Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ulvi Loonurm ja Mare Merimaa
Määruse tegemise aeg ja koht
12.05.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-14882
Tsiviilasi
OG avaldus elamu Graniidi 9 korteriomanike 24.08.2009 koosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks ning Graniidi 9 korteriomaniku RU kohustamiseks kaasomandiks oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.12.2013 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OG määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja OG (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXX X-X XXXXX XXXXXXX)
Puudutatud isikud: OÜ Pindi Kinnisvarahaldus (registrikood 10223416, asukoht Tartu mnt 16, 10117 Tallinn), esindaja Aet Peetso RU (isikukood
XXXXXXXXXXX,
elukoht XXXXXXXX X-X XXXXX XXXXXXX), esindaja Peeter Malve EH (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-X XXXXX XXXXXXX)
elukoht
RM (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXX
X-X XXXXX XXXXXX)
IP (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-X XXXXX XXXXXXX)
elukoht
MU (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX
XX-X XXXXX XXXXXXX)
VP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX
XX-XX XXXXX XXXXXXX)
VS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX
X-X XXXXX XXXXXXX)
AT (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-X, XXXXX XXXXXXX)
elukoht
TV (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-XX, XXXXX XXXXXXX)
elukoht
NB (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX
XX-XX XXXXX XXXXXXX)
Tallinna linn (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu, asukoht Niine 2, 10414 Tallinn) TA (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX XXX XXXXX XXXXXXX) OŠ (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-XX, XXXXX XXXXXXX)
elukoht
ML (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-XX, XXXXX XXXXXXX)
elukoht
LK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX
X-XX, XXXXX XXXXXXX
BP (end K, isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXX-XXXXX XXX XX, XXXXXXXXX XXXX,
XXX XXXX, XXXXX XXXXXXXX)
CP (isikukood
XXXXXXXXXXX,
elukoht
XXXXXXXXXXXXXX XXX XXXXXXXX, XXXXX)
ÜN (isikukood
XXXXXXXXXXX,
XXXXXXXX X-XX, XXXXX XXXXXXX)
elukoht
OÜ Ship Quickly Repair Service (registrikood 10554509, asukoht Ümera 36-64, 13816 Tallinn) Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 31.12.2013 määrus tühistada osas, milles jäi rahuldamata OG avaldus kaasomandi kaaskasutamiseks võimaluste loomiseks RU poolt.
2.Saata tsiviilasi tühistatud osa uueks arutamiseks Harju Maakohtule.
3.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.
5.Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kassaatorile kättetoimetamisest. Selgitused Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis
on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Avalduse asjaolud ja avaldaja nõue
1.Avaldaja palub tuvastada elamu Graniidi 9 korteriomanike 24.08.2009 üldkoosoleku otsuste tühisus ja teha korteriomanikule RU-le ettekirjutus viivitamatult lõpetada elamu keldriruumi eluruumiks ümberehitatud ruumi ainukasutamine, lõpetada takistuste tegemine kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruum) kaaskasutamisel, muuta omavoliliselt ümberehitatud keldriruum korteriomanikele ühiskasutatavaks, tagada korteriomanikele ligipääs ruumidesse ning taastada ruumide endine majanduslik otstarve (t I kd lk 50).
