Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi Fausto Capital OÜ vastu 129 710,40 euro ja lisanduva viivise saamiseks Fausto Capital OÜ vastuhagi Väikeladu OÜ (pankrotis) vastu üürivõlgnevuse 18 531,07 eurot ja viivise summas 18 531,07 eurot saamiseks Hagi hind 140 115,66 eurot
Tsiviilasja hind
Vastuhagi hind 37 062,14 eurot Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja/vastukostja: Väikeladu OÜ (pankrotis, registrikood: 12237517; asukoht: Peterburi tee 90f, Tallinn, 11415) tema pankrotihaldur [email protected])
Martin
Krupp
(e-post:
tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria MägiRohtmets (e-post [email protected]) Kostja/vastuhageja Fausto Capital OÜ (registrikood: 11939341; asukoht: Tartu linn, Küütri tn 8, 51007), tema seaduslikud esindajad X ja Y tema lepinguline esindaja Juhan Raudam (e-post xxx) Asja läbivaatamine
kohtuistung 07.11.2022, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta läbivaatamata Fausto Capital OÜ vastuhagi vastu üürivõlgnevuse 18 531,7 eurot ja viivise summas 18 531,07 eurot, kokku 37 062,14 euro saamiseks.
Jätta läbi vaatamata Väikeladu OÜ (pankrotis) nõue otsese varalise kahju hüvitamiseks summas 1 053,80 eurot ja viivise väljamõistmiseks nimetatud summalt.
2-21-14764
3.Jätta Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi Fausto Capital OÜ vastu 128 656,60 euro ja lisanduva viivise saamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4.Jätta Fausto Capital OÜ vastuhagiga seonduvad kulud poolte endi kanda.
5.Ülejäänud menetluskulud jätta hageja Väikeladu OÜ (pankrotis) kanda. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Väikeladu OÜ (pankrotis, varasema ärinimega Cervus Pluss OÜ) esitas 21.09.2021 Harju Maakohtule hagi Fausto Capital OÜ vastu 129 710,40 euro ja lisanduva viivise saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.08.2017 äriruumi üürilepingu. Vastavalt lepingule pidi ostja andma üürile Maleva 1, Tallinnas olevas äri- ja eluhoones tekkiva üüripinna ja oma kuludega ehitama välja vastavalt lepingu lisas 1 toodud plaanile hageja jaoks sobivad väikesed laoruumid. Pooled leppisid kokku, et ruumide üleandmine toimub 01.11.2017.
3.Kostja andis hagejale laoruumid üle mitmekuulise hilinemisega (01.11.2017 asemel 27.02.2018), aktis fikseeriti ruumide olulised puudused ning pärast üleandmist ilmnesid nendest veelgi olulisemad ja hageja jaoks varjatud puudused (vee läbijooks lume ja jää sulamisel ja vihma tagajärjel ning ventilatsiooni puudumine ja nõuetele vastava küttesüsteemi puudumine, hiljem ka seoses ülemäärasest niiskusest elektrisüsteemide nõuetele mittevastavus).
4.Kostjale oli teada, millised on antud lepingulistes suhetes hageja jaoks sobivad laoruumid. Kostja ja hageja vahel oli varem sõlmitud toimiv laopinna üürileping kostjale kuuluval kinnisasjal asukohaga Tartu mnt 80L, Tallinn. Kostja oli täpselt teadlik, millise teenuse osutamisega hageja tegeleb ja millise teenuse osutamiseks (majandustegevuseks) soovib laoruume kasutada ning vastavalt sellele, millisele kvaliteedile ja tingimustele peab välja ehitatav laoruum vastama. Sobivatest tingimustest üheselt arusaamiseks korraldati eelnevalt ühine nõupidamine Tartu mnt 80L üüripinnal. Hageja ei võtnud lepingu järgi kasutusse juba olemasolevat ruumi koos päraldistega, vaid lepingu järgi pidi kostja andma üürile Maleva 1 , Tallinnas olevas äri- ja eluhoones tekkiva üüripinna ja oma kuludega ehitama välja lepingu lisas 1 toodud plaanile hageja jaoks sobivad väikesed laoruumid. Hagejale anti üle oluliste varjatud puudustega sobimatu laoruum.
5.Kostja ei kõrvaldanudki laoruumidel järgmisi puudusi: 1) katuse vee läbijooks; 2) nõuetele mittevastav ventilatsiooni süsteem, mis ei taga vajalikku mahtu ega
2-21-14764 eesmärgipärast õhu liikuvust ning ruumide kuivust; 3) nõuetele mittevastav küttesüsteem, mis ei taga ruumi ja selles asuvate asjade kuivust; 4) nõuetele mittevastav elektrisüsteem, arvestades ruumi ülikõrget niiskustaset ja vee läbivoolu; 5) ehitise ja tehnosüsteemide nõuetekohase dokumentatsiooni puudumine; 6) muud vähem olulised puudused.
6.Hageja leiab, et tal on tekkinud õigus nõuda üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ja üürilepingu alusel tasutud summade tagastamist. Hagejal on tekkinud kostja poolsest lepingu rikkumisest nii otsene varaline kahju kui ka saamatajäänud tulu kokku summas 129 710,40 eurot, kuna: hageja ei saanud kogu lepingu perioodil laoruumi oma majandustegevuseks kasutada, kuna kostja ei andnud hageja kasutusse sobivaid ja vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavaid ruume ega kõrvaldanud puudusi; hageja on maksnud lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid kokku summas 22 151,51 eurot, saamata kostjast tulenevatel põhjustel tegelikult ruume sihipäraselt kasutada, hageja kandis kostjale lepingu tagatisena summa 16 594,50 eurot, mida kostja ei ole siiani tagastanud, hageja on kandnud Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks otseseid kulusid kokku summas 41 064,39 eurot, hageja pidi kasutama kostja poolt lepingu rikkumisest tuleneva suurema kahju ärahoidmiseks ja oma õiguste kaitseks Maria Mägi Advokaadibüroo õigusabi (summas 3600 eurot), hagejal jäi saamata majandustegevusest oodatav tulu (summas 46 300,00 eurot). Hageja palub rahuldada hagi ja mõista Fausto Capital OÜ-lt välja 129 710,40 eurot Väikeladu OÜ kasuks ning mõista Fausto Capital OÜ-lt välja põhinõudelt arvestatav viivis seadusest tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
7.28.10.2022 menetlusdokumendis täpsustas hageja oma nõuet ja vähendas otseste kuludega seotud kahju nõuet 1 053,80 euro võrra ja palus otsese kahjus suuruseks lugeda 78 759,60 eurot. Hageja ei täpsustanud, millise otsese kulu liigi osas hageja oma nõuet muutis.
8.15.03.2024 menetlusdokumendis avaldas hageja, et hagiavalduse p-s 45 hindas hageja perioodi 01.11.2017-31.12.2018 saamatajäänud tulu suuruseks 46 300 eurot seega 10 310,66 euro võrra vähem, kui asjatundja arvamuses leitud. Hageja ei pidanud vajalikuks selle summa võrra haginõuet suurendada. Kuna hageja ei vähendanud vastavalt 28.10.2022 menetlusdokumendis Lisas 1 toodud otseste kulude arvestuse alusel haginõuet 1053,80 euro võrra vaid haginõue on endiselt vastavalt hagiavalduses esitatule rahaline nõue summas 129 710,40 eurot, siis koosneb see nõue järgmisest: 22 151,51 eurot hageja poolt kostjale tasutud üüri ja kommunaalkulusid (kuigi ruume kasutada ei saanud ja mõne üksiku kliendi poolt laoboksi kasutamine tekitas rohkem aja ja raha kulu, kui võimalikku tulu); 16 594,50 eurot, mille hageja tasus kostjale lepingu tagatisena; 40 011 eurot, mis hageja on kandnud Maleva 1 Laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks; 3600 eurot, mille ulatuses hageja pidi kasutama kohtueelselt Maria Mägi Advokaadibüroo õigusabi; 47 354 eurot hagejale majandustegevusest saamatajäänud oodatava tuluna.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
9.Kostja ei tunnista tema vastu esitatud hagi, vaidleb sellele täies ulatuses vastu ning palub kohtul jätta see rahuldamata. Kostjale jäävad etteheited seoses üüripinna kokkulepitust hilisema üleandmisega, nende asjakohasus ja seos hageja poolt kostja vastu esitatud nõudega arusaamatuks. Poolte vahel 07.08.2017 sõlmitud äriruumi üürilepingu punkt
1.10.sätestab selgesõnaliselt: „Üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta ruumide üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva [...]“. Seega pidi hageja juba lepingu sõlmimisel ette nägema, et ruumide üleandmine ei pruugi toimuda poolte vahel algselt kokkulepitud kuupäeval, vaid et see võib leida aset ka hiljem. Asjaolu, et kostja seda kuupäeva hiljem
2-21-14764 muutiski, ei kujuta endast mitte lepingurikkumist vaid kokkulepitud lepingujärgse õiguse teostamist.
10.Üürilepingu punkti 1.10. kolmanda lause kohaselt: „Üürnikul ei ole õigust keelduda ruumide vastuvõtmisest, kui ruumides esinevad mittevastavused ei takista oluliselt üürniku tegevust.“ Hageja on kostjalt ruumid (kahes osas) aktiga vastu võtnud. Järelikult: tuginedes üürilepingu punktile 1.10. ja aktidele, ei ole võimalik väita, nagu oleksid ruumides esinenud sellised mittevastavused, mis oleks oluliselt takistanud hageja tegevust – vastasel juhul oleks hagejal olnud õigus keelduda ruumide vastuvõtmisest, mida ta aga ei teinud. Esimene osa ruumidest anti üle 27.02.2018, mida kinnitab hageja ka hagiavalduse punktis 8 ning mille kohta koostatud akt on hagiavalduse lisaks nr 8. Osa ruumidest (140 m2) jäi toona üle andmata ning anti üle alles kaks kuud hiljem, 26.04.2018, mille kohta koostasid pooled teise akti.
11.Hagiavalduse punktides 9-17 on hageja kirjeldanud neid pretensioone, mis tal olid kostja suhtes perioodil 01.04.2018-20.04.2018 ning mis olid enamjaolt seotud katuse läbijooksuga, kuid on täielikult eiranud fakti, et katuse läbijooks toimus valdavalt hagejale üle andmata ruumides, mida kostja alles üleandmiseks ette valmistas (remontis) ning mille eest kostja hagejale ka üüri ei tasunud. Seda selgitas kostja hagejale oma 20.04.2018 kell 15:36 saadetud kirjas: „[...] need fotod on valdavalt tehtud üleandmata pinnast, mille eest pole Teile ka üüriarvet esitatud. Täna toimus katuse remont ning loodetavasti on sellega teema ammendunud. Ühtlasi palun tasuda võlgnevuses olevad arved.“ Hageja sellele vastu ei vaielnud, vaid tasus võlgnetavad arved ning võttis kuus päeva hiljem (26.04.2018. a.) ka need ruumid vastu. Seda, et katus oli tõepoolest värskelt remonditud ning korras, kinnitab akt, milles on ainult kaks märkust ning mis mitte kumbki ei ole seotud ei katuse ega selle läbijooksuga (käändmetallukse vahetamine, välisseina värvimine). Võib mõistlikult eeldada, et arvestades hageja varasemate pretensioonide sisu (katuse läbijooks), kontrollis hageja teist osa ruumidest vastu võttes erilise tähelepanelikkusega just nimelt katuse ja selle remondiga seonduvat.
