Võlaõigus › Töövõtulepingud

Selgitus

Lihtsuse huvides on kohus XXXAS-i nimetatud otsuses läbivalt hagejaks, sõltumata selles, et ta on ka vastukostja ning XXXOÜ –d on läbivalt nimetatud kostjaks, sõltumata sellest, et ta on ka vastuhageja. I HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED, VASTUVÄITED VASTUHAGILE Hagi 1.Hageja palus esialgses hagis (13.09.13) tuvastada • kostja poolt 01.02.2013 lepingu ülesütlemise avalduse tühisust, • hageja taganemisavalduse 13.06.2013 kehtivust lepingu p 4.4. järgi ja • et kostjal ei ole õigust garantiid täitmisele pöörata ning • kohustada kostjat garantii tagastama (VÕS 189 lg 1, lepingu p 12.1) • ning mõista välja 174 551,04 €, viivist hagi esitamise seisuga 8501,32 € ja edaspidiselt viivist kuni võla tasumiseni VÕS §113 lg 1 järgi. 05.11.2015 (vt protokoll) muutis osaliselt oma nõuet ja palus kostja poolt lepingu ülesütlemise tühisuse ja hageja poolt lepingust taganemise kehtivuse tuvastamise nõude asemel tuvastada, et • leping lõppes 13.06.2013 hageja poolt lepingust taganemisega, • muus osas jäi nõuete juurde. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. 2.Hageja ja kostja sõlmisid 21. mail 2012 projekteerimis-ehitusööde töövõtulepingu nr 02.12.017A (edaspidi leping) hinnaga 13 062 329 € + käibemaks. Lepingu objektiks oli XXX, Tallinn arendatava elamukvartali 1 ehitusjärkorra (korter)elamute ja sellega seotud välisrajatiste projekteerimis ehitusööd (edaspidi tööd). Hageja täitis lepingu p 12.1 tuleneva kohustuse ja AS Swedbank andis 31. mail 2012 garantiikirija kostjale nr XXX, mis kehtis 21. märtsini 2014 (edaspidi garantii). 3.Kui pooled lepingu sõlmisid, oli olemas ehitise rajamiseks detailplaneering ja sellele vastavad ehitusprojekt ja ehitusluba. Kostja soovis muuta alges projekti ettenähtud parkimislahendust. Lepingu sõlmimis ajal ei olnud selge, millist parkimislahendust kostja täpselt soovib. Selle tõttu leppisid pooled kokku projekti muutmises ja uute ehituslubade taotlemises (p 2.5.4, 2.3. 2.5.3). Pooled muutsid lepingut 27. septembril 2012 muudatustega nr 1 ja pikendasid ehitusloa saamise tähtaega 29.10.2012. Lepingus on tingimus p 4, mis sätestab, et kui kostja (tellija) soovitud projektimuudatuste tõttu ei ole võimalik ehitisele ehitusluba saada, siis võib hageja töövõtjana lepingust taganeda kui ehitusluba ei ole kokkulepitud kuupäevaks väljastatud. 4.Hageja pidi koostama ehitusloa taotlemiseks vajaliku eelprojekti ja kostja pidi taotlema ehitusloa (p 2.5.3), millist protsessi täpsustati ja 29. 08. 2012 projekteerimisnõupidamisel lepiti kokku järgmises (skeem): hageja esitab kostjale eelprojekti → kostja kooskõlastab selle Tallinna Linnaplaneerimise Ametis (edaspidi TLPA) → hageja kooskõlastab eelprojekti vajalikes ametkondades → kostja esitab ehitusloa taotluse Tallinna LV-le. 5.Hageja sai kostjalt 18.07.12 juhised ja nendele tuginedes tegi töö ja andis kostjale üle 03.08.2013 ehitusloa muudatuste projekti, mida Tallinna Linn ei kooskõlastanud. Linn ei kooskõlastanud seda seetõttu, et tegemist oli põhimõttelist laadi muudatusega, mida ei saanud kooskõlastad nn muudatuste projekti raames, kuna ei olnud vastavuses detailplaneeringuga. Uued juhised andis

kostja hagejale 15.08.12 ja hageja andis kostjale üle projekti 05.09.12. Seega täitis hageja oma kohustuse kooskõlas kostja juhistega. 19.09.12 oli eelprojekti lõppversioon kinnitatud. Et 17. septembriks 2012 (so algselt kokku lepitud aeg) ei ole võimalik saada ehitusluba, tõdesid pooled oma nõupidamistel ja kinnistasid 19.09.12, et tähtaegade nihkumine ei olnud tingitud hagejast. 6.24.10.12 teatas TLPA, et nõustub põhimõtteliselt parkimislahendusega (otsus 10.10.12), kuid kohustas kostjat sõlmima naaberkinnistu omaniku ja Tallinna linnaga lepingu, kuna osaliselt pidid parkimiskohad jääma naaberkinnistule. Kooskõlastuse väljatrükil olevad märkused ei olnud üheselt selged, kas projekt saab ehitusloa või ei, lisaks avaldas ameti juhataja XXX 23.01.13 artiklis „Tivoli korterelamute ehitus pole ikka alanud“, et tõele ei vasta nagu oleks linn projekti kooskõlastanud, tekitab küsimusi, kuidas parkimine lahendatakse ning kas see vastab detailplaneeringule. Hagejale polnud selge, kas projekt saab ehitusloa või ei, kuid hageja hakkas taotlema kooskõlastusi kohe, kui sai Tallinna Linna 24.10.12 kirja, ehkki lepingujärgne kooskõlastuse saamise aeg oli möödunud. Ka oli selge, et kooskõlastusi ei saa kokkulepitud uueks ajaks 29.10.12. 7.2013.a. jaanuari lõpuks olid hageja saanud kõikidest ametkondadest kooskõlastused, sj ei olnud kooskõlastuse protsessi venimine tingitud hagejast, mida tõdes kostja 12.12.12 nõupidamisel (prot 29 p 3). Mingeid takistusi selleks, et saada ehitusluba polnud, ent kostja polnud lepingut linna ja naaberkinnistu omanikuga veel selleks ajaks sõlminud. Hageja palus kostjal taotleda ehitusluba, mida kostja ei teinud. 8.Viidatud kooskõlastuste saamise ja ehitusloaga seonduva venimine põhjustas muude tööde venimist ja hageja soovis 26.10.12 lepingu tähtaegu muuta kostjaga. Kostja muutis oma varasemat suhtumist tähtaegade venimise osas ning hoiatas lepingu ülesütlemisega, leppetrahvide ja kahjudega kirjas 17.01.13 ja andis ebamõistlikult lühikese tähtaja, so 25.01.13, takistuste kõrvaldamiseks ehitusloa taotlemiseks ja tööprojekti ja põhiprojekti esitamiseks. Hageja sellega ei nõustunud, kuna venimine ei olnud tingitud temast ja töö- ja põhiprojekt pidi valmima ehitusloa saamise järgselt, mitte enne. Hea tahte märgina andis hageja 24.01.13 töö -ja põhiprojekti kostjale üle, millele esitas kostja formaalsed puudused. Projektil ei olnud puudusi vaid see oli osaliselt lõpetamata, sest kostja ei olnud kõiki lähteandmeid andnud ning lisaks puudus ehitusluba (hageja kiri kostjale 24.01.13). Alates 30.01.13 ei osalenud kostja projekteerimisnõupidamistel. 9.01.02.2013 teatega ütles kostja lepingu üles hagejale lepingu p 15.5.1, 17.5.4 järgi seoses lepingu p 9.1.7, 9.1.9, 9.10 rikkumisega ja et hageja pole nõuetekohast projektdokumentatsiooni täiendavaks tähtajaks esitanud. Selleks puudus alus. Kostjal ei olnud ilmset huvi lepinguliste suhete jätkamiseks. 11.Hageja palus 07.02.13 lepingu lõpetada kokkuleppel: kostja maksab 99 636 €, tagastab graniit ja leping loetakse lõpetataks. 08.02.2013 toiminud koosviibimisel teatas kostja, et ei soovi koostööd jätkata. 12.10.06.13 teatas kostja avalikult kinnistu, millele planeeriti ehitust, müügist. Kuna kostja huvi lepingu vastu lõppes, kostja müüs kinnistu, siis ei olnud lepingu täitmine enam võimalik ja hageja teatas 13.06.13 kostjale lepingu p 4.4. ja 17.8 ja VÕS § 116 ja 117 alusel lepingust taganemisest.

13.Kostja nõudis 10.09.13 leppetrahvi 1 319 232,90 € ja kahju hüvitamist 1 898 891,24 € maksmist 20.09.2013 ja teatas nõuete täitmata jätmise korral realiseerida garantii. Kostjal ei saa olla nõudeid hageja vastu. Kostja poolne lepingu ülesütlemine 14.Hageja ei ole lepingus kokkulepitud tähtaegu rikkunud, seda on ka ise kostja korduvalt nõupidamistel kinnitanud. Seda, et kostja planeeris seoses ümberprojekteerimiste ja kooskõlastamistele kuuluva aja tõttu ehitustööde alguseks 2012-2013 talve, nähtub tema osaniku XXX AS konsolideeritud vahearuandes. Kostja viide lepingu p 17.5.1 ei ole õige, kuna seda rikkumist ei ole ja seega puudus alus p 17.5.4 järgi üles öelda. Hageja ei ole rikkunud p 9.1.7, 9.1.9 ja 9.10 (9.1.10). Eelprojekt oli õigeaegselt esitatud ja hageja tegi TLPA ettepanekul muudatused ( vt hagi p 3.2.6, viide p 1.2.3, lk 20, I kd; parkimislahenduse muudatused, linna pretensioon 09.08.12, tellija juhis 15.08.12, uus eelprojekt esitatud 05.09.12 kostjale, kooskõlas p 9.1.10). 15.Enne ehitusloa saamist ei pidanud hageja töö ega ehitusprojekti esitama, kuid tegi seda kostja nõudmisel 24.01.13. Lepingus olid pooled tähtaegu muutnud, seega ei ole õige, et tööprojekti esitamise tähtaeg oli 12.11.12 ja põhiprojekti tähtaeg oli 07.01.13. On eluliselt loogiline, et töö- ja ehitusprojekt valmivad pärast ehitusloa saamist, sest ehitusloa taotlemise protsessis võib tekkida vajadus ümberprojekteerimiseks. Ebaõige on kostja seisukoht, et töö- ja ehitusprojekti jaoks tulnuks jälgida esialgse graafiku tähtaegu samas kui muud tähtajad, sj ehitusloa taotluse protsessi tähtajad olid ajaliselt edasi nihkunud ja tähtaegu muudetud. Ei ole õige, et ehitusprojekt oli puudustega, see polnud vaid lõplikult valmis, kui see esitati 24.01.13 kostjale; kõiki lähteandmeid ei olnud kostja veel esitanudki. Õige pole kostja etteheide vundamendilahenduse projekteerimisele, sest ei kuulunud ehitusloa taotlemiseks vajaminevate dokumentide hulka, peale selle oli see nõuetekohaselt projekteeritud ja tehtud. Etteheide kalkulatsioonile pole õige, sest esitati kostjale 30.11.12 ja pooled leppisid kokku 16.01.13, et korraldavad eraldi nõupidamise selles osas. Kostja nõupidamistele ei ilmunud. 16.Hageja ei vastuta ehitusloa tähtaegse taotlemise võimetuse eest, sest need tekkisid seetõttu, et kostja soovis muuta algset parkimislahendust ja kõik selle muudatused ja viivitused olid tingitud kostjast. Kõik ametkondlikud kooskõlastused olid saadud lepingu ülesütlemise ajaks ning kostja pidanuks taotlema ehitusluba. Hageja planeeris kooskõlastusteks 30 päeva eeldusel, et eelprojekt on kooskõlas detailplaneeringuga. See, et olukord osutus teistsuguseks ehk et kostja soovitud teistsugune parkimislahendus ei vastanud detailplaneeringule ning vajas täiendavad lepinguid, on tingitud kostjast ja seetõttu venis ka ehitusloa taotlemise ettevalmistamine. Kostja kohustus oli saada TLPA kooskõlastus. Pooled olid ühel nõul, et jätkavad lepingu täitmisega ka pärast esialgseid tähtaegu, mistõttu on alusetu kostja väide, et lepingu täitmine on muutnud võimatuks ja seega ei saanud kostja sellel põhjusel lepingut üles öelda.

Hageja taganemine lepingust 13.06.13

17.Hagejal oli õigus lepingu p 4.4. alusel lepingust taganeda, ehituslubasid ei olnud saadud hiljemalt 29.10.12 (tähtaegu pikendati) ja kostja ei hakanud ehitusluba taotlema ning lisaks müüs kinnistu. Kostja andis hagejale loa ametkondadelt kooskõlastuste saamiseks 24.10.12 ja seega ei saanud järgida tähtaega 29.10.12. Pooled tõdesid 12.09.12, et tähtaega 29.10.12 pole võimalik järgida, venimine ei ole tingitud hagejast ja hagejal oli õigus lepingu p 4.4 järgi taganeda. Hageja oli ka nõupidamistel viidanud oma õigusele lepingu p 4.4 järgi, kuid taganes sellest 13.06.13, sest 10.06.13 sai teada, et kostja oli kinnistu müünud. 18.Kostja oli tööde tasumisega viivitanud enam kui 30 päeva, mis võimaldas hagejal tugineda lepingu p 17.8 ja leping ka sellel alusel üles öelda. Lepingu ülesütlemist võimaldab VÕS § 116 lg 1, 117 lg 1, mille kohaselt võib lepingu üles öelda enne rikutava kohustuse sissenõutavaks muutumist , kui on ilmne, et lepingut ei täideta. Kostja võõrandas kinnistu, millele hageja pidanuks ehitama, seega oli ilmne, et kostja lepingut ei täida. 19.Lepingu p 17.8 ja VÕS § 116 lg 1, 117 lg 1 on alternatiivse ülesütlemise aluse, hageja tugineb esmalt lepingu p 4.4. Garantii 20.Kostja nõudekirjas 13.11.203 toodud väited ja nõuded on alusetud. Sellest ei selgu, milles kostja kahjunõue seisneb, mis moodi on see tekkinud ja millise hagejapoole kohustuse rikkumise tõttu, lisaks on väited hagejapoolsest lepingurikkumisest alusetud. Nõuded leppetrahvi saamiseks lepingu p 16.9 järgi, kahju hüvitamiseks ja leppetrahvi saamiseks p 21.4 järgi on alusetud. Hageja pole rikkunud lepingu tähtaegu, lepingueelseid läbirääkimisi ega hea usu põhimõtteid ega konfidentsiaalsuskohustust. 21.Kostja pole põhjendanud ning see poleks eluliselt usutav, et ta oleks loobunud lepingust kui hageja oleks lepingueelsete läbirääkimiste käigus teatanud, et eelprojekti kooskõlastamiseks kulub pikem periood kui 30 päeva. Hageja pole ähvardanud kostjat muutma lepingu tähtaegu ega ähvardanud, et kui seda ei tehta, ütleb lepingu üles p 4.4. järgi. Ehitusloa saamise viivitused on tingitud parkimislahenduste muudatustest, mida soovis kostja, kuid mis ei vastanud detailplaneeringule. Selle tõttu ei olnud võimalik järgida ka muid lepingu tähtaegu. Hageja taganemisõigus tekkis 17.09.12, kuid hageja ei teinud seda, sest tuli kostjale vastu. Lepingu tähtaegade muudatuse ettepaneku tegi hageja kostjale 2012. detsembris kui ehitusluba veel polnud taotletud. Sellel ajal pidanuks graafiku järgi toimuma vundamenditööd, kuid neid polnud võimalik järgida ehitusloa taotlemise viibimise tõttu ja seega oli ainuke võimalus lepingut muuta koos tähtaegade muutmisega, mida hageja soovis ja mis ei ole pahas usus käitumine. Hageja esindaja pole avaldanud 24.01.13 lepingu p 21.1-21.1 infot. Hageja ütles, et talle on arusaamatu, kas TLPA on kooskõlastuse andnud või ei ja et hageja tegi TLPA-sse järelpärimise. Kostja esindaja on ise artiklis märkinud, et luba on antud, seega pole sellist infot pidanud kostja konfidentsiaalseks lepingu tähenduses. Sellise rikkumise etteheide on esitatud ka liiga hilja ehk 10.09.13 kui väidetav rikkumine leidis aset 24.01.13. 22.Eeltoodu alusel ei olnud kostjal õigust realiseerida garantiid lepingu p 12.1 järgi ja VÕS § 155 lg 3 tulenevalt TsÜS § 138 lg 1, lg 2, VÕS § 6, (RK 3-2-1-149-12). Kostja on seda realiseerides kuritarvitanud oma õigusi ja soovinud rikastuda hageja arvel. Hagejal on tulenevalt lepingu

taganemisest VÕS § 189 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt garantii kui nõudeõiguse tagastamist, sest garantii kui nõudeõigus on kostjale antud täitmistagatisena. Tasunõue, viivis 23.Hageja teostas töid 2012. detsembris ja 2013.jaanuaris kokku 74 280 €, millele lisandub piirdeaia rendi tasu 635,04 €. Tasu kohta on esitaud arve nr 53186 ja akt 07 201301 I+II ja nr 07 201301 III. Hageja esitas kogu töö eest tasunõude kostjale 25.02.13 ja piirdeaia rendi nõude 13.06.13, mis kõik on tasumata. Tasunõude tasumisega on viivitamise eest nõuab hageja kostjalt viivist alates 25.02.13 VÕS § 113 lg 1 järgi hagi esitamise päeva seisuga 200 päeva eest 8187,53 €. Piirdeaia rendi tasumise viivitus on alates 13.06.13 kuni hagi esitamiseni 91 päeva eest 13,79 €, kokku viivis 8201,32 €. Vastuväited vastuhagile 24.Hageja vastuväited vastuhagile on samad, mis hagi väited. Hageja palus vastuhagi jätta rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Lisaks leidis, et kahjunõue on põhjendamata, tõendamata järgmistel motiividel. 25.Pärast lepingu sõlmimist tekkinud kahju saab olla lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva teavitamiskohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses juhul, kui on tõendatud, et juhul kui lepingupool oleks korrektselt täitnud teavitamiskohustuse, ei oleks teine pool lepingut sellisel kujul üldse sõlminud. Kostja ei ole põhjendanud, kuidas väidetav lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva kohustuse rikkumine hageja poolt on põhjuslikus seoses kostjale väidetavalt tekkinud kahjuga. 26.Kostja ei ole väitnud ning see ei ole ka eluliselt usutav, et kostja oleks lepingu jätnud sõlmimata, kui hageja oleks läbirääkimiste käigus ennustanud pikemat kooskõlastuste perioodi. Enamik hageja väidetavaid kahjusid pole põhjuslikus seoses lepingu sõlmimise või sõlmimata jätmisega, kuna kinnistu müügileping ja laenuleping, millest kostja väidetavad kahjud tulenevad, sõlmiti rohkem kui aasta enne hageja ja kostja vahelise lepingu sõlmimist ning enne läbirääkimiste algust. 27.Kahe professionaali vahelise lepingu puhul (professionaalne arendaja ja ehitaja) ei ole ehitajal arendaja suhtes VÕS § 14 lg 2 tulenevat kohustust selgitada asjaolusid, mille osas arendaja teadmised on vähemalt sama laialdased kui ehitaja omad. Hageja ei ole teavitamiskohustust rikkunud, kuna on esitanud seaduses sätestatud kooskõlastustähtaegadest lähtuva prognoosi ning lisanud, et see võib ka pikeneda. Asjaolu, et töövõtulepingus on tähtaegade järgimine seotud leppetrahvidega, ei viita mingile tavapärasest erilisemale finantseerimisskeemidest tuleneva kahju tekkimise ohule tellija jaoks. 28.Õige pole, et hagejale pidid olema ettenähtavad majandus- ja kutsetegevuse tavadest tulenevalt kostjale tekkida võivad kahjud seoses eeldatava taustakontrolliga enne lepingu sõlmimist. Hageja ei saanud mingit taustauuringut teostades teada kostja lepingute sisu (mille pooleks ta ei olnud), neis kindlaksmääratud intresside suurusi ega muid tingimusi.

