Hageja Y (isikukood XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Maria Mägi-Rohtmets ja Marta Lember Kostja X (isikukood XXX), lepinguline esindaja advokaat Getter Ulla
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Y määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 15.10.2025 määrus muutmata.
3.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud Y kanda.
4.Mõista Y-lt X-i kasuks välja menetluskulu 744 eurot (sisaldab käibemaksu 144 eurot).
5.Mõista Y-lt X-i kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni. Edasikaebamise kord
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Y (hageja) esitas 26.08.2025 Harju Maakohtule hagi X-i (kostja) vastu hüpoteegi lõpetamiseks ja kustutamiseks. Hageja palus lõpetada ja kustutada kostja kasuks kinnisasjade Pirita tee 26-50, Tallinn, Pirita tee 26-PP67, Tallinn ja Pirita tee 26-P67, Tallinn registriosadesse kantud 100 000 euro suuruse ühishüpoteegi ning kohustada kostjat andma selleks vajalik tahteavaldus ja nõusolek.
1.1.Hageja tõi esile, et 18.02.2015 lepingu järgi tagab ühishüpoteek kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud või tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest, sealhulgas nõude loovutamisega omandatud nõuded. Hageja väitel ei ole pooled sõlminud ühtegi võlaõiguslikku lepingut, millest võiksid hüpoteegiga tagatud nõuded tuleneda, ega kavatse seda tulevikus teha. Seetõttu on tegemist tühja hüpoteegiga.
1.2.Hageja müüs korteriomandid 29.05.2025 RK Capital OÜ-le. Müügilepingu järgi tasub ostja 200 000 euro suuruse osa ostuhinnast pärast kostja vormikohase hüpoteegi kustutamise nõusoleku või seda asendava kohtulahendi esitamist. RK Capital OÜ volitas 30.06.2025 hagejat esitama kostja vastu hüpoteegi kustutamise hagi.
2.Maakohus võttis hagi 28.08.2025 menetlusse. Kostja esitas 03.10.2025 hagivastuse ja taotles hagi läbi vaatamata jätmist. Kostja väitis, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg-st 1 tulenev hüpoteegi kustutamise nõue kuulub koormatud kinnisasja omanikule, kuid hageja ei olnud hagi esitamise ajal enam kinnisasjade omanik. Kostja vaidles vastu ka hageja väitele, et hüpoteegiga tagatud nõuet ei ole olemas.
3.Maakohus teatas 06.10.2025 pooltele, et näeb alust hagi läbi vaatamata jätmiseks. Hageja esitas 09.10.2025 avalduse, milles muutis oma taotlust ja palus tuvastada, et kostjal ei ole hageja vastu kehtivat nõuet, mida tagaks vaidlusalustele kinnisasjadele seatud 100 000 euro suurune hüpoteek. Hageja taotles ühtlasi kinnisasjade omaniku menetlusse kaasamist kolmanda isikuna. Kostja hagi muutmisega ei nõustunud. Maakohtu määrus
4.Harju Maakohus ei andnud nõusolekut hagi aluse ja eseme muutmiseks, jättis hagi läbi vaatamata, jättis läbi vaatamata hageja taotluse kaasata menetlusse RK Capital OÜ, lõpetas menetluse ning jättis menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1723,60 eurot ja mõistis selle hagejalt kostja kasuks välja.
4.1.Hageja 09.10.2025 esitatud tuvastusnõue ei sisaldunud 26.08.2025 hagis. Esialgse hagi esemeks oli hüpoteegi lõpetamine ja kustutamine. Asjaolu, et selle nõude lahendamisel tuli hinnata hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu, ei tähendanud, et hageja oleks esitanud eraldi nõude kostja nõude puudumise tuvastamiseks.
4.2.Hageja muutis nii hagi eset kui ka alust. Kostja hagi muutmisega ei nõustunud ning senises menetluses esitatud asjaolud ja tõendid ei võimaldanud muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt. Seetõttu ei ole alust anda hagi muutmiseks TsMS § 376 lg 2 järgi nõusolekut.
4.3.Algne hüpoteegi kustutamise hagi tuleb jätta läbi vaatamata, sest AÕS § 349 lg-s 1 sätestatud nõue kuulub koormatud kinnisasja igakordsele omanikule. Hageja oli kinnisasjad enne hagi esitamist võõrandanud ega olnud seega selle nõude materiaalõiguslikult õigustatud isik. Määruskaebus
5.Hageja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub määruse tühistada ja jätkata asja menetlemist 09.10.2025 esitatud tuvastusnõude alusel.
5.1.Hageja ei muutnud sisuliselt hagi, sest küsimus hüpoteegiga tagatud nõude olemasolust kuulus juba algusest peale vaidluse esemesse. Hüpoteegi kustutamise nõude lahendamiseks oleks maakohus pidanud igal juhul hindama, kas kostjal on hageja vastu hüpoteegiga tagatud nõue.
5.2.Hagejal on õiguslik huvi kostja nõude puudumise tuvastamiseks, sest kostja esitas 09.10.2025 hagejale ja kinnisasjade omanikule teate hüpoteegiga tagatud nõude sissenõutavaks muutumise kohta. Ühishüpoteegi seadmisel lepiti kokku kinnisasjade omaniku kohustuses alluda kohesele sundtäitmisele. Kui kinnisasjade omanik rahuldab sundtäitmise vältimiseks kostja nõude, võib tal tekkida hageja vastu regressinõue.
