1.Jätta rahuldamata XXX avaldus XXX korteriomaniku XXX kohustamiseks kaasomandiks oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks.
2.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.
1.Avaldaja palus tuvastada elamu XXX korteriomanike 24.08.2009 üldkoosoleku otsuste tühisus
ja teha korteriomanikule XXX ettekirjutus viivitamatult lõpetada elamu keldriruumi eluruumiks ümberehitatud ruumi ainukasutamine, lõpetada takistuste tegemine kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruum) kaaskasutamisel, muuta omavoliliselt ümberehitatud keldriruum korteriomanikele ühiskasutatavaks, tagada korteriomanikele ligipääs ruumidesse ning taastada ruumide endine majanduslik otstarve.
2.25.02.2010 toimus elamus uus korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosolekul teatati, et korteriomanik XXX ehitas omavoliliselt korteri all asuvas keldris endale eluruumi, eraldas selle seintega ja kasutab ainuisiklikult seda eluruumina. Keldriruumide majanduslik otstarve on mitteeluruum. XXX muutis omavoliliselt keldri otstarbe eluruumiks. Kelder on kaasomand, mida kaasomanikud kasutavad ühiselt. Ei ole olemas korteriomanike keldri kasutamise kokkulepet või kasutamise korda. Sellega on XXX poolt oluliselt rikutud avaldaja õigust vallata, kasutada ja käsutada oma kaasomandit. Puudutatud isiku seisukoht
3.XXX kortermajas kasutavad peaaegu kõik korterid üldkasutatavaid pindu, ka avaldaja, kes on samuti eraldanud kivimüüriga oma korterialusele pinnale sissepääsu. Majas on 22 korterit, puukuure on ainult 8. XXX korteri põrandatalad olid läbi mädanenud, põrand vajus viltu. Kohale kutsutud ehitusfirma esindaja eksperthinnangu ja maja selleaegse haldusfirma esindaja sõnade kohaselt oli vaja vahetada põrandatalad, taastada vundamendi lagunenud osad, kindlustada kelder vee sissepääsu vastu ning panna keldrisse drenaaž. Need tööd teostas puudutatud isik oma kuludega. Nüüd on korterialune pind kuiv, talad vahetatud ja kõik muud tööd tehtud ning kasutatakse seda enda asjade hoidmiseks.
4.Keldrit ei kasuta tegelikkuses suures osas ükski teine kaasomanik ja suures osas on kelder ka korda tegemata, kuigi keldri põhiplaanist nähtuvalt on see osa elamust rajatud just keldribokside moodustamise vajadusest lähtuvalt. Kui lähtuda eeldusest, et kohtusse pöördutakse vaid oma subjektiivsete õiguste kaitse eesmärgil, siis avaldaja puhul seda väita ei saa, pealegi ei ole ta kordagi avaldanud, mis huvid tal sellise avalduse esitamiseks üldse on. Avaldaja ei tunnista majas väljakujunenud kasutuskorda, mille kohaselt XXX kasutab keldripinda üksnes enda keldriboksi piirides ega ole sealt väljunud. Ei ole vahet, kas keldriboksil on puust või kivist sein ja kus on sealt väljapääs, see asja sisulist külge ei muuda. On täiesti tavaline, et vanemates majades on keldriboksid kaasomanike vahel jaotatud ilma, et see kajastuks kinnistusraamatus. Kasutuskorda tuleb täita ka siis, kui see ei ole kinnistusraamatusse kantud. Menetluse käik
5.Harju Maakohus rahuldas 31.12.2013 määrusega avalduse osaliselt ja tuvastas elamu XXX korteriomanike 24.08.2009 koosoleku otsuse tühisuse. Kohus jättis rahuldamata avalduse XXX kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks.
6.15.01.2014 esitatud määruskaebuses palub avaldaja tühistada maakohtu määruse osas, millega jäeti rahuldamata avaldus XXX kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks ja teha selles osas uus määrus, millega avaldus rahuldada.
7.12.05.2014 määrusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus Harju Maakohtu 31.12.2013 määrus osas, milles jäi rahuldamata XXX avaldus kaasomandi kaaskasutamiseks võimaluste loomiseks XXX poolt. Tühistatud osas saadeti asi uuesti läbi vaatamiseks Harju Maakohtule. Kohtumääruse põhjendused
8.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses kinnisasja, mille oluliseks
osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab elamu juurde kuuluvate keldriruumide kasutamist, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
9.Tallinna Ringkonnakohus on 12.05.2014 määruses leidnud, et maakohtul tuleb asja uuel arutamisel välja selgitada, kas puudutatud isiku poolt on tegemist keldriosa tavakasutusest väljuva kasutusega AÕS § 72 lg 1 mõttes. Juhul, kui leiab tuvastamist, et tegemist on tavakasutusest väljuva kasutusega, tuleb kohtul välja selgitada, kas puudutatud isiku poolt tehtud ümberehitustööd olid vajalikud elamu säilimiseks AÕS § 72 lõike 4 mõttes. Tulenevalt TsMS § 658 lg-st 2 on Tallinna Ringkonnakohtu seisukohad maakohtule kohustuslikud.
