OG avaldus Graniidi 9 korteriomaniku RU kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.11.2015 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OG määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja OG (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isikud: RU (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Ene Ahas AR (isikukood XXXXXXXXXXX) RM (isikukood XXXXXXXXXXX) IT (isikukood XXXXXXXXXXX) MU (isikukood XXXXXXXXXXX) YT (isikukood XXXXXXXXXX) AT (isikukood XXXXXXXXXXX) TV (isikukood XXXXXXXXXXX) LL (isikukood XXXXXXXXXXX) TB (isikukood XXXXXXXXXXX) Tallinna linn (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu) TA (isikukood XXXXXXXXXXX) OŠ (isikukood XXXXXXXXXXX) ML (isikukood XXXXXXXXXXX) LK (isikukood XXXXXXXXXXX) BP (isikukood XXXXXXXXXXX) MS (isikukood XXXXXXXXXXX) ÜN (isikukood XXXXXXXXXX) OÜ Ship Quickly Repair Service (registrikood 10554509)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 02.11.2015 määrus muutmata ja OG määruskaebus rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta määruskaebuse esitaja kanda.
Keelduda ehitisregistri väljavõtte tõendina vastuvõtmisest. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Avaldus ja asjaolud
1.OG (avaldaja) palus tuvastada Tallinnas Graniidi tn 9 asuva elamu korteriomanike 24.08.2009 üldkoosoleku otsuste tühisus ja teha korteriomanik RU-le ettekirjutus viivitamatult lõpetada elamu keldriruumi eluruumiks ümberehitatud ruumi ainukasutamine, lõpetada takistuste tegemine kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruum) kaaskasutamisel, muuta omavoliliselt ümberehitatud keldriruum korteriomanikele ühiskasutatavaks, tagada korteriomanikele ligipääs ruumidesse ja taastada ruumide endine majanduslik otstarve.
2.25.02.2010 toimus elamus korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosolekul teatati, et korteriomanik RU ehitas omavoliliselt korteri all asuvas keldris endale eluruumi, eraldas selle seintega ja kasutab ainuisiklikult. Keldriruumide majanduslik otstarve on mitteeluruum. RU muutis omavoliliselt keldri otstarbe eluruumiks. Kelder on kaasomand, mida kaasomanikud kasutavad ühiselt. Korteriomanikud ei ole keldri kasutamise kokkulepet sõlminud. RU on oluliselt rikkunud avaldaja õigust vallata, kasutada ja käsutada oma kaasomandit. Puudutatud isiku RU seisukoht
3.Graniidi 9 kortermajas kasutavad peaaegu kõik korterid üldkasutatavaid pindu, ka avaldaja, kes on samuti eraldanud kivimüüriga oma korterialusele pinnale sissepääsu. Majas on 22 korterit, kuid puukuure on ainult 8. Graniidi tn 9-7 korteri põrandatalad olid läbi mädanenud, põrand vajus viltu. Kohale kutsutud ehitusfirma esindaja eksperthinnangu ja maja selleaegse haldusfirma esindaja sõnade kohaselt oli vaja vahetada põrandatalad, taastada vundamendi lagunenud osad, kindlustada kelder vee sissepääsu vastu ning panna keldrisse drenaaž. Need tööd teostas puudutatud isik oma kuludega. Nüüd on korterialune pind kuiv, talad vahetatud ja kõik muud tööd tehtud ning kasutatakse seda asjade hoidmiseks.
4.Keldrit ei kasuta tegelikkuses suures osas ükski teine kaasomanik ja suures osas on kelder ka korda tegemata, kuigi keldri põhiplaanist nähtuvalt on see osa elamust rajatud just keldribokside moodustamise vajadusest lähtuvalt. Kui lähtuda eeldusest, et kohtusse pöördutakse vaid oma subjektiivsete õiguste kaitse eesmärgil, siis avaldaja
puhul seda väita ei saa, pealegi ei ole ta kordagi avaldanud, mis huvid tal sellise avalduse esitamiseks on. Avaldaja ei tunnista majas väljakujunenud kasutuskorda, mille kohaselt RU kasutab keldripinda üksnes enda keldriboksi piirides ja ei ole sealt väljunud. Ei ole vahet, kas keldriboksil on puust või kivist sein ja kus on sealt väljapääs, see asja sisulist külge ei muuda. On täiesti tavaline, et vanemates majades on keldriboksid kaasomanike vahel jaotatud ilma, et see kajastuks kinnistusraamatus. Kasutuskorda tuleb täita ka siis, kui see ei ole kinnistusraamatusse kantud. Menetluse käik
5.Harju Maakohus rahuldas 31.12.2013 määrusega avalduse osaliselt ja tuvastas elamu Graniidi 9 korteriomanike 24.08.2009 koosoleku otsuse tühisuse. Kohus jättis rahuldamata avalduse RU kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks.