12.Järgneva kahe kuu jooksul puudusid hagejal ruumidega seoses kostja vastu üldse mistahes pretensioonid. Selliste pretensioonide puudumist kinnitab ka hagiavalduses esitatud sündmuste kronoloogia, mis ühtki eelnimetatud ajavahemikus toimunud sündmust ei kajasta. Alates 01.06.2018 hakkas hageja kostjale taas üüri ja kõrvalteenuste eest võlgu jääma ning esitas 27.06.2018 kostja vastu uue pretensiooni seoses väidetavalt toimunud uue läbijooksuga. Kostja likvideeris ka selle läbijooksu põhjuse, remontis katuse ning saatis 09.07.2018 hagejale kirja koos sellekohaste fotodega. Hageja mitte millelegi vastu ei vaielnud, kuid võlgnetavaid arveid kostjale sellegipoolest enam ei tasunud.
13.Probleem teravnes taas 2018 juulikuu lõpus ja augustikuu alguses, mil hageja poolt kostjale maksmata üüri ja kõrvalteenuste arvete summa kasvas juba 11 142,38 euroni, millist summat keeldus hageja kostjale tasumast, viidates väidetavatele katuse läbijooksudele ja sellele, nagu polevat üüritud ruumid endiselt vastavuses nende sihtotstarbelist kasutamist võimaldavate tingimustega. Hoolimata ruumide väidetavatest olulistest puudustest, tegeles hageja neis sellegipoolest jätkuvalt aktiivse majandustegevusega, s.t. teenis endiselt tulu, kuid hoidis nüüdsest kokku sellega seonduva kulu (ei tasunud üüri ega maksnud ka kõrvalteenuste eest). Hageja möönab 07.08.2018 kostjale saadetud kirjas ise: „Vaatamata sellele, et üürniku poolt esiletoodud puudused on olulised, muudavad laoruumide lepingujärgse kasutamise sobimatuks, on üürileandja poolt antud lubaduste ja kinnituste, aga ka aktiivse ärgitamise tulemusel üürnik andnud kolmandatele isikutele väikesed laoruumid kasutusse alal, mille suhtes üürileandja on selgitanud, et seal on sobivad tingimused laoteenuse pakkumiseks.“ Eriti kurioosse faktina
2-21-14764 tuleb välja tuua, et isegi pooltevahelise lepingulise suhte lõppedes (2018. aasta oktoobris) keeldus hageja ruumidest õigeaegselt välja kolimast ning taotles nende kostjale üleandmiseks lisaaega põhjendusega, et ta kasutab ruume ikka veel oma majandustegevuseks ega saa neid niivõrd kiiresti kostjale üle anda. Lõpuks tagastas hageja ruumid kostjale 24.10.2018.
14.Oma 01.08.2018 kell 15:14 saadetud kirjas keeldus hageja võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 296 tuginedes esmakordselt üüri ja kõrvalteenuste eest maksmisest. Seda, miks oli hageja lõpetanud kostjale üüri ja kõrvalteenuste eest maksmise sisuliselt juba mitu kuud varem, enne vastavasisulise avalduse tegemist, ei suutnud hageja mitte millegagi põhjendada. Ammugi ei suutnud hageja põhjendada seda, kuidas on üheaegselt võimalik esitada VÕS §-le 296 vastav avaldus ja väita, et ta „ei saa asja sihtotstarbeliselt kasutada“, jätkates ise aga samas faktiliselt asja sihtotstarbelist kasutamist, ruumides oma majandustegevusega edasi tegelemist ja tulu teenimist.
15.Kostja märgib, et mitte kõik eksperdi poolt tuvastatud puudused ei kujuta endast veel ilmtingimata ruumide lepingutingimustele mittevastavusi üürilepingu tähenduses. Nii näiteks sätestab üürilepingu punkt 11.1., et: „üürnikul on kohustus viia ruumid vastavusse oma majandustegevusega seonduvate võimalike eritingimustega omal kulul ja riisikol ning üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul.“, üürilepingu punktid 2.1., 2.1.9. ja 2.1.11. sätestavad aga, et: „üürnik kohustub: pidama kinni sanitaar-, tuleohutuse ja hoonete ekspluateerimise eeskirjadest [...] tegema lepingu kehtivuse ajal vastavalt vajadusele üüritud ruumides omal kulul jooksvat remonti ja kapitaalremonti [...]“. Seega: isegi kui nõustuda mingite eksperdi järeldustega, on vajalik samas koheselt rõhutada, et: (i) hageja ise oli ruumid eelnevalt üle vaadanud ja kahe aktiga vastu võtnud, kinnitades nende sobivust enda majandustegevuseks ning (ii) vastavalt üürilepingule lasus nii ruumide vastavusse viimise kohustus, erinevatest eeskirjadest ja nõuetest kinnipidamise kohustus kui ka ruumide remondi- ning kapitaalremondi kohustus hoopis hagejal endal, mitte kostjal.
16.Eelnimetatut arvestades ei jõudnud pooled ka 2018 augusti- ja septembrikuus kokkuleppele võimalike ruumides teostatavate edasiste tööde osas ning hageja poolt valitud positsioon (jätkata ruumide kasutamist, väites samas, et ruumid on täielikult mittekasutatavad ja hoides sel viisil kõrvale ruumide kasutamisega seonduvatest maksekohustustest) ei sisendanud kostjale piisavalt usaldust, et hageja oleks valmis täitma oma ka siis, kui kostja hagejale mõningaid omapoolseid järeleandmisi teeb. Hageja lahkus üüritud ruumidest lõplikult 24.10.2018, jätkates seal kuni viimase hetkeni oma majandustegevusega tegelemist ning tasumata selle eest kostjale enam mitte ainsatki makset.
17.Hageja ja kostja on sõlminud kokkuleppe lepingu punktis 7.8., milles sätestatakse, et: „Pooled on leppinud kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult.“ Isegi hagiavalduses esitatu põhjal jääb täiesti arusaamatuks, mida täpselt on kostja hageja meelest tahtlikult rikkunud. Kostja ei ole käinud hageja poolt üüritud ruumide katusel tahtlikult läbijookse tekitamas ega ole ka soovinud, et nende ruumide katus läbi jookseks. Vastupidi: kostja on katust remontinud ja ta on üritanud läbijookse peatada. Katuse remontimise fakti kinnitavad kõik kohtule esitatud tõendid, sealhulgas hageja enda poolt tellitud eksperdi arvamus. Uue läbijooksu tekkimine (mõnes teises kohas) ei tähenda seda, et algne remont oleks ebaõnnestunud, vaid seda, et katust tuleb remontida ka teisest kohast. Kuid isegi kui kohus peaks tõesti tuvastama, et kostja remontis katust ebaõnnestunult, ei järeldu sellestki, nagu oleks kostja rikkunud lepingut tahtlikult.
2-21-14764
18.19.12.2022 menetlusdokumendis esitas kostja kohtule taotluse aegumise kohaldamiseks. Hagi on kohtule esitatud 20.09.2021. Hageja poolt esitatud põhjendustest ja selgitustest nähtub, et väga suures osas on Väikeladu OÜ väidetavad nõuded Fausto Capital AS-i vastu tekkinud enne 20.09.2018, osalt olevat tegemist aga lausa 2017. aastal tekkinud nõuetega. Kostja palus kohtul võtta aegumist arvesse maksimaalses ulatuses, mida seadus võimaldab.
VASTUHAGI
19.Kostja esitas 07.10.2021 kohtule vastuhagi Väikeladu OÜ vastu. Vastuhagi kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 07.08.2017 äriruumi üürilepingu, milles vastuhageja oli üürileandjaks ja vastukostja üürnikuks. Vastavalt lepingule anti hageja (vastukostja) kasutusse üüripind (ruumid) asukohaga Maleva tn 1, Tallinn. Hageja võttis üüripinna vastuhagejalt (kostjalt) vastu kahe eraldi aktiga ning kahes osas: 27.02.2018 ja 26.04.2018. Vasukostja kasutas üüripinda kuni 24.10.2018, mil ta tagastas selle aktiga vastuhagejale.
20.Üürilepingu punkt 1.3. ja selle alapunktid sätestavad, et üüri arvestamist alustatakse alates lepinguobjekti akti alusel üleandmisest kostjale ning et vastukostja maksab vastuhagejale üüri lepinguobjekti ühe ruutmeetri eest igas kalendrikuus 5,75 eurot, millele lisandub käibemaks. Üürilepingu punkt 1.7. sätestab täiendavalt, et üürile lisandub tasu vastukostja poolt kasutatavate teenuste, üldteenuste ja muude vahendatavate või osutatavate teenuste või kulude eest. Üüri eest pidi vastukostja tasuma jooksva kuu 10. kuupäevaks (üürilepingu punkt 2.1.2.), teenuste eest aga järgneva kuu 10. kuupäevaks (üürilepingu punkt 2.1.3.). Lisaks on pooled leppinud kokku, et lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral maksab kostja hagejale viivist 0,1% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest (üürilepingu punkt 7.1.).
21.Vastukostja ei ole täitnud oma lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi vastuhageja ees, mis hagiavalduse esitamise seisuga koosnevad järgmistest summadest: tasumata üüriarved nr 182330 (juuli, 2018), 182684 (august, 2018) 183082 (september, 2018) ja 183489 (oktoober, 2018) kokku summas 27 922,96 eurot; tasumata kommunaalteenuste arved nr 182146 (mai, 2018) , 182528 (juuni, 2018), 182895 (juuli, 2018), 183276 (august, 2018) ja 183684 (september, 2018) kokku summas 7202,61 eurot. Kokku on vastukostja võlgnevuse suuruseks hageja ees seega (27 922,96 + 7202,61=) 35 125,57 eurot. Vastukostja on tasunud vastuhagejale tagatisdeposiidina 16 594,50 eurot. Vastavalt üürilepingu punktidele 1.5. ja 1.6. on tagatisega tagatud kõik kostja rahalised kohustused hageja ees, sealhulgas üüri ja kõrvalkulude (sh teenused, üldteenused ja muud teenused) võlgnevused, samuti viiviste, kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõuded; tagatise arvelt on hagejal õigus tasaarveldada kostja poolt täitmata kohustusi. Peale kostja võlgnevusest tagatisdeposiidi väärtuse lahutamist jääb kostja võlgnevuse suuruseks 18 531,07 eurot.
22.Lisaks on vastuhagejal õigus arvestada kostja võlgnevuselt viivist vastavalt üürilepingu punktile 7.1. Vastuhageja ei esita käesolevaga kostja vastu viivisenõuet täies ulatuses, vaid üksnes summas, mis on võrdne vastukostja põhivõlgnevuse suurusega (18 531,07 eurot). Kokku nõuab hageja kostjalt seega (18 531,07 + 18 531,07 =) 37 062,14 euro tasumist.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
23.Hageja (vastukostja) vastuhagi ei tunnista. Hageja leiab, et ei ole üürilepingut rikkunud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastuhageja (kostja) üürileandjana täitis omapoolsed lepingust tulenevad kohustused, mille alusel tal tekkis õigus üüri ja muude kulude eest tasumist nõuda. Hageja on seisukohal, et kostja andis hagejale üle sihtotstarbeliseks
2-21-14764 kasutamiseks kõlbmatud ruumid, rikkus seega oluliselt lepingut ning tal ei tekkinud õigust hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumise nõudmiseks ja hagejal ei tekkinud kohustust kostjale üüri ja kõrvalkulude tasumiseks.
