Serigo Elektroonika OÜ hagi OÜ Vilde Maja vastu võlgnevuse 1110,24 euro ja viivise saamiseks. OÜ Vilde Maja hagi Serigo Elektroonika OÜ vastu võlgnevuse 1959,48 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.02.2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3123,40 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Vilde Maja apellatsioonkaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja Serigo Elektroonika OÜ (registrikood 10103652, asukoht Kassi 12, 12618 Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige Igoris Kravcovas, lepinguline esindaja Andrei Petrov Kostja OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519, asukoht Tulbi 16, 10612 Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige Margus Valdes, lepinguline esindaja Raivo Salumäe
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 28.02.2014 otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotus muutmata ja apellatsioonimenetluse kulud OÜ Vilde Maja kanda.
Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Serigo Elektroonika OÜ hagiavalduse asjaolud ja nõue
1.21.08.2013 esitas Serigo Elektroonika OÜ hagi OÜ Vilde Maja vastu, paludes hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 1110,24 eurot, intressi 18,01 eurot, viivise hagi esitamise seisuga 4,91 eurot ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 22.08.2013 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ja edasi protsendina põhinõudest, kuid mitte rohkem põhinõude suurusest.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 01.10.2011 pooled äriruumi üürilepingu, mille objektiks oli Tallinnas Vilde tee 71 aadressil asuv äripind nr 2, üldsuurusega 43,8 m2, üürisummaga 438 eurot + 20% (s.o 10 eurot m2 + käibemaks), pluss kommunaalmaksed. Hageja tasus ettemaksena 925,2 eurot + 20% käibemaks (1110,24 eurot), mis jäi üürileandja kätte hoiule tagatisena lepingu kestvuse ajaks ning tingimusega, et see tagastatakse üürnikule lepingu lõppemisel. 29.04.2013 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemiseavalduse. 01.06.2013 seisuga hagejal kostja ees võlgnevust ei olnud ning äripind tagastati väga heas seisukorras. Kostja ei teatanud kahe kuu jooksul alates lepingu lõppemisest (01.06.2013–01.08.2013) oma nõudest hageja vastu, seega kuulub tagatisraha hagejale tagastamisele. Kostja tagatisraha tagastanud ei ole. Tagatisrahalt peab kostja maksma intressi. Lepingu tingimus, mis sätestab, et intressi ei arvestada, on tühine. Kostja pole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud, seega on ülesütlemine kehtiv. OÜ Vilde Maja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseid ei esinenud. Üürileping ei ole lõppenud. Hagejal ei ole õigust nõuda tagatisraha tagastamist. OÜ Vilde Maja hagiavalduse asjaolud ja nõue
4.11.11.2014 liitis maakohus asja juurde tsiviilasja nr 2-13-42733, milles OÜ Vilde Maja oli 13.09.2013 esitanud hagi Serigo Elektroonika OÜ vastu, paludes (10.02.2014 esitatud nõude vähendamise avalduse kohaselt) mõista OÜ Vilde Maja kasuks välja põhinõude 1959,48 eurot.
