2017 äriruumi üürilepingu (üürileping). Vastavalt üürilepingule pidi kostja (üürileandja) andma hagejale (üürnik) üürile Tallinnas Maleva 1 asuvas äri- ja eluhoones tekkiva üüripinna ja oma kuludega ehitama välja vastavalt lepingu lisas 1 toodud plaanile hageja jaoks sobivad väikesed laoruumid.
1.2.Pooled leppisid kokku, et ruumide üleandmine toimub 01.11.2017, kuid kostja andis hagejale laoruumid üle mitmekuulise hilinemisega 27.02.2018. Aktis fikseeriti ruumide
2-21-14764 olulised puudused ning pärast üleandmist ilmnesid veelgi olulisemad ja hageja jaoks varjatud puudused.
1.3.Kostja oli teadlik, millise teenuse osutamisega hageja tegeleb ja millise teenuse osutamiseks soovib laoruume kasutada ning vastavalt sellele, millisele kvaliteedile ja tingimustele peab välja ehitatav laoruum vastama. Poolte vahel oli varem sõlmitud toimiv laopinna üürileping kostjale kuuluval Tallinnas Tartu mnt 80L asuval kinnisasjal. Sobivatest tingimustest üheselt arusaamiseks korraldati eelnevalt ühine nõupidamine Tartu mnt 80L üüripinnal. Hageja ei võtnud lepingu järgi kasutusse juba olemasolevat ruumi koos päraldistega, vaid tekkiva üüripinna. Hagejale anti üle oluliste varjatud puudustega sobimatu laoruum.
1.4.Kostja ei kõrvaldanud laoruumidel järgmisi puudusi: 1) katuse vee läbijooks; 2) nõuetele mittevastav ventilatsiooni süsteem, mis ei taga vajalikku mahtu ega eesmärgipärast õhu liikuvust ning ruumide kuivust; 3) nõuetele mittevastav küttesüsteem, mis ei taga ruumi ja selles asuvate asjade kuivust; 4) nõuetele mittevastav elektrisüsteem, arvestades ruumi ülikõrget niiskustaset ja vee läbivoolu; 5) ehitise ja tehnosüsteemide nõuetekohase dokumentatsiooni puudumine; 6) muud vähem olulised puudused.
1.5.Hagejal on õigus nõuda üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ja üürilepingu alusel tasutud summade tagastamist. Hagejal on tekkinud nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu kokku 129 710,40 eurot. Hageja ei saanud kogu lepingu perioodil laoruumi oma majandustegevuseks kasutada, kuna kostja ei andnud hageja kasutusse sobivaid ja vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavaid ruume ega kõrvaldanud puudusi. Hageja maksis lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid kokku 22 151,51 eurot, saamata kostjast tulenevatel põhjustel tegelikult ruume sihipäraselt kasutada. Hageja kandis kostjale lepingu tagatisena 16 594,50 eurot, mida kostja ei ole tagastanud. Hageja kandis Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks otseseid kulusid kokku 41 064,39 eurot. Hageja pidi kasutama kostja poolt lepingu rikkumisest tuleneva suurema kahju ärahoidmiseks ja oma õiguste kaitseks õigusabi (3600 eurot). Hagejal jäi saamata majandustegevusest oodatav tulu 46 300 eurot.
2.Hageja täpsustas 28.10.2022 menetlusdokumendis oma nõuet ja vähendas otseste kuludega seotud kahju nõuet 1053,80 euro võrra ja palus otsese kahju suuruseks lugeda 78 759,60 eurot. Hageja ei täpsustanud, millise otsese kulu liigi osas hageja oma nõuet muutis.
3.Hageja avaldas 15.03.2024 menetlusdokumendis, et hindas hagiavalduses ajavahemikul 01.11.2017–31.12.2018 saamata jäänud tulu suuruseks 46 300 eurot, s.o 10 310,66 euro võrra vähem, kui asjatundja arvamuses leitud. Hageja ei pidanud vajalikuks selle summa võrra haginõuet suurendada. Kuna hageja ei vähendanud vastavalt 28.10.2022 menetlusdokumendis lisas 1 toodud otseste kulude arvestuse alusel haginõuet 1053,80 euro võrra, vaid haginõue on endiselt vastavalt hagiavalduses esitatule rahaline nõue 129 710,40 eurot, siis koosneb hageja nõue järgmisest: 22 151,51 eurot hageja poolt kostjale tasutud üüri ja kommunaalkulud; 16 594,50 eurot, mille hageja tasus kostjale lepingu tagatisena; 40 011 eurot, mis hageja on kandnud Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks; 3600 eurot, mille ulatuses hageja pidi kasutama kohtueelselt Maria Mägi Advokaadibüroo õigusabi; 47 354 eurot hagejale majandustegevusest saamatajäänud oodatava tuluna. Kostja vastuväited hagile
4.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
2-21-14764
4.1.Kostjale jäävad etteheited seoses üüripinna kokkulepitust hilisema üleandmisega, nende asjakohasus ja seos hageja esitatud nõudega arusaamatuks. Üürilepingu p-s 1.10 lepiti kokku, et üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta ruumide üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva ning üürnikul ei ole õigust keelduda ruumide vastuvõtmisest, kui ruumides esinevad mittevastavused ei takista oluliselt üürniku tegevust. Hageja on kostjalt ruumid (kahes osas 27.02.2018 ja 26.04.2018) aktiga vastu võtnud.
4.2.Hageja on kirjeldanud neid pretensioone, mis tal olid ajavahemikul 01.04.2018– 20.04.2018 ning mis olid enamjaolt seotud katuse läbijooksuga, kuid see toimus valdavalt hagejale üle andmata ruumides, mida kostja alles üleandmiseks ette valmistas (remontis) ning mille eest kostja hagejale ka üüri ei tasunud. Seda, et katus oli värskelt remonditud ja korras, kinnitab ruumide üleandmise akt, milles on ainult kaks märkust ning kumbki ei ole seotud ei katuse ega selle läbijooksuga. Järgneva kahe kuu jooksul puudusid hagejal ruumidega seoses kostja vastu mistahes pretensioonid.
4.3.Probleem teravnes taas 2018 juulikuu lõpus ja augustikuu alguses, mil hageja poolt kostjale maksmata üüri ja kõrvalteenuste arvete summa kasvas 11 142,38 euroni, millist summat keeldus hageja kostjale tasumast, viidates väidetavatele katuse läbijooksudele ja sellele, nagu polevat üüritud ruumid endiselt vastavuses nende sihtotstarbelist kasutamist võimaldavate tingimustega. Hoolimata ruumide väidetavatest olulistest puudustest, tegeles hageja neis sellegipoolest jätkuvalt majandustegevusega, s.t teenis endiselt tulu. Isegi pooltevahelise lepingulise suhte lõppedes keeldus hageja ruumidest välja kolimast ning taotles nende kostjale üleandmiseks lisaaega põhjendusega, et ta kasutab ruume oma majandustegevuseks ega saa neid niivõrd kiiresti kostjale üle anda. Hageja tagastas ruumid kostjale 24.10.2018.
4.4.Mitte kõik eksperdi tuvastatud puudused ei kujuta endast ilmtingimata ruumide lepingutingimustele mittevastavusi üürilepingu tähenduses (üürilepingu p-d 11.1, 2.1, 2.1.9 ja 2.1.11).
4.5.Üürilepingu p-s 7.8 leppisid pooled kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. Hagiavalduses esitatu põhjal jääb arusaamatuks, mida täpselt on kostja hageja arvates tahtlikult rikkunud.
5.Kostja esitas 19.12.2022 menetlusdokumendis taotluse aegumise kohaldamiseks. Hagi on kohtule esitatud 20.09.2021. Hageja esile toodust nähtub, et väga suures osas on hageja nõuded tekkinud enne 20.09.2018. Vastuhagi
6.Kostja esitas 07.10.2021 maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palub hagejalt kostja kasuks välja mõista üürivõla 18 531,07 eurot ja viivise 18 531,07 eurot.
6.1.Hageja ei täitnud oma üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi kostja ees, mis hagiavalduse esitamise seisuga koosnevad järgmistest summadest: tasumata üüriarved kokku 27 922,96 eurot ja tasumata kommunaalteenuste arved kokku 7202,61 eurot. Vastavalt üürilepingu p-dele 1.5 ja 1.6 jääb peale võlast tagatisdeposiidi (16 594,50 eurot) väärtuse lahutamist hageja võla suuruseks 18 531,07 eurot. Lisaks on kostjal õigus arvestada hageja võlalt viivist vastavalt üürilepingu p-le 7.1. Kostja nõuab viivist summas, mis on võrdne hageja põhivõla suurusega.