2.Avalduse kohaselt toimus 24.08.2009 elamu Graniidi 9 korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosolek nimetas elamu Graniidi 9 valitsejaks OÜ Pindi Kinnisvarahaldus ja kinnitas elamu majanduskava. Elamus Graniidi 9 on 22 korteriomanikku. Vastavalt üldkoosoleku protokollile osales üldkoosolekul 11 korteriomanikku, tegelikult aga osales 10 korteriomanikku, kuna korteri nr 12 omanik NB üldkoosolekul ei osalenud ja tema eest pani kvoorumilehele allkirja isik, kes ei ole korteri omanik. Korteri nr 14 omanik Ship Quickly Repair Service OÜ üldkoosolekul ei osalenud ja nagu selgus hiljem, pandi tema allkiri üldkoosoleku kvoorumilehele tagantjärgi. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ oli teadlik, et üldkoosolekul puudub kvoorum ja see ei ole otsustusvõimeline, kuid vaatamata sellele hakkas teostama valitseja kohustusi ja esitama korteriomanikele arveid selle teenuse eest. 24.08.2009 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, kuna osalevatele korteriomanikele ei kuulunud üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Eeltoodust tulenevalt leidis avaldaja, et üldkoosoleku otsused on tühised, sh otsused, millega Pindi Kinnisvarahaldus OÜ nimetati Graniidi 9 valitsejaks ja kinnitati elamu majanduskava.
3.Vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele ja 24.08.2009 üldkoosoleku protokolli registreerimislehele on elamus 23 korteriomanikku ja ruume üldpinnaga 502,7m2. Seega pool kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest on võrdne 251,4m2-ga või 2514/5027-ga. Tõendatud on, et 24.08.2009 üldkoosolekul osalesid 9 korteriomanikku, kelle korteriomandite üldpind on kokku 210m2 või 2100/5027 kaasomandist, mis on väiksem kui pool kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest.
4.25.02.2010 toimus elamus uus korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosolekul teatati, et korteriomanik RU ehitas omavoliliselt korteri all asuvas keldris endale eluruumi, eraldas selle seintega ja kasutab ainuisiklikult seda eluruumina. Keldriruumide majanduslik otstarve on mitteeluruum. RU muutis omavoliliselt keldri otstarbe eluruumiks. Kelder on kaasomand, mida kaasomanikud kasutavad ühiselt. Ei ole olemas korteriomanike keldri kasutamise kokkulepet või kasutamise korda. Sellega on RU poolt oluliselt rikutud avaldaja õigust vallata, kasutada ja käsutada oma kaasomandit. Menetluse käik
5.04.10.2013 määrusega kaasas maakohus menetlusse puudutatud isikutena Graniidi 9 korteriomandite omanikud EH, RMi, IPi, MUi, VP, VSi, ATi, TV, NB, Tallinna linna, TA, OŠ, MLi, LKi, BPi (end K), CP, ÜN ja OÜ Ship Quickly Repair Service. Kohus
edastas määruse koos menetlusdokumentidega kaasatud isikutele ja andis neile tähtaja seisukohtade esitamiseks. Puudutatud isiku RU seisukoht
6.Graniidi t kortermajas kasutavad peaaegu kõik korterid üldkasutatavaid pindu, ka avaldaja, kes on samuti eraldanud kivimüüriga oma korterialusele pinnale sissepääsu. Majas on 22 korterit, puukuure on ainult 8. Graniidi tn 9-X korteri põrandatalad olid läbi mädanenud, nii et põrand vajus viltu. Kohale kutsutud ehitusfirma esindaja eksperthinnangu ja maja selleaegse haldusfirma esindaja sõnade kohaselt oli vaja vahetada põrandatalad, taastada vundamendi lagunenud osad, kindlustada kelder vee sissepääsu vastu ning panna keldrisse drenaaž. Need tööd teostas puudutatud isik oma kuludega. Nüüd on korterialune pind kuiv, talad vahetatud ja kõik muud tööd tehtud ning kasutatakse seda enda asjade hoidmiseks.
