2-13-36968/36 - Ühinguõigus - Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 08.08.2013 esitas GT (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse JÄRVEVANA TEE 3 KORTERIÜHISTU (kostja) vastu, paludes tuvastada kostja 05.06.2013 üldkoosoleku otsuste tühisus ja tunnistada kehtetuks üldkoosoleku punktid osas, mis on seotud maagaasitrassi liikumisega, gaasipaigaldiste projekteerimisega ja lokaalgaaasikütete väljaehitamisega kinnistul katastritunnusega 78401:121:0100 ning samuti üldkoosoleku otsuse pangalaenu suhtes. Hagiavalduse kohaselt koosneb kostja viiest kaugküttevõrgus asuvast korterelamust, mis ei kuulu Tallinna linna kaugkütte võrku, vaid neid varustab soojusega AS Tallinna Vesi gaasikatlamaja. Operaatorfirma katlamajas on AS HELM GRUPP. AS Tallinna Vesi gaasikatlamajast asukohaga Järvevana tee 3 kulgevad üle kinnistu Järvevana tee 3a kuni kinnistuteni Järvevana tee 3b, 3c, 3d, 3e, 3f ja Järvevana tee 3g kuni kinnistuni Järvevana tee 5 kaugkütte soojustrassid. Kostja 05.06.2013 üldkoosolekul tõstis kostja juhatus järjekordselt üles küsimuse gaasikütte ehituse rahastamiseks läbi pangalaenu. 05.06.2013 toimunud üldkoosolekul tutvustas koosoleku juhataja EE pangalaenu näidisprotokolli. Pangalaenu sooviti võtta selleks, et ehitada Järvevana tee 3b, 3c 3d, 3e ja 3f kinnistule maagaasitrassid ja soetada kostjale põhivarana kolm gaasikatlamaja koos gaasikatlamajade väljaehitusega. 05.06.2013 toimunud korteriühistu üldkoosoleku punkti 2 all võeti vastu järgmised otsused: 1) Teostada kostja oma gaasiküttele üleminekuks järgmised vajalikud tööd: gaasitorustiku ja gaasipaigaldiste ehitamine vastavalt Gaas-Soojusprojekt OÜ ehitusprojektile; 2) Ehitustööde (sh. renoveerimisega kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelvalvega seotud kulude) finantseerimiseks taotleda Swedbank AS-ist laenu maksimaalselt summas 37 000 eurot, sh ii) maja 3C-2400 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 5 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastava laenulepingu; iii) maja 3D-11 100 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 5 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastava laenulepingu; iv) maja 3E-14 500 eurot ,tagasimakse tähtajaga kuni 5 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastava laenulepingu; v) maja 3F-9000 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 5 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastava laenulepingu; 3) Seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimustega, mille kohaselt kohustub korteriühistu koguma oma liikmetelt remonditasu summas selliselt, et pärast laenumaksete tasumist pangale jääb korteriühistule reservi vähemalt 15% liikmetelt kogutud summast, kinnitada uueks remonditasu suuruseks laenumaksvatele korteriomanikele: maja 3C 1,00 eurot/m2, maja 3D 1,09 eurot/m2, maja 3E 1,19eurot/m2 ja maja 3F 0,90 eurot/m2; 4) Volitada juhatust sõlmima pangaga laenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; 5) Taotleda võetava laenu tagatiseks Krediidi ja Ekspordi Garanteerimise Sihtasutuselt (Kredex) laenukäendust maksimaalses ulatuses ning volitada juhatust sõlmima vastav käendusleping. Laenukäenduse eest tasumine toimub vastavalt Kredexi poolt esitatud arvetele; 6) Kinnitada korteriühistu osakapitali suuruseks 0,64 eurot/m2, juhatuse ettepanek: puuduolev summa 499,39 eurot kanda osakapitali reale ühistu kulude kontolt. Koosoleku otsus: 499,39 eurot ümberkande poolt olid kõik koosolekust osavõtjad; 7) Jagada laenusumma proportsionaalselt kõigi laenu maksvate korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Laenumaksed tasutakse kõigi laenu maksvate korteriühistu liikmete poolt vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele; 8) Volitada juhatust ehitustööde läbiviimiseks sõlmima vastav(ad) töövõtuleping(ud); 9) Volitada juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandi kindlustus pangaga aktsepteeritava