5.OÜ Vilde Maja hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.10.2011 Tallinnas Vilde tee 71 asuva ärihoone üürilepingu 43,8m2 suuruse pinna üürimiseks üüri suurusega 10 eurot/m2 kuus. Lepingu tähtaeg oli 01.10.2011 kuni 30.09.2016. Lepingu ülesütlemiseks puudus põhjus, leping kehtib. OÜ Vilde Maja saatis Serigo Elektroonika OÜ-le arved üüri tasumiseks 01.06.2013–30.09.2013. Seega on tasumata üür viidatud perioodi eest kokku summas 2815,04 eurot (juuni eest 708,44 eurot, juuli, augusti ja septembri eest à 702,20 eurot). Viivis oli 722,70 eurot (0,5%), kuna üürnik jättis üüri tasumata. OÜ Vilde Maja arvestas oma hagiavalduses ettemaksu viivisenõude katteks. Kuna OÜ Vilde Maja sai anda ruumid üürile 11.09.2013, siis on Serigo Elektroonika OÜ-l tasumata üür perioodi eest 01.06.2013–10.09.2013 kokku 2346,91 eurot. OÜ Vilde Maja on arvestanud ülejäänud tagatisraha arvelt 387,43 eurot üürivõlast maha. Üürniku üürivõlg on 1959,48 eurot. Serigo Elektroonika OÜ vastuväited
6.Serigo Elektroonika OÜ palus jätta OÜ Vilde Maja hagi rahuldamata. Serigo Elektroonika OÜ-l ei ole võlgnevust perioodi 01.06.2013 kuni 01.10.2013 eest, kuna üürileping lõppes 01.06.2013. Seega lepingu ülesütlemine vabastas mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Maakohtu otsus
7.28.02.2014 otsusega rahuldas Harju Maakohus Serigo Elektroonika OÜ hagi osaliselt, mõistis OÜ-lt Vilde Maja OÜ Serigo Elektroonika OÜ kasuks välja põhivõla 1110,24 eurot, seisuga 28.02.2014 viivise 53,68 eurot ja viivise alates 01.03.2014 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses selliselt, et viivis kokku ei ületaks 1110,24 eurot, jättis rahuldamata 18,01 euro intressi nõude, jättis rahuldamata OÜ Vilde Maja hagi OÜ Serigo Elektroonika OÜ vastu. Maakohus jättis Serigo Elektroonika OÜ hagis hageja menetluskulud 98,5% ulatuses OÜ Vilde Maja kanda ja OÜ Vilde Maja menetluskulud 1,5% ulatuses Serigo Elektroonika OÜ kanda ning OÜ Vilde Maja hagis poolte menetluskulud OÜ Vilde Maja kanda.
8.Poolte vahel ei olnud vaidlust järgmiste asjaolude üle: - 01.10.2011 sõlmisid pooled äriruumi üürilepingu, mille objektiks oli Tallinnas Vilde tee 71 asuv äripind nr 2 suurusega on 43,8m2, - üüri suurus oli 10 eurot/m2 kuus, kokku kuus 438 eurot + 20% (s.o 10 eurot m2 + käibemaks), - üürnik ehk Serigo Elektroonika OÜ kohustus tasuma üürilendajale OÜ-le Vilde Maja kõrvalkulusid ehk kommunaalmakseid, - lepingu tähtaeg oli 01.10.2011 kuni 30.09.2016, - hageja tegi kostjale lepingu ülesütlemise tahteavalduse 01.05.2013 dateeritud avaldusega, mille kostja sai kätte varem, s.o 20.04.2013, - hageja tasus kostjale 925,2 eurot + 20% käibemaks (1110,24 eurot), mis jäi üürileandja kätte hoiule tagatisena lepingu kestvuse ajaks, - kostja esitas hagejale üüri eest tasumiseks arveid 2013. aasta juuni, juuli, augusti ja septembri eest, - perioodi eest 01.06.2013–10.09.2013 oleks üür kokku 2346,91 eurot, - kostja andis ruumid uuele üürnikule üürile 11.09.2013, - kostja ei ole tagatisraha 1110,24 eurot tagastanud, - 30.05.2013 seisuga ei võlgnenud hageja kostjale üüri ega kõrvalkulusid, viiviseid, ning ruumid olid korras ja kahjustamata, - viivis tagatisrahalt on seisuga 21.08.2013 seadusjärgses määras 4,91 eurot.
