OÜ A & R hagi Montblan Mood OÜ vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks ja üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08. septembri 2014 otsus
Kaebuste esitajad ja kaebuste liigid
Montblan Mood OÜ apellatsioonkaebus Almi Capital OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Montblan Mood OÜ apellatsioonkaebuse hind 25 837,08 eurot Almi Capital OÜ apellatsioonkaebuse hind 25 837,08 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ A & R (registrikood 11112216), lepinguline esindaja advokaat Hannes Olli Kostja: Montblan Mood OÜ (registrikood 12449604), lepinguline esindaja Kuldar Kirt Kolmas isik kostja poolel: Almi Capital OÜ (registrikood 12409792), lepinguline esindaja vandeadvokaat Marit Toom
Kohtuistungi toimumise aeg
10. veebruar 2015
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 08. septembri 2014 otsus muutmata.
1.Maakohtus hageja OÜ A & R kantud menetluskulud jäävad kostja Montblan Mood OÜ kanda. Kolmanda isiku Almi Capital OÜ menetluskulud jäävad tema enda kanda.
2.Apellatsioonimenetluses kostja Montblan Mood OÜ apellatsioonkaebuse menetlemisega seonduvad hageja OÜ A & R ning kolmanda isiku Almi Capital OÜ menetluskulud jäävad kostja Montblan Mood OÜ kanda
3.Apellatsioonimenetluses kolmanda isiku Almi Capital OÜ apellatsioonkaebuse menetlemisega seonduvad hageja OÜ A & R ning kostja Montblan Mood OÜ menetluskulud jäävad kolmanda isiku Almi Capital OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ A & R esitas 13.09.2013 Harju Maakohtule hagi Almi Capital OÜ vastu ja 16.09.2013 hagi täpsustuse, paludes tuvastada hageja ja AS Sakax (pankrotis) vahel 10.04.2009 sõlmitud üürilepingu kehtivus ja kostja kohustus anda tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 272401 esimesele vabale järjekohale märke kandmiseks 10.04.2009 sõlmitud üürilepingu kohta hageja kasuks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja AS Sakax (pankrotis) 10.04.2009 tähtajalise äriruumi üürilepingu, mille esemeks on Suur-Karja 3 asuval kinnistul olev äripind ja tähtajaks on 01.09.2019. AS Sakax (pankrotis) pankrotimenetluse raames 18.03.2013 toimunud enampakkumisel omandas kostja Suur-Karja 3 kinnistu ja 26.03.2013 kanti ta kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.
3.Hageja sai 10.09.2013 teada kostja soovist öelda üürileping üles. Kuna kostja ei esitanud hagejale seaduses sätestatud tingimustele vastavat ülesütlemisavaldust ja tal puudub alus üürilepingu ülesütlemiseks, ei ole üürileping lõppenud. Kostja väitel ütles ta üürilepingu üles põhjusel, et vajab ruumi tungivalt ise. Samas sõlmis ta 17.07.2013 tehingu Montblan Mood OÜ-ga, mille alusel kanti kinnistusraamatusse eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Montblan Mood OÜ kasuks. Menetluse edasine käik
4.28.10.2013 määrusega asendas kohus kostja Almi Capital OÜ kostjaga Montblan Mood OÜ, kes kanti 17.10.2013 kinnistu Suur-Karja 3 omanikuna kinnistusraamatusse.
5.17.12.2013 määrusega kaasas kohus Almi Capital OÜ menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel.
Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu. Hagejaga 17.06.2013 sõlmitud üürileping üles öeldud seaduses sätestatud korras. Almi Capital OÜ edastas hagejale ülesütlemisavalduse nii e-posti teel kui ka andis 18.06.2013 isiklikult üle. Kaheldav on kohtule esitatud 06.08.2009 üürilepingu ehtsus. Kolmanda isiku seisukoht
7.Kolmas isik vaidles hagile vastu. Hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Üürilepingu ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele ja täidetud on ülesütlemise eeldused.
