Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik
Kohtuasi
Osaühingu Nesterol hagi OSAÜHINGU ERATO vastu 38 470 euro 46 sendi saamiseks ja värvikambri väljaandmiseks ning OSAÜHINGU ERATO vastuhagi Osaühingult Nesterol üürivõlgnevuse 5718 euro 63 sendi, üürilepingu eseme tagastamisega viivitamisest tekkinud kahju hüvitise 11 856 euro 95 sendi ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-30352
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Nesterol kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
49 430 eurot 4 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja osaühing Nesterol (registrikood 11431306), esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus Kostja OSAÜHING ERATO (registrikood 10504003), esindaja vandeadvokaat Indrek Veso
Asja läbivaatamise kuupäev
17. november 2014, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-30352 osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata osaühing Nesterol hagi, rahuldas OSAÜHINGU Erato vastuhagi ning jättis menetluskulud osaühingu Nesterol kanda. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada OÜ-le Nesterol (konto nr EE102200221046351806, AS Swedbank) kassatsioonkaebuselt 15. juunil 2014 tasutud kautsjon 494 (nelisada üheksakümmend neli) eurot 30 (kolmkümmend) senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing Nesterol (hageja) esitas 29. juunil 2011 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU ERATO (kostja) vastu 41 947 euro 54 sendi saamiseks ja värvikambri USI Master GM 80.40.28 väljaandmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 5. novembril 2007 viieteistkümneks aastaks rendilepingu (üürileping), mille alusel andis kostja hagejale üürile Sauel Tule 24 asuvad mitteeluruumid üldpindalaga 390,9 m2 ning teenindusmaa 400 m2. Üür oli 40 krooni ühe ruutmeetri eest kuus, millele lisandusid kommunaalkulud. 2008 tegi hageja üüritaval pinnal kostjaga kooskõlastatult remondi. Pooled leppisid suuliselt kokku, et remonditööde lõppemisel tasaarvestatakse remondikulutused kostja üüri nõudega. 20. jaanuaril 2009 selgitas kostja, et hageja võiks üüri tasuda ja tasaarvestus tehakse hiljem. Aprillist 2009 oli renditud pinnale juurdepääs takistatud, mistõttu tekkis hagejal kostja ees üürivõlg. Kostja ütles 25. veebruaril 2010 üürilepingu erakorraliselt üles alates 28. veebruarist 2010 ja palus ruumid vabastada 1. märtsiks 2010. Samas teavitas kostja üürileandja pandiõiguse teostamisest. Hageja ei nõustunud üürilepingu ülesütlemisega, kuid esitas ettepaneku tasaarvestada üürivõlgnevus ja hageja remondikulude nõue. Üüritud pinna väärtus on hageja tegevusega oluliselt suurenenud. Algselt puudusid üüritud hoone osas nii elekter, vesi, kanalisatsioon, valgustus, valve kui ka kontoriruumid. Kostja ei saaks hoone osa kasutada selliselt, nagu ta seda praegu teeb. Kostja lülitas 12. aprillil 2010 hoones välja elektri. 25. mail 2010 tungis kostja hageja valduses olevatesse ruumidesse. 2010. a suvel paigutati objekti juurdepääsu ette suured betoonblokid. Septembris 2010 nõudis kostja G4S ja hageja vahelise vaidlusaluste ruumide valvelepingu lõpetamist. Hageja keeldus, sest objektil asub kolmandate isikute vara. 28. septembril 2010 nõudis kostja ruumide üleandmist 15. oktoobriks 2010. Hageja ei saanud ruumide valdust üle anda, sest ligipääs objektile oli tõkestatud massiivsete betoonblokkidega ja väljakolimine seetõttu võimatu. Hageja hüvitise nõue on 44 189 eurot 9 senti, mis koosneb: üüripinnale tehtud parenduste mõistliku hüvitise nõudest 12 015 eurot 39 senti, üüritud pinnaga seotud muudest kulutustest 319 eurot 24 senti ja saamata jäänud tulust 31 854 eurot 46 senti. Hageja palub kostjalt välja mõista 38 470 euro 46 sendi suuruse hüvitise (käibemaksuta) ja muus osas lugeda hageja nõue tasaarvestatuks kostja 5718 euro 63 sendi nõudega, mille kohta hageja esitas 1. märtsil 2010 tasaarvestusavalduse. Lisaks palus hageja välja mõista üüritud ruumides asunud värvikambri USI Master GM 80.40.28 valduse, mille omandiõigus läks hagejale üle 3. aprillil 2013.
2.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja palus kohaldada kulutuste hüvitamise nõude osas aegumist. Hageja ei esitanud tasaarvestusavaldust, vaid ettepaneku tasaarvestamiseks. Hagejal puudus alus tasaarvestamiseks. Pooltel oli kokkulepe üüri ja remondikulude tasaarvestamise kohta selliselt, et hageja ei pea tasuma üüri ja kommunaalteenuste eest kostjale arvates üürilepingu sõlmimisest
5.novembril 2007 kuni jaanuarini 2008. Üürilepingu p 4.1.9 kohaselt pidi hageja vajadusel tegema ruumides hooldusremonti omal kulul. Hagejal puudus võlaõigusseaduse (VÕS) § 285 lg-s 1 sätestatud kostja nõusolek. Hageja ei saa VÕS § 1042 alusel nõuda parenduste või muudatuste
kulutuste hüvitamist, kuna poolte vahel oli leping. Üürileping lõppes 28. veebruaril 2010 ning
1.märtsist 2010 puudus hagejal ruumide kasutamiseks õiguslik alus ja kostja nõudis üüripinna vabastamist. Üürilepingus puudus kokkulepe, et kostja osutab hagejale valveteenust või et ta hüvitab hagejale sellest tulenevad kulutused. Seega soovis hageja valveteenust kasutada. Kostjal oli pandiõiguse teostamiseks seaduslik alus, mistõttu ta ei tekitanud hagejale värvikambri pandiõiguse kohaldamisega kahju. Hageja ei ole tõendanud saamata jäänud tulu suurust.