24.Laoruumidel olid olulised puudused, mis olid ka eraldivõetavalt sedavõrd olulise mõjuga, et ka ilma teiste puudusteta poleks olnud võimalik ruume sihtotstarbeliselt kasutada, rääkimata siis puuduste kogumi mõjust. Hageja taotles kostjalt laoruumide puuduste kõrvaldamist ja lepingust tulenevate üürileandja kohustuste kohast täitmist, kuid kostja puuduseid, vaatamata antud lubadustele, ei kõrvaldanudki. Kuna kostja ei kõrvaldanud puudusi, siis ei tekkinud tal õigust üüri ja muude kulude tasumise nõudmiseks ja vastuhaginõue on alusetu.
25.Kui kohus siiski peaks leidma, et kostjal tekkis õigus lepingu alusel üüri ja muude kulude nõudmiseks hagejalt, siis palub hageja arvestada kostja eriti pahatahtlikku käitumist lepingu kehtivuse ajal ning samuti asjaolu, et kostja ei nõudnud enne vastuhagi esitamist hagejalt kolme aasta jooksul arvete tasumist ja hagejal oli tekkinud mõistlik ootus, et kostja on mõistnud, et tal pole õigust nõuda üüri ja kulude tasumist, mille tõttu ei ole kostja enda käitumisest tulenevalt õigustatud viivist nõudma. Juhul, kui kohus siiski leiab, et vastuhageja viivise nõue on põhjendatud, palub vastukostja viivise nõuet vähendada kohtu poolt mõistlikuks peetava määrani.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
26.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi läbi vaatamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
27.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: Pooled sõlmisid 07.08.2017 äriruumi üürilepingu, mille kohaselt üürileandja andis ja üürnik võttis üürile tähtajaliselt ning tasu eest üürileandjale kuuluvale kinnistule asukohaga Maleva tn 1, Tallinn, 11711 üürileandja omanduses olevas äri- ja eluhoones tekkiva üüripinna. Pooled leppisid p 1.10 kokku, et ruumide üleandmine ja vastuvõtmine toimub 01.11.2017. Üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta ruumide üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva (sh üürileandjal on õigus anda ruumid üürnikule üle ka enne kokkulepitud üleandmise tähtpäeva), teatades sellest üürnikule vähemalt kolmkümmend päeva enne ruumide üleandmise ja vastuvõtmise toimumist. Üürnikul ei ole õigust keelduda ruumide vastuvõtmisest, kui ruumides esinevad mittevastavused ei takista oluliselt üürniku tegevust. Juhul, kui üürnik ei allkirjasta üürileandja poolt esitatud ruumide üleandmis-vastuvõtmise akti viie (5) päeva jooksul ega esita motiveeritud keeldumist, loetakse üürnik aktiga nõustunuks ning ruumide valdus üürnikule üleläinuks (I kd tl 72-79).
Pooled kirjutasid 27.02.2018 alla 07.08.2017 äriruumi üürilepingu lisale - ruumide üleandmisvastuvõtu aktile, mille alusel andis üürileandja üle ja üürnik võttis vastu üürilepingu esemeks oleva ruumid (krundilasukohaga Maleva 1, Tallinn) Üürileandja andis üürnikule üle võtmed (välja arvatud üürileandja eksemplar). Ruumide suuruseks on 1 011,7 m2. Märkustena fikseerisid pooled aktis: et /tuleb/ lõpetada tööd ruumide üleandmis-vastuvõtmisakti lisas 1 viirutatud alal esimesel võimalusel, kuid mitte
2-21-14764 hiljem kui 01.05.2018; paigaldada laobokside uksepalede katteplekid hiljemalt 15.03.2018; paigaldada lubatud küttesüsteem hiljemalt 15.03.2018; lõpetada tualettruumide ehitus ja sanitaarseadmete paigaldus hiljemalt 15.03.2018; puhastada lahtistest osadest ja värvida lao välissein esimesel võimalusel, kuid mitte hiljem kui 01.05.2018 (I kd tl 18).
Pooled allkirjastasid 26.04.2018 järgmise 07.08.2017 äriruumi üürilepingu lisa ruumide üleandmis - vastuvõtu akti, mille alusel andis üürileandja üle ja üürnik võttis vastu üürilepingu esemeks oleva ruumid pindalaga 140 m2, mis jäid üleandmata 27.02.2018 sõlmitud aktis. Ruumide suuruseks on kokku 1011m2 (27.02.2018 ja 26.04.2018 akt kokku). Märkusena on fikseeritud lisatööd: vahetada käändmetalluks – tähtaeg 01.06.2018 ja värvida välissein tähtaeg 01.06.2018 (I kd tl 126).
Hageja lepinguline esindaja esitas 24.04.2018 kostjale teate Maleva laoruumide nõuetele vastavuses ja kasutamist takistavate puuduste kõrvaldamisest. Hageja esindaja tõi teates esile, et laoruum ei vasta nõuetele ning andis kostjale tähtaja 2 kuud 24.08.2018 kirja kättesaamisest arvates üüripinna sihtotstarbeliselt kasutamiseks lepingutingimustega vastavusse viimiseks (I kd tl 105-106).
Fausto Capital OÜ andis hagejale 20.09.2018 täiendava tähtaja lepingu rikkumise kõrvaldamiseks ja lepingu ülesütlemisehoiatuse (I kd tl 112-113).
20.09.2018 esitas kostja hagejale üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt pidi üürileping lõppema 20.03.2019 (I kd tl 114-115).
18.10.2018 edastas hageja lepinguline esindaja teate Maleva 1 üürilepingu lõppemise kohta (I kd tl 127-128).
Ruumide üleandmis-vastuvõtu aktiga 24.10.2018 andis üürnik üle ja üürileandja võttis vastu üürilepingu esemeks olevad ruumid kokku 1 011,7m2 (I kd tl 129).
28.Kostja esitas 07.10.2021 vastuhagi hageja vastu 37 062,14 euro saamiseks. Kostja leiab, et hagejal on tasumata järgmised üüri ja kommunaalteenuste arved: 31.05.2018 arve nr 182146 summas 763,67 eurot, 30.06.2018 arve nr 182528 summas 1 933,97 eurot, 01.07.2018 arve nr 182330 summas 6 980,74 eurot, 31.07.2018 arve nr 182895 summas 1 712,47 eurot, 01.08.2018 arve nr 182684 summas 6 980,74 eurot, 31.08.2018 arve nr 183276 summas 159,48 eurot, kokku summas 18 531,07 eurot (I kd tl 134-143). Lisaks on kostja arvestanud tasumata arvetelt viivist põhivõla ulatuses.
29.Harju Maakohus on 26.06.2023 määrusega tsiviilasjas nr 2-23-6440 välja kuulutanud Väikeladu OÜ pankroti (II kd tl 106). Pankrotiseaduse (PankrS) § 43 lg 2 järgi kui enne pankroti väljakuulutamist alanud kohtumenetluses on varaline nõue võlgniku vastu või kaebus võlgniku suhtes tehtud avalik-õigusliku rahalise nõude kohta käiva haldusakti peale, mille kohta ei ole veel tehtud lahendit, jätab kohus nõude või kaebuse läbi vaatamata, välja arvatud rahalise karistuse või konfiskeerimise või selle asendamise määramise otsustamine kriminaalmenetluses ning elatise kohustuse nõue tsiviilkohtumenetluses, samuti kaebus väärteoasjas mõistetud rahatrahvi kohta. PankrS § 35 lg 1 p 1 kohaselt pankroti väljakuulutamisega moodustub võlgniku varast pankrotivara. PankrS § 44 lg 1 järgi pärast pankroti väljakuulutamist võivad pankrotivõlausaldajad esitada oma nõudeid võlgniku vastu ainult pankrotiseaduses sätestatud korras. Kohus jätab seega läbi vaatamata vastuhagis kostja poolt hageja vastu esitatud nõude üüri- ja kõrvalteenuste võlgnevuse summas 18 531,07 euro ja viivise summas 18 531,07 euro, kokku 37 062,14 euro saamiseks.
2-21-14764
30.Hageja palub kostjalt välja mõista 129 710,40 eurot ning mõista kostjalt välja põhinõudelt arvestatav viivis seadusest tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduses tõi hageja esile, et tema nõue koosneb lepinguperioodil kostjale tasutud üürist ja kommunaalkuludest kokku summas 22 151,51 eurot, kostjale lepingu tagatisena kantud summast 16 594,50 eurot, Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsestest kuludest kokku summas 41 064,39 eurot, kohtueelsetest õigusabikuludest summas 3600 eurot ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatavast tulust summas 46 300,00 eurot, kokku summas 129 710,40 eurot. Menetluse kestel so 28.10.2022 menetlusdokumendis vähendas hageja otseste kuludega seotud kahju nõuet 1 053,80 euro võrra ja palus otsese kahju suuruseks lugeda 78 759,60 eurot. Hageja ei täpsustanud, millise otsese kulu liigi osas hageja oma nõuet muutis. 15.03.2024 menetlusdokumendis suurendas hageja saamata jäänud tulu nõuet 1 053,80 euro võrra.
31.Kohus leiab, et 28.10.2022 menetlusdokumendis avaldatud hageja nõude vähendamise avaldus tuleb vastu võtta ja 15.03.2024 menetlusdokumendis esitatud nõude suurendamise avaldus tuleb jätta tähelepanuta. Kohus selgitab, et haginõude vähendamiseks ei ole vajalik kostja või kohtu nõusolek. Nõude vähendamist kui menetluslikku toimingut tsiviilkohtumenetluse seadustik ei tunne. Menetluslikult saab olla tegu kas haginõude osalise tagasivõtmise või hagist osalise loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu võtta ja vastavalt kas jätta hagi osaliselt läbi vaatamata või menetlus lõpetada. Kohus mõistab hagejat niiviisi, et esialgses arvutuskäigus sisaldus tehniline arvutusviga, seega käsitleb kohus hageja nõude vähendamise avaldust kui taotlust selles osas hagi tagasivõtmiseks. TsMS § 423 lg 1 järgi jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. Kuivõrd hageja on hagis sellelt summalt palunud välja mõista ka viivise, siis jätab kohus läbi vaatamata nõude viivise väljamõistmiseks osas, mis on arvestatud eelpool viidatud summalt.
32.Kohus ei jaga hageja seisukohta selles, et kuivõrd hageja vähendas 28.10.2022 menetlusdokumendis oma nõude ühte komponenti ja nõude kogusummat ei vähendanud siis nõude kogusumma ei muutunud ja selle võrra saab hageja oma nõude teist komponenti vabalt suurendada. Liidetav on suvaline arv, mis teise suvalise arvuga (liidetavaga) liitmisel annab mingi summa. Kui valemis olevat ühte liidetavat vähendada, siis seniste liidetavate liitmisel saadud summa paraku väheneb samuti. Kuivõrd hageja vähendas 28.10.2022 menetlusdokumendis otseste kuludega seotud kahju nõuet 1 053,80 euro võrra, siis vähenes selle summa võrra ka hageja kogunõue.
33.Kohtu hinnangul on hageja taotlus saamata jäänud tulu nõude suurendamiseks esitatud hilinemisega. TsMS § 329 lg 1 järgi peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. TsMS § 331 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või käesoleva seadustiku §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus.
