JK hagi MD, ID ja AD vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest
Tsiviilasja hind
1000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 7. oktoobri 2013. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
JK apellatsioonkaebus MD, ID ja AD apellatsioon-kaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) JK (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXX
XXXX XXXXXX XXXX XXXX XXXX XXXXXXXX),
lepinguline esindaja Julia Gramma Apellant (kostja) MD (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XX-XX , XXXXX XXXXXXX)
Apellant (kostja) ID (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XX-XX , XXXXX XXXXXXX)
Apellant (kostja) AD (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XX-XX, XXXXX XXXXXXX)
Kostjate lepinguline esindaja adv. Arvo Junti
Kohtuistung
17.märtsil 2014. a.
RESOLUTSIOON:
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 7. oktoobri 2013. a. otsuse lõppjäreldus JK hagis MD, ID ja AD vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, arvestades põhjenduse osas ka ringkonnakohtu otsuses märgitut.
2.Apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.
3.Kummagi poole apellatsioonimenetluse menetluskulud jätta tema enda kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. 1(11)
S e l g i t u s e d:
1.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2.Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
3.Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
4.Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud ja hageja nõue JK esitas 7. septembril 2004. a. Harju Maakohtusse MD vastu hagi, milles palus kostja välja tõsta eluruumist XXXXXXX XXXXXXX XX-XX. 3. jaanuari 2012. a. kohtumäärusega kaasas kohus asja menetlusse hageja taotlusel kostjatena ID ja AD, kuna hageja väidetel elavad ka nimetatud isikud vaidlusaluses korteris. Hageja ostis 6. aprillil 2004. a. pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepinguga 0, 97% mõttelist osa elamust asukohaga XXXXXXX XX XXXXXXX, millele vastas kokkuleppeliselt korter XX. Sel ajal elasid XXXXXXX XX-XX korteris kostjad. Arvates, et MD-l oli eelmise omanikuga üürileping, edastas hageja 1. juunil 2004. a. talle üürilepingu ülesütlemise avalduse palvega vabastada korter hiljemalt 5. septembril 2004. a. Kostjad välja ei kolinud. 15. septembril 2004. a. tegi hageja kostjatele ettepaneku üürilepingu sõlmimiseks, kuid kostjad sellega ei nõustunud. Hageja on korduvalt tulemusteta nõudnud korteri vabastamist. Kostjad kasutavad korterit õigusliku aluseta. Hageja palus välja nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest hageja omandis olev 0, 97% suurune mõtteline osa elamust aadressil XXXXXXX XX XXXXXXXXX (korter XX). Kui kostjad ei vabasta vabatahtlikult 0, 97% suurust mõttelist osa elamust hiljemalt käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumise kuupäevast, palus hageja tõsta kostjad eluruumist välja. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostjad kasutavad eluruumi õiguslikul alusel. Korteri omanik on MD. XXXXXXX XX elamu kuulus enne 25. aprilli 1997. a. elamukooperatiivile XXXXXX. MD oli EK liige. Asudes 25. aprillil 1997. a. jagama elamut XXXXXXX XX mõttelisteks osadeks, kaotas EK XXXXXX omandiõiguse 2(11)
elamule ning kõik EK liikmed said osamaksete suurusele vastavates mõttelistes osades elamu kaasomanikeks. MD sai elamust 0, 97% mõttelise osa omanikuks, millele vastab kokkuleppeliselt korter XX. Eluruumi kasutamise õiguslik alus tuleneb kooperatiivi liikmelisusest. Pärast seda, kui MD sai korteri nr.XX omanikuks, võõrandati korter õigusliku aluseta edasi. 24. novembril 1998. a. müüs EK XXXXXX AR 3, 48% mõttelist osa elamust. Nimetatud tehingu tühisus on kohtuotsusega tuvastatud. 15. detsembril 1998. a. müüs AR AM 0, 97% mõttelist osa elamust, kokkuleppeliselt korteri XX. AM ei olnud heauskne omandaja.
