lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-23-3074/23

Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 24.04.2026

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-23-3074/23
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
24.04.2026
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1604
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
KrtS § 35 lg 1, 2Tavapärane valitsemineKrtS § 41 lg 1, 3MajanduskavaKrtS § 12Põhimõtted omavahelistes suhetesKrtS § 38 lg 1Olulised ümberkorraldused ja hoone taastamineKrtS § 39Kaasomandi eseme ajakohastamineTsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisusedTsMS § 173 lg 3Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisTsMS § 654 lg 6Ringkonnakohtu otsuse sisu

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-23-3074/20Harju Maakohus Tallinna kohtumaja23.07.2025

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu80141909(Puudutatud isik)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Mati Maksing ja Ele Liiv

Määruse tegemise aeg ja koht 24. aprill 2026, Tallinn Kohtuasja number

2-23-3074

Kohtuasi

L.F ja G.K avaldus korteriomanike otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23. juuli 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

L.F ja G.K määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: L.F (isikukood XXX) Avaldaja: G.K (isikukood XXX) Avaldajate lepinguline esindaja Lia Niitaru Puudutatud isik: Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu (registrikood 80141909), lepinguline esindaja Merike Roosileht

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

üldkoosoleku

RESOLUTSIOON

1.Jätta Harju Maakohtu 23. juuni 2025. a määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud solidaarselt L.F ja G.K kanda.
4.Määrata Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu menetluskulude rahaliseks suuruseks 317,44 eurot ning mõista see solidaarselt L.F-ilt ja G.K-lt Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu kasuks välja. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.

Sarnased lahendid

Ühinguõigus
  • 17.08.20262-25-6084/11Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 14.08.20262-26-10703/5Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 12.08.20262-24-17076/19Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 12.08.20262-24-4648/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 12.08.20262-24-8928/12Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 12.08.20262-25-10376/15Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
TsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamisel
TsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtus

2-23-3074

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1.L.F (avaldaja I) ja G.K (avaldaja II) (koos avaldajad) esitasid 23.02.2023 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu korteriomanike 27.01.2023 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulud palusid avaldajad jätta puudutatud isiku kanda.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub avaldajatele Tallinn, Elektri tn 2 korter 5/6. Korteriomanikud otsustasid 27.01.2023 elektroonilisel koosolekul (koosolekut kokku kutsumata) renoveerida puitlippidest piirdeaia. Hääletusel osalesid viie korteri omanikud. Avaldajad hääletasid otsusele vastu ja esitasid vastuväite. Ülejäänud neli hääletusel osalenud korteriomanikku olid piirdeaia renoveerimise poolt.
1.2.Vaidlustatud otsus on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg-ga 2 ja § 41 lg-ga 1. Otsus on käsitatav majanduskavana ning pidanuks sisaldama KrtS § 41 lg-s 1 loetletud osi. Kui otsus ei ole majanduskava, pidanuks selles sisalduma rohkem teavet (detailne eelarve ja materjalide nimekiri koos hindadega). Otsuse vastuvõtmiseks ebapiisava teabe andmine ei arvesta korteriomanike õigustatud huve. Sellisel juhul on otsus vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Samuti on nimetatud sättega vastuolus laenu võtmise otsustamine viisil, kui ei ole välja toodud need kulud, mille katteks laenu võetakse ning puuduvad laenutingimused nagu tagastamise tähtaeg, intress, viivis ja maksegraafik. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.
2.1.Hääletamisel oli puitlippidest piirdeaia renoveerimine. Seetõttu on asjakohatud avaldajate väited seoses majanduskava kehtestamise ja laenupakkumiste võtmisega. Korteriomanikud ei otsustanud majanduskava kehtestamist ega laenu võtmist. Laenu võtmiseks puudus ka vajadus.
2.2.Vaidlustatud otsus ei ole vastuolus põhikirja, seaduse ega hea usu põhimõttega. Piirdeaed oli amortiseerunud ja vajas korrastamist. Korteriühistu juhatus lähtus küsimuse hääletamisele panemisel korteriomanike õigustatud huvidest, andis ülevaate aia renoveerimise vajadusest ja põhjendas selle vajalikkust. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus jättis avaldajate avalduse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda. Kohus määras puudutatud isiku menetluskulude suuruseks 1072,48 eurot ja mõistis selle solidaarselt avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja.
3.1.Avaldajad kinnitasid 08.07.2025 kohtuistungil, et nad ei vaidlusta otsuse vastuvõtmise korda. Ka kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaksid alust järeldada, et otsuse vastuvõtmisel oleks oluliselt rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Seega ei ole vaidlustatud otsus tühine.
3.2.Avaldajad ei väida ja kohus ei tuvastanud, et otsus oleks vastuolus põhikirjaga. Avaldajate esile toodud asjaoludel võib tegemist olla seadusega vastuolus oleva otsusega.