34.Kohus selgitab, et kui hageja esitab menetluse nõude suurendamise avalduse, peab kohus selle määrusega menetlusse võtma ja küsima vastaspoole seisukohta. Menetluslikult ei ole võimalik, et menetlusosaline lihtsalt suurendab ja vähendab oma nõuet. Kostja peab
2-21-14764 kahtlusteta teadma, kui suur on tema vastu suunatud kogunõue ja millistest erinevatest väiksematest nõuetest see koosneb, ka kohus peab üheselt teadma, millised ja millises summas nõuded on menetluses esitatud, seega ei saa hageja muuta nõude erinevaid komponente neid vastavalt soovile suurendades või vähendades. Kuivõrd antud juhul on hageja esitanud nõude suurendamise avalduse ajal, mil kohus oli andnud pooltele lõplike seisukohtade esitamiseks tähtaja, siis kohus jätab hageja poolt 15.03.2024 esitatud nõude suurendamise avalduse tähelepanuta, kuivõrd nõude suurendamise avalduse menetlusse võtmine ja vastaspoolelt seisukoha küsimine tooks endaga kaasa kohtulahendi pikemaks ajaks edasilükkamise. Seega lähtub kohus vaidluse lahendamisel varasemates menetlusdokumentides esiletoodud saamata jäänud tulu nõude suurusest summas 46 300 eurot.
35.Seega hageja lõplik nõue koosneb lepinguperioodil kostjale tasutud üürist ja kommunaalkuludest kokku summas 22 151,51 eurot, kostjale lepingu tagatisena kantud summast 16 594,50 eurot, Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsestest kuludest kokku summas 40 010,59 eurot, kohtueelsetest õigusabikuludest summas 3 600 ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatavast tulust summas 46 300 eurot, kokku summas 128 646,60 eurot.
36.Kõigepealt kohus annab hinnangu, kas kostja on üürilepingut rikkunud. Hageja hinnangul on kostja rikkunud üürilepingut sellega, et andis hagejale üle oluliste varjatud puudustega üürilepingu eseme, Maleva 1, Tallinnas olevas äri- ja eluhoones tekkinud üüripinna. Hageja leiab, et üüripinnal esinesid järgmised olulised varjatud puudused: katuse vee läbijooks, nõuetele mittevastav ventilatsioon, mis ei taganud laoruumidele vajalikku mahtu ega õhu eesmärgipärast liikuvust ning ruumide kuivust, nõuetele mittevastav küttesüsteem, mis ei taganud ruumi ja selles asuvate asjade kuivust ja ohutust, nõuetele mittevastav elektrisüsteem, arvestades ruumi ülikõrget niiskustaset ja vee läbivoolu, ehitise ja tehnosüsteemide nõuetekohase dokumentatsiooni puudumine lisaks veel muud vähemolulised puudused. Hagejal on tekkinud kostja poolsest lepingu rikkumisest nii otsene varaline kahju kui ka saamatajäänud tulu. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja hinnangul üüripinnal olulisi puudusi ei esinenud. Kostja likvideeris läbijooksu põhjuse ja remontis katuse.
37.VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Vaidlust ei ole selles, et üürileandja andis ruumi hagejale üle üürilepingus kokkulepitud tähtajast hiljem so mitte 01.11.2017, vaid 27.02.2018. Kusjuures 27.02.2018 anti üüripind üle osaliselt ning pooled fikseerisid aktis lõpetamist vajavad tööd akti lisas 1 viirutatud alal ja leppisid kokku tähtajad märgitud puuduste kõrvaldamiseks (I kd tl 18). 26.04.2018 aktiga andis üürileandja üle ja üürnik võttis vastu üürilepingu esemeks olevad ruumid pindalaga 140m2, mis jäid üleandmata 27.02.2028 aktiga. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Seega on üürnik üürilepingu eseme vastu võtnud ja hageja saab tugineda vaid neile varjatud puudustele, mida ei olnud võimalik üürilepingu eseme vastuvõtmisel märgata. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja
2-21-14764 pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 3-2-1-112-15, p 17).
38.VÕS § 278 p 1, 3 ja 4 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule või nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist või alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.
39.Üürileandjal on seadusest tulenevalt üürieseme korrashoiu kohustus. Seadus lähtub eeldusest, et suurem osa korrashoiukohustusest on üürileandjal ning üürnikul on üldjuhul üksnes pisipuuduste kõrvaldamise kohustus (VÕS § 280). Üürileandja kohustus võimaldada üürieseme kasutamist tähendab, et üürileandja peab tagama üürnikule üürieseme kasutamise võimaluse kogu üürilepingu kehtivusajal. Üldreeglina toob üürileandja üürieseme kasutamise võimaldamise või korrashoiukohustuse rikkumine alati kaasa üürileandja vastutuse, st üürniku võimaluse kasutada üürileandja suhtes õiguskaitsevahendeid.
40.Kui üürieseme seisund on võrreldes selle üleandmise hetkega halvenenud, kujutab see endast üürieseme puudust VÕS § 278 tähenduses ning üürnik saab kasutada selles sättes nimetatud õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda puuduse kõrvaldamist. Seejuures tuleb arvestada, et kui üürnik võttis asja vastu, ehkki teadis või pidi teadma puuduse olemasolust, ning ei esitanud vastuväiteid, on määrav asja tegelik seisund üleandmisel (§ 277 lg 2). VÕS § 279 lg 1 kohane üürnikupoolne ülesütlemisõigus tekib siis, kui üürileandja teadis või pidi teadma §-s 278 sätestatud puudusest ning ei kõrvaldanud puudust mõistliku aja jooksul. Seega peab üürnik ülesütlemise õiguspärasuse tõendamisel näitama mitte ainult seda, et õiguskaitsevahendi kohaldamise ajal esinenud puudus vastab §-s 278 sätestatule, vaid üürnik peab tõendama, et üürileandja puudusest teadis (või teadma pidi) ja seda mõistliku aja jooksul ei kõrvaldanud. Samuti peab üürnik täiendavalt tõendama, et kõnealune puudus välistab asja sihipärase kasutamise võimaluse või piirab seda olulisel määral.
41.Kohus märgib, et normaalne sisekliima on väikelaoteenuse pakkumise puhul oluline, kuivõrd hoiustavad asjad peavad säilima algsel kujul, need ei tohi minna hallitama, vettida ega kopitanud lõhna juurde võtta. On õige hageja seisukoht, et klientide asjade hoidmise teenuse pakkumiseks üüritud ruumide jaoks on oluline, et katus ei laseks vett läbi, et ruumid ei oleks liigniisked, et ventilatsioonisüsteem töötaks vajalikus mahus, et küttesüsteem ja elektrisüsteem töötaks ohutult ja kõik tehnilised süsteemid oleks paigaldatud nõuetele vastavalt. Hageja leiab, et Maleva 1 üüritud ruumides sellised tingimused puudusid. Kostja on viidanud üürilepingu punktile 1.11, mille viimase lause kohaselt on üürnikul kohustus viia ruumid vastavusse oma majandustegevusega seonduvate võimalike eritingimustega omal kulul ja riisikol ning üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul ning leiab, et juhul, kui üürnik ongi tagantjärgi avastanud, et ruumid tema majandustegevuseks ikkagi ei sobi, siis lasub vastutus ruumide nõuetekohasesse seisukorda viimiseks üürnikul, mitte üürileandjal.
42.Kohus leiab, et laoruumide sisekliima so ruumi normaalne õhuniiskus, ühtlane piisav temperatuur ja ventilatsioon ei ole sellisteks eritingimusteks, mida üürnik peaks omal kulul pärast üüripinna kättesaamist täiendavalt teostama hakkama. Vaidlust ei ole selles, et
2-21-14764 poolte vahel oli juba eelnevalt sõlmitud sarnane üürileping Tallinnas Tartu mnt 80L asuva laopinna suhtes ja seega teadis üürileandja, et väikelao teenuse pakkumiseks on vajalik mõistliku sisekliimaga ruum. Ka vaidlusaluses üürilepingus leppisid pooled kokku, et üürnik kasutab üüritud ruume lao- ja büroopinnana, seega pidid üürileandja poolt välja üüritavad ruumid olema sobilikud väikelaoteenuse pakkumiseks. Laoteenuse pakkumiseks sobilik sisekliima ei ole seega mingiks eritingimuseks, mida üürnik peaks ise omal kulul ruumidesse täiendavalt sisse viima.
43.Hageja on kohtule oma seisukoha kinnituseks esitanud asjatundja TSi arvamuse. Asjatundja hinnangul on üüripinnal probleeme tuleohutuse, sisekliima, katuslae läbijooksu, elektripaigaldiste ja bokside seinte konstruktsiooniga. Kostja hinnangul TSi arvamus tugineb vaid hageja kui arvamuse tellija enda selgitustele (kostjat ekspertiisist osa võtma ei palutud).
44.Kohus märgib, et tõepoolest ei nähtu asjatundja arvamusest, kes asja ülevaatusel osalesid. Asjatundja on arvamuses märkinud nii tellija kui ka lähteülesande, samuti selle, et ruumidele teostati ülevaatus 11.04. ja 31.07.2018, kuid arvamusest ei nähtu üürileandja positsiooni. Arvamuse punktis Olukorra analüüs on asjatundja märkinud, et omanik näitas eksperdile ette kõik kohad, mis tema arust ei ole korrektsed. Samas avaldas asjatundja, et kujundas oma seisukoha vaid ruumide ülevaatuse ja rentniku selgitusi kuulates. 24.08.2018 pöördumises hageja tõi esile, et 11.04.2018 toimus Maleva 1 hoone ülevaatus, milles osalesid kostja poolt Y ja hageja poolt KM, lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets ja juurde oli kutsutud ehitusekspert TS. Oma vastuskirjas kostja seda konkreetset väidet ümber ei lükanud, kuigi vaidles vastu muudele kostja hinnangul ebaõigetele väidetele. 30.011.2022 menetlusdokumendis hageja kinnitas, et ekspert kohtus kostjate seaduslike esindajate Yi ja Xga Maleva 1, Tallinn ruumide ja katuse ülevaatamisel 11.04.2018. Kostja sellele väitele taaskord vastu ei vaielnud, seega saab kohus teha järelduse, et kostja esindaja viibis 11.04.2018 ülevaatuse juures ja tal oli võimalus üüripinna suhtes selgitusi anda.
45.Kostja on seadnud kahtluse alla ruumide ülevaatuse asjatundja poolt 31.07.2018. Kohus leiab, et asjatundja arvamuses toodud fotodest saab kahtlusteta tuvastada, et asjatundja on käinud objektil lisaks 11.04.2018 ka 31.07.2018. Nimelt on arvamuse lk 7 ja 9 olevatelt fotodelt märgata, et fotod on tehtud südasuve ajal, mitte varakevadel, kuivõrd puud on täiesti lehtes (I kd tl 95 ja pöördel). Küll ei ole võimalik tuvastada ruumis sees tehtud fotodelt konkreetselt nende tegemise aega, kas aprillis või juulis.
46.Hageja tugineb eelkõige sellele, et Maleva 1 hoone katus ei pidanud vett ja jooksis läbi, samuti oli puudulik küttesüsteem ja ventilatsioon. Hageja on esitanud kostjale ja kohtule hulgaliselt fotosid, kuidas ajavahemikul 14.03.-20.04.2018 on üüripinnal mitmes kohas läbi sadevett läbi tulnud ja ruumis on niiskuselaigud (I kd tl 20-47, 53-54). Selles osas iseenesest vaidlus puudub. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja lasi katust parandada 20.04.2018. Nii on kostja avaldanud, et 20.04.2018 toimus katuse remont ja ka hageja 27.06.2018 pöördumises kostja poole märkinud, et kostja parandas laoruumi katust 20.04.2018 (I kd tl 55, 56). Hageja on 27.06.2018 kirjaga taas pöördunud kostja poole teavitades teda toimunud vihmakahjustustest 04.06., 20.06. ja 22.06.2018 (I kd tl 56-69). Kostja esindaja vastas 09.07.2018 e-kirjaga hageja 27.06.2018 pöördumisele ja andis teada, et hageja 27.06.2018 kirjas märgitud puudused on kõrvaldatud ja puuduste kõrvaldamist tõendavad fotod ventilatsioonitorude värvimise, õhuvõtu avade paigaldamise, katusekatte täiendava SBS-materjaliga katmise ja sadevee ärajuhtimiseks vihmaveetorudele sülitite paigaldamise kohta. 24.08.2018 teatele laoruumi nõuetele vastavusele ja kasutamist takistavate puuste kõrvaldamiseks on hageja lisanud muuhulgas
2-21-14764 ka fotod 19.08.2018 ja 20.08.2018 vihmasajust põhjustatud ulatuslikust vee sissejooksust. Kohtule neid fotosid esitatud ei ole.