7.Avaldaja poolt kohtule avalduse esitamine ei ole seotud tema reaalse huvi ja vajadustega Graniidi 9 keldrikorruse kasutamisel. Seda keldrit ei kasuta tegelikkuses suures osas ükski teine kaasomanik ja suures osas on kelder ka korda tegemata, kuigi keldri põhiplaanist nähtuvalt on see osa elamust rajatud just keldribokside moodustamise vajadusest lähtuvalt. Kui lähtuda eeldusest, et kohtusse pöördutakse vaid oma subjektiivsete õiguste kaitse eesmärgil, siis avaldaja puhul seda väita ei saa, pealegi ei ole ta kordagi avaldanud, mis huvid tal sellise avalduse esitamiseks üldse on. Avaldaja ei tunnista majas väljakujunenud kasutuskorda, mille kohaselt RU kasutab keldripinda üksnes enda keldriboksi piirides ega ole sealt väljunud. Ei ole vahet, kas keldriboksil on puust või kivist sein ja kus on sealt väljapääs, see asja sisulist külge ei muuda. On täiesti tavaline, et vanemates majades on keldriboksid kaasomanike vahel jaotatud ilma, et see kajastuks kinnistusraamatus. Kasutuskorda tuleb täita ka siis, kui see ei ole kinnistusraamatusse kantud. Puudutatud isiku OÜ Pindi Kinnisvarahaldus seisukoht
8.26.01.2012 toimunud kohtuistungil oli puudutatud isik seisukohal, et raske on anda hinnangut sellele, kas valitseja teadis, et kvooriumi nõue ei olnud täidetud. Kui kvoorumi pärast otsuse tühisus tuvastatakse, ei muuda see midagi. Millist tagajärge avaldaja ootab, jääb arusaamatuks. Samuti arvas puudutatud isik, et selle otsuse täitmise oleks võinud peatada ja uue valitseja valida. Sellest on möödas enam kui aasta. Ülesanded on täidetud, pretensioone ei tulnud, seega saab järeldada, et avaldaja oli teenusega rahul. Puudutatud isikute EH, RMi, IPi, MUi, VP, VSi, ATi, TV, NB, TA, OŠ, MLi, LKi, BPi (end K), CP, ÜN ja OÜ Ship Quickly Repair Service seisukohad
9.Kohtumaterjalid on puudutatud isikutele kätte toimetatud. Puudutatud isikud avaldusele seisukohta esitanud ei ole.
Puudutatud isiku Tallinna linna seisukoht
10.Tallinna linn (Põhja-Tallinna valitsuse kaudu) leidis, et avaldaja taotlus Graniidi 9 korteriomaniku RU ́i kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutuseks tingimuste loomiseks tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et RU ́il on olemas vastava keldriruumide kasutamiseks kõigi kaasomanike kokkulepe. Tallinna linn on seisukohal, et 24.08.2009 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Otsuste
vastuvõtmise asemel oleks tulnud korraldada korteriomandiseaduse (KOS) § 19 lõikele 2.
uus
üldkoosolek
vastavalt
Esimese astme kohtu määrus
11.Harju Maakohus rahuldas 31.12.2013 määrusega avalduse osaliselt ja tuvastas elamu Graniidi 9 korteriomanike 24.08.2009 koosoleku otsuse tühisuse. Kohus jättis rahuldamata avalduse RU kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks. Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda.
12.Esmalt võttis kohus seisukoha avaldaja nõude osas, millega avaldaja palub kohustada Graniidi 9 korteriomanikku RU kaasomandiks oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks. Avaldaja on korteriomandi asukohaga Graniidi 9-X Tallinnas omanik ja RU on korteriomandi Graniidi 9-XX Tallinnas omanik. Nimetatud asjaolu kinnitavad väljavõtted kinnistusraamatust (t II kd lk 16) ning selle üle puudub vaidlus. Avaldaja oli seisukohal, et RU ehitas omavoliliselt tema korteri all asuvast keldrist endale eluruumi, ühendas selle oma korteriga ja hakkas ainuisikuliselt ehitatud eluruumi kasutama. Kelder on kaasomand, mida kaasomanikud kasutavad ühiselt ja mille sihtotstarbeks on mitteeluruum. Samuti ei ole korteriomanike vahel kokkulepet ega kasutamiskorra kokkulepet keldri kasutamise kohta.