inkassoteenuseid firmaga korteriomanike viivisvõlgnevuste menetlemise käsunduslepingu; 10) Laenumaksete võlgnevuse tekkimisel kohustub korteriühistu panga esimesel nõudmisel viivisvõlgnevuste menetlemise käsunduslepingu; 11) Koosolekul vastuvõetud otsused teha teatavaks kõikidele korteriühistu liikmetele (kirjalikud teated postkastidesse või e-mailile). Hageja leidis, et kostja üldkoosolek ega juhatus ei saa otsustada selliseid küsimusi, sest tegemist on kaasomandi kasutamise kesksete küsimustega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse § 74 järgi. Kostja 05.06.2013 üldkoosolekul hääletas oma gaasikütte vajalike tööde poolt 48 korteriühistu liiget, aga selleks, et vastu võtta alternatiivküttele ülemineku otsus, peab olema kokku kutsutud kostja korteriomanike üldkoosolek, mille kvooruminõudeks on 77 korteriomanikku. Hageja märgib ka, et Järvevana tee 3F korterelamu 27-st korteriomanikust olid kohal 7 korteriomanikku ja 3 inimest volikirja alusel. Korterelamust Järvevana tee 3F oli seega kohal ainult 37% korteriomanike üldarvust, milline kvoorum ei ole pädev otsustama elamu suhtes olulist ehituslikku muudatust. Hageja arvates on kostja 05.06.2013 üldkoosoleku otsuse protokolli punkt 2 a)1-11 ja selle alapunktid 2)a),b),c),d) tühised, sest 27.05.2013 kostja üldkoosoleku kutse päevakorra punktis 2a) ei olnud kirjeldatud selle sisu, mida aga nõuab KOS § 17 lg 2. Kostja korterelamute eraldumine tsentraalküttest ei ole võimalik vastavalt kaugkütteseaduse (KKütS) §5 lg-le 4 ja juhindudes Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 määrusest nr 19. Hageja leidis, et tegelikkuses puudub kostjal maagaasitrasside ja lokaalgaasikatlamajade ehituse vajadus, sest nende kaugkütte soojustrasside arenduskohustus lasub võrguettevõtjal. Samuti leidis hageja, et planeeritava ehitustegevusega seotud 2013. aasta projekti nr 10032-SM projekteerija Peet Parikas ei vasta täies mahus projekteerijatele esitatavatele nõuetele ning ehitusprojekt ei taga elamu konstruktsioonide säilimist, elanike ohutust ega piisavat soojaga varustamist. Elamu Järvevana tee3F on ehitatud kehtinud SNiP ja GOST normide järgi 1986. aastal, mis tähendab, et maagaasitorustiku ja gaasiseadmete ehitamine SNiP 42-01-2002 järgi ei ole lubatud Järvevana tee 3F elamu keldritesse või soklikorrusele. Seda kaugkütte soojustrasside probleemi peab aitama lahendada Tallinna linn, sest 34,7% AS-i Tallinna Vesi aktsiatest kuulub Tallinna linnale. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata, leides, et elamu tehnosüsteemide või nende osade paigaldamise või eemaldamise küsimustes on pädev otsuseid vastu võtma ühistu üldkoosolek. Gaasiküttele üleminemist, gaasitrassiga liitumist ja sellega seonduvaid töid on kostja üldkoosolek käsitlenud korduvalt. Põhimõtteline otsus gaasitrassiga liitumiseks ja gaasipaigaldiste projekteerimiseks ja ehitamiseks võeti vastu juba 28.04.2010. Üldkoosolekutel on läbivalt välja toodud tööde vajalikkus ühistu jaoks. Näiteks kostja 12.05.2011 koosolekul pidasid liikmed võimalikuks, et gaasiküttest loobumise korral on kostjal reaalne oht, et seoses olemasoleva soojatrassi amortiseerumisega tuleb lähiajal investeerida soojatrassi remonditöödesse. Kostja leiab, et hageja poolt viidatud Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 määrus nr 19 ei kohaldu kostja hallatavatele Järvevana tee 3b, 3c, 3d, 3e ega 3f kinnistutele, sest õigusaktis määratud kaugküttepiirkonda need kinnistud ei kuulu. Kostja märgib, et AS Napal 24.10.2012 eksperthinnangust tuleneb, et üleminek gaasiküttele on otstarbekas. Samuti leiab kostja, et 05.06.2013 otsustatud küsimused on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena. Sellised tegevused on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Juhul kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu KÜS nõuete kohaselt, siis valitseb kaasomandit KOS § 8 lg 1 järgi korteriühistu, kes teeb seda KÜS-s sätestatud alustel ja korras (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-151-10, p 10).

