D.R ja Osaühingu XX avaldus XXXX korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 16. märtsi 2026 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XXX X korteriühistu määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): XXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko
esindajad
Avaldajad:
1.D.R (isikukood XXX)
2.Osaühing XX (registrikood XXXXXXXX) Avaldajate lepinguline esindaja Marina Suhnjova
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 16. märtsi 2026 määrus osas, milles maakohus tuvastas, et XXX X korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 1 (maja lõunapoolse külje fassaadi remont) on tühine, samuti osas, milles maakohus jättis menetluskulud XXX X korteriühistu kanda ja mõistis XXX X korteriühistult solidaarselt D.R ja Osaühingu XX kasuks välja menetluskulud 3199,60 eurot ja viivise menetluskuludelt.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta D.R ja Osaühingu XX avaldused rahuldamata osas, milles taotleti tuvastada XXX X korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 1 (maja lõunapoolse külje fassaadi remont) tühisus, ja jätta menetluskulud maakohtu menetluses menetlusosaliste endi kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.XXX X korteriühistu määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.1.Rahuldada D.R ja Osaühingu XX avaldused osaliselt.
4.2.Tuvastada XXX X korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 2 (sihtfinantseerimise kogumine või kapitaalremondi tariifi muutmine) tühisus.
4.3.Jätta D.R ja Osaühingu XX avaldused rahuldamata osas, milles taotleti tuvastada XXX X korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 1 (maja lõunapoolse külje fassaadi remont) tühisus.
4.4.Jätta menetluskulud maakohtu menetluses menetlusosaliste endi kanda.
5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtu menetluses menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja § 696). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.D.R (avaldaja I) ja Osaühing XX (avaldaja II) esitasid vastavalt 17. detsembril 2024 ja 9. jaanuaril 2025 Viru Maakohtule avalduse, milles paluti tuvastada XXX X korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 11. novembri 2024 üldkoosolekul tehtud otsuste tühisus. Avaldajale I kuulus avalduse esitamise ajal korteriomand nr 1 (registriosa number XXXXXXX, kaasomandiosa suurus 429/34517 ehk u 1,24%). Avaldajale II kuulus korteriomand nr 49 (registriosa nr XXXXXXX, kaasomandiosa suurus 3015/34517 ehk u 8,73%) ja kaasomandiosa suurusega 5087/8076 korteriomandist nr 50 (registriosa nr XXXXXXXX, kaasomandiosa suurus 8076/34517 ehk u 23,40%). Korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul otsustati teha 2025. aasta aprillis fassaaditöid 66 404 euro eest ning kinnitati kapitaalremondi tariifiks 2,6 eurot/m2 viieks kuuks ajavahemikul 1. november 2024 kuni 1. aprill 2025 ning 1,0 eurot/m 2 alates 1. aprillist 2025. Materjalidele sihtmakseid teha soovivatele korteriomanikele otsustati kapitaalremondi tariif 0 eurot ajavahemikul 1. november 2024 kuni 1. aprill 2025 ning alates 1. aprillist 2025 on tariif 1,0 eurot/m 2. Kortermajas on 50 korteriomandit ning kokku 50 häält. Mõlema otsuse puhul jagunesid üldkoosoleku hääled selliselt, et 18 häält oli otsuse poolt, 14 vastu ja 1 erapooletu. Avaldaja I puhul rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest üldkoosoleku kutse riputati teadetahvlile 5. novembril 2024, kuid korteriühistu põhikirja p 6.8 järgi pidi seda tegema vähemalt
7 päeva enne üldkoosolekut. Üldkoosoleku kokkukutsumise teadet ei edastatud avaldaja I e-posti aadressile, kuigi korteriühistu juhatus oli tema e-posti aadressist teadlik ja ta oli varem juhatusega e-posti teel suhelnud. Otsus teha maja lõunapoolse fassaadi remont ning koguda sihtotstarbelisi makseid või muuta kapitaalremondi tariifi on majanduskava iseloomuga otsused KrtS § 41 lg 1 tähenduses, seega tuli nende vastuvõtmisel järgida KrtS § 20 lg-tes 3 ja 4 sätestatud korda. Majanduskava eelnõud koos tööde maksumuse ja kaasomandi eseme seisukorra ja kavandatavate toimingutega ei edastatud korteriomanikele enne koosolekut. Avaldaja I oli korteriühistu juhatuse liige, kuid tallegi ei edastatud majanduskava projekti. Korteriühistu juhatus ei korraldanud hanget ehitusettevõtja leidmiseks, et saada tööd parima hinnaga. Tööd pidi tegema Plitker grupp OÜ, kellel puudus arvestatav majandustegevus, ettevõte on asutatud osakapitali sissemakseta, ettevõttel ei ole töötajaid ning see ei ole registreeritud majandustegevuse registris. Avaldaja II avalduse kohaselt on fassaadi remonditööde ja sellega kaasnevate kapitaalremondi tariifide muutumise otsused kehtetud kvoorumi puudumise tõttu. Fassaadiremonditööd ei olnud hädavajalikud tööd, vaid tegemist oli projekti järgi plaanitud töödega. Otsuse poolt hääletanud 18 korteriomanikku 50-st ei oma 50% kogu kaasomandi osast. Korteriühistu otsused on KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 järgi tühised.