13.Graniidi 9 elamus ei ole moodustatud korteriühistut. Kohus viitas KOS § 12 lõikele 1, § 11 lõike 1 punktile 1, § 12 lõikele 2 ja § 16 lõikele 1. Kaasomandi eseme suurem ümberkorraldamine eeldab kõigi kaasomanike kokkulepet. Tavakasutuse piiresse jäävate küsimuste otsustamine võib toimuda omanike häälteenamusega. Mis puudutab RU korteri all asuva keldriruumi kasutamist ja kinniehitamist, siis asus kohus seisukohale, et RU-l on tema elamu all asuva keldri kasutamiseks kõigi kaasomanike kokkulepe (t I kd lk 160-161). Arvestades, et kõikide eluruumi omanike kasutuses on üks keldriboks, mida nad ainuisikuliselt kasutavad, on korteriomanikud vastava jagamisega sõlminud kasutuskorra kokkuleppe, mida tuleb ka käesoleval juhul arvestada.
14.Arvestades, et ruumi otstarve on kelder, siis ei ole sinna elamu laiendamine vastavalt KOS § 10 lõikele 2 lubatud. Kohus leidis, et kuna käesolevas tsiviilasjas ei ole avaldaja nõue suunatud mitte kaasomandi osa otstarbekohasele kasutamisele, vaid kaaskasutamiseks tingimuste loomisele, siis ei ole avaldaja nõuet võimalik rahuldada, kuna RU kasutab nimetatud keldrit vastavalt kõigi kaasomanike kokkuleppele.
15.Samuti on RU selgitanud, et kiviseina ehitamine oli vajalik ja selline vajadus tekkis seoses asjaoluga, et elamu vundament vajas hädasti remonti ning sadeveed pinnasest ärajuhtimist. Toestamist vajas ka esimese korruse põrand, mida sai teostada vaheseinte ehitamisega. Teostatud lahendusega on olnud nõus kõik teised korteriomanikud, ehitamine oli kõigile näha ja selle käigus ei esitanud keegi pretensioone ega nõudmisi. KOS § 15 lõike 2 alusel leidis kohus, et RU tegevus oli vajalik ka kaasomandi eseme säilitamiseks.
16.Järgnevalt võttis kohus seisukoha elamu Graniidi 9 korteriomanike 24.08.2009 koosoleku otsuse tühisuse osas. Kohus viitas KOS § 17 lõikele 1 ning § 19 lõigetele 1 ja 2. Graniidi 9 elamus on 22 korterit (t II kd lk 15-17). Üldkoosoleku protokolli
kohaselt olid koosolekul 12 omanikku (t I kd lk 11). Avaldaja taotleb 24.08.2009 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist, kuna otsuse tegemisest võtsid osa üksnes 9 korteriomandi omanikku. Avaldaja esitas tõendi, mille kohaselt kinnitab TP kirjalikult, et ta kohtus 25.08.2009 Ship Quickly Repair Service OÜ esindajaga AV-ga, kes tema palvel pani enda allkirja üldkoosoleku osalejate nimekirja (t I kd lk 108). Samuti kinnitab Ship Quickly Repair Service OÜ, et tema ei osalenud 24.08.2009 üldkoosolekul (t I kd lk 114).
17.16.08.2013 kohtuistungil kuulati tunnistajana üle NB, kes kinnitas, et ei osalenud 24.08.2009 üldkoosolekul ega volitanud kedagi ennast ka esindama seal. 25.09.2013 kohtuistungil kuulati tunnistajana üle TP, kes selgitas, et kuna Ship Quickly Repair Service OÜ ei osalenud koosolekul, siis Pindi Kinnisvarahaldus OÜ esindaja LS palus tal leida Ship Quickly Repair Service OÜ esindaja, et viimane allkirja paneks. Ülejärgmisel päeval kohtus TP Ship Quickly Repair Service OÜ esindajaga ja esindaja pani üldkoosolekust osavõtjate nimekirjale allkirja. 30.09.2013 kohtuistungil kuulati tunnistajana üle AV (Ship Quickly Repair Service OÜ omanik ja juhataja). AV selgitas, et tema ei viibinud 24.08.2009 üldkoosolekul ja allkirjastas üldkoosolekust osavõtjate nimekirja allkirja hiljem.