6.15.01.2014 esitatud määruskaebuses palus avaldaja tühistada maakohtu määruse osas, millega jäeti rahuldamata avaldus RU kohustamiseks kaasomandis oleva mõttelise osa (keldriruumide) kaaskasutamiseks tingimuste loomiseks ja teha selles osas uus määrus, millega avaldus rahuldada.
7.12.05.2014 määrusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus Harju Maakohtu 31.12.2013 määruse osas, milles jäi rahuldamata OG avaldus kaasomandi kaaskasutamiseks võimaluste loomiseks RU poolt. Tühistatud osas saadeti asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohtu määrus
8.Maakohus jättis 02.11.2015 määrusega rahuldamata OG avalduse kaasomandi kaaskasutamiseks võimaluste loomiseks RU poolt. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
9.Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu juhistest analüüsis kohus, kas puudutatud isik väljus oma keldriosa kinni ehitades kaasomandi osa tavakasutusest AÕS § 72 lg 1 mõttes. Selleks, et tuvastada, millisel viisil RU kaasomandi osa, s.o keldriruume kasutanud on, viis kohus asjas 01.04.2015 läbi vaatluse, mille käigus ilmnes, et RU on enda korteri põrandasse teinud luugi, mille kaudu ta pääseb korteri all asuvasse kinni ehitatud keldrisse.
10.Graniidi 9 elamu plaanist nähtuvalt on elamus ettenähtud keldribokside kasutamine ja kohtu hinnangul ei ole olulise tähtsusega, kas kaasomanikud piiravad oma kasutuses olevat keldriosa puidust, vineerist, kivist v.m.s muust materjalist seinaga. RU-l oli õigus eraldada tema kasutuses olev keldriosa ülejäänud keldrist kinni müüritud kivist seinaga ja ta ei ole selliselt tegutsedes väljunud asja tavapärase kasutamise piirest. RU on keldri üldruumidest eraldanud üksnes sellises suuruses osa, mille kasutamiseks on tal temale kuuluva kaasomandi suurusest tulenevalt õigus. Avaldaja ei ole kohtule ka väitnud, et puudutatud isik kasutaks keldriruume suuremas mahus, kui vastab puudutatud isiku kaasomandi suurusele.
11.RU poolt tema kasutuses oleva keldriosa eraldamine ei takista teistel kaasomanikel nende kasutusse mõeldud keldriosa kasutamist ja vaatlusel selgus, et ka korteri nr 5 omanik on sarnaselt puudutatud isikuga oma keldriosa kivist müüriga eraldanud. Tavapärase kasutuse juures on kõigil Graniidi 9 kaasomanikel võimalik nende kaasomandi suurusele vastava keldriruumi kasutamine. Vaatlusel ilmnes, et suurem osa keldrist on tegelikkuses kasutamata ja keldriboksideks jagamata, kuna keldri seisukord on väga kehv – remontimata, valgustamata, niiske ja prahti täis. Keldriruumi osadeks jagamine ja iga kaasomaniku poolt üksnes tema kaasomandi suurusele vastava osa kasutamine on kaasomandi puhul tavaline ning vastab AÕS § 72 lg-s 1
sätestatud kaasomandi tavapärasele kasutamisele.
12.RU oli Graniidi 9 elamu keldrist tema kaasomandi suurusele vastavat osa isiklikuks kasutamiseks eraldades teinud toimingu, mis vastab ühise asja tavapärasele kasutamisele AÕS § 72 lg 1 mõttes. Puudutatud isikul oli selleks ka kaasomanike 76%-lise häälteenamusega antud nõusolek, millega oli täidetud AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomanike häälteenamuse nõue. Nõusolekut tõlgendades leidis kohus, et teised kaasomanikud andsid puudutatud isikule nõusoleku selle kohta, et ta võib talle kuuluva korteri nr 7 alla jäävat keldripinda kasutada oma äranägemise järgi, sealhulgas pinna ülejäänud keldriosast seinaga eraldada. Tulenevalt eeltoodust oli kaasomanike kokkuleppest mõistliku inimese arusaamise järgi tuletatav, et teistel kaasomanikel ei ole vastuväiteid sellele, kuidas puudutatud isik tema valduses olevat keldripinda kasutab.