2.Puudutatud isik ei tunnistanud avaldust ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Korteriühistu juhatuse liige pani teate teadetetahvlile üles 1. novembril 2024, seega on järgitud põhikirja p-s 6.8 sätestatud tähtaega. Puudutatud isik edastas e-posti teel üldkoosoleku kokkukutsumise teate avaldajale II. Puudutatud isik ei pidanud edastama teadet avaldajale I e-posti teel, sest too ei olnud korteriühistut teavitanud oma e-posti aadressist. Avaldaja I oli korteriühistu juhatuse liige ning osales 31. oktoobril 2024 toimunud juhatuse koosolekul, kus otsustati üldkoosoleku kokkukutsumine 11. novembril 2024, seega oli ta üldkoosoleku toimumisest teadlik ja koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Koosolekul vastu võetud otsuste näol ei olnud tegemist majanduskavaga ning korteriomanikele ei olnud seetõttu vajalik enne koosolekut eelnõu edastada. Korteriühistu üldkoosolek võib otsustada majandamiskulu kehtestamise ilma majanduskava vastu võtmata. Tegemist on eraldiseisva kohustusega. Remont oli hädavajalik, sest sein lagunes. Korteriomanikke informeeriti koosolekul tööde ehituslikest ja majanduslikest aspektidest. Ehitaja on litsentseeritud. Avaldajal II on korteriühistu ees suur võlg ning ta soovib avalduse esitamisega oma kohustusi vältida.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Viru Maakohus rahuldas 16. märtsi 2026 määrusega avaldajate avaldused ning tuvastas korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. Maakohus leidis, et avaldajad on esitanud nõude korteriühistu 11. novembri 2024 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks, kuid mitte nende otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Avaldajad tõid alles 24. juunil 2025 välja, et kvooruminõude rikkumise tõttu on otsus kehtetu. 19. veebruari 2026 istungil küsis kohus nõuete kohta, selgitas, et kehtetuks tunnistamise nõuet ei ole esitatud ning avaldajad ei esitanud vastuväidet istungil ega hiljem kirjalikus seisukohas. Maakohus leidis, et vaidlustatud otsused ei ole tühised koosolekust teatamise tähtaja ja viisi nõuete rikkumise tõttu. Maakohus tuvastas, et teade üldkoosoleku kokkukutsumise kohta pandi teadetetahvlile üles 1. novembril 2024, st tähtaegselt. Samuti tuvastas maakohus, et avaldajale I ei saadetud teadet e-posti teel, kuigi avaldaja I e-posti aadress oli korteriühistu juhatusele teada. Maakohus leidis siiski, et avaldaja I teavitamata jätmine e-posti teel üldkoosoleku kokkukutsumisest ei ole avaldajaga I seotud asjaoludel niivõrd oluline minetus, et tooks kaasa
otsuste tühisuse. Avaldaja I oli vaidlustatud otsuste tegemise ajal korteriühistu juhatuse liige ja osales 31. oktoobril 2024 toimunud juhatuse koosolekul, kus otsustati üldkoosolek läbi viia 11. novembril 2024. Maakohus leidis, et sellega oli avaldajat I isiklikult teavitatud üldkoosoleku kokkukutsumisest. Maakohus leidis, et vaidlustatud otsused on siiski tühised, sest tegemist oli majanduskava iseloomuga otsustega, mille puhul oleks KrtS § 20 lg-te 3 ja 4 kohaselt pidanud üldkoosoleku kokkukutsumisest teavitamisel edastama korteriomanikele ka majanduskava eelnõu, seda korteriühistu juhatus aga ei teinud. Otsus maja lõunapoolset fassaadi remontida laenu eest ning kehtestada sihtotstarbeline makse ja selle suurus on seotud KrtS § 41 lg 1 p-dega 1, 2, 3 ja 4. Otsused puudutavad ehitustööde rahastamist, sh kaasomandi eseme seisukorda ja kavandatavaid toiminguid (p 1), korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid (p 2), korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel (p 3) ja remondifondi makse suurust (p 4). Asjaolu, et otsuseid ei ole vastu võetud majanduskavana või otsused ei ole pealkirjastatud majanduskavana, ei väära seda, et tegemist on majanduskava puudutava otsusega. Samuti ei tähenda asjaolu, et korteriühistu oli juba majanduskava vastu võtnud, et uue otsuse näol pole sel põhjusel tegemist