20.oktoobri 2003. a. tehinguga müüs AM 0, 97% mõttelist osa elamust (korter XX) GK ja korter koormati pandiõigusega hageja kasuks. 6. aprillil 2004. a. sõlmisid GK ja hageja pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu. Selle lepinguga ei saanud hageja 0, 97% mõttelist osa elamust, kokkuleppeliselt korteri XX, omanikuks. Lepingus puudub käsutustehing. Hageja, GK, AM ega AR ei ole kunagi saanud korteri otsest valdust, mistõttu korteri kui vallasasja omand ei saanud üle minna. Korteri võõrandamised on toimunud ajal, mil sellele olid kohtu poolt seatud keelumärked. Esimese astme kohtu otsus
7.oktoobri 2013. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Samuti jättis kohus rahuldamata kostjate taotluse hagejalt menetluskulu 1782, 34 euro väljamõistmiseks. Hageja nõuab kostjate ebaseaduslikust valdusest välja 0, 97% suurust mõttelist osa elamust aadressil XXXXXXX XX XXXXXXXXX, millele vastab kokkuleppeliselt korter XX. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg. 1 alusel on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg. 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Hageja on esitanud 6. aprilli 2004. a. pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu, milles müüja on GK ja ostja hageja, ning 1. juuni 2004. a. seisuga ehitisregistri väljavõtte. Lepingu p. 4. 1 kohaselt müüb müüja ja ostab ostja lepingu esemeks oleva 0, 97% suuruse mõttelise osa elamust (kokkuleppeliselt korter nr. XX) asukohaga XXXXXXXXX XXXXXXX linnaosas XXXXXX-i XX . Hageja on esitanud ka 30. oktoobri 2003. a. müügilepingu ja pandilepingu, millega AM müüs GK 0, 97% suuruse mõttelise osa elamust (kokkuleppeliselt korter XX). Ehitisregistri väljavõtte kohaselt on 0, 97% suuruse mõttelise osa elamust (korter XX) omanik hageja. Ekslik on MD seisukoht, et tema on vaidlusaluse korteri omanik. AÕS § 68 lg. 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. Kuna seadus ei näe ette kooperatiivi liikmete kaasomandi tekkimist juhul, kui kooperatiiv asub endale kuuluva elamu mõttelisi osasid võõrandama, ei ole MD saanud XXXXXXX XX elamu kaasomanikuks. Kooperatiivi liikme omandiõigus osamaksule ei ole samastav omandiõigusega elamule. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg. 6 esimese lause kohaselt võib kuni ehitisealuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Sama sätte 5. lause järgi võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. a. 1. märtsini, see ei mõjuta ehitise või selle osa omandiõiguse üleminekut üldõigusjärgluse korras. Vastavalt „Riikliku ehitisregistri“ asutamise ja pidamise põhimääruse §-le 24 on registriandmetel informatiivne ja statistiline tähendus. Andmete registrisse kandmine ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega ei saanud hageja omandiõigus vaidlusalusele varale tekkida kande tegemisega ehitisregistris.
3(11)
AÕS § 92 lg. 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. AÕS § 93 kohaselt, kui asi on kolmanda isiku valduses, võib võõrandaja kokkuleppel omandajaga asja valduse üleandmise asendada väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale.
6.aprilli 2004. a. pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu p. 4. 1 kohaselt müüja müüb ja ostja ostab lepingu esemeks oleva 0, 97% suuruse mõttelise osa elamust (kokkuleppeliselt korter XX) asukohaga XXXXXXXXX, XXXXXXXX linnaosas XXXXXX XX. Lepingu jaotis 5 on pealkirjastatud kui lepingu eseme omandi ja valduse üleminek. Jaotises 5 sisalduvates punktides (5. 1 - 5. 4) ei ole kokku lepitud lepingu eseme omandi üleminekus. Punktid puudutavad valduse üleandmisega seonduvat. Lepingu p. 4. 1 on lepingupoolte võlaõiguslik kokkulepe, millega müüja kohustub omandi üle andma. Lepingus puudub asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmise kohta. Lepingupooled ei leppinud kokku, et lepingu eseme omand läheb üle ostjale. Puudub müüja tahteavaldus lepingueseme käsutamiseks. Hageja on esitanud 7. aprilli 2004. a. akti väljanõudeõiguse loovutamise kohta, mille kohaselt GK annab hagejale üle XXXXXXX XX korteri XX valduse väljanõudmise õiguse. Väljanõudeõiguse loovutamisega saab vastavalt AÕS §-le 93 asendada asja valduse üleandmise, kuid mitte asjaõiguslikku kokkulepet omandi ülemineku kohta. Kuivõrd omand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel, ei omandanud hageja seega 0, 97% mõttelist osa elamust (korterit XX). Isegi kui asuda seisukohale, et asja käsutamine toimus 7. aprilli 2004. a. aktiga, oleks selline tehing tühine, mistõttu ei saanud hageja vaidlusalust vara omandada. AÕS RakS § 13 lg. 6 teise lause kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et nimetatud sätte kohaselt peab notariaalselt tõestatud olema nii kohustus- kui käsutustehing (3-2-1-82-08, p. 15; 3-2-1-127-03, p. 29). Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 83 lg. 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg. 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Vaidlus puudub, et 24. novembril 1998. a. müüs EK XXXXXX ehitisest 0, 97% (korter XX) ja 0, 95% (korter XXX) mõttelist osa AR. Selle tehingu tühisus on tuvastatud Tallinna Linnakohtu 21. detsembri 2001. a. otsusega, mistõttu AR muuhulgas korterile XX vastava mõttelise osa omanikuks ei saanud. 15. detsembril 1998. a. müüs ARAM0, 97% mõttelist osa elamust (kokkuleppeliselt korter XX). 20. oktoobri 2003. a. tehinguga müüs AM0, 97% mõttelist osa elamust (korter XX) GK ja korter koormati pandiõigusega hageja kasuks. 6. aprillil 2004. a. sõlmisid GK ja hageja pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu. Tallinna Linnakohtu 6. märtsi 2003. a. ning 17. juuni 2003. a. määrustest nähtub, millistel perioodidel oli vaidlusaluse vara käsutamine hagi tagamise korras keelatud. Nimetatud tõenditest ei nähtu käsutuskeeldu 6. aprilli 2004. a. lepingu sõlmimise ajal. Puutuvalt käesolevasse asja ilmneb tõenditest üksnes asjaolu, et 24. novembri 1998. a. tehingu sõlmimise ajal oli EK-l XXXXXX-i 31. märtsi 1998. a. ja 22. mai 1998. a. määrustega keelatud võõrandada muuhulgas korterit XX. Nimetatud tehingu tühisus on Tallinna Linnakohtu otsusega ka tuvastatud. Käsutamiskeeldude olemasolu järgnevate võõrandamistehingute toimumise ajal määrustest ei nähtu. Kuna EK XXXXXX ja AR vahel 24. novembril 1998. a. sõlmitud 0, 97% mõttelise osa võõrandamistehing oli tühine, ei saanud AR vaidlusaluse mõttelise osa omanikuks, kuna TsÜS § 84 lg. 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Analoogilise regulatsiooni nägi ette tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66. Mõttelise osa omanikuks jäi EK XXXXXX. AÕS § 95 lg. 1 alusel isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, 4(11)
on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. AÕS § 95 lg. 11 järgi, kui seaduse § 93 kohaselt võõrandatud asi ei kuulu võõrandajale, saab omandaja nõude loovutamisega asja omanikuks üksnes juhul, kui ta saab asja valduse kolmandalt isikult ja on valduse saamise ajal heauskne. Vaidlus puudub, et hageja, AR ega AR järgnevad elamu mõttelise osa omandajad ei ole kunagi korteri XX otsest valdust saanud. Korterit on katkematult vallanud MD. Seega isegi siis, kui käsutustehing oleks olemas ja ei oleks tühine, ei oleks hageja saanud 0, 97% mõttelist osa elamust heauskselt omandada AÕS § 95 lg. 11 järgi. 6. aprilli 2004. a. lepingu esemeks oli vallasasi, mida võõrandaja ei vallanud. Lepingu punktist 1. 3 tulenevalt selgitas notar lepinguosalistele, et ehitisregistri andmetel ei ole õiguslikku tähendust. Punkt 1. 5 järgi notar selgitas, et tal ei ole võimalik usaldusväärselt kontrollida müüja omandi- ega käsutusõigust. Punktis 1. 6 kinnitasid lepinguosalised, et saavad aru kontrollimata asjaoludele põhineva tõestamise ohtlikkusest ja võtavad enda kanda nimetatud asjaoludest tulenevad riisiko ja kahjud. Hagejal ei olnud põhjendatud alust arvata, et GK on vaidlusaluse vara omanik. Kostjad leiavad, et valdavad korterit tulenevalt liikmelisusest EK-s XXXXXX. Elamukooperatiiv andis korteri MD kasutusse. MD on esitanud 26. märtsi 2002. a. kohtuotsuse, millega on tunnistatud EK XXXXXX-i otsuse tühisust muuhulgas MD kooperatiivist väljaarvamiseks. Vastavalt AÕS § 951 lõikele 1 lõpevad omandi üleandmisega vallasasja koormanud kolmanda isiku õigused võõrandatud asjale. AÕS § 951 lg. 2 järgi lõpevad omandi üleandmisel vastavalt sama seaduse § 92 lõikele 2 kolmanda isiku õigused üksnes siis, kui omandaja on saanud valduse võõrandajalt. Kui võõrandamine toimub sama seaduse § 921 või § 94 kohaselt või kui selle seaduse § 93 kohaselt võõrandatud asi ei olnud võõrandaja kaudses valduses, lõpeb kolmanda isiku õigus üksnes juhul, kui omandaja saab asjale otsese valduse. Seega kui isegi asuda seisukohale, et käsutustehing on olemas, ei ole tühine ning hageja on 0, 97% mõttelist osa elamust (kokkuleppeliselt korter XX) heauskselt omandanud, ei ole lõppenud MD õigus korteri valdamiseks AÕS § 951 lg. 2 järgi, kuna ta on korterit katkematult vallanud. Eeltoodu alusel jääb hageja nõue rahuldamata. Hageja ei ole saanud 0, 97% mõttelise osa elamust (kokkuleppeliselt korter XX) omanikuks ning vähemalt MD valdab vaidlusalust vara õigusliku alusega, mistõttu AÕS § 80 lg. 1 nõude eeldused on täitmata.