29.Hageja leiab, et majandus- ja kutsetegevusest tulenevast praktikast ei pidanud hageja ette nägema kahju tekkimist finantseerimiskulu näol, kuna kostja osanikeks on suured ja hästikindlustatud kinnisvara arenduse ettevõtted (XXX AS ja International XXX OÜ), kellel oli võimalik projekti finantseerida. Sisuliselt finantseerisidki kostja osanikud projekti. XXX AS müüs kostjale Tivoli kinnistud ning ostuhinna tasus kostja XXX OÜ-lt saadud laenuga. 30.Hagejal ei olnud võimalik ette näha ebamõistlikult kõrget intressi, milles on kokku lepitud International XXX OÜ (ühega kahest kostja osanikust) ja kostja vahel (vastuhagi lisa 2). Selle lepingu punktis 6.2 ja 6.3 on sätestatud, et kuni ehituslepingu sõlmimiseni on intressimäär 13% aastas ning pärast seda 9,25% aastas. Hagejal oleks teoreetiliselt olnud võimalik ette näha ainult finantseerimiskahju turu keskmise intressi näol. Kostja ja Swedbank AS-i vahel 13.06.2012 laenulepingu punktist 2.6 nähtub, et Swedbank AS andis kostjale laenu fikseeritud aastase intressimääraga 4%. Turu keskmine ettevõtetele antud laenude intressimäär jääb Eesti Panga viimase aasta statistika kohaselt vahemikku 2,34% - 3,28% aastas. Kostjale Swedbank AS-ist antud laenu intressimäär on sellest mõnevõrra kõrgem. International XXX OÜ poolt antud laenu intressimäär on turuhindadega võrreldes aga nii palju kõrgem, et seda ei saa pidada ettenähtavaks. Seega ei ole kostja intressikahjud hageja väidetavate rikkumistega põhjuslikus seoses. Laenuleping lõppes enne laenude tagasimaksmise tähtaja saabumist, mistõttu ei tekkinud kostjale mingeid täiendavaid kulusid laenu tagasimaksmise viibimise tõttu. 31.Põhjendatud pole kostja kahjunõue, mis seostub kostja ja müüjavahelise müügilepingulise kohustusega. Viidatud müügilepingu punkti 3.4 sätestab: „3.4. Ostuhinnast kaks miljonit kaheksasada seitsekümmend kuus tuhat kuuskümmend neli (2 876 024) eurot (edaspidi nimetatud Täiendav ostuhind) kohustub Ostja tasuma Müüjale, kui on täidetud järgmised tingimused:

võimalik ette näha, et kostja ning tema suurosaniku XXX AS-i vahel sõlmitud kinnistu müügilepingus võib olla säte, mille kohaselt ei pea kostja projekti õnnestumise korral osa kinnistu hinnast tasuma (hageja on seisukohal, et sellist sätet selles lepingus ei ole). Selline säte oleks äärmiselt üllatusliku ja tavapäratu sisuga. Selline säte oleks võimalik ainult seetõttu, et müüja näol oli tegemist kostja osanikuga, kes oleks saanud projekti õnnestumise korral oma osaluse kaudu kasu. Sellise sätte olemasolu ei oleks hageja saanud kuidagi ette näha. 35.Kostja kaitsmine sellise (kostja ja XXX AS vahel sõlmitud müügilepingust tuleneva) kahju eest ei ole käesoleval juhul nende kohustuste eesmärgiks, mida hageja on väidetavalt rikkunud. Objektiivselt ei ole kostjale kahju tekkinud, kuna ta on (väidetavalt) tasunud kinnistu eest, mille ta on omandanud. Kõnealune müügilepingu säte (kui sellel oleks kostja poolt väidetud sisu) oleks osaühingu ja selle osaniku vaheline konstruktsioon, mis tagaks osanikule tema investeeringu säilimise ja tulu nii juhul, kui ehitusprojekt õnnestub, kui ka juhul, kui see ei õnnestu. Osanik oleks investeeringu osaühingusse teinud selliselt, et tal oleks võimalik see osaühingu ebaõnnestumise korral tagasi saada. Hageja ja kostja vahelises lepingus sätestatud kohustused ei ole mõeldud kaitsma sellisel viisil kostja osanike huve. Seega ei ole sellise kahju eest kaitsmine ei oleks hageja poolt tema poolt väidetavalt rikutud kohustuste eesmärgiks. 36.Kostja ei ole põhjendanud kahjusid, mis seonduvad lepingu ettevalmistamise ja täitmise käigus omanikujärelevalvele ning hagejale tasutud summades. Hageja jääb ka nende kahjude osas seisukohale, et kostja ei ole põhjendanud põhjuslikku seost nende kulude ning hagejapoolsete väidetavate lepingurikkumistega. Ka juhul, kui hageja väidetavat rikkumist poleks (rikkumist hageja eitab), oleks kostja siiski tasunud samad summad nii omanikujärelevalvele kui ka hagejale. Tööd, milles eest kostja hagejale ja omanikujärelevalvele maksis, oleks teostatud ka juhul, kui lepingu täitmine oleks õnnestunud. 37.Lisaks märkis hageja, et kostja leppetrahvi nõue on esitatud liiga hilja ning see on ebamõistlikult suur ja seda tuleb vähendada nullini.

II KOSTJA VASTUHAGI JA VASTUVÄITED HAGILE

38.Kostja hagi ei tunnistanud, palus jätta selle rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning menetluskulud hageja kanda. Vastuhagi 39.Kostja palub hagejalt välja mõista leppetrahvi 1 319 232,90 €, sellelt viivise vastuhagi esitamise aja seisuga 138 749,75 eurot, edaspidiselt viivise VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni leppetrahvi tasumiseni, ja alternatiivselt palub välja mõista kahju hüvitise 1 319 232,90 eurot ja sellelt viivise vastuhagi esitamise seisuga 138 749,75 eurot ning edaspidiselt viivise VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kahju hüvitamiseni. 40.Kostja omandas kinnistu nr XXX, mis koormati hüpoteekidega müüja ja müügilepingujärgse hüpoteegipidaja kasuks. Kostja pidi tasuma müüjale 2 876 024 €, mis ajatati (lepingu p 3.4). Kinnistu finantseerimiseks sõlmiti laenuleping ja laenuandja võis lepingu üles öelda ja

hüpoteegipidajal oli õigus hüpoteegid realiseerida kui kinnistu arendusprojekt ebaõnnestub (laenulepingu p 10.2.7 ja müügilepingu p 6.3). Kostja on maksnud laenuandjale intressi 927 525,90 eurot. Projekti elluviimiseks sõlmis kostja AS Swedbank limiidilepingu ja selle alusel on kostja maksnud pangale intressi 2 363,12 €. Hageja ja kostja vaheline leping 21.05.12 nr 02.12.017A 41.Hageja rikkus lepingulisi kohustusi: ehitusloa saamiseks vajaliku projektdokumentatsiooni koostamisel, vundamendi lahenduse loomisel, viivitas kohustuste täitmisega, mis tegi võimatuks lepingu täitmise, rikkus konfidentsiaalsuse kohustust, ja seadusest tulenvaid kohustusi: ehitusloa saamiseks vajaliku projektdokumentatsiooni koostamisel, vundamendi lahenduse loomisel, käitus hea usu põhimõttega vastuolus ja tegi kostjale ähvardusi, rikkus lepingueelsetest läbirääkimistest ülenevaid kohustusi. 42.Hageja kohustus oli teha projekteerimis- ja ehitustööd omal riisikol ehitise täieliku kasutusvalmiduse saavutamiseni. Hageja pidi tegema projekteerimistööd, koos kõigi uuringutega, sh ehitusloa väljastamise aluseks oleva eelprojekti, lähtudes kostja andmeist tulenevatest eelprojektist ja ehitusloast, millesse hageja pidi sisse viima kostjaga kooskõlastatud muudatused ja esitama nõuetekohase dokumentatsiooni ehitusloa taotlemiseks. Hageja oli teadlik algse parkimislahenduse muutmisest ja teadis, et on vaja pakkuda välja õiguspärane lahendus ja teha muudatused eelprojekti, et oleks võimlik taotleda ehitusluba (lepingu p 2.5.1, 2.5,2, 2.5.3, 2.5.4). Parkimislahenduse muutmisega seotud riske kandis hageja, mida kinnitab asjaolu, et 30.11.12 kirjas soovis hageja riski jaotust muuta, seega oli parkimislahenduse muutmisega seotud risk hageja oma ning tal oli kohustus seda riski kanda. Seda, et lahendus vajab muutmist, selgitas kostja ka lepingut sõlmides. Eelprojekti esitamata jätmine 06.08.12 oli tingitud hagejast, mida kinnitab GECC arvamus. 43.18.09.2012 muutsid pooled lepingut (nr 1) ja hageja sai õiguse lepingust taganeda kui 29.10.2012 ei ole ehitusluba ja põhjus ei tulene hagejast. 44.25.10.12 teatas kostja, et puudub hoone rahuldav vundamendite lahendus. 25.10.12 seisuga oli hageja teinud kostjaga kooskõlastamata omaalgatuslikke lahendusi. 45.Oma 09.11.2012 vastuses hageja 26.10.12 kirjale ei nõustunud kostja hagejaga, et lepingu tähtaega tuleb pikendada 5 kuud (et kui 29.10.12 pole ehitusluba, ei saa töid alustada enne kevadet 2013) ja et hagejal ei ole alust lepingust taganeda ega nõuda tööde eest täiendavat tasu. Kostja märkis, et hageja oli teinud parkimislahenduse väljatöötamisel vea (ebapiisav pöörderaadius majasiseses parklas), millele juhtis tähelepanu ka linn nõupidamisel 21.09.12 ja millele viitas kostja ka 26.09.12 nõupidamisel. Parkimislahendusega seotud riisikot kandis hageja. Lisaks märkis kostja, et tegelikult oli ehitustööde tähtaeg lühenenud ega ole vaja tähtaega pikendada, mingeid takistusi ei olnud vaiade ja röstvärkide rajamiseks. Vundamendi rajamise tööd pidid toimuma 2012 november- 2013 märts, sh oli arvestatud ilmastikuga (lepingu p 15.6), hageja oli võtnud hinnapakkumisi vastavate tööde jaoks, arvetusvigade riisiko oli hagejal (p 5.2).

46.Kirjas 09.11.12 märkis kostja: 1) kalkulatsioonide kooskõlastamine viibis, hageja eiras kostja vastavaid märkusi, 2) hageja tegi muudatuslahendusi, mida ei saanud kooskõlastada. Kirjas 23.12.13 märkis, et hageja projekteeritud pöörderaadiuse viga põhjustas ehitusprojekti kooskõlastamise viivituse. 47.14.11.12 ei olnud valmis vundamendi lahendus, mis sobiks projektile. Seda, et hageja pakutud lahendus (madalvundament) ei sobi, teadis hageja 21.06.12 koostatud ekspertide memo põhjal. Hageja pidanuks professionaalina ette teadma, et madalvundament ei sobi projektile. 48.30.11.12 kirjas soovis hageja kanda kostjale üle ehitusloa saamise riisiko ja muuta lepingut, millega kostja ei nõustunud. 49.05.12.2012 ei olnud kookooskõlastusi keskkonna-, transpordiametilt ja linnavarade osakonnalt. 50.Kirjas 26.10.12 ja 13.11.12 nõudis hageja lepingu tähtaja pikendamist ja hinna tõstmist 860500 € + km võrra, põhjusel, et ehitusloa väljastamine on viibinud, ja soovis muuta riskide jaotust. 13.12.12 teatas hageja, et kavatseb lepingust taganeda, kui kostja lepingu teise muutmisega ei nõustu, mida kinnitas 27.12.12, kuid teatas siiski, et ei tagane lepingust. Märgitu kõik kokku tähendas kostjale seda, et hageja asus survestama kostjat lepingust taganemise hoiatamise/ähvardamisega, ilma tegeliku lepingust taganemise soovita, kuid tegi seda vaid selleks, et saada kostjalt juurde raha. Niisugune hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega ja andis kostjale aluse arvata, et hageja ei suuda lepingut täita (RK 102-07, p 16). 51.17.01.2013 tegi kostja ülesütlemishoiatuse ja andis tähtaja 25.01.13, milliseks ajaks pidi hageja esitama ametkondadega kooskõlastatud projekti. 24.01.13 ilmus „Äripäevas“ hageja juhatuse liikme XXX (XXX) selgitused lepingu kohta, sj et projekt ei vasta detailplaneeringule. 52.24.01.13 esitas hageja projekt dokumentatsiooni, mis ei vastanud nõuetele ja mida kinnitas AS XXX arvamus, kostja kandis kulusid 42825,60 €. Lisaks asjaolu, et projekt ei vastanud nõuetele, kinnitab ka GECC Konsultatsioonide OÜ arvamus. Nimelt on sellel vormi -ja sisu puudused, kuna ei vasta EVS 811:2006, EVS 811:2012, RYL, lepingule. Seega hageja poolt esitatud eelprojekt ei olnud 25.01.13 seisuga selline, mis võimaldanuks ehitusluba saada. Arvamuse kohaselt ei olnud eelprojekt valmis, et taotleda ehitusluba. Lisaks kinnitas arvamus, et parkimislahenduse muutmine ei olnud eelprojekti linnavalitsusele esitamise viivituse põhjuseks Lepingule/ seadusele nõutavad dokumentatsioone pole üle antud seni ajani. 53.11.04.13 nõudis finantseerija täitemenetluses võla ja intresside 8041679 € tasumist, kuna oli 07.03.13 laenulepingu üles öelnud. 10.06.13 teavitas kostja avalikkust, et kinnistud on müüdud. 10.09.13 nõudis kostja hagejalt kahju hüvitamist ja teatas oma õigusest garantii realiseerida 1306232,90 €. Kostja on maksnud hagejale 308 640 eurot.

