25. aprill 2014. a, Tallinn, kohtu kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-13-55015
Tsiviilasi
XXXja XXXhagi XXXvastu hüpoteegikande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise ning XXXOÜ ja XXXOÜ vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusolekute andmise kohustuse tuvastamise, samuti omandiõiguse tunnustamise ja valduse saamise nõuetes
Tsiviilasja hind
199 861,77 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Hageja II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Hagejate lepinguline esindaja: advokaat Kaarel Berg, e-post [email protected] Kostja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX, e-post XXX Kostja I lepinguline esindaja: Aare Hõbe, e-post [email protected] Kostja II: XXXOÜ, registrikood XXX, asukoht XXX Kostja II lepinguline esindaja: Indrek Kuusik, e-post [email protected] Kostja III: XXXOÜ, registrikood XXX, asukoht XXX Kostja III lepinguline esindaja: Jüri Koger, e-post [email protected]
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 9. aprillil 2014, millel osalesid hagejate lepinguline esindaja advokaat Kaarel Berg ning kostjate lepingulised esindajad Aare Hõbe, Indrek Kuusik ja Jüri Koger
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata hagejate XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) hagi kostja XXX(isikukood XXX) vastu nõudes tuvastada, et kostjal XXXon kohustus anda nõusolek Tallinnas, XXXasuva kinnisasja (registriosa nr XXX, edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on
2-13-55015
XXXOÜ-le kuuluv XXXsuurune mõtteline osa koormatud hüpoteegiga summas 2 470 000 krooni XXXkasuks. Jätta läbi vaatamata hagejate XXXja XXXhagi XXXOÜ (registrikood XXX) ja XXXOÜ (registrikood XXX) vastu nõuetega tuvastada, et kostjal XXXOÜ on kohustus anda nõusolek vaidlusalune kinnistu kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on XXXkaasomandi osa omanik XXXOÜ; tuvastada, et kostjal XXXOÜ on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta kande tegemiseks, mille kohaselt on XXXkaasomandi osa omanik XXX; tunnustada hagejate omandiõigust vaidlusaluse kinnistu XXXsuurusele mõttelisele osale ning nõuda see välja XXXOÜ ebaseaduslikust valdusest nõudes. Tühistada Harju Maakohtu 21. novembri 2013. aasta määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu, st kustutada vaidlusaluse kinnistu kostjale XXXOÜ kuuluvale XXXsuurusele mõttelisele osale hagi tagamise korras seatud keelumärge käsutamise keelamiseks hageja XXXkasuks. Jätta rahuldamata kostja XXXOÜ 14. aprilli 2014 taotlus 9. aprilli 2014 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Jätta kõik menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohtu selgitused Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13, Tallinn, e-posti aadress [email protected]). Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.
MENETLUSE KÄIK
1.XXX(hageja I) ja XXX(hageja II, edaspidi koos „hagejad”) esitasid 20. novembril 2013 veebilehe www.e-toimik.ee kaudu kohtule hagiavalduse XXX(kostja I), XXXOÜ (kostja II) ja XXXOÜ (kostja III, edaspidi koos „kostjad”) vastu. Kohus võttis hagiavalduse
21.novembri 2013. aasta määrusega menetlusse ja tagas hagejate taotluse hagi sama 2 (8)
2-13-55015 kuupäeva määrusega. Kostjad esitasid 3., 5. ja 13. detsembril 2013 vastused hagile ning vaidlesid sellele kõigis nõuetes vastu. Hageja esitas 27. detsembril 2013 arvamuse kostjate vastuste kohta, milles jäi hagi juurde.
2.Kohus selgitas 20. märtsi 2014. aasta määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad.
3.Kohus kuulas pooled ära 9. aprilli 2014 kohtuistungil. Kostja III esitas 14. aprillil 2014 taotluse istungi protokolli parandamiseks, millele teised pooled ei esitanud vastuväiteid.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Hagejate nõuded ja väited
4.Hagejad on esitanud kostjate vastu järgmised nõuded: (1) tuvastada, et kostjal I on kohustus anda nõusolek Tallinnas, XXXasuva kinnisasja (registriosa nr XXX, edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on kostjale III kuuluv XXX suurune mõtteline osa koormatud hüpoteegiga summas 2 470 000 krooni kostja I kasuks (edaspidi „vaidlusalune hüpoteek”), ja tingimuslikult esimese nõude rahuldamise korral: (2) tuvastada, et kostjal III on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on XXX kaasomandi osa omanik kostja III; (3) tuvastada, et kostjal II on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta kande tegemiseks, mille kohaselt on XXX kaasomandi osa omanik hageja I; (4) tunnustada hagejate omandiõigust vaidlusaluse kinnistu XXX suurusele mõttelisele osale ning nõuda see välja kostja III ebaseaduslikust valdusest.
