Kohtulahend

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

ja sellelt summalt viivis perioodi eest kuni 15.05.2014.a summas 9807,53 eurot ja alates 16.05.2014.a viivis tasumata põhivõlalt (5718,63 eurot) suuruses 0,1% iga viivitatud päeva eest kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Samuti mõista hagejalt kostja kasuks välja põhivõlg üürilepingu eseme tagastamisega viivitamise eest summas 11616,30 eurot ning viivis perioodi eest kuni 15.05.2014.a summas 3535,54 eurot ja alates 16.05.2014.a VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras põhivõlalt (11616,30 eurot) kuni põhivõla täieliku tasumiseni. OÜ ERATO apellatsioonkaebus rahuldada. OÜ Nesterol apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Tühistada Harju Maakohtu 18.08.2011.a määrusega rakendatud hagi tagamine, millega keelati hagi tagamise korras OÜ-l Erato värvikambriga USI MASTER GM 80.40.28 tehingute tegemine. Esitada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmises sõnastuses:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud, hageja vastus kostja vastuhagile

2(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

3(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

Hageja hüvitisnõue koosneb: mõistliku hüvitise nõudest (VÕS § 286 lg 1), mida hageja hindas summale 12 015,39 eurot; üüritud pinnaga seotud muudest kulutustest, so tasutud valveteenuse tasu kogusummas 319,24 eurot; saamata jäänud tulu nõudest, mille hindas hageja kokku 31 854,46 eurot. Hageja palub välja mõista värvikambri USI Master GM 80.40.28 valduse, mille omandiõigus on käesolevaks ajaks üle läinud hagejale vastavalt 03.04.2013.a koostatud Danske Bank ja hageja vahel kapitalirendilepingu nr 280229NE lõpetamise aktile.

4(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 puudus hagejal ruumide kasutamiseks õiguslik alus ja kostja nõudis üüripinna vabastamist, mistõttu valveteenuse kasutamine ja seadmete rentimine tulenes hageja huvidest ja soovist. Üürilepingus ei olnud kokku lepitud, et kostja osutab hagejale valveteenust ja paigaldab seadmed või et ta hüvitab hagejale sellest tulenevad kulutused. Kostjal oli pandiõiguse teostamiseks seaduslik alus, mistõttu ta ei saanud hagejale värvikambri USI Master GM 80.40.28 pandiõiguse kohaldamisega tekitada majanduslikku kahju, saamata jäänud tulu suurust summas 31 854,46 eurot ei ole tõendatud. Kostja oli nõus värvikambri hagejale üle andma juhul, kui hageja tasub kostjale võlgnevuse või annab värvikambri USI Master GM 80.40.28 asemel uue tagatise väärtuses, mis katab võlgnevust ja pandiõiguse realiseerimise kulutusi.

5(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 Kui hageja oleks üüritud ruumid peale üürilepingu lõppemist 28.02.2010.a koheselt vabastanud, ei oleks tekkinud kulusid vee ja elektri eest. Hageja kasutas elektrit näitudeni: päevane 107942, öine 027916 ja vett näiduni 00229. Hagejale on kahju eest esitatud arve nr 3230 31.03.2010.a summas 3765,38 krooni ehk 240.65 eurot. VÕS § 113 lg 2 kohane viivis summalt 11 856,95 eurot on 1670,84 eurot. 02.03.2010.a kirjaga teatas kostja hagejale VÕS § 335 kohasest nõudest. Seega on viivis summalt 11 856,95 eurot 1670,84 eurot. Kostja palus viivise välja mõista kuni põhinõude täitmiseni. Esimese astme kohtu otsus

6(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 esitatud nõusolek. Ka pooltevahelise rendilepingu p 4.1.5 kohaselt pidi rentnik kõik renditud ruumides tehtavad ümberehitused ja parendused kooskõlastama kirjalikult rendileandjaga. Vaidlus puudub, et hageja tehtud ümberehitusi ega parendusi kostjaga kirjalikult ei kooskõlastanud, järelikult puudub alus VÕS § 286 lg 1 kohaldamiseks. Kostja vastuväidete kohaselt oli pooltel kokkulepe üüri ja remondikulude tasaarvestamise kohta lepingu sõlmimisest 05.11.2007.a kuni jaanuarini 2008, vastavalt sellele sõlmiti ka üürileping, millest ei nähtu kokkulepet üüri suuruse ja kommunaalteenuste kohta, ja 03.01.2008.a sõlmitud üürilepingu lisa, mille kohaselt lepiti kokku üüritasu ja mis jõustus 03.01.2008.a. Tunnistajana üle kuulatud EA ütlustega on tõendatud, et pooltel oli 2007.a augustis enne kirjaliku lepingu sõlmimist juttu sellest, et hageja teostatud ümberehitus tasaarvestatakse mingis osas üüriga. Rendilepingust ja lepingu lisast nr 1 saab järeldada, et kostja tasaarvestas lepingueelsete läbirääkimiste alusel hageja teostatud ümberehitustööd rendimaksetega 2007.a novembri ja detsembri eest, kuna ta hagejale nende kuude eest rendiarveid ei esitanud ning üürilepingu lisa, mille kohaselt lepiti kokku üüritasus, jõustus alles 03.01.2008.a. Kohtule esitatud kirjalike tõendite ega tunnistaja EA ütlustega ei saanud kohus lugeda tõendatuks hageja väidet, et pooltel oli suuline kokkulepe kõigi hageja teostatavate ümberehituste ja parenduste tasaarvestamiseks üüriga, kuna tunnistaja EA ütlustest nähtub veel, et kostja andis tunnistajale korralduse hakata hagejale rendiarveid arvestama alates jaanuarist 2008, et hagejal oli raamatupidamise andmetel üürimaksete võlgnevus ning et pooltel puudus pärast rendilepingu sõlmimist üüri tasaarvestamiseks kokkulepe. Sama saab järeldada ka 25.02.2010.a üürilepingu erakorralise ülesütlemise teatest ning poolte e-kirjavahetusest. Järelikult ei ole muus osas, kui 2007.a novembri ja detsembri eest, pooltevaheline suuline kokkulepe ümberehituste tasaarvestamiseks üürimaksetega tõendatud ning hagejal puudub lepinguline alus ümberehituste ja kulutuste nõudmiseks. Kohus asus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kulutuste hüvitamist VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt VÕS § 1018 lg 1 p 2 jj sätete järgi, kuna tunnistaja EA ütlustega ja kirjaliku seletusega on tõendatud, et kostja seaduslik esindaja OL käis iga päev hoones, oli teadlik hageja tehtavast ümberehitusest ja andis selleks ka materjale – laeprussid, laeplekid ja ukse, tingimusel, et lagi tuleb 6 m kõrgusele, et sellesse mahuksid ka kostja kraanadega veoautod. Kostja ostis ka aknad ja paigaldas uue garaaživärava. Seega vastas hageja tegevus kostja huvile ja tegelikule tahtele. Hageja on tema poolt teostatud ümberehitusi pidanud täies ulatuses vajalikuks. Hageja kulutused 2007–2008.a ümberehituste ja parenduste teostamiseks kokku 41 457 euro väärtuses ning tööde jääkväärtus 2013.a ekspertiisi läbiviimise ajal 39 285 eurot, on tõendatud 08.10.2013.a Ehitusekspert OÜ eksperdi LS eksperthinnanguga. Eksperthinnangu kohaselt muudeti üüritud ruumid (viilhalli I osa) väljaehitamise, tehnovõrkude ja olme ning kontoriruumidega varustamisega kasutuskõlblikuks, enne seda võis neid kasutada vaid külma laona. Eksperthinnangu kohaselt olid hageja teostatud tööd otstarbekad, tõstsid nii hoone ehituslikku väärtust kui ka kinnistu väärtust ning kostja saab seda oma edasises majandustegevuses kasutada. Kostja ei ole tõendanud oma vastuväiteid, et tehtud parendused olid vajalikud ainult hageja majandustegevuseks või et tema jaoks oleksid need olnud kasutud või mittevajalikud. Tunnistaja EA eelnevalt viidatud ütlustega on need vastuväited ümber lükatud. Kostja ei lõpetanud ka üürilepingut saades teada ümberehitustest ega nõudnud hagejalt endise olukorra taastamist pärast üürilepingu lõppemist põhjusel, et ta ei ole nõustunud asjale tehtavate parendustega.