47.Seega on iseenesest tõendatud, et perioodil 28.02.-20.04.2018 lasi katus vett läbi, ruumi imbus nii sulavesi kui vihmavesi. Samuti on tõendatud vihmavee läbijooks juunis ja augustis. Samas ei ole vaidlust ka selles, et vähemalt kahel korral on kostja katust lasknud ka parandada, kuigi edutult. Asjatundja on esile toonud, et katuse parandust on tehtud oskamatult: Seinale keeratud hüdroisolatsioon peab olema kokku viidud horisontaalse hüdroisolatsiooniga. Selleks aga oleks vaja olnud lammutada parkla betoonist pealevalu. Hetkel on SBS-kate kleebitud betooni peale ja see ei tekita katkematud seina ja lae ühenduskoha hüdroisolatsiooni kihti. Lisaks on SBS-katte vertikaalne osa mehaaniliselt kinnitamata ja kohati on SBS-kate seinast lahti. Jalakäijate panduse osas pole SBS-kate nurgast toetatud. Seega on katuses esinenud puudus iseenesest tõendatud. Seda, et katus ei pea vett, ei saanud hageja märgata ruumide vastuvõtmisel. Samuti on selge, et kostja ei ole mõistliku aja jooksul puudust kõrvaldanud. Hageja on teatanud kostjale vee läbijooksust 01.04.2018 e-kirjaga, kuid 24.08.2018 seisuga, on hageja ikka saanud kostjale edastada katuse läbijooksu fotosid.
48.Seda, et ka kostja ise on möönnud puuduse olemasolu, saab järeldada ka kostja koostatud kokkuleppe (mida küll ei saavutatud) projektist, kus kostja võtab endale kohustuse teostada katuse remont (tõenäolised lekkekohad paigatakse bituumenkattega) – hiljemalt 15.09.2018; samuti pidi kostja võtma kohustuse sadevee kanalisatsioonitorude isoleerimiseks ning õhksoojuspumpade paigalduseks.
49.Samas nõustub kohus ka kostjaga selles, et asjatundja ei too esile, kui mitu läbijooksu ja kui mitmes kohas on ruumides tegelikult esinenud, kui ulatuslikud või tõsised need on olnud ja kui suurt osa ruumidest (proportsioon) on nad reaalselt mõjutanud. Kohus leiab, et katuse läbijooks laoruumides ei ole lubatav, kuid vaatamata vee läbijooksule on hageja siiski laoruumis asuvaid bokse klientidele välja üürinud. Seega ei ole vee läbijooks takistanud hagejal ruumide sihtotstarbelist kasutamist ja klientidele bokside edasiüürimist. Kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone servast, oli võimalik laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida.
50.TSi hinnangul on laoruumi seintes mitmeid suuri avasid, mis on kinni ehitamata. Tulekahju korral ei ole tagatud suitsu ja tule levik kõrvalruumidest laoruumi ja vastupidi. Puudub töötav tulekahjusignalisatsioon. Puudub evakuatsioonivalgustus ja juhised evakuatsiooniks. Puudub EVS 919-le vastav suitsutõrje lahendus. Tulekustutid puuduvad ruumis. Kohus märgib, et kuigi etteheited üüripinnale on tõsised, ei ole nende puhul käesoleval juhul tegemist varjatud puudustega, mida hageja saaks pärast ruumide vastuvõtmist kostjale ette heita. Hageja on ruumid kahe erineva aktiga vastu võtnud ja pidi üleandmisel märkama, et seintes on suured avad, puudub evakuatsioonivalgustus, juhised evakuatsiooniks tulekustutid ja suitsutõrjelahendus. Hageja oli majandustegevuse valdkonnas tegutsev professionaalne isik, kellest võib mõistlikult eeldada, et ta enne ruumide vastuvõtmist ruumi tähelepanelikult üle vaatab. Tegemist ei ole varjatud puudustega.
51.Asjatundja heidab ruumidele ette ka seda, et üheski hoone välispiirdes tänapäevast soojutust ei ole. Seinte puhul on tegemist silikaattellisest seintega. Katuse puhul on tegemist ilma soojutuseta raudbetoonist õõnespaneelidest ja r/b pealevalust konstruktsiooniga. Kohus märgib, et asjaolu, et hoone välisseinad ja katus on soojustamata on juba välisel vaatlusel märgata. Seega pidi hagejale olema arusaadav, et talvisel ajal on seinad ja lagi üsna külmad On elementaarne loodusseadus, et õhus olev üleliigne niiskus kondenseerub kõige jahedamale pinnale ruumis ja talvisel ajal võib seega
2-21-14764 tekkida seinetele ja lakke härmatis. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Kohus ei pea varjatud puuduseks ka asjatundja etteheiteid isoleerimata sadevee kanalisatsioonitorude suhtes, kuivõrd puudus pidi hageja esindajatele olema juba ruumide esmasel ülevaatusel märgata. Kui sadevee kanalisatsioonitorud on isoleerimata siis ka neile hakkab kogunema kondentsvesi, mis tilgub laest alla. Tegemist on taas elementaarse füüsikareegliga.
52.Asjatundja toob oma arvamuses esile, et välja ehitatud ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei ole võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +10 kraadi, väljaehitatud süsteemid on väga primitiivsed ja ei ole tänapäevased. Kohus osundab, et üürilepingust tulenevalt ei ole pooled kokku leppinud, et kostja tagab hagejale tänapäevase küte- ja ventilatsioonisüsteemid.
53.Hageja tugineb ka sellele, et laoruum oli liigniiske. Samas ei ole kohtu ette toodud ühtegi arvväärtust ega mõõtmistulemust, millest nähtuks, milline oli õhuniiskuse protsent laoruumes.
54.VÕS § 279 lg 1 on sätestatud, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Praegu ei ole hageja esile toonud selliseid asjaolusid, millest kohus saaks tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejat tegelikkuses piirasid üüripinda kasutamast.
55.Kostja tugineb sellele, et pooled on lepingus kokku leppinud kostja vastutuse piiramises. Üürilepingu p 7.8 järgi on pooled leppinud kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. Kostja toob esile, et kostja ei ole oma kohustusi tahtlikult rikkunud. Kostja on katust remontinud ja üritanud läbijookse parandada. Uue läbijooksu tekkimine ei tähenda seda, et algne remont oleks ebaõnnestunud, vaid seda, et katust tuleb remontida ka teisest kohast.
56.VÕS § 106 lg 1 kohaselt võlgnik ja võlausaldaja võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse rikkumise eest vastutuse välistamises või piiramises. Vastavalt VÕS § 104 lg-le 1 seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Kohus juhib tähelepanu, et teatud õiguskaitsevahendeid võib võlausaldaja kasutada võlgniku vastutusest sõltumata. Nii on VÕS §-s 105 sätestatud, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Seega sõltub võlgniku vastutusest üksnes kahju hüvitamise nõue ja viivisenõue. Kohus märgib, et hagejal oli õigus oma kohustuste täitmisest keelduda, üürileping üles öelda või hinda alandada vaatamata sellele, et kostja ei rikkunud oma kohustusi tahtlikult.
57.Hageja leiab, et on maksnud lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid kokku summas 22 151,51 eurot, saamata kostjast tulenevatel põhjustel tegelikult ruume sihipäraselt kasutada. Kohtutoimikust nähtuvalt on hageja tasunud üüri- ja kõrvalkulude katteks kostjale järgmised arved: 28.02.2018 arve nr 180803 summas 429,92 eurot (I kd tl 200, II kd tl 1), 01.03.2018 arve nr 180804 summas 6 014,74 eurot (II kd tl 2-3), 31.03.2018 arve nr 181404 summas 996,06 eurot (II kd tl 16-17), 01.04.2018 arvest nr 181203 summas 6 014,74 tasuti 21.05.2018 3 007,37 eurot (II kd tl 26-27), 30.04.2018 arve nr 181772 summas 2 426,11 eurot (II kd tl 36-37), 01.05.2018 arve nr 181578 summas 7 141,68 eurot (II kd tl 42-43), 01.06.2018 arve nr 181984 summas 6 980,74 eurot (II kd tl 48-49), kokku 26 996,62 eurot. Kõik arved on kostjale koos käibemaksuga
2-21-14764 reaalselt tasutud. Seega on hageja tegelikkuses tasunud hagejale reaalselt 4 845,11 eurot rohkem, kui ta on kohtule väitnud.
58.VÕS § 297 lg 1 reguleerib, kuidas saab üürnik oma nõuet tasaarvestada või üüri tasumisest keelduda. Tulenevalt VÕS § st 297 võib elu- või äriruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Sellest kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Seega peab üürnik üürinõude tasaarvestamise või üüritasu maksmisest keeldumise eelduste esinemisel vastava õiguskaitseabinõu rakendamisest üürileandjat eelnevalt teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ei ole piisav, kui üürnik lihtsalt teatab, et ta mingist hetkest alates üüri tasumisest keeldub või jätab oma kohustused täitmata. Õiguskirjanduses on selgitatud, et üürnik peab teavitamisel ära märkima need asjaolud, mis tema meelest tasaarvestamise või üüri maksmisest keeldumise õiguse annavad. Üürileandja peab teadma, mis üürniku meelest selle õiguse andis (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019, lk 300).
59.Hageja on 01.08.08.2018 e-kirjas viidanud VÕS § 278, 279 ja 296. Kuivõrd üürniku 01.08.2018 e-kiri on vastus üürileandja hoiatusele üürivõlgnevuse 02.08.2018 kuupäevaks mittetasumisel kõrvalteenuste vahendamise lõpetamise kohta, saab sellest kirjast järeldada, et sellega keeldus üürnik oma kohustuste täitmisest, kuigi sõnaselgelt üürnik seda väljendanud ei ole. 07.08.2018 pöördumises on üürnik väljendanud selget seisukohta, et tema hinnangul puudub tal üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus. Varasemast kirjavahetusest ei selgu, et üürnik oleks väljendanud selget tahet oma kohustuste täitmisest keelduda või oleks teinud üürileandjale tasaarvestusavalduse. Kuigi üürnik on 31.03.2018 arve nr 181404 summas 996,06 eurot ja 01.05.2018 arve nr 181578 summas 7 141,68 eurot maksekorralduse selgitusse märkinud, et tegemist on aktsepteerimata arve tasumisega (tasume suurema kahju ärahoidmiseks, II kd tl 17 ja 43), ei ole selline märkus maksekorraldusel piisav ega käsitletav VÕS § 297 kohase teatisena.