Lepingust taganemine, leppetrahv, kahju

54.Kostja leiab, et hageja täitis lepingut aeglaselt, viivitas ja kostjal oli õigus lepingu p 17.5.1 alusel nõuda leppetrahvi ja lepingus taganeda. 55.Nimelt ei esitanud hageja kostja antud tähtajaks nõuetekohast projekti (oli puudustega) ja seetõttu ei saanud ehitusluba taotleda. Hageja poolne lepingu täitmise tähtaja pikendamise, hinna tõstmise ja lepingust taganemise ähvardamise nõue andis kostjale arvamuse, et hageja kokkulepitud hinnaga lepingut ei täida/muutub võimatuks. 56.Hageja oli avaldanud Äripäevas vastuolus lepingu p 21.1, 21.2 lepinguga seotud asjaolusid, millega rikkus konfidentsiaalsuskohustust, mille eesmärgiks oli kaitsta kostja investeerimishuvisid, sest konflikt tellija ja täitja vahel mõjutab ka kinnisvara hindu. Avaldatu seadis kahtluse alla planeerimisprotsessi õiguspärasuse. 57.Hageja rikkus lepingueelseid läbirääkimisi sellega, et hageja lõi kostjale ootuse, mis oli aga pettuslik, kuna sellisena, nagu hageja lepingut lubas, ei olnudki võimalik hagejal seda täita (graafiku järgsed tähtajad, hind ei olnud hageja jaoks reaalsed). Hageja pidi aga teavitama kostjat, et sellise hinna, graafiku juures ei ole võimalik lepingut täita ja saada ehitusluba. Hageja teadis lepingut sõlmides, et tuleb luua parkimislahendus, sellest teavitas kostja hagejat. Kostjal oli äratuntav huvi, et lepingut täidetakse teatud aja jooksul ja sellega pidi hageja läbirääkimistel arvestama (VÕS § 14 lg 1, 2). Hageja ei arvestanud pakkumise tegemisel nende tähtaegadega ega viidanud kordagi sellele, et tähtajad on ebareaalsed. Hageja on andnud kinnitused lepingus p 2.5.4. 58.Kostja leiab, et tal on õigus nõuda kahju VÕS § 14 lg1, 2 ja alternatiivselt § 101 lg 1 p 3, § 115 järgi. Kahju kuulub hüvitamisele lepingueelse vastutuse alusel ka siis, kui lepingueelse kohustuse rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist 59.Kahju hüvitamise eesmärgiks on hüvitada kulud, mis kostja on teinud lepingueelselt ja lepingut täites, tegemist on usalduskahjuga. 60.Kostja usalduskahju seisneb järgnevas: laenulepinguga alusel makstud intressides 927 525,90 €, pangale makstud intressides 2 363,12 €, AS-le XXX AS-le müügilepingu p 3.4.2 järgi masktav kohustus 2 876 024 €, lepingu täitmise ja ettevalmistamise eesmärgil omanikujärelvalve teostajale makstav tasu 42 825,60 €, hagejale alusetult makstud tegemata tööde eest 308 640 €. Kostja kahju on kokku 4 155 015,50 €. Eelviidatud intresside tasumise ning müügilepingujärgse tasu maksmise kohustuse puhul on tegemist kohustustega, mille kostja võttis, et muuta lepingu sõlmimine ja täitmine võimalikuks. 61.Lepingu punktid 16.3, 16.5, 16.6, 17.5.1, 17.5.4 jne loovad väga konkreetsed nõuded hageja vastu juhuks, kui ta töö valmimisega viivitab jne. Nendes nõuetes on lepitud kokku fikseeritud suuruses – tegemist on erinevate leppetrahvide nõuetega, mis on seotud erinevas kestvuses või põhjustel tekkinud viivitustega. Hageja pidi nägema ette, et kostjal tekib kahju, kui hageja oma kohustusi rikub, sest lepingus on toodud põhjalik struktuur, kuidas viivituse korral peab hageja kostjale hüvitama viivitustest tekkinud kahju. 62.Tavapärane on, et suurte lepingute puhul kasutavad arendajad arenduste rahastamiseks erinevaid finantsinstrumente, et töövõtjatele tasuda. Lepingu hind oli koos käibemaksuga 15 674 794,80 eurot (ehk Eesti kroonides orienteeruvalt 250 miljonit krooni) – tegemist oli Tallinna linna

mastaabis ühe suurima elamuarendusega (võrdl. XXXendise XXX staadioni asemele ehitatud korruselamute rajooniga või XXX). Hagejale pidi olema selge, et kostjal võib tekkida kahju, sest pooled tegutsesid majandus- ja kutsetegevuses ja nii pidi hageja eeldama, et arendust rahastatakse kasutades selleks erinevaid instrumente, sest see on antud majandus- ja kutsetegevuses tavaline. Töövõtja kontrollib reeglina tellija majanduslikku tausta. Seega pidi hageja teadma, et arenduse tarbeks võetakse laenu. Selliste lepingute puhul ei maksta tööde eest töötasu ette – tavaliselt tasutakse töövõtjatele tööde eest ositi ja nii ka käesoleva lepingu puhul (vt Lepingu p-d 6.1 ja 6.2). Antud valdkonnas on tavaks, et töövõtja viib end kurssi tellija majandusliku tausta ja kohustustega, et veenduda selles, et tellija on võimeline arenduse eest maksma. Tuleb eeldada, et antud majandus- ja kutsetegevuses tegutsedes kontrollis hageja enne lepingu sõlmimist kostja tausta ja veendus, et kostja saab ja on võimeline lepingut täitma. 63.Hageja on nõudnud alusetult kostjalt tehtud tööde eest 117300 € + km, mis on üleakteeritud ehitusplatsi korraldamise ja üldkulud. 64.Kostjal oli õigus leping üles öelda järgmistel põhjustel: lepingu p 17.5, 17.5.1 alusel, kuna hageja täitis lepingut niivõrd aeglaselt, et täitmine, sj tähtajaks, muutus selgelt võimatuks, samuti p 17.5.4 alusel, kuna antud tähtaja jooksul ei kõrvaldanud rikkumist ehk ei andnud nõuetekohast projektdokumentatsiooni, mis ei võimaldanud ehitusluba taotleda, samuti p 17.5.6 alusel, kuna hageja viivitas kohustuste täitmisega, sest kostja pidid projektdokumentatsiooni nõudma juba pärast tähtaja saabumist 65.Leppetrahvi saab kostja nõuda lepingu p 16.0, 17.5 järgi, mis on 10% lepingu hinnast, mis teeb 1 306 232,90 € ning konfidentsiaalsuskohustuse rikkumise eest p 21.4 järgi 13 000 €. 66.01.02.2013 ütles kostja hageja lepingu üles, nõudis leppetrahvi ja kahju hüvitamist. Lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel, mida soovis hageja 07.02.13, ei olnud võimalik, sest leping oli kostja poolt juba üles öeldud. 14.02.13 esitas kostja leppetrahvi nõude 1 306 232,90 € ja kahju hüvitamist 1 457 400 €, pakkus ka kompromissi. 67.Kostja nõuab vastuhagis hagejalt leppetrahvi ja sellelt viivist VÕS 113 lg 1 II lause järgi ning alternatiivselt leppetrahvi ulatuses kahju hüvitamist, viivist. 68.Viivist (arvestus, II kd lk 274) nõuab järgnevalt: • Leppetrahvilt 1 306 232,90 € alates 01.02.2013 (kui esmalt nõuti trahvi), leppetrahvilt 13 000 € alates 10.09.2013 kui nõudis esmalt trahvi konfidentsiaalsuskohustuse rikkumise eest ja • alternatiivselt kahju hüvitiselt alates 01.02.13 kui I korda nõudis kahju hüvitamist ning edaspidiselt TsMS 367 alusel kuni nõuete täitmiseni.

Kostja vastuväiteid hageja hagile

69.Kostja vastuväited hagile on samad, mis vastuhagi väited. Lisaks märkis kostja, et hageja taganes lepingust 6 kuud hiljem kui lepingut ei olnud enam täidetud ja see on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja survestas kostjat enne seda, kui kostja hagejale lepingu üles ütles, hageja ähvardas kostjat lepingu p 4.4 alusel tagamisega kuigi ei taganenud. Hagejal ei ole tasunõuet kostja vastu arve nr 53186 ja aktide nr 07 201301 I+II ja nr 07 201301 III järgi. Lepingu p 6.3 järgi esitab töövõtja aktis loetletud tööde kohta tellija poolt aktsepteeritud ulatuses tellijale arve pärast tellija poolt akti allkirjastamist ja tellija kohustub arve tasuma 30 päeva jooksul arve saamisest. Kostja ei ole arvet saanud, ei aktsepteeri seda, hageja ei ole märgitud töid ka teostanud, aktid pole tellija poolt alla kirjutatud. Seega pole tal õigus tasu nõuda.

III KOHTU PÕHJENDUSED

70.VÕS § 635 lg 1 sätestab, et töövõtulepingu kohaselt peab töövõtja tegema kokkulepitud töö ja tellija peab selle eest maksma töövõtjale tasu. Pooltevahelise lepingu sõlmimine, muutmine, eelprojektiga seonduv 71.Vaidlus puudus selles, et pooled sõlmisid 21.05.2012 lepingu nr 02.12.017A ja et selle eesmärgiks oli projekteerimis-ehitusööd hinnaga 13 062 329 € + käibemaks. Lepingu objektiks oli XXX, Tallinn arendatava elamukvartali I (esimene) ehitusjärkorra (korter)elamute ja sellega seotud välisrajatiste projekteerimis- ja ehitusööd (leping I kd lk 24-45). Eelviidatud lepingujärgsete tööde tegemise kohustus oli hagejal, selles puudus samuti vaidlus. 72.Seega oli poolte vahel 21.05.2012 sõlmitud leping nr 02.12.017A VÕS § 635 lg 1 järgi töövõtuleping, mille järgi peab töövõtja, antud juhul hageja, tegema lepingus nimetatud töö ja tellijale, antud juhul kostjale, peab selle eest maksma tasu. 73.Vaidlus puudus selles, et kui pooled töövõtulepingu sõlmisid, oli olemas vaidlusaluste nn ehitiste rajamiseks detailplaneering, sellele vastav ehitusprojekt ja ehitusluba (III kd lk 94). 74.Hageja poolt kohtule esitatud detailplaneeringust (III kd lk 94) nähtuvalt oli enamus parkimiskohti/parkimine ette nähtud parkimismajades - elamute keldrikorrustel (vt plaanil tabel tulbaga „parkimiskohad“), lisaks oli ette nähtud parkimiseks parkimismaja Pikksilma kinnistul (III kd lk 94, vt plaani loodenurka – kolmnurkne osa nn „nokk“). Vaidlus puudus selles, et märgitu järgi ehitustöid tegema ei hakatud. Et kostja soovis muuta algses projektlahenduses ettenähtud parkimislahendust, on hageja tõendanud kohtule esitatud kostja XXX e-kirjaga 05.04.2012 (III kd lk 138-140), mis eelnes töövõtulepingu sõlmimisele. Nimetatud kirjast nähtub otseselt, et kostja saadab hagejale nn alles linnas kooskõlatamisel oleva uue parkimislahenduse, olukorras, kus pooltel veel leping sõlmitud polnud (leping sõlmiti 21.05.12) ning sellelt lahenduselt (lk 140, III kd) on näha, et tegemist on taotletava uue parkimiskorra lahendusega (vt joonise parempoolses osas vastav märge „uus taotletav piirkonna parkimiskorra lahendus, mis käsitleb kinnistuid XXX-XXX“). Et nn uue parkimislahendusega projektile oli vaja saada ehitusluba, ei ole vaidluse all. 75.Seega, arvestades eeltoodud vaidlustamata asjaolusid ning viidatud dokumentaalseid tõendeid, on leidnud asjas kinnitust hageja väide, et XXX, Tallinn elamukvartali I (esimene) kohta oli ehitusprojekt, ehitusluba, kuid kostja ei soovinud märgitu alusel ehitamist, vaid soovis olemasolevat parkimislahendust muuta, mis tõi kaasa projekti muutmise ja ehitusloa vajaduse.

76.Lepingu p 4.4 nähtuvalt leppisid pooled kokku selles, et kui ehitusluba ei ole võimalik 17.09. 2012 saada hagejast mittetuleneval põhjusel, võib hageja lepingust taganeda. Lepingu p-s 4.2 olid pooled leppinud kokku tööde üleandmise - vastuvõtmise tähtajas - 21.03.14 (lk 26, I kd), kuid samas punktis on pooled kinnitanud, et valmiduse tähtpäev sõltub muudetud ehituslubade väljastamisest ja kui ehitamise aluseks olevaid ehituslubasid ei ole väljastatud 30 päeva jooksul taotluse esitamist ning see ei ole põhjustatud hagejast, siis pikenevad vastavad tähtajad iga 30päevalist päeva ületava päeva võrra ning kui see loa väljastamine viibib hagejast tingituna, siis tähtajad ei pikene. Tunnistaja XXX ütlustest nähtuvalt oli hagejal õigus leping lõpetada, kui linn ei nõustu parkimislahendusega (prot 05.11.2014, lk 11 rida 25 jj). Vaidlus puudub selles, et hageja kohustus tegema eelprojekti kostja andmete alusel ning esitama selle ehitusloa taotlemiseks kostjale (lepingu p 2.3, I kd lk 25). Vaidlus puudus ka selles, et lepingu p-s 2.3 nimetatud protsessi täpsustati 29. augustil 2012 ning lepiti kokku järgmiselt: hageja esitab kostjale tema lähteandmeist lähtuvalt eelprojekti → kostja kooskõlastab selle Tallinna Linnaplaneerimise Ametis → hageja kooskõlastab eelprojekti vajalikes ametkondades → kostja esitab ehitusloa taotluse Tallinna LV-le (I kd lk 49, nõupidamiste protokoll nr 14 leht 2/3, numeratsioon: p 5 alap 1), p 1.1.-1.4). 77.Ülaltoodud vaidlustamata asjaolusid, eelviidatud esitatud dokumentaalseid tõendeid ja U. Paasiku ütlusi hinnates leiab kohus, et tõendatud on hageja väide, et vaidlusaluse sõlmitud lepingu raames pidi hageja uuele lahendusele kostja soovide alusel koostama eelprojekti, pärast mida kohustus kostja taotlema kooskõlastust linnalt ja pärast mida pidi hageja vastavatelt ametkondadelt saama eelprojektile kooskõlastuse ja pärast mida pidi kostja hakkama taotlema ehitusluba. 78.Hageja esitatud poolte nõupidamise protokollist nr 8 18.07.12 p 1 (III kd lk 161) nähtub, et hageja on esitanud eskiisi tähtaegselt ja kostja on teinud omapoolsed märkused, mida hageja peab arvestama ja et hageja teeb eelprojekti selliselt, et oleks võimalik taotleda ehitusloa muudatust (p 6). Hageja esitatud TLPA ühisnõupidamise protokollist (I kd lk 53-56) 09.08.12 p 1, 2 nähtuvalt on kostja tutvustanud linnale nn uut nägemust, mis puudutab arenduse uut parkimislahendust ja kus kostja on leidnud, et maa-alune parmine pole majanduslikult põhjendatud ja et uus lahendus näeb ette korterelamute jaoks parkimise Tuukri tn transpordimaale, et Pikksilma kinnistu võetakse projekteerimisest välja, sinna plaanitakse rajada hoopis ärihoone mitte parkla (täpsemalt alap 2b). Viidatud protokolli kohaselt pidi kostja nägemuse järgne uus parkimiskorraldus kaasa tooma ka kostja ja XXX AS vahel 07.04.08 sõlmitud lepingu muudatuse. Lisaks tuli sõlmida leping linnaga transpordimaa kasutamiseks, sj tuli tagada detailplaneeringu põhiidee elluviimine: liikluse korraldus, parkimiskohtade arv jms. Mainitud protokollist ei nähtu, et TLPA oleks teinud ühtegi pretensiooni projektile endale. Eeltoodu alusel leiab kohus, et 09.08.12, mil kostja tutvustas uut lahendust TLPA-le oli hageja poolt juba vastav eelprojekt koostatud ja kostjale esitatud vastavalt lepingule ja graafikule, milleks oli tähtaeg 06.08.2012 (lk 52, graafik p 1.2.1). Seega oli hageja oma kohustust, milleks oli eelprojekti koostamine ja selle esitamine kostjale, tähtaegselt täitnud. 79.Kohtule hageja esitatud nõupidamiste protokollist nr 12 15.08.12 p 2 (III kd lk 163) nähtub, et siis andis kostja hagejale uusi andmeid parkimislahenduse kohta ja milleks oli kohtade arvu suurendamine C2 maja I korrusel, Kiikri tn. Samas on pooled kinnitanud p-s 3, et tähtajad on jõus. Kohtule esitatud protokolli nr 13 22.08.12 (I kd lk 57) p 3 alap 1), 2) nähtub, et hageja (PTV) on juhtinud tähelepanu sellele, et kui 24.08.12 pole saabunud linnalt heakskiitu uuele plaanile, võivad lepingujärgsed tähtajad pikeneda, sj ehitusloa taotluse esitamine. Protokollist nähtuvalt oli kostja