2-21-14764 Hageja vastuväited vastuhagile
7.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja ei ole üürilepingut rikkunud. Kostja andis hagejale üle sihtotstarbeliseks kasutamiseks kõlbmatud ruumid, rikkus seega oluliselt lepingut ning tal ei tekkinud õigust hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumise nõudmiseks ja hagejal ei tekkinud kohustust kostjale üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Hageja taotles kostjalt laoruumide puuduste kõrvaldamist ja lepingust tulenevate üürileandja kohustuste kohast täitmist, kuid kostja puuduseid ei kõrvaldanud. Maakohtu otsus ja põhjendused
8.Maakohus jättis 10.04.2024 otsusega läbi vaatamata vastuhagi ja hageja nõude otsese varalise kahju 1053,80 eurot hüvitamiseks ja sellelt summalt viivise väljamõistmiseks ning ülejäänud osas hagi rahuldamata. Vastuhagiga seonduvad menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda ning ülejäänud menetluskulud hageja kanda.
9.Maakohus jättis vastuhagi läbi vaatamata, kuna Harju Maakohtu 26.06.2023 määrusega tsiviilasjas nr 2-23-6440 kuuluti välja hageja pankrot.
10.Hageja 28.10.2022 ja 15.03.2024 menetlusdokumentides sisalduvaid taotlusi nõude vähendamise ja suurendamise kohta mõistis maakohus selliselt, et hageja esialgses arvutuskäigus sisaldus tehniline arvutusviga, mistõttu käsitles kohus hageja nõude vähendamise avaldust kui taotlust selles osas hagi tagasivõtmiseks. Maakohus jättis hageja nõude otsese varalise kahju 1053,80 eurot hüvitamiseks hagi läbi vaatamata. Hageja taotlus saamata jäänud tulu nõude suurendamiseks oli esitatud hilinemisega ja maakohus jättis selle tähelepanuta.
11.Esmalt hindas maakohus, kas kostja on üürilepingut rikkunud.
11.1.Normaalne sisekliima on väikelaoteenuse pakkumise puhul oluline, kuivõrd hoiustavad asjad peavad säilima algsel kujul, need ei tohi minna hallitama, vettida ega kopitanud lõhna juurde võtta. Laoruumide sisekliima, s.o ruumi normaalne õhuniiskus, ühtlane piisav temperatuur ja ventilatsioon, ei ole sellisteks eritingimusteks, mida üürnik peaks omal kulul pärast üüripinna kättesaamist täiendavalt ise looma hakkama.
11.2.Hageja esitatud asjatundja TS arvamusega on tõendatud, et perioodil 28.02.2018– 20.04.2018 lasi katus vett läbi, ruumi imbus nii sulavesi kui ka vihmavesi. Samuti on tõendatud vihmavee läbijooks juunis ja augustis. Vaidlust ei olnud selles, et vähemalt kahel korral on kostja katust lasknud ka parandada, kuigi edutult. Samas nõustus maakohus kostjaga, et asjatundja ei toonud esile, kui mitu läbijooksu ja kui mitmes kohas on ruumides tegelikult esinenud, kui ulatuslikud või tõsised need on olnud ja kui suurt osa ruumidest (proportsioon) on nad reaalselt mõjutanud. Katuse läbijooks laoruumides ei ole lubatav, kuid vaatamata vee läbijooksule üüris hageja siiski laoruumis asuvaid bokse klientidele välja. Seega ei takistanud vee läbijooks hagejal ruumide sihtotstarbelist kasutamist ja klientidele bokside edasiüürimist. Kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone servast, oli võimalik laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida.
11.3.TS hinnangul olid laoruumi seintes mitmed suured avad, mis olid kinni ehitamata. Tulekahju korral ei ole tagatud suitsu ja tule levik kõrvalruumidest laoruumi ja vastupidi. Puudusid töötav tulekahjusignalisatsioon, tulekustutid, evakuatsioonivalgustus, juhised
2-21-14764 evakuatsiooniks ning EVS 919-le vastav suitsutõrje lahendus. Kuigi etteheited üüripinnale olid tõsised, ei ole nende puhul tegemist varjatud puudustega, mida hageja saaks pärast ruumide vastuvõtmist kostjale ette heita.
11.4.Asjaolu, et hoone välisseinad ja katus olid soojustamata, oli juba välisel vaatlusel märgata. Seega pidi hagejale olema arusaadav, et talvisel ajal on seinad ja lagi üsna külmad. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Kohus ei pidanud varjatud puuduseks ka asjatundja etteheiteid isoleerimata sadevee kanalisatsioonitorude suhtes, kuivõrd puudus pidi hageja esindajatele olema juba ruumide esmasel ülevaatusel märgatav. Kui sadevee kanalisatsioonitorud on isoleerimata, siis ka neile hakkab kogunema kondentsvesi, mis tilgub laest alla. Tegemist on taas elementaarse füüsikareegliga.
11.5.Asjatundja tõi oma arvamuses esile, et välja ehitatud ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei olnud võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +10 kraadi, väljaehitatud süsteemid olid väga primitiivsed ja ei olnud tänapäevased. Pooled ei olnud üürilepingus kokku leppinud, et kostja tagab hagejale tänapäevase küte- ja ventilatsioonisüsteemid.
11.6.Hageja tugines sellele, et laoruum oli liigniiske, kuid kohtu ette ei toodud ühtegi arvväärtust ega mõõtmistulemust, millest nähtuks, milline oli õhuniiskuse protsent laoruumes.
11.7.Hageja ei toonud esile selliseid asjaolusid, millest kohus saaks tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejal tegelikkuses piirasid üüripinda kasutada.
12.Hagejal oli õigus oma kohustuste täitmisest keelduda, üürileping üles öelda või hinda alandada sõltumata sellest, kas kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult või mitte.
12.1.Hageja viitas 01.08.2018 e-kirjas VÕS §-dele 278, 279 ja 296, kuid sõnaselgelt üürnik ei väljendanud, et keeldus oma kohustuste täitmisest. Samuti ei ole üürniku märge maksekorralduse selgituses, et tegemist on aktsepteerimata arve tasumisega (tasume suurema kahju ärahoidmiseks), piisav ega käsitletav VÕS § 297 kohase teatisena.
12.2.Aprillis 2018 peetud e-kirjavahetusest nähtuvalt avaldas hageja soovi tasaarvestada üüriarve veekahjustuste likvideerimisel ning kostja selgitas, et hageja lisatud fotod on valdavalt tehtud üleandmata pinnast, mille eest pole üürnikule üüriarvet esitatud, misjärel asus hageja võlgnevuses olevaid arveid tasuma. Kuigi pooled pidasid intensiivset kirjavahetust, ei toodud kohtu ette rohkem selliseid üürnikupoolseid avaldusi, mida kohus saaks käsitleda VÕS § 297 kohase kohustuse täitmisest keeldumise või tasaarvestusavaldusena.
12.3.Üürnik võttis 26.04.2018 aktiga ka teise osa üüripinnast vastu ja tasus ka arveid. Maakohus leidis, et esmakordselt teatas üürnik üüri tasumisest keeldumisest alles 01.08.2018, mil hageja viitas VÕS §-dele 278, 279 ja 296. Seega asus maakohus seisukohale, et üürnikul tekkis hüpoteetiline õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Tagasiulatuvalt üüri tasumisest keelduda ei saa. Kuivõrd hageja soovib enne 01.08.2018 tasutud summade tagastamist, asus maakohus seisukohale, et vastav hageja nõue tuleb jätta rahuldamata.