60.Hageja teavitas üürileandjat 01.04.2018 e-kirjas kirjas üüripinnal esinevatest veekahjustustest ja avaldas, et on omalt poolt maksnud üürileandjale ka märtsi kuu üüriarve, mille sooviks tasaarvestada esimese kuu üüriarvega, peale veekahjustuste likvideerimist (I kd tl 19). Üürnik lisas e-kirjale hulgaliselt fotosid, millest selgus vee läbijooks (I kd tl 20-47). Üürileandja vastas üürniku pöördumisele 20.04.2018 e-kirjaga ja selgitas, et lisatud fotod on valdavalt tehtud üleandmata pinnast, mille eest pole üürnikule üüriarvet esitatud. Samuti juhtis üürileandja tähelepanu, et täna (so 20.04.2018) toimus katuse remont. Üürileandja palus ühtlasi tasuda võlgnevuses olevad arved (I kd tl 55). 26.04.2018 aktiga on üürnik ülejäänud üüripinna vastu võtnud ja asunud ka arveid tasuma. Nii on 31.03.2018 arve nr 181404 summas 996,06 eurot tasutud 31.07.2018 (II kd tl 1617), 01.04.2018 arvest nr 181203 summas 6 014,74 tasutud 21.05.2018 3 007,37 eurot (II kd tl 26-27), 30.04.2018 arve nr 181772 summas 2 426,11 eurot tasutud 21.05.2018 (II kd tl 36-37), 01.05.2018 arve nr 181578 summas 7 141,68 eurot tasutud 20.05.2018 (II kd tl 42-43), 01.06.2018 arve nr 181984 summas 6 980,74 eurot tasutud 01.06.2018 (II kd tl 48-49). Õiguskirjanduses on selgitatud, et üürnik peab üürileandjat üüritasu tasaarvestamise või üüri maksmisest keeldumise kavatsusest teavitama vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. See nõue puudutab iga konkreetset maksetähtpäeva (VÕS kommenteeritud väljaanne II, ibid). Kuigi pooled on pidanud intensiivset kirjavahetust ei ole kohtu ette toodud rohkem selliseid üürnikupoolseid avaldusi, mida kohus saaks käsitleda VÕS § 297 kohase kohustuse täitmisest keeldumise või tasaarvestusavaldusena. Kuigi hageja ise käsitleb 01.04.2018 e-kirja kui üürniku selgesõnalist teadet laoruumide kasutamise võimatuse kohta ja üüriarvete mittetasumise
2-21-14764 kohta, kohus sellega nõustuda ei saa. Üürnik on 26.04.2018 aktiga ka teise osa üüripinnast vastu võtnud ja arveid ka tasunud. Seega on kohus sisukohal, et üürnikul tekkis hüpoteetiline õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Tagasiulatuvalt üüri tasumisest keelduda ei saa. Kuivõrd hageja soovib enne 01.08.2018 tasutud summade tagastamist, on kohus seisukohal, et vastav hageja nõue tuleb jätta rahuldamata.
61.VÕS § § 296 lg 1 ja 2 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Kohus selgitab pooltele ka seda, et kostja on õigesti esile toonud, et VÕS § 296 lg 1 alusel saab üürnik oma kohustuste täitmisest ainult siis täies mahus keelduda kui ta ei saa kogu üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise siis üürnik üüri maksma ei pea, kui puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelist kasutamist, siis on üürnikul üksnes üüri alandamise õigus.
62.Kostja tugineb muuhulgas sellele, et üürnik on üüripinda sihtotstarbeliselt kasutanud, nimelt üüripinda laoteenuse klientidele välja üürinud. Hageja vaidleb vastu ja leiab, et hagejale ei tekkinud teenuse osutamisest tulu vaid hoopiski täiendavalt kulusid. Üürilepingu sõlmimisel ei olnud hageja sihtotstarbeks anda klientidele asjade hoidmiseks kasutusse käputäis üksikuid laobokse ja lahendada nende klientidega pidevaid niiskuskahjustuste ja ebamugavuste probleeme. Hageja selgitas, et perioodil märts kuni oktoober 2018 oli üüritud laoruumides mõni üksik klient, kes oli hagejalt laoboksi oma asjade hoiustamiseks üürinud ajal, kui veel ei teatud vee läbivoolu ulatusest või usuti heas usus kostja poolt antud lubadusi, et katus, ventilatsiooni-, kütte- ja elektrisüsteemid viiakse vastavusse nõuetega. Tegelikult pidi hageja kümnekonna kliendiga pidevalt mainekahju ärahoidmiseks tegelema, nendega kokkulepitud tasu vähendama, osaliselt varale tekkinud niiskuskahju hüvitama või siis tasaarvestama nende ebamugavused üüritasuga, kasutama õigusabi esitatud nõuetega tegelemiseks ning lõpuks tegema kulutusi nende klientide vara tasuta ümberkolimiseks. 18.10.2018 pöördumises kostja poole on hageja avaldanud, et annab temale antud ruumide kaasvalduse üle 24.10. kell 15:00. Selleks kuupäevaks on evakueeritud kaks viimast laoteenuse kasutajat, kes on viibinud välismaal.
63.Kohus märgib, et seega on hageja enda väidetega leidnud tõendamist, et mingis osas on üüripind olnud sihtotstarbeliselt kasutatav kuivõrd seda on välja üüritud laoteenust vajavatele klientidele. Üürilepingu p 2.1.15 kohaselt kohustus üürnik kasutama ruume üksnes lao- ja bürooruumidena. Kui hageja on klientidele üürilepingu esemeks olevaid ruume edasi üürinud ja kliendid on laopindu kasutanud, on tegemist olnud ka üüripinna sihtotstarbelise kasutamisega. Sihtotstarbelise kasutamise määratlemisel ei ole tähendust, kas üüripind oli puudustega ja kas hageja pidi klientide probleeme lahendama. Hageja enda pöördumisest on näha et vähemalt 2 klienti on üüripinda kasutanud kuni üüripinna üleandmiseni. Kuigi hageja väidetel on üüripinna kasutatavus olnud marginaalne, tähendab see siiski seda, et isegi, kui hageja oleks VÕS § 297 kohase teate üüri tasumisest keeldumise kohta esitanud korrektselt, ei oleks hagejal õigus üüri ja kõrvalkulude tasumisest keelduda/raha tagasi nõuda täies mahus vaid proportsionaalselt sihtotstarbeliselt kasutatud / klientidele väljaüüritud üüripinnaga. Hageja ei ole esiletoonud, millises ulatuses hageja üüripinda klientidele kasutada andis, milline oli
2-21-14764 sihtotstarbeliselt kasutatava / kasutuskõlbmatu pinna vahekord. Ühtegi tõendit, mis kinnitaksid hageja väiteid klientide kasutuses olnud üüripinna hagejale kahjumlikkuse kohta hageja esitanud ei ole.
64.Vaidlust ei ole selles, et üürnik on üürilepingu sõlmimisel tasunud tagatisraha summas 16 594,50 eurot (I kd tl 188-189). Üürilepingu p 1.4, 1.5 ja 1.6 esimese lause kohaselt kohustub üürnik hiljemalt 1 (ühe) nädala jooksul alates lepingu allkirjastamisest tasuma oma kohustuste täitmise tagamiseks üürileandjale tagatisdeposiiti summa, mis vastab 3 (kolme) kuu üürile. Tagatisega on tagatud kõik üürniku rahalised kohustused üürileandja ees, sealhulgas üüri ja kõrvalkulude (sh teenused, üldteenused ja muud teenused) võlgnevused, samuti viiviste, kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõuded. Tagatise arvelt on üürileandjal õigus tasaarveldada üürniku poolt täitmata kohustusi. Hageja leiab, et kostja on tagatisraha jätnud põhjuseta tagastamata, kostja leiab, et on tasutud tagatisraha 24.10.2018 tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse nõudega.
65.Kostja on esitanud kohtule selgitava tabeli, millest nähtub, et kostja on tagatisrahaga tasaarvestanud järgmised arved: 31.08.2018 arve nr 183276 summas 1 062,48 eurot, 01.09.2018 arve nr 183082 summas 6 980,74, 30.09.2018 arve nr 183684 summas 1 570,57 ning 01.10.018 arve summas 183489 summas 6 980,74 eurot (kokku 16 597,50 eurot, I kd tl 134).
66.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürnikul tekkis õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Samuti on kohus eelpool tuvastanud, et hageja kasutas ruume osaliselt sihtotstarbeliselt ja teenis tulu, seega ei saa kohus lähtuda sellest, et kostjal ei olnud õigust tagatisraha arvel tasaarvestust teostada. Kuivõrd hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, millises ulatuses üüripinda tegelikkuses kasutati, ükskõik kui marginaalne see tema arvates oli, ei saa kohus kontrollida kostja tasaarvestust ja hageja nõue tuleb selles osas jätta rahuldamata.
67.Hageja palub kostjalt kahjuhüvitisena välja mõista Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed kulud kokku summas 40 010,59 eurot, kohtueelsed õigusabikulud summas 3 600 eurot (koos käibemaksuga 4 320 eurot) ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatav tulu summas 46 300 eurot.
68.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist.
69.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise
2-21-14764 lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
70.Hageja on laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed kulud loetlenud 28.10.2022 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas Exceli tabelis, samuti on hageja nimetatud dokumendi lisadena esitanud vastavad arved ja arvete tasumist tõendavad maksekorraldused. Kohus kontrollis hageja arvestust ja leidis, et hageja poolt laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks on kantud otseseid kulusid 30 248,48 eurot. Seega hageja enda arvestus ja esitatud tõendid ei klapi hageja poolt esile toodud summaga 40 010,59 eurot.
71.Kulud koosnevad (I kd tl 190-199, II kd tl 4-15, 18-25, 28-35, 38-41, 44-47, 50-73): Veebilehega seotud arvetest: 05.12.2017 arve nr 1183 summas 1 459,20 eurot, 19.02.2018 arve nr 1253 summas 4 377,60 eurot, kokku 5 836,80 eurot. Kohus märgib, et arve nr 1183 on iseenesest põhjendatud ja vajalik. On mõistetav, et uue laopinna kasutusele võtul tuleb senist veebilehte muuta ja parendada. Samas nähtub arvest nr 1253, et tegemist on täiesti uue veebilehe loomise ettemaksuga. Kohtule esitatud kirjavahetusest hageja ning BitWeb OÜ esindaja vahel järeldub, et ainult Maleva 1 laopinna tarbeks see loodud ei ole, kuivõrd BitWbi esindaja on märkinud, et „ärge palun veel ruume lisage, peame ühe väikese muudatuse tegema Maleva 1 laoplaani osas. Kuna Maleva 1 on niivõrd palju suurem ruum, peame seal tiba kõrgema resolutsiooniga pilti kuvama, et see loetav oleks.“ (II kd tl 101). Kohus märgib, et kui veebileht oleks loodud vaid Maleva 1 laopinna tarbeks, puudunuks veebilehe loojal vajadus rõhutada just Maleva 1 laopinna erisust ja seda aadressi selgelt esile tuua. Kui tegemist oleks vaid Maleva 1 laopindu puudutava veebileheküljega, oleks BitWeb esindaja sõnastanud oma pöördumise ilma konkreetset laoasukohta märkimata. Iseenesest puudub vaidlus selles, et samal ajal oli poolte vahel ka teine üürisuhe Tartu mnt 80 L ladude suhtes, seega peab kohus mõistlikuks käesolevas vaidluses 19.02.2018 arvest nr 1253 summas 4 377,60 eurot mõistlikuks ja asjaga seotud kulutuseks pool arvel näidatud summast so 2 188,80 eurot. Kokku on kulud asjakohased summas 3 648 eurot.