5.Hagejad toovad oma nõuete alusena esile järgmised asjaolud: − hageja I kanti
24.oktoobri 2005 vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuna (XXXkaasomandist) kinnistusraamatusse ja 18. detsembri 2008 kande alusel suurenes tema kaasomandiosa XXX-ni; − hagejad on abikaasad, abikaasade varasuhtena kehtib varaühisus, nad ei ole varasuhet muutunud, nad ei ole sõlminud abieluvara lepingut ega ühisvara jagamise lepingut ning neile kuulub XXX mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust, mis omandatud abielu ajal ja moodustab nende ühisvara; − 6. detsembril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kanti 28. detsembril 2006 XXX OÜ-le kuuluva vaidlusaluse kinnistu XXXmõttelisele osale hüpoteek summas 2 470 000 krooni; − 26. aprillil 2011 kanti sama mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kostja II; − 21. novembril 2011 sõlmiti vaidlusaluse kinnistu kaasomandiosa müügileping, hüpoteegi loovutamise leping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingud, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, millega kostja II müüs sama mõttelise osa kostjale III hinnaga 42 000 eurot ja senine hüpoteegipidaja XXXloovutas sama mõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta Danske Bank A/S Eesti filiaalile; − kostja III kanti XXXmõttelise osa ulatuses kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse 29. novembril 2011; − hagejad esitasid 22. veebruaril 2012 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse, millega kasutasid kaasomaniku ostueesõigust 21. novembri 2011 lepingu esemele; hagejad deponeerisid ostusumma 42 000 eurot notari kontol;
3 (8)
2-13-55015 − 31. mai 2012 lepinguga loovutas Danske Bank A/S Eesti filiaal vaidlusaluse kinnistu XXXmõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta kostjale I, milleks kostja III andis nõusoleku; sama lepinguga muudeti tagatiskokkuleppe sisu selliselt, et vaidlusaluse hüpoteegiga on tagatud kostja I kõik nõuded kostja III vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud laenulepingust nr 22-07-09 ja muudest nende vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest; − hagejad esitasid 10. aprillil 2013 kostjale I nõude esitada vaidlusaluse hüpoteegi lõpetamise avaldus, millele kostja I vastas 22. aprilli 2013 e-kirjas keeldumisega põhjendusel, et 31. mai 2012 seisuga ei olnud eelmärget kinnistusraamatus.
6.Hagejate õiguslikud väited on muu hulgas järgmised: − kaasomaniku ostueesõigus on kinnistusraamatust järeldatav, mistõttu on sellel asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 kohase märke toime, mis omakorda omab eelmärkega sama toimet – järelikult on alates 24. oktoobrist 2005 sisuliselt kantud kinnistusraamatusse hagejate kasuks eelmärge, mille eesmärk on tagada ostueesõiguse teostamist; − asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on AÕS § 63 lg 3 järgi tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab; kuna koormamata ja hüpoteegiga koormatud kinnisasjal on oluline vahe ostueesõiguse teostaja jaoks, siis kahjustab ja piirab kaasomandiosale seatud hüpoteek teise kaasomaniku ostueesõigust – järelikult on kõik hüpoteegikanded pärast hageja I kui kaasomaniku kohta kinnistusraamatusse kande tegemist tühised ja hageja võib nõuda hüpoteekide kustutamist; − vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omand ei ole kostjalt II kostjale III üle läinud; andes nõusoleku kostja I kasuks hüpoteegi seadmiseks, kasutas kostja III käsutusõigust, mida on AÕS § 68 lg 1 kohaselt õigus teha üksnes asja omanikul. Kuna kostjal III ei tekkinud omandit, puudus tal järelikult ka käsutusõigus. Sellest tulenevalt on 31. mai 2012 leping tühine osas, millega kostja III andis nõusoleku hüpoteegi seadmiseks kostja I kasuks – järelikult võib hageja lisaks käesolevas taandes märgitud kaalutlustel nõuda vaidlusaluse hüpoteegi kustutamist.
7.Menetluskulud paluvad hagejad panna kostjate kanda solidaarselt. Kostjate vastuväited
8.Kostjad ei vaidlustanud sisuliselt hagi alusena märgitud asjaolusid.