7.septembril 2004. a. kehtinud TsMS § 60 lg. 1 esimese lause kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 60 lg. 3 järgi, kui pool ei ole esitanud enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude hüvitamist nõuda. Kostjad taotlesid kohtukulude väljamõistmist hagejalt kogusummas 1782, 34 eurot. Kuivõrd kostjad ei esitanud kohtukulude nimekirja ega kuludokumente enne kohtuvaidlusi, ei ole kostjatel õigust kulude hüvitamist nõuda. Kohus ei ole andnud kostjatele luba kohtukulude nimekirja ega kuludokumentide hilisemaks esitamiseks. JK apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada ning hageja kohtukulud välja mõista kostjatelt. Maakohus on vääralt tõlgendanud 6. aprillil 2004. a. sõlmitud pandiõiguse kustutamise kokkulepet ja müügilepingut, leides, et lepingus puudub kokkulepe omandi üleandmise kohta ning selles sisaldub ainult võlaõiguslik kokkulepe. Kohus on liiga kitsalt tõlgendanud poolte poolt lepingus väljendatud tahet ja eesmarki. Lepingut tuleb tõlgendada tervikuna. Vaatamata sellele, et lepingus puudub selgelt formuleeritud lause, et müüja palub kustutada tema 5(11)
andmeid ning kanda omanikuna sisse hageja, on lepingus selgelt väljendatud müüja tahteavaldus omandiõiguse üleandmise kohta. Hageja sai 6. aprillil 2004. a. lepingut sõlmides aru, et lepingu eesmärk ja poolte ühine tahe on 0, 97% suuruse mõttelise osa müük ja hagejale üleandmine, pandiõiguse lõpetamine, omandiõiguse üleandmine ning lepingu eseme omandamine registreerimine riiklikus ehitisregistris. Kooskõlas TsÜS §-ga 75 tuleb seda selliselt tõlgendada. Vastavalt AÕS RakS § 13 lg. 6 teisele lausele peab ehitise või selle osa võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud ja sama paragrahvi lg. 7 kohaselt tuleb ehitise või selle osa omandamine 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris, kusjuures omandaja esitab märke tegemiseks vajalikud andmed notarile. Riiklikule ehitisregistrile esitab märke tegemiseks vajalikud andmed notar, kelle poole omandaja pöördus. Müüja ja ostja on 6. aprilli 2004. a. lepingu punktis 7 selgelt väljendanud soovi, et notar registreeriks lepingu eseme omandamise ostja poolt riiklikus ehitisregistris ja käsitleks vastavat avaldust kui omandaja esildist AÕS RakS § 13 lg. 7 tähenduses. Ostja kinnitas, et avaldus on antud tagasivõetamatuna ning ostja loobub avalduse tagasivõtmise õigusest.
6.aprilli 2004. a. leping sisaldab nii kohustustehingut, s. o. 0, 97% mõttelise osa (kokkuleppeliselt korter XX) müügilepingut kui ka käsutuslepingut, kuna sellega oli saavutatud vastav muudatus, s. o. omandiõiguse üleminek ja selle registreerimine riiklikus ehitisregistris. Notar, kes lepingu tõestas, veendunud müüja omandi üleandmise tahtes ja omandiõiguse üleminekus ostjale (hagejale), on ostja (hageja) avalduse alusel (lepingu p. 7) esitanud andmed riiklikule ehitisregistrile. Ehitisregister registreeris omandi ülemineku hageja nimele notari poolt edastatud andmete alusel. Ehitisregistri andmed on küll informatiivse iseloomuga, kuid omandi kohta andmete muutmisel lähtus ehitisregister seaduses sätestatud normidest omandiõiguse ülemineku kohta. Tulenevalt TsÜS § 6 lõikest 3 on käsutustehing suunatud õiguse ülekandmisele ning muuhulgas ka lõpetamisele. 6. aprilli 2004. a. käsutustehingu üheks osaks oli hageja pandiõiguse lõpetamine seoses omandiõiguse üleminekuga hagejale. Käsutustehingu kaudu oli täidetud ka kohustustetehing (müügileping ja pandiõiguse lõpetamise kokkulepe) – hageja lõpetas pandilepingu ning ostja andis hagejale omandiõiguse üle, mille kohta esitas notar vastavad andmed ehisregistrile. Asjaolu, et 6. aprilli 2004. a. lepingu sõlminud poolte tahteavaldus oli suunatud omandiõiguse üleandmisele, tõendab ka järgmisel päeval, 7. aprillil 2004. a. sõlmitud akt valduse väljanõude õiguse loovutamise kohta, millega müüja andis hagejale üle eluruumi valduse väljanõudmise õiguse. Eseme müümise eesmärk võlaõigusliku lepingu alusel on eseme üleandmine ning omandi ülemineku võimalikuks tegemine ostjale (VÕS § 208 lg. 1). VÕS § 2XX lg. 1 kohaselt, kui vallasasja müügi puhul on kokku lepitud, et kuni ostuhinna tasumiseni jääb asja omand müüjale, eeldatakse, et omand läheb ostjale üle ostuhinna täieliku tasumisega (omandireservatsioon). Käesoleval juhul oli müügihind müüjale tasutud (tasaarvestatud müüja võlgnevusega) lepingu sõlmimise päeval. Pooled ei ole ka muul viisil lepingus omandireservatsiooni kohta kokku leppinud. Seega puudub alus arvata, et 6. aprilli 2013. a. lepingu sõlmimise eesmärgiks oli midagi muud, kui lepingu eseme (kokkuleppeleselt korter XX) müük omandiõiguse hagejale ülendamise sooviga. Kui kohus tuvastab, et omandiõigust ei olnud 6. aprilli 2004. a. lepinguga üle antud, siis kompenseerib käsutustehingu puudumist omandaja hea usk käsutusõiguse olemasolusse. Maakohus asus üllatuslikult seisukohale, et isegi kui eeldada, et käsutusleping on olemas ja ning ei ole tühine, siis ei ole hageja 0, 97% mõttelist osa heauskselt omandanud, kuna tal puudus alus arvata, et müüja GK on lepingu eseme omanik. Pooled seda asjaolu ei arutanud ega selles osas seisukohta ei võtnud. Kohus hakkas asjaolu analüüsima alles