3.Kostja esitas 27. märtsil 2012 hageja vastu vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista üürivõlgnevus 5718 eurot 63 senti, VÕS § 335 kohase hüvitise 11 616 eurot 30 senti ja otsese varalise kahju eest 240 eurot 65 senti. Samuti palus kostja välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise üürivõlgnevuselt 5351 eurot 65 senti ning viivise 0,1% päevas kuni põhinõude täitmiseni; sissenõutavaks muutunud viivise VÕS § 335 kohaselt hüvitiselt vastuhagi esitamise päeva seisuga 1670 eurot 84 senti ja viivise VÕS § 113 lg 1 ja VÕS § 94 alusel kuni põhinõude täitmiseni. Hageja ei ole tasunud üürivõlgnevust 2009. aasta aprilli, mai ja juuni eest, kokku 3791 eurot. Üürivõlgnevus 2010. aasta veebruari eest on 1285 eurot 8 senti. Üürileping lõppes 28. veebruaril 2010. Hageja ei andnud 11 kuu jooksul üüritud ruume tagasi, ruumid olid valve all tema valduses. Kostja palus korduvalt ruumide valduse üleandmist, kuni kasutas omaabi ja sai valduse tagasi
28.jaanuaril 2011. Seetõttu on kahjuhüvitis 11 kuu üür – 11 676 eurot 30 senti (käibemaksuta). Kostja vähendas kahjuhüvitist 60 euro võrra, mistõttu nõudis hagejalt kahjuhüvitisena 11 616 eurot 30 senti. Kostja nõudis ka VÕS § 335 alusel otsese varalise kahju 240 euro 65 sendi hüvitamist 2010. aasta märtsis kasutatud elektri ja vee eest.
4.Hageja tunnistas kostja vastuhagi osaliselt, s.o üürivõlgnevuse 5718 euro 63 sendi osas ja viivise nõudes üürivõlgnevuselt 1. märtsini 2010. Hageja tunnistas ka otsese varalise kahju hüvitamise nõuet 240 eurot 65 senti märtsis 2010 kasutatud elektri ja vee eest. Kostja viivise nõudeõigus lõppes 1. märtsil 2010, kui hageja esitas kostjale tasaarvestusavalduse, kus luges kostja vastunõude tasaarvestatuks oma nõudega. Hageja ei tunnistanud 11 856 euro 95 sendi suurust hüvitiste nõuet ja hüvitiselt arvestatud viivist 1670 eurot 84 senti. Kahju hüvitamise nõue on VÕS § 335 järgi välistatud. Hageja pidas üüritud asja õigustatult kinni tema tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kostja takistas füüsiliselt hageja väljakolimist, kuna ligipääs objektile oli 2010. a suvest tõkestatud betoonblokkidega. Hageja oli sunnitud valvama kolmandate isikute ja enda vara, mille kostja oli ebaseaduslikult pantinud. Hageja ei saanud võtta riski, et objekt jääb valveta, seal asunud värvikambri tõttu. Viivise nõude arvestamine alates 2010. a aprillist on alusetu, sest kostja esitas kahjuhüvitise nõude alles vastuhagis. 2. märtsi 2010 kirjas ei esitanud kostja hüvitisenõuet, vaid mainis üürileandja õigust esitada hüvitisenõue VÕS § 335 alusel, mida ei saa lugeda võlgniku nõudest teavitamiseks.
5.Harju Maakohus jättis 27. märtsi 2012. a osaotsusega rahuldamata hageja nõude hüvitada üüritud asjale tehtud 21 815 euro 60 sendi suurused kulutused. Maakohus leidis, et VÕS § 338 lg 1 kohaselt on üürniku asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõue aegunud. Hageja esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse.
Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 28. septembri 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu osaotsuse ning saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus luges aegumistähtaja peatunuks ajal, mil maakohus menetles teises tsiviilasjas hageja avaldust nõude asendamiseks. Seega esitas hageja hüvitise nõude tähtaegselt. Kostja esitas kassatsioonkaebuse. Riigikohus rahuldas 13. märtsi 2013. a otsusega kassatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu 27. märtsi 2012. a osaotsuse osaühingu Nesterol üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudest 9800 euro 21 sendi suuruse osa rahuldamata jätmiseks. Riigikohus jättis vaheotsusega kohaldamata aegumise hageja üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudest 12 015 euro 39 sendi suurusele osale ja jättis 9800 euro 21 sendi osas nõude aegumise tõttu rahuldamata. Riigikohus saatis asja menetluse jätkamiseks maakohtusse.
6.Harju Maakohus rahuldas 17. jaanuari 2014. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja üüritud asjale tehtud kulutused 12 015 eurot 39 senti ja värvikambri USI Master GM 80.40.28 ning hagejalt kostja kasuks välja viivise 1017 eurot 32 senti, põhinõude 240 eurot 65 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 288 eurot 64 senti ning viivise kuni põhinõude täitmiseni. Kohus jättis rahuldamata hagi saamata jäänud tulu 31 854 euro 46 sendi ja ruumide valvele tehtud kulutuste 319 euro 24 sendi saamiseks ja vastuhagi üürivõla 5718 euro 63 sendi ja kahjuhüvitise 11 616 euro 30 sendi ning viivise väljamõistmiseks. Kohus tasaarvestas poolte nõuded ja mõistis tasaarvestuse tulemusena kostjalt hageja kasus välja 10 709 eurot 43 senti. Kohus jättis hagi menetluskuludest 50% hageja ja 50% kostja kanda ning vastuhagi menetluskuludest 5% hageja ja 95% kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielda selle üle, et hageja ei kooskõlastanud kirjalikult kostjaga ümberehitusi ega parendusi. Järelikult puudub alus VÕS § 286 lg 1 kohaldamiseks. Kirjalike tõendite ja tunnistaja Eero Aguraiuja ütluste alusel leidis kohus, et pooltevaheline suuline kokkulepe ümberehituste kulude tasaarvestamiseks üürimaksetega on tõendatud 2007. a novembri ja detsembri eest. Muus osas puudub hagejal lepinguline alus nõuda ümberehituste tõttu kantud kulutuste hüvitamist. Kohus asus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kulutuste hüvitamist VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt VÕS § 1018 lg 1 p 2 jj sätete järgi. Tunnistaja ütluste ja kirjaliku seletusega on tõendatud, et kostja seaduslik esindaja käis iga päev hoones, oli teadlik hageja tehtavast ümberehitusest ja andis selleks ka materjale tingimusel, et lagi tuleb 6 meetri kõrgusele, et sellesse mahuksid ka kostja kraanadega veoautod. Kostja ostis ka aknad ja paigaldas uue garaaživärava. Seega vastas hageja tegevus kostja huvile ja tegelikule tahtele. Ehitusekspert OÜ eksperdihinnanguga on tõendatud, et hageja tegi ümberehituseks kulutusi 2007– 2008 kokku 41 457 euro väärtuses ning tööde jääkväärtus 2013. a ekspertiisi ajal oli 39 285 eurot. Eksperdihinnangu kohaselt olid hageja tehtud tööd otstarbekad, tõstsid nii hoone ehituslikku väärtust kui ka kinnistu väärtust ning kostja saab neid ruume edasises majandustegevuses kasutada. Kostja ei lõpetanud ümberehitustest teada saades üürilepingut ega nõudnud hagejalt endise olukorra taastamist