Kostja üldkoosoleku pädevuses on otsustada tehnosüsteemide hooldus- ja remonditöid. KÜS § 151 lg 2 kohaselt on ühistu pädevuses otsustada ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Tuginedes MTÜS § 20 lg-le 6, leidis kostja, et seega puudub seaduses kohustus näidata koosoleku kokkukutsumise teates vastuvõetavate otsuste sisu. Piisab päevakorraga tutvumisest ning juhul, kui liikmel tekib päevakorra kohta sisulisi küsimusi, on tal enne koosolekut võimalus juhatusele täpsustavaid küsimusi esitada. MTÜS § 19 lg 1 p 8 kohaselt on üldkoosoleku pädevuses muude küsimuste otsustamine, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud teiste organite pädevusse. Kostja põhikirjaga ei ole remondifondi tariifi muutmise otsustusõigust teis(t)e ühistu organite pädevusse antud. Seega on uue remondifondi tasu suuruse otsustanud pädev organ. Kostja põhikirjast ega seadusest ei tulene, et kostja otsuste vastuvõtmise tingimuseks oleks kõikide korteriomanike nõusolek. Kostja 05.06.2013 otsus laenu võtmise kohta vastab põhikirja p 6.2 nõuetele. Kostja koosolekul osales 49 kostja liiget. Kostja poolt hallatavates elamutes on kokku 77 korteriomandit. Vastavalt kostja põhikirja punktile 6.6 annab kostja üldkoosolekul korteriomand ühe hääle. Koosolekul oli laenu võtmise poolt 48 kostja liiget, v.a hageja. Maakohtu otsus 27.02.2014 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohus tuvastas, et hagejale kuulub korteriomand asukohaga Järvevana tee 3F-XX, Tallinn ja hageja on kostja liige. Kostja haldab elamuid Järvevana tee 3c, 3d, 3e ja 3f. Korterelamus Järvevana tee 3f on 27 korterit ning ühistus kokku 77 korterit. Elamuid varustab soojusega AS Tallinna Vesi gaasikatlamaja. Operaatorfirma katlamajas on AS HELM GRUPP. AS Tallinna Vesi gaasikatlamajast asukohaga Järvevana tee 3 kulgevad üle kinnistu Järvevana tee 3 a, kuni kinnistuteni Järvevana tee 3b, 3c, 3d, 3e, 3f ja Järvevana tee 3 g kuni kinnistuni Järvevana tee 5 kaugkütte soojustrassid. 05.06.2013 üldkoosolekul osales 49 liiget ja punkti 2 otsuste poolt hääletas 48 korteriühistu liiget. Esmalt hindas kohus hageja väidet, et keskküttelt autonoomsele gaasiküttele ülemineku otsustamine on korteriomanike kokkuleppe pädevuses. Seejuures viitas kohus korteriomandiseaduse (KOS) §-le 1, § 8 lg 1 lausetele 2 ja 3 ning märkis, et Riigikohus selgitas asja nr 3-2-1-151-10 p-s 10, et korteriühistuseadusest tulenev kaasomandi valitsemise režiim kohaldub üksnes korteriühistu majandamistegevuse suhtes. Eelneva põhjal võib korteriomandite juurde kuuluva kaasomandi valitsemise kohta öelda, et korteriühistu majandamistegevuse osas kohaldatakse korteriühistuseadust, ülejäänud osas aga korteriomandiseadust ning korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes asjaõigusseadust. Kohus leidis, et korteriühistu majandamistegevuse mõiste tuleb sisustada KÜS § 2 ja § 151 kaudu. Majandamiskulud on vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Samuti viitas kohus sama paragrahvi lõikele 2 ning märkis, et KÜS § 151 lg-st 2 nähtub seadusandja soov sisustada remondi mõiste avaralt. Viidatud lõike kohaselt hõlmab ruumide remont ka uute seadmete paigaldamist ning remondi käigus võib tehnosüsteeme vahetada teissuguste, eelkõige parema tasemega süsteemide vastu, eeldusel, et sellega ei muudeta elamu majanduslikku otstarvet või olemuslikku kasutusviisi.

