Ühinguõigus › Ühingu organi otsuse vaidlustamine

Tsiviilasi nr 2-11-54349 1) isegi kui KÜ liikmete üldkoosolekul võiks olla korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 järgne õiguspädevus ja tegemist oleks elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingutega (millega käesoleval juhul hageja hinnangul tegemist ei ole), siis saab vaidlustatud otsus hõlmata üksnes elamusisest, kuid hageja korterist väljapoole jäävat, kaugküttesüsteemi. Hageja korteris ei asu ühtki tarbijapaigaldist kaugkütteseaduse (KKütS) § 2 p 4 tähenduses ja kostja otsus ei saa puudutada hageja privaatautonoomiaga hõlmatud hageja korteris asuvaid elektrikütteseadmeid; 2) KÜ üldkoosolek ei olnud 09.05.2011 materiaalõiguslikus mõttes pädev vastu võtma vaidlustatud otsust, kuna hagejale kuuluvas korteris kaugkütte likvideerimine ja elektriküttele üleminek oli toimunud õiguspäraselt asjaomase õigusakti (Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994 määrus nr 46) alusel, asjaomaste võrguettevõtete ning kõigi Xxx xx korterelamu kaasomanike sisulisel eelneval nõusolekul; 3) KÜ 09.05.2011 otsuses ei ole esitatud mingeid põhjendusi, et kogu Xxx xx korterelamus kaugkütte taastamine teeniks korterelamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikke, vaidlusaluses otsuses nimetamata toiminguid KÜS § 13 lg 4 ja KÜS § 15 lg 1 ja 2 tähenduses. KÜS § 13 lg 4 sätetest järeldub ühemõtteliselt - selleks, et elamu majandamiseks ja säilitamiseks tehtavad korteriühistu otsused oleksid kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, peavad sellised otsused olema elamu majandamise ja säilitamise tähenduses ka objektiivselt vajalikud. KÜ 09.05.2011.a. otsus ei tugine ka põhjendusele, et: a) osa Xxx xx korterelamu üldisest kaugküttesüsteemist läbib hageja korterit ning annab kaudselt sooja ka hagejale, millist väidet ei pea hageja soojusfüüsikaliselt ka kompetentseks, sest täpselt samasugune soojusfüüsikaline efekt toimib ka vastupidises suunas; b) Xxx xx korterelamus kasutusel olevate erinevate küttesüsteemide tasakaal oleks sedavõrd häiritud, et korterelamus tuleks selle säilimise huvides minna tervikuna üle kaugküttesüsteemile, millise väitega kui füüsikaliselt põhjendamatuga hageja ka ei nõustuks. 4) KÜ 09.05.2011 otsus kogu Xxx xx korterelamus tervikliku kaugküttesüsteemi taastamise kohta on tühine ka ebaselguse tõttu, sest otsusest ei ole võimalik aru saada - milliseid toiminguid peaks tegema ja/või milliseid kulusid kandma otsuse täitmiseks KÜ ja/või hageja, s.t et selles ei ole näidatud selle realiseerimise viise, moodust ega tähtaegu. Käesoleval juhul on hagejal raske mõista, kuidas saab vaidlusalune otsus olla vajalik ja põhjendatud. Kõnealuses püstakus on elektriküttele üle mindud juba aastatel 1996-1997. Esimese otsuse keskkütte taastamiseks Xxx xx korterelamus (millise õiguspärasust menetles hagi korras Pärnu Maakohus esmaselt tsiviilasjas nr 2-07-7313) tegi KÜ alles 07.01.2006. Hagejale jääb arusaamatuks kuidas saab ca 10 aastat ebavajalikuna aktsepteeritu muutuda ühel hetkel vajalikuks määral, milleks tuleb teha hageja seisukohast suuri rahalisi kulutusi küttesüsteemide ümberehitamiseks ilma, et sellise nõude vajalikkus oleks põhjendatud; 5) KÜ 09.05.2011 otsust, isegi kui see ei oleks vastuolus KÜ põhikirjaga, ei saa täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega. KÜ Xxx xx 09.05.2011 otsus ei arvesta hageja õigustatud huviga kasutada oma korteris õiguspäraselt installeeritud elektriküttesüsteemi olukorras, kus puudub kõigi kaasomanike kokkulepe kõnealuses korterelamus varasemalt installeeritud sega liigiliste küttesüsteemi muutmiseks taas üheliigiliseks, s.o. kaugküttesüsteemiks;

