Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2(7)

signalisatsioonikoodi. Kostja I ei ole päevagi üüritud ruume kasutanud ega saanud ka hagejalt teenuseid. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja Georgan OÜ-lt ja AVlt solidaarselt 1278 eurot ja 944,99 eurot Georgan OÜ-lt AS Morrison Invest kasuks. Menetluskulud jättis kohus võrdsetes osades poolte kanda. Hageja nõue kostjate vastu on suunatud raha maksmise kohustuse täitmisele (VÕS § 108 lg 1). VÕS § 82 lg 7 esimese lause kohaselt kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kohustuse täitmise nõude esmane eeldus on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole nõuetekohaselt täidetud, s.t see on muutunud sissenõutavaks. VÕS § 313 lg-st 1 tulenevalt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lõike 2 kohaselt erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Maakohus leidis, et kostja I 22.02.2011 üürilepingu ülesütlemisavaldus on vastuolu tõttu VÕS § 313 lg-tes 1-2 sätestatud nõuetega tühine (TsÜS § 84 lg 1) ega lõpetanud alates 01.03.2011 üürilepingut. Kostja I selgitus, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingis asjaolu, et kostja II sai Rootsis tööd, on paljasõnaline. Ülesütlemisavalduses sellele asjaolule viidatud ei ole. Ülesütlemisavalduse ebamäärase põhjenduse kohaselt võib järeldada, et kostjal olid tekkinud majandusraskused, mis aga ei haaku kostjate väitega, et kostja II sai tööd Rootsis. Kohtule esitatud lepingu kohaselt oli sõlmitud kostja II poolt ehitusleping Rootsis alles 11.03.2011. Nimetatud ehituslepingule ei ole viidatud ka kostja I 17.03.2011 vastuses hageja 08.03.2011 vastusele kostja I ülesütlemisavalduse suhtes. Ka 17.03.2011 kirjas on ebamäärase põhjendusena välja toodud majanduse madalseis, mitte töö saamine Rootsis. Kohtuistungil võttis kostjate esindaja omaks, et koos ülesütlemisavaldusega väidetavat ehituslepingut hagejale ei esitatud. Seega on väidetavale Rootsi ehituslepingule kostjad hakanud viitama alles tagantjärele, et õigustada 22.02.2011 ülesütlemisavaldust. Kuna ülesütlemisavaldus on tühine, jätkus hageja ja kostja I vaheline üürileping ka peale 01.03.2011, mistõttu kostja I oli kohustatud jätkuvalt täitma lepingujärgseid üürniku kohustusi, sealhulgas üüri, kommunaalkulude, telefonikoha, mööblitasu ja lisateenuste tasu ning viivise maksmise kohustusi. Samas hageja nõude täielik rahuldamine, nii põhinõude kui ka viivise osas hageja poolt nõutud ulatuses oleks vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6). Hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepinguliste kohustuste laiendamise kõrval ka lepingust, tavast või seadusest tulenevate õiguste piiramise teostamine. Õiguste kuritarvitamise keeld tuleneb Rooma õigusest tuntud üldisest põhimõttest, mille kohaselt see, kes teostab oma õigust, ei tohi sellega teha kahju teistele (qui suo jure utitur neminen laedit). Ka TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõige keelab õiguste teostamise selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Riigikohus on mitmetes lahendites (3-2-1100-07 jt) märkinud, et hagi aegumistähtaja jooksul nõude esitamist saab lugeda hea usu põhimõtte vastaseks ainult erandlikel asjaoludel. Selliseks erandlikuks hea usu põhimõttega vastuolus olevaks asjaoluks saab lugeda ka hageja vastuolulist käitumist kostja suhtes, mistõttu kostjal puudub selge arusaamine, kuidas hageja suhtub kostjapoolsesse lepingukohustuste rikkumisse ja milliseid õiguskaitsevahendeid ta kavatseb rakendada. Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. Käesoleval juhul

3(7)