Majandamisküsimuste raamidest väljuvates küsimustes kuulub kohaldamisele KOS § 16 lg 1, millega analoogiliselt sätestab asjaõigusseaduse § 74, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kohus märkis, et eelneva valguses peab kohus hindama, kas korterelamu tsentraalse keskküttesüsteemi asendamine autonoomsel gaasikatlamajal toimiva keskküttesüsteemiga on käsitatav korteriühistu majandamistegevusena (KÜS § 151) või suurema ümberkorraldusena (KOS § 16). Üldkoosoleku poolt viidatud Gaas-Soojusprojekt OÜ projektis kavandatava muudatuse kohaselt toimuks elamute kütmine lokaalse keskküttesüsteemi kaudu, kus igas elamus paikneb gaasiboiler. Kohus leidis, et kavandatav muudatus jääb korteriühistu majandamistegevuse raamesse. Kavandatava muudatuse kohaselt kasutatakse korterite kütmiseks jätkuvalt keskkütet, muutub üksnes asjaolu, et senise kaugkütte katlamaja asemel on soojuseallikaks elamus paiknev gaasiboiler. Sellega ei muutu oluliselt korteriomandite igapäevane kasutamine ega majas paiknev torustik. Gaasiboileri paiknemine elamus ei too kaasa mingeid märgatavaid piiranguid või takistusi elamu kasutamisel. Samuti leidis kohus, et gaasiboileri paiknemine elamus ei kujuta endast ülemäärast riski elanike elule ja tervisele. Kostja esitatud tõenditest (24.11.2013 seisukoha lisad 4 ja 5) ei järeldu, et gaasiboileri paiknemine korterelamus kujutaks endast potentsiaalset ohtu elanike elule ja tervisele. Gaasiboileri paiknemine korterelamus ei tekita ka igapäevast elutegevust häirivaid lõhnaaistinguid. Nimetatud asjaolu ei saa pidada üldteadaolevaks, vastupidi, üldteadaolevalt on lokaalne gaasikatlamaja laialt levinud küttevorm. Ükski tõend ei kinnita ka seda, et gaasikatlamaja paiknemine elamus alandaks korterite turuväärtust. Seega leidis kohus, et 05.06.2013 üldkoosolekul päevakorrapunktina 2 vastu võetud otsused 1-11 gaasiküttele ülemineku kohta on käsitatavad korteriühistu majandamistegevusena KÜS § 151 tähenduses, mille üle on õigustatud otsustama korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega. Järgnevalt hindas kohus hageja teisi väiteid. Kohus ei nõustunud hagejaga selles, et kostja 05.06.2013 üldkoosoleku otsuse protokolli punkt 2a) 1-11 on tühised KOS § 17 lg 2 kohaselt, sest 27.05.2013 kostja üldkoosoleku kutse päevakorra punktis 2a) ei olnud kirjeldatud selle sisu. Kohus tugines seejuures MTÜS § 241 lg-le 1 ja § 20 lg-le 6 ning märkis, et vaidlust ei ole selles, et kutse 05.06.2013 üldkoosolekule oli sõnastatud päevakorrapunkt 2a osas järgmiselt: laenusummade otsustamine seoses oma gaasikütte ehitustöödega vastavalt panga näidisprotokollile. Kohus leidis, et päevakorrapunkti sõnastus andis piisavalt informatsiooni otsustamisele tulevate küsimuste kohta. Kohus märkis, et 12.05.2011 üldkoosolekul oli eelnevalt vastu võetud põhimõtteline otsus oma gaasiküttele ülemineku kohta (vt ka 21.11.2012 koosoleku protokolli lk 1 selgitused). Seega oli korteriomanike jaoks otsustuseks mitte see, kas minna üle gaasiküttele, vaid see, millised on laenusummad, mis hakkavad mõjutama remondifondi makseid. Arvestades nimetatud tausta, saab päevakorrapunkti sõnastust pidada piisavalt informatiivseks. Seega ei ole kostja rikkunud koosoleku kokkukutsumise nõudeid. Kohus leidis, et hageja poolt viidatud Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 määrus