3 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 6) Hageja hinnangul puudusid ja puuduvad KÜ 09.05.2011 otsuse vastuvõtmiseks ja selle täitmiseks õiguslikud (sh ehitusõiguslikud) eeldused ja alused. Need esineks minimaalselt vaid juhul, kui: a) KÜ osa liikmete (hageja) poolt korterite kaugküttesüsteemilt elektriküttele ümberseadistamine olnuks retrospektiivselt vastuolus tollel ajal kehtinud õigusega; b) hageja taoline tegevus tol ajal olnuks vastuolus teiste korteriomanike õigustatud huvidega; c) hageja taoline tegevus on põhjustanud korterelamu kui kaasomandi eseme muutumise kasutuskõlbmatuks või vähekasutuskõlblikuks; d) KÜ 09.05.2011 otsuse täitmine tõstab korterelamu kui kaasomandi eseme kasutuskõlbmatust või vähekasutuskõlblikust ehitustehnilisest seisundist uuesti kasutuskõlblikku seisundisse. Hageja leiab, et kostja ei ole oma 09.05.2011 otsuse tegemisel nende seaduse mõttest tulenenud tingimuste esinemise või puudumisega arvestanud. KÜ 09.05.2011 otsusest ei nähtu selle alusena mitte mingeid objektiivseid asjaolusid, millega oleks otsust kontrollitavalt põhjendatud. Kostja seisukohad ja vastuväited, hageja seisukohad kostja väidete osas Kostja märgib oma vastuses (tl 64-68) ja teistes menetlusdokumentides (tl 105-108) ning kohtuistungil, et 09.05.2011 otsus jõustus samal päeval ning üldkoosolek ei otsustanud muuta otsuse jõustumise aega. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Seega ei ole hageja poolt 07.11.2011 hagiavalduses esitatud nõue (09.05.2011 üldkoosoleku otsuse tühisuse tunnistamine) esitatud õigeaegselt ning see tuleb jätta rahuldamata. Kostja taotleb aegumise kohaldamist ning leiab, et MTÜS § 241lg 4, § 24 lg 1 ja 7 koostoimes on ka otsuse tühisuse tuvastamisele kohaldatav kolmekuuline aegumistähtaeg. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab MTÜS § 24 lg 3 kohaselt vaid otsuse tegemisel osalenud ühistu liige, kes lasi protokollida oma vastuväite otsusele, kuid hageja seda ei teinud. Kostja on selle kinnituseks esitanud eelmise (25.04.2011 koosoleku) protokolli, 09.05.2011 koosoleku protokolli, registreerimislehe ning hageja ja teiste koosolekul isiklikult mitteosalenud isikute volikirjad (tl 108-121). Hageja selgitab, et tema hagi esimene nõue ei ole aegunud, kuna hageja ei ole pöördunud kohtu poole kostja üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega, vaid hagi esemeks on tuvastusnõuded, milliste esitamisel ei ole seaduses sätestatud 3-kuulist tähtaega. Ühtlasi juhib kostja tähelepanu asjaolule, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit üldkoosoleku otsuse tühistuse tuvastamise nõude tõendamiseks. Samuti juhib kostja tähelepanu asjaolule, et 09.05.2011 KÜ Xxx xx liikmete üldkoosolekul vastu võetud otsus kogu Xxx xx korterelamus tervikliku kaugküttesüsteemi taastamise kohta käsitleb korterelamu koridorides keskkütte taastamist ning keskkütteradiaatorite tagasi paigaldamist. Nimetatud tööd on osaliselt vastuse esitamise ajaks juba ka teostatud ning seisukoht, nagu oleks koridorides keskküttesüsteemi ühe osa taastamine radiaatorite näol tühine, on otseselt korteriühistu liikmete huve kahjustav. Hageja viibis nii kostja üldkoosolekul kui osales koridorides keskkütte taastamise arutelus vastuväiteid esitamata. Samuti on hageja isiklikult tutvunud ja talle on nimetatud koosolekul tutvustatud 30.03.2011 eksperthinnangut,