selline erandliku asjaoluna hinnatav see, et hageja, vaatamata sellele, et ta vastuseks kostja I ülesütlemisavaldusele oma 08.03.2011 kirjas teatas, et on nõus lepingu lõpetama ennetähtaegselt ainult piisava kompensatsiooni eest (seega üheltpoolt luges ülesütlemisavalduse kaudselt kehtetuks, kuid teiselt poolt oli valmis rahalise kompensatsiooni eest ülesütlemist kinnitama) ja saatis ajavahemikul 01.03.2011 kuni 01.05.2013 kostjale I igakuiseid makseteatisi üüri-, kommunaalteenuste ja muude teenuste eest kokku summas 8255,63 eurot, saatis kostjale I 08.06.2011 pretensiooni, milles luges kostja I võlgnevuse suuruseks vastavalt 110043 arvele siiski ainult 159,95 eurot ja kolm kuud hiljem (08.09.2011), tuginedes samale arvele 110043 (summas 159,95 eurot) ja arvele 110273 summas 18,93 eurot (mida kohtule pole esitatud), nõude ainult summas 178,88 eurot. Hageja poolt kohtuistungil antud selgitus, et selline vastuolu oli tingitud raamatupidaja vahetusest, on paljasõnaline, kuna hageja ei ole oma arvetele peale 01.03.2011 tuginenud ei 08.06.2011 pretensioonis ega ka 08.09.2011 nõudekirjas. Seega võisid kostjad hageja 08.06.2011 ja 08.09.2011 kirjadest järeldada, et hageja ei nõua kostjalt I võlgnevuse katteks rohkem kui 178,88 eurot. Eeltoodust tulenevalt kostjate poolt kompromissina pakutud summa 2222,99 eurot tuleb lugeda hagejale piisavaks kompensatsiooniks üürilepingu ennetähtaegse (ja kehtetu) ülesütlemise eest. Viidates VÕS § 127 lg-le 3 märkis kohus, et olukorras, kus kostja I faktiliselt ei asunudki üüritud ruumi kasutama ja hagejal oli võimalus leida vabanenud ruumile uusi üürnikke ja kahju suurenemist vältida (millist võimalust ta ka kasutas, kuid edutult), ei saa eeldada, et hagejal tekiks õigus nõuda kostjalt üüri ja kommunaalkulusid kogu lepingu kehtivuse aja, s.o 5 aasta eest. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus hagi osaliselt, s.o summas 2222,99 eurot. Lähtudes VÕS §-dest 142 ja 65, tuleb 1278 eurot välja mõista hageja kasuks solidaarselt kostjatelt I ja II ja seda ületavas summas, s.o 944,99 eurot, kostjalt I. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja vaidlustab maakohtu otsuse hagi põhinõude rahuldamata jätmise, s.o 6032,64 euro, osas, kuid ei vaidlusta kõrvalnõuete rahuldamata jätmise osas. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja on kostja suhtes käitunud vastuoluliselt. Ülesütlemise tühiseks pidamine ja võimaluse pakkumine kompensatsiooni tasumisega leping siiski ennetähtaegselt lõpetada, ei ole vastuolulised. Ühtlasi ei ole pakkumine vastuolus hea usu põhimõttega, vaid vastupidi, see on vastutulek üürnikule, mida too ei pea vastu võtma. Samuti on üürileandja selgelt väljendunud, et ta lepingu ühepoolset ennetähtaegset ülesütlemist ei tunnista ega ole andnud mingit alust arvata, et sallib lepingukohustuste rikkumist. Kui kostjad saadud makseteatiste põhjal ilmselt ebaõigetest hageja 08.06.2011 ja 08.09.2011 kirjadest ka järeldasid, et hageja ei nõua võlgnevuse katteks rohkem kui 178,88 eurot, siis pidid nad ka märkama vahepealsetes kirjades vastuolu saadud makseteatistega ja üürilepinguga ning arvestama üürileandja võimaliku eksitusega või pöörduma selgituse saamiseks üürileandja poole. Paraku on kostjad pidanud lepingut lõppenuks ja arvanud, et neil puudub üldse tasumise kohustus. Ühtlasi ei saanud kostjad selle põhjal olla kindlad, et hageja ei nõua kostjalt I lepinguliste kohustuste (sh varasemate tasumata maksete osas) täitmist edaspidi ja pidi arvestama kogu lepingujärgse üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusega. Antud juhul kohus väljamõistetud summat (2222,99 eurot) ei põhjendanud, rikkudes sellega kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Kohus leidis, et olukorras, kus kostja I faktiliselt ei asunudki üüritud ruumi kasutama ja hagejal oli võimalus leida vabanenud ruumile uusi üürnikke ja kahju suurenemist vältida, ei saa eeldada, et hagejal tekiks õigus nõuda kostjalt üüri ja kommunaalkulusid kogu lepingu kehtivuse aja, s.o 5 aasta eest. Kohus ei ole eeltoodud seisukohta põhjendanud ja see on vastuoluline. Ükski mõistlik ettevõtja ei tekita endale kahju. Kui hagejal olnuks mõistlik kõnealune üüripind uuesti välja üürida, siis oleks