8.Kolmandal isikul oli üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale esitamise ajal ja on ka jätkuvalt vajadus üürilepingu esemeks olnud ruumi kasutamiseks. Seda ei muuda asjaolu, et kinnistu on võõrandatud kostjale. Kolmas isik kuulub Ambler Properties OÜ gruppi, olles grupi kinnisvaraettevõtete müügiüksuseks. Samasse gruppi kuulub OÜ Teatri Maja, kellele kuulub hoone aadressil Estonia pst 7 Tallinnas, kuhu on plaanis välja ehitada esimesele korrusele äri- ja kaubanduspinnad ning ülejäänud korrustele ärikorterid, mida soovitakse müüa eelkõige Eestit külastavatele välismaalastele.
9.Vaidlusalused ruumid aadressil Suur-Karja 3 sobivad Estonia pst 7 planeeritavate ärikorterite müügi korraldamiseks vajalikuks showruumiks. Ruumid asuvad turistide poolt käidavas kohas ja akende peal on võimalik reklaamida müügiobjekte. Kuna sellistele kriteeriumitele vastavaid ruume pakutakse Tallinna vanalinnas äärmiselt harva ja kolmandal isikul müügiüksusena on selliseid ruume vaja, otsustas ta omandada Suur-Karja 3 kinnistu teadmisega, et tal on võimalik esimese korruse ruume koormav üürileping VÕS § 323 alusel lõpetada. Kinnistu omandamise eesmärgiks oli just esimesel korrusel asuvate ruumide oma kasutusse saamine. Kinnistu müümisel kostjale sõlmiti kostjaga kokkulepe, mille järgi kohustus kostja andma esimese korruse ruumid kolmandale isikule üürile. Teisi Suur-Karja 3 asuvaid ruume kolmas isik oma äritegevuseks ei vaja. Kinnisvarabüroo avamine vaidlusalustes ruumides võimaldaks kulusid oluliselt kokku hoida. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
10.Maakohus rahuldas hagi ning jättis hageja menetluskulud kostja kanda ja kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
11.Vaidlust ei ole selle üle, et hageja ja Sakax AS (pankrotis) sõlmisid 10.04.2009 äriruumi üürilepingu Tallinna vanalinnas Suur-Karja 3 asuval kinnistul esimesel korrusel oleva äripinna kasutamiseks. Hageja on üüripinnal pidanud järjepidevalt kohvikut. Sakax AS (pankrotis) pankrotimenetluse raames toimunud enampakkumisel omandas kolmas isik Suur-Karja 3 kinnistu ja ta kanti 26.03.2013 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Omandi ülemineku ajal ei olnud kinnistusraamatusse kantud märkust üürisuhte kohta. Kolmas isik kuulub Ambler Properties OÜ gruppi, kuhu kuulub ka OÜ Teatri Maja, kellele kuulub hoone aadressiga Estonia pst 7. Kolmandal isikul ei olnud kinnistu omandamise ajal ega ole tänaseni majandustegevust, kuid tema sõnul on ettevõte loodud Ambler Properties OÜ grupi müügiüksusena. 16.07.2013 sõlmis kolmas isik kokkuleppe, mille kohaselt kohustus kostja kinnistu omandamisel kolmandale isikule üürima vaidlusalused ruumid hinnaga 25 eurot/m2. Kolmas isik müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 10. oktoobril 2013 müügi ja asjaõiguslepingu kinnistu üleandmiseks..
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas kolmas isik on hagejale kolme kuu jooksul omandi üleminekust ülesütlemisavalduse teatavaks teinud, kas ülesütlemisavaldus vastas seaduses sätestatud nõuetele ja kas kolmandal isikul oli õigus ruume üles öelda seetõttu, et ta vajas ruume tungivalt ise.
13.Tõendatud on asjaolu, et kolmas isik tegi ülesütlemisavalduse hagejale 18.06.2013 isiklikult teatavaks.
14.Omavajaduse kriteeriumite täitmiseks ei piisa sellest, et isik asub ruume kasutama ise, ega sellest, et isik soovib ruumidesse rajada büroo, vaid peavad esinema täiendavad põhjused. Seega ei piisa ülesütlemisavalduse vorminõuete täitmiseks ka sellest, et üürileandja märgib üksnes, et asub ruume kasutama ise või et rajab ruumidesse büroo, vaid ta peab viitama ka erilisele põhjusele, miks ta soovib ruumides bürood pidada või muul asjakohasel viisil ruume kasutusse võtta.