6(11)
kohtuotsuse tegemisel ning võttis hagejalt ära võimaluse seisukoha avaldamiseks ning vastuväidete ja tõendite esitamiseks. Kohus on sellega oluliselt rikkunud selgituskohustust. Kohus viitab põhjendamatult 6. aprilli 2004. a. pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu punktis 1. 5 märgitud notari selgitusele. Käesolevas asjas ega muus vaidluses ei ole tõendatud, et omand korterile kuulus kellelegi teisele. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et hagejal ei olnud alust arvata, et müüja on vaidlusaluse vara omanik. Selline järeldus ei ole kooskõlas poolte poolt lepingus avaldatud ja kinnitatud asjaoludega. Kohtu tõlgendus on liiga kitsendav, kuna põhimõtteliselt välistaks ehitise kui vallasasja heauskse omandamise, sest selliste objektide käibes ja praktikas ei saanud usaldusväärse registri puudumisel kunagi olla täit kindlust, et müüja on tõepoolest objekti omanik. Lisaks sellele kinnitas müüja punktis
2.1. 1, et ta ei ole lepingu eset kellegi võõrandanud, selles suhtes ei ole vaidlusi ning puuduvad kolmandate isikute õigused. Hageja teadis, et korteris elavad kolmandad isikud, kuid arvas, et nad valdavad korterit üürilepingu alusel. Hageja on palunud kostjaid korteri vabastada seoses üürilepingu ühepoolse lõpetamisega. Hiljem selgus, et kostjad kasutavad korterit seadusliku aluseta. Kohus ei ole piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et hageja ei omandanud 0, 97% mõttelist osa heauskselt. Viide notari selgitusele on põhjendamatu ega ole piisav. Segamini on aetud notari selgitused selle kohta, et tehingu tegemise ajal ei ole võimalik usaldusväärselt kontrollida müüja omandi- ja käsutusõigust (tulenevalt ehitisregistri puudulikkusest) ja hageja hea usk käsutusõiguse olemasolusse. 6. aprilli 2004. a. lepingu sõlmimisel ei olnud hagejal alust arvata, et omand lepingu eseme üle kuuluks kolmandale isikule. Kohus on ületanud nõude piire, kui järeldas, et 0, 97% mõttelise osa omanikuks jäi EK XXXXXX. Asjaolu, et võõrandamiseleping AR ja EK XXXXXX vahel oli tühiseks tunnistatud, ei tähenda, et EK XXXXXX on 0, 97% mõttelise osa (kokkuleppeliselt korter XX) omanik. Riigikohus on otsuses 3-2-1-106-02 nõustunud ringkonnakohtu põhjendustega, et MD ei ole põhjendanud, miks on AR ja AM vahel 15. detsembril 1998. a sõlmitud leping tühine. 24. novembri 1998. a AR ja EK XXXXXX-i vahelise võõrandamislepingu tühisus ei too iseenesest kaasa 15. detsembri 1998. a lepingu tühisust. Seadusest ei tulene, et asja müüjaks saab olla vaid asja omanik. 15. detsembri 1998. a ostu-müügilepingut tuleb käsitleda mitteomaniku käsutustehinguna AÕS § 95 lg. 1 järgi. Lähtudes sellest jättis kohus MD hagi AR ja AM vahelise 0, 97% mõttelise osa (kokkuleppeliselt korter XX) võõrandamiselepingu tühistamise nõude rahuldamata. Analoogiliselt jäeti rahuldamata MD hagi AR, AM, GK ja hageja vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja võõrandamistehingute tühisuse tunnustamiseks (tsiviilasi 2-04-922). Samuti on kohus üllatuslikult leidnud, et isegi kui asuda seisukohale, et käsutustehing on olemas, ei ole tühine ning hageja on 0, 97% mõttelist osa elamust heauskselt omandanud, ei ole lõppenud MD õigus korteri valdamiseks AÕS § 951 järgi. Pooled seda asjaolu ei arutanud ega selles osas seisukohta võtnud ning kohus hakkas seda analüüsima alles kohtuotsuse tegemisel. Kohus on AÕS § 951 lõikele 2 tuginedes leidnud, et vähemalt MD õigus vaidlusaluse eseme valdamiseks ei ole lõppenud. Samas ei ole kohus põhjendanud ega analüüsinud, mille alusel tekkis MD (ja ka teistel kostjatel) õigus vallata vaidlusalust eset. Asjaolu, et MD valdab korterit katkematult, ei tähenda veel, et valdus põhineb seaduslikul alusel ning on heauskne. Kostjad on väitnud, et MD on 0, 97% mõttelise osa (kokkuleppeliselt korter XX) omanik, kuna väidetavalt kaotas EK XXXXXX-i omandiõiguse ning kõik liikmed said osamaksete suurusele vastavates mõttelistes osades elamu kaasomanikeks. Kohus ei ole selle käsitlusega nõustunud, on aga asunud vääralt seisukohale, et vaidlusaluse eseme omanikuks jäi EK XXXXXX. Analüüsitud ei ole, mille alusel tekkis kostjatel valdus 0, 97% mõttelisele osas elamust (kokkuleppeliselt korter XX).