13.Kostja tõi õigesti esile, et VÕS § 296 lg 1 alusel saab üürnik oma kohustuste täitmisest ainult siis täies mahus keelduda, kui ta ei saa kogu üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja enda väidetega leidis tõendamist, et mingis osas oli üüripind sihtotstarbeliselt kasutatav, kuivõrd seda üüriti välja laoteenust vajavatele klientidele. Üürilepingu p 2.1.15 kohaselt kohustus üürnik kasutama ruume üksnes lao- ja bürooruumidena. Kui hageja on
2-21-14764 klientidele üürilepingu esemeks olevaid ruume edasi üürinud ja kliendid on laopindu kasutanud, on tegemist olnud ka üüripinna sihtotstarbelise kasutamisega. Sihtotstarbelise kasutamise määratlemisel ei ole tähendust, kas üüripind oli puudustega ja kas hageja pidi klientide probleeme lahendama. Hageja enda pöördumisest nähtus, et vähemalt 2 klienti on üüripinda kasutanud kuni üüripinna üleandmiseni. Kuigi hageja väidetel on üüripinna kasutatavus olnud marginaalne, tähendab see siiski seda, et isegi, kui hageja oleks VÕS § 297 kohase teate üüri tasumisest keeldumise kohta esitanud korrektselt, ei oleks hagejal õigus üüri ja kõrvalkulude tasumisest keelduda/raha tagasi nõuda täies mahus, vaid proportsionaalselt sihtotstarbeliselt kasutatud / klientidele väljaüüritud üüripinnaga. Hageja ei ole esile toonud, millises ulatuses hageja üüripinda klientidele kasutada andis, milline oli sihtotstarbeliselt kasutatava/kasutuskõlbmatu pinna vahekord. Ühtegi tõendit, mis kinnitaksid hageja väiteid klientide kasutuses olnud üüripinna hagejale kahjumlikkuse kohta ei ole hageja esitanud.
14.Vaidlust ei olnud selles, et hageja tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 16 594,50 eurot. Maakohus tuvastas, et üürnikul tekkis õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Samuti tuvastas maakohus, et hageja kasutas ruume osaliselt sihtotstarbeliselt ja teenis tulu. Seega ei saanud kohus lähtuda sellest, et kostjal ei olnud õigust tagatisraha arvel tasaarvestust teostada. Kuivõrd hageja ei toonud esile ega tõendanud, millises ulatuses üüripinda tegelikkuses kasutati, ükskõik kui marginaalne see tema arvates oli, ei saanud maakohus kontrollida kostja tasaarvestust ja kohus jättis seetõttu hageja nõude selles osas rahuldamata.
15.Hageja loetles laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed kulud 28.10.2022 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas Exceli tabelis, samuti esitas hageja nimetatud dokumendi lisadena vastavad arved ja arvete tasumist tõendavad maksekorraldused. Maakohus kontrollis hageja arvestust ja leidis, et hageja poolt laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks on kantud otseseid kulusid 30 248,48 eurot. Seega hageja enda arvestus ja esitatud tõendid ei klapi hageja poolt esile toodud summaga 40 010,59 eurot. Maakohus analüüsis hageja esile toodud kulusid ja leidis, et kulud olid osaliselt asjakohased ja mõistlikud.
16.Arvestades vaidluse keerukust ja asja materjalide juurde esitatud kohtueelsete dokumentide mahtu, pidas maakohus hageja kohtueelseid menetluskulusid esindajakulule põhjendatuks.
17.Hageja nõuet saamata jäänud tulu 46 300 eurot saamiseks ei pidanud maakohus põhjendatuks. Pooltevahelisest kirjavahetusest nähtus, et hageja aktsepteeris kostjapoolset viivitust üürilepingu esemeks olevate ruumide üleandmisel, hageja ei kasutanud oma seadusest tulenevat õigust (VÕS § 277 lg 1) üürilepingust taganeda, vaid võttis üürilepingu eseme 27.02.2018 ja 26.04.2018 aktidega vastu. Maakohtu hinnangul ei saa hageja üürilepingu eseme üleandmisega viivitamise eest saamata jäänud tulu nõuda. Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme vastuvõtmisel vastava õiguse reserveerinud.
18.Maakohus tuvastas, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja vastutab vaid tahtliku rikkumise korral. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult. Kostja tegeles üüripinnal olevate puudustega, kuigi ebaõnnestunult. Maakohus nõustus kostja arvamusega, et kuigi kostja remontis katust ebaõnnestunult, ei järeldu sellest, et kostja oleks lepingut rikkunud tahtlikult. Maakohtu hinnangul puudus kostjal igasugune huvi soovida, et hagejale tekiksid mingid õigusvastased tagajärjed. Hageja ei põhistanud oma väiteid selles, et kostja rikkus üürilepingut tahtlikult. Seega ei vastuta kostja hagejale tekkinud kahju eest.
2-21-14764
19.Kuivõrd maakohus jättis hagi rahuldamata, ei andnud kohus hinnangut hageja nõuete aegumisele. Apellatsioonkaebus
20.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ning teha uue otsuse, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 128 646,60 eurot ja viivis seadusest tulenevas määras alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
21.Maakohus rikkus tõendite objektiivse hindamise, asjaolude tuvastamise, otsuse põhjendamise ja selgitamiskohustust.
22.Maakohus kohaldas üürisuhte õiguslikku regulatsiooni ebaõigesti. Maakohus jõudis ebaõigele ja asjatundjast erinevale järeldusele, leides, et kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone servast, oli võimalik laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida. Maakohus mõistis ekslikult, nagu oleks väikelao teenuse osutamiseks kasutusse antud ruume olnud mitu. Tegelikult oli ainult üks suur ruum ja eraldi veel üks väike kontoriruum. Seega on otsus vastuoluline osas, kus kohus tuvastas, et väikelao teenuse osutamiseks on vajalik kuiv ruum, ja seejärel leidis, et see ei peakski nii olema. Maakohtul puudub vajalik asjatundlikkus hindamaks, kas üldse ja kui, siis millises ulatuses ruumi oleks olnud katuse läbijooksude tõttu võimalik sihipäraselt hageja majandustegevuseks kasutada. Kostja ei ole sellekohaseid tõendeid esitanud. Ehitusekspert, kes oli asjatundlikult nii katuse kui ka ruumid (nii suure laoruumi kui ka väikese kontoriruumi) üle vaadanud, leidis, et ruume ei ole võimalik kasutada ja puudused on olulised ning ohtlikud.
23.Maakohus rebis asjatundmatult TS hinnangust välja erinevad puudused ja leidis, et need ei saa olla hageja jaoks varjatud puudused. Kohus peab hindama tõendeid kogumis, sh erinevaid puuduseid ja nende mõju kogumis.
24.Sellise ehitustehnilise lahenduse puhul on äärmiselt oluline, et ruum oleks varustatud nõuetele vastava kütte- ja ventilatsioonisüsteemiga ning vettpidava katusega. Maakohus osundas, et üürilepingus ei olnud pooled kokku leppinud, et kostja tagab hagejale tänapäevase kütte- ja ventilatsioonisüsteemid. Maakohus jättis aga tähelepanuta asjatundja olulise faktilise hinnangu, et ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei ole võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +10 kraadi. Üürilepingus ei pea olema eraldi kokkulepitud, et ruumid peavad vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile või et tehnilised süsteemid peavad vastama kehtivatele nõuetele. Maakohus hindas hageja esitatud tõendeid vääralt, seda eriti olukorras, kus kostja ise pole vastupidiseid tõendeid esitanud.
25.Maakohus kaldus kõrvale poolte võrdsuse põhimõttest, kui leidis, et hageja ei toonud laoruumi liigniiskusele tuginedes esile ühtegi arvväärtust ega mõõtmistulemust, millest nähtuks, milline oli õhuniiskuse protsent laoruumes. Seevastu kostja kasuks hinnangu andmisel tugines kohus elementaarsetele füüsikareeglitele.
26.Maakohus leidis, et VÕS § 296 lg 1 alusel saab üürnik oma kohustuste täitmisest ainult siis täies mahus keelduda, kui ta ei saa kogu üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja tugineski sellele, kuid kohus jättis selle põhjendamatult arvestamata.
27.Põhjendamatu on maakohtu etteheide, et hageja ei toonud esile selliseid asjaolusid, millest kohus saaks tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejat tegelikkuses piirasid üüripinda
2-21-14764 kasutamast. Maakohtu käsitlus, et hageja kasutas lepingueset oma majandustegevuses, on tõenditega katmata ja asjaolusid kogumis hinnates võimatu. Maakohus eiras mõistlikkuse ja elulise usutavuse põhimõtet lepingulistes suhetes.
28.Hageja on maksnud lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid reaalselt 4845,11 eurot rohkem, kui kostja on kohtule väitnud. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja ei ole teatanud kostjale, milliste puuduste tõttu ta leiab, et võib üüri tasumisest keelduda. Kohus leidis ebaõigesti, et juba tasutud üüri ja kõrvalkulude tasumisest ei saa tagasiulatuvalt keelduda. Selline õigus on kuni 6 kuud tagasiulatuvalt. Hageja kirjavahetusest kostjaga ei saa kuidagi jääda arusaamatuks, milliseid puudusi lepingu esemel peab hageja lepingueseme kasutamist takistavaks ning mille likvideerimise järgselt ta leiab, et kostjal on üürileandjana õigus hagejalt üüri nõuda. Hageja on viidanud ka tasaarvestamise õigusele. Igal juhul on tegemist lepingulises suhtes olukorraga, kus hageja poolt kostjale tasutud kulud on otsene kahju, mille nõudeõigus hagejal kostja vastu on.