nr 19 ei kohaldu kostja hallatavatele Järvevana tee 3b, 3c, 3d, 3e, 3f kinnistutele, sest viidatud õigusaktis määratud kaugküttepiirkonda need kinnistud ei kuulu. Seega ei ole hageja poolt viidatud kohaliku omavalitsuse õigusakt kostjale siduv ning 05.06.2013 üldkoosoleku otsus ei ole kehtetu vastuolu tõttu seadusega. Ülejäänud hageja väited puudutavad gaasiküttele ülemineku otstarbekust, ehitusprojekti realiseeritavust või hageja enda majanduslikku seisukorda ning kohus leidis, et sellised hageja väited ei ole asjakohased. Kohus jättis tähelepanuta nende väidetega seoses hagiavalduse lisadena ja 24.11.2013 seisukoha lisadena esitatud dokumendid. Kohus pidas asjasse mittepuutuvaks ka kostja esitatud Napal ekspertarvamust. Kokkuvõttes

leidis kohus, et hageja esiletoodud asjaoludest ning tõenditest ei nähtunud kostja 05.06.2013 üldkoosoleku otsuse tühisust ega otsuste kehtetust. Apellatsioonkaebus 28.03.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 27.02.2014 otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohtadega KÜS § 15 ja § 151 kohaldamises ja leiab, et hageja õigusi kaitsevad KOS § 13 lg 1, § 16 lg 1 ja MTÜS § 22 lg 5. Hageja märgib, et kinnistu korteriomanike mõtteliste osade käsutamise ja kasutamise küsimusi, mis kuuluvad korteriomanikele ühiselt, otsustatakse korteriomanike üldkoosolekul, mitte korteriühistu liikmete üldkoosolekul. Sellise korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise protseduuri reeglid määrab korteriomandiseadus. See tähendab, et kostja üldkoosolek ületas pädevust, otsustades 05.06.2013 toimunud üldkoosoleku punktis 1 teostada gaasiküttele üleminekuks gaasitorustiku ja gaasipaigaldiste ehitamine vastavalt Gaas-Soojusprojekt OÜ ehitusprojektile. Siinkohal palub hageja ringkonnakohtul toetuda asja läbivaatamisel seadusandlikele sätetele ja aktidele, aga mitte kostja põhikirjale, mille punktid, näiteks punkt 3.2.9, on vastuolus seadustega. Maakohus on otsusest põhjendamatult jätnud välja hageja väited ja tõendid, mis puudutavad gaasiküttele ülemineku otstarbekust ja ehitusprojekti realiseeritavust. Samuti juhib hageja tähelepanu sellele, et maakohus on jätnud praktiliselt kõik hageja tõendid hindamata. Hageja hinnangul on tegemist oluliste tõenditega, mis tõendavad, et tsiviilasja lahendamisel on vaja toetuda planeerimisseaduse, ehitusseaduse, asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse ja korteriomandiseaduse sätetele. TsMS § 652 lg 3 p-le 1 tuginedes palub hageja ringkonnakohtul uuesti üle hinnata lisaks 1 oleva ostu-müügi lepingu, millest selgub hageja mõttelise osa suurus, mille alusel hageja koos teiste 76 korteriomanikuga on kohustatud korteriühistus kulutusi kandma. Samuti palub hageja hinnata lisaks 7 olevat piiritlusakti nr 366/179 ja A2 joonist, kus on soojustrasside tingmärk, millest selgub, et korteriomand on soetatud elamus, mida varustatakse soojaga läbi kaugkütte trasside, ja piiritlusakt tõestab, et hageja ei ole nende soojustrasside omanik ega valdaja. Hageja palub üle hinnata ka lisaks 11 oleva Järvevana tee 3F elamu TB-1611-81 ehitusprojekti väljavõtte ja kcal ümberarvutuse kW-ks, millest selgub, et elamu Järvevana tee 3F soojusvõimsus on ehitusprojekti järgselt 315kW ja hageja ei loovuta nendest kellelegi ühtegi kilovatti. Hageja palub kohtul hinnata ka lisa nr 14 PT158640, mille