7(11)
Kolmanda isiku õigused ei saa kitsendada omaniku õigusi, kui kolmandad isikud said valduse seadusliku aluseta või pahauskselt. Kostjate valdus ei rajane seaduslikul alusel. Hageja on kostjatele esitanud kirja, et valdus asja üle on talle üle läinud seoses vaidlusaluse eseme omandamise, omandiõiguse ülemineku ja valduse nõudeõiguse saamisega. Tulenevalt sellest olid kostjad alates 20. aprillist 2004. a. teadlikud, et hagejal on suurem õigus asja vallata. Kostjad ei ole väitnud, et hageja õigus vaidlusaluse eseme valdamiseks on kostjate õigustega kitsendatud. Samuti lasub tõendamiskohustus, et omandit on kitsendatud, kostjatel. Kostjad ei ole seda tõendanud. Kui kohus ikkagi asub seisukohale, et hageja kui omaniku õigused asja valdamiseks on kostjate õigustega kitsendatud AÕS § 951 lg. 2 alusel, siis hagi esitamise eesmärgiks ja hageja nõude aluseks on antud piirangu lõpetamine valduse teostamisel. Kaudse valduse üheks tunnuseks on kaudse valdaja asja väljanõudmisõigus otsese valdaja suhtes, sest teisele isikule kuuluv õigus asja vallata on ajutine ning ajaliselt piiratud. Hageja on kostjaid
20.aprillil 2004. a. teavitanud, et soovib saada korterit oma otsesesse valdusesse. Samuti näitas ta seda 27. juunil 2004. a., mil ta tuli korterisse asja valduse väljanõudmiseks. Ka hagi eesmärk on valduse väljanõudmine (AÕS § 80). Isegi juhul, kui kohus tuvastab, et MD (või ka teistel kostjatel) on õigus elamu mõttelist osa vallata, siis vaidlusaluse eseme valdamisel käituvad kostjad hea usu vastaselt, kuna takistavad hagejal vaidlusalust eset vallata ja kasutada ega maksa eseme kasutamisega seotud kulusid. Hageja on kohtule esitanud kommunaalteenuste arved ja nõudekirjad kostjatele võlgnevuse tasumise kohta, mis tõendavad, et alates 2005. aastast ei ole kostjad tasunud kommunaalkulusid korteri kasutamise eest. KÜ XXXXXXXXX on esitanud hageja kui 0, 97% omaniku vastu hagi kommunaalkulude ja viivise maksmise nõudes (tsiviilasi 2-1249914). Samuti esitas hageja kohtule Põhja Ringkonnaprokuratuuri määruse, millega on tuvastatud, et kostjad takistasid hagejat korteri valduse ülevõtmisel. Kostjate valdusõiguse teostamine on vastuolus hea usu põhimõttega, see ei ole kooskõlas TsÜS §-ga 138. Kuna maakohus viitab üllatuslikult sellele, et hageja ei ole saanud asja heauskselt omandada AÕS § 95 alusel, kuna tal polnud põhjendatud alust arvata, et müüja (GK) on vaidlusaluse vara omanik, siis palub hageja tunnistajana üle kuulata GK, kes võib anda seletusi korteri üleandmise asjaolude kohta. MD, IDja ADapellatsioonkaebus Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata nende taotluse 1782, 34 euro kohtukulude hagejalt väljamõistmiseks, mõistes uue otsusega kohtukulud kostjate kasuks hagejalt välja. Hageja oli esitanud esmase hagiavalduse 7. septembril 2004. a. ja 5. juunil 2013. a. oli ta esitanud teksti, mille pealkirjastas kui hagiavalduse tervikteksti. Algselt oli hageja taotlenud kostja eluruumist välja tõsta seoses üürilepingu lõpetamisega, hilisema teksti kohaselt oli kostjaid kolm ja nõudeks oli elamu mõttelise osa AÕS § 80 alusel ebaseaduslikust valdusest väljanõudmine. Alternatiivselt taotles hageja eluruumist väljatõstmist. Kostjad juhtisid
8.juulil 2013. a. esitatud seisukohas kohtu tähelepanu asjaolule, et JK oli asjas esitanud kaks sisuliselt ja vormiliselt erinevat ja samaaegselt erinevatel alustel põhinevat nõuet. Kostjad selgitasid ka, et kui lugeda 5. juuni 2013. a. teksti hagi terviktekstiks, mis viitab, et tegemist oleks nagu 7. septembri 2004. a. haginõude, mida on mitmel korra muudetud, ühe kokkuvõtva tekstiga, siis ka seda ei saa see olla. Ka selgitati, et MD ei ole andnud ega ka anna nõusolekut haginõude eseme või aluse muutmiseks.