29.Maakohus jättis tõendeid hinnates arvestamata õigussuhte poolte jõupositsioonid – üürileandja on üürisuhtes tugevamal positsioonil, samas kui üürnik heas usus loodab, et saab ellu viia oma äriplaani. Sellises olukorras oligi hageja lahendus, et tasub suurema kahju ärahoidmiseks üüriarveid, kuid ei aktsepteeri seda. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti, kui leidis, et vastav märkus maksekorraldusel ei ole piisav ega käsitatav VÕS § 297 kohase teatisena.
30.Hageja ei nõustu, et tal tekkis üürnikuna õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Hageja kasutas õigust 6 kuud tagasiulatuvalt keelduda üürikulude tasumisest ning teiseks on tegemist kostja poolt esitatud arvetega teenuse eest, mida kostja ei ole hagejale osutanud.
31.Maakohus jagas ebaõigesti tõendamiskoormise, leides, et hageja oleks pidanud tõendama, kui suures ulatuses ta üüripinnal teenuseid osutas. Vastavale väitele tugines kostja, kes oleks siis pidanud ka tõendama, kui suures ulatuses hageja lepingu esemel klientidele teenust tekkinud olukorras osutas, saades selle eest tulu. Kostja ei ole seda tõendanud.
32.Maakohus jättis vääralt rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed kulud kokku 40 010,59 eurot, kohtueelsed õigusabikulud 3600 eurot (käibemaksuga 4320 eurot) ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatava tulu 46 300 eurot.
33.Hageja on laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed kulud loetlenud 28.10.2022 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas Exceli tabelis, samuti on hageja nimetatud dokumendi lisadena esitanud vastavad arved ja arvete tasumist tõendavad maksekorraldused.
34.Maakohus asus väärale seisukohale, et kostja ei rikkunud lepingut tahtlikult, kuna parandas katust mitmel korral. Maakohus tuvastas, et need parandamised ei andnud tulemusi. Kostja kinnisvaraarendajana pidi teadma, millised on kehtivad ehitustehnilised nõuded vähemalt keskmise kvaliteediga väikelao teenuse osutamiseks vajalikele ruumidele. Seega on kostja üürilepingut rikkunud äärmise pahatahtlusega ja kavatsusega tekitada hagejale kahju.
35.On tõendatud, et kostja puudusi ei kõrvaldanud ja rikkus lepingut. Seega kohaldas maakohus ebaõigesti ka VÕS § 127 lg-t 6 ja rikkus oluliselt TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut. Kahju tekitamist tõendavad mh hageja esitatud ekspertarvamused. Juhul, kui kohus asus
2-21-14764 seisukohale, et hagejale ei ole tekkinud haginõude ulatuses kahju, siis võimatu on nõustuda kohtu järeldustega, justkui mitte mingisugust kahju hagejale üleüldse ei tekkinud, mistõttu peaks hagi jääma täies ulatuses rahuldamata.
36.Kui kohus leidis, et hageja poolt üüri tasumisest täielik keeldumine, s.o selle nullini alandamine ei olnud VÕS § 296 lg 1 alusel põhjendatud, siis igal juhul oli üüripinna sihtotstarbeline kasutamine VÕS §-s 278 nimetatud puuduste tõttu valdavas osas vähenenud, mistõttu pidanuks maakohus igal juhul käsitlema hageja kõiki avaldusi üüritasu osas ka hinna alandamise nõudena kuni 0-ni. Maakohus jättis tähelepanuta, et kohus ei ole rahalise nõude rahuldamisel seotud hageja viidatud õigusliku alusega ja võib hagi alusena esitatud asjaoludel rahuldada hageja nõude ka muul õiguslikul alusel. Vastustaja seisukoht
37.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
38.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus osaliselt tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Osaliselt muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi TsMS § 657 lg 1 p 2 1 alusel ka osas, milles apellatsioonkaebus rahuldamata jääb. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust.
39.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis läbi vaatamata kostja vastuhagi põhivõla 18 531,07 euro ning viivise 18 531,07 euro saamiseks (otsuse resolutsiooni p 1). Samuti ei ole otsust vaidlustatud osas, milles maakohus jättis läbi vaatamata hageja nõude otsese varalise kahju hüvitamiseks 1053,80 euro ulatuses (otsuse resolutsiooni p 2). Seega on maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1 ja 2 TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause järgi jõustunud.
40.Pooled ei vaidle siinses menetluses järgmiste asjaolude üle: -
-
07.08.2017 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu, mille kohaselt kostja andis üürile Maleva 1 hoones oleva ruumid (väikeladude ruum ning kontoriruum). üürileandja pidi üüripinna/ruumid välja ehitama omal kulul hagejale sobivaks. üüripinna suuruseks kujunes 1011 m2. üleandmise tähtaeg oli 01.11.2017. kostja andis ruumid üle osaliselt 27.02.2018 ja osaliselt 26.04.2018, ruumid olid puudustega, mis fikseeriti aktis. kostja tasaarvestas tasumata arveid tagatisrahaga.
-
üürileping on lõppenud.
-
41.Esmalt annab ringkonnakohus hinnangu apellatsioonkaebuse väidetele seoses puuduste esinemisega.
2-21-14764
41.1.Siinses asjas tuvastas maakohus katuse korduvad läbijooksud (maakohtu otsuse p 46). Samuti tuvastas kohus, et katuse läbijooksusid ei saanud hageja märgata üüripinna vastuvõtmisel, kuivõrd need tekkisid hiljem lume sulamise ning vihmade ajal. Maakohus leidis ka, et kostja ei kõrvaldanud puuduseid. Neid tuvastatud asjaolusid ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud.
41.2.Hageja ei nõustu aga maakohtu järeldusega, et kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone servast, oli võimalik laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida. Hageja leiab, et maakohus on ebaõigesti mõistnud, nagu oleks laobokside üürile andmiseks antud üle mitu ruumi ja tegelikkuses oli üle antud üks suur ruum. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene maakohtu otsusest arusaama, nagu oleks maakohus üürile antud ruumi jaganud laobokside osas mitmeks erinevaks ruumiks. Maakohus märgib selgelt, et katuse läbijooks ühes hoone servas ei tähenda laobokside väljaüürimise võimatust teises hoone osas. See järeldus on asjakohane ka olukorras, kus laobokside üürimiseks mõeldud ruum on käsitletav ühe suure ruumina, kuhu laoboksid on ehitatud. Hageja on apellatsioonkaebuses märkinud, et „kohtul puudub endal vajalik asjatundlikkus hindamaks, kas üldse ja kui, siis millises ulatuses ruumi oleks olnud katuse läbijooksude tõttu võimalik sihipäraselt hageja majandustegevuseks kasutada. Kostja ei ole sellekohaseid tõendeid esitanud.“. Maakohus on 07.11.2022 kohtuistungil korduvalt selgitanud hagejale, et hagejal tuleb esile tuua, kui suures ulatuses katus läbi laskis ja kui suures osas olid veelekked (ajamärk 00:45:24) ning et hagejal tuleb selgitada oma nõuet, kuivõrd kostja on esile toonud, et hageja on pinda välja üürinud ning hageja on mingit tulu saanud. Sellele vaatamata ei ole hageja soovinud tõendada veeleketega seonduva puuduse ulatust ega oma väidet, nagu oleks üüritud pind tervikuna kasutuskõlbmatu.
41.3.Hageja heidab maakohtule apellatsioonkaebuses ka ette, et maakohus tugines elementaarsele füüsikareeglile sellest, et õhus olev niiskus kondenseerub kõige jahedamale pinnale ruumis ja talve ajal võib tekkida seega ruumi seintele ja lakke härmatis, kuna need on soojustamata. Hageja leiab, et kohus peaks märkima, millisele füüsikareeglile kohus on tuginenud, seda enam, et kohus püüab füüsikareeglitega ümber lükata asjatundja arvamust. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Sama reegel on esile toodud ka asjatundja enda hinnangus, mille kohaselt „ilma soojustuseta välispiirete puhul tekib probleeme kondenseerumisega ja küttekulud ebamõistlikud. Kui välistemperatuur langeb alla -10 kraadi võib hakata konstruktsioonide jahtumise tõttu sisepindadele kondenseeruma siseruumi vee aur. See kondensaat võib ka külmuda ja tekkida härmatis.“. Seega tulenes sama ka asjatundja arvamusest. Seega ei ole põhjendatud arvamus, nagu sooviks kohus ümber lükata asjatundja arvamust ümber füüsikareegliga, mida ei ole menetluses esile toodud.