18.Kohus asus seisukohale, et tunnistajate ütlustega on tõendatud, et korteriomanikud NB ja Ship Quickly Repair Service OÜ (tema juhatuse liige) ei viibinud korteriomanike üldkoosolekul, kus nad aga protokolli kohaselt olid märgitud viibijatena. Eeltoodust tulenevalt ei olnud 24.08.2009 kokku tulnud korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline vastavalt KOS § 19 lõikele 2.
19.Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis nr 3-2-1-38-06 jõudnud seisukohale, et otsuste hilisem heakskiitmine ei tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsustusvõimeliseks. Arvestades asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti, on oluline koosoleku toimumise ajal kohalolev kvoorum. Kolleegium leidis, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse hilisem heakskiitmine ei muuda üldkoosolekut tagantjärele otsustusvõimeliseks. Taolist arusaama kinnitavad ka KOS § 19 lõiked 2 ja 3 ning § 17 lõige 3. Neist esimene reguleerib korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimelisust ja uue üldkoosoleku kokkukutsumist, kui üldkoosolek on otsustusvõimetu. KOS § 17 lõige 3 lubab aga korteriomanikel otsuse teha üldkoosolekut kokku kutsumata vaid siis, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Määruskaebus
20.15.01.2014 esitatud määruskaebuses palub avaldaja tühistada maakohtu määruse osas, millega jäeti rahuldamata avaldus RU kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks ja teha selles osas uus määrus, millega avaldus rahuldada. Avaldaja esitas ka taotluse vaatluse korraldamiseks.
21.Maakohtu järeldus, et RU-l on tema elamu all asuva keldri kasutamiseks kõigi kaasomanike kokkulepe, on väär. Maakohus hindas valesti tõendit (t I kd lk 160-161). RU esitas maakohtule nimekirja „Graniidi 9 korteriomanike kokkulepe“ koos allkirjadega. Viidatud dokument ei ole aga korteriomanike kokkulepe, kuna sellel puuduvad viie korteriomaniku allkirjad (korterid 1, 7, 9, 20, 23) ja korterite 10, 13 ja 21 omanike asemel allkirjastasid selle kolmandad isikud, kellel puuduvad korteriomanike
volitused. Dokumendi seletuses on kirjas järgmine: „Annan nõusoleku RU-le, korter X omanikule, elumaja korteri X aluse keldri pinna kasutamiseks vastavalt eelnevale suulisele kokkuleppele“. Sellest seletusest ei tulene, et korteriomanikud andsid nõusoleku osa keldrist eraldamiseks, selle otstarbe muutmiseks, eluruumi ehitamiseks ja ühendamiseks RU korteriga ning selle eluruumi RU poolt ainuisiklikuks kasutamiseks. Isegi, kui oletada, et RU tegevuse jaoks ei oleks vaja kokkulepet ja piisaks korteriomanike otsusest häälte enamusega, siis ka see tingimus ei ole täidetud, kuna dokumendis ei ole kirjas, et allkirjadega on antud nõusolek RU-le nimetatud tegevusteks. Seega ei ole korteriomanikud RU tegevuseks nõusolekut andnud ning viimase tegevus on ebaseaduslik.