teadlik sellest, et linna ametliku seisukohast tõttu võib tekkida ümberprojekteerimise vajadus, millega kaasneb ajakulu. Protokollist nr 14 29.08.12 (I kd lk 49) nähtuvalt on tõestud projekti viimane versioon asendiplaanist vastavalt linna märkustele, vundamendi plaanist. 27.08 on tõestud projektipanka kostja soovidest lähtuvalt ja linna märkustest muudetud korruseplaan, ning hageja selgitas kostjale, et veel on tellija soovidest ja linna märkustest (p 2) lähtuvalt korrigeerimisel C2 hoone I korruse plaan. Punki 3 alap 1 nähtub, et kostja esitas 24.08.12 linna protokollilise otsuse uuele asendiplaanile, parkimislahendusele ja p-s 5 on kostja andnud juhise, kuidas toimub asjaajamine poolte poolt selleks, et taotleda ehitusluba (vt ülalpool kohus tuvastas skeemi). Viidatud protokollidest (12, 13, 14) ei nähtu, et kostja oleks teinud hagejale etteheiteid, et hageja tehtud töö ei vasta lepingu tähtaegadele, teeb seda liiga aeglaselt või et hageja ei tee üldse lepingus kokkulepitud tööd, sj on kostja teadnud, et märkused, mille linn võib kostja soovitud muudatuste tõttu anda, nõuavad täiendavat ajakulu. Eeltoodu alusel leiab kohus, et esialgse parkimislahenduse muutmise soovi tõttu tekkinud projekteerimisele kuluva ajakulu riski ei kanna mitte üksnes hageja vaid ka kostja ja seda suuremas ulatuses, kuna parkimislahenduse muutmist soovis just kostja. Seega pidi kostja arvestama muutmisest tingitud ajariskiga. Et sellist suuremat riski kannab kostja, kinnitab ka ülalpoolviidatud lepingu p 4.4, mis andis mitte kostjale lepingust taganemise õiguse vaid just hagejale sellise õiguse (tähtajaks ehitusloa mittesaamisel võis hageja kui töövõtja lepingust taganeda). 80.Arvestades, et 1) 09.08.12 ei olnud linnal mingeid etteheiteid esitatud nn projektile endale, kui tegi märkusi selle kohta kuidas võiks parkimisega seonduvat korraldada lähtudes detailplaneeringu ideest, liiklusest ja et vaja oleks täiendavaid lepinguid sõlmida, 2) kostja andis hagejale uued korraldused parkimislahenduse kohta 15.08.12 (prot 12), 3) 22.08.12 oli kostja teadlik, et uute lahenduste tegemine võib kaasa tuua ümberprojekteerimise ja täiendava ajakulu, ja et seni polnud veel selle kohta ka linna arvamust (prot. 13), 4) kostja esitas 24.08.12 hagejale teadmiseks linna märkused, 5) et seisuga 29.08.12 oli tõstetud osad projektid projektipanka ning tegemisel oli kostja ja linna juhistest lähtuvalt C2 hoone I korruse plaan (prot 14), leiab kohus, et perioodil 15.08.12 – 29.08.12 oli hageja teinud muudatusi projektides lähtuvalt kostja juhistest ning linna märkustest ning märgitule kuluv aeg oli sõltuv kostjast ja linna vastavast arvamusest, mitte hagejast. 81.Protokolli nr 15 05.09.12 (III kd lk 165jj) p 3 alap 1) nähtuvalt on hageja andud nn ehituslubade kaustad üle kostja esindajale U. Paasikule ning pooled on kinnitanud, et lepingulised tähtajad on poolte hinnangul sõltuvuses kostja (tellija) poolt TLPA-s teostatavast kooskõlastusprotsessist ega ole hetkel jõus. Samast protokollist nähtub, et alles siis, kui kostja on saanud projektile kooskõlastuse TLPA-st (p 3 alap 2), saab hageja hankida kooskõlastused võrguvaldajailt ja muudelt ametkondadelt. Viidatud protokollist nr 15 ei nähtu, et kostja oleks ette heitnud hagejale töö tegemise aeglust, viivitamist, tegemata jätmist 82.Arvestades seda, et 1) 29.08.12 oli hageja juures tegemisel linna juhistest tulenevalt veel C2 hoone I korruse plaan, samas kui hageja sai need juhised kostjalt 24.08.12 ehk 5 päeva varem kui nõupidamine aset leidis,

ja juba 05.09.12 ehk 11. päeval pärast juhise saamist, oli kostja saanud kõik dokumendid, et hankida prot. 15 järgi põhimõtteline kooskõlastus TLPA-st, 2) pooled olid kinnitanud protokollis nr 15, et lepingulised tähtajad sõltuvad TLP-st, 3) kostja ei olnud hagejale ette heitnud töö tegemisega viivitamist, aeglust, tegemata jätmist, leiab kohus, et perioodil 29.08.12 – 05.09.12, oli hageja täitnud oma kohustusi kohaselt. 83.Perioodil 15.08.12 – 29.08.12 oli hageja teinud 15 päeva jooksul kostjalt saadud juhiste alusel projekti muudatusi. Viimaste juhiste saamisest 24.08.12 kuni 05.09.12 dokumentide üleandmiseni kostjale (vt vastavad protokollid ülalpool), oli kulunud vaid 13 päeva. Ajagraafiku kohaselt oli ehitusloa saamiseks vajalikuks mahus eeldatav projekti koostamise 50 päeva, kusjuures 18.07.12 oli kostja kinnitanud, et hageja pole tähtaegu rikkunud ning 05.09.12 olid pooled kinnitanud, et tähtajad sõltuvad põhimõtteliselt kolmandast isikust (TLPA). Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja on täitnud lepingust tulenevad ehitusloa saamiseks vajalikus mahus nn eelprojekti koostamise kohustust tähtaegselt ega ole kohustusi rikkunud. 84.12.09.2012 protokollist nr 16 (I kd lk 60) p 3 nähtuvalt on kostja kinnitanud, et on andnud eelprojekti TLPA-sse ja eelduslikult arutatakse asja 19.09.12, pärast mida 2 nädala jooksul esitatakse protokoll. Lisaks nähtub, et linna otsus võib tuua kaasa ümberprojekteerimise vajaduse. Hageja on juhtinud kostja tähelepanu sellele, et tähtajad hakkavad nihkuma ja samuti on arutatud selle üle, et lepingu p 4.4 tähtaega pole järgitav ning pooled on pidanud vajalikuks lepingut muuta. Viidatud protokollist ei nähtu, et hageja oleks kostjat kuidagi ähvardanud lepingu ülesütlemisega, vastupidiselt nähtub protokollist, et lepingu muutmise vajadus kinnitab seda, et on pooled olid lepingulistest suhetest huvitatud, peale selle oli tähtaja (17.09.12) muutmine kostja huvides. Kohtule esitatud lepingu lisast 1 nähtuvalt ongi pooled 18.09.12 on muutnud lepingu p 4.4 ja selle kohaselt on hagejal õigus lepingust taganeda, kui 29.10.12 ei ole ehituse aluseks olevaid lubasid saadud (I kd lk 46). Eeltoodu kinnitab kohtu arvates hageja väidet, et pooled olid lepinguliste suhete jätkamisest tegelikult huvitatud. 85.Protokollist nr 18 26.09.12 ( I kd lk 193) p 3 nähtuvalt kinnitas kostja, et eelprojekti arutelu toimub 21.09.12, seega mitte 19.09.12 nagu oli eelnevalt täheldatud 12.09.12 nõupidamisel (prot 16). Protokollist nähtuvalt oli 21.09.12 istungil toodud välja 3 probleemi: et Kiikri tn parkimiskohtade arv ei kooskõlas, hoone I korrusel olevad parkimiskohad ei ole osaliselt kasutatavad hoone karkassposti tõttu (st arvestamata on pöörderaadius), prügimaja asukoht ei ole sobiv ning et kostja arvamuse kohaselt lahendatakse see maa-aluste konteineritega. Viidatud protokolli kohaselt oli vaid 2 probleemi, so XXX parkimiskohtade küsimuse lahendamine ja prügimajaga seonduva lahendamine kostja ülesanne (täitja TE) ja vaid karkasspostidega seotud küsimuse lahendamine, hageja ülesanne (täitja HG –arhitektuuribüroo esindaja , PTV- peatöövõtja ehk hageja). Seega on osaliselt õige kostja väide, et parkimiskohtade küsimus, mis puudutas nn ebakohast pöörderaadiust /karkasspostid/, võib pidada hageja nn projekteerimisveaks, mida pole hageja eitanud. Samas ei saa jätta tähelepanuta, et linna ülejäänud kahe märkuse kõrvaldamine oli kostja kohustus. Lisaks ei saa jätta tähelepanuta ka asjaolu, et veel 26.09.12 ei olnud linn väljastanud oma ametlikku seisukohta (prot nr 18 p 3 alap 2), kusjuures on hageja ja kostja mõlemad tõdenud, et jooksvalt likvideeritakse viidatud märkused ning et lepingu tähtajad, sh eeldatav ehitusloa väljastamise tähtaeg 29.10.12, võivad nihkuda. Ka on pooled p 3 alap 2

märkinud, et kohe kui linn väljastab protokolli, alustab hageja kooskõlastuste hankimist. Viidatud protokollist ei nähtu, et hageja oleks rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi sellega, et oleks viivitanud täitmisega või poleks töid teinud. Eeltoodud dokumentaalset tõendit (prot 18) hinnates leiab kohus, et pooled on oma lepingulistes suhetes ühel meelel, et tähtajad võivad sõltuda sellest, millal linna annab kooskõlastuse eelprojektile. 86.Kohtule esitatud protokollist nr 19 03.10.12 (kd III tlk 168) nähtuvalt ei ole linn veel andnud välja kooskõlastust. Samas nähtub p 3, et linnale on tutvustatud märkustest lähtuvalt tehtud parandusi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et märkused, millest räägiti nõupidamisel 26.09.12 (prot 18), on parandatud ja seega on tõendatud, et hageja on ka viidatud pöörderaadiuse /karkasspost/ küsimuse lahendanud ehk projekti puuduse kõrvaldanud ning tõendatud on ka väide, et sellest ei saanud sõltuda linna kooskõlatuse andmine. Teisisõnu oli viga parandanud ja kohustus täidetud ajaks (03.10.12), mil linn polnud veel oma ametlikku seisukohta väljastanud. Protokolli p 3 alap 2 kohaselt on kostja selgitanud, et XXX parkimine lahendatakse eelduslikult Tivoli II arenduse alas ehk teisel kinnistul (NB! leping hõlmas endas I arendust). Seega nõustub kohus hagejaga, et tõendatud on asjaolu, kostja andis hagejale uusi lähteandmeid parkimise lahendamise kohta, kuna Tivoli II arenduse alal olevad parkimiskohad nähtuvad 17.01.2012 eskiisilt projekteerimisala põhja ja kirde piiril (III kd lk 158 plaan). Samas nähtub protokollist, et alles 04.10.12 toimub linnas arutelu. 87.Protokollist nr 20 12.10.12 (III kd lk 171) nähtuvalt andis kostja hagejale uusi lähteandmeid parkimislahenduse kohta ja selle järgi pidi Tuukri tänav jääma täies ulatuses avalikuks kasutamiseks ning Kiikri tänav eraomandisse (p 3 alap 3) ja et hagejale edastaks viimane asendiplaan, mis tuleb aluseks võtta projekteerimisel. Veel nähtub protokollist, et linnas 10.10.12 toimunud arutelu kohta ei ole protokolli väljastatud ning kostja teatas, et on saadud suusõnaline kooskõlastus viimasele asendiplaanile, sj on kõik prot 18 p 3.1 (prot 18 26.09.12) toodud probleemid likvideeritud Et viidatud puudused (sh pöörderaadiuse probleem, mis oli hageja ülesanne) olid likvideeritud 03.10.2012, nähtub 03.10.12 protokollist nr 19, kui kostja kinnitas, et oli tutvustanud linnale märkuste alusel tehtud parandusi. Mainitud protokolli p 3 alap 2 järgi informeeris kostja, et linn väljastab nn järgmisel nädalal komisjoni protokolli ja siis saab hageja asuda kooskõlastusi hankima. 88.Teisisõnu, ei olnud alates 05.09.12, kui hageja andis kostjale üle dokumendid, et saada linnalt kooskõlastust ning vahepeal oli tulenevalt linna mitteametlikest märkustest (26.09.12 prot.) kõrvaldatud sh pöörderaadiuse probleem (vt 03.12.12 prot.), kuni 12.10.12 (prot 20) linn veel andnud oma ametlikku seiskohta/kooskõlastust eelprojektile. Viidatud ajaviivitus ei ole kohtu hinnangul aga hagejast sõltuv ning seda ei saa kostja lepingu rikkumisena hagejale ette heita. 89.Hageja esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjast 24.10.2012 hagejale ja protokollist 10.10.12 (I kd lk 63, 64) nähtuvalt sai eelprojekt TLPA-st tingimusliku kooskõlastuse ja seda tingimusel, et võõral kinnistul parkimiseks tuleb sõlmida kolmepoolne leping. Viidatud

protokollist nähtub, et I ja II etapis peab eluhoonete kaugus parklatest vastama EVS 843:2003 sätestatule, va Kiikri tn erand. Eeltoodu alusel leiab kohus, et viidatud kirja ja protokolliga on tõendatud, et eelprojekt on saanud põhimõttelise kooskõlastuse alles 24.10.12 ning mingeid takistusi selleks, et hankida ametkondadelt lube enne ehitusloa taotluse andmist, ei olnud. Et kolmepoolse lepingu sõlmimine polnud hageja kohustus, nähtub protokollist nr 26 21.11.12 p 3 alap 2, vaid kostja kohustus; peale selle ei nähtu lepingust, et see oleks hageja kohustus. Seetõttu oli kostja risk see, kas ta sõlmib TLPA- protokollikohase lepingu või ei. Protokollist nr 25 14.11.12 (II kd lk 199) p 3 alap 1) nähtuvalt on eelprojekt saanud kooskõlastuse juba kultuuriväärtuste osakonnalt, kooskõlastamiseks on esitatud eelprojekt päästeametile, keskkonnaametile, transpordiametile, linnaosa ametile, linnavarade osakonnale. Seega oli hageja asunud oma kohustust - eelprojektile ametkondadelt kooskõlastuste saamist – täitma. Protokollist nr 26 21.11.12 p 3 nähtuvalt ei ole teistelt ametitelt, va kultuuriväärtute osakond, kooskõlastust saadud. Protokolli nr 28 05.12.12 (II kd lk 204) p 3 järgi olid saadud kooskõlastused Kultuuriväärtuste osakonnast, Linnaosa ametist ja Päästeametist ja sellest nähtub, et linnavarade osakonnale esitatakse projekt viimasena (kd II lk 204). Protokollist nr 29 12.12.12 (I kd lk 71) nähtuvalt ei ole veel kooskõlastusi keskkonnaametilt, transpordiametilt ning keskkonnaameti puudused on läbi räägitud ja lahendatud. Sama protokolli p 3 viimases alalõigus on kostja kinnitanud, et tal pole pretensioone ametkondadest kooskõlastuste saamise kiiruse osas. Hageja poolt kohtule esitatud joonisest/plaanist (III kd lk 158) nähtuvalt on tegemist lõpliku parkimise eskiisiga, mis kannab kuupäeva 17.01.13. Sellelt nähtub, et Pikksilma kinnistul enam parkimist ei ole (seda kinnistut ei nähtu enam projekteerimisalas, nn „nokk“ puudub) ja selle asemel on parkimisalad kõrvalasuval kinnistul nn põhja - kirde suunal. Nagu eelpool tuvastas kohus, oli naaberkinnistutele parkimiseks vajalik sõlmida kolmepoolne leping, mis oli kostja kohustuseks. Kohtule esitatud kirjadega on hageja tõendanud, et projekt sai kooskõlastuse 21.01.14 XXX (III kd lk 44 ja 158), 24.01.2013 Keskkonnaametilt (III kd lk 60), 30.01.2013 Tallinna Linnavaraametilt, mis oli KA viimane kooskõlastus (III kd lk 44). Seega on tõendatud, et 30.01.13 seisuga olid olemas kõik kooskõlastused. Hageja kohustuseks ei olnud taotleda piirinaabrite kooskõlastusi ega kommunaalameti kooskõlastust, sest sellised juhised oli kostja ise andnud. Oma 31.01.2013 kirjaga, ehk järgmisel päeval pärast viimase kooskõlatuse saamist, on hageja tõendanud, et ta teavitas koheselt kostjat, et kõik kooskõlastused on olemas selleks, et kostja võib esitada ehitusloa taotluse (hageja kiri, III kd lk 120-121).

90.Arvestades seda, 1) et alles 24.10.2012 teavitas TLPA ametlikult kostjat eelprojekti põhimõttelisest kooskõlastamisest, 2) et juba 14.11.12 oli hageja saanud kooskõlatuse kultuuriväärtuste osakonnalt ning esitanud teistele ametkondadele eelprojekt kooskõlastamiseks,

3) ning et 12.12.12 ei olnud kostjal ühtegi pretensiooni hageja töö kiiruse, puuduste kohta ega selle kohta, kui kaua annavad linna eri ametkonnad eelprojektile kooskõlastusi, leiab kohus, et hageja oli asunud viivitamatult täitma lepingust tulenevat kooskõlatuste hankimise kohustust ja täitis selle 30.01.2013, pärast mida teavitas kostjat võimalusest hakata taotlema ehitusluba vastavalt kokkulepitud skeemile. Seega asjaolu, et vastavad ametid andsid oma kooskõlastusi novembrikuust 2012 – 30.01.13, ei saa omistada hagejast sõltuvaks asjaoluks, sj on kostja ise 12.12.12 kinnitanud, et ametkondade kooskõlastuste aja osas ei ole tal hagejale pretensioone. Et hageja oleks venitanud nn asjaajamise endaga ehk poleks asunud ametkondadelt kooskõlastusi hankima või oleks viivitanud pärast TLPA kooskõlastuse saamist 24.10.10 vastavate kooskõlastuse taotluste esitamisega, pole millegagi tõendatud. Vastupidiselt kinnitavad kohtu poolt ülalviidatud nõupidamiste protokollid just seda, et hageja asus kohe oma ülesandeid täitma, kuid ametkondade enda tõttu saadi viimane kooskõlastus 30.01.2013. 91.Kuna kohus tuvastas, et 1) seisuga 18.07.12 (prot 8) oli kostja arvamuse kohaselt hageja esitanud tähtaegselt eskiisi, 2) seisuga 06.08.12 oli projekt koostatud, kuna kostja tutvustas seda linnale 09.08.12, 3) 29.08.12 leppisid kokku nn skeemis või protsessis, kes ja millist ülesannet ning millises järjekorras seoses ehitusloa aluseks olevate dokumentidega täidab, 4) perioodil 15.08.12-29.08.12 tegi hageja muudatusi projekti kostja juhisest lähtuvalt, 5) 05.09.12 oli kostjale antud üle vastavate projektide kaustad, 6) pärast seda muudeti projekti veel kostja juhistest lähtuvalt, sj kõrvaldas hageja jooksvalt kostjalt saadud suulise info ja TLPA märkuse alusel nn pöörderaadiuse probleemi enne (03.10.12, prot 19) kui TLPA oma põhimõttelise arvamuse 10.10.12 andis ja selle 24.10.12 kostjale väljastas, 7) 12.12.2012 seisuga ei olnud kostjal etteheiteid hagejale tähtaegade suhtes ning ametkondade kooskõlatamise aegade suhtes, leiab kohus, et uue parkimislahenduse, mis erines algsest lahendusest ja detailplaneeringust, koostamine sõltus kostjast, linna TLPA kooskõlastusetest ja linna teiste ametite nõusolekutest, mis pole aga omistatavad hagejale. Hea usu põhimõttega pole kooskõlas kostja käitumine, kus ta, saanud ise alles 24.10.12 linnalt põhimõttelise nõusoleku eelprojektile, teatab enam kui kuu aja pärast (12.12.12) hagejale, et tal pole etteheiteid hagejale ametkondade - poolsete kooskõlastuste tähtaegade kohta (teades, et hageja ametkondade kooskõlastusi juba taotleb, mis osaliselt on ka saadud), ja siis sellest seisukohast ca 1 kuu pärast (17.01.13 hoiatus) taganeb ning leiab, et hageja on lepingut rikkunud, sh sellega, et on võtnud endale 3.-ndatest isikutest sõltuvad tähtajad, mida ei suuda täita. Eeltoodu alusel on kohtu arvates lubamatu ja vastuolus VÕS § 6 tuleneva hea usu põhimõttega kostja etteheide hagejale, et hageja on arvestanud lepingus valesti ja ebaprofessionaalselt ametkondade kooskõlastamise eeldatavaid tähtaegu ja seetõttu rikkunud lepingut, kuna ei hankinud neid lepingu ajagraafiku kohaselt, milleks pidi olema graafikujärgne 30 päeva (vt graafik p 1.2.2, kooskõlastuste aeg) ja ülesütlemise hoiatuses märgitud 06.08.12 (p 2,8, lk 76, I kd). Lepingu ülesütlemine kostja poolt