9.Kostja I ei vaidleb esimesele nõudele vastu, tema peamised vastuväited on järgmised: − kaasomaniku mõttelist osa koormavad hüpoteegid ei kahjusta ega piira ostueesõigust; − 31. veebruari 2012 hüpoteegi loovutamise leping ei ole tühine, aga kui see ka oleks tühine, siis peab muutuma taas kehtivaks hüpoteek senise hüpoteegipidaja kasuks; − kostja I omandas hüpoteegi heauskselt.
10.Kostjad II ja III vaidlevad nende vastu esitatud nõuetele (2) – (4) vastu. Kõik kostjad leiavad ühiselt, et ka esimese nõude rahuldamata jätmise korral peaks kohus ülejäänud nõuded sisuliselt lahendama.
11.Menetluskulud paluvad kõik kostjad panna hagejate kanda solidaarselt.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus tutvus poolte esitatud väidete ja tõenditega ning kuulas pooled ära kohtuistungil. Kohus leiab, et hagi tuleb esimeses nõudes jätta rahuldamata ja ülejäänud nõuetes läbi 4 (8)
2-13-55015 vaatamata. Menetluskulud jätab kohus solidaarselt hagejate kanda. Hagejate taotlusel rakendatud hagi tagamise abinõu tuleb tühistada.
13.Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse kirjeldava osa lihtsustatult.
14.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks. − hageja I kanti
24.oktoobril 2005 vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuna (XXXkaasomandist) kinnistusraamatusse ja 18. detsembri 2008 kandega suurenes tema kaasomandiosa XXX-ni (tlk 13–20); − hagejad on abielus ja eelviidatud XXX suurune mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust on nende ühisvara; − kaasomaniku XXX OÜ kaasomandiosa (XXX) vaidlusalusest kinnistust koormati
28.detsembril 2006 hüpoteegiga summas 2 470 000 krooni (edaspidi „vaidlusalune hüpoteek”, tlk 19); − kostja II omandas eelviidatud XXXsuuruse mõttelise osa ja selle kohta tehti
26.aprillil 2011 kanne kinnistusraamatusse (tlk 16); − 21. novembri 2011 lepinguga müüs kostja II XXXsuuruse mõttelise osa kostjale III hinnaga 42 000 eurot ja XXX(kui senine hüpoteegipidaja) loovutas vaidlusaluse hüpoteegi täielikult ja tasuta Danske Bank A/S Eesti filiaalile; kostja III kanti XXXmõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse 29. novembril 2011 (tlk 21–36 ja 16); − hagejad esitasid 22. veebruaril 2012 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse, millega teostasid kaasomaniku ostueesõigust vaidlusaluse kinnistu XXXsuurusele mõttelisele osale; hagejad deponeerisid müügihinna 42 000 eurot notari deposiitkontol ning notar saatis hagejate avalduse kostjatele II ja III, kes on selle ka kätte saanud (tlk 37–40); − 31. mai 2012 lepinguga loovutas Danske Bank A/S Eesti filiaal vaidlusaluse hüpoteegi täielikult ja tasuta kostjale I ning kostja III andis selleks nõusoleku (tlk 41–47); − hageja esitas 10. aprillil 2013 kostjale I nõude esitada vaidlusaluse hüpoteegi lõpetamise avaldus (tlk 48–49), millele kostja I vastas 22. aprilli 2013 e-kirjas keeldumisega põhjendusel, et 31. mai 2012 seisuga ei olnud eelmärget kinnistusraamatus (tlk 50–51).
15.Hagejate esimese nõude õiguslik alus on AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mis sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, koosmõjus AÕS § 63 lg-ga 5, mis näeb muu hulgas ette, et kui käsutamine on sama paragrahvi lg-s 3 sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Hagejad väidavad, et 28. detsembril 2006 kinnistusraamatusse kantud ja enne hagi esitamist viimati 31. mai 2012 lepingu alusel muudetud hüpoteek kahjustab või piirab hagejate kui ostueesõiguslaste õigusi. Hagejate ostueesõigus tuleneb kaasomandist, sest AÕS § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Pooled ei vaidle, et viidatud normi kohaldamise eeldused on täidetud.
16.Kinnisasja kaasomandi osale saab seada hüpoteegi (AÕS § 73 lg 1, § 277 lg 4 ja § 325 lg 2, vt ka Riigikohtu 2. detsembri 2010. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-10, p 14). Kostjad ei ole kohtumenetluses sisuliselt esitanud vastuväiteid hagejate põhjendustele, et 5 (8)
2-13-55015 kaasomaniku ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. juuni 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 29). Seega sõltub hagejate esimese nõude lahendamine esmalt vastusest küsimusele, kas kaasomandi osa hüpoteegiga koormamine ka juba enne müügilepingu sõlmimist kahjustab või piirab teise kaasomaniku ostueesõigust. Pooled vastavad sellele küsimusele erinevalt.