7(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

Hageja kirjast nähtuvalt selgus talle 28.01.2011.a hommikul, et kostja soovib üüripinnale kolida oma kontori. Järelikult sai kostja parendatud ruume oma majandustegevuses edaspidi kasutada ja asuski faktiliselt kasutama. Seega kuulub hagi üüritud asjale tehtud kulutuste, summas 12 015,39 eurot väljamõistmiseks rahuldamisele, kuna selles osas ei ole hageja nõue aegunud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse sai hageja avaldusele tehtud märkuse kohaselt kätte 28.02.2010.a. Hageja tegi 01.03.2010.a e-kirjas kostjale ettepaneku tasaarvestada kostja arved nr 4173, 5100, 6259, 12010, 1084 ja 2083 kokku 119 637,90 krooni / 7646,26 eurot ning teatas, et peale tasaarvestamist on hageja arve nr 02010 tasumata jääk 53 798,75 krooni/ 3438,37 eurot. Kuigi hageja sõnastas oma avalduse tasaarvestusettepanekuna, saab kirjast järeldada, et ta tegi vastastikuste rahaliste nõuete osas ka tegelikult tasaarvestuse, mille tulemusena jäi kostja talle võlgu 3438,37 eurot. Hageja on tasaarvestuse tegemist kinnitanud ka hagiavalduses ja võtnud oma nõuete esitamisel 01.03.2010.a tasaarvestust arvesse. Kuna kohus eelpool tuvastas ümberehituste ja parenduste teostamise 2007–2008.a kokku 41 457 euro väärtuses, siis oli hagejal 01.03.2010.a kostja vastu käsundita asjaajamise sätetest tulenev nõue, mida ta sai tasaarvestada kostja üüri- ja kommunaalkulude nõudega 2009.a aprilli, mai ja juuni eest ning 2010.a jaanuari ja veebruari eest, kõik kokku 5718,63 eurot. Järelikult tuleb kostja vastuhagi 5718,63 euro üürivõla nõudes jätta rahuldamata. VÕS § 113 lg 1 järgi loetakse viivise määraks käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% (alates 15.04.2013.a 8%) aastas. Üürilepingu p 3.2. kohaselt oli hagejal kohustus maksta maksete mitteõigeaegsel tasumisel viivist 0,1% päevas tasumata summalt. Hageja tunnistas eelpool nimetatud arvete alusel esitatud viivisenõuet kuni tasaarvestuse tegemiseni 01.03.2010.a, kuid palus selle jätta rahuldamata, kuna viivisenõue on tasaarvestatud. Kostja esitatud vastuhagi asjaoludest ega tõenditest ei nähtu, et kostja oleks hagejale esitanud enne hagi esitamist viivisenõude arvena tasumiseks, seega ei saanud hageja seda ka tasaarvestada. Järelikult kuulub viivisenõue arvetelt nr 4173, 5100, 6259, 1084 ja 2083 rahuldamisele osaliselt kuni tasaarvestuse tegemiseni 01.03.2010.a kokku 1017,32 eurot. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis 1017,32 eurot. Hageja tunnistas kostja nõuet 2010.a märtsi elektri ja vee eest summas 240,65 eurot, kuid palus jätta selle rahuldamata, kuna ka see nõue on tasaarvestatud. Hageja tegi tasaarvestuse 01.03.2010.a, arve nr 3230 on väljastatud aga alles 31.03.2010.a. Samuti ei nähtu arvet nr 3230 hageja tasaarvestatavate arvete loetelus. Seega ei saanud hageja antud kostja nõuet tasaarvestada, mistõttu kuulub vastuhagi 240,65 euro ja sellelt VÕS § 113 lg 1 teise lause kohase viivise, alates 01.04.2010.a kuni 17.01.2014.a kohtuotsuse tegemiseni 47,99 euro, kokku 288,64 euro nõudes, rahuldamisele. TsMS § 367 alusel tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista alates 17.01.2014.a VÕS § 113 lg 1 teise lause kohane viivis põhinõudelt 240,65 eurot kuni põhinõude täitmiseni Üürileping lõppes 28.02.2010.a ja kostja võttis ruumide valduse tagasi 28.01.2011.a esitades vastuhagis VÕS § 335 kohase hüvitise nõude 11 kuu eest üürisumma ulatuses alates märtsist 2010 kuni jaanuarini 2011 kokku 11 616,30 eurot. Kostja oli seisukohal, et hageja keeldus ruumide üleandmisest pahatahtlikult. Hageja oli seisukohal, et ta teostas seaduses ettenähtud õigust üüritud pinda kinni hoida, et tagada üüritud pinnale tehtud kulutuste, kogusummas 21 815,60 eurot, nõuet.

