Määruse tegemise aeg ja koht 15. september 2026, Tallinn Kohtuasja number
2-26-437
Kohtuasi
X-i kaebus kohtutäitur Elin Vilippuse 2. jaanuari 2026. a otsusele täiteasjas nr 022/2019/7251
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22. jaanuari 2026. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X-i määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (võlgnik): X (isikukood XXX) Puudutatud isik I (kohtutäitur): kohtutäitur Elin Vilippus, esindaja kohtutäituri abi Sergei Volf Puudutatud isik II (sissenõudja): Luminor Bank AS (registrikood 11315936)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 22. jaanuari 2026. a määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta määruskaebemenetluse kulud X-i kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.X (avaldaja, võlgnik) esitas 07.01.2026 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäitur Elin Vilippuse (puudutatud isik I, kohtutäitur) 02.01.2026 otsusele täiteasjas nr 022/2019/7251.
1.1.Kaebuse kohaselt algatas kohtutäitur Luminor Bank AS-i (puudutatud isik II, sissenõudja) täitmisavalduse alusel võlgniku suhtes hüpoteegiga tagatud nõude sissenõudmiseks täitemenetluse (täiteasi nr 022/2019/7251). Täitemenetluses täidetakse sissenõudja nõuet Pringi külas asuvate võlgnikule kuuluvate CCC ja XXX kinnisasjade arvelt.
1.2.Kinnisasjade enampakkumised ebaõnnestusid. Kaebaja esitas 24.11.2025 kohtutäiturile taotluse, milles mh palus, et kui kohtutäitur koostab vara ümberhindamise akti, selgitaks kohtutäitur kaalutlust vara ümberhindamise kujunemisest selliselt, et võlgnikul oleks võimalik sellest aru saada. Seni on vara ümberhindamised olnud põhjendamatult suured. Kohtutäitur hindas 08.12.2025 vara ümberhindamise aktis vara alla, määrates CCC kinnisasja hinnaks 248 000 eurot ja XXX kinnisasja hinnaks 300 000 eurot.
1.3.Võlgnik esitas 11.12.2025 kohtutäiturile kaebuse, milles palus: 1) tühistada 08.12.2025 vara ümberhindamise akt ning kohustada kohtutäiturit uue akti koostamisel selgitama ja põhjendama vara hinna ümberhindamise kujunemise faktilisi ja õiguslikke aluseid, mh arvestama võlgniku 24.11.2025 taotlust; 2) kohustada kohtutäiturit vastama ja arvestama võlgniku 24.11.2025 taotlusega lubada võlgnikul müüa vara kohtutäituri kontrolli all; 3) jätkata CCC kinnisasja müüki hinnaga 300 000 eurot ning XXX kinnisasja müüki hinnaga 400 000 eurot; 4) peatada kaebuse läbivaatamise ajaks vaidlusalune täitemenetlus.
1.4.Kohtutäitur jättis võlgniku kaebuse 02.01.2026 otsusega rahuldamata. Kohtutäitur käsitles otsuses vaid võlgniku nõuet vara ümberhindamise akti tühistamise osas. Muud võlgniku taotlused jättis kohtutäitur tähelepanuta. Kohtutäitur jättis vastamata kaebaja taotlusele selgitada allahindluse ulatuse kujunemist. Kui hinnalanguse ulatus on väga suur, tuleb kaalutluse kujunemist ka usutavalt ja arusaadavalt põhjendada. Kohtutäitur väidab, et vara alahindamised tehti 23% ja 10% ulatuses. Tegelikult hindas kohtutäitur vara alla vastavalt 37,5% ja 30% vara esimese enampakkumise alghinnast.
1.5.Võlgnik palub tühistada kohtutäituri 02.01.2026 otsuse ning rahuldada võlgniku 11.12.2025 kaebuse taotlused 1–3.
2.Kohtutäitur palus jätta võlgniku kaebuse rahuldamata.
2-26-437
2.1.Kohtutäitur jääb vaidlustatud otsuses avaldatu juurde. Kohtutäitur ei pea pärast enampakkumise nurjumist tegema täiendavat alternatiivsete müügiviiside sisulist analüüsi ega põhjendama, miks nn vabamüüki ei kasutata.