41.4.Maakohus leidis, et üürilepingust tulenevalt ei ole pooled kokku leppinud, et kostja tagab hagejale tänapäevased kütte- ja ventilatsioonisüsteemid. Hageja leiab, et kohus on seejuures tähelepanuta jätnud, et asjatundja arvamuse kohaselt ei taga ehitatud süsteemid kogu laoruumis ühtlaselt +100 C temperatuuri. Samuti leiab hageja, et selles, et ruumid peavad vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile või et tehnilised süsteemid peavad vastama kehtivatele nõuetele, ei pea olema lepingus eraldiseisvalt kokku lepitud. Hageja ei ole aga esile toonud, milline on laoboksidega ruumi keskmine kvaliteet või ehitustehnilised nõuded, millele peaksid süsteemid vastama. Asjatundja on oma arvamuses üksnes märkinud, et ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei ole võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +100 C ning väljaehitatud süsteemid on primitiivsed ega ole tänapäevased. Asjatundja arvamuses ei ole aga käsitletud asjaolusid, millest võiks järeldada laoruumi keskmise kvaliteedi nõudeid ega ka seda, millistele nõuetele peaksid vastama tehnosüsteemid. Selliseks tehniliseks nõudeks ei saa pidada ka väidet, et ventilatsioonisüsteem peaks olema soojatagastusega, et vähendada
2-21-14764 küttekulusid. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesolevas asjas ei ole aga hageja esile toonud ega ka tõendanud, milline peaks olema laona kasutatava ruumi keskmine kvaliteet.
41.5.Õige on ka maakohtu järeldus, et kuigi hageja tugineb väitele, et laoruum oli liigniiske, ei ole kohtu ette toodud ühtegi arvväärtust või mõõtmistulemust, millest saaks järeldada õhuniiskuse määra ega ka seda, kas olemasolevat õhuniiskust saab pidada liigniiskuseks. Hageja leiab, et kohus oleks liigniiskuse olemasolu pidanud järeldama sellest, et oli tuvastatud katuse läbijooksud, samuti oli asjatundja esile toonud, et hoone välisseinad on soojustamata, kütte- ja elektrisüsteem ei vasta nõuetele, ruumidel puuduvad aknad. Hageja leiab, et nendest asjaoludest tulenevalt ei saa arvata, et katuselt sisse voolav vesi niiskust ei tekita või et niiskus kaoks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et olukorras, kus hageja tugines hoone liigniiskusele, oleks pidanud hageja selle tõendama. Üksnes asjaolu, et esinesid vee läbijooksud, ei ole võrdsustatav sellega, et kogu hoones esines niiskus määral, mida saaks lugeda ruumi puuduseks. Hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise (TsMS § 4 lg 2). TsMS § 5 lg 2 teise lause järgi määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega on tsiviilkohtumenetluses üksnes poolel õigus määrata, mis asjaolud ta kohtu ette toob ja millise TsMS §-s 229 nimetatud tõendiga ta millist asjaolu vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 tõendab. Asjaolusid, millest saaks järeldada liigniiskuse olemasolu, kohtu ette toodud ei ole. Samuti ei ole esitatud sellekohaseid tõendeid. Asjatundja arvamus käsitleb niiskust üksnes kahe foto allmärkuses („kilbiruum on tuntavalt niiske siseõhuga ja ruumis puudub igasugune ventilatsioon“ ja „niiskuse tõenduseks on see, et kilbiruumi ukseliist hallitab“). Samas ei ole eeltoodust võimalik teha järeldusi kogu üüripinnal väidetavalt levinud liigniiskuse kohta.
41.6.Kostja leiab küll, et katuse läbijooksud ja sellest tekkinud liigniiskus koosmõjus erinevate tule- ja elektriohutuse nõuete rikkumisega moodustasid olulise puuduste kogumi, mida hageja ei saanud üüripinna vastuvõtmisel avastada, kuid samas ei vaidlusta ta maakohtu järeldust, et tuleohutusega seonduvad rikkumised ei ole käsitletavad varjatud puudustena. Sellisteks puudusteks olid avade olemasolu välisseinas, tulekahjusignalisatsiooni, evakuatsioonivalgustuse ja -juhiste, suitsutõrje lahenduse ja tulekustutite puudumine. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses ka esile toonud, milliseid kohtu järeldusi (või järelduste tegemata jätmist) ta seoses elektrisüsteemiga vaidlustab. Hageja tõi esile üksnes seda, et kohus oleks pidanud elektrisüsteemi puuduseid käsitlema koosmõjus liigniiskusega. Ringkonnakohus on ülal põhjendanud, et liigniiskuse olemasolu ei ole siinses menetluses esile toodud ja tõendatud, mistõttu on hageja etteheited põhjendamatud.
42.Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus hageja nõuet enammakstud üüri ja kõrvalkulude ning tasutud tagatisraha tagastamiseks.
42.1.VÕS § 296 lg-te 1 ja 2 järgi ei pea üürnik maksma üüri ja kandma kõrvalkulusid aja eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu. Kui sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.
2-21-14764
42.2.Maakohus leidis, et hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, millest kohus saaks tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejat tegelikkused piirasid üüripinda kasutamast. Hageja heidab maakohtule apellatsioonkaebuses ette, et maakohus on ebaõigesti hinnanud TS arvamust, mille kohaselt ei olnud ruume võimalik kasutada. Maakohus leidis, et kostja üüris klientidele vähemalt kaks boksi, millest tulenevalt leiab hageja, et „ei ole võimalik teha muud järeldust, kui peaaegu kogu üüripinda ei saanud kasutada üüripinna oluliste puuduste tõttu“. Samuti leiab hageja, et kostja pole menetluses vastupidist tõendanud. Oma 28.02.2023 menetlusdokumendi p-s 3 on hageja märkinud: „Üürilepingu sõlmimisel ei olnud Väikeladu OÜ sihtotstarbeks anda klientidele asjade hoidmiseks kasutusse käputäis üksikuid laobokse ja lahendada nende klientidega pidevaid niiskuskahjustuste ja ebamugavuste probleeme.“ Samuti on hageja oma 30.11.2022 menetlusdokumendi p-s 1 selgitanud: „perioodil märts kuni oktoober 2018 oli üüritud laoruumides mõni üksik klient, kes oli hagejalt laoboksi oma asjade hoiustamiseks üürinud ajal, kui veel ei teatud vee läbivoolu ulatusest või usuti heas usus kostja poolt antud lubadusi, et katus, ventilatsiooni-, kütte- ja elektrisüsteemid viiakse vastavusse nõuetega. Tegelikult pidi hageja kümnekonna kliendiga pidevalt mainekahju ärahoidmiseks tegelema, nendega kokkulepitud tasu vähendama, osaliselt varale tekkinud niiskuskahju hüvitama või siis tasaarvestama nende ebamugavused üüritasuga, kasutama õigusabi esitatud nõuetega tegelemiseks ning lõpuks tegema kulutusi nende klientide vara tasuta ümberkolimiseks“. 18.05.2018 pöördumises kostjale nendib hageja, et annab temale üle antud ruumid üle 24.10.2018 ning selleks ajaks on evakueeritud kaks viimast laoteenuse kasutajat. Seega on maakohus õigesti leidnud, et menetluses on tõendatud, et hageja osaliselt üüritud ruumi sihtotstarbeliselt kasutas. Samas ei ole hageja soovinud menetluses esile tuua, millises ulatuses oli üüripinna kasutamine võimalik ega ka seda, milline oli kasutatava ja kasutamatu üüripinna vahekord.