92.VÕS § 101 lg 1 p 4 võimaldab lepingu poolel lepingu üles öelda, taganeda lepingust, kui teine pool on kohustust rikkunud. VÕS § 196 lg 2 võimaldab lepingu poolel lepingu rikkumise korral teisele poolele lepingu üles öelda, andes rikkumise lõpetamiseks tähtaja; tähtaja andmine ei ole vajalik § 116 lg 2 p 2-4 alusel. 93.Kohtule esitatud avaldusest nähtub, et kostja ütles hagejale lepingu üles 01.02.2013 esitatud avalduses (I kd lk 94), milles kostja on viidanud lepingu p-dele 17.5.1 ja 17.5.4. Kostja on viidanud ka lepingu p 9.1.7, 9.1.8,. 9.1.9 kohustuste rikkumisele. Lepingust p 17.5.1 kohaselt on tellijal õigus leping üles öelda, kui töövõtja teeb tööd niivõrd aeglaselt, et tööde lõpetamine tähtajaks muutub ilmselgelt võimatuks. Lepingu p 17.5.4 alusel võib tellija lepingu üles öelda, kui töövõtja rikub oluliselt lepingust tulenevat kohustust ega kõrvalda rikkumist tellija poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Lepingu p 9.1.7 mõtte kohaselt peab tagama hageja, et lepingu dokumendid vastavad kõrgeimatele vorm- ja sisunõuetele, tellija lähteandmetele, esitama need kotjale ajagraafiku kohaselt, p 9.1.8 järgi tagama eelprojekti tellija poolt esitatud eelprojektis toodud arhitektuurse lahenduse säilimise, muutma algset projekti üksnes töövõtja pakkumises ning tellija täiendavalt kooskõlastad ulatuses eesmärgiga vähendada lepingu hinda ilma, et see mõjutaks ehitise kvaliteet, vastupidavust. P 9.1.9 järgi peab töövõtja tagama muudetud ehituslubade taotlemise aluseks olevate nõuetekohaselt koostatud ning komplekteeritud dokumentide üleandmise tellijale vastavalt lepingu ajagraafikule. 94.Ülesütlemisavalduses on kostja viidanud, et hageja rikkus lepingu p 17.5.1 (sh lepingu p 9.1.7, 9.1.8,. 9.1.9) järgi kohustusi; etteheited on järgmised (vt avalduse p 15.1-15.3, I kd lk 96-97): • töövõtja on viivitanud tööprojektide ja põhiprojektide üleandmisega ega ole nõuetekohaselt projektdokumentatsiooni tellijale üle andnud ka tellija poolt 17.01.2013 määratud täiendava tähtaja jooksul, • töövõtja on viivitanud ametkondadelt eelprojektile kooskõlastuse saamisega, mis on tinginud lepinguliste tähtaegade ületamise ja tellija võimetuse ehituslubade väljastamist taotleda lepingus ettenähtud tähtajaks, • töövõtja viivitas vundamendilahenduste projekteerimisega ning nõuetekohaste kalkulatsioonide esitamisega, seades tõsise kahtluse alla töövõtja võimekuse lepingulisi kohustusi kohaselt ja tähtaegselt täita, eeltoodu on oluliselt mõjutanud lepingulisi tähtaegasid ning muutnud nende järgimise ja tööde lepingus ettenähtud tähtajaks valmimise võimatuks, • töövõtja on teinud tööd niivõrd aeglaselt, et lepinguliste tähtaegade järgimine ja tööde lõpetamine lepingus ettenähtud ajaks on töövõtjast tulenevalt muutnud ilmselgelt võimatuks.

Töö- ja põhiprojekti tähtaeg, nõuetekohasus 95.Kostja heitis hagejale ette, et viimane viivitas töö- ja põhiprojektide üleandmisega ja ei andnud neid üle täiendava tähtaja jooksul.

96.Hageja esitatud lepingu graafiku kohaselt pidi hageja esitama töö- ja põhiprojekti pärast ehitusloa saamist (p 1.2.4, 1.2.5). Tunnistaja XXX ütlustest nähtuvalt (prot 5. 11.14, III lk 196 jj) ei ole töö – ja põhiprojekti koostamine enne ehitusloa saamist tavapärane ning nagu nähtub lepingu graafikust, pidi hageja need esitama alles pärast ehitusloa saamist. Seega leiab kohus, et hagejal polnud VÕS § 76 lg 1 tulenevalt kohustust esitada töö- ja põhiprojekti enne ehitusloa saamist. Nimelt tuvastas kohus eespool, et graafikujärgsed tähtajad olid ehitusloa saamisega seotud küsimustega (sh linnalt kooskõlastuse põhimõtteline saamine, ametkondade nõusolekute saamine) edasi lükkunud hagejast sõltumatutel põhjustel. Lepingujärgsest graafikust nähtuvalt pidi tööprojekt valmima 14 päeva pärast ehitusloa saamist ning põhiprojekt 40 päeva pärast ehitusloa saamist (I kd lk 52). Kohus tuvastas, et 05.12.12 kinnitasid pooled, et lepingulised tähtajad ei ole jõus (III kd lk lk 166) ja seda siis, kui hageja oli hakanud taotlema ametkondadelt kooskõlastusi. Mingeid viiteid ei nähtu pretensioonist ning ülesütlemise avaldusest selle kohta, et ehitusluba on olemas, mille järgselt oleks hagejal juba olnud tekkinud kohustus hakata vastavaid projekte koostama/esitama. Lepingust nähtuvalt tuli töö- ja põhiprojekt teha pärast ehitusloa saamist lepingus viidatud aja jooksul, mis on kohtu arvates mõistlik. Olukorras, kus ehitusluba puudub, oleks kulude tegemine töö -ja projekti koostamisele olnud ebamõistlik, see ei tulene pooltevahelisest lepingust ning ei ole kooskõlas VÕS § 7 tuleneva mõistlikkuse põhimõttega. 97.Hageja on kinnitanud, et kui ta kostja nõudekirja ehk täiendava tähtaja andmise kirja 17.01.13 (I kd lk 76) alusel andis kostjale 24.01.2013 üle töö- ja põhiprojekti, siis olid need lõpetamata, kuid nõuetekohased. Et need on üle antud, on tõendatud hageja esitatud aktiga (I kd lk 86). Ehkki vastuses hageja vastusele vastuhagile (III kd lk 75) on kostja kinnitanud, et nõudis enne lepingu ülesütlemist hagejalt üksnes selle projektdokumentatsiooni üleandmist, mis oli vajalik ehitusloa taotlemiseks – st eelprojekti, st et justkui poleks kostja tegelikult hagejalt töö- ja põhiprojektide esitamist nõudnud 17.01.13 kirjas, siis tegelikult ta seda siiski nõudis kirja resolutsiooni p –s 1 (lk 80, I kd). 98.Seega on kostja, tehes etteheiteid hagejale pretensioonis 17.01.13 ja millele justkui menetluses enam ei tuginenud, käitunud hageja suhtes vastuoluliselt. Lisaks leiab kohus, et hagejal ei olnud võimalik lõpetada töö- ja põhiprojekte lepingu graafikus märgitud kuupäevaks, sest nagu kohus tuvastas, muutis kostja projekteerimise lähteandmeid (III kd lk 160, 161, 163, 168 ja 171) ning lisaks oli kohtu arvates hagejale antud täiendav 8-päevane tähtaeg projektide esitamiseks ebamõistlikult lühike. Nimelt nõudis kostja 17.01.13 kirjas nende dokumentide esitamist 25.01.13, samas kui lepingujärgse graafikuga kohaselt oli tööprojekti ettevalmistamise aeg 70 päeva ja põhiprojekti ettevalmistamise aeg 97 päeva. Olukorras, kus hagejal ei olnudki veel tekkinud tööja põhiprojekti esitamise kohustust, sest ehitusluba ei olnud, puudus kostjal õigus nõuda hagejalt sellise kohustuse täitmist ja seda kordades lühema tähtaja jooksul kui leping seda ette nägi. Seega leiab kohus, et hageja ei olnud rikkunud lepingust tulenevat tähtaega ja kohustust esitada kostjale põhi-ja tööprojekt, kusjuures vaidlus puudub selles, et hageja need siiski esitas täiendava tähtaja jooksul 24.01.13. 99.Isegi kui tegu oleks lepingu rikkumisega, pole see oluline kohustuse rikkumise lepingu p 17.5.4, p 9.1.7 järgi, kuna töö- ja põhiprojektide esitamine enne ehitusloa saamist ei omanud mingit mõju projekti läbiviimise võimalikkusele.

100.Hageja kinnitas, et kui ta need üle andis, olid need veel lõpetamata. Kuna kohus leidis, et hageja ei rikkunud põhi -ja tööprojekti esitamise tähtaja osas lepingut, on asjakohatu etteheide, et need polnud nõuetekohased, arvestades seda, et nende esitamiseks oli antud ebamõistlik lühike tähtaeg, mille jooksul polnud võimalik ka projekte lõpetada, seega objektiivselt võisid nendesse jääda ka puudused. Kostja on küll tõendanud AS XXX e-kirjaga 30.01.13 (I kd lk 89), et need puudused esinesid töö- ja põhiprojektis, seega ei vastanud nad VÕS § 641 lg 1 mõttes (lepingu tingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid) lepingu tingimustele. Isegi kui lugeda, et need puudused tingivad hagejapoolse lepingu rikkumise just selles osas (dokumendid ei vasta lepingu tingimustele), pole tegemist olulise kohustuse rikkumise lepingu p 17.5.4 järgi, kuna kostja poolt nõutud ebamõistlikult lühikese aja jooksul koostatud puudustega töö- ja põhiprojektid, mis esitati enne ehitusloa saamist, ei omanud mingit mõju projekti läbiviimise võimalikkusele. Et kostja oleks nõudnud nende puuduste kõrvaldamist VÕS § 646 lg 1 järgi ja hageja neid ei oleks kõrvaldanud vastavalt § 647 lg 1, ja millisel juhul saaks rääkida hagejapoolsest olulisest lepingu rikkumisest, ei ole kostja väitnud. 101.Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjal ei olnud õigust lepingut VÕS § 114 lg 4, § 196 lg 2 järgi üles öelda põhjusel, et hageja on rikkunud töö- ja põhiprojekti graafikujärgsest tähtaega ja ka põhjusel, et esitatud töö- ja põhiprojektid ei olnud valmis ning polnud nõuetekohane. Vundamendi lahendus 102.Kostja väitis, et hageja rikkus kohustusi seoses vundamendi projekteerimisega või kalkulatsioonide esitamisega ja see mõjutas oluliselt lepingu tähtaegu ja kostjal oli arvamus, et hageja ei ole oma ülesandeid võimeline täitma. 103.Viidatud ülesütlemisavalduse p-s 6 (I kd tlk 94) nähtuvalt ei ole kostjal etteheiteid vundamendi projekti kohta, samas ei nähtu lepingu ütlemisavaldusest endast, milles seisneb konkreetselt hagejapoolne lepingu rikkumine seoses vundamentide projekteerimise või kalkulatsioonide esitamisega. Tegemist on üldsõnalise etteheitega, mis ei viita konkreetsele kohustuse rikkumisele. Asjaolu, et oma hoiatuses 17.01.13 on kostja kirjeldanud üksikasjalikult, mis talle ei meeldinud vundamendilahendusega seotud küsimustes, ei asenda seda, et ülesütlemisavalduses tuleb selgelt esile tuua teise poole jaoks kohustus, mida tuli täita ja milles ülesütleja arvates rikkumine seisnes. Viidatud 01.02.13 avaldusest ei nähtu, milles seisneb konkreetselt hagejapoolne lepingu rikkumine seoses vundamentide projekteerimise või kalkulatsioonide esitamisega, seega on selles osas avaldus põhjendamata. 104.Vaidlus puudus selles, et pooled olid eri meelt selles, kas hageja poolt välja pakutud vundamendilahendus on nii kvaliteedilt ja hinnalt optimaalne. Nimelt puudus vaidlus selles, et hageja pakkus välja tugevama vundamendi lahenduse, mis oli kallim, kuid kostja soovis odavamat varianti. Lepingus pole kokku lepitud, milline peaks olema vundamendi lahendus, mida oleks hageja eiranud. Vaidlus puudus selles, et hageja vahetas välja vastava alltöövõtja. Tunnistaja XXX ja XXX ütlustega on tõendatud asjaolu, et pooled saavutasid ka kokkuleppe vundamendilahenduse osas ja seda enne, kui vundamendi ehitamise alustamine oli võimalik. Lisaks nähtub, et XXX ütlustest, et vundamendilahenduse projekteerimine ei põhjustanud viivitust, sest lahendus töötati välja ajal, kui ehitusloa puudumise tõttu ei olnud võimalik ehitustegevusega alustada. Seega polnud tegemist hagejapoolse projekteerimisveaga, mida saaks

pidada kohustuse rikkumiseks ja mis seadnuks kahtluse alla hageja võime täita oma kohustusi või teinud võimatuks lepingu täitmise, tähtaegade järgimise. 105.Arvestades asjaolu, 1)et kostja pole oma ülesütlemise avalduses konkreetselt viidanud, milles seisneb vundamendi projekteerimise või kalkulatsiooni esitamise kohustuse rikkumine ning 2) seda, et lepingus polnud selget kokkulepet, millele peab vastama vundamendilahendus ja 3)et pooled saavutasid töö käigus neid rahuldava kokkuleppe ja seda enne kui sai üldse töid alustada (ehitusluba polnud), leiab kohus, et põhjendamatu on kostja etteheide ülesütlemisavalduses vastavale lepingurikkumisele, sj sellele, et see mõjutas lepingu tähtaegu ning andis aluse arvata, et hageja ei suuda oma kohustusi täita. Seetõttu kostjal õigus hagejale märgitud väidetud rikkumise tõttu leping üles öelda VÕS § 196 lg 2 järgi. Ametkondade kooskõlastuste tähtaeg 106.Kostja heitis hagejale ette, et viimane on viivitanud ametkondadelt eelprojektile kooskõlastuse saamisega, mis on tinginud lepinguliste tähtaegade ületamise ja tellija võimetuse ehituslubade väljastamist taotleda lepingus ettenähtud tähtajaks. 107.Kohus tuvastas eelpool, et hagejast ei sõltunud asjaolu, kas ja millal ja kui kaua läheb kostjal aega selleks, et saada nn uuele lahendusele TLPA-st kooskõlastus, sest see oli kostja kohustus (prot 14, p 5 kokkulepitud protsess/skeem). Kohus tuvastas eespool, et TLPA-ga lahenduse kooskõlastamise ajal olid pooled ühel meelel selles, et tähtaegade muutumise eest ei vastuta hageja ja pooled olid nõus, et tähtajad nihkuvad, jätkates samal ajal pidevat koostööd nõupidamisel ehk lepingu täitmisel (vt eelpool otsus, protokollid). Kohus tuvastas ka seda, et hageja hakkas viivitamatult pärast seda, kui kostja sai linnalt 24.10.12 ametliku nõusoleku eelprojektile, taotlema kooskõlastusi sellele, sj oli esimene kooskõlastus juba saadud ning teistele ametkondadele taotlused esitatud. Lisaks tuvastas kohus, et hageja teatas pärast viimase (30.01.13) kooskõlastuse saamist koheselt kostjat (31.01.13), et kõik kooskõlastused on olemas selleks, et kostja võib esitada ehitusloa taotluse (III kd lk 120-121). 108.Eeltoodu alusel leiab kohus, et kui kostja aktsepteeris veel 12.12.12 seda, et käib kooskõlastuste hankimine ehk tolereeris asjaolu, et ehitusloa saamine lükkub edasi, siis ei olnud kooskõlas hea usu põhimõttega VÕS § 6 järgi ületada hagejale leping üles ca 1,5 kuud hiljem ja seda järgmisel päeval, kui hageja oli kostjat teavitanud kõigi kooskõlastuste saamisest. 109.VÕS § 103 lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Lepingu p 15.1 on sätestatud vääramatuks jõuks ei ole kohaliku omavalitsuse aktid jms, mis muudavad poolte lepingu täitmise kulusid, makse, koormisi. Punkt 15.2 sätestab, et vääramatu jõu esinemise korral muudab lepingus toodud tähtaegu selle võrra, kui kaua vääramatu jõud kestis.