15.Kolmas isik märkis hagejale 18.06.2013 teatavaks tehtud ülesütlemisteates, et ta ütleb lepingu üles, kuna vajab üürilepingu esemeks olevat ruumi tungivalt ise, kuid täiendavaid asjaolusid omavajaduse kohta avaldus ei sisaldanud. Väljendit „vajab ruumi tungivalt ise“ võib mõista nii selliselt, et isik soovib ruumidesse rajada büroo kui ka selliselt, et ta soovib ruumidesse rajada äripinna või anda ruumid soodsamatel tingimustel rendile või isegi selliselt, et saades ruumid oma valdusse, õnnestuks tal kinnistu müüa kallima hinna eest. Seega ei olnud võimalik üksnes kasutatud väljendi pinnalt hinnata seda, kas üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane või mitte, mida nõuab VÕS § 325 lg 2 p 3. Kolmanda isiku poolt hagejale 18.06.2013 teatavaks tehtud ülesütlemisteade ei vastanud VÕS § 325 lg 2 p 3 nõuetele, mistõttu ei toonud see kaasa õigusliku tagajärjena üürilepingu lõppemist ja üürileping on jätkuvalt kehtiv.
16.Kolmanda isiku poolt esile toodud asjaoludel ei olnud ka materiaalseid aluseid üürilepingu lõpetamiseks. VÕS § 323 lg 1 kohaselt on üürileandjal õigus üürileping üles öelda siis, kui ta soovib ruumidesse rajada büroo (mitte äripinna) ning selle rajamiseks on kaalukad põhjused. Antud juhul ei esinenud kolmandal isikul erilist huvi just nimelt vaidlusaluste ruumide vastu kas seetõttu, et tal juba olid samas majas ruumid kasutusel või mõnel muul põhjusel. Kinnisvarakuulutustest ei järeldu, et Tallinna vanalinnas ei õnnestu hankida kinnisvara esitlusruumideks vajalikke muid pindu. Kolmas isik ei ole ümber lükanud väidet, et tal oleks võimalik kasutada esitlusruumideks samas majas asuvat nö endist kasukapoe ruumi. Samuti on küsitav, kas kolmanda isiku poolt avaldatud kasutusotstarve vastab büroo mõistele või sisaldab see pigem äripinnale omaseid funktsioone.
17.Kuna poolte vahel on kehtiv üürileping ning asjaoludest ei nähtu, et üürilepinguga oleks märkuse sissekandmise nõue välistatud, tuleb hageja mõlemad nõuded rahuldada. Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
18.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palub kostja tühistada 24.09.2013 tehtud hagi tagamise määruse.
19.Maakohus jõudis menetlusnorme rikkudes ja tõendeid valesti hinnates valele järeldusele. Kuna kolmas isik rakendas VÕS § 323 lg-s 1 on sätestatud uue omaniku õigust, ei pidanud ta ülesütlemisavalduses sõnastama omavajadust täpsemalt, kui ta seda tegi. Ülesütlemisavalduses olid märgitud VÕS § 325 lg-s 2 loetletud tingimused – üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Ülesütlemisavalduses, st õiguse rakendamisel piisab viitest VÕS § 323 lg-le 1. Omavajaduse sisuline hindamine toimub ainult siis, kui selle üle tekib pooltel vaidlus. Ei ole mõeldav, et kolmas isik oleks pidanud ülesütlemisavalduses lahti kirjutama kogu argumentatsiooni ja põhjenduse, mida ta on teinud käesolevas kohtumenetluses.
20.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-13 asunud seisukohale, et omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Selline olukord võib tekkida nt juhul, kui üürilepingu järgi saadav
üür ei kata olulises osas üüri, mida omanik peaks maksma, kui ta sõlmiks üürnikuna üürilepingu teiste ruumide kasutamiseks.
21.Käesolevas tsiviilasjas on tõendatud, et hageja maksis kolmandale isikule üüri turuhinnast oluliselt vähem. Kostja ja kolmanda isiku kokkuleppest nähtub, et üürilepingu esemeks olevate ruumide üüri turuhind on vähemalt 25 eurot ruutmeeter. Maakohus seda väidet hinnanud ei ole. Samuti on tõendatud, et kolmandal isikul puudusid võimalused samalaadse ruumi kasutamiseks.