pärast üürilepingu lõppemist. Hagejale selgus 28. jaanuari 2011 hommikul, et kostja soovib üüripinnale kolida oma kontori. Järelikult sai kostja parendatud ruume oma majandustegevuses edaspidi kasutada ja asuski kasutama. Seetõttu rahuldas maakohus hagi üüritud asjale tehtud 12 015 euro 39 sendi suuruste kulutuste väljamõistmiseks. Hageja tegi 1. märtsi 2010 e-kirjas kostjale ettepaneku tasaarvestada kostja esitatud arved 7646 euro 26 sendi ulatuses ning teatas, et pärast tasaarvestamist on tasumata 3438 eurot 37 senti. Kuigi hageja sõnastas oma avalduse tasaarvestusettepanekuna, saab kirjast järeldada, et ta tegi vastastikuste rahaliste nõuete osas ka tegelikult tasaarvestuse, mille tulemusena jäi kostja talle võlgu 3438 eurot 37 senti. Hageja on tasaarvestuse tegemist kinnitanud ka hagiavalduses ja võtnud selle oma nõuete esitamisel arvesse. Kuna hagejal oli käsundita asjaajamise sätetest tulenev nõue, mida ta sai tasaarvestada kostja üüri- ja kommunaalkulude nõudega 2009. aasta aprilli, mai ja juuni eest ning 2010. aasta jaanuari ja veebruari eest, siis jäi kostja vastuhagi 5718 euro 63 sendi suuruse üürivõla nõudes rahuldamata. Hageja tunnistas arvete alusel esitatud viivisenõuet kuni 1. märtsini 2010, kuid palus selle jätta rahuldamata, kuna viivisenõue on tasaarvestatud. Kostja ei esitanud hagejale enne hagi esitamist viivise arvet. Seega ei saanud hageja seda ka tasaarvestada. Seetõttu tuleb viivisenõue rahuldada osaliselt kuni tasaarvestuse tegemiseni 1017 euro 32 sendi ulatuses. Hageja tunnistas kostja nõuet 2010. aasta märtsi elektri ja vee eest 240 eurot 65 senti, kuid palus jätta selle rahuldamata, kuna ka see nõue on tasaarvestatud. Arve oli väljastatud alles 31. märtsil 2010. Seega ei saanud hageja seda nõuet tasaarvestada. Maakohus rahuldas vastuhagi 240 euro 65 sendi ja sellelt VÕS § 113 lg 1 teise lause kohase viivise nõudes. Kuna hagejal oli ka pärast tasaarvestuse tegemist õigus nõuda üüripinnale tehtud kulutuste hüvitamist, siis puudus kostjal VÕS §-s 335 sätestatud asja tagastamata jätmisest tulenev nõue, sest hageja pidas asja kinni õigustatult. Seetõttu jättis kohus vastuhagi 11 616 euro 30 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmiseks rahuldamata. Pandiõiguse teostamine pärast üürilepingu lõppemist oli ebaseaduslik, sest pandiõigus värvikambrile lõppes VÕS § 306 lg 4 alusel üürilepingu kehtivuse ajal. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et kostja seaduslik esindaja teadis, et nimetatud värvikamber oli hagejal liisitud, kuna kostja seaduslik esindaja käis hoones iga päev ning sellest oli juttu. Kuivõrd tunnistaja ütluste kohaselt lahkus ta töölt enne, kui kostja hagejaga üürilepingu lõpetas, siis järeldas kohus, et kostja sai värvikambri kuulumisest kolmandast isikust liisinguandjale teada üürilepingu kehtivuse ajal. Maakohus asus seisukohale, et kostja pantis oma nõuete tagamiseks rohkem vara, kui oli sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamiseks vaja. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli kostja sissenõutavaks muutunud nõue kokku 8086 eurot 6 senti. Kostja ei hinnanud pandiõiguse teostamise ajal ruumides oleva vallasvara väärtust ega võrrelnud seda oma sissenõutavaks muutunud nõudega. Üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Üüritud ruumides olid lisaks värvikambrile
(kapitalirendilepingus märgitud hind 38 635 eurot 49 senti) ka sõiduk Mitsubishi Colt, värvilabori seadmed, valgusreklaam ja suruõhukompressor. Seega puudus kostjal olukorras, kus vara väärtus ületas nõudeid, vajadus pantida kogu ruumides olnud vara, sh kolmandale isikule kuuluvat vara, mille osas oli pandiõigus lõppenud. Hagejal on AÕS § 80 kohaselt õigus nõuda kostjalt värvikambri väljaandmist. Kostja pandiõigus värvikambrile oli ebaseaduslik. 3. aprillil 2013 Danske Bank AS-i ja hageja vahel koostatud kapitalirendilepingu lõpetamise aktiga on tõendatud, et värvikambri USI Master GM 80.40.28 omandiõigus on üle läinud hagejale, kuna hageja on tasunud ära liisingumaksed. Kohus jättis hagi ruumide valvele tehtud kulutuste väljamõistmiseks rahuldamata. Hageja sõlmis ASiga G4S Eesti 20. novembril 2007 lepingu valveteenuse osutamiseks ja vastavate seadmete rentimiseks. Pooltevaheline üürileping lõppes 28. veebruaril 2010 ja kostja nõudis ruumide vabastamist 1. märtsist 2010. Järelikult ei olnud mitteeluruumid enam üürilepingu alusel kasutatavaks asjaks. Üürilepingus ei ole kokku lepitud, et kostja osutab hagejale valveteenust või hüvitab hagejale sellest tulenevad kulutused. Hageja kasutas valveteenust enda huvides ja kapitalirendilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. VÕS §-s 1018 sätestatud eeldused ei ole täidetud. Maakohus ei tuvastanud hageja esitatud asjaoludel VÕS § 127 lg-s 4 sätestatud põhjuslikku seost hageja müügitulu vähenemise ja värvikambri pantimise vahel, mistõttu jättis kohus hagi saamata jäänud tulu 31 854 euro 46 sendi nõudes täies ulatuses rahuldamata. Hageja loobus liisingumaksete eest hüvitise nõudmisest, mistõttu maakohus lõpetas 6361 euro 20 sendi nõude osas menetluse.