10.Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu juhistest analüüsib kohus esmalt, kas puudutatud isik on oma keldriosa kinni ehitades väljunud kaasomandi osa tavakasutusest AÕS § 72 lg 1 mõttes. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
11.Selleks, et tuvastada, millisel viisil puudutatud isik kaasomandi osa, s.o keldriruume kasutanud on, viis kohus asjas 01.04.2015 läbi vaatluse (kd III lk 185-198). Vaatlusel ilmnes, et puudutatud isik on enda korteri põrandasse teinud luugi, mille kaudu pääseb puudutatud isiku korteri all asuvasse kinni ehitutatud keldrisse. Samuti vaatles kohus XXX keldrit tervikuna ning tuvastas vaatluse käigus, et lisaks puudutatud isiku poolt kinni ehitatud keldriosale on vähemalt veel üks korteriomanik oma korteri alla teinud kinniehitatud keldriosa. Ülejäänud keldrit majaelanikud ei kasuta, see on remontimata, valgustamata, niiske ja prahti täis.
12.Kohus märgib, et nähtuvalt XXX elamu plaanist (kd I lk 169) on elamus ettenähtud keldribokside kasutamine. Käesoleval juhul on puudutatud isik asunud talle kuuluvate korteriomandite suurusega vastavuses olevat keldriosa ka kasutama. Nähtuvalt vaatlusel tuvastatust ei kasuta puudutatud isik oma korteri alust keldriosa klassikalise keldriboksina, vaid on selle kinni müürinud . Kohtu hinnangul ei ole olulise tähtsusega, kas kaasomanikud piiravad oma kasutuses olevat keldriosa puidust, vineerist, kivist vms muust materjalist seinaga. Seega on kohus seisukohal, et puudutatud isikul on õigus eraldada tema kasutuses olev keldriosa ülejäänud keldist ka kinni müüritud kivist seinaga. Kohus leiab, et puudutatud isik ei ole selliselt tegutsedes väljunud asja tavapärase kasutamise piirest. Puudutatud isik on keldri üldruumidest eraldanud üksnes sellises suuruses osa, mille kasutamiseks puudutatud isikul talle kuuluva kaasomandi suurusest tulenevalt õigus on. Avaldaja ei ole kohtule ka väitnud, et puudutatud isik kasutaks keldriruume suuremas mahus, kui vastab puudutatud isiku kaasomandi suurusele. Puudutatud isiku poolt tema kasutuses oleva keldriosa eraldamine ei takista teistel kaasomanikel nende kasutusse mõeldud keldriosa kasutamisest ning vaatlusel selgus, et ka korteri nr 5 omanik on sarnaselt puudutatud isikuga oma keldriosa kivist müüriga eraldanud. Kohus on seisukohal, et tavapärase kasutuse juures on kõigil XXX kaasomanikel võimalik nende kaasomandi suurusele vastava keldriruumi kasutamine. Vaatlusel ilmnes, et suurem osa keldrist on tegelikkuses kasutamata ning keldriboksideks jagamata, kuna keldri seisukord on väga kehv. See aga ei tähenda, et puudutatud isikul ei oleks soovi korral õigust tema kaasomandi suurusele vastava keldriruumi kasutamiseks. Kohus märgib täiendavalt, et
keldriruumi osadeks jagamine ning iga kaasomaniku poolt üksnes tema kaasomandi suurusele vastava osa kasutamine on kaasomandi puhul tavaline ning vastab kohtu hinnangul AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kaasomandi tavapärasele kasutamisele. Kohtu hinnangul ei takista asjaolu, et puudutatud isik on tema kasutuses oleva keldriosa müüriga eraldanud, avaldajal endal tema kaasomandi suurusele vastavat keldripinda kasutada.