2-23-3074

3.3.Otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (KrtS § 35 lg 1 p 1), ajakohastamist (KrtS § 39) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (KrtS § 41 lg 3; RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest (KrtS § 35 lg 2 p 6 ja § 36 lg 1).
3.4.Siinsel juhul ei olnud tegemist majanduskavaga või osaga sellest. Majanduskava on olemuselt aastaeelarve. Korteriomanike 27.01.2023 otsus oli ühekordse toimega – kas renoveerida piirdeaed kirjeldatud üldistel tingimustel või mitte. Tegemist oli otsusega teha kaasomandi eseme (piirdeaed) suhtes ehitustöid, mitte otsusega seda tööd rahastada. Lisarahastust (täiendavaid makseid remondifondi) ega laenu võtmist selle otsusega ette ei nähtud. Kuna tegemist ei olnud majanduskavaga, ei pidanud see vastama KrtS § 41 lg-le 1.
3.5.Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel. Ühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid. Üheks tavapärase valitsemise küsimuseks on kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont (KrtS § 35 lg 2 p 1). Vaidlustatud otsus on kooskõlas KrtS § 35 lg-ga 1.
3.6.Õige ei ole etteheide, et otsuse eelnõuga kaasnes sedavõrd vähe põhjendusi, et see muudab otsuse seadusega vastuolus olevaks. Juhatus kirjeldas nii tegevusplaani (tööd teostatakse ise, lipid on suures ulatuses taaskasutatavad, postid ja põiktalad vahetatakse välja), materjalide orienteeruvat maksumust (2000 – 2500 eurot) ja seda, et tööd tehakse oma jõududega. See, kas hiljem võeti vastu otsus täpse eelarve ja kulude jaotuse kohta, ei mõjuta tagasiulatuvat esimese otsuse kehtivust. Põhimõttelise otsuse teha aed korda sai vastu võtta ka detailset tööde nimekirja või täpset eelarvet heaks kiitmata. Teoreetiliselt võib tekkida küsimus, kas ja mis ulatuses on korteriomanikel kohustus osaleda aia renoveerimiskulude kandmisel, kuna otsusega ei ole heaks kiidetud eelarvet ega kulude jaotust, kuid see ei muuda 27.01.2023 otsust seadusega vastuolus olevaks. Korteriomanikel on võimalik eelarve ja detailne tööde nimekiri, samuti kulude jaotus ka hilisema otsusega kehtestada või tagasiulatuvalt heaks kiita. Iseenesest on õige avaldajate märkus, et korteriühistu ei saa sundida korteriomanikke tööle, kuid vaidlustatud otsusega seda ka ei tehtud. Eeltoodut arvestades ei ole vaidlustatud otsus vastuolus seadusega. Määruskaebus
4.Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning teha asjas uue määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
4.1.Kaebuse kohaselt on kohtu järeldus vastuolus puudutatud isikute väidetega. Aia renoveerimistööd on tehtud, seega on neid rahastatud. Mingit täiendavat otsust aia renoveerimise kohta ei ole korteriomanikud vastu võtnud. Samuti ei ole korteriomanikud kasutatud kohtu viidatud võimalust tehtud töid heaks kiita.
4.2.Ainus viis korteriomanike huvide arvestamiseks ning põhjendamatute kulude tegemise vältimiseks on mitme hinnapakkumise võtmine, mida praegusel juhul ei tehtud. Asjaolu, et otsuses on toodud üsna üksikasjalik tegevuste loetelu, ei saa olla otsuse seaduslikkuse aluseks, sest selle toimingute loetelu kohta ei ole puudutatud isik hinnapakkumisi võtnud ega neid

2-23-3074 enne otsuse vastuvõtmist korteriomanikele esitanud. Ka materjalidele hinnangulise kogumaksumuse osas ei ole hinnapakkumist esitatud.