7.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati ja vastuhagi jäeti rahuldamata, ja teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning teha uus otsas, millega rahuldada vastuhagi ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
8.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hageja nõue hüvitada saamata jäänud tulu rahuldamata, ja teha selles osas uus otsus, millega hageja nõue rahuldada. Alternatiivselt palus hageja rahuldada selle nõude summas, mis kohtu hinnangul on õigustatud. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ja kaebuse rahuldamisel muuta vastavalt maakohtu menetluskulude jaotust. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15. mai 2014. a otsusega maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas, ja osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Ringkonnakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürivõla 5718 eurot 63 senti ja viivise, üürilepingu eseme tagastamisega viivitamise eest hüvitise 11 616 eurot 30 senti ja viivise, otsese varalise kahju eest hüvitise 240 eurot 65 senti ja viivise. Ringkonnakohus tühistas Harju Maakohus 18. augusti 2011. a määrusega kohaldatud hagi tagamise ning jättis menetluskulud hageja kanda. Maakohus leidis õigesti, et hageja (üürniku) üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõuet ei
saa rahuldada lepingulisel alusel (VÕS § 286 lg 1). Maakohus leidis ka õigesti, et hageja üürilepingu esemele tehtud parendusi ei saa hüvitada rikastumisõigusest tulenevalt (VÕS § 1042). VÕS §-de 285 ja 286 eesmärgiks on luua olukord, kus üürniku üürilepingu esemele tehtavad parendused ja muudatused saab hüvitada üksnes üürileandja vormikohase kooskõlastuse korral, st luua olukord, kus üürnikul ei ole keelatud üürilepingu eset parendada, kuid hüvitist parenduste eest saab nõuda üksnes siis, kui üürileandja on nende tegemiseks nõusoleku andnud. Kehtiv õigus pakub üürileandjale kindlust selles, et on võimalik välistada olukord, kus üürnik võiks nõuda pärast üürilepingu lõppemist üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamist. Parenduste nõuet ei saa rikastumisõiguse alusel rahuldada põhjusel, et selleks peaks üks isik tegema soorituse ilma õigusliku aluseta, kuid praegusel juhul tehti üürilepingu esemele kulutusi õigussuhte – üürilepingu – raames. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga selles, et üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõude võiks rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS § 1018 jj). Praeguses tsiviilasjas esitatud asjaolude ning tõendite alusel ei saa järeldada, et kostja oleks asjaajamise heaks kiitnud. Kuigi kostjal ei tarvitsenud olla midagi selle vastu, et üürnik üürilepingu esemes remonti teeb, ei tähenda see veel, et üürileandja (kostja) oleks andnud nõusoleku käsundita asjaajamise võlasuhte tähenduses. Käsundita asjaajamise võlasuhte tähenduses nõusoleku andmine tähendab seda, et soodustatu (üürileandja) võtab heakskiiduga kohustuse vastutada käsundita asjaajamise võlasuhtest tulenevate kohustuste eest. Sellist heakskiitu ei ole kostja andnud. Kostja ei ole käsundita asjaajamisele asumist sõnaselgelt heaks kiitnud ja heakskiitu ei saa järeldada ka kostja konkludentsetest tahteavaldustest. Kostja ei andnud parenduste tegemiseks kirjalikku nõusolekut, nagu seda nägi ette pooltevaheline üürileping. Ei saa järeldada, et hageja soovis teha üürilepingu esemele parendusi ja muudatusi ning kostja soovis nende tegemise eest varaliselt vastutada väljaspool üürisuhet ning just käsundita asjaajamise võlasuhte raames. Käsundita asjaajamine on oma eelduste tõttu väga harva esinev võlasuhe ning VÕS §-de 1018 jj laiendavast tõlgendamisest tuleb õiguskindluse tagamise eesmärgil hoiduda. Tuleb eristada kinnisasja omaniku (või ka üürileandja) kinnitust, et teatud viisil tehtud töödele tal vastuväiteid ei ole, ning et konkreetsed remondilahendused ei kujuta omandi kahjustamist ega too kaasa üürilepingu lõppemist. Sellise nõusoleku andmine ei tähenda aga seda, et üürileandja või kinnisasja omanik peaks vastutama kõikide kulutuste eest, mida remondi käigus tehakse. Hageja asjaajamisele asumine (remondi tegemine) ei vastanud soodustatu (üürileandja) huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja tegi remonti teadmisega ja eesmärgiga, et järgmised 15 aastat kasutab ruume tema. Seega ei ajanud hageja mitte võõrast, vaid enda asja. See, et üürileping lõpeb 2010. aasta veebruari lõpus erakorralise ülesütlemise tõttu, selgus alles hiljem ning sellega ei saa VÕS § 1018 lg 1 p 2 eelduse hindamisel arvestada. Kostja nõudmist, et laed ei tohi olla madalamad kui 6 meetrit, tuleb käsitada üürileandja infona, et juhul, kui ruumid ehitatakse madalamad kui 6 meetrit, käsitab kostja seda üürilepingu rikkumisena ja omandi kahjustamisena. Käsundita asjaajamisest tulenev nõue on välistatud ka VÕS § 1018 lg-st 2 tulenevalt. Hagejal puudus tahe tegutseda kostja kasuks. Remonttööd tegi hageja enda huvides, et tegeleda enda