22.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kuna käesolevas asjas ei ole avaldaja nõue suunatud mitte kaasomandiosa otstarbekohasele kasutamisele, vaid kaaskasutamiseks tingimuste loomisele, siis ei ole avaldaja nõuet võimalik rahuldada, kuna RU kasutab nimetatud keldrit vastavalt kõigi kaasomanike kokkuleppele. Avaldaja palus oma taotluses „ennistada ruumide endise olukorra ja sihtotstarbe“, seega on avaldaja nõue suunatud just kaasomandiosa otstarbekohasele kasutamisele. Eeltoodu tõttu hindas kohus valesti avaldaja nõuet, jättis selle põhjendamatult arvestamata ja rikkus sellega menetlusnorme, mis tõi kaasa ebaõige lahendi.
23.Kohus ei saanud asja lahendamisel tugineda RU selgitustele, kuivõrd TsMS-i kohaselt ei ole menetlusosalise selgitus tõend ning RU ei ole esitanud tõendeid oma seisukoha tõendamiseks. Seega rikkus kohus menetlusnorme.
24.Maakohus jättis ebaseaduslikult tõendi uurimata. 08.08.2013 esitas avaldaja kohtule taotluse tõendite kogumiseks, milles palus korraldada RU ehitatud ruumi vaatluse. Kohus jättis taotluse rahuldamata, millega avaldaja hinnangul jättis kohus põhjendamatult olulise tõendi uurimata. Avaldaja viitas ka Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-31-03 (punktile 18), millest tulenevalt oleks maakohus pidanud korraldama ruumi vaatluse. Seega palub avaldaja TsMS § 633 lõike 3 punktide 4 ja 5 alusel algatada tõendite kogumine ja korraldada RU poolt välja ehitatud ning keldriruumist eraldatud ruumide vaatlus, koostada ruumide vaatluse protokoll ja teha ruumidest pildid. Vastustajate seisukoht
25.Puudutatud isikud RU ja Tallinna linn vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Ülejäänud puudutatud isikud ei ole määruskaebuse suhtes oma seisukohta esitanud. Menetluse edasine käik
26.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja saatis TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
27.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 31.12.2013 määrus tuleb vaidlustatud osas tühistada ja asi saata tühistatud osas tagasi maakohtule uueks arutamiseks TsMS § 655 lõike 1 punkti 5 alusel. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, jättes menetluse kestel täitmata selgitamiskohustuse ja avaldaja teise nõudepunkti osas lahendi olulises osas põhjendamata. Nimetatud rikkumised võisid tuua kaasa ebaõige otsustuse tegemise.
28.TsMS § 659 ja 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesolevas asjas on vaidlustatud maakohtu määrust osas, millega jäi rahuldamata avaldaja nõue kohustada teist kaasomanikku RU looma tingimused kaasomandi mõtteliseks osaks oleva keldriruumi kaaskasutuseks (resolutsiooni punkt 2). Korteriomanike 24.08.2009 koosoleku otsuste tühisuse tuvastamise osas (resolutsiooni punkt 2) on maakohtu määrus jõustunud.
29.Käesolevas asjas on jätkuvalt menetluses kaasomaniku nõue teise kaasomaniku vastu, mille eesmärgiks on lõpetada RU poolt avaldaja kui samuti kaasomaniku õiguste rikkumine, mis seisneb selles, et RU ehitas kinni tema korteriomandi reaalosa all asuva keldriruumi, ühendas selle oma korteriga ja kasutab seda ainuisikuliselt eluruumina. Avaldaja leiab, et RU muutis oluliselt kaasomandi osa otstarvet ja rikub tema kui kaasomaniku õigust vallata, kasutada ja käsutada kaasomandi osa.
30.Maakohus asus KOS § 11 lõike 1 punkti 1, § 12 lõike 2, § 15 lõigete 3 ja 5 ning § 16 lõike 1 alusel seisukohale, et RU-l on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe vaidlusaluse ruumi ainukasutamiseks olemas, hinnates vastava kokkuleppena RU poolt esitatud ja nimetust „Graniidi 9 korteriomanike kokkulepe“ kandvat dokumenti (t I kd lk 160-161). Kolleegium maakohtu poolt antud hinnanguga nimetatud tõendile ei nõustu. Tõendit vaadeldes on tuvastatav, et allkirjad on andnud 22-st kaasomanikust
17.Seega ei ole tegemist kõigi kaasomanike kokkuleppega AÕS § 72 lõike 1 mõttes ehk tõendatud ei ole kõigi korteriomanike konsensuse saavutamine.