4 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 milles soovitatakse korterelamu säilimiseks ja korterites efektiivsemalt optimaalseima temperatuuri säilitamiseks taastada kõigis korterelamu koridorides kaugküte. Hagejale jääb nimetatud kostja väide arusaamatuks, sest KÜ 09.05.2011 otsuse resolutsiooniks on: Kogu Xxx xx korterelamus tervikliku kaugküttesüsteemi taastamine. Hageja sellist kostja esiletoodud piiritlust vaidlusalusest otsusest välja ei loe. Hagejale jääb mulje, et kostja ei oota ega nõuagi enam hagejalt, et ta likvideeriks oma korteris elektrikütte ja taastaks kaugkütte. Kostja peab ebaõigeks hageja seisukohta, nagu oleks KÜ Xxx xx asutamiskoosolek (16.04.1998.a) ja KÜ põhikirja kinnitamine aktsept erinevate küttesüsteemide koos funktsioneerimisele. KÜ asutajaid ei teavitatud erinevate küttesüsteemide olemasolust Xxx xx korterelamus, samuti ei ole asutamiskoosoleku protokollis või põhikirjas viidet korterelamus elektriküttel olevatest korteritest. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuse nr 3-2-1-153-05 kohaselt on elamusisene kaugküttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. KÜS kohaselt on korteriomanike kaasomandis oleva kaugküttesüsteemi eemaldamine, asendamine ja taastamine eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlbulikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Samuti mõttelise osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub, valdamisega seonduv tuleb korteriühistus korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 ja § 8 lg 1 kohaselt otsustada KÜS ja asjaõigusseaduse (AÕS) sätete alusel, arvestades KÜS § 1 lõikest 2 tulenevalt ka mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) sätestatud põhimõtteid. AÕS § 72 lõikest 1 tulenevalt puudub kaasomanikul õigus ainuisikuliselt otsustada asja üle. Kaasomandi puhul toimub ühise asja valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõiguse teostamine kaasomanike kokkuleppel, selle puudumisel enamuse otsuse alusel. Seega kuulub igale kaasomanikule ainult teatud osa ühisest otsustusõigusest osaleda ühise asja suhtes otsuse tegemisel. Arvestades asjaolu, et Xxx xx KÜ majandatavas ja hallatavas korterelamus on kokku 130 korteriomandit ning 147 korteriomandi omanikku/kaasomanikku, ei ole mõeldav kaugküttesüsteemi taastamine kõigi kaasomanike kokkuleppe tulemusena. Seda eelkõige johtuvalt asjaolust, et kõigi kaasomanike kokkulepe korral puuduks vajadus kohtu poole pöördumiseks, vastupidisel juhul aga ei ole asja võimalik mingil moel lahendada korteriühistu kõigi liikmete huvidest lähtuvalt, kuivõrd ühe kaasomaniku vastuhääl toob kaasa kaugküttesüsteemi osas otsuse langetamisel automaatse otsuse tühisuse. Samas on KÜS § 2 lg-s 2 sätestatud korteriühistu eesmärk, milleks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine. Hageja seisukoht, nagu olnuks tal eelnev kõigi korterelamu elanike sisuline nõusolek kaugküttelt