4(7)

ta seda teinud (sh senise üürilepingu ülesütlemine). Ühtlasi ei ole selge, miks ei saa eeldada üüri ja kõrvalkulude tasumist kogu lepingu kehtivuse ajal. Alusetu on kohtu poolt hageja nõude asendamine n-ö mõistliku hüvitisega, kuivõrd hagiga on nõutud lepingulise kohustuse täitmist. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja esitatud apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks, küll aga tuleb muuta TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib kolleegium maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust osas, milles maakohus hagi rahuldas ja milles jättis rahuldamata hageja nõude viivise saamiseks. Kostjad rajasid oma vastuväited hageja poolt esitatud üüri ja kõrvalkulude nõudele sellele, et kostja I on 22.02.2011 avaldusega 11.02.2011 üürilepingu erakorraliselt üles öelnud. Maakohus tuvastas, et ülesütlemine on tühine, kuid jättis hagi osaliselt rahuldamata selle tõttu, et hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Apellatsioonkaebuses hageja maakohtu poolt tuvastatuga ei nõustu ja leiab, et kostja I peab tasuma üüri ja kõrvalkulude eest kogu lepingu kehtivuse ajal. Kolleegium leiab, et nõude lahendamisel tuleb kolleegiumil kontrollida, kas maakohus tuvastas õigesti üürilepingu ülesütlemise tühisuse, kuna ennekõike sellest sõltub hageja nõude rahuldamine. VÕS § 325 lg 1 järgi tuleb ülesütlemisavaldus esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Hageja väitis, et kostja I ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg-le 1, kuna sellel puudub kostja I allkiri. TsÜS § 79 sätestab, et kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, peab tehing olema tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu teinud isikute nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud. Kostja I saatis hagejale 22.02.2011 trükitud ülesütlemisavalduse, millele ei olnud kostja I juhatuse liige omakäeliselt alla kirjutanud, kuid kuna dokument oli kirjalikult esitatud ja seda oli võimalik ka taasesitada, siis vastas ülesütlemisavaldus kolleegiumi arvates VÕS § 325 lg-s 1 sätestatule. Samuti olid ülesütlemisavalduses ära näidatud üüritud asi, lepingu lõppemise kuupäev ja lühidalt ülesütlemise aluseks olevad asjaolud. Järelikult olid ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas ülesütlemiseks oli olemas faktiline ja õiguslik alus. Kostjate väidete kohaselt oli kostjal I mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab ja lõige 3 järgi üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 313 lg 1 rakendamist on Riigikohus oma praktikas korduvalt analüüsinud (lahendid nr 3-2-162-04, nr 3-2-1-100-04, nr 3-2-1-84-10) ning jõudnud järeldusele, et selle sätte kohaselt võib kumbki pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda; põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab; mõjuvaks põhjuseks võib olla nii poolte jaoks ettenägematu kui ülesütlevast poolest tulenev asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab

5(7)