9.Poolte vahel oli sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271 ja § 292 lg 1 järgi. Märgitud sätete kohaselt peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulusid, kui see on lepingus kokku lepitud. Kuna poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping, siis sai pooltevahelist üürilepingut üürnik üles öelda VÕS § 313 järgi, kuid selleks pidi tal olema lg 1 teise lause järgi kas mõjuv põhjus või esinema §-s 314–319 nimetatud asjaolu. Hageja ütles lepingu kostjale üles 01.05.13 dateeritud kirjaliku avaldusega (kd I tl 23), teatades sellest ette 1 kuu nii, et leping lõpeb 30.05.13. Kuna lepingu ütles üles üürnik ja ülesütlemise avaldus on kirjalikus vormis, siis vastab see VÕS § 325 lg-s 1 sätestatud vorminõudele ning on selles mõttes kehtiv. Ülesütlemise alusena on üürnik näidanud temast endast tuleneva asjaolu: võtmetöötaja lahkumisega seotud majandustegevuse langus, läbimüügi langus, mistõttu majanduslik olukord ei võimalda üüri maksta ning võlgade vältimiseks on üürnik otsustanud lõpetada tegevuse Vilde tee 71 ja viia tegevuse teise asukohta. Seega on ülesütlemise alusena hageja näidanud mõjuva põhjuse VÕS § 313 lg 1 teise lause järgi ning kõne all ei ole VÕS § 314–319 sätestatud asjaolud. VÕS § 313 lg 1 järgi on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid
arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus (Riigikohtu 21.05.2004 otsus nr 3-2-1-62-04, p 14)
10.Hageja esitatud realisatsiooniandmete väljavõttest (kd I tl 95) nähtub, et äriühingu kaupade läbimüük, arvestades ka tehtud püsivaid palga- ja rendikulusid, on langenud. Nimelt oli 2012. aastal kaupu müüdud 2386,98 eurot ja 2012. aasta mais vastavalt 656,22 eurot, sj olid püsikulud, nagu rendikulu ja palgafondi kulu, olnud kuude lõikes stabiilsed (palgafond 405,14–801,29 eurot kuus ja rendikulud 602,53–783,44 eurot kuus). Käibearuandest (kd I tl 99 nähtuvalt oli 2012. aasta juunikuu realisatsioon 25 171,63 eurot, 2013. aasta mais 18 841,08 eurot ning edasi juunis juba 14 669,40 eurot. Seega on hageja tõendanud viidatud tõenditega, et tema majandustegevuse tulemuslikkus on aasta jooksul, alates 2012. aasta maist kuni lepingu ülesütlemise avalduse tegemiseni, oluliselt langenud olukorras, kus tegelikult püsikulud jäid samaks. Äriühingu esmaseks eesmärgiks on tema tegevuse säilitamine, tulu teenimine. Olukorras, kus üürnikul on majandustegevus pidevas languses ja on langenud määral, mis ohustab tema jätkuvust ja/või võib põhjustada pankrotistumist, on mõistlik sellise ohu vältimiseks teha samme kulude vähendamiseks, antud juhul üürisuhte lõpetamiseks. Et üürileandjat oleks vaidlusaluse üürilepingu lõpetamine oluliselt ohustanud ja põhjustanud näiteks tema pankrotistumise, ei ole vaidluses keegi tõstatanud. Kõrvutades üürileandja huvi saada üüri oma majandustegevusest ning üürniku huvi tagada äriühingu jätkusuutlikus, tuleb eelistada viimast, kuna mingeid asjaolusid, mis viitaks üürilepingu lõppemisel üürileandja huvide suuremat kahjustamist kui üürnikul, ei ole esile toodud ega tõendatud. Õige on kostja väide, et hageja pankrotti ei ole välja kuulutatud, kuid pankroti puhul oleks tegemist äärmusliku olukorra, kus üürileandja enda huvid oleks saanud veel rohkem kahjustatud: näiteks üürivõla teke, mille rahuldamine pankrotimenetluses oleks aeganõudev või vähe tõenäoline. Eeltoodu alusel on lepingu ülesütlemine kehtiv ja leping lõppes avalduses märgitud ajal 30.05.2013.
11.Kuna leping lõppes ülesütlemisega, ei ole hagejal VÕS § 195 lg 2 järgi enam kohustust maksta kostjale lepingust tulenevat üüri järgneva perioodi eest 01.06.2013–10.09.2013 kokku summas 2346,91 eurot ehk täita kohustust VÕS § 76 lg 1, § 108 lg 1, § 271 järgi. Nii ei ole kostjal õigus nõuda ka lepingu täitmist ja üüri maksmist ning viivist VÕS § 76 lg 1, 101 lg 1, 6, § 108 lg 1, § 271 järgi. Hageja seda teinud pole ja selles puudub vaidlus. Kuna kostjal ei olnud õigust hagejalt nõuda üüri maksmist ega ka viivist, ja kuna hageja ei ole nõustunud kostja üürinõudega (vaidlus küll suuruse üle puudus), siis ei saanud ka kostja oma üürivõla nõuet summas 387,43 eurot (kd II tl 10) ega ka viivist summas 722,79 eurot (kd I tl 114) tasaarvestada hageja tagatisraha nõudega kokku 1110,24 eurot kooskõlas VÕS § 200 lg 4 (tasaarvestada ei saa nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväidet). Eeltoodu alusel jääb kostja hagi 1959,48 euro üürivõla saamiseks rahuldamata.