elektriküttele üleminekuks, on hageja poolt oletuslik interpretatsioon korterelamu elanike elektriküttele ülemineku plaanist mitteteavitamisest tulenevast vaikimisest ja nõuete või protesti mitteavaldamisest. Hageja leiab ühepoolselt, et tema poolt elektriküttele üleminek ei kahjusta teisi korteriomandite omanike huve, samas pöörduvad korteriomandite omanikud jätkuvalt nii suuliselt kui kirjalikult korteriühistu juhatuse poole elamus valitseva sisekliima aadressil nördimuse väljendamiseks (ühe korteriomaniku e-kiri tl 69-70). Kostja vaidleb vastu ka hageja poolt esitatud nõudele, mille kohaselt hageja palub tuvastada temal kaugkütte taastamisega seonduvalt olmekohustuste puudumise. Kostja poolt trepikodades kaugkütte süsteemi taastamisest saadav kasutegur (trepikodade soojus, niiskuse vähenemine jne) mõjutab kõiki korteriühistu liikmeid, sh ka hagejat ning tõstab korteriomandite väärtust ja vähendab korterites soojakadu. Seega ka hageja korteriomandini viiva trepikoja kütmine

5 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 mõjutab otseselt hageja korteriomandit ning aitab säästa küttekulusid, mõjutab kogu elamu mikrokliimat ning aitab kaasa elamu säilimisele. Seega leiab kostja, et hagejal eelnimetatuga seoses toimekohustuste puudumine seab ebavõrdsesse olukorda teiste korterite omanikud võrreldes hagejaga ning kaldub kõrvale proportsionaalsuse põhimõttest. Kostja põhikirja p.7.1. sätestab, et elamu majandamise ja hooldamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandis olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Käesoleval ajal on korteriühistu põhikiri kehtiv ning kooskõlas kehtiva õigusega. KÜ Xxx xx ees mis tahes kulude kandmise kohustuse puudumise nõue on vastuolus seaduse ning heade kommetega. Hageja ei pea käesolevalt vaidlusaluse korterelamu igasse trepikotta paigutatud väikese võimsusega ühe radiaatori (mõõtmetega 100 cm x 60 cm x 6 cm, võimsus 154 W) paigutamist üldse märkimisväärseks ega korteriomanikele tähtsust omavaks, sest sellise võimsusega radiaatorist lähtuva soojuse mõju ulatus on niivõrd väike, et piirneb heal juhul ainult trepikoja

6 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 b) Sõltumata hageja M. Põldsamil kütte ja sooja vee sulgemise aktide puudumisest ei ole kostja millegagi ümber lükanud hageja väiteid selliste kooskõlastuste, aktide ja tegevuste olemasolu kohta, mis kinnitavad hagejate käitumist/lähtumist nimetatud määruse sätetest. Tunnistaja K. T. kinnitas, et vastavad kooskõlastused ja aktid elektriküttele üleminekuks seoses külmade korteritega said nii hagejate majas kui teistes suurtes kortermajades tehtud ning asjaolu, et munitsipaalettevõtte arhiivis ei ole säilinud 14 aasta taguseid dokumente (pankrotihalduri kiri II kd tl 277), ei anna alust muuks järelduseks. Kohus märgib, et linnavalitsuse määruse nõuded olid projektide, kooskõlastuste ja kulude kandmise osas (need pandi täielikult elektriküttele üleminejatele – määruse p 12) piisavalt karmid, et nende täitmisel võiks maja valdaja kooskõlastuse lugeda kõikide korteriomanike nõusolekuks. Sel ajal ei toimunud ega saanud toimuda korteriühistu üldkoosolekuid, kus kõik korteriomanikud oleks saanud oma sõna sekka öelda. Nõuda, et hagejad oleks pidanud otsima üles kõik ülejäänud korteriomanikud ja võtma neilt nõusoleku, vaatamata enda poolt