majandustegevusega. Hageja järgis kostja nõudeid põhjusel, et tal lubataks enda huvides remonti teha. Kuna hagejal ei ole kostja vastu kulutuste hüvitamise nõuet ja hageja möönis üürivõlgnevuse olemasolu, siis tuleb kostja üürinõue rahuldada. Hageja kulutuste hüvitamise nõude puudumise tõttu ei ole tähendust ka sellel, kas hageja esitas kostjale tasaarvestusavalduse või üksnes ettepaneku nõuete tasaarvestamiseks, sest puudub tasaarvestatav nõue. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei tagastanud 1. märtsil 2010 kostjale üürilepingu eset. Seega on kostjal hageja vastu VÕS §-st 335 tulenev üürilepingu eseme tagastamise nõue. Kuna hagejal ei olnud kostja vastu kulutuste hüvitamise nõuet, mille tagamiseks üüritud asja kinni pidada, siis ei saa ta hüvitise maksmisest vabaneda VÕS § 335 alusel. Hüvitisenõue tuleb rahuldada kogu kostja viidatud perioodi osas. Kuigi kostja takistas 2010. aasta suvest alates hagejale üüritud ruumidesse sissepääsu, ei saanud kostja ka ise vaidlusaluseid ruume kasutada, sest hageja ei olnud kostjale vaidlusaluste ruumide valdust tagastanud. Hageja ei tagastanud kostjale vaidlusaluste ruumide võtmeid ega lõpetanud elektroonilise valve teenust turvaettevõtjaga. Nendel põhjustel ei saanud kostja vaidlusaluseid ruume kasutada. Kuigi mingil ajal 2010. aasta teises pooles lõppes elektrooniline valve ning valveteenuse leping lõpetati, ei teavitanud hageja sellest kostjat. Valveteenuse lõppemine või väide, et kostja oleks võinud varem jõuga ruumid hõivata, ei saa olla aluseks, et rahuldada hüvitisenõue lühema perioodi eest. Kostja oli õigustatud teostama üürileandja pandiõigust, kuivõrd tal oli hageja vastu 17 334 euro 93 sendi ulatuses nõudeid. Kostja võis pandiõigust teostada ka üürilepingu esemeks olnud värvikambrile. Kohtule esitatud tõendite alusel ei saa järeldada, et kostja teadis värvikambri kinnisasjale toomise hetkel, et see kuulub kolmandale isikule. See, et kostja seaduslik esindaja sellest hiljem teada sai, ei ole enam määrav. Tulenevalt VÕS § 305 lg-st 3 ei eelnenud kolmanda isiku õigused pandiõigusele. Pandiõigus ei lõppenud ka VÕS § 306 lg 4 alusel. VÕS § 306 lg 4 ei anna üürileandjale üürilepingu ülesütlemiseks õiguslikku alust. Kostja ei ole jätnud üürilepingu ülesütlemise võimalust kasutamata. Kuigi kostja andis hagejale üürivõlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja ning ilmselt oleks kostja saanud üürilepingu üles öelda ka veidi varem, ei anna see käesoleval juhul siiski alust VÕS § 306 lg 4 kohaldamiseks. See, et üürileandja oleks saanud saavutada üürilepingu lõppemise samal alusel võib-olla mõned päevad varem, ei too endaga kaasa üürileandja pandiõiguse lõppemist. See ei saa olla VÕS § 306 lg 4 normi eesmärk. VÕS § 306 lg 4 normi eesmärk on see, et üürileandja kaotab pandiõiguse siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse üleüldse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega. Üürileandja pandiõigus ei lõppenud ka põhjusel, et üürileandja pidas pandiõigust teostades kinni liiga palju vallasasju. Värvikambri kostjalt väljamõistmise osas hagi rahuldamine ei tulene ainuüksi sellest, et värvikambri väärtus oli üle 19 000 euro. See ei tähenda, et värvikambrit oleks võimalik avalikul enampakkumisel sellise hinnaga müüa. Hagi kostjalt värvikambri väljamõistmiseks jäi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on saamata jäänud tulu nõude rahuldamata jätmise osas
lõppjäreldustes õige. Kuna värvikambri osas üürileandja pandiõiguse teostamine ei olnud õigusvastane, siis ei saa rahuldada ka värvikambri tagastamisest keeldumise tõttu tekkinud kahju hüvitamise nõuet. Kohus lähtus viivise väljamõistmisel kostja arvestusest, millele hageja vastuväiteid ei esitanud. Hageja ei esitanud viivise vähendamise taotlust. Seetõttu ei ole kohtul alust piirata viivisenõuet põhivõla suurusega.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles vaidlustas ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses. Hageja palus tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta osaliselt jõusse maakohtu otsus. Hageja palus tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja saamata jäänud tulu nõude ja hagi selles osas rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kui Riigikohus leiab, et VÕS § 1018 ei kohaldu, kuid kohaldada tuleb maakohtu menetluses hageja viidatud VÕS § 286 või VÕS § 1042 lg-t 1, siis palub hageja tühistada nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsused ja saata asi täies ulatuses maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Hageja palub jätta menetluskulud Riigikohtus kostja kanda ja kassatsioonkaebuse rahuldamise korral muuta vastavalt rahuldatud nõude suurusele menetluskulude jaotust maa- ja ringkonnakohtus. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et VÕS § 1018 asjas ei kohaldu ning hageja nõuet hüvitada üüripinnale tehtud kulutused ei saa rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel. Hageja on olulises mahus üüripinnale parendusi teinud, need on kasulikud üürileandjale ja üürileandja vara väärtus on oluliselt kasvanud. Ainuüksi asjaolu, et kostja ei ole käsundita asjaajamisele asumist sõnaselgelt heaks kiitnud, ei tohiks välistada VÕS § 1018 kohaldamist, vaid heakskiidu peaks tuvastama tõendite kogumis hindamisega. Ringkonnakohus on teinud tõenditest vale järelduse, et hageja tehtud remont ei vastanud üürileandja huvidele ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja ei ajanud ainuüksi enda asja. Kostja küll ei kohustanud hagejat remonti tegema, kuid oli remondi tegemisega nõus ning andis konkreetseid juhiseid, mis näitavad kostja nõusolekut ja tahet nende tööde tegemiseks ja heakskiitu. Ringkonnakohus on valesti järeldanud, et käsundita asjaajamisest tulenev nõue on välistatud ka tulenevalt VÕS § 1018 lg-st 2, kuna hagejal puudus tahe tegutseda kostja kasuks. Sellisel juhul ei oleks hageja järginud kostja antud juhiseid ega teinud remonti vastavuses kostja nõudmistega. Hagejal oli tahe tegutseda kostja kasuks, sest kostja lubas kulutused hüvitada. Kostja on kasutanud ja jätkuvalt kasutab kõiki remonditud ruume. Kostja on menetluse jooksul korduvalt soovinud osta hagejale kuuluvat värvikambrit. Seega on kostjal remonditud ruume vaja just sellistena, nagu hageja need välja ehitas. Kuna ringkonnakohus leidis, et hagejal ei olnud kulutuste hüvitamise nõuet kostja vastu, on ringkonnakohus ebaõigesti järeldanud, et hageja tuginemine VÕS §-le 335 ei ole põhjendatud ning hageja ei hoidnud üüritud asja õigustatult kinni. Hagejal oli alus üüritud ruume kinni pidada ja seega puudub kostjal VÕS §-s 335 sätestatud asja mittetagastamisest tulenev nõue.