12.Lepingu p 3.1. alusel tagastatakse tagatisraha üürilepingu lõppemisel. Käesoleval juhul on poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping, milles puudus vaidlus. Seega võivad pooled kokku leppida lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt ka teisiti VÕS §-s 308 sätestatust: antud juhul p 3.1 järgi tagastada tagatisraha lepingu lõppedes, mis on erinev VÕS § 308 lg 3 sätestatud tähtajast. Lepingu p 3.1 alusel peab üürileandja tagastama lepingu lõppedes tagatisraha ja võib p 3.2. alusel selle raha arvel rahuldada oma rahalisi nõudeid. Käesoleval juhul ei ole kostja muid rahalisi nõudeid kui üür hageja vastu esitanud ning on tasaarvestanud osaliselt väidetavat üüri- ja viivisevõlga, mis ei olnud lubatav. Kostjal
on märgitud tagatisraha 1110,24 eurot tagastamata, millega rikub lepingu p 3.1 tulenevat tagatisraha tagastamise kohustust VÕS § 100 mõttes. Seega on hagejal õigus kooskõlas VÕS § 76 lg-ga 1, 101 lg 1 p-ga 1 ja 108 lg-ga 1 ning lepingu p-ga 3.1 nõuda tagatisraha tagastamist.
13.Hageja intressinõue ei ole põhjendatud. Lepingu p 3.1 on pooled sätestanud, et tagatisraha ei hoiustata ning sellelt ei arvestata intressi. Käesoleval juhul on poolte vahel äriruumi üürileping ning seega ei ole tühine lepingu p 3.1 tingimus, mille kohaselt on pooled lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt kokku leppinud, et tagatisrahalt intressi ei arvestada.
14.Kostja pole vaidlustanud viivise suurust ega arvestust. Seega on viivis 21.08.13 seisuga 4,91 eurot. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (VÕS § 94 sätestatud määr + 8% aastas) viivist. Kostjalt tuleb hagejale välja mõista viivis 1) 21.08.2013 seisuga 4,91 eurot, 2) alates 22.08.2013 TsMS § 367 järgi VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni otsuse tegemiseni 28.02.2014 48,77 eurot (191 päeva * 1110,24 eurot * 0,023%; aastas 8,25%, päevas 0,023%), 3) alates 01.03.2014 viivist võlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõla tasumiseni, kuid kokku mitte rohkem kui (s.t 53,68 eurot + edaspidine viivis) 1110,24 eurot.
15.Kuna kohus tuvastas ülal toodud tõendite alusel lepingu ülesütlemise mõjuva põhjuse olemasolu, ei anna kohus hinnangut hageja esitatud ES töölepingule, tööle võtmise ja vabastamise avaldusele, isikukonto kaardile, üürikuulutusele, müügiedetabelitele, käibedeklaratsioonidele, apteegi teadaandele (kd I tl 73–74, 97–98, 100–101, 102–108, 109, 96, 110) ja tema lahkumisega seotud väidetele. Kuna pooled lepingut 2012. aastal ei lõpetanud, ei oma vaidluses tähtsust kostja esitatud pooltevaheline kirjavahetus lepingu lõpetamisega seotud küsimustest 19.04.2012 (kd I tl 128–129) ja sellega seotud väited. Pooltevahelisest kirjavahetusest selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine 01.05.2013 avalduse järgi oli lubatav, nähtub, et pooled on oma kirjades arvamustel sellest, et üürnik peab lepingu lõpetamist lubatavaks, kostja mitte (kd I tl 132–133), ning need ei erine poolte poolt menetluses toodud seiskohtadest, millele kohus on andnud hinnangu, mistõttu nendel kirjadel vaidluse seisukohalt tähtsust ei ole.
16.Ei ole välistatud, et hagejal tuleb hüvitada üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud kahju, kuid vastav võimalik vaidlus väljub käesoleva tsiviilasja piiridest, sest käesoleval juhul nõudis kostja hagejalt lepingu täitmist – üüri maksmist, kuna leping tema väidetel ülesütlemisega ei lõppenud. Kuigi hageja väitis, et kostja pole lepingu ülesütlemist vaidlustanud, ei ole selline lepingu ülesütlemise vaidlustamine hagiga (avaldusega üürikomisjonis) kohustuslik, sest sellele võib tugineda ka vastuväites hagile, nagu kostja on teinud. Üürnik peab vaidlustama lepingu ülesütlemise üürileandja poolt siis, kui lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326).