punkti 11 järgi tuleb ehitusprojekt kooskõlastada kõikide maaomanike või kasutajatega, kelle ehitusõigust või maakasutust projekt mõjutab. Hageja märgib, et on üks kinnistu kaasomanikest, millele on projekteeritud maagaasitrass, kuid keegi ei ole hagejaga ehitusprojekti nr 10032-SM kooskõlastanud. Samuti palub hageja hinnata üle lisa 16 (10032-SM väljavõte seletuskirjast ja joonistest), lisa 18 (10032SM kooskõlastuse joonis, 2005-kooskõlastuste leht) ja lisa 22 (LHK projekti väljavõte). Täiendavalt märgib hageja, et tulenevalt ehitusseaduse (EhS) § 33 lg 11 p-st 1 ei ole GaasSoojusprojekt OÜ-st ükski vastutav isik korteriomanikke nõustanud ega informeerinud elamutes projektijärgselt tulenevatest tehnosüsteemide muudatustest ega kaugkütte trasside lahtiühendamisest elamus Järvevana tee 3F. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et GaasSoojusprojekt OÜ ehitusprojekti nr 10032-SM järgselt soovitakse ehitada Järvevana tee 3F elamu kandeseina külge suitsuärastuskorstnad, suured ventilatsiooniavad, maagaasi mõõte- ja jaotussõlme kapid, üldkasutatavatesse ruumidesse vaheseinad ja gaasikatlad. Sellega muudetakse hoone välist kuju ja ilmet, elamu mõttelise osa suurust, mis on vastavalt AÕS §-le 74 korteriomanike kaasomanike kesksed küsimused ja mida ei saa otsustada korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega ega kohaldada korteriühistuseaduse sätteid, sest korteriühistul

puudub omandiõiguslik suhe korteriomandite ja majandatava kaasomandi esemega. Ehitusprojektis nr 10032-SM pakub Peet Parikas gaasikatla võimsuseks Järvevana tee 3F korterelamus 80kW. Hageja leiab, et Järvevana tee 3F elamut peab varustama soojaga gaasikatlamaja, mille võimsus on elamu ehitusprojekti järgselt 315kW. Projektijärgselt elamutes Järvevana tee 3B ja 3C säilivad kaugkütte trassid, kuid hageja ei ole nõus läbi elamu Järvevana tee 3F varustama Järvevana tee 3B ja 3C elamut soojaga, sest tegelikkuses jäävad elamu Järvevana tee 3F gaasikatlamaja hoolduse, remondi ja amortisatsioonikulud hageja kanda. Hageja märgib, et momendil on tema korterelamus kiirboiler ja hageja ei ole nõus selle kiirboileri soojavee tootlikkusest loobuma. Projekteerija soovib selle asenda ehitusprojekti nr 10032-SM järgi tavaboileriga, aga selle väljuva sooja vee temperatuur on projekti jooniste järgi 5°C kuni 55°C. Sellega halvendatakse korteriomanike elukvaliteeti ja heaolu. Hageja leiab, et huvitav oleks teada, millise temperatuuriga jõuab see soe vesi mööda torustikku hageja kolmandal korrusel asuva korterini. Gaas-Soojusprojekt OÜ ehitusprojekti nr 10032-SM lahutamatuks osaks on ka saasteluba LÕV32458, mille on ainuisikuliselt taotlenud EE. Saasteloa taotlusel on gaasikatelde töötundide arvuks 2000 tundi aastas, mis teeb kokku 83 päeva, kuid kütteperiood on elamutele 365 päeva ehk 8760 tundi. Täna varustatakse soojaga kostja viit korterelamut aastaringselt ehk 365 päeva (8760 tundi) aastas ja hageja sellest kütteperioodist ei loobu, sest sellega otseselt halvendatakse hageja elukvaliteeti ja elukeskkonda. Hageja leiab, et kostja majandamisega ja tavakasutusega ei ole kuidagi seotud LHK projekti tellimine ja saasteloa taotluse esitamine Keskkonnaametile. Hageja märgib, et kostja kinnistul asuvad viis elamut, mis on ehitatud ja kinnistu on koormatud kaugkütte soojustrassidega enne 