Maakohus leidis õigesti, et kostja teostas pandiõigust ebaseaduslikult hageja ja kolmandate isikute varale ning takistas hagejat välja kolimast. Kui ka oletada, et kostjal oli õigus esitada hüvitisenõue, siis ei saa hüvitist välja mõista 11 kuu eest, kuna tegelikkuses oli kostjal üüritud pinnale ligipääs olemas kohe pärast G4S elektroonilise valve lõppemist, s.o 2010. aasta augustis, millest kostja oli teadlik. Maakohus tuvastas õigesti kostja teadmise, et värvikamber oli liisitud. Üürileandja sai üürilepingu kehtivuse ajal teada, et värvikamber ei kuulu hagejale. Kostja üürilepingut vahetult pärast teadasaamist üles ei öelnud, seega kaotas kostja ka õiguse teostada pandiõigust kolmandale isikule kuuluvale varale. Kostja ei saanud lähtuda pandiõiguse teostamisel veel esitamata hüvitise ja viivise nõudest (valduse sai kostja enda väitel tagasi 28. jaanuaril 2011, hüvitise nõude esitas 23. veebruaril 2011), vaid pidi lähtuma sissenõutavaks muutunud üürinõudest, mille aga hageja oli selleks ajaks tasaarvestanud. Kostja pidas oma nõude tagamiseks kinni rohkem vara, kui oli vajalik nõude tagamiseks, ning ei teostanud pandiõigust seaduslikult. Ringkonnakohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja saamata jäänud tulu nõude. Hageja on tõendanud põhjusliku seose olemasolu kostja tegevuse ja hageja kahju vahel. Kui kostja ei oleks teostanud pandiõigust hageja kasutuses olnud värvikambrile, mida hageja kasutas oma majandustegevuses, ei oleks hageja müügitulu vähenenud. Värvikambri puudumine on põhiline takistus ettevõtte arengus ja töömahtude suurenemises. Samuti on kostja rikkunud hageja valdust ehk kostja on teostanud pandiõigust ebaseaduslikult hageja valduses olnud varale. Kostja on hageja vara valduse rikkumisega sekkunud ka hageja majandustegevusse, kuna panditud vara oli vajalik majandustegevuse jätkamiseks. Kostja pidi teadma või vähemalt ette nägema, et teostades pandiõigust värvikambrile, tekitab ta sellega hageja majandustegevusele kahju.
11.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata ning kassatsioonimenetluse kulud hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
13.Kumbki pool ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude ruumide valvele tehtud 319 euro 24 sendi suuruste kulutuste väljamõistmiseks, lõpetas menetluse hageja 6361 euro 20 sendi suuruste liisingumaksete hüvitamise nõudes ning rahuldas vastuhagi 240 euro 65 sendi ja viivise nõudes. Seega on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi maakohtu otsus vaidlustamata osas jõustunud. Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust osas, mille peale on kaevatud.
14.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: • 5. novembril 2007 sõlmisid hageja ja kostja mitteeluruumide üürilepingu viieteistkümneks
aastaks; • 2007–2008 tegi hageja üüritud pinnal remonti, tehes ruumi parendamiseks kulutusi; hagejal puudus parenduste ja ümberehituste tegemiseks üürileandja kirjalik kooskõlastus ja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek; • kostja juhatuse liige käis remondi ajal tihti üüritud ruumides ning andis juhiseid konkreetsete remondilahenduste osas; • hageja ei ole tasunud üüri 2009. aasta aprilli, mai ja juuni ning 2010. aasta jaanuari ja veebruari eest 5718 eurot 63 senti; • 25. veebruaril 2010 ütles kostja üürilepingu erakorraliselt üles, kuna hageja jättis üüri tasumata, kostja luges lepingu lõppemise päevaks 28. veebruari 2010 ja palus hagejal ruumid vabastada
1.märtsiks 2010, samas teatas kostja hagejale üürileandja pandiõiguse teostamisest; • 2010. aasta märtsi seisuga võlgneb hageja vee ja elektri kasutamise eest kostjale 240 eurot 65 senti.
15.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled peamiselt selle üle, kas hagejal on kostja vastu üüritud ruumide parendamiseks ja muutmiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 või VÕS § 1042 alusel. Kolleegium käsitleb esmalt hageja käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet. Poolte vahel on käsundita asjaajamise võlasuhe VÕS § 1018 tähenduses, kui täidetud on järgmised eeldused: • teise isiku kasuks millegi tegemine ehk võõra asja ajamine (lg 1); • isikul puudub õigus või kohustus tegu teha (lg 1); • isikul on tahe tegutseda teise isiku kasuks ehk asjaajajal on soov soodustada teist isikut (lg 2); • täidetud on mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 ettenähtud tingimustest. Kolleegium nõustub kohtutega, et kuna üürileandja kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek parenduste tegemiseks puudus, ei saa tehtud kulutuste hüvitamist nõuda VÕS § 286 lg 1 alusel. Seega on täidetud õigustatud käsundita asjaajamise üks eeldustest, et asjaajamine peaks olema toimunud ilma seadusest või lepingust tuleneva õiguse või kohustuseta tegu teha (vt ka Riigikohtu 15. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-13, p 12; Riigikohtu 10. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 14). Ringkonnakohus jättis hageja nõude rahuldamata aga põhjusel, et hageja ei ajanud võõrast asja, hagejal ei olnud tahet tegutseda kostja kasuks ja ei olnud täidetud VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 sätestatud tingimused.