31.Küll aga ei anna see asjaolu kolleegiumi arvates koheselt alust maakohtu lõppjärelduse tühistamiseks ja avalduse täielikuks rahuldamiseks. Nimelt ei nähtu määrusest põhjendus, millistele faktilistele asjaoludele tuginedes on maakohus asunud seisukohale, et avaldaja poolt RU-le etteheidetavad teod on hinnatavad KOS-is sätestatud korteriomandi tavakasutusest väljuvatena ja mille tõttu oli nendeks vajalik kõigi kaasomanike konsensuslik kokkulepe. RU on esile toonud, et kuigi puudub korteriomanike kokkulepe kaasomandi kasutuskorra kohta, on vastavalt elamu plaanile (t I kd lk 162) ette nähtud igale korteriomanikule keldriboksi kasutamise võimalus, samuti, et suur osa keldrikorrusest on korda tegemata ja enamus teisi omanikke seda võimalust ei kasuta. RU on seisukohal, et ei ole vahet, kas keldriboksil on kivist või puust sein ja kus asub sealt väljapääs. Kui elamus on igal korteriomanikul põhimõtteliselt võimalik kasutada keldriboksi (sõltumata, kas nad seda tegelikult teevad või mitte), siis RU poolt sellise võimaluse kasutamine ei pruugi väljuda kaasomandi osa tavakasutuse piiridest, mille puhul aga piisab korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsusest AÕS § 72 lõike 1 mõttes. Kas tegemist tavakasutusest väljuva kasutusega või mitte, on fakti küsimus, mida kohus peab igal konkreetsel juhul hindama faktiliste asjaolude alusel. Faktilisi asjaolusid peavad esile tooma ja tõendama menetlusosalised, kes vastava väite esitavad. Et käesolevas asjas on tähtis RU-le etteheidetava kaasomandiosa kasutusviisi tavapärasuse välja selgitamine, tuli maakohtul menetlusosalistele selgitada ja anda võimalus esitada seisukohti koos neid tõendavate tõenditega.
32.Kui RU kasutus ei välju tavakasutuse piiridest, võib allkirjastatud kokkulepe olla pädevaks tõendiks, et tõendada häälteenamust. Nimelt nähtub kokkulepet ja kinnistul asuvate korteriomandite kohta avatud kinnistusraamatu väljavõtteid võrreldes, et allkirjadega on kaetud 76% kaasomandist.
33.Kaasomanike kokkuleppe näol on tegemist tehinguga, millele seadus vorminõuet ei kehtesta. Riigikohus lahendis nr 3-2-1-90-03 selgitanud, et kaasomanike kokkuleppega samaväärne on kaasomanike heakskiit juba toimunud koormamisele. Seega saab asuda seisukohale, et kui vaidlusalust kaasomandi osa ainuvaldav kaasomanik tõendab, et talle on antud vajalikus ulatuses nõusolek teiste kaasomanike poolt peale ehitustööde tegemist, on selline kokkulepe samaväärne enne ehitustöid või nende toimumise ajal saavutatud kokkuleppega.
34.Avaldaja on vaidlustanud kokkuleppe põhjusel, et sellest ei ole aru saada, millisteks tegudeks nõusolek anti. Kui edasise menetluse käigus selgub, et vajalik on kokkuleppe tõlgendamine, tuleb lähtuda võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud tehingu tõlgendamise reeglitest. Ja menetlusosalistele tuleb anda võimalus tuua esile faktilised asjaolud ja esitada vajalikud tõendeid, millede alusel on kohtul võimalik tehingut tõlgendada.