13.Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu lahendist andis maakohus menetlusosalistele võimaluse selgitada, kas puudutatud isik on ruume ümber ehitades kaasomandis olevat asja oluliselt muutnud, kuivõrd tulenevalt AÕS §-st 74 on selleks tarvis kõigi kaasomanike nõusolek. RU esitas ET asjatundja arvamuse, milles on märgitud, et Graniidi 9-7 algupärased ehituskonstruktsioonid olid niiskuse tagajärjel amortiseerunud ja kohati täielikult lagunenud. Põranda kandetalad olid varisemisohtlikult pehkinud, mis tingis renoveerimistöid konstruktsioonides ja viimistluses. Asjatundja arvamuses väljendatud seisukohad on kooskõlas kohtu poolt vaatlusel kogetuga, mille kohaselt on Graniidi 9 elamu I korruse põrand väga kehvas seisus, näiteks oli koridorist eemaldatud käimla, kuna põrand oli läbivajumisohtlik. RU esitas oma korteris remondieelselt esinenud seisukorra kohta ka foto, millest ilmneb, et põrand oli läbivajunud.
14.Keldri osa suhtes tehtud (ümber)ehitustööd olid vajalikud asja säilimiseks AÕS § 72 lg 4 mõttes ning vastavaid töid tegemata oleks keldrist tulenev niiskus ja rõskus kahjustanud korteri 7 põrandat selliselt, et oleks ohustanud turvalise elukeskkonna ja ehitise tervikuna elamiskõlbulikuna säilimist. Seega viis RU tema kasutuses oleva keldriosa raames läbi töid, mille teostamiseks tal ei olnud AÕS § 72 lg-st 4 tulenevalt kõigi kaasomanike eelnevat nõusolekut tarvis. RU selline tegutsemine ei saanud kuidagi teiste kaasomanike õigusi kahjustada, kuna RU tegi kõik tööd isiklike rahaliste vahendite arvel ja ei ole nõudnud teistelt kaasomanikelt tehtud tööde hüvitamist. Määruskaebus
15.Hageja palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus kohtumäärus, millega avaldus rahuldada.
16.Maakohus rikkus kohtumenetluse norme sellega, et jättis kaasamata puudutatud isikutena kõik korteriomanikud.
17.Maakohus jättis lahendamata avaldaja taotluse taastada keldriruumide endine majanduslik otstarve. Maakohus ei ole tuvastanud, milline oli keldriruumi majanduslik otstarve ja milline on selle ruumi majanduslik otstarve kohtumääruse tegemise hetkel. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Avaldaja ei ole vaidlustanud asjaolu, et RU tegi põranda ja seinte remondi, vaid ta vaidlustas RU tegevuse, mis seisnes selles, et keldriruumi asemel ehitas ta välja eluruumi ja sellega muutis omavoliliselt keldriruumi majandusliku otstarvet ja rikkus kaasomanike õigust ruumide kaaskasutamiseks.
18.Maakohus hindas ebaõigesti tõendeid, kui leidis, et RU-l oli õigus eluruumi ehitamiseks, kuna osa korteriomanikest andis selleks oma nõusoleku. Nõusolek anti
korter 7 aluse pinna kasutamiseks, aga RU ehitas endale elamispinna keldriruumide asemel, mis asuvad korterite nr 6 ja nr 7 all.
19.Enamus maakohtu järeldustest ei ole tõendatud ja on paljasõnalised, s.h järgmised: korteri nr 5 omanik on sarnaselt puudutatud isikuga oma keldriosa kivist müüriga eraldanud; keldri seisukord on väga kehv; teistel kaasomanikel ei ole vastuväiteid sellele, kuidas puudutatud isik tema valduses olevat keldripinda on kasutanud; ET on asjatundja; Graniidi 9-7 algupärased ehituskonstruktsioonid olid niiskuse tagajärjel amortiseerunud ja kohati täielikult lagunenud; Graniidi 9 elamu I korruse põrand väga kehvas seisus; korteri 7 põrand oli läbivajunud; keldri keskkond on väga rõske; korteri 7 alla jääva keldri osa suhtes tehtud (ümber)ehitustööd olid vajalikud asja säilimiseks; vastavaid töid tegemata oleks keldrist tulenev niiskus ja rõskus kahjustanud korteri 7 põrandat selliselt, et oleks ohustanud turvalise elukeskkonna ja ehitise tervikuna elamiskõlbulikuna säilimist.
20.Maakohtu järeldused võivad tuua elamu korteriomanikele kahju, kuna RU-l võib kohtumääruse alusel tekkida õigus esitada kaasomanike vastu nõude oma kulude hüvitamiseks.
21.RU tegevus on ebaseaduslik, mida tõendab asjaolu et Tallinna linn esitas RU-le ettekirjutuse, kuna tal ei ole eluruumi ehitamiseks vajalikku projekti, ehitusluba ega kasutusluba. Vastus määruskaebusele
22.RU palus jätta määruskaebuse rahuldamata.
23.Puudutatud isikud määruskaebusele seisukohta esitanud ei ole. Menetluse edasine käik
24.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
25.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1, § 659). Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ja tulenevalt TsMS §-s 659 ja § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib järgmist.