22.Arusaamatuks jääb, mille alusel kohus järeldas, et kolmandal isikul ei esinenud erilist huvi üürilepingu ülesütlemiseks. Selgusetuks jääb, miks kohus ei arvestanud kolmanda isiku poolt huvi tõendamiseks esitatud tõenditega. Kolmas isik tahtis teha hageja kasutuses olevatesse ruumidesse showruumi ja on seda ka tõendanud. Kolmanda isiku apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
23.Kolmas isik palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
24.Maakohus rikkus menetlusnorme, kuna ei käsitlenud kõiki kolmanda isiku õiguslikke ja faktilisi väiteid. Samuti ei hinnanud kohus tõendeid. Kohtu järelduste käik ei ole jälgitav. Kohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et kõik hageja väited kolmanda isiku pahatahtlikkuse ja omavajaduse puudumise kohta on tõendamata. Samuti kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõiguse norme.
25.Kohus leidis ebaõigesti, et ülesütlemisavaldus ei olnud nõuetekohaselt põhjendatud ja et selles ei sisaldunud VÕS § 325 lg-s 2 p 3 kohaselt nõutav ülesütlemise alus. Kolmas isik märkis ülesütlemise teates, et ütleb üürilepingu üles VÕS § 323 lg 1 alusel, sest vajab ruumi tungivalt ise ja seega oli ülesütlemise alus märgitud.
26.Ülesütlemise aluseks on järgmised elulised asjaolud: üürilepingu esemeks olev asi on võõrandatud, üürilepingust tulevad õigused ja kohustused on uuele omanikule üle läinud, uus üürileandja kasutab õigust öelda leping 3 kuu jooksul üles, üürileandja vajab ruumi tungivalt ise. Kohtupraktikas on leitud, et viide ülesütlemise õigust andvale õigusnormile on piisav selleks, et oleks täidetud VÕS § 325 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue. Tsiviilkäibes osaleja saab mõistliku pingutusega tutvuda sellise normi sisuga. VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud alus üürilepingu ülesütlemiseks ei vaja täiendavat põhjendamist või selgitamist selleks, et üürnik mõistaks, millistele elulistele asjaoludele tuginedes üürileping lõpetatakse. VÕS § 325 lg 2 p-s 3 sätestatud nõude täitmiseks piisab üürileandja kinnitusest, et ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.
27.VÕS § 325 lg 2 p 3 eesmärgiga ei ole kooskõlas nõue, et üürileandja peab üürilepingut lõpetades lahti kirjutama, milles konkreetselt seisneb omavajadus ja miks seda tuleb lugeda tungivaks. Ülesütlemise teate põhjendamist samas mahus, nagu on seda tehtud käesoleva kohtuasja raames, ei saa mõistlikult eeldada ega nõuda. Kolmanda isiku ülesütlemisteatest on üheselt aru saada, mille tõttu üürileping üles öeldakse.
28.Maakohus leidis ebaõigesti, et kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus üürilepingu esemeks olevate ruumide kasutamiseks. Maakohus kohaldas tungiva omavajaduse hindamisel ebaõigesti materiaalõigust ja andis ebaõige hinnangu tõenditele. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras. Omavajadus omandatud eseme kasutamiseks saab tavapäraselt olla seotud vaid tema majanduslike huvidega. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks. Tungivat vajadust ei välista seejuures üürniku väide, et üürileandja võib oma tarbeks muud pinda üürida.
29.Kolmas isik põhjendas ja tõendas omavajadust. Ta kuulub ettevõtete gruppi, mis tegeleb kinnisvara arendusega, on selle grupi müügiüksuseks ja soovib vaidlusalustesse ruumidesse rajada oma kinnisvarabüroo showruumi. Tegemist on ruumidega, mis asuvad turistide poolt käidavas piirkonnas, ruumidel on suured aknad tänava poole, kuhu saab paigutada müügikuulutusi, ruumid on piisavalt suured vajaliku 2 töökoha, nõupidamisteruumi ja kinnisvaraprojekti presentatsiooni paigutamiseks. Kolmanda isiku sihtgrupiks on eelkõige välismaised juriidilised ja füüsilised isikud. Sarnaseid ruume kasutavad mitmed teised kinnisvarabürood, seda eriti olukorras, kus müüdavad objektid on tavapärasest eksklusiivsemad. Kolmanda isiku soovi ja vajadust nimetatud ruumide järele kinnitab ka kostjaga sõlmitud kokkulepe üürilepingu sõlmimiseks.