majanduskavaga. Maakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et remonditööde näol oli tegemist avariitöödega KrtS § 37 tähenduses, mis ei nõudnud üldkoosoleku otsust. Praegusel juhul ei olnud tegemist vältimatute töödega kahju vältimiseks, mida kinnitab juba pikk ajavahemik üldkoosoleku ja tööde tegemiseks kavandatud aja vahel. Maakohus märkis, et ka selliste tööde puhul kohaldub KrtS § 37 lg 3 (maakohtu määruses ekslikult lg 1), mille kohaselt tuleb vajadusel kehtestada avariitööde kulude katmiseks uus majanduskava. Lisaks leidis maakohus, et fassaadi remonditööde tegemine oleks tulnud otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega, mistõttu on see otsus häälteenamuse nõude rikkumise tõttu tühine. Maakohus märkis, et kvooruminõude rikkumine on üldjuhul otsuse kehtetuks tunnistamise alus. Korteriühistu üldkoosoleku otsus võib olla siiski ka tühine, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel. Maakohus leidis, et kuivõrd fassaaditööde tulemusena paranes eelduslikult hoone energiatõhusus, oli tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses, mistõttu pidi selle otsuse poolt hääletama üle poole korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 39). Maakohus tuvastas, et otsuse poolt anti 18 häält, mis on vähem kui pool häälte üldarvust, samuti kuulus otsuse poolt hääletanutele vähem kui 50% kaasomandi osast. Maakohus leidis, et selle nõude rikkumise tõttu oli otsus ehitustöid teha tühine. Maakohus viitas Riigikohtu praktikale, mille kohaselt on puudutatud isikul võimalik kehtestada majanduskava tagasiulatuvalt KrtS-s sätestatud nõudeid järgides (RKTKm 07.01.2026, 2-23-204). Menetluskulud jättis maakohus korteriühistu kanda ja mõistis korteriühistult avaldajate kasuks välja menetluskulud 3199,60 eurot, samuti seadusjärgse viivise menetluskuludelt.
4.Maakohus parandas 17. märtsi 2026 määrusega 16. märtsi 2026 määruse põhjenduste p-s 17 ilmse vastuolu ülejäänud põhjendava osa ja resolutsiooniga.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Puudutatud isik esitas 31. märtsil 2026 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määrus tühistada ning jätta avaldajate avaldused rahuldamata. Avaldajad osalesid 11. novembri 2024 üldkoosolekul ning olid teadlikud sellel koosolekul vastuvõetud otsustest. Maakohus ei ole võtnud menetlusse avaldust vaidlustatud otsuste kehtetuks
tunnistamiseks ja avaldajad ei taotlenud KrtS § 29 lg 4 alusel 11. novembril 2024 toimunud üldkoosoleku otsuste vaidlustamise tähtaja ennistamist. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et avaldaja I suhtes ei rikutud koosoleku kokkukutsumise korda, mistõttu ei saa koosolekul vastu võetud otsused olla tühised sellel alusel. Maakohus eksis, kui asus seisukohale, et vastu võetud otsused on tühised, sest tegemist oli majanduskava iseloomuga otsustega, mis eeldanuks KrtS § 20 lg 4 järgi enne üldkoosolekut korteriomanikele eelnõu edastamist ja dokumentidega tutvumise võimaldamist. Remonditööde tegemise otsustamine ja tariifide (sihttasu) kinnitamine on erinevad otsused ja ei ole välistatud selliste otsuste tegemine ilma majanduskava muutmiseta. Korteriühistul on KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11). Majandamiskulude suurust võib tõendada ka üldkoosoleku otsusega (RKTKo 16.06.2010, 3-2-1-53-10, p 14). Fassaadi remont on korteriomandi tavapärase valitsemise küsimus, mille üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 2). Puuduvad väited või tõendid, et elamut oleks fassaadi remondiga oluliselt ümber korraldatud. Ei ole selge, kas on suurendatud hoone energiatõhusus, sest vastavad arvustused ei ole tehtud kooskõlas majandus- ja taristuministri määrusega nr 58 „Hoone energiatõhususe arvutamise metoodika“. Kohtupraktika kohaselt ei muuda korteriühistu üldkoosoleku otsust tühiseks asjaolu, et koosoleku kokkukutsumise teates ei olnud esitatud KrtS § 20 lg-s 3 nõutud teavet. Korteriomanikku