Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
16.09.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-55015
Tsiviilasi
MM ja EM hagi IP vastu hüpoteegikande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning VKI Investments OÜ ja CONDOR INKASSO OÜ vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks, samuti omandiõiguse tunnustamiseks ja valduse saamiseks 199 861,77 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.04.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
MM ja EM apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja MM (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXX X XXXXXXXXX)
Hageja EM (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX
X XXXXXXXX)
Hagejate lepinguline esindaja advokaat Kaarel Berg Kostja IP (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXX XXX XXX-XX XXXXX XXXXXXX),
lepinguline esindaja Aare Hõbe Kostja VKI Investments OÜ (registrikood 11667894, asukoht Männiku tee 104, Tallinn), lepinguline esindaja Indrek Kuusik Kostja CONDOR INKASSO OÜ (registrikood
11081243, asukoht Tuulemäe lepinguline esindaja Jüri Koger Menetluse liik
5,
Tallinn),
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 25.04.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta solidaarselt MM ja EM kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.MM ja EM esitasid 20.11.2013 hagi Harju Maakohtusse IP, VKI Investments OÜ ja CONDOR INKASSO OÜ vastu. Hagejad palusid tuvastada, et IP-l on kohustus anda nõusolek Tallinnas, XXXXXX XX XX asuva kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXX) kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on CONDOR INKASSO OÜ-le kuuluv 1071/5504 suurune mõtteline osa koormatud hüpoteegiga 2 470 000 krooni IP kasuks, ja tingimuslikult esimese nõude rahuldamise korral tuvastada, et CONDOR INKASSO OÜ-l on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on 1071/5504 kaasomandi osa omanik CONDOR INKASSO OÜ; tuvastada, et VKI Investments OÜ-l on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta kande tegemiseks, mille kohaselt on 1071/5504 kaasomandi osa omanik MM; tunnustada hagejate omandiõigust vaidlusaluse kinnistu 1071/5504 suurusele mõttelisele osale ning nõuda see välja CONDOR INKASSO OÜ ebaseaduslikust valdusest.
2.MM kanti 24.10.2005 vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuna (511/5504 kaasomandist) kinnistusraamatusse ja 18.12.2008 kande alusel suurenes tema kaasomandiosa 768/5044-ni. Hagejad on abikaasad, abikaasade varasuhtena kehtib varaühisus ning neile kuulub 768/5044 mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust, mis omandatud abielu ajal ja moodustab nende ühisvara.
3.06.12.2006 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kanti 28.12.2006 Noel Enterprises OÜ-le kuuluva vaidlusaluse kinnistu 1071/5504 mõttelisele osale hüpoteek 2 470 000 krooni; 26.04.2011 kanti sama mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse VKI Investments OÜ. 21.11.2011 sõlmiti vaidlusaluse kinnistu kaasomandiosa müügileping, hüpoteegi loovutamise leping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingud, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, millega VKI Investments OÜ müüs sama mõttelise osa CONDOR INKASSO OÜ-le hinnaga 42 000 eurot ja senine hüpoteegipidaja VV loovutas sama mõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta Danske Bank A/S Eesti filiaalile. CONDOR INKASSO OÜ kanti 1071/5504 mõttelise osa ulatuses kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse 29.11.2011.
4.Hagejad esitasid 22.02.2012 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse, millega kasutasid kaasomaniku ostueesõigust 21.11.2011 lepingu esemele. Hagejad deponeerisid ostusumma 42 000 eurot notari kontol.
5.31.05.2012 lepinguga loovutas Danske Bank A/S Eesti filiaal vaidlusaluse kinnistu 1071/5504 mõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta IP-le, milleks CONDOR INKASSO OÜ andis nõusoleku. Sama lepinguga muudeti tagatiskokkuleppe sisu selliselt, et vaidlusaluse hüpoteegiga on tagatud IP kõik nõuded CONDOR INKKASSO OÜ vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud laenulepingust nr 22-07-09 ja muudest nende vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest.
6.Hagejad esitasid 10.04.2013 IP-le nõude esitada vaidlusaluse hüpoteegi lõpetamise avalduse, millele kostja vastas 22.04.2013 e-kirjas keeldumisega põhjendusel, et 31.05.2012 seisuga ei olnud eelmärget kinnistusraamatus.