8(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 Poolte kirjavahetusest perioodil 01.03.2010–08.03.2011.a nähtub, et hageja esitas kostjale vastuväiteid üürilepingu ülesütlemise ja selle aluseks olnud üürivõla kujunemise kohta, pidades üürimaksed tasutuks tema poolt üüripinnale tehtud kulutustega ja viidates kostja kohustustele tasuda VÕS § 286 lg 1 alusel mõistlik hüvitis asjale tehtud parenduste eest. Samuti tegi hageja tasaarvestuse, mille tulemusena jäi kostja hagejale võlgu, ning ettepanekuid omavaheliste erimeelsuste lahendamiseks ja üürilepingu jätkamiseks. Kuigi hageja ei formuleerinud oma nõuet vastavuses VÕS §-s 335 sätestatuga, järeldas kohus poolte kirjavahetusest, et hageja keeldus üüripinna tagastamisest kuni tema poolt tehtud kulutuste tasumiseni. Kuna kohus tuvastas eespool, et hagejal oli ka pärast tasaarvestuse tegemist õigus üüripinnale tehtud kulutuste hüvitamiseks, siis asus kohus seisukohale, et kostjal puudub VÕS §-s 335 sätestatud asja mittetagastamisest tulenev nõue, sest hageja pidas asja kinni õigustatult. Seega tuleb vastuhagi 11 616,30 euro kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses teatas kostja hagejale, et üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse tõttu teostab ta oma pandiõigust VÕS-is sätestatud alustel ja korras ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Kostja ei täpsustanud, millistele asjadele ta pandiõigust teostab, millest saab järeldada, et ta teostas pandiõigust kõigile üüritud ruumides olnud vallasasjadele. Kapitalirendilepinguga nr 280229NE on tõendatud, et hageja võttis 28.02.2008.a liisingusse värvikambri USI Master GM 80.40.28 tähtajaga 60 kuud. Tunnistaja EA ütlustega on tõendatud, et kostja seaduslik esindaja OL teadis, et värvikamber USI Master GM 80.40.28 oli hagejal liisitud. Tunnistaja ütluste kohaselt käis OL hoones iga päev ning sellest oli juttu. Kuivõrd tunnistaja ütluste kohaselt lahkus ta töölt enne, kui kostja hagejaga üürilepingu lõpetas, siis järeldas kohus, et kostja sai värvikambri kuulumisest kolmandast isikust liisinguandjale teada üürilepingu kehtivuse ajal. Järelikult lõppes pandiõigus värvikambrile USI Master GM 80.40.28 VÕS § 306 lg 4 alusel üürilepingu kehtivuse ajal, mistõttu oli sellele pandiõiguse teostamine pärast üürilepingu lõppemist ebaseaduslik. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-8-08 p-s 16 asunud seisukohale, et üürileandja pandiõigus tagab VÕS § 305 lg 4 ning asjaõigusseaduse § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Riigikohtu arvates võib üürileandja VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Lähtuvalt VÕS § 305 lg-st 4 ja AÕS § 283 lg-st 2 võib üürileandja neis piirides siiski ise valida, milliseid pandiõigusega koormatud asjadest ta oma valdusse võtab. Kokkuvõttes ei tohi üürileandja oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Üürilepingu üleütlemise ajaks oli kostja sissenõutavaks muutunud nõue kokku 8086,06 eurot. Kostja ei hinnanud pandiõiguse teostamise ajal ruumides oleva vallasvara väärtust ega võrrelnud seda oma sissenõutavaks muutunud nõudega. Vastuväidetes hagile on ta oma pandiga tagatud nõude hulka arvestanud aga ka VÕS § 335 alusel arvestatud hüvitised ja viivised, mida pandiõiguse teostamise ajal ei olnud tekkinud ning mis ei kuulunud ka kõrvalnõuete hulka, mida ta VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes võinuks arvestada.

9(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 Kohus, võttes arvesse, et üüritud ruumides olid lisaks värvikambrile (kapitalirendilepingus märgitud hind 38 635,49 eurot) ka sõiduk Mitsubishi Colt 677ANB, värvilabori seadmed, dupont valgusreklaami ja suruõhukompressor 200l/5,5kw/750/680, asus seisukohale, et kostja pantis oma nõuete tagamiseks vara rohkem, kui oli sissenõutavaks muutunud nõuete ja kõrvalnõuete rahuldamiseks vaja. Seda saab järeldada ka kostja 23.02.2011.a kirjast hagejale, kus ta teatab, et nõustub tagastama osa panditud varast. Seega puudus kostjal olukorras, kus vara väärtus ületas nõudeid, vajadus pantida kogu ruumides olnud vara, sh kolmandale isikule, AS-ile Sampo Pank, nüüd Danske Bank AS-ile, kuuluvat vara, mille osas oli pandiõigus lõppenud. Järelikult rikkus kostja ka VÕS § 305 lg-s 4, § 307 lg-s 1 ja AÕS § 283 lg-s 2 sätestatut. Kapitalirendilepingu p 3.4. kohaselt oli liisinguvõtja õigustatud kaitsma vara igasuguse rikkumise vastu, rakendades omaabi, otsimisõigust või kohtulikku kaitset. Hagejale oli antud ka sellekohane volikiri. 03.04.2013.a Danske Bank AS-i ja hageja vahel koostatud kapitalirendilepingu nr 280229NE lõpetamise aktiga on tõendatud, et värvikambri USI Master GM 80.40.28 omandiõigus on üle läinud hagejale, kuna hageja on tasunud ära liisingumaksed. Värvikambri USI Master GM 80.40.28 turuväärtuseks hagi esitamise ajal hindas hageja 19173,49 eurot, kostja ei ole seda vaidlustanud. Kuna kohus eespool tuvastas, et kostja pandiõigus värvikambrile oli ebaseaduslik ja hageja on värvikambri omanik, siis on tal AÕS § 80 kohaselt õigus nõuda kostjalt selle väljaandmist ja järelikult kuulub hagi värvikambri USI Master GM 80.40.28, turuväärtusega 19 173,49 eurot, väljamõistmiseks, rahuldamisele. Vaidlust ei ole, et hageja sõlmis AS-iga G4S Eesti 20.11.2007.a lepingu valveteenuse osutamiseks ja vastavate seadmete rentimiseks aadressil Tule 24C. AS G4S Eesti esitatud arvetega on tõendatud, et ühe kuu teenuse tasu oli kokku 999 krooni/ 63,85 eurot. Hageja nõudis VÕS § 286 lg-le 2 tuginedes käsundita asjaajamise sätete järgi ruumide valvele tehtud kulutuste, 319,24 eurot, hüvitamist alates juunist 2010 viie kuu eest, millal ta valve all olevaid ruume ise kasutada ei saanud. VÕS § 1018 lg 1 kohaldamise eeldusteks on, et käsundita asjaajaja teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks ilma õiguseta või kohustuseta tegu teha, kui soodustatu kiidab asjaajamise heaks, asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele, asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei ole käsundita asjaajamisega tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Pooltevaheline üürileping lõppes 28.02.2010.a ja kostja nõudis ruumide vabastamist alates 01.03.2010.a nii üürilepingu erakorralise ülesütlemise teates 25.02.2010.a kui ka hilisemates kirjades 02.03.2010.a, e-kirjas 05.03.2010.a, e-kirjas 28.09.2010.a. Järelikult ei olnud Sauel, Tule tn 24c asuvate mitteeluruumide puhul tegemist enam üürilepingu alusel kasutatava asjaga. Üürilepingus ei ole kokku lepitud, et kostja osutab hagejale valveteenust, või et ta hüvitab hagejale sellest tulenevad kulutused. Kirjavahetusest nähtuvalt nõudis kostja septembris 2010 G4S ja hageja vahelise valvelepingu lõpetamist, kuid hageja teavitas kostjat 27.09.2010.a, et vastaval objektil asub kolmandate isikute vara, mistõttu valvet lõpetada ei ole alust. Värvikambri USI Master GM 80.40.28 omandamiseks sõlmitud kapitalirendilepingu