30.Maakohus on teinud arusaamatu ja ebaõige eristuse „bürooruumide“ ja „äriruumide“ vahel, samuti on maakohus ebaõigesti tuvastanud, et kolmanda isiku poolne kasutusotstarve vastab „äriruumi“ funktsioonidele. Vaidlusaluste ruumide kasutusotstarve vastab bürooruumi tavapärasele kasutusotstarbele. Kolmas isik soovib nendes ruumides läbi viia oma majandustegevust. Ruumidesse paigutatavad maaklerid hakkavad teenindama kolmanda isiku kliente ja sinna paigutatakse müüdavate objektide presentatsioonimaterjalid.
31.Ebaõige on maakohtu väide, nagu ei oleks kolmas isik tõendanud, et muid sobivaid ruume tema tegevuseks ei ole võimalik leida. Sellised tõendid on asjas esitatud. Pealegi ei saaks eelnimetatud asjaolu välistada tungiva omavajaduse olemasolu. Samuti ei välista tungivat omavajadust asjaolu, et samas hoones on olemas teine äripind. Selle äripinna üürilepingut ei ole üles öeldud ja see ei ole kolmanda isiku majandustegevuseks piisavalt suur. Äriühing on pädev ise hindama, milliseid ruume ta oma majandustegevuseks vajab. Puudub alus arvata, et kolmas isik oleks üürilepingu ülesütlemisel kuritarvitanud oma õigusi või tekitanud kunstlikult omavajaduse.
32.Samuti on ebaõige kohtu järeldus, justkui peaks kolmas isik näitama ära mingisuguse erilise põhjuse, miks tal on huvi just nende ruumide vastu. Kohtupraktika kohaselt ei tähenda tungiv omavajadus seda, et üürileandja on äärmises sunni- või hädaolukorras. Piisab sellest, kui üürileandjal on neid ruume oma tegevuseks vaja ja üürileping takistab selle tegevuse elluviimist. Vaidlusalustesse ruumidesse ei ole võimalik rajada kinnisvarabüroo showruumi, kui seal tegutseb kohvik. Seega takistab üürileping kolmanda isiku tegevuse elluviimist. Vastused apellatsioonkaebusele
33.Hageja palub jätta apellatsioonkaebused rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
34.Ringkonnakohus, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata.
35.Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle muutmiseks. Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Apellatsioonkaebuses kordavad kostja ja kolmas isik suures osas väiteid, millele on maakohus oma otsuses juba hinnangu andnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib ringkonnakohus järgmist.
36.VÕS § 323 lg 1 järgi võib omandaja (uus üürileandja) öelda äriruumi üürilepingu üles üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Üürilepingu ülesütlemine toimub VÕS § 325 lg 1 järgi ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja sama paragrahvi lg 2 sätestab, milliseid andmeid peab see avaldus sisaldama. Muu hulgas peab ülesütlemisavaldus sisaldama ülesütlemise alust
(VÕS 325 lg 2 p 3). VÕS § 325 lg 5 järgi on sama paragrahvi lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.
37.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kolmanda isiku poolt hagejale 18.06.2013 esitatud ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p-s 3 sätestatule ja seega on ülesütlemine tühine. Kostja ja kolmas isik leiavad ebaõigesti, et VÕS § 325 lg 2 p-s 3 sätestatud nõude täitmisest piisab üürileandja kinnitusest, et ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.
38.Ülesütlemise õigusliku aluse osas ei pea viitama konkreetsele normile, nagu tegi kolmas isik, kui märkis ülesütlemise alusena VÕS 323 lg 1 ja tsiteeris selle sätte sisu. Ülesütlemise alusena peab seadus silmas ülesütlemist tinginud elulisi asjaolusid, mida vaidlusalune ülesütlemisavaldus ei sisalda. Antud juhul oleks tulnud ülesütlemisavalduses märkida, milles uue omaniku omavajadus seisneb. VÕS § 325 lg 2 p 3 eesmärgiks on see, et üürnik saaks ülesütlemisavalduse pinnalt hinnata, kas ülesütlemine oli õiguspärane või mitte. Ka lepingu pooleks mitteolevad isikud peavad saama avalduse alusel hinnata, kas ülesütlemise õiguslik alus oli olemas ja kas vastava õigusliku aluse eeldused esinesid või mitte (vt VÕS II kommenteeritud väljaanne lk 263). Seaduse tsiteerimise alusel lepingu ülesütlemise õiguspärasust hinnata ei saa.