7.Hagejad leidsid, et kaasomaniku ostueesõigus on kinnistusraamatust järeldatav, mistõttu on sellel AÕS § 257 lg 3 kohase märke toime, mis omakorda omab eelmärkega sama toimet – järelikult on alates 24.10.2005 sisuliselt kantud kinnistusraamatusse hagejate kasuks eelmärge, mille eesmärk on tagada ostueesõiguse teostamist. Asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on AÕS § 63 lg 3 järgi tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab; kuna koormamata ja hüpoteegiga koormatud kinnisasjal on oluline vahe ostueesõiguse teostaja jaoks, siis kahjustab ja piirab kaasomandiosale seatud hüpoteek teise kaasomaniku ostueesõigust – järelikult on kõik hüpoteegikanded pärast MM kui kaasomaniku kohta kinnistusraamatusse kande tegemist tühised ja hageja võib nõuda hüpoteekide kustutamist. Vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omand ei ole VKI Investments OÜ-lt CONDOR INKASSO OÜ-le üle läinud. Andes nõusoleku IP kasuks hüpoteegi seadmiseks, kasutas CONDOR INKASSO OÜ käsutusõigust, mida on õigus teha üksnes asja omanikul. Kuna CONDOR INKASSO OÜ-l ei tekkinud omandit, puudus tal järelikult ka käsutusõigus. Sellest tulenevalt on 31.05.2012 leping tühine osas, millega CONDOR INKASSO OÜ andis nõusoleku hüpoteegi seadmiseks IP kasuks. Kostjate vastuväited
8.Kostjad ei vaidlustanud sisuliselt hagi alusena märgitud asjaolusid. IP leidis, et kaasomaniku mõttelist osa koormavad hüpoteegid ei kahjusta ega piira ostueesõigust; 31.02.2012 hüpoteegi loovutamise leping ei ole tühine, aga kui see ka oleks tühine, siis peab muutuma taas kehtivaks hüpoteek senise hüpoteegipidaja kasuks; kostja omandas hüpoteegi heauskselt.
9.VKI Investments OÜ ja CONDOR INKASSO OÜ vaidlesid nõuetele vastu. Kõik kostjad leidsid, et ka esimese nõude rahuldamata jätmise korral peaks kohus ülejäänud nõuded sisuliselt lahendama.
Esimese astme kohtu otsus
10.25.04.2014 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
11.Hagejate esimese nõude õiguslik alus on AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mis sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, koosmõjus AÕS § 63 lg-ga 5, mis näeb muu hulgas ette, et kui käsutamine on sama paragrahvi lg-s 3 sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Hagejad väitsid, et 28.12.2006 kinnistusraamatusse kantud ja enne hagi esitamist viimati 31.05.2012 lepingu alusel muudetud hüpoteek kahjustab või piirab hagejate kui ostueesõiguslaste õigusi. Hagejate ostueesõigus tuleneb kaasomandist, sest AÕS § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Pooled ei vaielnud, et viidatud normi kohaldamise eeldused on täidetud.
12.Kinnisasja kaasomandi osale saab seada hüpoteegi. Kostjad ei esitanud vastuväiteid hagejate põhjendustele, et kaasomaniku ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust (RK nr 3-2-1-13-06). Seega sõltub hagejate esimese nõude lahendamine esmalt vastusest küsimusele, kas kaasomandi osa hüpoteegiga koormamine ka juba enne müügilepingu sõlmimist kahjustab või piirab teise kaasomaniku ostueesõigust.
13.Ostueesõigus on võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 kohaselt õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku (ostueesõiguslane) ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega annab ostueesõigus selle omajale sisuliselt võimaluse sõlmida müüjaga ühepoolse avalduse tegemise teel müügileping (vm võõrandamisleping) sama eseme kohta ja samadel tingimustel nagu oli sõlmitud müüja ja esialgse ostja vahel. Ostueesõiguslasel ei teki ostueesõiguse teostamisest muid nõudeid müüja vastu peale nende, mis tekkisid esialgsele ostjale müügilepingust. Kohus leidis, et asjaõigusliku ostueesõiguse (AÕS § 256 lg 1) õiguslikku mõju tuleb käsitleda sarnaselt (RK nr 3-21-24-04, 3-2-1-13-06). VKI Investments OÜ müüs vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa CONDOR INKASSO OÜ-le sellisena, et seda koormas hüpoteek 2 470 000 krooni. Kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaksid hagejatele õiguse nõuda hüpoteegiga koormamata mõttelise osa üleandmist, s.t algse müügilepingu esemest sisuliselt erineva eseme saamist ostueesõiguse teostamise tulemusel. Kohtu hinnangul saaksid üksnes samalaadsed asjaolud toetada hagejate väidet nende kui ostueesõiguslaste õiguste kahjustamisest või piiramisest. Seega ei kahjusta ega piira praegusel juhul kaasomandi osa hüpoteegiga koormamine enne müügilepingu sõlmimist teise kaasomaniku ostueesõigust.