Automaatuste ja lukkudega seotud kulud: 20.02.2018 arve nr 2180104 1 026,30 eurot, 28.02.2018 arve nr 1805180 summas 2 087,70 eurot, 13.03.2018 arve nr 218137 summas 1 074,23 eurot, 12.04.2018 arve nr 218181 summas 861,53 eurot, kõik kokku 5 049,76 eurot. Kohus peab viidatud kulutusi mõistlikeks ja asjakohasteks. Asja materjalide hulgas olevatelt fotodelt nähtuvad uued värskelt paigaldatud lükanduksed, kostja ei ole väitnud, et need uksed olid tema poolt paigaldatud.
Reklaamikulud koosnevad: 28.02.2018 arve nr 165188 summas 2 566,80 eurot, 09.03.2018 arve nr 180233 summas 1 170 eurot, 21.03.2018 arve nr 2-3026 summas 181,20 eurot, 28.03.2018 arve nr 165381 summas 477,60 eurot, 25.04.2018 arve nr 165650 summas 477,60 eurot, 31.05.2018 arve nr 165937 summas 477,60 eurot, 27.06.2018 arve nr 166143 summas 477,60 eurot, 31.07.2018 arve nr 166326 summas 477,60 eurot, 31.08.2018 arve nr 166499 summas 477,60 eurot, 30.09.2018 arve nr 166706 summas 477,60 eurot, 26.10.2018 arve nr 166869 summas 477,60 eurot, 17.12.2018 arve nr 167397 summas 477,60 eurot, kõik kokku 8 216,40 eurot. Kohus leiab, et asjakohasteks saab lugeda 09.03.2018 arvet nr 180233 summas 1 170 eurot, ja 21.03.2018 arve nr 2-3026 summas 181,20 eurot. Numbrikleebised valmivasse lattu ja kohalik valgusreklaam on mõistlikud ja vajalikud kulutused. Asja materjalis olevatelt fotodelt nähtub, et valgusreklaamkast oli lao ukse juures ning numbrikleebised olid boksidele paigaldatud, kostja ei ole esile toonud et numbrikleebised olid kostja poolt
2-21-14764 tellitud ja paigaldatud. Mis puudutab Digiekraanid OÜ arveid, neid peab kohus mõistlikuks vaid 50% ulatuses. 28.02.2023 menetlusdokumendi lisaks nr 3 olevast reklaamklipist nähtub, et reklaamitakse nii Tartu mnt 80L kui ka Maleva 1, Tallinn laopindu. Seega ei ole need kulud tekkinud vaid vaidlusaluse laopinna reklaamimise vajaduse tõttu ning kohus peab käesolevalt asjakohaseks vaid poolt valgusreklaamiks tehtud kulutustest so 3 432,60 eurot. Kokku on reklaamkulud mõistlikud summas 4 783,80 krooni.
Valveteenusega seonduv Securitas Eesti AS arved: 02.03.2018 arve nr 412017 summas 6 272,64 eurot, 10.03.2018 arve nr 419656 summas 522,71 eurot, 31.03.2018 arve nr 419657 summas 522,71 eurot, 31.03.2018 arve 419658 summas 522,71 eurot, 31.03.2018 arve nr 419659 summas 522,71 eurot, 13.04.2018 arve nr 422535 summas 226,64 eurot, 13.04.2018 arve nr 422536 summas 226,64 eurot, 30.04.2018 arve nr 424570 summas 21,60 eurot, 31.10.2018 arve nr 460142 summas 18,00 eurot, kõik kokku 8 856,36 eurot. Kohus ei pea asjassepuutuvaks 13.04.2018 arvet nr 422535 summas 226,64 eurot ega ka 13.04.2018 arve nr 422536 summas 226,64 eurot, kuivõrd viidatud arve selgitusse on märgitud Tartu mnt 80L Valvesüsteem Leping nr. PL180133. Kohus osundab, et 02.03.2018 Securitas Eesti AS arvest nr 412017 nähtub, et Maleva 1, Tallinn suhtes kehtib valvesüsteemi leping nr PL180132 ja Tartu mnt 80L objekti suhtes valvesüsteemi leping nr. PL180133. Kohus ei pea võimalikuks vaidlusaluse üüripinnaga mitteseotud valveteenuse kulusid asjassepuutuvaks lugeda. Samuti ei pea kohus asjakohaseks 31.10.2018 arve nr 460142 summas 18,00 eurot, kuivõrd arve on väljastatud pärast hageja poolt üüripinna vabastamist, ei ole võimalik tuvastada väljakutse kuupäeva ega seda, kelle süül on väljakutse toimunud. Valveteenusega seonduvaid kulusid peab kohus põhjendatuks ja asjakohaseks summas 8 385,08 eurot.
Interneti- ja sideteenused: 31.03.2018 arve 04201801977787 summas 223,76 eurot, 30.04.2018 arve nr 05201802540115 summas 61,08 eurot, arve nr 30.06.2018 07201803668876 summas 61,08 eurot, 31.07.2018 arve nr 08201804237500 summas 61,08 eurot, 30.09.2018 arve nr 10201805383946 summas 61,08 eurot, 31.10.2018 arve nr 11201805962803summas 61,08 eurot, kõik kokku 529,16 eurot. Kohtu hinnangul on viidatud kulutused täies ulatuses põhjendatud ja vajalikud.
Eksperdiarvamus 23.08.2018 arve nr 180805 summas 540,00 eurot. Kohus peab antud kulutust vajalikuks ja põhjendatuks.
Hageja on teinud 10.05.2018 sissemakse Messente kontole summas 20 eurot. Kohtule ei ole selge seos tehtud sissemaksu ja käesoleva vaidluse või Maleva tn 1 üüripinna vahel, kohus ei pea antud kulutust põhjendatuks.
Lisaks on hageja esile toonud, et on kandnud kulutusi ladude projekteerimise eest summas 1 440 eurot. Hageja on 28.10.2022 menetlusdokumendi lisana esitanud Exceli tabeli, milles on märkinud, et kulutusi tõendavad lisad 44 ja 44-44, kuid tegelikkuses viidatud lisasid 28.10.2022 menetlusdokumendi lisadena esitatud ei ole. Viidatud Exceli tabelis ei ole viidetatud ka konkreetsele arve numbrile, mille alusel hagejal maksekohustus teenuse osutaja ees tekkis. Üürilepingu lisaks oleva lao põhiplaani joonise kirjanurgast nähtuvalt on tellijaks Cervus Pluss OÜ ja arhitektiks AA, kes oli siis ühtlasi ka Cervus Pluss OÜ juhatuse liige. Kostja on juhtinud 16.12.2022 menetlusdokumendis tähelepanu, et väidetavate ladude projekteerimisega seonduvate kulude kohta pole esitatud kohtule mitte ühtki tõendit ja väitis, et tegelikkuses koostas sellise projekti üürileandja ning kooskõlastas üürnik. Kuigi hageja esitas 28.02.2023 kohtule muude kulutuste kohta täiendavaid tõendeid, siis ladude projekteerimisega
2-21-14764 seonduvate kulude kohta, kahjuks mitte. Samuti ei selgitanud hageja projekteerimisega seonduvate kulude teket ega toonud esile, et üürileandja väide projekteerimise kohta oli ebaõige. Kohus ei pea kulutusi ladude projekteerimise eest põhjendatuks.
72.Hageja palub kostjalt välja mõista kohtueelsed õigusabikulud summas 3 600 eurot. Maria Mägi Advokaadibüroo on osutanud hagejale õigusabi soodustatud tunnihinnaga 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Kokku on õigusabi osutatud 24, 5 tunni ulatuses ja summas 3920 eurot, millest hageja nõuab 3600 euro väljamõistmist kostjalt. Hageja on vastavas summas (millele lisandub käibemaks) võtnud õigusabi osutamise eest tasumise kohustuse Maria Mägi Advokaadibüroo ees. Õigusabikulud koosnevad järgmistest toimingutest: äriruumi üürilepingu projekti analüüs - 2h, 11.04.2018 Maleva 1 ruumide ja katuse seisukorra ülevaatus ja nõupidamine koos Yi. Xi ja eksperdiga — 2h, 01.08.2018 Fausto Capital raamatupidaja poolt esitatud hoiatusega tutvumine ja vastuse koostamine 1,5h, 02.08.2018 Xi vastusega 01.08.2018 e-kirjaga tutvumine ja vastamine - 0,5h, 07.08.2018 seoses Maleva 1 laoruumide puudustega seisukohtade koostamine ja asjakohaste tõendite analüüs - 8,5h, 15.08.2018 Xi vastusega tutvumine ja vastamine - 1h, TSi poolt koostatud Maleva 1, Tallinn asuvate Väikelao ruumide ekspertarvamusega tutvumine — 2,5h, 24.08.2018 Teate Maleva 1 laoruumide nõuetele vastavusest ja kasutamist takistavate puuduste kõrvaldamisest koostamine - 1,5h, 24.08.2018 Xi poolt esitatud vastusega Väikelao teatele tutvumine — 1h, 04.09.2018 Fausto Capital poolt esitatud kokkuleppe projekti analüüs ja nõupidamine kliendiga - 1,5h, 06.09.2018 vastuskirja koostamine - 0,5h, 20.09.2018 Fausto Capital poolt esitatud, Täiendav tähtaeg lepingurikkumise kõrvaldamiseks. Lepingu ülesütlemise avaldus.“ Tutvumine ja õigusliku seisukoha kujundamine - 2h. Kostja vaidleb kuludele vastu. Kostja leiab, et kuna hagi nõue õiguslikult ja faktiliselt põhjendamatu, on ka hageja nõue õigusabikulude hüvitamiseks alusetu.
73.Kohtueelsete õigusabikulude kahjuna hüvitamiseks peavad olema täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi (RKTKo 24.11.2021, 2-1813432, p 24; RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-79-08, p 18). Lisaks peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 24). See tähendab, et kohus peab kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega (RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 11). Riigikohus on selgitanud, et „kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks lepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest) VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lg 7 järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-13810, p-d 26–30). Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3 (RKTKo nr 3-2-1-5-13). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-128-10 p 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke võib vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelse vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad.
74.Asja materjalist nähtub, et hageja lepinguline esindaja on 01.08.2018 edastanud hageja positsiooni selgitava e-kirjaga kostja poole. 07.08.2018 on hageja esindaja koostanud mahuka hageja positsiooni selgitava kirja, samuti on hageja esindaja pöördunud kostja
2-21-14764 poole 24.08.2018 ja 18.10.2018. Samuti on hageja esindaja pidanud kirjade koostamiseks tutvuma üürilepinguga ja kostja poolt saadetud kirjade ning dokumentidega. Kõik hageja esindaja poolt kostjale kohtueelselt edastatud kirjad on üheselt seotud käesoleva kohtuvaidlusega. Kohtu hinnangul on kohtueelne suhtlus on olnud iseenesest põhjendatud ja vajalik. Kohtu hinnangul hageja lepingulise esindaja poolt saadetud kirjad selgitasid kostja positsiooni ja lõid iseenesest võimaluse asja lahendamiseks kompromissiga. Kohus, leiab, et arvestades vaidluse keerukust, asja materjalide juurde esitatud kohtueelsete dokumentide mahtu, et hageja kohtueelsed menetluskulud esindajakulule on põhjendatud. Kohtu hinnangul on hageja kohtueelsele suhtlusele kulunud ajakulu põhjendatud ja asjatundliku õigusabi osutamiseks vältimatult vajalik. Kuigi kohtueelsed nõudekirjad sisaldavad ka väiteid ja nõudeid, mis kohtu hinnangul on põhjendamatud, ei pea kohus vajalikuks sellepärast kahjusummat vähendada.