tehtud kulutustele ja käitumisele eeskirjade kohaselt, oleks ümberehituse põhjust (enamike ärakuulatud isikute sõnul olid korterid külmad, köeti isegi elektripliidiga) arvestades äärmiselt ebaõiglane. Kostja on tuginenud väitele, et vastavad linnavalitsuse õigusaktid, projektid ja kooskõlastused ei asendanud kaasomanike nõusolekut (millega kohus eelpooltoodust lähtuvalt ei nõustu), mitte aga sellele, et hagejad ei käitunud vastavalt kehtinud korrale; c) Vaikimisi nõustusid korteriomanikud hagejate üleminekuga elektriküttele, kuivõrd asjas ei ole esitatud ühtki nähtavat pretensiooni sellise tegevuse vastu üheltki korteriomanikud vähemalt 7-8 aasta jooksul elektriküttele ülemineku järgselt. Hagejate ütluste kohaselt ei ole senini neile keegi otseselt mingeid etteheiteid teinud; d) Omaette küsimus on ka see, kas kõigi korteriomanike nõusolek hagejate elektriküttele üleminekuks oli üldse 1997.aastal nõutav, sest juba selleks hetkeks ei olnud majas ühtset ja ühist küttesüsteemi (tunnistaja E. N. sõnul oli tema elektriküttele üle läinud juba 1994.aastal). Hageja märgib, et Pärnu Maakohus on teinud kõnesolevas kohtuotsuses ülaltoodud faktograafia alusel selles kohtuasjas tõenduslikult tuvastatud asjaoludest tuleneva veenva ning õiguslikult igati põhistatud resümeeriva järelduse: Sisuliselt oli hagejail elektriküttele üleminekuks olemas kõigi kaasomanike nõusolek, siis peaks vastavalt Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-50-11 esitatud seisukohale olema sarnane nõusolek ka kaugküttesüsteemi taastamiseks, kas siis kõigi korteriomanike eraldiseisva nõusoleku või korteriühistu üldkoosoleku otsuse näol, mille poolt hääletavad kõik korteriomanikud. ..... Kohus märgib, et kui hagejad oleks elektriküttele üle läinud õigusvastaselt, tuleneks korteriühistu vastava otsuse vastuvõtmise õigus KÜS § 13 lg 3 ja § 151 lg 1 ja 2 sätetest ning see ei vajaks erilist põhjendamist ega kõigi korteriomanike nõusolekut (piisab lihthäälteenamusest). Hageja märgib, et kohtuotsuse põhjenduse kohaselt puudus kostjal juba 16.01.2010 otsuse vastuvõtmisel pädevus sellise otsuse tegemiseks AÕS § 74 lg 1 mõttes. Seega on hageja hinnangul leidnud juba varasemas kohtumenetluses tõendamist, et hageja korteris kaugkütte asendamine elektriküttega oli õiguspärane ning et kaugküttesüsteemi taastamine ilma kõigi korteriomanike/ühistu liikmete nõusolekuta ei ole õiguspärane. Hageja sellist nõusolekut andnud ei ole. KÜ 09.05.2011 otsuse vastuvõtmisel osales 09.05.2011 üldkoosoleku protokolli kohaselt 130-st liikmest vaid 54 liiget. Tsiviilasjas nr 2-07-7313 on Pärnu Maakohus leidnud oma 22.10.2009.a. kohtuotsuses (milline on jõustunud, tl 82-89) üheselt ja selgelt, et: Õiged on hageja väited, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele ei kehti 3-kuuline vaidlustamise tähtaeg ning olemuslikult tühine õigustoiming ei saa vaidlustamistähtaja möödudes muutuda kehtivaks. Tühisel ja vaidlustataval otsusel on erinevad õiguslikud tagajärjed. Kui juriidilise isiku organi tühise otsuse alusel ei ole tehtud kannet registrisse, võib