10(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 üldtingimuste kaheksandas peatükis on sätestatud hageja kohustus kindlustada liisinguvara kogu lepingu perioodiks. Eeltoodud tõenditega on tõendatud, et hageja kasutas valveteenust enda huvides ja oma kapitalirendilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks liisinguandja ees. Hageja oma väidet, et ta tegutses kostja huvides või kostja kasuks, tõendanud ei ole. Järelikult ei ole VÕS § 1018 sätestatud eeldused täidetud, kuna kostja ei ole asjaajamist heaks kiitnud, valveteenus ei vastanud kostja huvidele ja tegelikule või eeldatavale tahtele, asjaajamisele asumata jätmise korral ei oleks jäänud õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või oleks asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Ka vastavalt VÕS § 1018 lg-le 2 ei ole tegemist käsundita asjaajamisega, kuna hagejal puudus tahe tegutseda teise isiku kasuks. Seega tuleb hagi ruumide valvele tehtud kulutuste, 319,24 eurot väljamõistmiseks jätta rahuldamata. Hageja väitel sai tema majandustegevus värvikambri USI Master GM 80.40.28 pantimise tõttu oluliselt kahjustada, sest tegemist oli majandustegevuse jätkamiseks olulise varaga ning ainuüksi värvikambri puudumisel pikenevad tootmisprotsessi mõningad etapid kuni 2,5–3 korda. Saamata jäänud tulu hindas hageja kokku 31 854,46 eurole. Hageja esitas oma raamatupidaja poolt koostatud müügitulu võrdluse perioodide 01.01.2009– 28.02.2010.a ja 01.03.2010–30.04.2010.a kohta, millest nähtub, et müügitulu on viimasel perioodil vähenenud. Müügitulu kohta esitatud raamatupidaja tõendist nähtub tõepoolest, et müügitulu on viimasel perioodil kokkuvõttes vähenenud, kuid ka see, et hageja müügitulu laekumine on olnud mõlemal perioodil väga ebaühtlane. Seejuures esineb esimesel perioodil mitmel kuul väiksemat müügitulu kui teisel perioodil. Nii näiteks on 2009.a aprillis müügitulu väiksem kui 2010.a juulis, septembris, oktoobris, detsembris, 2011.a jaanuaris, veebruaris ja aprillis; müügitulu 2009.a juulis ja 2010.a veebruaris on väiksem kui 2010.a juulis, septembris, 2011.a jaanuaris, veebruaris ja aprillis jne. Seega ei saa müügitulu aruandega lugeda tõendatuks hageja väidet, et müügitulu vähenemise viimasel perioodil põhjustas värvikambri pantimine kostja poolt. Müügitulu vähenemise võis põhjustada ka kostjapoolne seadusega kooskõlas olev üürilepingu ülesütlemine või muud, kostjast sõltumatud, tegurid. Järelikult puudub VÕS § 127 lg-s 4 sätestatud põhjuslik seos hageja müügitulu vähenemise ja värvikambri pantimise vahel, mistõttu tuleb hagi saamata jäänud tulu 31 854,46 euro nõudes jätta täies ulatuses rahuldamata. 27.02.2012.a loobus hageja osaliselt hüvitise nõudest, so värvikambri liisingumaksete summas 6361,20 euro nõudes, milles tuleb menetlus TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada. Kohus rahuldas hagi kostjalt hageja kasuks 12 015,39 euro väljamõistmiseks ja kostja vastuhagi hagejalt kostja kasuks 1305,96 euro väljamõistmiseks. Rahaliste nõuete tasaarvestuse tulemusena TsMS § 445 lg 1 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 10 709,43 eurot. Kostja apellatsioonkaebus ja seisukoht hageja apellatsioonkaebusele