17.Maakohus pidas asjas istungi 10.02.2014, mille kohta koostas protokolli ja allkirjastas selle 11.02.2014. Kooskõlas TsMS § 405 lg 1 p-ga 1 välistas kohus protokollile vastuväite esitamise õiguse (vt protokoll 10.02.2014, lõpuosa, kd II tl 16). Seega jääb tähelepanuta hageja taotlus 12.02.2014 protokolli parandamiseks. Samuti tuleb jätta tähelepanuta hageja poolt kohtule koos protokolli parandamise taotlusega 12.02.2014 esitatud Lisa 1 „ettevalmistuse leht“, kuna pärast sisulist arutamist ei saa pooled tõendeid, taotlusi, seisukohti esitada (TsMS § 329 lg 2) ja kohus ei saa pärast sisulist arutelu esitatud tõendile, seisukohale tugineda (TsMS § 436 lg 2). Apellatsioonkaebus
18.31.03.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja OÜ Vilde Maja maakohtu otsuse muutmist osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Vilde Maja hagi ja rahuldati osaliselt Serigo Elektroonika OÜ hagi, ja uue otsuse tegemist, millega OÜ Vilde Maja hagi rahuldata ja jätta Serigo Elektroonika OÜ hagi täielikult rahuldamata.
19.Serigo Elektroonika OÜ esitatud asjaolud ei ole mõjuvaks põhjuseks, mis annaks üürnikule aluse üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Käibe langus on normaalne ettevõtluse käik. Üürniku makseraskuste teke ei ole õiguspraktikas olnud aluseks üürilepingu ülesütlemiseks, sh üldise majanduslanguse olukorras. See oleks majandussuhteid halvav. Maakohtu seisukoht eeldaks tuvastamist, et ülesütlemine hoidis pankrotiohu ära, mida aga maakohus teinud ei ole. Üürnik ei pöördunud üürileandja poole lepingu jätkamise või lõpetamise võimaluste selgitamiseks. Riigikohus märkis 09.11.2010 otsuses nr 3-2-1-84-10 (p 10, 11), et kohtuotsuste põhjendustest järelduvalt on majanduse kasv ja sellega seotud ettevõtja äritegevuse laienemine igal juhul ja alati ettevõtja risk, mis välistab VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise õiguse. Selle analoogia kohaselt on ka majanduse langus ettevõtja risk. Maakohtu osundatud Riigikohtu 21.05.2004 otsus nr 3-2-1-62-04, p 14, käsitles hoopis avaliku võimu kandja võrdsust eraõiguslikes suhetes ega ole antud juhul kohaldatav. Tagatisraha kuulub seaduse alusel tasaarvestamisele üürilepingu lõppedes 11.09.2013, kui OÜ Vilde Maja nõustus üürniku sooviga üürilepingu lõpetamiseks ennetähtaegselt. Vastus apellatsioonkaebusele
20.Hageja Serigo Elektroonika OÜ palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
21.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
22.Maakohtu järeldus, mille kohaselt hagejal Serigo Elektroonika OÜ-l oli õigus üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt üles öelda, on õige. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu praktika kohaselt eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (Riigikohtu 21.05.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Riigikohtu seisukoha järgi on viidatud sätte eesmärgiks tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Samuti on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (Riigikohtu 29.01.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21, 09.11.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10, p 10).
23.Maakohus on leidnud, et hageja majandustegevuse tulemuslikkus on 2012. aasta maist kuni ülesütlemisavalduse tegemiseni oluliselt langenud, mis ohustab hageja majandustegevuse jätkuvust. Apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud, et maakohtu seisukoht oleks ebaõige. Hageja esitatud asjaolude ja tõendite kohaselt oli hagejal aadressil E. Vilde tee 71 2012. aasta juunis kaupade müük (käibemaksuta) 2386,98 eurot ja 2013. aasta aprillis 656,22 eurot, seejuures olid püsikulud kuude lõikes suhteliselt stabiilsed (kd I tl 95). Käibearuandest nähtub, et hageja käive 2012. aasta juunis 25 171,63 eurot, 2013. aasta mais 18 841,08 eurot ja 2013. aasta juunis 14 669,40 eurot (kd I tl 99).