2.2.Seadus ei sätesta asjaolusid ega juhiseid, mida kohtutäitur peab täitemenetluse seadustiku (TMS) § 100 lg 5 raames diskretsiooni teostamisel arvesse võtma ja kuidas peab sellise otsuse tegemine toimuma. Eelnevad enampakkumised nurjusid, kohtutäitur küsis osapoolte arvamust ümberhindamise kohta ja kuulas nad ära, arvestas ettepanekutega ning otsustas alandada hinda vähem kui 25% ulatuses. Kohtutäitur ei ole seotud sissenõudja ja võlgniku seisukohtadega vara alla hindamise kohta.
2.3.TMS § 100 lg 5 võib iseenesest riivata võlgniku õigusi, sest madalam enampakkumise alghind võib tuua kaasa madalama ostuhinna. Kui aga kohtutäitur asja alla ei hinda, riivab see omakorda sissenõudja omandiõigust – sissenõudja nõude realiseerimise võimalus võib lükkuda määramatuks ajaks edasi, sest hinna jätmine samale tasemele võib kaasa tuua korduvate enampakkumiste nurjumise. Arvestada tuleb, et täitemenetlus on kestnud üle viie aasta.
3.Sissenõudja kaebusele seisukohta ei esitanud. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Maakohus rahuldas kaebuse osaliselt ja kohustas kohtutäiturit vaatama kaebust uuesti läbi osas, millega kohtutäitur ei võtnud seisukohta vara kohtutäituri kontrolli all müümise küsimuses. Ülejäänud osas jättis kohus kaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
4.1.Maakohus viitas TMS § 100 lg-le 1 ning tuvastas, et XXX ja CCC kinnisasjade 11.11.2025 ja 13.11.2025 alanud elektroonilistel kordusenampakkumistel ei osalenud ühtegi huvilist. Kohus leidis, et kohtutäitur ei rikkunud 20.11.2025 aktis määratud alla hindamisel TMS § 100 lg-st 5 tulenevaid piirmäärasid.
4.2.Kordusenampakkumiseks uue alghinna määramine toimub kohtutäituri diskretsiooni alusel TMS § 100 lg-s 5 ettenähtud piirides ning kohtutäitur ei ole sissenõudja ja võlgniku seisukohtadega seotud. Kohus saab kohtutäituri diskretsiooniotsusesse sekkuda üksnes siis, kui kohtutäitur on ületanud diskretsioonipiire, mh jätnud arvestamata diskretsiooniotsuse tegemiseks olulised asjaolud. Praegusel juhul selliseks etteheiteks alust ei ole.
4.3.Vaidlusaluse täiteasja menetlus on kestnud enam kui viis aastat. Kinnisasjade suhtes on läbi viidud mitu enampakkumist, kuid need on ostuhuviliste puudumise tõttu nurjunud. Seega ei vastanud kinnisasjadele eelnevalt määratud hinnad turutingimustele. Kohtutäitur arvestas 08.12.2025 vara ümberhindamise akti koostades tähtsust omavate asjaoludega, eelkõige täitemenetluse senise käigu ja turu olukorraga. Kohtutäitur märkis õigesti, et alghind ei tähenda automaatselt enampakkumise lõpphinda, mis kujuneb enampakkumisel osalejate tehtud pakkumiste tulemusel. Seega ei ole võlgniku kaebus vara alla hindamist ja kordusenampakkumise alghinda puudutavas osas edukas.
4.4.Võlgniku kaebus tuleb rahuldada osas, mis puudutab tema 24.11.2025 taotlust lubada müüa CCC kinnisasi kohtutäituri kontrolli all. Kohtutäituri 02.01.2026 otsusest ei nähtu, et kohtutäitur oleks selle taotluse osas otsustuse teinud.
2-26-437 Määruskaebus
5.Võlgnik palub maakohtu määruse tühistada osas, millega kohus jättis võlgniku kaebuse rahuldamata. Menetluskulud palub võlgnik jätta kohtutäituri kanda.
5.1.Kaebuse kohaselt ei vaidlusta võlgnik kohtutäituri õigust vara ümber hinnata. Küll aga peab kohtutäitur oma otsust vara ümberhindamise kohta põhjendama. Vaidlustatud määruses viitab maakohus kohtutäituri põhjendustele, mida kohtutäituri 08.12.2025 vara ümberhindamise aktis ei ole. Viidatud aktis on vaid märkus, et mõistlik ja põhjendatud on vara alla hinnata ligikaudu 23% ja 10%.
5.2.Võlgnik palus enne vara ümberhindamise otsuse koostamist kohtutäituril selgitada oma kaalutluse kujunemist. Selle taotlusega kohus ega kohtutäitur ei arvestanud. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
6.Kohtutäitur vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
7.Sissenõudja määruskaebusele seisukohta ei esitanud.