16.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on võõra asja ajamist VÕS § 1018 tähenduses tõlgendanud liiga kitsalt. See, kui hageja tegutses mingis osas remondi tegemisel ka enda huvides, ei välista VÕS § 1018 jj kohaldamist (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29). Seega ei ole käsundita asjaajamine välistatud, kui tehtud teod tulevad mingis osas kasuks ka asjaajajale endale. Piisab, kui tehtav tegu kuulub vähemalt osaliselt teise isiku huvisfääri. Selleks, et hinnata, kas aetakse ainult enda või ka teise isiku asja, tuleb esmalt tuvastada, milliste parenduste ja muudatuste tegemise eest kulutuste hüvitamist nõutakse. Alles seejärel on võimalik hinnata, kas asjaajaja ajas ka võõrast asja või mitte.
Hageja nõuab tehtud parenduste ja muudatuste eest 12 095 eurot 39 senti hüvitist. Kohtute otsustest ei selgu täpselt, milliste parenduste tegemiseks see summa kulus. Maakohtu hinnangul on eksperdihinnangu kohaselt üüritud ruume muudetud viilhalli I osa väljaehitamise, tehnovõrkude ja olme- ning kontoriruumidega varustamisega (IV kd, tl 304). Ringkonnakohus on käsundita asjaajamist käsitledes maininud vaid ruumi siselae ehitamist ja seinte soojustamist 6 m kõrguselt (V kd, tl 99).
17.Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus ebaõigesti kohaldanud ka VÕS § 1018 lg-t 2. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et hageja järgis kostja nõudeid põhjusel, et tal lubataks enda huvides üleüldse remonti teha, ja seega puudus hagejal tahe ajada kostja asja (VÕS § 1018 lg 2). Kohtud on tuvastanud, et hageja järgis kostja juhiseid remonttööde tegemisel (nt lae ehitamine 6 m kõrgusele kostja soovil). Seega oli hageja teadlik, et ajab ka kostja asja, ja vähemalt osas, milles ta ise parendusi lepingus kokkulepitud üüriperioodi kestel ei oleks täielikult ära tarbinud, esines tal ka tahe tegutseda osaliselt kostja kasuks. Lisaks olukorras, kus asjaajaja teavitab soodustatud isikut tegutsemise kavatsusest ja soodustatu kulutuste tegemisele vastu ei vaidle, võib eeldada asjaajaja teise isiku soodustamise tahtlusega tegutsemist VÕS § 1018 lg 2 mõttes (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29). Käesoleval juhul on kohtud tuvastanud, et kostja teadis juba üürilepingu sõlmimisel remondi tegemisest ning ümberehituste ajal külastas üüripinda ja andis juhiseid tööde tegemiseks. VÕS § 1018 lg 2 kohaldamisel tuleb siiski mh arvestada, et üürileping oli sõlmitud 15 aastaks. Kohtul tuleb seetõttu hinnata, kas ja millised parendused ja muudatused oleks hageja ise selle aja jooksul eelduslikult täielikult ära tarbinud ehk milline oli parenduste kasutusiga, mille möödumisel oleks need amortiseerunud. Selles osas ei saa olla tegemist võõra asja ajamise tahtega.
18.Pooled vaidlevad selle üle, kas käesolevas asjas on täidetud mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 sätestatud alternatiivsetest käsundita asjaajamise eeldustest. Ringkonnakohus on otsuse punktis 13 sisuliselt samastanud soodustatu nõusoleku ja heakskiidu asjaajamiseks ning leidnud, et üürileandja ei ole andnud nõusolekut asjaajamiseks VÕS § 1018 tähenduses ega seda ka heaks kiitnud. Kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga ei nõustu. Maakohus tuvastas, et kostja seaduslik esindaja käis iga päev remonditavas hoones, oli teadlik ümberehitustest ja andis selleks ka materjale tingimusel, et lagi tuleb 6 m kõrgusele ja sellesse mahuvad ka kostja kraanadega veoautod. Samuti ostis kostja aknad ja paigaldas garaaživärava. Sellest järeldas maakohus kooskõlas VÕS § 1018 lg 1 p-ga 2, et hageja tegevus vastas kostja huvile ja tegelikule tahtele. Kolleegiumi hinnangul võib eelnimetatud asjaoludest üldjuhul järeldada kostja huvi ümberehituste tegemise vastu ja tegelikku tahet lasta enda ruume remontida. Kui kohus tuvastab, et asjaajamine vastab soodustatu huvile ja tegelikule tahtele, puudub vajadus käsitleda soodustatu eeldatavat tahet või heakskiitu asjaajamisele. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul VÕS § 1018 kohaldamisel esmalt tuvastada, millised parendused ning muudatused on üüripinnal tehtud, ning seejärel võtta seisukoht, kas on täidetud käsundita asjaajamise VÕS §-s 1018 sätestatud eeldused, arvestades kolleegiumi eeltoodud juhiseid.
19.Kui ringkonnakohus leiab asja uuel lahendamisel, et käsundita asjaajamise eeldused on täidetud, tuleb hüvitise suurus määrata VÕS § 1023 lg 1 järgi. Käsundita asjaajaja võib VÕS § 1023 lg 1 järgi nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks (vt ka Riigikohtu 5. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-07, p-d 16 ja 18; 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08, p 15). Seega tuleb kulutuste hüvitamisel võtta aluseks kulutuste tegemise aeg. Olukorras, kus asjaajaja ajas nii enda kui ka võõrast asja, tuleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt asjaajaja kulutuste nõuet vähendada ulatuses, mis ta ise asja kasutades on ära tarbinud. Kolleegium leiab, et analoogia alusel on siinjuures võimalik hüvitise suuruse määramisel lähtuda VÕS § 1042 lg-st 1.