Nimetatud raamatupidamisdokumentidest nähtub, et alates 2012. aasta juunist kuni 2013. aasta juunini hageja käive langes ja alates 2012. aasta septembrist kuni 2013. aasta aprillini suurenes oluliselt E. Vilde tee 71 tegevuskoha kahjum. Asja materjalid ei anna alust väita, nagu oleks hageja majandusraskused võinud põhjustada korraliku ettevõtja hoolsuse järgimata jätmine. Raamatupidamisdokumentide kohaselt oli hageja müügitulu 2013. aasta aprillis 13 128,03 eurot, langedes 2013. aasta juuniks 10 762,79 euroni, ning seejuures E. Vilde tee 71 tegevuskoha kahjum oli suurenenud 996,90 euroni. Toodud andmetega kooskõlas on veenev hageja põhjendus, et hagejal kujunes raske majanduslik olukord ja pankrotioht. Üürilepingu kulud olid hagejal 438 eurot kuus (millele lisandus käibemaks). Eeltoodust tulenevalt kahjustas üürilepingu jätkumine oluliselt hageja huve.
24.Apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud, et üürilepingu ülesütlemine oleks oluliselt kahjustanud kostja OÜ Vilde Maja huve. Seda ei ole tuvastanud ka maakohus. Maakohus on tuvastanud, et kostja andis üürilepingu esemeks olnud äriruumi uuele üürnikule üürile 11.09.2013. Toodust tulenevalt oli äriruum üürnikuta ajavahemikus 31.05.2013– 10.09.2013, mille eest kostjal võis jääda üüritulu saamata. Ainuüksi nimetatud asjaolu iseenesest ei anna alust asuda seisukohale, et kostja huvid oleksid üürilepingu ülesütlemisega oluliselt kahjustatud. Apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud asjaolusid, mis võimaldaksid sellist järeldust teha.
25.Eeltoodust tulenevalt on maakohus asunud õigele järeldusele, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel oli kehtiv. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega tagatisraha, viivise ja üürivõla nõude kohta ning TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda neid.
26.Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt maakohus ei ole tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemine hoidis ära pankrotiohu, on ebaõige. Maakohus on märkinud, et hageja majandustegevuse langus ohustas hageja jätkuvust ja hagejal esines pankrotistumise oht. Apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud asjaolusid, mis annaksid alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.
27.Asjaolu, et käibe langus on ettevõtluses normaalne või tavaline ning ettevõtja risk, ei oma poolte huvide kaalumisel määravat tähtsust. VÕS § 313 lg 1 alusel ei ole välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (Riigikohtu 29.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 13; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13; 09.11.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10, p 12) või asjaoludest, mille eest üles ütlev pool vastutab. Maakohus ja ringkonnakohus on seisukohal, et hageja huvi ületas ülekaalukalt kostja huvi. Apellatsioonkaebuses viidatud Riigikohtu lahendeid on kostja ebaõigesti mõistnud.
28.Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt hageja ei pöördunud kostja poole lepingu jätkamise või lõpetamise võimaluste selgitamiseks, on ebaõige. Poolte kirjavahetusest enne ülesütlemist nähtub, et hageja pöördus kostja poole asja lahendamiseks kokkuleppel (kd I tl 128–129). Hageja avaldas kostjale, et soovib üürilepingu lõpetada, ja pakkus kostjale kompensatsiooni kolme kuu üüri summas. Kostja vastas, et ei aktsepteeri pakkumist ning on nõus lõpetama üürilepingu kokkuleppel ainult kogu kahju ja saamata jäävat tulu hõlmava kompensatsiooni saamisel. Apellatsioonkaebuse väidetest lähtudes ei ole hageja käitumisele alust ette heita vastuolu hea usu põhimõttega.
29.Kosja ei saanud tagatisraha tagastamise nõuet tasaarvestada, sest kostjal ei olnud nõuet hageja vastu. Maakohus on tuvastanud, et 30.05.2013 seisuga ei võlgnenud hageja kostjale üüri, kõrvalkulusid ega viiviseid ning ruumid olid korras ja kahjustamata. Üürilepingu kehtiva ülesütlemise tõttu ei tekkinud kostjal üürilepingust nõudeid hageja vastu pärast 30.05.2013.
30.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust
muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astm-e kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.