17.Ostueesõigus on võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 kohaselt õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku (ostueesõiguslane) ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. VÕS § 244 lg 3 näeb ette, et ostueesõiguslane võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Ostueesõiguse teostamine toimub vastavalt VÕS § 244 lg-le 4 avalduse tegemisega müüjale. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega annab ostueesõigus selle omajale sisuliselt võimaluse sõlmida müüjaga ühepoolse avalduse tegemise teel müügileping (vm võõrandamisleping) sama eseme kohta ja samadel tingimustel nagu oli sõlmitud müüja ja esialgse ostja vahel. Ostueesõiguslasel ei teki ostueesõiguse teostamisest muid nõudeid müüja vastu peale nende, mis tekkisid esialgsele ostjale müügilepingust. Kohus leiab, et asjaõigusliku ostueesõiguse (AÕS § 256 lg 1) õiguslikku mõju tuleb käsitleda sarnaselt (vt sarnaselt ka Riigikohtu
9.märtsi 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-04, p 13, ja eelmises punktis viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 42 teine lõik). Käesolevas asjas on poolte väidete kohaselt kostja II müünud vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa kostjale III sellisena, et seda koormas hüpoteek summas 2 470 000 krooni. Kohus ei tuvasta asjaolusid, mis annaksid hagejatele õiguse nõuda hüpoteegiga koormamata mõttelise osa üleandmist, st algse müügilepingu esemest sisuliselt erineva eseme saamist ostueesõiguse teostamise tulemusel. Kohtu hinnangul saaksid üksnes samalaadsed asjaolud toetada hagejate väidet nende kui ostueesõiguslaste õiguste kahjustamisest või piiramisest. Senisest järeldab kohus, et vähemalt käesoleva juhtumi asjaoludel ei kahjusta ega piira kaasomandi osa hüpoteegiga koormamine enne müügilepingu sõlmimist teise kaasomaniku ostueesõigust.
18.Järgmiseks tuleb kontrollida, kas hagejate kui kaasomanike ostueesõigust kahjustas või piiras hüpoteegi loovutamine kostjale I pärast ostueesõiguse teostamist ja kas see annab hagejatele õiguse nõuda hüpoteegi kustutamist ning selleks vajaliku kostja I nõusoleku kohtulahendiga asendamist tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel. Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis AÕS § 325 lg 1 kohaselt koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidaja), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (vt Riigikohtu 5. novembri 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12 teine lõik). AÕS § 346 lg 2 teine lause näeb ette, et tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel uue omaniku suhtes ja hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes. Eelviidatud kolmest kokkuleppest loovad esimene ja viimane õigussuhte kinnisasja igakordse omaniku ja hüpoteegipidaja vahel: hüpoteegi seadmise kokkulepe tänu kinnistusraamatusse kantud hüpoteegile ja selle asjaõiguslikule toimele ning tagatiskokkulepe AÕS § 346 lg 2 teise lause tõttu. AÕS § 338 lg 2 sätestab, et hüpoteegi üleandmiseks on nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega ei sõltu hüpoteegi üleandmine kinnisasja omaniku tahtest ega nõusolekust. Eelviidatud normidest tuleneb, et hüpoteegi saab takistusteta üle anda igal ajal sõltumata kinnistu (või selle osa) omandisuhtest ja viimase muutumisest. Seetõttu ei ole 6 (8)
2-13-55015 üksnes hüpoteegi üleandmine ka pärast ostueesõiguse teostamist ostueesõiguse suhtes kahjustava ega piirava toimega.
19.Käesoleval juhul on koos hüpoteegi üleandmisega muudetud tagatiskokkulepet. Kohus nõustub hagejatega, et selles osas on 31. mai 2012 leping tühine. Nimelt on eelmises punktis märgitu kohaselt tagatiskokkuleppe üheks pooleks kinnisasja omanik ja sellise kokkuleppe sõlmimine puudutab tema õigusi ja kohustusi. Kostja III ei ole saanud vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuks. Müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale on AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 kohaselt tühine, sest see kahjustab ostueesõiguse teostamist (ostueesõiguslane ei saaks enam nõuda müüjalt omandi üleandmist). Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel (vt Riigikohtu 20. juuni 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 25). Kuna tagatiskokkuleppe muutmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut ja kostja II ei olnud 31. mai 2012 lepingu pool, siis ei ole tagatiskokkulepet kehtivalt muudetud.