Seega iseenesest asjaolu, kas riigi või kohaliku omavalitsuse organ annab kooskõlastuse, ehitusloa, paneb mingi koormatise poolele, ei ole vääramatuks jõus VÕS § 103 lg 2 tähenduses ning see on märgitud ka lepingu p 15.1, kuid aeg, mille jooksul kohaliku omavalituse organid (Tallinna linna ametkonnad) oma otsustusi teevad, sh kui see aeg ületatakse, ei ole kuidagi poolest mõjutatav. Lepingus ei ole sätestatud, et VÕS § 103 lg 4 alusel vastutaks hageja igal juhul sõltumata sellest, kui kaua võtab aega eelprojektile ametkondadelt kooskõlastuste saamine. Käesoleval juhul ei ole tegemist rahalise kohustusega, millisel juhul vastutab võlgnik vääramatu jõu esinemisest hoolimata. Eeltoodu alusel leiab kohus, et viidatud ametkondadelt kooskõlastuse aja mõjutamine ei olnud hageja mõjussfääris lepingu p 15.1 järgi ja seega lükkusid lepingu tähtajad edasi hagejast sõltumatutel põhjustel lepingu p 15.2 järgi. Kui pidada ametkondadelt kooskõlastustele kulunud aja ületamist hagejapoolseks rikkumiseks, siis on see vabandatav kooskõlas VÕS § 103 lg 1, 2, 3. Eeltoodu alusel ei olnud kostjal õigust hagejale leping üles öelda VÕS § 196 lg 2 järgi. Eelprojekti nõuetekohasusest 110.Kostja väitis kohtumenetluses, et ütles lepingu üles ka seetõttu, et hageja ei andnud talle tähtaegselt üle nõuetekohast eelprojekti. Märgitud väide pole tõendatud ega õige. 111.Nimelt nähtub kohtule esitatud kostja pretensioonist 17.01.13, et kostja andis hagejale täiendava tähtaja projektide esitamiseks ja hageja esitas need kostjale 24.01.2013 (kd I tlk 86-88). Kostja esitatud omaniku järelevalve AS XXX –E kiri 30.01.2013 sisaldab projektides avastatud puudusi (I kd I lk 89-91). Nimetatud kirjast ei nähtu ühtegi puudust, mis käiks eelprojekti kohta. Ülesütlemisavaldusest nähtub, et kostja tugines oma ülesütlemisavalduses just nendele puudustele, mida oli esile toonud oma 30.01.13 kirjas omaniku järelevalve teostaja AS XXX –E, seega ei tuginenud kostja ülesütlemise avalduses eelprojekti puudustele kui lepingu rikkumisele. 112.Kostja esitanud kohtule asjatundja XXX OÜ arvamusest nähtuvalt (II kd tk 237 jj) on kostja andnud dokumendid, millele arvamust sooviti, üle arvamuse koostajale 21.02.14 (II kd 240) ja arvamus on antud 30.04.14. Seega on kostja asunud dokumente, sh väidetava eelprojekti väidetavaid puudusi kindlaks tegema rohkem kui aasta pärast dokumentide saamist ja lepingu ülesütlemist. VÕS § 644 lg 1 alusel pidi kostja kui majanduskutsetegevuses tegutsev ettevõtja mõistliku aja jooksul teatama teisele poolele töö, antud juhul väidetava eelprojekti väidetavatest puudustest ja andma selleks tähtaja VÕS § 646 lg 1 alusel. Kuna kostja pole tõendanud, et ta oleks eelprojekti suhtes hagejale mingeid pretensioone esitanud pärast nende saamist, mingeid puudusi ei ole esitanud eelprojekti kohta ka AS XXX oma e-kirjas 30.01.13, ja kuna kostja oleks lepingut ka nende eelprojekti väidetavate puuduste tõttu hagejale üles öelnud, siis ei saa kostja enam menetluses tugineda eelprojekti väidetavatele puudustele ja täiendada nn hilisemalt lepingu ülesütlemise alust. Peale selle ei ole kostja tõendanud, et märgitud eelprojekti, millel on väidetavad puudused, alusel oleks linn keeldunud väljastamast ehitusluba ja mistõttu oleks lepingu edasine täitmine olnud just eelprojekti puuduste tõttu võimatu. Nimetatud kaalutlustel ei anna kohus sisulist hinnangut ka kostja esitatud XXX OÜ arvamisele ja hageja poolt märgitud tõendi ümberlükkamiseks esitatud XXXOÜ arvamusele (juuni 2014, III kd lk 45jj). 113.Eeltoodu alusel ei olnud kostjal ka viidatud põhjustel õigus hagejale lepingut üles öelda lepingu p 9.1.7, VÕS § 196 lg 2 järgi.

114.Mis aga puudutab lepingu p 9.1.8 rikkumist, siis ülesütlemise avaldusest ei nähtu, milles seisneb viidatud kohustuse rikkumine. Seega etteheide lepingu p 9.1.8 tuleneva kohutuse rikkumise kohta on alusetu, põhjendamata ja ülesütlemine sellel alusel, so p 9.1.7, VÕS § 196 lg 2 järgi, lubamatu. Töö kiirus/aeglus 115.Kostja väitis ülesütlemisavalduses, et hageja tegi töid niivõrd aeglaselt, et tööde tähtajaline valmimine oleks muutunud võimatuks. 116.Lepingus oli kokku lepitud, et tööde valmimise aeg on 21.03.2014 ja samas on kokku lepitud, et tööde lõplik valmimise aeg sõltub ehituslubade väljastamises ajast, selliselt, et kui neid lubasid ei ole väljastatud 30 päeva jooksul põhjusel, mis ei tulene hagejast, siis pikeneb lõpliku valmiduse tähtpäev iga nimetatud 30 päevalist tähtpäeva ületava päeva võrra ja kui see hilineb hagejast tingituna, siis tähtajad ei pikene. 117.Kohus tuvastas, et ehitusloa taotlemisele eelnenud protsessi ajal viis hageja eelprojekti muudatusi sisse lähtudes kostja poolt antud ülesandeist. Sealjuures tuvastas kohus, et kostjal oli kohustus saada linnalt nn detailplaneeringule enam mittevastava ja uuele soovitavale parkimislahendusele põhimõtteline kooskõlastus ja millele sai järgneda ametkondadelt kooskõlastuste hankimine ja sellele omakorda ehitusloa taotlemine. Kohus tuvastas, et sõltumata sellest, et muudetud lepingu järgi olid eeldatav ehitusloa saamise aeg 29.10.2012, ei olnud 05.12.12 pooltel mingeid pretensioone teineteisele tähtaegade osas, vaid tõdeti, et tähtajad nihkuvad. Mitte ühestki nõupidamise protokollist ei nähtu, et pooltel oleks tekkinud kahtlus, et lepingujärgne projekt kui selline võib kooskõlastusprotsesside tõttu ebaõnnestuda. Kohus tuvastas, et hageja ei ole lepingut rikkunud ega vastutav selles eest, et ametkondadelt kooskõlastuste saamine pärast 24.10.2012 (kui kostja oli saanud ametliku põhimõttelise nõusoleku uuele eelprojektile/parkimislahendus) võttis lepingus arvatavast tähtajast (30 p) rohkem aega (viimane kooskõlastus 30.01.13). Samuti tuvastas kohus, et kostja etteheide hagejale selles, justkui hageja oli võtnud endale kohustuse tagada seda, et ametkonnad annavad 30 päeva jooksul kooskõlastused, oli lubamatu (vastuolu VÕS § 6), sest sellised asjaolud nagu ametkondade kooskõlastuste aeg oli hagejast sõltumatu lepingu p 15. 1, 15.2 järgi. Kohus tuvastas ka eelpool, et hageja esitas kostjale nõuetekohase eelprojekti, samuti esitas hageja kostja poolt antud ebamõistliku tähtaja jooksul põhi- ja tööprojekti, mis ei olnud selle lühikese aja tõttu lõpetatud, kuid mille esitamise tähtaega ei olnud hageja tegelikult rikkunud ja mis ei mõjutanud ehitusloa puudumise tõttu lepingu täitmist. Lisaks tuvastas kohus, et hageja ei olnud rikkunud lepingut, mis puudutas vundamendi ja selle kalkulatsioonidega seotud kohustusi ning et see ei mõjutanud lepingu täitmist ja tähtaegu. 118.Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja ei ole oma kohustusi täitnud niivõrd aeglaselt, st kostja poolt etteheidetuna „niivõrd aeglaselt, et tööde tähtajaline valmimine oleks muutunud võimatuks“ ja lepingu ülesütlemine lubamatu VÕS § 196 lg 2 järgi. Survestamine, ähvardus 119.Kostja väitis lisaks, et hageja survestas kostjat enne lepingu ülesütlemist, nõudis lepingu muutmist, soovis hinda tõsta vastuolus lepinguga ning ähvardas lepingust p 4.4. alusel lepingus taganeda ja käitus hea usu põhimõtte vastaselt.

Kostja esitatud pooltevahelisest kirjavahetusest 25.10.2012- 13.12.12 (I kd lk 179-192,195-208) selliseid ähvardusi siiski ei nähtu, et hageja oleks survestanud kostjat. Kostja ise on 24.10.12 kirjas hagejale, ehk päev pärast TLPA ametlikku heakskiidu kirja saamist (24.10.12, pärast mida sai hageja sai hakata küsima eelprojektile linna erinevatelt ametitelt kooskõlastusi) hakanud hagejale ette heitma töögraafikust mitte kinnipidamist, ehkki 12.12.12 on pooled protokollis nr 29 (12.12.12) kinnitanud, et kostjale ei ole etteheiteid tähtaegades suhtes. Samas kirjas on heitnud ette ka vundamendi ja kalkulatsiooni küsimusi, kuid samas tuvastas kohus eelpool, et pooled saavutasid vundamendilahenduse, kalkulatsiooni kohta rahuldava kokkuleppe ja see ei mõjutanud lepingu tähtaegu, kuna ehitusluba veel polnud. Pooled on erinevates nõupidamiste protokollis arutanud tähtaegade küsimusi, sj lepingu p 4.4 sätestatut hageja õigust lepingus taganeda, kuna tähtajaks ei oldud saadud TLPA-lt põhimõttelist kooskõlastust uuele lahendusele, ja teinud jätkuvalt koostööd 12.12.12, mil kostjal ei olnud vastuväited tähtaegade suhtes. Märgitu ei kinnita kohtu arvates kostja väidet, et hageja ähvardas lepingust taganeda. Et hageja tegi 13.11.12 (I kd lk 182) ettepaneku lepingu tähtaegu pikendada tänu sellele, et kooskõlastuste protsess oli oodatust pikem, mille eest hageja ei vastanud (kohus ülalpool tuvastas), ei ole kuidagi vaadeldav kostja ähvardamisena või survestamisena. Sellel ajal täitis (novembris 2012) hageja oma kohustust saada eelprojektile ametkondadelt kooskõlastusi (vt otsus ülalpool kohtu poolt tuvastatud), mistõttu ei ole lepingu muutmise ettepaneku tegemine vaadeldav ka kuidagi lepingu mittetäitmisena, kostja survestamisena/ähvardamisena. Et hageja soovis muuta lepingu hinda ja leidis, et kostja on hagejale kahju tekitanud, ei tähenda siiski kostja ähvardamist. Hageja esitatud kirjadest 13.11.12 ja 30.11.12 ei nähtu, et hageja ei jätka kooskõlastuste hankimist kui kostja lepingu hinna muutmisega ei nõustu või tähtaegu ei pikenda või kahju ei hüvita. Oma kirjas 30.11.12 (I kd lk 200) on hageja viidanud sellele, et ebaselge on ehitusloga seotud küsimused ja seetõttu on lepingu täitmine võimalik kui lepingut muudetakse ja et tähtajad nihkuvad vastavalt päevade arvule, arvates 29.10.12 kuni uute ehituslubade saamiseni. Lisaks leidis kirjades hageja, et lepingu hind kallineb, lepingu p 4.4 fikseeritakse uus tähtaeg ja et tellija kannab riisikot kui ehituse kestel ehitusluba/kasutusluba tühistatakse, muudetakse põhjusel kui see ei vasta detailplaneeringule. Selles kirjas on hageja märkinud, et ootab kostja vastust hiljemalt 07.12.12, vastasel korral on tal õigus lepingust p 4.4. järgi taganeda. Õige on kostja väide, et hageja on märkinud, et kui vastust ei saada ettepanekule 07.12.12, siis võib hageja lepingust taganeda, kuid kohtu arvates ei ole selles kirjas märgitud asjaolud vaadeldavad ähvardustena/survestamisena ja seda eelkõige seetõttu, et 12.12.12 protokollis nr 29 (I kd lk 70) on mõlemad pooled kinnitanud, et tähtaegade osas ei ole probleeme. Lisaks on protokolli kohaselt hageja kinnitanud, et lepingu p 4.4 märgitud tähtajad on möödas ja nihkuvad seetõttu (alap 3 p 2). Mingeid viiteid sellele, et hageja kavatsebki lepingust taganeda p 4.4. alusel seetõttu, et kostja pole hageja 30.11.12 ettepanekule jaatavalt vastanud, ei ole. Seega täitsid pooled seisuga 12.12.12 lepingut ja hageja täitis oma kohustust saada eelprojektile kooskõlastusi.Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja väide, et hageja teda survestas ja ähvardas enne kostja poolt lepingu ülesütlemist, on otsistud ega ole kooskõlas teiste tõenditega. 13.12.2012 kirjas on hageja viidanud oma lepingu muudatuse ettepanekule 30.11.12, millele vastust pole saadud ning lisaks on hageja viidanud kirjas sellele, et pooled on pidanud läbirääkimisi, kuid pole muudatust allkirjatanud. Tõsi on, et selles kirjas on hageja leidnud, et tähtaegade nihkumise tõttu tuleks lepingut muuta ja kui kostja ei teata hagejale 18.12.12 kas kostja soovib ehitist püstitada lepingus kokkulepitust olemasolevate lubade alusel, ja et sellisel juhul tuleb lepingut muuta, ja kui kokkuleppeid kas 18.12.12 või 30.12.12 ei sõlmita, siis tuleb hagejal

lepingust kahjuks taganeda (I kd 205). Viidatud kirjas soovis hageja saada teavet kostjalt selle kohta, milline oli kostja edasine soov, sest hageja oli taotlemas eelprojektile sama ajal (vt kohus on seda eespool ka tuvastanud) linna ametkondadest kooskõlastusi selleks, et kostja saaks taotleda ehitusluba. Seda, mille alusel hageja pidanuks ehitustöid tegema ja milline oli kostja huvi, on kohtu arvates oluline info hagejale lepingu täitmise eesmärgil. Eeltoodu tõttu ei ole viidatud kiri kohtu arvates kostja survestamine ega ähvardus ning viide võimalusele lepingust taganeda, ei ole ähvardusena ja survestamisena vaadeldav. Mis puudutab kostja väidet, et hageja oli oma kirjades märkinud, et lepingu hinda tuleb muuta, siis on märgitud väide õige, ent poolte suhted ei ole selle tõttu katkenud, et hageja sellise lepingu muudatuse ettepaneku tegi. Vastupidiselt täitis hageja oma kohustusi ametkondadelt kooskõlastuste saamiseni (viimane 30.01.13) ja kinnitas lepingu täitmist ka oma kirjas kostjale 27.12.12 (I kd lk 207). Peale selle, nagu nähtub kostja poolt lepingu ülesütlemise avaldusest, ei ole kostja hagejale lepingut selle tõttu üles öelnud, et hageja oleks pahatahtlikult lepingu täitmisest keeldunud ja seda just põhjusel, et kostja ei nõustu hagejale täiendavate tööde eest maksma või ei nõustu lepingu hinna muutmisega või et hageja on kostjat kuidagi survestanud/ähvardanud lepingu täitmisel ja lepingu muutmiseks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja ei ole ülalviidatud kirjades avaldatud ettepanekute ja seisukohtadega käitunud hea usu põhimõtte vastaselt (VÕS § 6) või soovinud kuidagi tekitada kostjale kahju ning vastavasisulised kostja väited on alusetud. 120.Kõike ülaltoodut (otsuse p 92- 119) arvestades, leiab kohus, et hageja ei rikkunud lepingulisi kohustusi lepingu p 17.5.1., 17.5.4, 9.1.7, 9.1.8, 9.1.9 järgi ja kostjal ei olnud õigust lepingut üles öelda ning seega ei ole kostja ülesütlemise avaldusel 01.02.2013 (I kd lk 94) õiguslikku toimet ehk leping ei lõppenud VÕS § 186 p 6 järgi kostja poolt lepingu ülesütlemisega. Leppetrahv, viivised 121.Leppetrahv lepingu p 16.9 järgi. Kostja leidis, et kuivõrd hageja oli rikkunud ülalviidatud kohustusi, siis on kostjal tekkinud õigus nõuda hagejalt lepingu p 16.9 alusel leppetrahvi ehk juhul kui kostja on lepingu üles öelnud lepingu p 17.5 alusel. Õige on kostja väide, et iseenesest võimaldab eelviidatu ja VÕS § 158 lg 1 nõuda kostjal kui võlausaldajal lepingut rikkunud poolelt ehk hagejalt leppetrahvi - lepingus määrutud summas, mis on 10% lepingu hinnast. Vaidlus puudus leppetrahvi arvestuse üle, seega oleks leppetrahv 1 306 232,90 €. Kuna kohus leidis, et kostja poolt lepingu ülesütlemine lepingu p 17.5 alusel ei ole põhjendatud, sest lepingu rikkumist ei olnud, ei ole kostjal õigus nõuda hagejalt ka leppetrahvi lepingu p 16.9 ja VÕS § 158 lg 1, § 76 lg 1 summas 1 306 232,90 €. Eeltoodu alusel jääb kostja nõue leppetrahvi saamiseks lepingu p 16.9 alusel summas 1 306 232,90 € rahuldamata. Nimetatud põhjusel ei ole kohtul vaja anda hinnangut poolte väidetele selles, kas leppetrahvi tuleks VÕS § 162 lg 1 järgi vähendada ja ka vastavale tõendile (väljavõte Äripäevast 25.04.14 XXXdividendide kohta, II kd lk 273).