26.Ringkonnakohus ei nõustu avaldaja väitega, et maakohtu peamised järeldused on tõendamata ja paljasõnalised. Maakohus viis ringkonnakohtu juhistest lähtuvalt läbi vaatluse, mille käigus veendus vahetult elamu keldri seisukorras ja lisaks on asjas esitatud asjatundja arvamus. Seega ei lähtunud maakohus oma järelduste tegemisel vaid avaldaja ja RU esitatud seisukohtadest. Asja materjali põhjal kujundatud maakohtu seisukohad ei ole paljasõnalised.
27.Avaldaja heidab maakohtule ette seda, et maakohus ei võtnud seisukohta küsimuses, kas RU tegevuse tulemusel muudeti keldriruumi majanduslikku otstarvet ja ta rõhutas, et majandusliku otstarve muutmiseks puudus AÕS § 74 lg 1 kohaselt kõigi kaasomanike kokkulepe. Esiteks märgib ringkonnakohus, et küsimus on vaid keldriruumide kasutamises. Elamu keldrikorrusel paikneva vaidlusaluse pinna omandiõiguse, s.h korteriomandi nr 7 reaalosaks oleva eluruumi võimaliku suuruse muutmise üle ei vaielda. Vastuseks avaldaja väitele, et RU kasutab mitteeluruumi eluruumina, selgitab ringkonnakohus, et keldriruumide näol ei ole tegemist mitteeluruumidega, vaid üldkasutatava pinnaga, mida kaasomanikud kasutavad suulise kasutuskorra kokkuleppe alusel. Tavapäraselt kasutatakse keldriruume asjade
hoidmiseks. Kuivõrd maakohtu poolt läbiviidud vaatlusel selgus, et RU kasutab vaidlusalust pinda olmeruumina asjade hoidmiseks, ei ole praeguses asjas tõendamist leidnud, et tegemist oleks majandusliku otstarbe muutmisega, mis vajaks kõigi kaasomanike nõusolekut. Maakohus tuvastas, et RU on keldri üldruumidest eraldanud üksnes sellises suuruses osa, mille kasutamiseks on tal temale kuuluva kaasomandi suurusest tulenevalt õigus. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et RU tegevus ei rikkunud teiste kaasomanike võimalust kasutada ülejäänud keldri osa.
28.Mis puutub kõigi kaasomanike kokkuleppe puudumisse, märgib kolleegium, et nii korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 2 kui ka AÕS § 72 lg-st 4 tuleneb korteriomanikule õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta. Esemele tehtud kulutused on TsÜS § 63 p 1 järgi vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Asjaolusid kogumis hinnates selgitas maakohus õigesti välja, et arvestades keldri olukorda olid renoveerimistööd konstruktsioonides vajalikud ja omasid seetõttu kahtlemata tähtsust keldri kohal asuvate korterite ja selle läbi ka elamu seisukorrale. Maakohtu järeldusi ei muuda ebaõigeks avaldaja kartus, et RU-l võib tekkida õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist.
29.Avaldaja märkus, et maakohus ei kaasanud puudutatud isikutena kõiki korteriomanikke, on õige. Maakohus parandas avalduse uuel läbivaatamisel oma eksimuse ja toimetas nii määruse kui määruskaebuse kätte kõigile korteriomanikele, v.a. AR-le, kellele toimetas nimetatud dokumendid kätte ja andis võimaluse väljendada oma seisukoht määruskaebuse osas ringkonnakohus. Siinjuures märgib kolleegium, et kõikide kaasomanike kaasamine võimaldas muu hulgas välja selgitada ka kaasomanike enamuse seisukoha vaidlusaluses küsimuses AÕS § 72 lg 1 järgi. Korteriomanikud ei esitanud oma seisukohti, mis kinnitab maakohtu hinnangut, et sõltumata antud nõusoleku sõnastusest puuduvad kaasomanikel vastuväited seoses RU tegevusega.
30.Ringkonnakohus leiab, et maakohus hindas tõendeid õigesti ja tegi nende alusel õiged järeldused. Asjaolu, et avaldaja ei nõustu maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga, ei ole iseenesest määruse tühistamise aluseks.
31.Ebaseaduslike ehitustööde tõendamiseks esitas avaldaja ringkonnakohtule väljatrüki ehitisregistrist. Avaldaja taotluse tõendi vastuvõtmiseks jätab ringkonnakohus rahuldamata, kuivõrd kolleegium on maakohtuga ühte meelt selles, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust asjaolu, kas puudutatud isikule on Tallinna linna poolt tehtud ettekirjutus või mitte. Lisaks märgib kolleegium, et Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et kui ümberehitamine ei riku kaasomanike huve, ei saa lammutamist nõuda ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest (vt nt nr 3-2-1-3103; nr 3-2-1-12-04).
32.Määruskaebuse menetlemise kulud tuleb jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 järgi kaebuse esitaja kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.