14.Järgmiseks kohus kontrollis, kas hagejate kui kaasomanike ostueesõigust kahjustas või piiras hüpoteegi loovutamine IP-le pärast ostueesõiguse teostamist ja kas see annab hagejatele õiguse nõuda hüpoteegi kustutamist ning selleks vajaliku kostja nõusoleku kohtulahendiga asendamist tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel. Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis AÕS § 325 lg 1 kohaselt koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidaja), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme
kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (RK nr 3-2-1-104-08). AÕS § 346 lg 2 teine lause näeb ette, et tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel uue omaniku suhtes ja hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes. Eelviidatud kolmest kokkuleppest loovad esimene ja viimane õigussuhte kinnisasja igakordse omaniku ja hüpoteegipidaja vahel: hüpoteegi seadmise kokkulepe tänu kinnistusraamatusse kantud hüpoteegile ja selle asjaõiguslikule toimele ning tagatiskokkulepe AÕS § 346 lg 2 teise lause tõttu. AÕS § 338 lg 2 sätestab, et hüpoteegi üleandmiseks on nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega ei sõltu hüpoteegi üleandmine kinnisasja omaniku tahtest ega nõusolekust. Eelviidatud normidest tuleneb, et hüpoteegi saab takistusteta üle anda igal ajal sõltumata kinnistu (või selle osa) omandisuhtest ja viimase muutumisest. Seetõttu ei ole üksnes hüpoteegi üleandmine ka pärast ostueesõiguse teostamist ostueesõiguse suhtes kahjustava ega piirava toimega.
15.Praegusel juhul muudeti koos hüpoteegi üleandmisega tagatiskokkulepet. Kohus leidis, et selles osas on 31.05.2012 leping tühine. Nimelt on tagatiskokkuleppe üheks pooleks kinnisasja omanik ja sellise kokkuleppe sõlmimine puudutab tema õigusi ja kohustusi. CONDOR INKASSO OÜ ei ole saanud vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuks. Müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale on AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 kohaselt tühine, sest see kahjustab ostueesõiguse teostamist (ostueesõiguslane ei saaks enam nõuda müüjalt omandi üleandmist). Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel (RK nr 3-2-1-13-06). Kuna tagatiskokkuleppe muutmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut ja VKI Investments OÜ ei olnud 31.05.2012 lepingu pool, siis ei ole tagatiskokkulepet kehtivalt muudetud.
16.Kohus leidis, et eelnev ei anna alust hagejate esimese nõude rahuldamiseks. Esiteks ei muutu hüpoteegikanne ebaõigeks AÕS § 65 lg 1 tähenduses üksnes seetõttu, et samaaegselt hüpoteegi loovutamisega sõlmitud tagatiskokkuleppe muutmine ei ole kehtiv. Hagejad ei ole toonud esile ega tõendanud, et vaidlusaluse hüpoteegiga ei oleks tagatud tegelikku olemasolevat kohustust. Teiseks omandas IP hüpoteegi heauskselt ja AÕS § 65 lg 3 järgi ei saa hagejad nõuda kostjalt hüpoteegi kustutamist. Kostja lähtus kinnistusraamatu andmetest, mida 31.05.2012 lepingu kohaselt kontrollis notar. Hagejad ei ole toonud esile, et kostja teadis või pidi teadma ostueesõiguse teostamisest. Üksnes kinnisasja kuulumine kaasomanikele ei takista mõtteliste osade koormamist hüpoteekidega ega ka vastavat hüpoteegikäivet.
17.Ülejäänud hagejate nõuete eesmärk oli ostueesõiguse teostamise avalduse eseme ehk VKI Investments OÜ ja CONDOR INKASSO OÜ vahelise müügilepingu eseme omandi ja valduse saamine, aga seda üksnes hüpoteekidest vaba mõttelise osa korral. Kohus leidis, et sellises olukorras tuleb jätta hagi ülejäänud nõuetes läbi vaatamata TsMS § 4 lg-te 1 ja 2 ning § 423 lg 2 p 2 alusel, sest hagejad ei ole soovinud nende nõuete lahendamist esimese nõude rahuldamata jätmise korral ega saa ka saavutada sellega soovitud tulemust.
Apellatsioonkaebus
18.Hagejad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega rahuldada hagi või saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Apellantidel ei ole vastuväiteid maakohtu otsusele osas, millega on tuvastatud faktilised asjaolud.