11(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus vääralt kohaldanud materiaalõigust, eelkõige VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt VÕS § 1018 lg 1 p 2 jj ja VÕS § 1023 lg 1, samuti on kohus hinnanud tõendeid valikuliselt, jätnud tõendid hindamata, rikkudes sellega menetlusõigusnorme. Kohtumenetluse kestel Harju Maakohtus ei ole arutatud õigusliku alusena VÕS § 1018 jj sätteid, seega tuli kohtu tuginemine VÕS § 1018 jj sätetele kostjale üllatusena. Riigikohtu praktika kohaselt ei või kohtu antav õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslikult. Kohus leiab otsuses, et kohaldamisele kuuluvad VÕS § 286 lg 2 ja selle alusel VÕS § 1018 lg 1 p 2 jj põhjusel, et hageja tegevus vastas kostja huvile ja tegelikule tahtele, milline asjaolu on tõendatud tunnistaja EA suuliste ja kirjalike ütlustega. Kostja hinnangul ei tõenda hoones käimine kostja huvi ja tegelikku või eeldatavat tahet, kuna samas hoones asusid ja asuvad ka praegu kostja kasutuses olevad ruumid. Akende, uste ostmine, laeprusside, laepleki andmine ja tingimuse seadmine, et lagi tuleks 6 m kõrgusele, ei tõenda veel kostja huvi ja tegelikku või eeldatavat tahet, et hageja ehitaks ruumid välja autoremondi- ja värvimis-töökojaks sh kostja jaoks. Tegelikkuses hageja vaid paigaldas kostja poolt antud aknad, uksed, laeprussid, laepleki, ja käesolevas asjas ei nõua hageja kostjalt hüvitist kostja antud asjade hageja poolt paigaldamise eest. Hageja nõuab hüvitist oma investeeringute eest remondihalli, mis sisaldavad seinte, põranda, lae, elektrisüsteemi ja kontori-olmeruumide väljaehitust ostuarvetega kaetud materjalide maksumuses. Seega ei ole hageja teinud midagi kostja heaks, mille eest oleks tal õigus hüvitisele, sh VÕS § 1023 lg 1 kohaselt. Hageja oli pooltevahelise üürilepingu sõlmimisel teadlik ruumide seisukorrast, milline asjaolu on tõendatud EA ütlustega kohtuistungil: ruumid olid tühjad, hageja seaduslik esindaja oli ruume ise kasutanud eelnevalt 10–15 aastat. Hageja alustas kohe ruumide väljaehitamisega autoremondi- ja värvimistöökojaks, vaatamata sellele, et üürilepingu p-s 4.1.5 oli kokkulepe, mille kohaselt hageja oli kohustatud kooskõlastama kõik ümberehitused ja parendused kirjalikult kostjaga ja kirjalikus kokkuleppes pidi näidatama, kes pooltest kannab kulutused. Et hageja alustas kohe ruumide väljaehitamisega autoremondi- ja värvimistöökojaks, on tõendatud 08.10.2013 Ehitusekspert OÜ eksperdi LS eksperthinnanguga (vt lk 8). Eksperthinnangust tuleneb, et hageja asus remonditöid teostama koheselt üürilepingu sõlmimise järgselt oma majandustegevuse eesmärgil. Ehitustööde teostamisega asus hageja ajama küll võõrast asja (tegema suuremahulist remonti kostja ruumides), kuid tegi seda oma majandustegevuse so autode remondi- ja värvimisega tegelemiseks. Ei ole tõendatud, et kostja soovinuks teha suuremahulisi remonttöid ja tegeleda autode remondi- ja värvimisega, mistõttu puudub juba üks käsundita asjaajamise eeldus. Sellega on ümber lükatud kohtu järeldus, et kostja ei ole tõendanud, et parendused olid vajalikud ainult hageja majandustegevuseks või et tema jaoks olnuks need kasutud või mittevajalikud. Kohus on selles osas tuginenud vaid EA ütlustele, jättes hindamata teised asjas esitatud tõendid ning rikkudes sellega TsMS § 232 lg-t 1. Seda, et parendused olid üürilepingu sõlmimisel kostja jaoks kasutud või mittevajalikud, tõendab juba 15 aastaks sõlmitud üürileping, mida sõlmides kostja eeldas, et kui hageja kohandab ruumid oma vajadusteks autoremonditöökojaks, siis ta ka kasutab neid vähemalt lepingu tähtaja lõpuni ja selle tähtaja möödudes oleksid need olnud juba igal juhul kostjale kasutud või mittevajalikud amortiseerumise tõttu. tehtud kulutuste amortiseerumist 15a jooksul on kinnitanud hageja ise oma dokumendis pealkirjaga „Nõude 188 000 krooni arvutuskäik“. Kostja ei eeldanud üürilepingu sõlmimisel, et mõned aastad peale üürilepingu sõlmimist on ta sunnitud üürlepingu hagejaga üüri tasumise kohustuse mittetäitmise tõttu üles ütlema. Juba seetõttu ei saanud hageja poolt teostatud ümberehitused, tehnovõrkude, ruumide sh kontori-

12(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 ruumide väljaehitamine ja nende kasutuskõlblikuks muutmine vastata kostja huvile, tegelikule või eeldatavale tahetele. Tõendatud on, et hagejal oli huvi ehitada välja ruumid autoremondija värvimistöökojaks. Kostja tahe oli üürida välja tühjad ruumid ja üüritud ruumide omanikuna tagada hoone ühesugune välisilme ja lagede ühesugune kõrgus, milleks ta andis materjali. Kostja tahe ja huvi üürilepingu sõlmimisel ei olnud ruumide väljaehitamine hageja majandustegevuse jaoks, see ei nähtu üürilepingust ega ole tõendatud muude tõenditega. Kostja antud materjali paigaldamine hageja poolt ei ole tööde mahus ja summas võrreldav hageja ümberehitusteks kulutatud 41 457 euroga. Ümberehituste nägemine, akende, uste ja laematerjali andmine ei tõenda kostja arvates, et muude, eelnimetatust ülejäänud remondi-tööde tegemisele asumine ja tegemine koheselt üürilepingu sõlmimise järgselt vastanuks kostja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele ja seda veel summas 41 457 eurot. Kostja ei ole ümberehitusi ja selleks tehtud kulutusi ka heaks kiitnud. Kostja on kulud hiljem vaid teadmiseks võtnud (20.09.2009.a nn remondiakt, toimikus). Seega ei saa kõiki hageja poolt ruumides teostatud töid lugeda töödeks, mis vastasid kostja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Tulenevalt VÕS § 1018 lg 1 p-st 2 peaks selle kohaldamise üheks eelduseks olema asjaolu, et soodustatu huvi ja tegelik tahe teha midagi soodustatu heaks peaks ilmnema asjaajamisele asumisel. Tulenevalt sellest, et hageja asus teostama suuremahulisi remonttöid oma majandustegevuse eesmärgil koheselt peale üürilepingu sõlmimist, vaatamata üürilepingu p-s 4.1.5 sätestatule, leiab kostja, et VÕS 1018 lg 1 kohaldamisele ei kuulu. Käesolevas vaidluses kuulub kohaldamisele VÕS 286 lg 1, sh seetõttu, et hageja koostas 20.09.2009.a nn remondi-akti, milles olid näidatud parendustööde kulud ja mille kostja võttis teadmiseks ja teatas, et kulud ei kuulu tasaarvestamisele üürimaksetega. Sellega keeldus kostja üürilepingu kehtivuse ajal parendustöid tasaarvestamast üüriga. Kostja hinnangul kuulub kohaldamisele VÕS § 1018 lg