5.3.Maakohus on valesti jaganud menetluskulud. Määruse järgi tuleb arvestada muu hulgas kriminaalmenetlusega seotud asjaolusid ja seda, et hageja tasus Eesti Vabariigile 35 800 eurot. Algse hagi järgi tasus hageja selle summa suurema kahju vältimiseks seoses kostja võimaliku nõudega ning hüpoteegile Eesti Vabariigi kasuks seatud käsutamise keelumärkega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 1 alusel jätta muutmata ja hageja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid täies ulatuses. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.Maakohus jättis algse hagi õigesti läbi vaatamata. Hageja nõudis algses hagis kostja kasuks seatud hüpoteegi lõpetamist ja kustutamist ning kostja kohustamist andma selleks vajalik tahteavaldus ja nõusolek. Hageja tugines seejuures AÕS § 349 lg-le 1. Hageja enda esitatud asjaolude järgi oli ta aga võõrandanud hüpoteegiga koormatud korteriomandid RK Capital OÜ-le juba 29.05.2025, s.o enne 26.08.2025 hagi esitamist.
7.1.AÕS § 349 lg-s 1 sätestatud hüpoteegi kustutamise nõude saab esitada koormatud kinnisasja igakordne omanik. Hageja ei olnud hagi esitamise ajal enam koormatud kinnisasjade omanik. Seetõttu leidis maakohus õigesti, et hagis esitatud asjaoludel ei olnud hagejal AÕS § 349 lg-st 1 tulenevat nõuet ja hagi tuli TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata jätta.
7.2.Seda järeldust ei muuda asjaolu, et RK Capital OÜ volitas hagejat pidama hüpoteegi kustutamisega seotud kohtuvaidlust. Hagi järgi andis RK Capital OÜ hagejale 30.06.2025 vastava volituse. Hageja esitatud asjaoludest nähtub seega õigus menetluses RK Capital OÜ huvides tegutseda, mitte see, et AÕS § 349 lg-s 1 sätestatud materiaalõiguslik nõue oleks läinud kinnisasjade võõrandamisel hagejale.
8.Maakohus käsitas 09.10.2025 avaldust õigesti hagi muutmisena. Algse hagi ese oli hüpoteegi lõpetamine ja kustutamine ning selleks vajaliku kostja tahteavalduse ja nõusoleku saamine. 09.10.2025 avaldusega soovis hageja seevastu tuvastada, et kostjal ei ole tema vastu hüpoteegiga tagatud nõuet. Tegemist on erinevate hagi esemetega TsMS § 363 lg 1 p 1 tähenduses.
8.1.Kuigi algse hagi järgi oli hüpoteegiga tagatud nõude puudumine asjaolu, millega hageja põhjendas AÕS § 349 lg-st 1 tuletatud hüpoteegi kustutamise nõuet, on osaliselt samadel elulistel asjaoludel uue hagi eseme esitamine hagi muutmine TsMS § 376 lg 2 mõttes. See ei ole haginõude suurendamine ega laiendamine TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi ega eseme muutmine asjaolude muutumise tõttu sama sätte p 3 järgi.
9.Kolleegium leiab, et maakohus ei pidanud andma hagi muutmiseks nõusolekut. Kostja hagi muutmisega ei nõustunud. TsMS § 376 lg 2 järgi oli seetõttu hagi muutmiseks vajalik maakohtu nõusolek. Õiguskirjanduses on märgitud, et hagi muutmiseks nõusoleku andmine TsMS § 376 lg 2 järgi on maakohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes piiratud ulatuses (TsMS komm II, § 376 p 3.3.3.a). Maakohus hindas, kas senises menetluses esitatud asjaolud ja tõendid võimaldaksid muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt, ning leidis, et selleks alust ei olnud. Kolleegiumi hinnangul maakohus kaalutlusõiguse piire ei ületanud ja kaalumisvigu ei teinud.
10.Määruskaebuses esitatud uued asjaolud ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Hageja tugineb 09.10.2025 nõudekirjale, kostja nõude sissenõutavaks muutumisele, võimalikule sundtäitmisele ja regressinõude tekkimise ohule. Need asjaolud võivad puudutada hageja õiguslikku huvi iseseisva negatiivse tuvastushagi esitamiseks, kuid ei muuda järeldust, et sellist tuvastusnõuet ei olnud 26.08.2025 hagis esitatud.
11.Hageja määruskaebus ei ole põhjendatud ka menetluskulude osas. TsMS § 168 lg 2 järgi jäävad hagi läbivaatamata jätmise korral menetluskulud üldjuhul hageja kanda. Põhjendamatu on hageja väide, et kostja on ise põhjustanud hageja pöördumise kohtusse, kuna on üles öelnud laenulepingu, mida tegelikkuses pole kunagi sõlmitudki ning nõuab hüpoteegiga tagatud laenusumma täitmist nii hagejalt kui RK Capital OÜ-lt. Hagi läbi vaatamata jätmisel maakohus selliseid asjaolusid ei tuvastanud, vaid lähtus üksnes sellest, et hageja esitas õiguslikult perspektiivitu nõude. Samamoodi ei ole asjakohane hagi läbi vaatamata jätmisel hinnata, kas hageja on kostja suhtes algatatud kriminaalmenetluses kogenud ebaõiglast kohtlemist või kandnud kahju.
12.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata kulunimekirja alusel.
12.1.Kostja taotles tasu 4,92 tunni õigusteenuse eest tasumääraga 200 eurot/t, kokku 992 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu määruskaebemenetluse toimingutele kokku 3 t. Kostja ainus toiming määruskaebemenetluses oli seisukoha esitamine, milles kostja kordas maakohtus esitatud
seisukohti. Lepingulise esindaja tunnihind ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Neil kaalutlustel peab kostja hagejale hüvitama õigusabi kulu 600 eurot, millele lisandub käibemaks 144 eurot, kokku 744 eurot.
12.2.Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus määruse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab hageja tasuma viivist. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.