39.VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kolmas isik ei ole omavajadust tõendanud ega usutavalt põhistanud. Iseenesest on õige apellatsioonkaebuste väide, et omavajadus ei pea tingimata seisnema üürileandja äärmises häda- või sunniolukorras. Küll võib see esineda olukorras, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid, nt juhul, kui üürilepingu järgi saadav üür ei kata olulises osas üüri, mida omanik peaks maksma, kui ta sõlmiks üürnikuna üürilepingu teiste ruumide kasutamiseks (vt ka Riigikohtu lahendeid nr 3-2-1-20-08, 3-2-1-100-13). Sellise olukorraga ei ole antud juhul tegemist, sest omavajadusele tuginev kolmas isik sõlmis kostja kui kinnistu uue omanikuga kokkuleppe vaidlusaluste ruumide üürimiseks väidetavalt turuhinnale vastava üürimääraga 25 eurot ruutmeetri eest ( I kd lk 120). Seetõttu ei ole kolmandal isikul üüri maksmisest vabanemise näol kulude kokkuhoidu ja tähtsust ei ole sellel, et hageja maksab kolmandale isikule üüri turuhinnast väiksemas summas. Selline põhjendus ei ole käsitletav omavajadusena. Ka siis, kui kolmanda isiku omavajadus oleks leidnud tõendamist, oleks tema kui omaniku omavajadus lõppenud kinnistu müümisel kostjale. Kostja kui uue omaniku ja üürileandja omavajadusele ei ole menetluses tuginetud.
40.Iseenesest on õige kostja ja kolmanda isiku väide, et äriühingu omavajadus võib seisneda ka vajaduses kasutada üürilepingu eset enda bürooruumina. Kolmanda isiku väitel vajab ta vaidlusaluseid ruume kasutamiseks showruumina, kus ta saaks tulevikus hakata müüma ärikortereid, mis on plaanis ehitada OÜ-le Teatri Maja kuuluval kinnistul Estonia pst 7 Tallinnas asuvasse hoonesse. Selline põhjendus ei ole veenev, sest kolmanda isiku poolt ringkonnakohtu istungil antud selgitusest järeldub, et soovitava arenduse osas ei ole isegi teada, kas ja millal see üldse teoks saab. Käesolevaks ajaks ei ole otsustatud isegi kinnistu sihtotstarbe muutmise küsimust. Väited kolmanda isiku omavajaduse kohta muudab ebaveenvaks ka see, et kolmandal isikul ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajal ja ka hiljem majandustegevust ega ühtegi töötajat.
41.VÕS § 323 lg 1 mõttest ei tulene, et üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kolmanda isiku, väidetava arendaja Ambler Properties OÜ või OÜ Teatri maja kasumi saamine soovitava tulevase arenduse ja kostja müügitegevuse kaudu võiks olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks.
42.Kuna kohtuotsus hagi rahuldamise osas jääb muutmata, puudub alus hagi tagamise tühistamiseks. Maakohtu poolset hagi tagamise põhjendatust kontrollis ringkonnakohus ja jättis 08.11.2013 määrusega maakohtu hagi tagamise määruse muutmata. Ringkonnakohus ei tuvastanud asjaolude muutumist, mis annaks aluse hagi tagamise tühistamiseks TsMS § 386 lg 2 alusel. Ringkonnakohtule esitatud fotode alusel sellist järeldust teha ei saa.
43.Maakohtus kantud hageja menetluskulud jäävad kostja kanda ja kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda, nagu otsustas maakohus. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuste menetlemise kulud TsMS 171 lg 1 järgi kaebuste esitajate kanda.
44.Menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 – vt Riigikohtu 11.02.2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 p 22).
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Iko Nõmm /allkirjastatud digitaalselt/
Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.