35.Iseenesest õige on avaldaja lähtepunkt, et kaasomandis oleva asja või selle majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Küll aga on asjaolu, kas konkreetseid ruume ümber ehitades (ülejäänud keldriosast oma keldriboksi kiviseinaga eraldades ja korteriomandi reaalosaga ühendades) muutis RU oluliselt asja või selle otstarvet AÕS § 74 mõttes. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1144-03 selgitanud, et asja oluline muutmine ja selle otstarbe muutmine ei ole samastatavad. Avaldaja on menetluses tõlgendanud RU tegusid keldriboksiga nii asja oluliseks muutmiseks (t II kd lk 162) kui selle otstarbe oluliseks muutmiseks (t I kd lk 50). Teised menetlusosalised oma seisukohti selle väite osas ei esitanud. TsMS § 477 lõikest 5 tulenevalt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nendele antud hinnangutega. Kuna kõigi ümberehitusega seotud faktiliste asjaolude väljaselgitamine omab tsiviilasja lahendamisel olulist tähtsust, tuli maakohtul seda menetlusosalistele selgitada ja anda võimalus oma seisukohtade ning neid kinnitavate tõendite esitamiseks. Vajadusel saab kohus küsida seisukohta ka kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve spetsialistilt.
36.Kui edasise menetluse käigus siiski selgub, et RU-l oli vajalik kõigi korteriomanike konsensuslik nõusolek, kuid seda ei ole, siis tuleb maakohtul võtta põhjendatud seisukoht RU väite kohta, et tema tehtud (ümber)ehitustööd olid vajalikud elamu säilitamiseks. RU on toonud esile, et tema korteri nr - põrandatalad olid läbi mädanenud ja põrand vajus viltu; et vaja oli vahetada põrandatalad, taastada vundamendi lagunenud osad, kelder kindlustada vee sissepääsu vastu ja panna keldrisse drenaaž; et tööd tegi ta oma vahendite arvel (t I kd lk 82). AÕS § 72 lõike 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. RU-l tuleb oma väiteid tõendada ja selleks tuleb anda talle tähtaeg. Kolleegium ei nõustu kaebaja väitega, et maakohtul ei olnud õigust arvestada RU selgitustega põhjusel, et need ei olnud antud vande all. TsMS § 229 lõike 2 teise lause kohaselt võib kohus hagita menetluses lugeda asjaolude tõendamiseks piisavaks ka menetlusosalise seletuse, mis ei ole antud vande all. Küll aga ei saa ainult puudutatud isiku seletus, mida ühegi teise menetlusosalise seletus ei toeta ega kinnita, olla piisavaks, et tõendada keldris tehtud ehitustööde vajalikkust elamu säilitamiseks. Kui menetluse käigus leiab tõendamist RU õigus teha vaidlusaluseid töid teiste kaasomanike nõusolekuta puudub ka alus kohustada teda endist olukorda ennistama.
37.Ringkonnakohus juhib kõigi Graniidi t 9 elamus asuvate korteriomanike tähelepanu asjaolule, et sarnaste vaidluste ärahoidmiseks on mõistlik ja vajalik esitada maakohtusse avaldus kasutuskorra kindlaks määramiseks. Selle lahendamisel on kohtul võimalik muuhulgas arvestada seni väljakujunenud kasutust, pooltevahelisi suhteid jmt. Kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmisel oleks see AÕS § 79 lõike 1 kohaselt kohustuslik ka kaasomanike õigusjärglastele, hoides seeläbi ära uute vaidluste tekkimise korteriomanike vahetumisel. 02.04.2012 menetlusdokumendis on RU vastava (vastu)avalduse esitamise tahtest kohut informeerinud, kuid kolleegiumi jaoks arusaamatutel põhjustel ta seda siiski ei teinud.
38.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.