7 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 otsuse tühisusele reeglina tugineda piiramatult. Selline on ka kohtupraktika - RKL 3-2- 1-22-08 ja 3-2-1-145-08. On täiesti ilmne, et kuivõrd KÜ 09.05.2011 otsus ei arvesta hageja õigustatud huviga kasutada oma korteris õiguspäraselt installeeritud elektriküttesüsteemi olukorras, kus puudub kõigi kaasomanike/ühistu liikmete kokkulepe kõnealuses korterelamus varasemalt installeeritud segaliigilise küttesüsteemi muutmiseks taas üheliigiliseks, s.o kaugküttesüsteemiks, siis on KÜ 09.05.2011.a. otsus vastuolus heade kommetega ja sellisena tühine. Asjas on kostja taotlenud ka vaheotsuse tegemist aegumise küsimuses, mida kohus aga 05.02.2013 kirjaga põhjendatuks ei pidanud. Samuti oli menetlus ajavahemikus 23.05.2013 – 01.11.2013 kompromissläbirääkimiste ajaks peatatud. 27.05.2014 toimunud kohtuistungil jäid pooled oma seisukohtade juurde. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kuivõrd olemuslikult on hageja esimene nõue seotud kostja konkreetse üldkoosoleku otsusega ning ülejäänud kolm nõuet tulevikku suunatud (kuigi tuginevad ka muuhulgas esimese nõude aluseks olevatele asjaoludele, eelkõige sellele, et kostja on järjekordselt võtnud vastu väidetavalt tühise otsuse), siis käsitleb kohus esmalt hageja nõuet kostja 09.05.2011 üldkoosoleku päevakorra punkti 6 all vastuvõetud otsuse tühisuse tunnistamiseks. Kohus märgib, et hageja esitatud nõude näol ei ole tegemist korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamisega, millise nõude esitamisele MTÜS § 24 lg 1 kohaselt tõepoolest kohaldub kolmekuuline aegumistähtaeg. Ka KÜS § 13 lg 3 sätestab, et korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Nõue tunnistada otsuse tühisust on aga tuvastusnõue TsMS § 368 lg 1 mõttes, millise sätte kohaselt on hagejal õigus esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kahtlemata on selline huvi hagejal käesoleval juhul olemas, kuivõrd ta on seisukohal, et sellisena vastuvõetud otsust ta täitma ei pea. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on mittetulundusühingu (sh korteriühistu tulenevalt KÜS § 2 lg 1) üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib sellise otsuse tühisusele tugineda nii hagi kui vastuväite esitamisega. Kuna MTÜS § 241 lg 3 ütleb, et otsuse tühisusele ei saa tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat, on hageja on õigesti viidanud samade poolte vahel (hagejate hulgas oli

8 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 ka teisi korteriomanikke) tsiviilasjas nr 2-07-7313 tehtud otsuses märgitule, et juriidilise isiku organi tühisusele saab üldjuhul (v.a eelmärgitud MTÜS § 241 lg 3 juhus) tugineda piiramatult ning 3 kuu möödudes ei muutu tühine õigustoiming kehtivaks. Seda kinnitab ka Riigikohtu praktika, nt tsiviilasjas nr 3-2-1-145-08 tehtud otsuse p 12. Eelneva analüüsi tulemusena järeldab kohus, et hageja esimene nõue ei ole aegunud ja kostja sellekohased vastuväited ei ole põhjendatud. Kohus rõhutab veelkord peamist käesoleva hagi (ka teiste nõuete) esitamise põhjust – kostja on hageja ja ka mõne teise sama korterelamu korteriomaniku suhtes võtnud tulenevalt nii tsiviilasjas nr 2-07-7313 kui 2-10-17772 otsustes märgitust lähtuvalt korduvalt vastu sarnase sisuga otsuseid, nagu seda on käesoleval juhul vaidlustatud 09.05.2011 üldkoosoleku otsuse p 6. Nii on kostja 07.01.2006 võtnud hageja suhtes vastu kaugkütte eest täies mahus tasumist kohustava otsuse, kuigi hageja on üle läinud elektriküttele (tsiviilasjas nr 2-07-7313 oli nimetatud otsus vaidluse all), samuti on kostja 