123.Kostja palub välja mõista hagejalt leppetrahvi lepingu p 21.4 ja seda põhjusel, et hageja rikkus lepingus sätestatud konfidentsiaalsuskohustust. 124.Kohtule esitatud 24.01.2013 avaldatud „Äripäev’a“ artiklis ( I kd lk 66) sisaldub järgmine hageja juhatuse liikme XXX vastus ajakirjaniku päringule, mis seostub vaidlusaluse nn projekti ehitusloaga ja see on järgmine: „Ehitusluba pole, protsess on veninud ning me ei ole saanud töödega alustada“ ja „ Meie oleme püüdnud omalt poolt teha nii palju, kui lepinguga ja seaduse järgi on võimalik. Kahjuks ei ole me siiamaani saanud ehitusega alustada.“, „ Kummaline olukord on, me ei saa aru kas see ehitusluba tuleb või ei tule meie lepingu mõistes“. 125.Lepingu p 21.1 sätestab, et leping ja selle lisad, lepingu täitmise dokumendi ning mistahes muud dokumendid ja teave, mis on saanud ja/võib saab töövõtjale ja tema alltöövõtjale teatavaks lepingu täitmisega seoses, on konfidentsiaalne teave, mis ei kuulu avaldamisele kolmandatele isikutele, välja arvatud seaduses ja lepingus sätestatud juhtudele. Lepingu p 21.2 sätestab, et pooled kohustuvad hoidma konfidentsiaalsena lepingu sõlmimise ja täitmise käigus saadud informatsiooni teise poole majandustegevuse sh poole või temaga seotud isikute, objektide, asjaolude, finantsseisundi ja finantseerimisallikate, projektdokumentatsiooni jms kohta ning mitte avaldama seda kolmandatele isikutele, sh ajakirjandusele. Pooled kohustavad mitte kasutama teise poole lepingu alusel saadud informatsiooni pahauskselt enda huvides. Lepingu p 21.4 järgi on konfidentsiaalsuskohustuse rikkumise korral kostjal õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 13 000 €. 126.Viidatud artiklis on XXX andnud vastuse ajakirjaniku küsimusele mis puudutab seda, kas tal on informatsiooni selle kohta, kas projektil on ehitusluba või ei ja kas see tuleb või ei ja et ei ole saanud alustada ehitamisega. EhS § 12 lg 2 järgi peab ehitamiseks olema ehitusluba ning § 22 lg 1 sätestab, et ehitusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek: 1) püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele või veekogusse ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi; 2) laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; 3) rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; 4) lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa ning § 22 lg 4 sätestab, et ehitusloa andmed avalikustatakse riikliku ehitisregistri veebilehel. Seega on kõik ehitusloasse puutuv seadusega reguleeritud ning tegemist on kohaliku omavalituse või riigi haldusaktiga (luba) seaduses sätestatud ehitustegevuseks. Asjaolu, et luba kantakse riiklikkus ehitisregistrisse ja avaldatakse veebilehel, annab kinnitust sellele, et tegemist on seaduse alusel avaliku informatsiooniga. Nii on seadusega kooskõlas ka avaldatud hageja avaldatud info või küsimus ajalehes sellest, kas luba kui selline on üldse saadud. Kostja esindaja on artiklis ise kinnitanud, et ehitusluba on olemas. Seega kostja ise on ka avaldanud samalaadset infot ega pidanud märgitud asjaolu konfidentsiaalseks informatsiooniks lepingu tähenduses, mida justkui ei võiks avaldada. Mingeid muid lepingu p 21.1 ja 21.2 märgitud andmeid, ei ole kohtu arvates hageja artiklis avaldanud. Viidatud artiklist ei nähtu, et hageja oleks avaldanud muid andmeid, kui vaid seadusest tulenev ehitusloa saamist/mittesaamist puudutav, sj andmeid alltöövõtjate kohta, lepingu ja selle dokumentide sisu, poolte ja alltöövõtjate majandustegevuse, finantsseisundi, finantseerimisallikate, poole või temaga seotud isikute, objektide, asjaolude, kohta, projektdokumentatsiooni kohta. Ajalehest avaldatud informatsioonist ei ole võimalik lugeda välja muud, kui et hagejale ei olnud teada, kas ehitusluba on või ei, sj kostja selle olemasolu kinnitas. 127.Lepingust ei nähtu, et ehitusloga seonduv oleks konfidentsiaalne informatsioon, peale selle on kohtu arvates tegemist seadusest tuleneva informatsiooniga, mida ei tohi varjata. Seega leiab

kohus, et hageja ei ole rikkunud lepingu p 21.1, 21.2 tulenevat konfidentsiaalsuskohustust, mistõttu ei ole kostjal õigus nõuda hagejalt VÕS § 76 lg 1, § 158 lg 1 alusel leppetrahvi 13 000 €. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Artikkel on avaldatud 24.01.2013, seega pidi kostja sellest artiklist teada saama 24.01.13, sest eelnevalt oli ta ka ise ajakirjaniku küsimustele vastanud, mis kajastuvad artikliks. Kostja esitas oma leppetrahvi nõude hagejale 10.09.13. Seega on leppetrahvi nõue kohtu arvates esitatud ebamõistlikult hilja, arvestades kohustuse rikkumise avastamist. Isegi kui oleks tegemist rikkumisega, ei ole kostjal õigus nõuda hagejalt leppetrahvi VÕS § 159 lg 2 järgi, sest kostja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. 128.Eeltoodu alusel jääb kostja nõue leppetrahvi saamiseks lepingu p 21.4 alusel summas 13 000 € rahuldamata. 129.Nimetatud põhjusel ei ole kohtul vaja anda hinnangut poolte väidetele selles, kas leppetrahvi tuleks VÕS § 162 lg 1 järgi vähendada ja esitatud tõenditele (väljavõte Äripäevast 25.04.14Nordeconi dividendide kohta, II kd lk 273). 130.Kuna kostja leppetrahvi nõuded jäävad rahuldamata, jääb rahuldamata ka kostja nõue leppetrahvilt viivise saamiseks VÕS § 101 lg 1 p 6, 113 lg 1 II lause järgi. Kahju, viivis 131.Kostja leidis, et hageja on rikkunud lepingueelseid läbirääkimisi ja palub välja mõista selle eest kahju hüvitise. 132.VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 alusel võib võlausaldaja nõuda teiselt poolelt kahju hüvitamist, kui teine pool VÕS § 14 lepingueelsete läbirääkimistega tekitanutud kahju. Lepingulise kohustuse rikkumise korral on võlausaldajal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist. 133.Kostja on heitnud hagejale ette seda, hageja planeeris lepingueelsete läbirääkimiste käigus ametkondadest kooskõlastuste saamiseks vajalikuks perioodiks 30 päeva, milline aeg osutus hiljem ebapiisavaks, st et lepingus toodud ajaga ei ole võimalik ehitusloa aluseks olevate muude lubade saamine võimalik ja et hageja pidanuks arvestama tegelike reaalsete avalik-õiguslike kooskõlastuste protsesside aegadega ja need ka välja pakkuma. Hageja ei arvestanud kostja huvidega. 134.Kohtu arvates ei saa märgitud väidetav rikkumine olla aluseks kostja vastavasisulise, nn lepingueelsete läbirääkimiste kohustuste rikkumisel põhineva kahjunõude aluseks. Esiteks tuvastas kohus, et viidatud tähtaeg oli reguleeritud lepingus (vt otsus ülalpool) ja sellisel juhul saaks tõusetuda küsimus sellest, kas hageja on rikkunud lepingust tulenevat tähtaega. Teiseks tuvastas kohus, et viidatud ametkondadelt kooskõlastuse aja mõjutamine ei olnud hageja mõjussfääris lepingu p 15.1 järgi ja seetõttu lükkusid lepingu tähtajad edasi hagejast sõltumatutel põhjustel lepingu p 15.2 järgi ning lisaks tuvastas kohus, et kui pidada ametkondadelt kooskõlastustele kulunud aja ületamist hageja-poolseks rikkumiseks, siis on see vabandatav

kooskõlas VÕS § 103 lg 1, 2, 3. Eeltoodu alusel ei ole kostjal hageja vastu nõuet VÕS § 14, § 101 lg 1 p 3, ja § 115 lg 1 alusel ega ka lepingulisel alusel VÕS § 101 lg 1 p 3, 115 lg 1 järgi, kuna kohustust pole rikutud. 135.Ülaltoodu alusel leiab kohus, et kostja kahjunõue, mis on alternatiivne leppetrahvile, ja tuleneb laenulepingute alusel International XXX OÜ-le makstud intressidest 927525,90 €, AS –le Swebank makstud intressidest 2363,12€, kostja ja XXX AS vahel müügilepingu p 3.4.2 väidetavalt tulenevast rahalisest kohustusest 2876024 € ja omaniku järvelvalve teostajale makstud kuludest 42825,60 €, ja mida kostja nõuab leppetrahvi ulatuses 1 319 232,90 €, jääb rahuldamata. 136.Kohus ei anna seetõttu hinnangut kahju ulatusele, põhjuslikule seosele ja vastavatele tõenditele (notariaalselt tõestatud müügileping XXX AS, kostja ja XXX. vahel nr 607, II kd lk 144jj, laenuleping kostja ja International XXX OÜ vahel 18.03.11, II kd lk 170jj, kostja pangakonto väljavõttele, II kd lk 185jj, 198; kostja ja AS Swedbank vahel sõlmitud laenulimiidileping nr 12-034748-RC, II kd lk 188jj, XXX esitatud täitmisenõue ja täitmisteade kostja suhtes 11.04.13, II kd lk 205jj, II kd lk 210, täitmisotsus II kd lk 212, omaniku järelevalve AS XXXa- E arved, II kd lk 216-234, kostja panga konto väljavõttele raha tasumise kohta AS-le XXX –E, II kd lk 235-236). 137.Kuna kahjunõue jääb rahuldamata, jääb rahuldamata ka sellelt nõutud viivisenõue VÕS § 101 lg 1 p 1, § 113 lg 1 II lause järgi. Lepingust taganemine 138.VÕS § 101 lg 1 p 4, § 196 lg 2, § 116 lg 1 järgi on võlausaldajal õigus leping üles teisele poolele öelda olulise rikkumise tõttu. VÕS § 116 lg 4 tulenevalt tuleb võlausaldajal anda võlgnikule tähtaeg rikkumise lõpetamiseks - kohustuse täitmiseks kuid siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida VÕS § 117 lg 1 järgi on võimalik enne rikutava kohustuse sissenõutavaks muutumist, lepingust taganeda kui on ilmne, et seda kohustust ei täideta. 139.Hageja esitas kostjale 13.06.2013 lepingust taganemise avalduse (I kd lk 107), millest nähtuvalt on hageja kostjale lepingu üles öelnud tuginedes p 4.4 ja 17.8 ning VÕS §-de 116. Avaldusest nähtuvalt on hageja tuginenud sellele, et kostja võõrandas need kinnistud, kus hagejal tulnuks oma ehitustöid teha, puudub ehitusluba, seda pole esitatud, mistõttu on hagejal võimatu lepingulisi kohustusi täita, ja et sellega on kostja andnud mõista, et ei soovi lepingut täita. Lisaks nähtub avaldusest, et kostja võlgneb hagejale tehtud tööde eest 173 916 €, mille tasumist on eelnevalt nõudnud kostjale saadetud kirjas 25.02.13 (I kd lk 102) ning piirdeaia rendi eest 635,04 €. 140.Eelpool tuvastas kohus, et muudetud lepingu p 4.4 järgi oli hagejal õigus lepingust taganeda, kui ehituslubasid ei ole saadud hiljemalt 29.10.2012 ja mis ei tulene põhjustest, mis oleksid omistatavad hagejale. Vaidlus puudus selles, et ehitusluba ei olnud väljastatud 29.10.2012 ning kohus tuvastas, et selle eest, et ehitusluba polnud 29.10.12, ei olnud hageja vastutav. Seega ei olnud võimalik lepingut edasi täita ehitusloa puudumise tuttu. Lisaks võimaldab lepingu p 17.8 hagejale leping üles öelda, kui tellija ehk kostja viivitab lepinguvastaselt tööde finantseerimisel kohustuste täitmisega enam kui 30 päeva.

141.Vaidlus puudus iseenesest selles, et kostja oli arve nr 53186 16.01.13 (I kd lk 116) tasumisega hagejapoolse taganemiseavalduse esitamise seisuga viivituses ja et see on tasumata. Eeltoodu alusel oli hagejal õigus lepingu p 17.8 järgi kostjapoolse finantseerimiskohustuse rikkumise tõttu leping üles öelda. 142.Vaidlus puudus selles, et kostja olid kinnistud, millel hageja pidi ehitustöid tegema hakkama, võõrandatud ja et hageja sai sellest teada 10.06.13. Selle kohta on avaldatud ka Äripäevas 10.06.13 vastav artikkel (I kd lk 22). Eeltoodu alusel nõustub kohus hagejaga, et kinnistu võõrandamise tõttu ei saanud hageja eluliselt asuda oma kohustusi täitma ja kostja ei saanud tegelikult hagejale nn tööfronti üle anda. Selliseid asjaolusid, et uus kinnistu omanik, oleks andnud/kavatsenud anda nõusoleku selleks, et tema kinnistul saaks hageja ehitustöid teha, ei nähtu. Seega on kostja ülalviidatud käitumine vaadeldav teatena, et ta lepingut ei täida. Eeltoodu alusel ei pidanud hageja kostjale andma VÕS § 116 lg 4, § 114 järgi täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Nimetatud põhjustel leiab kohus, et kostja ei võimaldanud hagejal lepingulisi kohustusi täita (müüdi kinnistud, millele pidanuks hageja ehitama), mis oli kostjapoolne oluline lepingu rikkumine VÕS § 116 lg 2 p 4 viimase osa järgi. Seega oli hagejal lepingu p 4.4. ja VÕS § 116 lg 2 p 4, § 196 lg 2, § 101 lg 1 p 4 järgi alus lepingust tagandada ning kohus leiab, et pooltevaheline töövõtuleping nr 02.12.017A lõppes hageja poolt 13.06.13 taganemisavalduse esitamisega. 143.Mis puudutab kostja väidet, et hageja taganes lepingust nii hilja, st et õigus oli lõppenud, siis kohus sellega ei nõustu. VÕS § 118 lg 1 p 1, 2 kohaselt kaotab lepingu pool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingrikkumisest teada või pidi seda teada saama, täiendav tähtaeg § 114 järgi oli möödunud. Esiteks ei ole vaidluse all asjaolu, et hageja sai kinnistu võõrandamisest teada 10.06.13 ja teiseks tuvastas kohus, et kostja rikkus lepingut oluliselt ja et selle täitmiseks ei olnud vajalik tähtaega anda. Kui hageja taganes pärast lepingu olulisest rikkumisest teadasaamisest 3 päeva pärast lepingust (13.06.13), siis ei ole hageja taganenud lepingust ebamõistliku aja jooksul ja tema taganemisõigus ei olnud VÕS § 118 lg 1 p1-2 tähenduses lõppenud. 144.Eeltoodu alususel kuulub hageja nõue, tuvastada, et pooltevaheline töövõtuleping nr 02.12.017A lõppes hageja poolt 13.06.13 taganemisavalduse esitamisega, rahuldamisele. Garantii 145.Vaidlus puudus selles, et garantii tuli esitada hiljemalt 21.03.2014, samuti puudub vaidlus selles, et pank on garantiikirja ka väljastanud (I kd lk 47). Garantii p 3 nähtub, et selle realiseerimiseks peab hageja olema lepingut rikkunud. Lepingu punktist 12.1 (leping I kd, p 12.1, lk 39) järgi on garantii realiseerimise eelduseks asjaolu, et kostjal on hageja vastu lepingu rikkumisest tulenev rahaline nõue. Kostja on menetluses väitnud, et esitas garantii täitmiseks, kuid pole tegelikult seda tõendanud. Menetluse kestel on möödunud garantii esitamise tähtaeg, samas leiab kohus, et hagejal on õiguslik huvi tuvatusnõudena selleks, et kostja ei saaks garantiid edaspidi täita, sest kostja pole kordagi väitnud, et ta seda ei kavatse teha. Lisaks on kohus hagi tagamise korras 16.03.2013 (I kd lk 143) määrusega keelanud vaid pangal garantii alusel raha väljamaksmise kuni vaidluse lahendamiseni. 146.Lisaks tuvastas kohus, et kostja leppetrahvi ja kahjunõue, viivisenõue ei kuulu rahuldamisele, seega ei ole kostjal viidatud alustel rahalist nõuet hageja vastu. VÕS § 189 lg 1 sätestab, et

lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. 147.Kuna kohus tuvastas, et hageja poolt lepingu taganemisega on leping lõppenud, kostjal ei ole lepingu rikkumisest tulenevaid kahju, leppetrahvi ja nendelt arvestatud viivisenõuet, siis on põhjendatud ka hageja nõue garantii tagastamiseks VÕS § 189 lg 1 alusel. 148.Eeltoodu alusel kuulub rahuldamisele hageja nõue, milles ta palub tuvastada, et kostjal ei ole õigust pöörata täitmisele 31.05.2012 AS-i Swebank poolt väljastatud garantiikirjaga nr 12035940-SF antud garantiid ja kohustada teada tagastama hagejale lepinguliste kohustuste täitmise tagatisena töövõtulepingu nr 02.12.017A p 12.1 alusel antud garantii, st st garantiist tulenev nõudeõigus. Tasu, viivis 149.VÕS § 76 lg 1, § 635 lg 1 kohasel peab tellija maksma töövõtjale tehtud töö eest tasu. VÕS § 637 lg 3 alusel muutub tasunõue sissenõutavaks töö valmimisest, lg 4 sätestab, et kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt või kui see on tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks. Kui töö tuleb üle anda ositi ja hind on samuti määratud ositi, tuleb iga osa eest tasuda vastava tööosa vastuvõtmisel ning § 638 sätestab, et tellija on kohustatud valmis töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli kokku lepitud või kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. 150.Hageja palub kostjalt välja mõista kokku 147 551,04 €, millest 99 636 € on arve nr 53186 (I kd lk 116) aktide nr 06 (I-II) ja nr 06-III järgi, 74 280 € tasunõue on esitatud tehtud tööde aktide nr 07 I+II ja nr 07 III (I kd lk 117-120) järgi ja 635,04€ on hüvitusnõue piirdeaia rendi eest (II kd tlk 53-56). 151.Lepingu 6.2 alusel esitab tehtud tööde kohta töövõtja tellijale akti, mille omanikujärelevalve peab üle kontrollima 3 päeva jooksu ja selle aktsepteerima või tagasi argumenteeritult lükkama. Kui omanikujärelevalve ei aktsepteeri (osaliselt, tervikuna) või ei lükka osaliselt tervikuna akti tagasi, loetakse, et akt aktsepteerituks. Lepingu p 6.3 järgi esitab töövõtja tellijale tellija poolt aktsepteeritud akti alusel arve tellijale pärast tellija poolt akti allakirjutamist, mille tellija kohustub tasuma 30 päeva jooksul arve saamisest. 152.Kohtule esitatud arve nr 53186 on esitatud tasumiseks vastavalt tehtud töö aktidele nr 06 (III) ja nr 06-III. Viidatud aktidest nähtub, et need on omanikujärelevalve teostaja poolt alla kirjutatud ning heaks kiidetud (II kd lk 44-49) lepingu p 6.2 järgi. Tõsi, et nendel pole tellija allkirja. Küll aga leiab kohus, et asjaolu, et tellija pole nendele aktidele allkirja andnud lepingu p 6.3 mõttes, ei tähenda, et töid poleks vastu võetud. Vastupidiselt, kuna kostja ole väitnud, et lepingu p 6.2 alusel oleks omaniku järelevalve teostaja oma argumenteeritud vastuväited esitanud nendele aktidele ja aktidel on omaniku järelevalve teostaja allkiri p 6.2 alusel, siis on tööd VÕS § 76 lg 1, § 637 lg 1, 3, 4, § 638 mõttes vastuvõetud ja tasunõue nende eest muutunud sissenõutavaks.

Teostatud tööde aktidele nr 07 I+II ja nr 07 III ei ole omanikujärelevalve teostaja alla kirjutanud, kuid sellel ajal, kui need talle esitati, oli kostjal leping omanikujärelevalve teostajaga lõppenud, mida kinnitab AS XXX E e-kiri hagejale 06.02.13 (II kd lk 51-52). Kohtule esitatud hageja ekirjast 05.02.13 nähtuvalt on viimased aktid esitatud kostja esindajale XXX (II lk 51), mistõttu on alusetud kostja väited, justkui poleks ta neid saanud (aktid ise hagi lisa 28, I kd lk –16-120). Kuna leping omanikujärelvalve teostajaga on leping lõppenud ja hageja on viidatud aktid esitanud kostjale, pidi kostja lepingu p 6.2 tulenevalt kas töid aktsepteerima või need argumenteeritul tagasi lükkama 3 päeva jooksul. Seda, et kostja oleks need tagasi lükanud lepingu p 6.2. järgi, ei ole kostja väitnud. Seega, kui kostja pole neid teostatud tööde akti nr 07 I+II ja nr 07 III allkirjastanud, kuid pole ka argumenteeritud vastuväiteid esitanud lepingu p 6.2 järgi, siis tuleb lugeda, et kostja on alusetult keeldunud neid töid vastu võtmast ja viidatud tööd tuleb lugeda vastuvõetuks § 638 II lause järgi. 153.Eeltoodu alusel on VÕS § 76 lg 1, § 637 lg 1, 3, 4, § 638 tulenevalt viidatud aktide alusel tööd vastu võetud ja tasunõue nende aktides märgitud ulatuses kooskõlas esitatud arvetega muutunud sissenõutavaks. Kostjal on seega kohustus hagejale tasuda tehtud tööde eest kokku summas 173916 €. Asjaolu, kas hageja on saatnud arved kostjale, vaatleb kohus viivisenõude juures. 154.Lepingu punkti 9.3.1 sätestab, et kostja kohustub finantseerima õigeaegselt tööde teostamist lepingus kokkulepitud mahus, korras. Et ehituskoht kui selline, antud juhul siis vaidlusalune kinnistu, piiratakse kõrvalistele isikute eest vastavate seadeldistega (piirdaeg) vältimaks ohtu sealt väljapoole kõrvalistele isikutele ja vastupidi, st et kõrvalised isikud nn ohutsooni ei satuks, on vajalik ja tavapärane. Eeltoodu alusel leiab kohus, et Tivoli kinnistuid ümbritsenud piirdeaia rendi kulu on hõlmatud lepingus märgitud töödega, mille finantseerimiskohustus on lepingu p 9.3.1. järgi kostjal kooskõlas VÕS§ 76 lg 1. Hageja on tõendanud arvetega nr TLNMA06919, TLNMA 06938, TLNMA07119, TLNMA07181, et tal on tekkinud kohustus tasuda Eesti Keskkonnateenused AS-ile tehtud tööde eest kokku ja 635,04 € (II kd tk 53-56). Seega on kostjal kohustus need hagejale hüvitada 635,04 € ulatuses. Kostja pole märgitud tasusid hagejale ära maksnud, seega rikub ta VÕS § 100 mõttes ja lepingu p 6.3, p 9.3.1 ja VÕS § 635 lg 1 tulenet tasu maksmise ja töö finantseerimise kohustust ja hagejal on õigus nõuda kostjalt selle kohustuse täitmist VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 635 lg 1 järgi. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt välja mõista hagejale kokku 174551,04 €. 155.Hageja esitas oma viivisenõude VÕS § 113 lg 1 II lause alusel seadusjärgses määras. VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 113 lg 1 II lause alusel on võlausaldajal õigus nõuda kohutuse täitmisega viivitamise korral viivist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest. 156.Kostja väitis, et ta pole saanud nende aktide 06 (I-II) ja nr 06-III järgset arvet nr 53186 16.01.2013. Kohus sellega ei nõustu, sest hageja on selle arve saatnud koos oma 25.02.2013 kirjaga kostjale (I kd lk 102, lk 105 allosa, kirja lisa 1, arve ise I kd lk 116). Hageja pole väitnud, et ta oleks saatnud kostjale arve lepingu p 6.3 järgi aktide nr 07 I+II ja nr 07 III alusel, kuid samade aktide järgset tasu 74 280 € on hageja nõudnud kostjalt samuti oma kirjas 25.02.13 (I kd lk 81, kirja lisa 2). Aktidest (I kd lk 117-120) endast nähtuvalt on tasu kahe akti järgi kokku 74 280 €. Ka tasu piirdeaia eest on hageja nõudnud eelviidatud kirjas. Samas ei ole tõendanud hageja, et ta oleks nõudnud tasu varem, sest arve nr 53186 saatmist varem kui viidatud 25.02.13 kirjaga, pole hageja tõendanud ning samuti ei ole tõendatud, et hageja oleks tasu aktide nr 07 I+II ja nr 07 III

järgi nõudnud varem kui kirjas 25.02.13. Kostja pole eitanud, et ta poleks saanud hageja 25.02.13 kirja. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja on teadlik hageja esitatud tasunõuetest. Samas nähtub lepingust, et tasu tuleb ära maksta 30 päeva jooksul arve saamisest (lepingu p 6.3). 25.02.2013 kirjas ei ole hageja andnud tähtaega tasu maksmiseks ning arve nr 53186 järgne tasu maksmise kuupäev oli 15.02.13 – arvest nähtuvalt 30 päeva, kuid selle arve saatmise ajaks (25.02.2013) oli see tähtaeg (15.02.13)möödunud. Seega tuli lepingu p 6.3 ja VÕS § 76 lg 1 järgi maksta arves nimetatud aktide nr 07 I+II ja nr 07 III järgsete tööde eest 173916 € ära hiljemalt 25.03.13 ning hageja ei ole õigustatud nõudma viivist alates 25.02.13. Kuna tõendamata, et kostja oleks maksnud selle tasu 173916 € 25.03.13, siis on hageja õigustatud nõudma viivist VÕS § 113 lg1 II järgi alates

•

välja mõista XXXOÜ-lt AS-i XXX kasuks hagi esitamise aja seisuga viivist 7192,61 € ja edaspidiselt alates 14.09.13 viivist põhivõlalt kuni võla tasumiseni VÕS §113 lg 1 II lauses sätestatud määras.

161.Kuna kohus leidis, et vastuhagi jääb rahuldamata, siis kokkuvõtvalt tuleb: • jätta rahuldamata XXXOÜ vastuhagi AS-i XXXvastu leppetrahvi 131923,90 €, sellelt leppetrahvilt hagi esitamise aja seisuga viivise 138749,78 € ja edaspidise viivise, alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni selle leppetrahvi tasumiseni, väljamõistmiseks, • jätta rahuldamata XXXOÜ vastuhagi alternatiivne nõue AS-lt XXXOÜ-le XXX kahju hüvitise 131923,90 € ja sellelt hüvitiselt hagi esitamise aja seisuga viivise 139432,07 € ning edaspidise viivise, alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni selle hüvitise tasumiseni, väljamõistmiseks. IV Tsiviilasja hind, menetluskulude jaotus, suurus 162.Hagi hind on 1 503 822,09 eurot ja vastuhagi hind on 1 566 819,35 eurot. 163.Kohus määrab kindlaks TsMS § 177 lg 1 p 1 alusel menetluskulude suuruse. 164.Hageja palus kostjalt välja menetluskuludena kokku 40527,06 €: riigilõiv 6959,56 €, hagi tagamise avalduse lõiv 50 €, õigusabikulu 32197,50 €, asjatundja arvamuse kulu 1320 €. Summad ei sisalda käibemaksu, kõik kulud on hageja kinnitusel kantud seoses vaidlusega. Lisaks palus välja mõista kuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 II lause järgi. Arved ja lisad esitatud I kd 155-157, IV kd lk 77-97). 165.Kostja leidis, et ebamõistlikult suured on tõendi saamise kulud, kuna esitatud Ehitusekspertiisibüroo arvamus ei ole usaldusväärne, vaid on antud hinnang kostja esitatud asjatundja arvamusele. Lisaks on põhjendamatult suur hageja esindaja v.adv. A. Otsa keskmine tunnitasu, kuna ületab Riigikohtu praktika järgset 158 €/h. 166.Kohus leiab, et hageja poolt kohtule esitatud asjatundja (Ehitusekspertiisibüroo arvamus) kulu 1320 € on põhjendatud, sõltumata sellest, et kostja peab seda ebausaldusväärsuseks ning eelduslikult pole tehtud nii suures mahus ja põhjalikku tööd. Esiteks on kohus tõendi vastu võtnud, tõend oli esitatud hageja väite kinnituseks ning kostja väite ümberlükkamiseks ning ei nähtu, et tõend oleks esitatud menetlusvälise asjaolu tõendamiseks. Teiseks on tõendi kulu enam kui 2 korda väiksem kui kostja enda poolt esitatud arvamuse saamise kulu (mis on 5000 €). Seega on tegemist põhjendatud kuluga, mis pole ebamõistlikult suur. 167.Kohtule esitatud hageja arvetest ja nende lisadest nähtuva tunniarvestuse kohaselt on hageja kulutanud õigusabile kokku 271,90 h. Arvete järgi ( I kd 155-157, IV kd lk 77-96) on õigusabi – ja registritoimingute kulud kokku aritmeetiliselt 31836,1 € (ilma käibemaksuta), sh registrikulud on kokku 56 € (2+2+19+33). Seega on nende arvete järgne õigusabikulu kokku tegelikult 31780,1 eurot mitte nii nagu on hageja arvestanud 32197,50 €. Seega on kahe advokaadi poolt osutatud teenuse keskmine tunni hind 116,88 € ilma käibemaksuta (31780,1/271,9) ja koos käibemaksuga 140,26 €. Viidatu ei ületa Riigikohtu praktika (lahend nr 3-2-1-115-14) järgset tunnihinda 153 €.

168.Eeltoodu alusel ei ületa hageja esindajate poolt osutatud teenuse hind kohtupraktikas kujunenud hinda ja tegemist on põhjendatud õigusabikulu tunnihinna suurusega. Küll aga on põhjendatud õigusabikulu kokku 31780,1 (ilma käibemaksuta), millele lisanduvad registrist saadud tõendite kogumise põhjendatud kulud 56 €. Hageja on tõendanud, et on tasunud riigilõivu hagilt 6959,56 € ja hagi tagamise avalduselt 50 € (selles vaidlus puudus). 169.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hageja põhjendatud ja tõendatud menetluskulud on 40166,06 € TsMS § 138 lg 1, 2, 139 lg 1, 2, § 143 p 2, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi. 170.Kostja palus välja mõista menetluskuludena 34645,75 €, kinnitades, et need on kantud seoses käesoleva vaidlusega ja on arvestatud käibemaksuta. Kostja kulu on õigusabile 22000 €, tõendi saamise kulu 5000 €, lõiv määruskaebuselt 25 € ja vastuhagilt 7118,75 €. Lisaks palus välja mõista kuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 II lause järgi. 177.Hageja vaidles kostja kohtuvaidluse teesidele kulunud ajale vastu ja leidis, et ületab hageja omi ligi 36,6 h. Lisaks leidis, et menetlusega seotud õigusabile kulunud aeg 308,34 h on võrreldes hageja 271,9 h liiga pikk ning õige pole määruskaebusele kulunud aeg, kuna ei ole selge, kui suur see arvestuse järgi on, sest see on samal real nn „hagi tutvumine“. 178.Kohus leiab, et kostja õigusteenusele kulunud aeg kokku 308 h 34 min, mis ületab hageja väidetud 271,9 h tundi 36,1 h võrra, ei ole, arvestades asja menetlusdokumentide ja nende lisaks olevate tõendite küllust, menetlusdokumentides sisalduvate faktiliste asjaolude ning kostja esitatud vastuhagi nõuete rohkust, ebamõistlikult rohkem kulunud aeg. Kostja arvestuse järgi on kulunud aega hagi vastusele ja määruskaebusele 9,19 h, mis on nn arvestuses ühelt real. Kohus leiab, et tegemist on mõistliku ajaga, sest on ilmne, et hagi tagamise määruse peale kaebust esitades, ei saanud kostja jätta nö hagiga tutvumast. Käesolevas vaidluses tagas kohus hagi sisuliselt samal ajal kui võttis hagi menetlusse (16.03.2013, II kd lk 143). Seega leiab kohus, et selline aeg 9,19 h on põhjendatud. Lisaks peab kohus teeside koostamisele kulunud aega põhjendatuks. Hageja teesid on 20 lk ja kotja omad 38 lk. Mõlemad pooled on teesid koostanud põhjalikult, mistõttu ei ole tegemist ebamõistlikult kulutatud ajaga. Esitatud õigusabikulude arvestusest ei nähtu, et teenuse tunni keskmine hind ületaks Riigikohtu praktika (nr 3-2-1-115-14) järgset tunnihinda 153€. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja õigusabikulud kokku 22000 €, mille kostja on arvestanud käibemaksuta, on põhjendatud ja vastavad tehtud tööle. Lisaks on tõendatud, et kostja on tasunud määruskaebuselt lõivu 25 € ja vastuhagilt 7118,75 € ning kandnud tõendi saamise kulu (GECC Konsultatsioonid arvamus) 5000 €. Seega on kostja tõendatud ja põhjendatud menetluskulud kokku 34645,75 € TsMS § 138 lg 1, 2, 139 lg 1, 2, § 143 p 2, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi. 179.Hagi kuulus osalisele rahuldamisele seetõttu, et viivisenõue kuulus osalisele rahuldamisele. Rahalisest nõudest (so mitte hagihinna järgi) 182752,36 € ( 174551,04+8201,32) moodustab rahuldatud osa 99,44% (174551,04+7192,61=181743,65, 181743,65/182752,36*100). Kohtu arvates on tegemist olukorraga, kus hagi on sisuliselt täis ulatuses rahuldatud. Vastuhagi jääb rahuldamata. Seega jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 järgi hageja menetluskulud hagis kui vastuhagis täies ulatuses kostja kanda. Hageja kasuks tuleb kostjalt välja mõista menetluskulude katteks

40166,06 € ja nende tasumisega viivitamise korral viivist TsMS § 177 lg 4, VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni tasumiseni. 180.Kuna hagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 järgi kostja menetluskulud hagis, vastuhagis tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.