75.Hageja palub kostjalt välja mõista saamata jäänud tulu summas 46 300 eurot. VÕS § 128 lg 2 alusel on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 4 esimeses lause kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige enda tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
76.Kohus selgitab, et saamata jäänud tulu nõude puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. VÕS § 128 lg 4 esimese lause kohaselt peabki kahjustatud isik tõendama üksnes neid asjaolusid, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. VÕS § 128 lg 4 teise lause kohaselt võib saamata jäänud tuluks olla ka tulu saamise võimaluse kaotus. Kuivõrd hageja tuginebki sellele, et tal jäi üürileandjast tulenevatel põhjustel teenimata tulu ja ta kandis ka kulusid, peab hageja saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.
77.Hageja tugineb nõude suuruse hindamisel asjatundja UV arvamusele, mille kohaselt moodustab hageja perioodi 01.11.2017-31.12.2018 saamata jäänud tulu seoses Maleva Tallinn äriruumide sobimatusega osutada nendes väikelao teenust 56 610,66 eurot (I kd, tl 176-179). Kostja ei nõustu hageja nõudega saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Kostja hinnangul vaidlusalusel üüripinnal äritegevuse lõppemine ei tähendanud Väikeladu OÜ jaoks aga mitte mingi tulu saamata jäämist, vaid kahjumi edasise süvenemise ärahoidmist, mis nähtub üheselt kohtule esitatud asjatundja arvamusest. Kostja juhib tähelepanu, et antud juhul on väidetav saamata jäänud kasu summas 56 610,66 eurot, tekitatud seeläbi, et äritegevuse tulusid on arvestatud progresseeruvalt kogu eelnimetatud perioodi vältel, äritegevusega seonduvate kulude arvestus on millegipärast täielikult ära jäetud alates 2018 veebruarist. Tegelikkuses ei saa äritegevusega seonduvad kulud mitte kuidagi lihtsalt niisama „ära kaduda“ (antud juhul: üür ja kõrvalkulud ei saa jäädagi etteplaneeritult maksmata), vaid nad on möödapääsmatult vajalikud selleks, et äritegevuse käigus saaksid tekkida tulud. Juhul, kui koostada alternatiivne arvestuskäik, milles jätta Väikeladu OÜ tulud muutmata, kuid arvestada kulusid ka perioodi 2018. aasta märts kuni detsember eest varasemal tasemel, siis nähtub sellest, et vaatlusaluse perioodi lõpus (31.12.2018 seisuga) oleks olnud Väikeladu OÜ majandustegevuse tulem negatiivne (kahjum 23 056,64 eurot).
78.Kohus leiab, et hageja nõue saamata jäänud tulu saamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kõigepealt kohus märgib, et hagejal ei ole õigust nõuda saamata jäänud tulu perioodi november 2017-veebruar 2018 eest. Üürilepingu p 1.10 järgi pidi ruumide üleandmine ja vastuvõtmine toimuma 01.11.2017. Kusjuures üürileandjal oli õigus ühepoolselt muuta ruumide üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva (sh üürileandjal on õigus anda ruumid
2-21-14764 üürnikule üle ka enne kokkulepitud üleandmise tähtpäeva), teatades sellest üürnikule vähemalt 30 päeva enne ruumide üleandmise ja vastuvõtmise toimumist. Asja materjalist ei nähtu, et kostja oleks hagejat ruumide üleandmise edasilükkumisest 30 päeva ette hoiatanud. Kohtule esitatud kirjavahetusest nähtuvalt uuris hageja ise vahetult enne lepingus kokkulepitud ruumide üleandmise tähtaega, kas ja millal ruumide üleandmine toimub. Edasisest kirjavahetusest selgub, et hageja aktsepteeris kostjapoolset viivitust üürilepingu esemeks olevate ruumide üleandmisel, hageja ei kasutanud oma seadusest tulenevat õigust (VÕS § 277 lg 1) üürilepingust taganeda vaid võttis üürilepingu eseme 27.02.208 ja 26.04.2018 aktidega vastu. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 3-2-1-112-15, p 17).
79.Käesoleval juhul on üürnik üürilepingu eseme vastu võtnud vaatamata sellele, et asi anti üle ca neljakuuse hilinemisega. Hageja on sellist hilinemist aktsepteerinud. Kohtu hinnangul ei saa hageja üürilepingu eseme üleandmisega viivitamise eest saamata jäänud tulu nõuda. Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme vastuvõtmisel vastava õiguse reserveerinud.
80.Kohus märgib, et põhimõtteliselt on UV asjatundja arvamuses toodud arvutuskäik korrektne. UV on oma arvamuses võtnud aluseks saamata jäänud tulu ja ka kandmata kulud. UV tabelis toodud saamata jäänud tulu on planeeritud tulu ja tegelikkuses saadud tulu vahe ja kandmata kulud on planeeritud kulude ja tegelikult kantud kulude vahe. Sellepärast on alates aprillist-mais 2018 kulude ridadel nullid. Nii nähtub asjatundja tabelist, et saamata jäänud tulu on novembrist 2017 kuni veebruarini 2018 miinusmärgiga. Kuid vaatamata sellele on kohus seisukohal, et asjatundja tabel ei vasta reaalsele olukorrale. Tabel ei võta arvesse seda, et tegelikkuses jättis hageja kostjale osad üüriarved tasumata ega ka seda, et hageja andis osa üüripinnast klientide kasutusse ja tegelikkuses teenis tulu.
81.Samuti ei võta asjatundja arvamus arvesse olukorda väikeladude üüriturul. Asjatundja on vaid üldsõnaliselt selgitanud, et 14 kalendrikuuga on võimalik saavutada täituvus 70%. Kohtu hinnangul on selline väide oletuslik ja kontrollimatu. Asjatundja ei ole analüüsinud ei nõudlust ega pakkumist analoogsete laopindade turul, klientide vajadusi, konkurentsisituatsiooni turul ega hindu, samuti mitte nende tegurite dünaamikat 20182019. aastal. Asjatundja on vaid märkinud, et turusituatsioon novembris 2017 ja jaanuaris 2019 on erinev, kuivõrd lisandus uusi teenusepakkujaid ja eelis on varem alustanutel. Kuigi hageja äriplaan võis näha ette, et 14 kalendrikuuga saavutatakse täituvus 70%, ei saa saamata jäänud tulu kalkuleerimisel mööda minna reaalsest turusituatsioonist so palju oli nõudlust ja palju oli laopinna teenuse pakkujaid turul 2018 aastal. Hageja võinuks 2017 sügisel avada ka 10 Maleva 1 sarnast ladu ja loota nende 70% täituvust, kuid kui kliente napib ja konkurendid pakuvad paremat hinda, ei pruugi sellist täituvust saavutada. Erinevad füüsilised või juriidilised isikud ei hakka oma vara hoiustama laopinnal lihtsalt sellepärast, et turul on olemas vastav võimalus, kui neil hoiustamiseks vajadus puudub.
82.Kohus on eelpool tuvastanud, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja vastutab vaid tahtliku rikkumise korral. Üürilepingu p 7.8 järgi on pooled leppinud kokku üürileandja
2-21-14764 vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. VÕS § 106 lg 1 kohaselt võlgnik ja võlausaldaja võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse rikkumise eest vastutuse välistamises või piiramises. Vastavalt VÕS § 104 lg-le 1 ning 2 seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega peab tahtluse korral olema teadlik oma käitumisega kaasneva tagajärje õigusvastasusest (rikkumisest) ja sellist tagajärge soovima.
83.Hageja on veendunud, et kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult. Hageja tugineb oma positsioonis sellele, et kostja on majandustegevuses kinnisvara arendajana tegutsedes kinnisasja pikaajalise omanikuna olnud teadlik vara seisukorrast ja üürileandja, kui omaniku kohustustest. Samuti on hageja juhtinud kostja tähelepanu korduvalt asjal esinevatele puudustele ja sihtotstarbelise kasutamise takistustele. Hageja järeldab sellest, et kostja on üürilepingut rikkunud äärmise pahatahtlusega ja kavatsusega tekitada hagejale kahju. Kostja toob esile, et kostja ei ole oma kohustusi tahtlikult rikkunud. Kostja on katust remontinud ja üritanud läbijookse parandada. Uue läbijooksu tekkimine ei tähenda seda, et algne remont oleks ebaõnnestunud, vaid seda, et katust tuleb remontida ka teisest kohast.
84.Kohus hageja seisukohta ei jaga. Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja parandas katust mitmel korral. Nii on 20.04.2018 e-kirjas hagejale kostja selgitanud, et „täna toimus katuse remont ning loodetavasti on sellega teema ammendunud“ (I kd tl 55).“ Hageja ei ole esile toonud, et see väide ei vasta tõele. 09.07.2018 e-kirjaga vastas kostja hageja 27.06.2018 saadetud pöördumisele ja tõi välja, et hageja 27.06.2018 saadetud kirjas märgitud puudused on kõrvaldatud. Puudused ventilatsioonitorud on värvitud; paigaldatud on õhuvõtu avad, katusekate on täiendavalt SBS-materjaliga kaetud; sadevee ärajuhtimiseks on paigaldatud vihmaveetorudele sülitid.“ (I kd tl 80). Seega on kostja üüripinnal olevate puudustega tegelenud kuigi ebaõnnestunult. Kohus nõustub kostja arvamusega, et kuigi kostja remontis katust ebaõnnestunult, ei järeldu sellest, et kostja oleks lepingut rikkunud tahtlikult. Riigikohus on leidnud, et ainuüksi kohustuste tahtlik täitmata jätmine ilma õigusvastase tagajärje soovimiseta ei ole kohustuse tahtliku rikkumise tuvastamiseks piisav (RKTKo 2-19-117829, p15). Kohtu hinnangul puudus kostjal igasugune huvi soovida, et hagejale tekiksid mingid õigusvastased tagajärjed. Kostja on õigesti osundanud, et kostja kui üürileandja huvid kattuvad üürilepingus olulisel määral üürniku huvidega, sest ka üürileandja on huvitatud sellest, et üürniku majandustegevus üüritaval pinnal õnnestuks ja oleks kasumlik, et üürnik tasuks üüri ja täidaks muid üürilepinguga endale võetud kohustusi ning et üürnik ei saaks mingisugust kahju. Hageja ei ole põhistanud oma väiteid selles, et kostja rikkus üürilepingut tahtlikult. Seega ei vastuta kostja antud juhul hagejale tekkinud kahju eest.
85.Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
86.Kostja on palunud kohaldada aegumist. Kuivõrd kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata ei anna kohus hinnangut ka hageja nõuete aegumisele.
87.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
88.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab
2-21-14764 kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 168 lg 2 ja lg 4 järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. Kuivõrd kohus jätab hagiavalduse rahuldamata ja kostja vastuhagi läbi vaatamata põhjusel, et hageja pankrotistus menetluse kestel, on kohus seisukohal, et vastuhagiga seonduvad menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda ja hagiga seonduvad menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
89.Kuivõrd kostja on avaldanud, et tema ainus menetluskulu on vastuhagilt tasutud riigilõiv summas 1 000 eurot, kohus menetluskulusid kindlaks ei määra. Kohus selgitab, et kostjal (vastuhagejal) on õigus esitada TsMS § 150 lg 1 p 3 kohane taotlus riigilõivu tagastamiseks. TsMS § 150 lg 4 kohaselt riigilõivu tagastab kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti.
90.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude jaotust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson, kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 19.12.2024. a otsusega nr 2-2114764.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.