16.01.2010 võtnud vastu hageja suhtes otsuse nii põhikirjajärgse keskküttekulude jaotamise osas kui keskkütte taastamise osas (tsiviilasjas nr 2-10-17772 oli vaidluse all just see otsus). Maakohus on mõlemal juhul otsused kas tühistanud või vastava ühistu nõudeõiguse puudumise tuvastanud ning maakohtu lahendid on jõustunud. Järgnevalt peatub kohus küsimusel, mis oli tegelikult hageja poolt vaidlustatud otsuse sisu. 09.05.2011 üldkoosoleku protokollist (tl 42) nähtub, et arutati nii koridoriradiaatoride mahavõtmist kui keskküttesüsteemi renoveerimist. Koosolekul on kostja juhatuse liikme poolt tutvustatud kohtusaagat ja eksperthinnangut. Samas on vastu võetud otsus, millise sõnastuse ettepanek (seda ka hääletati) oli protokolli kohaselt „Kogu Xxx xx korterelamus kaugküttesüsteemi taastamine“. Otsuse poolt hääletas 43 kohalolijat, vastu 8 häält ning otsus võeti vastu lihthäälteenamusega. Kuna tegemist oli vastavalt protokollile korduskoosolekuga, oli otsustusvõimeline kvoorum MTÜS § 21 lg 1 ja kostja põhikirja p 6.3. kohaselt olemas (korduskoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kokkutulnud liikmete või nende esindajate arvust). Hageja on aga tuginenud hagis sellele, et sellist otsust ei saanud 43 korteriomanikku vastu võtta. Siinkohal peab kohus õigeks tsiteerida (seda on kohus vaidluses samade poolte vahel teinud ka tsiviilasja nr 2-10-17772 otsuses) Riigikohtu lahendit tsiviilasjas nr 3-2-1-5011. Nimetatud lahendis, kus vaidluse all olid samad küsimused, s.t ühistupoolne korteriomaniku kohustamine ühtsele küttesüsteemile tagasi minema, öeldakse järgmist: „KÜS § 2 lg 1 määrab korteriühistu pädevuse, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. KÜS §151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks KÜS-i tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS-i tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult

9 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011.a määrus tsiviilasjas nr 32-1-151-10, p 10). Kolleegium leiab, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Seega maja, eelduslikult ühe ja ühise küttesüsteemi muutmiseks 2001. a-l nii, et hageja korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli hagejal vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Maakohus luges tuvastatuks, et hagejal oli selline nõusolek küttesüsteemi ümberehitamist alustades. Teised korteriomanikud on alates 2001. a kütteperioodi algusest väidetavalt aktsepteerinud seda, et hageja korter on maja küttesüsteemist välja arvatud. Maakohtu otsus on ebaõige põhjusel, et kohus ei käsitlenud hageja nõuet üldkoosoleku otsuse tühistamise kohta, vaid luges otsuse p 6 osa tühisuse tuvastatuks. Ringkonnakohus jättis hindamata, kas maakohus tuvastas põhjendatult kaasomanike kokkuleppe hageja küttesüsteemist eraldamise kohta. Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek oli olemas, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul. Järelikult sellisel juhul ei olnud kostja üldkoosolek õigustatud kohustama hagejat ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta küttesüsteemi oma korteris taastama.