13(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

Kostja ei nõustu kohtu järeldustega tasaarvestuse kohta, kohus on vääralt hinnanud 01.03.2010.a tasaarvestusavalduse ettepanekut. Hageja ei ole esitanud tasaarvestusavaldust ning selleks ei saa lugeda ka hageja tasaarvestusettepanekut. Kohus ei ole otsuse tegemisel tasaarvestuse osas hinnanud ja analüüsinud kõiki tõendeid, jättes arvestamata hageja väidetavad tasaarvestatavad arved nr 02009 ja 02010, millistelt nähtub, et arvete tasumise kuupäev on 15.03.2010.a. Järelikult ei saanuks kohus 01.03.2010.a hageja ettepanekut tasaarvestuseks lugeda tasaarvestusavalduseks VÕS § 197 lg 1 kohaselt. Hagejal tekkis arvete nr 02009 ja 02010 osas tasaarvestusõigus alles peale arvetel märgitud tasumise tähtaja 15.03.2010.a möödumist. Peale 15.03.2010.a. Seetõttu peab hageja 01.03.2010.a ettepanekut tasaarvestuseks tõlgendama nii nagu see tehti ehk ettepanekuna tasaarvestuseks, millele hageja soovis saada kostja vastust, mille kostja 02.03.2010.a ka andis. Ka hageja esindaja pidas 02.12.2013.a kohtuistungil 01.03.2010.a ettepanekut tasaarvestuse ettepanekuks (kohtu-istungi protokoll lk 8). Eeltoodust tulenevalt ei ole tasaarvestust toimunud ja hagejal on kostja ees jätkuvalt tasumata üürivõlgnevus arvetelt nr 4173, 5100, 6259, 1084 ja 2083 summas 5718,63 eurot, milline nõue tuleb rahuldada. Kuna hagejal on kostja ees tasumata üüri-võlgnevus, mille hageja on ka omaks võtnud, siis kuulub rahuldamisele ka kostja viivisenõue. Kostja ei nõustu kohtu põhjendustega kostja VÕS § 335 alusel esitatud hüvitise ja viivise-nõude rahuldamata jätmisel. Kohtu järeldused on hüpoteetilised, kohus ei ole tõsikindalt tuvastanud hageja poolt üüritud ruumide kinnipidamiseks õigustuse olemasolu. Kohus on rikkunud sellega TsMS § 438 lg-t 1. Samuti on kohus vääralt kohaldanud VÕS § 335. Kuna eespool toodu kohaselt tasaarvestust ei ole toimunud, siis langeb see asjaolu õigustusena ära. Hageja on jätkuvalt kostjale võlgu tasumata üüri summas 5718,63 eurot, millele lisanduvad viivised. Käesolevas asjas ei ole senini kindlaks tehtud, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt üüritud ruumidele tehtud parenduste eest hüvitist. Kostja hinnangul ei kuulu hüvitis väljamõistmisele. Seega ei ole hageja õigustus senini maksma pandud ja sissenõutavaks muutunud. Kohus on kaevatavas otsuses asunud seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kulutuste hüvitamist VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt VÕS § 1018 lg 1 p 2 jj sätete järgi. Kostja on oma seisukohad selles osas eelpool esitanud. VÕS § § 1018 lg 1 p 2 jj käsitlevad lepinguväliseid kohustusi. VÕS § 335 reguleerib aga lepingulistest suhetest tulenevaid kohustusi. Järelikult pidanuks VÕS §-s 335 sätestatud ruumide õigustatud kinnipidamine tulenema hageja poolt üüritud ruumidele lepingu alusel tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Antud asjas selline õigustus puudub ning kohus on otsuses võimalike kindlakstegemata lepinguväliste kohustuste täitmise tagamise õigustuseks lugenud ruumide kinnipidamist arvates üürilepingu lõppemisest 28.02.2010–28.01.2011.a so 11 kuu jooksul. Samuti on kohus õigustuseks lugenud, lisaks 01.03.2010.a väidetavale tasaarvestusele, ka hageja vastuväiteid üürilepingu ülesütlemise ja selle aluseks olnud üürivõla kujunemise kohta, viiteid kostja kohustustele tasuda VÕS § 286 lg 1 alusel mõistlik hüvitis asjale tehtud parenduste eest poolte kirjavahetuse perioodil 01.03.2010–08.03.2011.a alusel, vaatamata sellele, et hageja oma õigustust ruumide kinnipidamiseks VÕS § 335 kohaselt ei formuleerinud. Hageja umbmääraseid vastuväiteid ja viiteid poolte 01.03.2010–08.03.2011.a kirjavahetusele ei saa pidada õiguskindlaks õigustuseks VÕS § 335 mõttes. Kohus pidanuks otsuses näitama konkreetselt, kelle ja millise kirja, millise vastuväite ja/või viite alusel ta sellisele järeldusele jõudis. Kohus on seega rikkunud TsMS § 438 lg-t 1. Kostja hinnangul saaks õigustusi pidada VÕS § 335 mõttes õiguskindlateks, kui need olnuks või osutunuks õiguskindlateks. Hageja aga ei ole oma võimalikke õigustusi õigel ajal maksma pannud. Hageja ei ole vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist kostja poolt. Isegi juhul, kui kohus leiab, et hageja nõue üüritud asjale tehtud parenduste osas summas 12 015,39 eurot kuulub

14(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 rahuldamisele, ei saa hageja poolt üüritud ruumide kinnipidamist tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks lugeda õigustuseks pidada ruume kinni 11 kuu jooksul. Õigustuse andmine hagejale ruumide kinnipidamiseks 11 kuuks olukorras, kus hageja võimalik, kindlakstegemata lepinguväline nõue on 12 015,39 eurot ja kostja üürilepingu lõppemisel sissenõutavaks muutunud nõue 8086,06 eurot (tasumata üür, kõrvalkulud, viivised), ei ole proportsionaalne võrreldes kostja kahjuga 11 kuu eest summas 11 616,30 eurot. See on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning tekitab kostjale kahju. Hageja pidi ette nägema, et kui ta ei maksa üüri, võib kostja talle lepingu üles öelda, sõltumata sellest, ta peab vabastama üüritud ruumid. Kostja on lõppkokkuvõttes seisukohal, et VÕS §-s 335 sätestatud hageja subjektiivne õigus eeldab kostja vastukohustuse olemasolu. Kostja kohustus maksta hagejale hüvitist tema poolt tehtud kulutuste tagamiseks ei olnud üürilepingu lõppemisel hageja poolt maksma pandud ja sissenõutavaks muutunud, mistõttu puudus hagejal ka õigustus pidada üüritud ruume kinni tema poolt võimalike lepinguväliste kulutuste tasumise tagamiseks. Seega kuulub kostja kahjuhüvitise nõue 11 kuu üüri summas 11 676,30 eurot (ilma käibemaksuta) väljamõistmiseks, rahuldamisele. Kostja vähendas kahjuhüvitist 60 euro võrra, seega nõuab hagejalt 11 616,30 eurot ja viivist. Kaebuses esitatud viivise arvestuse järgi on kostja viivisenõude suurus VÕS § 335 kohaselt hüvitiselt seisuga 18.02.2014.a kokku 3371,41 eurot (1670,84 + 1711,57). Hageja ei ole viivisenõudele vastuväiteid esitanud. Kostja ei nõustu kohtu järeldusega kostja poolt värvikambri osas teostatud pandiõiguse ebaseaduslikkusese kohta. Kohus on kohaldanud vääralt VÕS § 306 lg-t 4 ja hinnanud vääralt tõendeid. Kohus luges tunnistaja EA ütlustega tõendatuks, et kostja seaduslik esindaja OL teadis, et vaidlusalune värvikamber oli hagejal liisitud. Kohus on teinud EA ütlustest ebaõige järelduse, sest 02.12.2013.a kohtuistungi protokollist nähtuvalt väitis tunnistaja täpsustavalt, et „ta arvab, et liisimisest oli juttu“. Arvamine millegi kohta on tunnistaja subjektiivne hinnang, lisaks ei selgu tunnistaja ütlustest, kellega oli liisimisest juttu. Iga päev hoones käimine ei tõenda samuti asjaolu, et kostja seaduslik esindaja teadis liisimisest ja värvikambri kuulumisest kolmandale isikule. Samas hoones, kus asusid hageja üüritud ruumid, asus ja asub ka praegu kostja tegevuskoht ning tema ruumid, milline asjaolu selgub ka LSi koostatud ekspertiisiaktist. Seega ei tõenda hoones käimine ja tunnistaja arvamine, et liisimisest oli juttu, veel tõsikindlalt kostja teadmist liisimisest ja värvikambri kuulumisest kolmandale isikule. Puuduvad muud tõendid, mis tõendaksid, et kostja sai üürilepingu kehtivuse ajal teada värvikambri kuulumisest kolmandale isikule. Lisaks ei oma kostja arvates pelgalt liisimise asjaolu teadmine või teadma pidamine antud asjas tähtsust, sest see ei mõjuta käesoleval juhul seadusest tulenevat kostja pandiõigust ja selle lõppemist. Kohus on selles osas kohaldanud ebaõigesti VÕS § 306 lg-t 4, mille kohaldamise eelduseks on lisaks sellele, et üürileandja teadis värvikambri mittekuulumisest, ka hageja kohustus tõendada asjaolu, et üürileandja ei öelnud üürilepingut pärast vastavast asjaolust teadasaamisest esimesel võimalusel üles. Hageja ei ole seda asjaolu tõendanud. VÕS § 306 lg 4 ei ole iseenesest üürilepingu ülesütlemise alus. Üürilepingu ülesütlemiseks peavad esinema muud seadusest või lepingust tulenevad alused. Järelikult ei kuulu kostja arvates kohaldamisele VÕS § 306 lg 4. Seda juba ainuüksi seetõttu, et asjade kuulumisest kolmandale isikule sai kostja teada alles peale ruumide valduse tagasisaamist. Pandiõiguse üldpõhimõtete kohaselt on pandiõigus asjaõigus, mis pannakse kehtima nõude esitamisega ja pandiõiguses väljendub õigus asi realiseerida. Seega tuleks käesolevas asjas vahet teha pandiõiguse tekkimise ja selle realiseerimise vahel. Kuna pandiõigus tekkis asjade, sh ka kolmandale isikule kuuluvate asjade, üüritud pinnale viimisega ja üürilepingu kehtivuse ajal asus kolmanda isiku vara üüritud ruumides, kelle omandist ei olnud kostja teadlik, siis ei olnud pandiõigus lõppenud.