01.12.1993, mis tähendab, et antud juhul kohaldub kaasomandi osale asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 2 lg 1 , sest ehitised ja tehnorajatised on maatüki olulised osad ja nendele ei saa kohaldada korteriühistuseadust nagu leiab maakohus. Kostja esitatud Napal ekspertarvamuses on kirjas, et soojavarustuse rekonstrueerimise esmaseks põhjuseks on 1977. aastal ehitatud soojatorustiku soojuskaod ja et seoses majade Järvevana tee 3b ja 3c (kollane ja hall maja) elanike vastuseisuga investeerida suurusjärgus minimaalselt 12 000 eurot (kahe maja peale kokku) kas oma maja katlamaja rajamisse või 3b,3c ja 3f majade vahelise soojatorustiku täielikku renoveerimisse. Hageja hinnangul tõestavad need kaks asjaolu kostja ekspertarvamuses seda, et antud asja lahendamisel ei ole võimalik toetuda korteriühistuseaduse sätetele, sest soovitakse rekonstrueerida ja investeerida, millistel kahel mõistel ei ole mingit seost heakorrastamise, tavakasutuse, hoolduse või remondiga KÜS § 15 ja § 151 tähenduses, nagu väidab maakohus. Rekonstrueerimine ja investeerimine (kapitalimahutus) on erilised kulutused KOS § 16 lg 1 tähenduses. Lisaks täpsustab hageja, et kaugküte on üks kütte liikidest, mille muutmine on elamus Järvevana tee 3F korteriomanikule oluline muudatus. Selline töö väljub korrapärase kaasomandi eseme korrashoiu raamidest, sest tegemist on ehitusliku ümberkorralduse tegemisega AÕS § 158 ja KOS § 16 lg 1 mõttes ning on vastuolus MTÜS § 22 lg-ga 5. Maakohus väidab, et vaidlust ei ole kaugkütte trassides, kuid hageja tõenditest järeldub, et kostja juhatus soovib korteriomanikelt ära võtta õiguse kaugküttele ilma korteriomanikelt nõusolekut saamata. Kostja 05.06.2013 üldkoosoleku toimumise ajal ei olnud kaugkütte võrk korteriomanike poolt omandatud, aga selleks, et investeerida kaugkütte võrku, on kõigepealt vaja kaugkütte võrk omandada. Hageja ei ole nõus loobuma kaugküttest Järvevana tee 3F elamus. Hageja märgib, et kostja 05.06.2013 üldkoosoleku otsuse punktist 3 selgub, et kõik korteriomanikud ei tasugi pangalaenu ja panga intressi ning uus remonditasu kehtestatakse ainult laenumaksvatele korteriomanikele, aga elamu Järvevana tee 3B korteriomanikud ei osale

üldse pangalaenu ja panga intressi maksmises. Hageja leiab, et selline remonditasu jaotamine on vastuolus KOS § 13 lg-ga 1. Hageja ei ole korteriomanike kokkulepet sõlminud ega andnud nõusolekut selleks, et korteriomanikud kannaksid pangalaenu ja intressi kulutuste maksmist erinevalt seaduses ettenähtust. Samuti leiab hageja, et kostja 05.06.2013 üldkoosolekul otsustatud punkti 2 alusel panga laenu summa suurus on ainuüksi juhatusepoolne väide ega tõenda pangalaenu kujunemist, kuid vajalik on tõendada korteriomanikele pangalaenu summa kujunemist ja arvestuse alusdokumente. Kostja juhatus ei ole esitanud korteriomanikele põhistamiseks ühtegi arvutust, millel põhineb pangalaen ja hageja ei ole tänaseni saanud vastust, miks osa korteriomanikke pangalaenu ja pangalaenu intressi tasuvad, aga osad on sellest maksest vabastatud. Selge ei ole, kes korteriomanikest osaleb pangalaenude ja intresside tasumises. Sellest kostja 05.06.2013 üldkoosoleku otsusest võib teha järelduse, et Järvevana tee 3F elamu pangalaenu summa 9000 eurot peab maksma ainult korteri 55 omanik. Hageja on veendunud, et tulenevalt KOS § 13 lg-st 1 peavad kulutusi kandma kõik kostja liikmed. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme ning on kohaldanud õigesti materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. TsMS § 652 lg 5 kohaselt ei kogu, uuri ega hinda ringkonnakohus uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või vastava asjaolu tõendamise menetluse menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks. Maakohus leidis õigesti, et korteriühistu majandamistegevuse mõiste tuleb sisustada KÜS § 2 ja § 151 kaudu. Majandamiskulud on vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Samuti viitas kohus sama paragrahvi lõikele 2 ning märkis, et KÜS § 151 lg-st 2 nähtub seadusandja soov sisustada remondi mõiste avaralt. Viidatud lõike kohaselt hõlmab ruumide remont ka uute seadmete paigaldamist ning remondi käigus võib tehnosüsteeme vahetada teistuguste, eelkõige parema tasemega süsteemide vastu, eeldusel, et sellega ei muudeta elamu majanduslikku otstarvet või olemuslikku kasutusviisi. Riigikohus selgitas kohtuasja nr 3-2-1-151-10 p-s 10, et korteriühistuseadusest tulenev kaasomandi valitsemise režiim kohaldub üksnes korteriühistu majandamistegevuse suhtes. Eelneva põhjal võib korteriomandite juurde kuuluva kaasomandi valitsemise kohta öelda, et korteriühistu majandamistegevuse osas kohaldatakse korteriühistuseadust, ülejäänud osas aga korteriomandiseadust ning korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes asjaõigusseadust. KÜS § 15-1 lg-st 2 nähtub seadusandja soov sisustada remondi mõiste avaralt. Viidatud lõike kohaselt hõlmab ruumide remont ka uute seadmete paigaldamist ning remondi käigus võib

tehnosüsteeme vahetada teissuguste, eelkõige parema tasemega süsteemide vastu, eeldusel, et sellega ei muudeta elamu majanduslikku otstarvet või olemuslikku kasutusviisi. Ülaltoodu alusel pole põhjendatud hageja seisukoht, mille kohaselt võiks küttesüsteemi muudatuste osas otsustada vaid korteriomandite omanikud. Seda enam, et vaidlustatud üldkoosolekul otsustati laenu võtmisega seonduvat ja kuidas jaotuvad laenu tagasimaksed. Maakohus tuginedes MTÜS § 241 lg-le 1 ja § 20 lg-le 6, leidis põhjendatult, et vaidlust ei ole selles, et kutse 05.06.2013 üldkoosolekule oli sõnastatud päevakorrapunkt 2a osas järgmiselt: laenusummade otsustamine seoses oma gaasikütte ehitustöödega vastavalt panga näidisprotokollile. Kohus leidis, et päevakorrapunkti sõnastus andis piisavalt informatsiooni otsustamisele tulevate küsimuste kohta. Sisuline otsus gaasitrassiga liitumiseks ja gaasipaigaldise projekteerimiseks võeti vastu juba 28.04.2010 üldkoosoleku poolt ja seda otsust ei ole vaidlustatud (t.l. 15, I kd). 12.05.2011 üldkoosolekul oli samuti eelnevalt vastu võetud põhimõtteline otsus oma gaasiküttele ülemineku kohta (t.l. 23, I kd). Seega oli korteriomanike jaoks otsustuseks vaidlusalusel üldkoosolekul mitte see, kas minna üle gaasiküttele või mitte, vaid see, millised on laenusummad, mis hakkavad mõjutama remondifondi makseid. Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-116-11 leidnud: „...korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS-i tähenduses on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on elamu tehnosüsteemide korrashoidmine. /.../ Kolleegium järeldab viidatud sätetest, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes“.