ei vabasta kulude kandmisest see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Mõistlik korteriomanik peab aru saama, et kui otsustatakse remondi tegemise üle, siis sellega kaasnevad kulud, töövõtja valik ning kulude kandmise kord (Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2025 määrus tsiviilasjas nr 2-24-130001, p 12, RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11). Avaldaja I käitumine on pahatahtlik. Avaldaja I oli korteriühistu juhatuse liige ja osales korteriühistu juhatuse koosolekul 31. oktoobril 2024, s.o vahetult enne 11. novembri 2024 üldkoosolekut. Avaldaja I hääletas sellel koosolekul otsuse poolt, millega otsustati kokku kutsuda üldkoosolek fassaadi remonditööde läbiviimise küsimuses ja kapitalremondi tariifi muutmiseks. Maakohus eksis, kui leidis, et fassaadi remont on kaasomandi eseme ajakohastamine, mille otsustamiseks on vajalik KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamus (KrtS § 39). Maakohus eksis ka selles, et pidas vajaliku häälteenamuse rikkumist otsuse tühisuse aluseks. Riigikohtu praktika kohaselt saab kvoorumi või otsuse tegemiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumine olla otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks, kuid see ei too kaasa otsuse tühisust. Otsus on tühine ainult juhul, kui häälteenamusega otsustatakse küsimus, mida saab otsustada ainult korteriomanike kokkuleppega (RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599/26, p 14.4).
6.Avaldajad vaidlesid 20. aprillil 2025 esitatud seisukohas määruskaebusele vastu ja palusid jätta määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud täies ulatuses.
7.Maakohus leidis, et avaldaja määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna maakohtule alust määruskaebust rahuldada ja edastas 24. aprillil 2026 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus tuvastas, et tühine on puudutatud isiku otsus fassaadi remonditööde tegemise kohta. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avaldaja I ja avaldaja II avaldused osaliselt rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659). Puudutatud isiku määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
Menetluskulud jäävad avalduste ja määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi kanda.
9.Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku 11. novembri 2024 üldkoosolekul võeti vastu kaks otsust – esiteks otsustati remontida hoone lõunapoolne fassaad ja teiseks otsustati muuta remondifondi tariifi. Maakohus leidis, et esimene otsus on tühine, sest selle vastuvõtmisel rikuti sellise otsuse tegemisele ettenähtud häälteenamuse nõudeid ning et teine otsus on tühine, sest tegemist oli majanduskava iseloomuga otsusega, mille puhul oleks tulnud üldkoosoleku kokkukutsumisel saata korteriomanikele ka majanduskava eelnõu.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu määrusega osas, milles maakohus leidis, et otsus, millega muudeti remondifondi tariifi (protokollis p 2 (dtl 144)), on tühine koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).
11.Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. KrtS § 20 lg 3 kohaselt tuleb juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Riigikohus on pidanud koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks KrtS § 29 lg 1 tähenduses olukorda, kus KrtS § 20 lg 3 nõudeid rikutakse põhikirja muutmisel (RKTKm 26.04.2023, 2-22-12198/9, p 13). Samuti on Riigikohus pidanud KrtS § 20 lg-st 4 tuleneva nõude vastu eksimist koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks, st tühisuse aluseks (RKTKm 29.10.2025, 2-21-9853/77, p 16).
12.Eelnevast tuleneb ringkonnakohtu hinnangul, et ka majanduskava kehtestamisel tuleb KrtS § 20 lg 3 nõudeid käsitada üldkoosoleku kokkukutsumisele seaduses sätestatud nõuetena (KrtS § 29 lg 1 esimene lause), mille oluline rikkumine toob kaasa otsuse tühisuse (KrtS § 29 lg 1 teine lause).