eeldada, et lepingu edasine täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks. VÕS § 313 lg 1 eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus ja selle sätte rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral ehk kas lähtudes poolte võrdsusest kostja I huvi öelda leping üles kaalub üles hageja huvi lepinguliste lubaduste kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu. Maakohus tuvastas, et kostjal I ei olnud esiletoodud asjaoludest lähtudes mõjuvat põhjust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kolleegium leiab, et mõjuva põhjuse olemasolu ei saa hinnata eraldi poolte huvide kaalumisest ja ainult sellisel moel on võimalik tuvastada, kas ülesütlemise aluseks olnud faktilised asjaolud moodustavad kogumis mõjuva põhjuse üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 mõttes või ei. Sätte kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsustuse tegemist, kuid maakohtu otsuses poolte huvide kaalumine puudub. Seega ei vasta maakohtu otsus TsMS § 436 lgle 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Kostjad tõid esile, et kostja I on ehitusvaldkonnas tegutsev väikefirma, millel oli majanduslanguse tingimustes Eestis raske tööd leida ja teda ähvardas maksejõuetus. 2008 – 2009 toimus ehitusturul tagasilangus, mis tingis paljude väikeettevõtjate siirdumise tööle teistesse riikidesse, kuna Eestis ei olnud nende teenusele maksejõulist tellijat. Kostjate selgituse kohaselt oli Rootsis sõlmitud ehitusleping ainuke võimalus jätkata kostja I majandustegevust. Seoses kostja I ehituslepinguga asus kostja II Rootsi ja samuti viidi sinna üle kostja I majandustegevus. Hagejalt üüriti kontoriruum selleks, et teha äri Eestis, kuid pärast Rootsi firmaga lepingu sõlmimist ei olnud hagejal vajalik ega ka majanduslikult võimalik hagejalt üüritud ruumis kontorit pidada. Tegutsedes Rootsis, oli kostjale I kahjulik pidada Tallinnas suhteliselt kallist üüripinda tühjana. Hageja ei vaielnud vastu kostjate poolt esitatud asjaoludele, kuid hageja ei ole nõus, et neist asjaoludest saaks järeldada, et kostjal I oli mõjuv põhjus üürilepingu lõpetamiseks. Kostjad on esitanud oma väidete tõendamiseks 11.03.2011 Rootsi äriühinguga X-siv Bygg AB sõlmitud lepingu. Kolleegiumi arvates ei ole oluline see, et leping on sõlmitud pärast üürilepingu ülesütlemist. Tavapäraselt eelnevad lepingu sõlmimisele läbirääkimised ja kostjad on esile toonud, et üürilepingu ülesütlemise ajaks oli kostjal I olemas võimalus Rootsis töid teostada. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et 2011. a alguseks oli majanduslangus lõppenud. Majanduslanguse tippaeg oli küll 2009. a, kuid 2011. a alguseks ei olnud ehitusturg taastunud ja paljud ettevõtted, mis olid majanduslanguse ajal veel tegutsenud, lõpetasid siis oma tegevuse või isegi pankrotistusid. Kolleegium leiab, et kontoriruumi üürilepingu jätkamine üürilepingu kehtivuse perioodil, s.o viis aastat, tingimustes, kus üürniku äritegevus ei toimu Eestis ja üürnik ei vaja sellist üüripinda, on üürnikule majanduslikult kahjulik. Arvestades, et tegemist on väikefirmaga, siis igakuiselt ca 300 euro tasumine ruumi eest, mida ta ei vaja ega kasuta, võib olla rahaliselt koormav, eriti arvestades seda, et 2011. a oli ehitusturg madalseisus. Seega oli üüritud ruumi kasutamine üürilepingu kehtivuse jooksul kostjale I ebamõistlik ja majanduslikult kahjulik. Hageja üürileandjana on korrektselt lepingut täitnud ja tema huviks oli saada kostjalt I üürilepingu kehtivuse aja jooksul üüri ja tasu osutatud teenuste eest. Vaidlust ei ole, et kostja I ütles lepingu üles kõigest kahe nädala möödudes üürilepingu alusel ruumide valduse saamisest. Samuti ei ole vaidlust selles, et üürileandjal oli koheselt pärast üürilepingu ülesütlemist võimalus saada üüritud bürooruum tagasi oma valdusse. Vaidluse pooled ei ole esile toonud, et üürilepingu ülesütlemise ajaks oleks muutunud üüriturul situatsioon ja hagejal ei oleks võimalust kostja I poolt büroopinna tagastamisel

6(7)

seda sama tasu eest uuesti üürile anda. Seega võis kostja I üürilepingu ülesütlemisel eeldada, et hagejal on võimalik leida ruumidesse samadel tingimustel uus üürnik. Kaaludes üürilepingu jätkamisel mõlema lepingupoole huvisid, leiab kolleegium, et üürilepingu jätkamine oleks olnud oluliselt määral kahjulikum üürnikule ehk kostjale I. Eeltoodu tõttu oli 22.02.2011 kostja I poolt tehtud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus kehtiv. Eeltoodud osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi muuta. Kuna üürileping oli kehtivalt üles öeldud, siis ei olnud hageja õigustatud kostjatelt nõudma üüri ja kõrvalkulude tasumist kogu lepingu kehtivuse aja eest. Riigikohus on VÕS § 313 kohaldamise kohta selgitanud, et kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast poolest tingitud asjaoludest, siis toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib tekkida ülesütlemist teostanud poolel kahju hüvitamise kohustus. Käesolevas asjas on maakohus hagi osaliselt rahuldanud ja kostjatelt hageja kasuks kokku välja mõistnud 2222,99 eurot, mille väljamõistmise osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud. Seega on hageja saanud kostjatelt oma võimalike kahjude katteks hüvituse. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsusest ei selgu, miks ta rahuldas üürinõude just 2222,99 euro ulatuses, kuid kuna selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud, siis kolleegium ka eelviidatud summa väljamõistmist ei kontrolli. Kuna ringkonnakohus muudab ainult maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jätta apellandi (hageja) kanda. Maakohus on jätnud menetluskulud võrdsetes osades poolte kanda. Kolleegium ei näe alust maakohtu menetluskulude jaotust muuta.

Margo Klaar

Gaida Kivinurm

Imbi Sidok-Toomsalu

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.