42.3.Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et kohus oleks pidanud hageja tahteavaldusi käsitlema hinna alandamise avaldusena, milles on hinda vähendatud nullini. Samuti leiab hageja, et kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab VÕS § 112 lg 1 III lause järgi väärtuse suurused kohus. Kohus saab määrata hinna alandamisel väärtuse omal äranägemisel üksnes olukorras, kus väärtusi ei saa kindlaks teha. Kuivõrd käesolevas menetluses ei ole hageja aga esile toonud, millises ulatuses puudused kasutamist takistasid, ei ole tegemist olukorraga, kus väärtuseid oleks võimatu kindlaks teha. Hageja ei ole menetluses ka tõendanud, et väärtuseid ei oleks võimalik kindlaks teha. Seetõttu ei ole antud juhul VÕS § 112 lg 1 III lause ringkonnakohtu hinnangul kohaldatav. Kõnealune lause ei asenda poole tõendamiskoormist, vaid võimaldab vaidluse lahendada olukorras, kus väärtuste tõendamine on objektiivselt võimatu. Siinses asjas on hageja valinud menetluses positsiooni, kus ta ei soovi avaldada, millises ulatuses puudused kasutamist takistasid. Maakohus selgitas hagejale korduvalt, et hagejal tuleb esile tuua, millises ulatuses üüripinda kasutada ei saanud. Sellele vaatamata hageja seda ei teinud. Ringkonnakohus märgib ka, et maakohtu menetluses hageja VÕS § 112 lg 1 III lausele ei tuginenud ega taotlenud maakohtult, et kohus määraks väärtused kindlaks omal äranägemisel. Kohus ei saa TsMS § 4 lg 2 ja § 5 lg 1 kohaselt VÕS § 112 lg 1 III lause alusel diskretsiooni rakendada omal algatusel. Seega, kui hageja soovib oma hagi põhjendamiseks tugineda ka VÕS § 112 lg 1 III lausele, peab ta kohtu ette tooma asjaolud ja esitama tõendid, mille alusel saab kohus teha järelduse, et esineb VÕS § 112 lg 1 III lauses sätestatud olukord, s.t kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha (RKTKo 17.02.2021, 2-17-12712/47, p 15). Seisukohale, et hageja ei soovi esile tuua seda, millises ulatuses oli üüripinna kasutamine takistatud, jäi hageja ka ringkonnakohtu 26.11.2024 istungil. Asjaolu, et hageja mõistis oma tõendamiskoormist õigesti, kinnitab ka apellatsioonkaebuse p 8, milles hageja märgib, et
2-21-14764 üürnik peab täiendavalt tõendama, et puudus välistab asja sihipärase kasutamise võimaluse või piirab seda olulisel määral.
42.4.VÕS § 297 lg-s 1 on sätestatud, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Arvestades, et VÕS § 297 lg 1 näeb sõnaselgelt ette, et üürniku tahteavaldus üüri tasumisest keelduda tuleb esitada etteulatuvalt – vähemalt üks kuu enne tasumise tähtaja saabumist – leiab kolleegium, et maakohus leidis õigesti, et üürniku tahteavaldus üüri tasumisest keeldumiseks ei olnud esitatud tähtaegselt. Ringkonnakohus sellekohaseid maakohtu põhjendusi ei korda. Sarnast nõuet ei ole aga kehtestatud üüri alandamise õiguse teostamisele. Sealjuures on VÕS § 296 osas õiguskirjanduses märgitud, et „üüri saab alandada ka tagasiulatuvalt. Üürnik võib esitada avalduse, mille kohaselt ta alandab üüri alates puuduse või takistuse ilmnemisest ja näiteks kui takistus ilmnes kuue kuu eest, siis võib esineda üürnikul üüri alandamise õigus viimase kuue kuu eest“ (VÕS II komm (2017), § 296, p 3.4). Seega on üüri võimalik alandada ka tagasiulatuvalt, kuid üüri tasumisest täielikust keeldumisest tuleb üürileandjat ette teavitada. Kuna aga hageja ei ole esile toonud ega tõendanud hinna alandamise aluseks olevaid asjaolusid, mistõttu ei ole võimalik kindlaks teha hinna alandamise ulatust, siis leiab ringkonnakohus jätkuvalt, et hageja ei ole hinda kehtivalt alandanud.
42.5.Kuivõrd hageja ei ole kehtivalt hinda alandanud, tasaarvestas kostja õigesti hageja tasutud tagatisraha 16 594,50 eurot.
42.6.Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude enammakstud üüri ja kõrvalkulude 22 151,54 eurot ja tagatisraha 16 594,50 eurot tagastamiseks.
43.Hageja on esitanud kostja vastu ka otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamise nõude. Hageja võib nõuda kostjalt lepingu ning VÕS § 278 p 3 ja 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige alljärgnevad üldised eeldused: ‒ kostja rikkus lepingut, s.o üürilepingu esemel tekkis lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest hageja ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui üürilepingu eseme lepingujärgne kasutamine oli takistatud; ‒ kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); ‒ hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); ‒ kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); ‒ kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); ‒
rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
44.Kohtud on asjas tuvastanud, et kostja rikkus lepingut, kuna esinesid katuse läbijooksud ning tegemist oli puudusega, mida ei pidanud kõrvaldama üürnikust hageja.
45.Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha hageja varalise kahju suuruse osas.
45.1.Maakohus leidis põhjendatult, et hageja kulutused üüripinna kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks (otsene varaline kahju) on põhjendatud osaliselt.
2-21-14764 Maakohus leidis, et veebilehega seotud arvetest, kokku 5836,80 eurot on põhjendatud kulutused 3648 eurot. Kohus leidis, et 1459,20 euro suurune 05.12.2017 arve nr 1183 on põhjendatud. Samas nähtus 19.02.2018 arvest nr 1253 (4377,60 eurot), et tegemist on täiesti uue veebilehe loomise ettemaksuga. Kohus tuvastas, et tegemist ei olnud üksnes Maleva 1 laopinna tarbeks loodud kodulehega, sest BitWbi esindaja on märkinud, et „ärge palun veel ruume lisage, peame ühe väikese muudatuse tegema Maleva 1 laoplaani osas. Kuna Maleva 1 on niivõrd palju suurem ruum, peame seal tiba kõrgema resolutsiooniga pilti kuvama, et see loetav oleks.“ (II kd tl 101). Pooltel puudus vaidlus, et samal ajal oli poolte vahel ka teine üürisuhe Tartu mnt 80 L ladude suhtes, seega pidas maakohus õigustatult põhjendatuks 19.02.2018 arvest nr 1253 poole, s.o 2188,80 euro väljamõistmist. Kokku olid maakohtu hinnangul asjakohased kulud veebilehe loomisel 3648 eurot. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et juba olemasoleva lao jaoks puudus vajadus veebilehega seotud kulutusi teha ning uus veebileht loodi selleks, et kajastada teenuse osutamist uuel laopinnal. Nimetatud väide ei lükka siiski maakohtu tuvastatut ümber, sest asjaoludest nähtuvalt kajastati uuel veebilehel mõlemad laopinnad. Automaatuste ja lukkudega seotud kulusid kokku 5049,76 eurot pidas maakohus põhjendatuks. Reklaamikuludest pidas maakohus täielikult põhjendatuks numbrikleebiste ning valgusreklaami tellimise kulusid 09.03.2028 arve nr 180233 (1170 eurot) ning 21.03.2018 arve 2-3026 (181,22 eurot) alusel. Osaliselt pidas kohus põhjendatuks järgmiseid arveid: 28.02.2018 arve nr 165188 (2566,80 eurot), 28.03.2018 arve nr 165381 (477,60 eurot), 25.04.2018 arve nr 165650 (477,60 eurot), 31.05.2018 arve nr 165937 (477,60 eurot), 27.06.2018 arve nr 166143 (477,60 eurot), 31.07.2018 arve nr 166326 (477,60 eurot), 31.08.2018 arve nr 166499 (477,60 eurot), 30.09.2018 arve nr 166706 (477,60 eurot), 26.10.2018 arve nr 166869 (477,60 eurot), 17.12.2018 arve nr 167397 (477,60 eurot). 28.02.2023 menetlusdokumendi lisaks nr 3 olevast reklaamklipist nähtub, et reklaamitakse nii Tartu mnt 80L kui ka Maleva 1 laopindu. Seega ei ole reklaamklipi tellimise kulud üksnes Maleva 1 laopinnaga seotud ning kohus pidas põhjendatuks kulutusi 50% ulatuses, s.o 3432,60 euro ulatuses. Kokku on reklaamkulud mõistlikud summas 4783,80 eurot. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et ilma Maleva 1 laopinna lisandumiseta poleks olnud vajalik reklaami teha. See aga ei väära fakti, et tegelikkuses on reklaamklipis reklaamitud kahte üüripinda, mistõttu pidas maakohus kulutusi osaliselt põhjendatuks õigesti. Valveteenusega seonduvates Securitas Eesti AS arvetest ei pidanud maakohus asjassepuutuvaks 13.04.2018 arvet nr 422535 (226,64 eurot) ega ka 13.04.2018 arvet nr 422536 (226,64 eurot), kuivõrd viidatud arve selgitusse on märgitud Tartu mnt 80L Valvesüsteem Leping nr. PL180133, mistõttu on tõendamata seos Maleva 1 üüripinnaga. Kohus tuvastas, et 02.03.2018 Securitas Eesti AS arvest nr 412017 nähtub, et Maleva 1, Tallinn suhtes kehtib valvesüsteemi leping nr PL180132 ja Tartu mnt 80L objekti suhtes valvesüsteemi leping nr PL180133. Seega leidis kohus õigesti, et nimetatud arved ei olnud seotud Maleva 1 üüripinnaga. Samuti ei pidanud kohus asjakohaseks 31.10.2018 arvet nr 460142 (18,00 eurot), kuivõrd arve on väljastatud pärast hageja poolt üüripinna vabastamist ja võimalik ei ole tuvastada väljakutse kuupäeva ega seda, kelle süül on väljakutse toimunud. Kohus pidas põhjendatuks järgmiseid arveid: 02.03.2018 arve nr 412017 (6272,64 eurot), 10.03.2018 arve nr 419656 (522,71 eurot), 31.03.2018 arve nr 419657 (522,71 eurot), 31.03.2018 arve 419658 (522,71 eurot), 31.03.2018 arve nr 419659 (522,71 eurot), 30.04.2018 arve nr 424570 (21,60 eurot). Valveteenusega seonduvaid kulusid pidas maakohus põhjendatuks ja asjakohaseks summas 8385,08 eurot. Kuigi hageja kohtu järeldusega kulutuste osaliselt põhjendatuks pidamisest ei nõustu, ei ole hageja ka esile toonud, milles
2-21-14764 täpselt on maakohus tõendite hindamisel eksinud. Hageja väide, et kõik kulud on seotud Maleva 1 laopinnaga, on üldsõnaline ja vastuolus tõenditega. Interneti- ja sideteenuseid pidas maakohus põhjendatuks täies, s.o 529,16 euro ulatuses. Eksperdiarvamuse tellimise kulusid 540 euro ulatuses pidas kohus täielikult põhjendatuks. Kohus ei pidanud põhjendatuks hageja 10.05.2018 tehtud sissemakset Messente kontole (20 eurot). Kohtul ei ole võimalik tuvastada seost sissemakse ja Maleva tn 1 üüripinna vahel. Hageja ei esita apellatsioonkaebuses põhjendusi, milles täpselt on kohtu väidetav rikkumine tõendi hindamisel seisnenud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kulu seotus Maleva 1 üüripinnaga ei ole tõendatud, seega on maakohtu järeldus õige. Maakohus ei pidanud põhjendatuks kulutusi 1440 eurot ladude projekteerimise eest. Hageja ei esitanud kohtule nimetatud kulutuste kandmist tõendavaid dokumente. Apellatsioonkaebuses esitatud väited sellest, nagu kostja ei ole tõendanud, et tegelikkuses koostas nimetatud projekti kostja, ei ole asjakohased. Kohus jättis nõude rahuldamata põhjusel, et kulutuste olemasolu ja kandmine ei ole tõendatud ning seda järeldust ei lükka ümber ka apellatsioonkaebuse väited. Maakohus pidas põhjendatuks kohtueelsete õigusabikulude 3600 eurot Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega ega korda maakohtu põhjendusi.
kandmist.
Seega pidas maakohus ja peab ka ringkonnakohus hageja otsese varalise kahju põhjendatud suuruseks 26 535,80 eurot.
46.Hageja esitas 46 300 euro suuruse nõude saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus nimetatud nõude rahuldamata õigesti, kuid ringkonnakohus muudab maakohtu sellekohaseid põhjendusi. VÕS § 128 lg 2 alusel on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 4 esimeses lause kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige enda tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
46.1.Hageja tugineb nõude suuruse hindamisel asjatundja UV arvamusele, mille kohaselt moodustab hageja 01.11.2017–31.12.2018 saamata jäänud tulu seoses Maleva 1 Tallinn äriruumide sobimatusega osutada nendes väikelao teenust 56 610,66 eurot (I kd, tl 176-179). Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväidetega selles, et esitatud saamata jäänud tulu arvestus ei kajasta alates 2018. a veebruarist kulusid, mida hageja oleks pidanud tulu saamiseks tegema. Ringkonnakohus uuris 26.11.2024 istungil nimetatud tõendit. Hageja kinnitas, et tabelis on kajastatud väikeladude pindala ning ühe ruutmeetri ühikuhind, millelt hageja oleks tulu saama pidanud. Samuti on kajastatud progresseeruvalt täituvuse kasv ning maha on arvestatud kulud, mida hageja üüripinna hilisema kättesaamise tõttu ei kandnud. Siiski on maha arvestamata igasugused äritegevuse kulud pärast Maleva 1 ruumi kättesaamist. Seda möönis kohtuistungil ka hageja esindaja. Seega kajastab esitatud tõend ringkonnakohtu hinnangul alates 2018. a veebruarist mitte saamata jäänud tulu, vaid eeldatavat müügikäivet, mis ei ole samastatav saamata jäänud tuluga. Õige on ka kostja väide selle kohta, et kui üüripinnaga seonduvad kulud (mida hageja oleks pidanud tulu saamiseks kandma) tabelis kajastada, siis selle tulemusena tekib hagejal kahjum, mitte aga saamata jäänud tulu. Ringkonnakohus nõustub samuti sellega, et tabel ei kajasta ka seda, et hageja andis osa
2-21-14764 üüripinnast klientide kasutusse ja tegelikkuses teenis tulu. Ka seda tulu ei ole hageja oma nõudest maha arvestanud.
46.2.Ringkonnakohus jätab maakohtu otsusest välja põhjendused, mille kohaselt puudus hagejal saamata jäänud tulu nõue VÕS § 277 lg 2 nimetatud reservatsiooni tegemata jätmise tõttu. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 26.11.2015, 3-2-1-112-15, p 17). Ringkonnakohtu hinnangul reguleerib VÕS § 277 lg 2 üürilepingu eseme teadlikult puudustega vastuvõtmist. Seda tuleks eristada olukorrast, kus kostja on üürilepingu eseme üleandmisega viivitanud. Sellisel juhul ei seisne lepingu rikkumine mitte puudustega eseme üleandmises, vaid täitmisega viivitamises.
46.3.TsMS § 233 lg 1 sätestab, et kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kohus oleks pidanud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu suuruse määramisel kohaldama TsMS § 233 lg-t 1 ning välja mõistma kahjuhüvitise, määrates selle suuruse kindlaks omal äranägemisel. Siinses vaidluses ei ole tegemist olukorraga, kus kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramine oleks võimatu või seotud eriliste raskuste või ebamõistlikult suurte kuludega. Hageja on oma kahju suurust põhjendanud ja seostanud konkreetsete asjas esitatud tõenditega. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus leidis, et hageja kahjunõue on põhjendatud osaliselt, seega on kahju suurus võimalik kindlaks teha.
47.Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus lepingu p 7.8 kehtivust, andmaks hinnangu sellele, kas kostja vastutab lepingu rikkumise eest.
47.1.Üürilepingu p 7.8 järgi on pooled leppinud kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. VÕS § 106 lg 1 kohaselt võlgnik ja võlausaldaja võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse rikkumise eest vastutuse välistamises või piiramises. Vastavalt VÕS § 104 lg-tele 1 ja 2 seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Maakohus on õigesti leidnud, et tahtluse korral peab kahju tekitaja olema teadlik oma käitumisega kaasneva tagajärje õigusvastasusest (rikkumisest) ja sellist tagajärge soovima. Riigikohus on leidnud, et ainuüksi kohustuste tahtlik täitmata jätmine ilma õigusvastase tagajärje soovimiseta ei ole kohustuse tahtliku rikkumise tuvastamiseks piisav (RKTKo 08.12.2021, 2-19-117829/41, p 15). Maakohus on õigesti leidnud, et siinsel juhul ei ole tuvastatav kostja tahtlus õigusvastase tagajärje soovimise osas. Ringkonnakohus neid maakohtu otsuse põhjendusi ei korda.
47.2.Samas on maakohus põhjendamatult jätnud hindamata lepingu p 7.8 kehtivuse VÕS § 106 lg 2 kontekstis. Lepingu p-s 7.8 on pooled kokku leppinud kostja vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil kostja rikub lepingut tahtlikult. VÕS § 106 lg 2 sätestab, et tühine
2-21-14764 on kokkulepe, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda.