19.Hagiavaldus oli esitatud esimese nõude osas asjaõigusseaduse § 63 lg-te 3 ja 5 alusel, mis keelavad asja käsutamist pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse ning annavad õigustatud isikule õiguse nõuda sellise kande kustutamist. Hageja oli esmalt seisukohal, et tema ostueesõigust rikkus hüpoteek, mis seati vaidlusaluse kaasomandi osale 28.12.2006, s.o pärast seda kui hageja oli omandanud temale kuulva kinnistu mõttelise osa 24.10.2005. Sellise seisukohaga maakohus ei nõustunud. AÕS 257 lg-st 3 tuleneb, et kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-13-06 selgitatud, et ka kaasomanike ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust ja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust järeldatav. Järelikult oli alates 24.10.2005, kui hageja on kinnistu mõttelise osa omanik, kantud kinnistusraamatusse eelmärkega võrdse mõjuga märge hageja kasuks ning kõikide pärast antud märget tehtud kannete osas rakendub AÕS § 63 lg-test 3 ja 5 tulenev hageja õigus nõuda kannete kustutamist.
20.Apellandil on õigus nõuda kande kustutamist ka seetõttu, et pärast ostueesõiguse teostamist tehti kinnistusraamatusse IP kasuks kanne, mis samuti rikub apellandi ostueesõiguse teostamist. Puudus vaidlus selles, et hageja esitas notariaalse ostueesõiguse avalduse 22.02.2012 kinnistu vaidlusaluse mõttelise osa kohta, kuid 31.05.2012 sõlmiti hüpoteegi loovutamise kokkulepe, millega Danske Bank A/S Eesti filiaal loovutas VKI Investments OÜ-le müüdud kinnistu vaidlusalust mõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta IP-le ning CONDOR INKASSO OÜ andis selleks nõusoleku. Selle lepingu tagajärjel tehti kinnistusraamatusse kinnistu vaidlusaluse mõttelise osa suhtes uus kanne, mille tulemusel koormas seda antud mõttelist osa CONDOR INKASSO OÜ kasuks seatud hüpoteek, mis tagas IP nõudeid CONDOR INKASSO OÜ vastu.
21.31.05.2012 lepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu mõtteline osa koormatud küll Danske Bank A/S Eesti filiaali kasuks, kuid lepingust nähtuvalt loovutati see hüpoteek IP-le tasuta, mis tähendab, et tegu oli n.ö tühja hüpoteegiga ning lepingu sõlmimise hetkel ei eksisteerinud tagatiskokkuleppest tulenevaid nõudeid, mida saanuks hüpoteegi suhtes täitmisele pöörata. Vastasel juhul polnuks krediidiasutus nõus seda hüpoteeki tasuta loovutama.
22.Seevastu 31.05.2012 lepingu sõlmimisega, s.o pärast ostueesõiguse teostamist, muudeti kinnistusraamatus kandeid selliselt, et vaidlusaluse kinnistu mõtteline osa tagab IP nõudeid CONDOR INKASSO OÜ vastu. See takistab hagejal ostueesõiguse teostamist, kuna kinnistu mõttelise osa õiguskäivet on pärast ostueesõiguse teostamist muudetud. Maakohus nõustus otsuse p-s 19, et 21.05.2012 leping on hüpoteegiga loovutamise osas igal juhul tühine, kuna VKI Investments OÜ ei saanud kinnisasja vaidlusaluse mõttelise osa kaasomanikuks. Samas on kohus leidnud, et see ei anna õigust nõuda hüpoteegikande kustutamist. Hageja sellise käsitlusega ei nõustu. Asjaõiguse käsutamine on mh kinnisasja koormamine hüpoteegiga, hüpoteegi loovutamine ja omaniku nõusolek hüpoteegi seadmiseks. Järelikult on müügilepingu eseme koormamine hüpoteegiga, hüpoteegi loovutamine ja selleks omaniku nõusoleku andmine samuti asjaõiguse käsutamine. Maakohtu käsitluse kohaselt oleks pärast ostueesõiguse teostamist lubatud muuta ostueesõiguse eset koormavat hüpoteeki selliselt, et muudetakse hüpoteegipidaja isikut ja tagatiskokkuleppe sisu. Sellise hüpoteegi muutmisega ei ole tegemist mitte ainult hüpoteegi loovutamise, vaid
sisuliselt uue koormamisega, kuna ei muutu üksnes hüpoteegipidaja isik, vaid ka tagatiskokkulepe.
23.Ühtlasi ei ole kehtiva õigusega kooskõlas kohtu käsitlus, et kuigi tagatiskokkuleppe muutmine on tühine, siis ei mõjuta see hageja õigust nõuda kinnistusraamatu kande muutmist. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kui selle tulemusel oli muudetud kinnistusraamatu kandeid – hüpoteek kanti IP-le uue tagatiskokkuleppega – oli hagejal õigus nõuda selle kustutamist AÕS § 63 lg 5 alusel.