“ Tsiteeritust tuleneb üheselt, et olukorras, kus hageja üleminek elektriküttele on toimunud õiguspäraselt ning kohus on sisuliselt lugenud tõendatuks sel ajal kõigi korteriomanike vastava (vaikiva) nõusoleku, saab ühtsele küttesüsteemile tagasi minna üksnes jällegi kõigi korteriomanike nõusolekul. Hageja poolt õiguspäraselt elektriküttele ülemineku on kohus tsiviilasjas nr 2-10-17772 tuvastanud (otsuse lk 9) ning seda on kinnitanud ka Tallinna Ringkonnakohus oma 10.09.2012 otsuses samas asjas (otsuse lk 7-8). Sisuliselt ei ole kostja sellele ka vastu vaielnud. Sellest teeb kohus aga järelduse, et kostja ei olnud pädev 09.05.2011 üldkoosolekul päevakorra p 6 all tehtud otsuse kui korterelamu kaasomanike ühise asja olulise muutmise vastuvõtmiseks, kuna sellise otsuse saavad teha vaid korterelamu kõik korteriomanikud AÕS § 74 lg 1 mõttes konsensuslikult. AÕS § 74 lg 1 nõue on (nagu enamik AÕS sätteid) imperatiivne ning selle mõte on iga teistsugust menetluskorda või kvoorumit omava otsuse tühisuse kaasatoomine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 alusel. TsÜS § 87 ütleb, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kui AÕS § 74 lg 1 sellist mõtet ei kannaks (sõltumata asjaolust, et otsest keeldu see ei sisalda), puuduks nimetatud regulatsioonil üldse vajadus, sest AÕS § 72 lg 1 õigustab kaasomanikke ühist asja kasutama enamuse otsuse kohaselt. Kuna asjas ei ole vaidlust selles, et kostja hallatavas korterelamus on üle 100 korteriomaniku, on hageja esimene nõue õiguslikult põhjendatud ning tuleb rahuldada. Kuigi hageja vaidlustatud otsuse sõnastuse kohaselt käib see kogu elamu kaugküttesüsteemi taastamise kohta, tegemata vahet korterite reaalosadel ja trepikodadel kui korteriomanike kaasomandis olevatel osadel, ei näe kohus selles osas ka erinevust. Kaugküttesüsteemi taastamine kui asja oluline muutmine trepikodades vajab samuti kõigi kaasomanike nõusolekut, iseasi on aga see, kas ja mis põhjusel hageja sellele vastu peaks olema. Tulenevalt eeltoodust on õiguslikult põhjendatud ka hageja ülejäänud kolm nõuet, kuivõrd nagu kohus juba ülalpool märkis, ei saa kostja korteriühistuna ilma kõigi korteriomanike poolthääleta sundida hagejat taastama kaugkütet oma korteris ja seeläbi panna temale ka sellise taastamisega seonduvaid toimekohustusi (nt radiaatorite eemaldamine/uute paigaldamine) või

10 (11)

Tsiviilasi nr 2-11-54349 nõuda temalt sellega seonduvate kulutuste kandmist. Põhimõtteliselt ei pea korteriomanikud vormistama vastavat otsust eraldi otsusena, selle võib teha ka ühistu üldkoosolek tingimusel, et kõik korteriomanikud on esindatud ja hääletavad poolt (samale järeldusele on kohus jõudnud ka tsiviilasja nr 2-10-17772 otsuse lk 9 alumises lõigus), kuid hageja praegusel vastuseisul (mida väljendab ka esitatud hagi) ei ole sellise otsuse tegemine mingil juhul mõeldav. Võimalik iseseisev vaidlus võib olla teise kaasomaniku või teiste kaasomanike hagi hageja vastu kahju hüvitamise nõudes, kui elektrikütte kasutamise jätkumine kahjustab oluliselt teiste kaasomanike huve, kuid see ei ole käesoleva menetluse esemeks. Kostja tõstatatud arutelu hageja osalemises küttekulude kandmises või selle mittekandmisega teiste korteriomanike kahjustamine võib samuti olla teise kohtuvaidluse (nt kostja nõuded kaugkütte eest tasumises osalemiseks) esemeks ega puutu käesolevasse asja. Eelnevast tulenevalt rahuldab kohus hagi ning jätab menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste kohtunik

11 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.