20.Ringkonnakohus on ebaõigesti käsitlenud ka hageja VÕS § 1042 alusel esitatud alternatiivset nõuet hüvitada parenduste kulud. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõuet ei saa rikastumisõiguse alusel rahuldada seetõttu, et selleks peaks üks isik tegema soorituse ilma õigusliku aluseta, kuid käesoleval juhul tehti üürilepingu esemele kulutusi üürilepingu raames. Kolleegium sellise järeldusega ei nõustu. Iseenesest on õige, et kulutusi ruumide remondiks tehti pooltevahelise üürisuhte raames. Ringkonnakohus on aga tähelepanuta jätnud, et kui nende kulutuste tegemiseks puudus hagejal lepingust või seadusest tulenev õigustus ja kohustus ning nõuet ei tule rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel, siis on võimalik kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1024 lg 4 kohaselt alusetu rikastumise sätete järgi, praegusel juhul eelkõige VÕS § 1042 alusel (vt lisaks Riigikohtu 7. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 33; 29. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1158-13, p 12). Kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et kulutuste hüvitamise nõuet ei saa rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel, siis tuleb ringkonnakohtul eeltoodut arvestades otsustada hageja nõude rahuldamise üle VÕS § 1042 alusel.
21.Ringkonnakohus jättis rahuldamata ka hageja nõude anda välja värvikamber. Kohus leidis, et kostjal on hageja vastu üürivõlgnevuse ja VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise nõue, kokku 17 334 eurot 93 senti. Seetõttu teostas kostja pandiõigust kooskõlas VÕS § 307 lg-ga 1 ja pandiõigus ei lõppenud ka VÕS § 306 lg 4 alusel. Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse osas, milles hageja kulutuste hüvitamise nõue jäeti rahuldamata, siis tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas kostjal oli hageja vastu nõudeid, mis VÕS § 305 lg 1 alusel õigustasid pandiõiguse teostamist. Selleks tuleb esiteks välja selgitada, kas hagejal oli kostja vastu kulutuste hüvitamise nõue (vt otsuse p-d 15–20). Kui kohus tuvastab, et hagejal oli kulutuste hüvitamise nõue, siis tuleb kohtul ka hinnata, kas üürivõlgnevuse tasaarvestamiseks olid täidetud tasaarvestuse formaalsed eeldused VÕS § 198 järgi. Lisaks oli hageja sellisel juhul õigustatud VÕS § 335 tähenduses üüritud pinda kinni pidama kulutuste tasumise tagamiseks. Seetõttu puuduks kostjal ka samast sättest tulenevalt õigus nõuda kahjuhüvitisena üüri asja tagastamisega viivitatud aja eest. Kui kostjal ei olnud hageja vastu nõudeid, siis teostas kostja pandiõigust ebaseaduslikult ning hagejal
on õigus nõuda värvikambri väljaandmist. Seega tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ka osas, milles jäeti rahuldamata värvikambri väljaandmise nõue. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul võtta uuesti ka seisukoht hageja väite kohta, et üürileandja pandiõigus ei ulatunud värvikambrile VÕS § 305 lg 3 järgi, sest kostja teadis selle kuulumisest kolmandale isikule (vt lisaks Riigikohtu
11.märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 12). Samuti tuleb kohtul hinnata hageja väidet, et kostja pidas kinni rohkem vara, kui oli vajalik nõude tagamiseks.
22.Kuna ka vastuhagi rahuldamine tugines järeldusele, et hagejal ei ole ümberehituse kulutuste hüvitamise nõuet kostja vastu, siis tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ka kostja vastuhagi rahuldamise osas. Kostja üürivõlgnevuse ja kahjuhüvitise nõude kohta saab kohus võtta seisukoha alles pärast hageja kulutuste hüvitamise nõude lahendamist.
23.Pandiõiguse teostamise kohta märgib kolleegium, et iseenesest võib nõustuda ringkonnakohtu seisukohtadega VÕS § 306 lg 4 kohaldamisel. VÕS § 306 lg 4 kohaselt, kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele. VÕS § 306 lg 4 ei anna üürileandjale iseseisvat ülesütlemisõigust (Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-808, p 12). Kostja ütles üürilepingu üles üüri tasumisega viivitamise tõttu ja seda esimesel võimalusel. Samuti on õige ringkonnakohtu järeldus, et VÕS § 306 lg 4 kohaldamiseks ei ole alust, kui üürileandja annab üürnikule üürivõlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja, kuigi kostja oleks saanud üürilepingu üles öelda ka veidi varem. VÕS § 306 lg 4 eesmärk on välistada üürileandja pandiõigus siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega.
24.Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, milles jäeti rahuldamata hageja nõue hüvitada saamata jäänud tulu 31 854 eurot 46 senti. Hageja saamata jäänud tulu nõue tugines väitele, et kostja takistas värvikambri kasutamist pandiõiguse teostamisel ebaseaduslikult ja selle tulemusel ei saanud hageja värvikambrit majandustegevuses kasutada. Maakohus jättis selle nõude rahuldamata, asudes seisukohale, et puudub VÕS § 127 lg-s 4 nõutud põhjuslik seos hageja müügitulu vähenemise ja värvikambri kinnipidamise vahel. Hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses ringkonnakohtu järelduse põhjusliku seose puudumise kohta. Ringkonnakohus jättis selle nõude osas maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata. Hageja saamata jäänud tulu nõude jättis ringkonnakohus rahuldamata, sest leidis, et üürileandja pandiõiguse teostamine oli värvikambri osas õiguspärane. Kuna värvikambri väljanõudmise osas saadetakse asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks (vt otsuse p 21), siis tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel võtta vajadusel seisukoht ka teiste kahju hüvitamise eelduste, sh põhjusliku seose kohta.
25.Kolleegium märgib täiendavalt, et maakohus, lugedes kostja üürinõude tasaarvestatuks hageja kulutuste nõudega, on hagejalt kostja kasuks välja mõistnud üürivõlgnevuselt arvestatud viivise. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad aga tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas
ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega VÕS § 197 lg 2 järgi saaks hageja kulutuste ja kostja üürivõlgnevuse nõue olla tasaarvestatud alates üüritasu nõuete sissenõutavaks muutumisest.
26.Ringkonnakohus tühistas hagi tagamise TsMS § 386 lg 4 alusel. Kuna hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada tervikuna ja asi saadetakse uuesti läbivaatamiseks ringkonnakohtule, tuleb tühistada ka hagi tagamise tühistamine.
27.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt selle tulemusest.
28.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Villu Kõve, Henn Jõks, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.