15(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

Teiseks märgib kostja, et kohus ei ole otsuses lähtunud ruumide valdusse võtmise ajast 28.01.2011.a sissenõutavaks muutunud kostja nõudest 27 723,69 eurot, vaid on lähtunud üürilepingu üleütlemise ajaks 28.02.2010.a kostja sissenõutavaks muutunud nõudest 8086,06 eurot. Selles osas on otsus ebaseaduslik. Kostja nõue asjade valduse saamise seisuga 28.01.2011.a oli 27 723,69 eurot, mis koosnes kostja arvestuse kohaselt tol ajahetkel üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusest 5718,63 eurot, viivisest 7304,53 eurot, VÕS § 335 kohasest hüvitisest 11 676,30 eurot (ilma käibemaksuta) ja viivisest hüvitiselt kokku 564,60 eurot. Hageja ei ole eelmärgitud summasid vaidlustanud. Kostja ei nõustu kohtuga selles, et kostjal ei olnud õigust arvestada pandiga tagatud nõude hulka VÕS § 335 alusel arvestatud hüvitisi ja viiviseid. Kohus on selles osas vääralt kohaldanud VÕS § 305 lg 1 teist lauset, mis näeb ette, et pandiga on tagatud ka hüvitisenõuded. Järelikult oli kostjal õigus arvestada pandiga tagatud nõude hulka VÕS § 335 alusel arvestatud hüvitisi. VÕS § 335 kohaselt hüvitiselt viiviste arvestamise õigus tulenes Riigikohutu lahendist nr 3-2-1-8-08. Kostja ei nõustu kohtuga ka selles, et ta ei hinnanud pandiõiguse teostamise ajal ruumides oleva vallasvara väärtust ega võrrelnud seda oma sissenõutavaks muutunud nõudega. Kostja on hinnanud ruumides olnud vallasvara väärtust, seda tõendab kostja 23.02.2011.a vastus hageja 07.02.2011.a taotlusele ligipääsuks Tule 24C, Saue kolmandate isikute vara väljaviimiseks. Kohus on jätnud selle tõendi tähelepanuta ja hindamata. Eelviidatud kirjas on kostja esitanud oma sissenõutavaks muutunud nõude arvestuse ja eeldanud, et värvikamber tagab tema nõudeid ning on nõustunud tagastama muu vallasvara. Muu vallasvara ei taganud kostja hinnangul tema sissenõutavaks muutunud nõuet. Hageja ei ole seda väidet ümber lükanud ega tõendanud vastupidist. Järelikult ei ole kostja kinni pidanud hagejalt valduse kättesaamisel vara suuremas väärtuses kui on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks ja ei ole rikkunud VÕS § 305 lg-s 4, § 307 lg-s 1 ja AÕS § 283 lg-s 2 sätestatut. Eeltoodust tulenevalt ei eksisteeri poolte vahel tasaarvestatavaid nõudeid. Kuna tasaarvestust ei ole tehtud, siis kuulub muutmisele ka menetluskulude jaotus. Kostja hinnangul tuleb jätta menetluskulud täies ulatuses hageja kanda, sest kostja on teinud hagejale korduvalt ettepanekuid kompromissi sõlmimiseks, mida hageja ei ole isegi soovinud arutada.