13.Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et puudutatud isik on XXX elamu keldrist tema kaasomandi suurusele vastavat osa isiklikuks kasutamiseks eraldades teinud toimingu, mis vastab ühise asja tavapärasele kasutamisele AÕS § 72 lg 1 mõttes. Puudutatud isikul selleks ka kaasomanike 76%-lise häälteenamusega antud nõusolek (tlk 160-161), millega oli täidetud AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomanike häälteenamuse nõue. Seoses avaldaja vastuväitega, et kaasomanike nõusolekust ei selgu, millisteks tegudeks nõusolek on antud, märgib kohus järgmist. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Nähtuvalt puudutatud isiku esitatud tõendist (tlk 160-161) on XXX korteriomanikud andnud oma nõusoleku puudutatud isiku poolt korter 7 aluse keldri pinna kasutamiseks. Kohtu hinnangul on teised kaasomanikud selliselt andnud puudutatud isikule nõusoleku, et puudutatud isik võib talle kuuluva korteri nr 7 alla jäävat keldripinda kasutada oma äranägemise järgi, sealhulgas pinna ülejäänud keldriosast seinaga eraldada. Tulenevalt eeltoodust on kohtu hinnangul kaasomanike kokkuleppest mõistliku inimese arusaamise järgi tuletatav, et teistel kaasomanikel ei ole vastuväiteid sellele, kuidas puudutatud isik tema valduses olevat keldripinda on kasutanud.
14.Kohus märgib, et tulenevalt Tallina Ringkonnakohtu lahendist tuleb kohtul ka välja selgitada, kas puudutatud isik on ruume ümber ehitades kaasomandis olevat asja oluliselt muutnud, kuna tulenevalt AÕS §-st 74 on selleks tarvis kõigi kaasomanike nõusolek. Samas tuleb hinnata, kas puudutatud isiku poolt tehtud tööd võisid olla asja säilimiseks vajalikud toimingud AÕS § 72 lg 4 mõttes, mida on võimalik teha teiste kaasomanike nõusolekuta. Kohus on menetlusosalistele selgitanud 21.11.2014 kirjas (kd III lk 92), et just need asjaolud on käesoleva tsiviilasja lahendamisel määrava tähtsusega ning menetlusosalistel on võimalik antud küsimustes seisukohti ning tõendeid esitada. Puudutatud isik on esitanud XXX asjatundja arvamuse, milles on märgitud, et XXX algupärased ehituskonstruktsioonid olid niiskuse tagajärjel amortiseerunud ja kohati täielikult lagunenud. Põranda kandetalad olid varisemisohtlikult pehkinud, mis tingis renoveerimistöid konstruktsioonides ja viimistluses (kd III lk 143). Kohtu hinnangul on asjatundja arvamuses väljendatud seisukohad kooskõlas kohtu enda poolt vaatlusel kogetuga, mille kohaselt on XXX elamu I korruse põrand väga kehvas seisus, näiteks oli koridorist eemaldatud käimla, kuna põrand oli läbivajumisohtlik (kd III lk 191). Puudutatud isik on oma korteris remondieelselt esinenud seisukorra kohta esitanud ka foto (kd III lk 149), millest ilmneb, et põrand oli läbivajunud. Samuti on kohus juba eelnevalt märkinud, et keldri olukord tervikuna on väga kehv ning keldri keskkond on väga rõske, mis kahtlemata avaldab mõju ka keldri kohal olevate korterite seisukorrale.
15.Tulenevalt eeltoodud asjaoludest on kohus seisukohal, et puudutatud isiku poolt talle kuuluva korteri 7 alla jääva keldri osa suhtes tehtud (ümber)ehitustööd olid vajalikud asja säilimiseks AÕS § 72 lg 4 mõttes ning vastavaid töid tegemata oleks keldrist tulenev niiskus ja rõskus kahjustanud korteri 7 põrandat selliselt, et oleks ohustanud turvalise elukeskkonna ja ehitise tervikuna elamiskõlbulikuna säilimist. Seega on kohus seisukohal, et puudutatud isik viis tema kasutuses oleva keldriosa raames läbi töid, mille teostamiseks tal ei olnud AÕS § 72 lg-st 4 tulenevalt kõigi kaasomanike eelnevat nõusolekut tarvis. Kohtu hinnangul ei saanud puudutatud isiku selline tegutsemine kuidagi teiste kaasomanike õigusi ka kahjustada, kuna puudutatud isik on kõik tööd teinud isiklike rahaliste vahendite arvelt ning teistelt kaasomanikelt tehtud tööde hüvitamist ei ole nõudnud.
16.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldaja nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna avaldajal ei ole õigust nõuda puudutatud isikult eelneva olukorra taastamist.
17.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3 500 eurot. Menetluskulud
18.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud menetluses on õiglane ja põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja esitas kohtule kaks nõuet, millest üks rahuldati Harju Maakohtu 31.12.2013 määrusega ning teine jäeti käesoleva määrusega rahuldamata. Seega on avaldaja nõue pooles osas rahuldatud ja pooles osas jäetud rahuldamata, mis kohtu hinnangul tingib menetluskulude menetlusosaliste endi kanda jätmise.