24.Arusaamatuks jääb kohtu märkus, et hagejad ei ole toonud esile ega tõendanud, et vaidlusaluse hüpoteegiga ei oleks tagatud tegelikku olemasolevat kohustust. Antud seisukoht on asjakohatu ning üllatuslik. AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 seisukohalt ei oma tähtsust, kas tagatiskokkuleppe sisuks olev kohustus eksisteerib võit mitte. Samuti, kuna sellist kohustust ei pea sõlmima notariaalselt, oleks hagejal ka võimatu tõendada vastava kohustuse puudumist IP ja CONDOR INKASSO OÜ vahel. Samuti on asjakohatu maakohtu seisukoht IP heausksuse osas. Asjaolu, kas viimane teadis ostueesõiguse avaldusest, ei oma tähtsust. Juhul, kui hagejal on õigus nõuda AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 alusel eelmärkega kaitstud tühise kande kustutamist, ei oma võimalik heausksus tähendust. Maakohus kohaldas AÕS § 63 lõikeid 3 ja 4 ebaõigesti. Maakohtu tõlgendus lubaks ostueesõiguse eseme käsutamist ostueesõiguslast kahjustaval viisil, mis ei ole AÕS § 63 lg-ga 3 kooskõlas. Vastustajate seisukoht
25.Kostjad paluvad jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
26.Tsiviilkolleegium, tutvunud kirjalikus menetluses asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
27.Poolte vahel ei ole vaidlust faktiliste asjaolude üle, vaid üksnes seaduse kohaldamise üle. Apellatsioonkaebuses tuginevad hagejad samadele väidetele, mis maakohtu menetluses ja millele on maakohus otsuses juba ammendavalt vastanud.
28.Õige on hagejate väide, et AÕS 257 lg-st 3 tuleneb, et kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Nõustuda ei saa aga hagejate järeldusega, et alates 24.10.2005, kui hagejad on kinnistu mõttelise osa omanikena kantud kinnistusraamatusse, on neil AÕS § 63 lg-test 3 ja 5 tulenevalt õigus nõuda kõikide pärast antud märget tehtud kannete kustutamist. Hagejatel on õigus nõuda üksnes selliste kannete kustutamist, mis rikuvad nende ostueesõigust.
29.Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 kohaselt õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõigus ei anna õigust nõuda, et teine kaasomanik oma kaasomandi osa ei koormaks. Vaidlus puudub selles, et VKI Investments OÜ müüs CONDOR INKASSO OÜ-le kinnisasja koos sellel lasuva hüpoteegiga. Hagejatel oli vaid valida, kas kasutada oma ostueesõigust ja sõlmida VKI Investments OÜ-ga müügileping samadel tingimustel, milline sõlmiti VKI Investments OÜ ja CONDOR INKASSO OÜ vahel või mitte. Seega ei saanud hagejad eeldada, et kui nad kasutavad oma ostueesõigust, siis hüpoteek kustutatakse. Hagejad
teadsid, et ostetaval kinnisasjal lasub hüpoteek, mis võimaldab hüpoteegipidajal nõuda kaasomandi osa omanikult hüpoteegi summat.
30.AÕS § 338 lg 2 sätestab, et hüpoteegi üleandmiseks on nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega ei sõltu hüpoteegi üleandmine kinnisasja omaniku tahtest ega nõusolekust. Seetõttu ei ole hüpoteegi üleandmine ka pärast ostueesõiguse teostamist ostueesõiguse suhtes kahjustava ega piirava toimega.
31.Asjakohatu on hagejate väide nagu tuleneks sellest, et hüpoteek loovutati tasuta, asjaolu, et tegemist oli tühja hüpoteegiga. Sel alusel pole hagejad nõuet esitanud. Hagejad taotlesid nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks põhjusel, et hüpoteegi seadmine ja hüpoteegi loovutamine on tühised. Maakohus leidis õigesti, et asjaolu, et tagatiskokkuleppe muutmine on tühine, ei anna iseenesest alust nõuda hüpoteegikande kustutamist. Hüpoteegikanne ei muutu ebaõigeks AÕS § 65 lg 1 tähenduses üksnes seetõttu, et samaaegselt hüpoteegi loovutamisega sõlmitud tagatiskokkuleppe muutmine ei ole kehtiv. Hagejad ei ole toonud esile ega tõendanud, et vaidlusaluse hüpoteegiga ei oleks tagatud tegelikku olemasolevat kohustust.
Menetluskulude jaotus ja selgitus
32.Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti solidaarselt hagejate kanda.
33.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.