16(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 vähenemine ja mis selle põhjustas. Nimelt tulenes müügitulu vähenemine sellest, et kostja on pantinud värvimiskuivatuskambri ning ainuüksi värvikambri puudumisel pikenevad tootmisprotsessi mõningad etapid kuni 2,5–3 korda. Samuti on värvikambri puudumine põhiline takistus ettevõtte arengus ja töömahtude suurenemises. Hageja majandustegevus sai oluliselt kahjustada. Kostjapoolne käitumine ehk värvikambri kinnihoidmine on otseses seoses hageja müügitulu kahanemisega. Põhjendamatu on kohtu eeldus, et müügitulu vähenemise võis põhjustada ka vaid kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine või mõni kostjast sõltumatu tegur. Seega on põhjuslik seos kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju vahel tõendatud. Kohus ei ole analüüsinud hageja poolt hagi terviktekstis toodud kahju hüvitamise eeldusi ja nende olemasolu antud asjas, samuti pole põhjendanud, miks kohus ei nõustu hageja poolt esitatuga. Tõendatud on ka teised kahju hüvitamise nõude eeldused. Antud juhul on kostja poolt tegemist valduse rikkumisega ehk kostja on pantinud ebaseaduslikult (mis on kohtuotsusega ka praeguseks tuvastatud) hageja valduses olnud vara (pantimise hetkel oli värvikamber kolmandate isikute vara, kuid nüüdseks on omandiõigus üleläinud hagejale ja tegemist on omandiõiguse rikkumisega). Samuti on kostja hageja vara valduse rikkumisega sekkunud hageja majandustegevusse, kuna panditud vara oli vajalik hagejale oma majandustegevuse jätkamiseks. Hageja hinnangul on kostja tegevus värvikambri pantimisel heade kommete vastane ja samuti tahtlik tegu (ehk kostja on kahju õigusvastases tekitamises süüdi). Kostja pidi teadma või vähemalt ette nägema, et pantides värvikambri, mis hageja majandus-tegevuses on olulisima tähtsusega, tekitab ta sellega hageja majandustegevusele kahju. Lähtudes eelnevast on hageja tõendanud kostja teo õigusvastasust. Seda, et hagejale on kahju tekkinud, on hageja tõendanud lisatud müügitulu võrdlusega, mis näitab saamata jäänud tulu hinnangulist suurust. Ka kohus on oma otsuses möönnud, et tulu vähenemine antud tõendist iseenesest nähtub. Riigikohtu praktika kohaselt (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-13-06) ei tohi kahjuhüvitis jääda välja mõistmata üksnes seetõttu, et saamata jäänud tulu suurust on keeruline või võimatu tuvastada. Seega leiab hageja, et kohus ei ole analüüsinud kõiki asjaolusid kogumis ja pole arvestanud Riigikohtu seisukohtadega, mille põhjal on antud nõude osas tehtud ebaõige otsus. Kohus on rikkunud asja lahendamisel ka menetlusnorme, lükates tagasi hageja poolt kohtule 28.11.2013.a esitatud taotluse, millega hageja taotles saamata jäänud tulu suuruse tõendamiseks ekspertiisi teostamist.

Kostja apellatsioonkaebusele vaidleb hageja vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 kulutuste tegemine oleks eelnevalt üürileandja poolt vormikohaselt kooskõlastatud. Seda aga käesoleval juhul tehtud ei ole. Veelgi enam, pooltevahelises üürilepingus oli ette nähtud, et üürnik peab ümberehitused ja parendused üürileandjaga kirjalikult kooskõlastama (vt t I kd lk 18, lepingu p 4.1.5.). Sellele lisaks lasus üürnikul lepingust (p 4.1.9.) tulenevalt omal kulul hooldusremondi tegemise kohustus, mille osas oli juba etteulatuvalt kokku lepitud, et vastavaid kulutusi ei hüvitata. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, millest saaks järeldada, et kostja oleks kooskõlastanud üürilepingu eseme suhtes tehtud parendusi või kulutusi või võtnud kohustuse nende eest maksta.

18(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 osas, ei saa seda veel lugeda heakskiiduks VÕS § 1018 lg 1 p-i 1 tähenduses. Kinnisasja omanikust üürileandjal on õigus keelata kõik tema omandit puudutavad tööd. Ehitise ümberehitamine viisil, mis kinnisasja omanikule ei sobi, võib kujutada endast omandi kahjustamist või üürilepingu rikkumist. Seega tuleb eristada kinnisasja omaniku poolset (või ka üürileandja poolset) kinnitust, et teatud spetsiifilisel viisil tehtud tööde osas tal vastuväiteid ei ole, ning et konkreetsed remondilahendused ei kujuta omandi kahjustamist ega üürilepingu lõppemist. Sellise nõusoleku andmine ei tähenda veel aga seda, et üürileandja või kinnisasja omanik peaks vastutama kõikide kulutuste eest, mida remondi käigus tehakse. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et remondi tegemisele asumisel või remondi tegemise ajal oleks hageja küsinud ja kostja andnud heakskiidu sellele, et hageja teeb remonti ja kostja kohustub vastutama remondi tegemisel tekkivate kulutuste eest.

19(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

20(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 turvaettevõtja. Kuigi mingil ajahetkel 2010.a teises pooles lõppes elektrooniline valve ning valveteenuse leping lõpetati, ei teavitanud hageja sellest kostjat. Kuivõrd kostjale võtmeid ei tagastatud ning kostjal oli juba kord ruumidesse sisenemine turvaettevõtja poolse sekkumise tõttu ebaõnnestunud, ei pidanud kostja sisenemist uuesti proovima ega eeldama, et ruumide kasutamise takistused on mingil ajahetkel lõppenud, sest hageja sellest kostjat ei teavitanud. Nendel põhjustel ei saa valveteenuse lõppemine või see väide, et kostja oleks võinud varem jõuga ruumid hõivata, olla aluseks hüvitisnõude väiksema perioodi eest rahuldamisele. Eespool toodust tulenevalt tuleb vastuhagi rahuldada ka hüvitisnõude, suuruses 11616,30 eurot, osas.

21(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 lõppemist. See ei saa olla VÕS § 306 lg 4 normi eesmärk. Vastasel juhul peaksid edaspidi kõik üürileandjad andma üürnikele võlgnevuste likvideerimiseks võimalikult lühikesi tähtaegu ning teatama üürnikele üürilepingu ülesütlemisest võimalikult vähe ette, selleks, et mitte riskida võimaliku pandiõiguse lõppemisega põhjusel, et üürileandja käitus üürniku suhtes veidi leebemalt. VÕS § 306 lg 4 normi eesmärk on see, et üürileandja kaotab pandiõiguse siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse üleüldse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et üürileandja pandiõigus oleks värvikambri suhtes lõppenud.

22(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352 27.03.2012.a kaasa arvatud). Kuivõrd hageja ei ole selle viivisearvestuse osas vastuväiteid esitanud, teeb kohus viivisearvestused alates 28.03.2012.a. Hageja tehinguline esindaja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et hageja ei ole menetluses esitanud viivise vähendamise taotlust. Sellest tulenevalt ei ole kohtul alust piirata viivisenõuet põhivõla suurusega. Alates 28.03.2012.a kuni 15.05.2014.a (kohtuotsuse kuulutamiseni) perioodis on 779 päeva. 0,1% summast 5718,63 eurot on 5,72 eurot ning viivis 779 päevase perioodi eest on seega (5,72x 779=) 4455,88 eurot. Sellele summale tuleb liita viivis enne vastuhagi esitamist väldanud perioodi eest, so 5351,65 eurot (vt t I kd lk 293 jj). Seega tasumata üüri nõudelt on viivis kokku 9807,53 eurot. Kuivõrd hageja ei esitanud kohtus viivise vähendamise taotlust, ei ole alust viivist vähendada.

23(24)

Tsiviilasi nr: 2-11-30352

Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ülle Jänes

Kaupo Paal

Ande Tänav

Otsus tühistatud osaliselt Riigikohtu 15.01.2015 otsusega

RESOLUTSIOON

24(24)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.