5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.
8.Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas Tallinn, Elektri tn 2 korteriomanike 27.01.2023 otsus renoveerida puitlippidest piirdeaed on kehtiv. Avaldajate hinnangul on vaidlusalune otsus vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2 ja § 41 lg-ga 1. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et vaidlustatud otsus on kehtiv. Maakohus kontrollis vaidlustatud otsuse tühisuse ja kehtetuse aluseid nõuetekohaselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega neid kordamata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus TsMS §-ga 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
9.Maakohus viitas asjakohaselt Riigikohtu praktikale, mille kohasel tuleb otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid eristada otsusest neid rahastada ( RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510/54, p 22). Hääletusprotokolli kohaselt otsustasid korteriomanikud selle üle, kas 2023. aastal renoveerida aed. Hääletusprotokollist ei nähtu, et korteriomanikud oleksid vastu võtnud otsuse aia renoveerimistööde rahastamise küsimuses (dtl 12). Seda ei muuda asjaolu, et hääletusprotokollist nähtub viide materjalide orienteeruvale maksumusele (2000 – 2500 eurot). Tegemist sai olla vaid lisainfoga otsuse tegemiseks, sest hääletusprotokollist ei nähtu otsustust, millistest rahalisest vahenditest materjalide orienteeruv maksumus katta. Ka asjaolu, et aia renoveerimistööd on tänaseks tehtud, ei tähenda, et korteriomanike 27.01.2023 otsus sisaldas otsustust renoveerimistööde rahastamise kohta. See, et korteriomanikud ei ole pärast 27.01.2023 täiendavaid otsuseid teinud ega renoveerimistöid hilisema otsusega heaks kiitnud, ei mõjuta vaidlustatud otsuse sisu ega selle kehtivust.
10.Kuna korteriomanikud ei otsustanud 27.01.2023 aia renoveerimistööde rahastamise küsimust, ei ole asjakohane ka avaldajate viide Riigikohtu 08.10.2014 määrusele tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14. Asjaolu, et avaldajate hinnangul ei olnud aia renoveerimine vajalik töö, ei mõjuta praegusel juhul vaidlustatud otsuse kehtivust. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuna korteriühistu põhikirjaga ei ole praegusel juhul ette nähtud rangemaid nõudeid. Vaidlust ei ole selles, et 27.01.2023 otsus võeti vastu häälteenamuse alusel. Seega on vaidlustatud otsus kooskõlas KrtS § 35 lg-ga
11.Eeltoodut arvestades ei ole määruskaebus põhjendatud. Maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

2-23-3074 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12.Kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust ega väljamõistetud menetluskulude suurust (TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg-d 3 ja 5).
13.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt avaldajate kanda.
14.Puudutatud isiku 17.09.2025 menetluskulude nimekirja kohaselt oli tema menetluskulu lepingulise esindaja kulu 317,44 eurot (käibemaksuga). Lepingulisel esindajal kulus kohtumääruse ja määruskaebusega tutvumiseks ning õiguslikuks analüüsiks 3 tundi ja menetluskulude nimekirja koostamiseks 0,3 tundi. Õigusabi osutati tunnihinnaga 80 eurot, millele lisandub käibemaks. Puudutatud isik kinnitas, et ta ei ole käibemaksukohustuslane.
15.Puudutatud isiku esindaja tunnihind on arvestades esindaja kvalifikatsiooni (jurist) mõistlik. Arvestades maakohtu määruse, määruskaebuse ja sellele esitatud 17.09.2025 seisukoha sisu ja mahtu, on menetluskulude nimekirjas esitatud toimingud ja neile kulunud aeg põhjendatud. Samuti on põhjendatud menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu.
16.Seega tuleb avaldajatelt solidaarselt puudutatud isiku kasuks välja mõista menetluskulu 317,44 eurot (käibemaksuga). (allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 06.08.20262-26-8778/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 05.08.20262-25-14764/28Riigikohtu tsiviilkolleegium