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et majanduskavale ette nähtud nõuded kehtivad ka juhul, kui sisuliselt on tegemist majanduskava iseloomuga otsusega, sõltumata otsuse pealkirjast ehk formuleeringust. Riigikohtu praktikas väljendatud seisukoht, et korteriühistu majandamiskulude nõude aluseks võib olla ka üldkoosoleku otsus, mis ei ole pealkirjastatud kui majanduskava (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11), ei tähenda, et sellise otsuse tegemisel ei peaks arvestama majanduskavale kehtivaid nõudeid või et selline otsus ei saa olla tühine. Teistsugune tõlgendus tähendaks, et korteriühistu juhatus võiks üldse loobuda seaduses majanduskavale kehtestatud nõuete järgimisest.
14.Ringkonnakohus nõustub maakohtu määrusega ka osas, milles maakohus viitas võimalusele kehtestada majanduskava tagasiulatuvalt (maakohtu määruse põhjenduste p 22, RKTKm 07.01.2026, 2-23-204). Eelnevast tulenevalt on puudutatud isikul võimalik võtta vastu uus majanduskava kehtestamise otsus, arvestades kõiki sellise otsuse tegemisele kehtivaid nõudeid.
15.Ringkonnakohus nõustub määruskaebusega, et maakohus tuvastas ekslikult remonditööde tegemise otsuse tühisuse. Maakohus eksis kõigepealt selles, et pidas kvoorumi ja/või häälteenamuse nõude rikkumist tühisuse aluseks. Määruse põhjenduste p-s 19 on viidatud Riigikohtu praktikale, mille kohaselt kvoorumi ja/või häälteenamuse nõude rikkumine on üldjuhul otsuse kehtetuks tunnistamise, mitte tühisuse alus, samas kui korteriühistu üldkoosoleku otsus võib olla siiski ka tühine, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel (RKTKm 30.11.2022, 2-2113599, p 14.4; 01.06.2022, 2-19-16450 (maakohtu määruses ekslikult 1-19-16450), p 15). Järgnevalt ei ole maakohus leidnud, et fassaadi remondi näol oleks olnud tegemist küsimusega,
mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, kuid on siiski tuvastanud selle otsuse tühisuse. Selline järeldus on vastuolus eelnevalt viidatud Riigikohtu praktikaga.
16.Lisaks eksis maakohus ka selles, et pidas fassaadi remonti küsimuseks, mille üle otsustamine nõuab KrtS § 39 kohaselt KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamust. Maakohus leidis, et KrtS § 39 kohaldub ainuüksi põhjusel, et fassaadi remont suurendab eelduslikult hoone energiatõhusust. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu.
17.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt oli KrtS § 39 kehtestamise eesmärk võimaldada lihtsamalt teha hoone ajakohastamiseks vajalikke muudatusi, mis muidu kuuluksid KrtS §-s 38 nimetatud ehituslike ümberkorralduste hulka ja mille tegemiseks oleks vaja kõigi korteriomanike nõusolekut (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu, 462 SE). Seega on KrtS § 39 erinorm ainult KrtS § 38 suhtes ja korteriomanikud saavad kõiki tegevusi, mis on käsitletavad tavapärase valitsemise küsimustena KrtS § 35 tähenduses, otsustada tavapärase häälteenamusega. Eelduslikult on kaasomandi eseme iga tavapärase remondi tulemuseks senisest kaasaegsem hoone, sest remondi käigus kasutatakse tänapäevaseid materjale ja tehnoloogiaid. See aga ei tähenda, et iga selline remont tuleks otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud korteriomanike kvalifitseeritud häälteenamusega.
18.Praegusel juhul ei ole avaldajad kohtu ette toonud asjaolusid, millest nähtuks, et hoone fassaad ei olnud lagunenud või et remondi käigus oleks muudetud hoonet viisil, mida saaks käsitada ehitusliku ümberkorraldusena KrtS § 38 tähenduses. Seega oli vaidlustatud otsus tehtud tavapärase valitsemise küsimuses KrtS § 35 tähenduses ja selle otsuse tegemiseks piisas tavapärasest poolthäälte enamusest korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 22).
19.Maakohus jättis menetluskulud avalduste täieliku rahuldamise tõttu puudutatud isiku kanda. Kuivõrd ringkonnakohus muudab maakohtu määrust ja rahuldab nii avaldajate avaldused kui ka puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt, on asjaolusid arvestades õiglane jätta menetluskulud nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluses poolte endi kanda (TsMS § 172 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.