6.septembril 2013. a. esitasid kostjad vastuhagi tehingu tühisuse tuvastamiseks ja
9.septembril 2013. a. toimus kohtuistung, mille käigus palusid kostjad selgitust, milline hagiavalduse tekst on menetluses, kuivõrd kohus ei olnud kostjate 8. juuli 2013. a. vastuse osas seisukohta võtnud ning kostjatel puudus lähtekoht oma seisukohtade esitamiseks. Kohus 8(11)
vastas üksnes, et saab aru hagiavalduse terviktekstist, et hageja ei ole muutnud nõuet nii, et seda ei saaks menetleda ning palus lähtuda viimasest hagiavalduse tekstist. Seega alustasid kostjad kohtuistungit teadmises, et tehakse selgeks menetluslikud küsimused ja toimub eelistung. Siiski lõpetas kohus asja sisulise arutamise, andmata võimalust menetluslike küsimuste selgitamise järel menetlusosalistel oma seisukohtade ajaliseks ja korrektseks esitamiseks ning vajalike dokumentide esitamiseks. Kuivõrd kohus oli 9. septembri 2013. a. istungil suuliselt (protokolli seda siiski paraku ei kantud ning kostjate taotlus protokolli parandamiseks jäeti selles osas ka rahuldamata) lubanud koos vastuväidetega hageja menetluskuludele esitada ka kostjate menetluskulud, siis kostjad seda 18. septembril 2013. a. ka tegid. Koos menetluskulude kindlaksmääramise taotlusega esitasid kostjad selle hilisema esitamise kohta ka põhjenduse, leides, et see on põhistatud, kuivõrd kostjad said alles 9. septembri 2013. a. istungil teada kohtu üllatava seisukoha selles, milline hagi või vastuhagitekst oli menetluses. Menetluskulude kindlaksmääramise võimaluse andmine kostjatele oli põhjendatud, arvestades kohtu enda üllatuslikke ning õigeaegselt tegemata toiminguid, millega hoiti menetlusosalised teadmatuses ning pandi nad olukorda, milles otsustuste tegemine menetluse võimaliku käigu kohta ei olnud enne kohtuistungi algust võimalik. Kohus ei jaganud kostjatele menetluse käigu kohta informatsiooni. Seega oli kohtu tegevus menetluse juhtimisel kostjatele üllatuslik, mistõttu ei olnud ega saanudki kostjad valmis olla kohtu varasemalt selgituseta jäänud hoiakutele. Vastustaja seisukoht Kumbki pool vaidleb vastaspoole apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, kuid vaidluse lahendamiseks ebaolulised motiivid tuleb otsusest välja jätta. Otsuse lõppjäreldus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Apellatsioonimenetluses ei vaielda maakohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude üle. Hageja peab end XXXXXXXXX XXXXXXX XX asuva ehitise 0, 97% mõttelise osa omanikuks ning on esitanud nõude kostjalt sellele mõttelisele osale kokkuleppeliselt vastava korteri nr. XX valduse väljanõudmiseks. Hageja väitel sai ta elamu mõttelise osa omanikuks vastavalt
6.aprillil 2004. a. GK-ga sõlmitud notariaalselt tõestatud pandiõiguse kustutamise kokkuleppele ja müügilepingule. Maakohus leidis otsuses, et osundatud lepingudokument ei sisalda asjaõiguslikku kokkulepet omandi üleandmise kohta ning seega ei ole hageja vaidlusalust mõttelist osa korterist omandanud. Apellatsioonkaebuses heidab hageja maakohtule ette poolte poolt lepingus väljendatud tahte ja eesmärgi liiga kitsast tõlgendamist, leides, et kuigi lepingus puudub selgelt formuleeritud lause omandi ülemineku kohta, tuleb lepingut tõlgendada tervikuna ja sellest nähtub selgelt müüja tahe omandiõiguse üleandmiseks. Kolleegium apellandi selle seisukohaga ei nõustu. Maakohus juhindus põhjendatult muuhulgas AÕS RakS § 13 lg. 6 lausest 2, kus on kehtestatud ehitise või selle osa võõrandamise tehingu kohta vorminõue – taoline tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Samuti on maakohus põhjendatult osundanud sellele, et taolise võõrandamistehingu puhul peavad notariaalselt tõestatud olema mõlemad – nii kohustus- kui käsutustehing. Käsutustehing ei ole kohustustehingu osa ja notariaalselt tõestatud käsutustehingu tekstist peab sõnaselgelt nähtuma pooltevahelise asjaõiguslepingu sõlmimine. Taolise lepingu sõlmimist ei saa järeldada kohustustehingu tingimustest ega ka sellest, milles pooled kokku ei leppinud, nagu apellant on soovinud. Asjaõiguslepingu olemasolu ei saa samuti tuletada lepingu sõlmimise eesmärgist ning seda ei saa asendada poolte muude kokkulepete või taotlustega muudele isikutele, kes ei ole käsutustehingu poolteks. 9(11)
Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et vaidlusalune leping asjaõiguslepingut ei sisalda. Samuti on põhjendatud maakohtu järeldus, et kuna 7. aprilli 2004. a. akti ei ole notariaalselt tõestatud, siis ei saa seda juba ainuüksi sellest tulenevalt pidada vorminõuetele vastavaks käsutustehinguks. Nõustuda ei saa hagejaga ka selles, nagu kompenseeriks käsutustehingu puudumise hageja hea usk müüjal käsutusõiguse olemasolusse. Viited hageja poolt ehitise kaasomandiosa heausksele omandamisele ei ole asjakohased. AÕS § 92 lg. 