8.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel rahuldamata ning edastas läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks.
10.TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) kohaselt kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Võlgnik vaidlustab maakohtu määrust üksnes osas, millega maakohus jättis rahuldamata võlgniku kaebuse vara ümberhindamise aktile. Võlgnik leiab endiselt, et kohtutäituri akt vara ümberhindamise kohta on nõuetekohaselt põhjendamata.
11.Ringkonnakohus nõustub võlgnikuga, et kohtutäituri põhjendused 08.12.2025 vara ümberhindamise aktis olid puudulikud. Viidatud aktist ei ole võimalik aru saada, kuidas kujunes kohtutäituri diskretsiooniotsustus vara alla hindamiseks. Kohtutäitur avaldas vaid, et vara on mõistlik ja põhjendatud alla hinnata u 23% ja 10%. Selliselt ei ole täitemenetluse osalistel võimalik aru saada, millised kaalutlused võttis kohtutäitur uue hinna määramisel aluseks.
12.Samas nähtub asja materjalist, et kohtutäitur kõrvaldas 08.12.2025 vara ümberhindamise akti puudused kohtueelses kaebemenetluses, s.o 02.01.2026 otsusega, millega kohtutäitur lahendas võlgniku 11.12.2025 kaebuse. Võlgnik ei ole nendele põhjendustele vastuväiteid esitanud. Riigikohus on varem selgitanud, et kohtutel tuleb kohtutäituri otsuse peale esitatud kaebust lahendades hinnata ka neid argumente, mida kohtutäitur võlgniku kaebust lahendades kohtueelses kaebemenetluses lisab. Kui keelata kohtutäituril kaebemenetluses täiendavate põhjenduste esitamine, muutuks kohustuslik kohtueelne kaebemenetlus sisutuks (vt RKTKm 16.12.2015, 3-2-1-108-15, p 26).
2-26-437
13.Kohtutäitur tõi 02.01.2026 otsuses esile, et vaatamata kohtutäituri senisele tegevusele (vara ümberhindamine, kuulutuste avaldamine kõikides kinnisvaraväljaannetes, informatsiooni jagamine võimalikele huvilistele), ei ole kinnisasju õnnestunud müüa. Kuna enampakkumised ebaõnnestusid, on põhjendatud eeldada, et kinnisasjade senine hind on turusituatsiooni arvestades liiga kõrge. Samuti tõi kohtutäitur esile, et asja alla hindamata jätmine või selle alla hindamine marginaalses ulatuses tooks suure tõenäosusega kaasa ka uue kordusenampakkumise nurjumise. Seejuures nähtub viidatud otsusest, et kohtutäitur kaalus nii võlgniku kui ka sissenõudja huve. Kohtutäitur märkis, et kuigi sissenõudja nõue tuleb rahuldada võlgnikule kõige vähem kahjustaval viisil, kuid juhul kui nõude rahuldamine ega varasem enampakkumine kõrgema hinnaga ei ole õnnestunud ja sissenõudja esitab avalduse kordusenampakkumise läbiviimiseks, peab kohtutäitur kordusenampakkumise ka läbi viima, vajadusel hinda muutes. Uus hind peab suurendama kordusenampakkumise õnnestumise võimalust (dtl 31).
14.Eeltoodut arvestades leidis maakohus õigesti, et kohtutäitur arvestas vara ümberhindamisel tähtsust omavate asjaoludega, eelkõige täitemenetluse senise käigu ja turu olukorraga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praegusel juhul puudub alus sekkuda kohtutäituri diskretsiooni, sest kohtutäitur ei ole diskretsioonipiire ületanud. Pelgalt asjaolu, et kohtutäitur esitas vara ümberhindamise põhjendused alles kohtueelses kaebemenetluses võlgniku kaebust lahendades, ei anna alust 08.12.2025 vara ümberhindamise akti tühistamiseks. Seda seisukohta ei muuda asjaolu, et võlgnik taotles 24.11.2025, s.o juba enne 08.12.2025 vara ümberhindamise akti koostamist, et kohtutäitur esitaks vara alla hindamise kohta selged ja jälgitavad põhjendused.
15.Eeltoodut arvestades tuleb määruskaebus jätta rahuldamata. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel võlgniku kanda. Kohtutäitur ja sissenõudja ei ole kohtule menetluskulude nimekirju esitanud. Seega rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.