47.3.Õiguskirjanduses on leitud, et piirang põhineb arusaamal, et õiguskorras ei saa kas või juba poolte ebavõrdsuse tõttu üldjuhul lubada, et pool endale lepinguga võetud põhisoorituse täitmata jätmise eest, sõltumata selle põhjusest, mingil viisil ei vastuta, kui teine pool peab oma kohustused igal juhul täitma (VÕS I komm (2016), § 106, p 1). Ebamõistlikuks vastutuse välistamiseks või piiramiseks saab esmajoones lugeda kokkuleppeid, mis vabastavad võlgniku olulisel määral sisuliselt igasugusest vastutusest ja takistavad võlausaldajat kasutamast kõiki või enamikku õiguskaitsevahendeid, välistades seega võlausaldaja võimaluse oma õigusi reaalselt kaitsta (VÕS I komm (2016), § 106, p 5.3.b). Ringkonnakohus leiab, et kokkulepe, mis välistab vastutuse selliste rikkumiste eest, mille puhul on üürilepingu eseme kasutamine osaliselt või täielikult välistatud, on VÕS § 106 lg 2 alusel tühine. Sellises olukorras on välistatud üürileandja vastutus põhikohustuse rikkumise eest, samas kui üürnik ei saa lepingust seda, mida ta õigustatult ootas (lepingu eseme kasutamise võimalust). Üürilepingu sõlmimisel on üürniku esmaseks huviks üüritud pinna kasutamise võimalus, millise eeldusega üürnik üürilepingu sõlmib. Seega võimaldab lepingu p-s 7.8 toodud vastutust piirav kokkulepe täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust ja piirab vastutust ebamõistlikult. Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et Maleva 1 üüripinnal esines puudus (veelekked). Olenemata asjaolust, et asjas ei ole võimalik tuvastada täpset puuduste ulatust, peab ringkonnakohus otsese varalise kahju hüvitamise nõuet eelnevalt käsitletud osas põhjendatuks. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kostja vastutab hagejale tekkinud otsese varalise kahju tekitamise eest 26 535,80 euro ulatuses.
48.Maa- ja ringkonnakohus tuvastasid lepingu rikkumise, sest tulenevalt katuse läbijooksudest esines üüripinnal oluline puudus. Üürnik ütles nimetatud puudusele tuginevalt üürilepingu üles. Kolleegiumi hinnangul on tekkinud kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses. Lepingutingimustele vastava üürilepingu eseme üleandmise kohustuse eesmärgiks on võimaldada üürnikul üüripinda kasutada täiemahuliselt ja sihtotstarbeliselt. Käesolevas asjas ütles üürnik üürilepingu tulenevalt puudustest üles. Samuti olukorras, kus üürileandja annab üürilepingu eseme üürnikule üle selleks, et üürnik saaks selles alustada majandustegevust, kuid ei saa seda (osaliselt) teha lepingu esemel esinevate puuduste tõttu ja on sunnitud lepingu lõpetama, tuleb kahju tekkimist pidada ettenähtavaks (VÕS § 127 lg 3). Üürnikule tekkinud otsene varaline kahju on ka põhjuslikus seoses lepingu rikkumistega, sest katuse läbijooksude puudumise korral ei oleks üürnik pidanud lepingut lõpetama ja üürnik oleks saanud üüripinda täies ulatuses kasutada tema äritegevuse alustamiseks ning üüripinnale tehtud kulutused ei oleks osutunud üürnikule kasututeks. Seega on kahju ja rikkumise vahel ka põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
49.Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt, tuleb välja mõista ka viivis. Hageja on hagis esitanud viivisenõude taotlusega mõista kostjalt välja põhinõudelt arvestatav viivis seadusest tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla
2-21-14764 summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi 26 535,80 euro ulatuses. Sellest tulenevalt mõistab kohus hagejale välja viivise alates hagi esitamisest 20.09.2021 kuni kohtuotsuse tegemise päevani (19.12.2024) sissenõutavaks muutunud viivise 8885,88 eurot (viivisekalkulaator kättesaadav veebilehel http://www.viivisekalkulaator.ee/) ja edasiulatuvalt kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
50.Kostja esitas hageja nõudele aegumise vastuväite. Kostja leiab, et kuna väidetavad puudused (eelkõige katuse läbijooks) ilmnesid hageja sõnul 2018. a aprillikuus, siis muutusid hageja nõuded sissenõutavaks juba 2018. a aprillikuus. Alternatiivselt, hageja nõuded muutusid sissenõutavaks hiljemalt 22.08.2018, mil asjatundja koostas arvamuse ruumide seisukorra kohta. Seega olid hageja nõuded hagi esitamise ajaks (20.09.2021) aegunud, sest valdav osa hageja kulutustest olid selleks ajaks juba kantud.
50.1.Kuna ringkonnakohus on leidnud, et põhjendatud on osaliselt üksnes otsese varalise kahju hüvitamise nõue, analüüsib ringkonnakohus üksnes põhjendatuks peetud kulutuste kandmisega seonduva kahju hüvitamise nõude aegumist. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi kolm aastat, TsÜS § 147 lg 1 järgi algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimese lause järgi muutub nõue sissenõutavaks hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Seega on lepingust tuleneva kahju hüvitamise aegumise hindamiseks vaja tuvastada, millal muutus kahju hüvitamise nõue sissenõutavaks. Seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust (RKTKo 17.02.2011, 3-2-1-168-10, p 13). Ringkonnakohus leiab, et majandustegevuse alustamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue ei saanud sissenõutavaks muutuda enne kui lõppes üürileping üürniku 24.08.2018 avalduse alusel. Nimetatud avalduses teatas üürnik üürilepingu lõpetamisest ette kaks kuud (andes puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja), s.o üürilepingu lõppemise päevaks oli 24.10.2018. Mõlemad menetlusosalised on väitnud, et hageja kasutas üüripinda kuni 24.10.2018, mil tagastas üüritud pinna aktiga. Olukorras, kus üürileping kehtib, ei ole üürnikul õigust nõuda üürileandjalt oma majandustegevuse alustamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist kahjunõudena. Alles seejärel, kui üürnikule selgub, et tema tehtud kulutused olid asjatud (seega käsitletavad kahjuna), saab vastavate kulude hüvitamise nõue kahjuhüvitisena sissenõutavaks muutuda.
50.2.Hageja esitas nõuded 20.09.2021 hagiavaldusega. Kuna enne üürilepingu lõppemist 24.10.2018 ei olnud hageja nõuded kahju hüvitamiseks sissenõutavad, ei saa hageja nõuded olla aegunud. Seepärast ei ole siinses asjas vajalik tuvastada ka VÕS § 82 lg 3 tähenduses kahju hüvitamiseks vajalikku mõistlikku aega, kuna on selge, et nõuded ei saanud olla aegunud juba üksnes seetõttu, et hagi on esitatud enne kolme aasta möödumist üürilepingu lõppemisest.
2-21-14764 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
51.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt, tuleb osaliselt muuta ka menetluskulude jaotust.
51.1.Maakohus jättis kostja vastuhagiga seotud kulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebuses taotleb hageja kõigi menetluskulude kostja kanda jätmist. Seega on hageja vaidlustanud menetluskulude jaotuse ka osas, milles maakohus jättis vastuhagiga seonduvad kulud poolte endi kanda. Pankrotiseaduse (PankrS) § 43 1 lg 3 järgi, kui kohus jätab hagi läbi vaatamata PankrS § 43 lg 2 alusel, jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda, kui kohus ei otsusta teisiti. Seega on maakohus jätnud vastuhagi läbivaatamata jätmisega seotud kulud õigesti menetlusosaliste endi kanda.
51.2.Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, jättis ta menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus tühistab otsuse osaliselt, mistõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust ja seda puudutavaid kohtuotsuse põhjendusi. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust asja sisulise lahenduse osas, tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Hageja esitas 20.09.2021 hagiavalduses nõude 129 710,40 euro väljamõistmiseks. Maakohtu menetluse kestel vähendas hageja oma nõuet 1053,80 euro ulatuses, mida maakohus käsitles kui hagi osalist tagasivõtmist. Ringkonnakohus asus eelnevalt seisukohale, et hagi on põhjendatud 26 535,80 euro ulatuses. See moodustab 20,46% hagis märgitud nõude summast. Arvestades hagi rahuldamise ulatust ja apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi 79,54% ulatuses hageja kanda ning 20,46% ulatuses kostja kanda.
51.3.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtus kantud menetluskulude jaotust, tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude kindlaksmääramise ja väljamõistmise osas. Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 kohaselt ei tule kõrgema astme kohtul kindlaks määrata ka alama astme kohtus kantud menetluskulude rahalise suurust olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või täielikult vastupidise otsuse (samas, p 22).
51.4.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.