20.Siiski ei anna eelmises punktis tuvastatu alust hagejate esimese nõude rahuldamiseks. Esiteks ei muutu hüpoteegikanne ebaõigeks AÕS § 65 lg 1 tähenduses üksnes seetõttu, et samaaegselt hüpoteegi loovutamisega sõlmitud tagatiskokkuleppe muutmine ei ole kehtiv. Hagejad ei ole toonud esile ega tõendanud, et vaidlusaluse hüpoteegiga ei oleks tagatud tegelikku olemasolevat kohustust. Teiseks nõustub kohus kostjaga I ka selles, et ta on omandanud hüpoteegi heauskselt ja AÕS § 65 lg 3 järgi ei saa hagejad nõuda kostjalt I hüpoteegi kustutamist. Kostja I lähtus kinnistusraamatu andmetest, mida 31. mai 2012 lepingu kohaselt kontrollis notar. Hagejad ei ole toonud esile, et kostja I teadis või pidi teadma ostueesõiguse teostamisest. Nagu kohus järeldas eespool p-s 17, ei takista üksnes kinnisasja kuulumine kaasomanikele mõtteliste osade koormamist hüpoteekidega ega ka vastavat hüpoteegikäivet. Kokkuvõtvalt jääb hagi esimeses nõudes rahuldamata.
21.Vastavalt hagejate taotlusele lahendaks kohus ülejäänud nõudeid ainult esimese nõude rahuldamise korral. TsMS § 439 kohaselt kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Vaatamata kostjate II ja III taotlusele hagejate kohustamiseks ostueesõiguse teostamisest tulenev tehing lõpule viia, ei saa kohus hagejaid kohustada ilma sellekohase nõudeta. Kostjad ei ole esitanud vastuhagi. Hagejate ülejäänud nõuete eesmärk on ostueesõiguse teostamise avalduse eseme ehk kostjate II ja III vahelise müügilepingu eseme omandi ja valduse saamine, aga seda üksnes hüpoteekidest vaba mõttelise osa korral. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb jätta hagi ülejäänud nõuetes läbi vaatamata TsMS § 4 lg-te 1 ja 2 ning § 423 lg 2 p 2 alusel, sest hagejad ei ole soovinud nende nõuete lahendamist esimese nõude rahuldamata jätmise korral ega saa ka saavutada sellega soovitud tulemust. Kohus tuvastas siiski ka nõuete (2) – (4) lahendamiseks eeldatavasti vajalikud asjaolud ja võttis otsuse p-s 19 seisukoha omandi kostjale III ülemineku osas.
22.TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata kostja III esitatud maksekorraldused ja e-kirja (tlk 146–148), sest neist ei nähtu hagejate esimese nõude lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.
23.TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus seni rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas asjas tagas kohus hagejate taotlusel hagi 21. novembri 2013. aasta määrusega. Hagi tagamine tuleb TsMS § 386 lg 4 alusel tühistada. Samuti näeb TsMS § 442 lg 5 ette, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni lahendamata kostja III taotlus 9. aprilli 2014 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Kohus jätab taotluse rahuldamata ja protokolli muutmata, sest see vastab piisavalt TsMS § 50 nõuetele. Kostja III esindaja sõnavõtt on protokollitud ulatuses, mis võimaldab selle sisust ja kostja III väidetest asja lahendamiseks vajalikus ulatuses aru saada.
7 (8)
2-13-55015
24.Hagi hind on TsMS § 134 lg 1 ning § 126 lg-te 1 ja 3 alusel 199 861,77 eurot ( = 42000 + 157861,77). Nõuded (2), (3) ja (4) on suunatud vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omandiõiguse saamisele ja nende nõuete ühine hind on 42 000 eurot. Nõue (1) seevastu on suunatud hüpoteegi kustutamisele ja selle hind tuleb tagatava nõude suuruse kohta andmete puudumise tõttu määrata hüpoteegisummaga 2 470 000 krooni (157 861,77 eurot). Nõuded ei ole alternatiivsed, seega tuleb nende hinnad hagihinna leidmiseks liita.
25.Menetluskulud jätab kohus hagejate kanda. Esimese nõude, st kostja I menetluskulude osas on selle aluseks TsMS § 162 lg 1, ülejäänud nõuete ja kostjate osas TsMS § 168 lg 2. Kohtu hinnangul on käesoleva vaidluse asjaoludel ja TsMS § 165 lg 1 järgi põhjendatud, et hagejad vastutavad menetluskulude kandmise eest solidaarselt. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.