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. AÕS § 95 sätestab erandliku võimaluse saada vallasasja üleandmisega omand asjale ka juhul, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Selle eelduseks on aga, et täidetud oleksid tavalised omandi tekkimise tingimused - sõlmitud asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus. Kui asjaõiguskokkulepet ei ole olemas, ei saa heauskset omandamist juba iseenesest toimuda. Heauskselt omandada saab küll õigustamata isikult, kuid mitte asjaõiguskokkuleppeta. Maakohus leidis õigesti, et eespooltoodud asjaoludel ei saa hagejat pidada vaidlusaluse kaasomandiosa omanikuks ning see on piisav, et jätta tema AÕS § 80 alusel esitatud nõue rahuldamata. Vaidluse lahendamiseks ei ole seega vajalik otsustada selle üle, milline oleks õiguslik olukord juhul, kui esineksid maakohtu otsuses käsitletud hüpoteetilised olukorrad, samuti selle üle, kas vaidlusaluse kaasomandiosa on omandanud isikud, kes on selle suhtes enne hagejat lepinguid sõlminud. Need põhjendused on õigem otsusest välja jätta. Kostjad on esitanud apellatsioonkaebuse otsuse peale menetluskulusid puudutavas osas. Hagi on esitatud 7. septembril 2004. a. Vastavalt 1. jaanuaril 2006. a. jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMS RakS) § 3 lõikele 1 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Kuni 30. juunini 2006. a. kehtinud TsMS § 60 lg. 3 kohaselt, kui pool ei ole esitanud enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude hüvitamist nõuda. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjad enne kohtuvaidlusi maakohtus kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente ei esitanud. Sellisel põhjendusel jättis maakohus kostjate poolt pärast istungi lõppu esitatud taotluse kohtukulude hagejalt väljamõistmiseks rahuldamata. Kostjad heidavad apellatsioonkaebuses maakohtule ette menetluslikku segadust selles osas, millist hageja nõuet menetletakse, leides, et see annab neile aluse nõuda kohtukulude hüvitamist pärast istungit esitatud kohtukulude nimekirja ja kuludokumentide alusel. Samuti leiavad kostjad, et kohus ei ole nende menetluskulude väljamõistmise taotluse rahuldamata jätmist piisavalt põhjendanud. Kolleegium leiab, et kostjad ei ole mõistetavalt põhjendanud, mis takistas neil
9.septembri 2013. a. kohtuistungil esitamast kohtule kohtukulude nimekirja seni kantud kohtukuludest koos kuludokumentidega, sest istungil sisuliselt toimuv taoliste kulude suurust ei mõjuta. Peale selle oli hageja oma hagiga menetluse algusest peale taotlenud vaidlusalusele korterile valduse saamist (sõnastades seda ka kui eluruumist väljatõstmist), tuginedes kogu menetluse kestel muuhulgas väitele, et ta võib seda nõuda vaidlusaluse asja omanikuna ning et kostjal ei ole õigust asja vallata. Just neile väidetele on ka algul kostja ja siis kostjad oma menetlusdokumentides asja läbivalt vastanud. Ka hageja nõude kontekstis jääb kostjate väidetav segadus mõistetamatuks. Maakohus võib määrata eelmenetluses eelistungina korraldatava kohtuistungi, kuid ei pea seda tegema (TsMS § 398 lg. 1). Pärast tsiviilasja maakohtule ringkonnakohtust uueks arutamiseks saatmist kõrvaldas maakohus menetluslikud puudused, nõudes sealhulgas hagejalt kaasatud kostjate suhtes hagiavalduse esitamist, saatis hageja poolt esitatud hagiavalduse kostjatele ja võimaldas neil sellele vastata. Edasises menetluses esitas kumbki pool veel korduvalt menetlusdokumente oma seisukohtadega 10(11)
vastaspoole väidete ja seisukohtade kohta, vastates sealhulgas asja sisu puudutavatele argumentidele. Kostjate väide, et 5. juunil 2013. a. esitatud menetlusdokumendis on hageja muutnud nii hagi alust kui eset, ei takistanud neil hageja poolt esitatud hagile sisuliselt vastamast. 25. juulil 2013. a. edastatud kutsega kutsus maakohus pooli 9. septembri 2013. a. kohtuistungile, mitte eelistungile. Aastaid kestnud menetluse kestel olid mõlemad pooled asja kohta oma seisukohad nii kirjalikes menetlusdokumentides kui varem toimunud istungitel esitanud ning vastastikku vahetatud arvamustest nähtub, et mõlema seisukohad vastaspoole väidete kohta olid ammendavalt esitatud. Kostja ei ole ka väitnud, nagu oleksid neil mingid vastuväited jäänud esitamata, seega jääb nende ootus istungi edasilükkamiseks mõistetamatuks. TsMS § 392 lg. 2 kohaselt, kui asi tuleb läbi vaadata kohtuistungil, valmistab kohus asja arutamise ette niisuguse põhjalikkusega, et asja saaks katkematult lahendada ühel kohtuistungil. Ka sellest põhimõttest lähtudes said kostjad eeldada, et asi
9.septembri 2013. a. kohtuistungil ka lahendatakse; kostjad ei ole väitnud, nagu oleks maakohus andnud neile eesseisval istungil toimuvast teistsugust teavet ega selgitanud, mis võimaldas neil õigustatult eeldada, et asja sellel istungil siiski ei lahendata. Kostjate seisukohaga, nagu oleks kohtul kohustus iga poolte poolt asja sisu kohta esitatud arvamuse osas menetluse kestel oma seisukohta väljendada, ei saa nõustuda. Asjaolu, et kostjad on menetlusseadustiku sätete tõlgendamisel eksinud ja sellest tulenevalt jätnud midagi tegemata, ei saa anda neile suuremat õigust, võrreldes seaduses sätestatuga. Lisaks kõigele ei ole kostjad 9. septembri istungil esitanud vastuväidet kohtu tegevusele, mis puudutab asja arutamise lõpetamist ning seega ei saa nad taolisele väidetavale rikkumisele ka tugineda (TsMS § XX3 lg. 2). Pealegi ei annaks TsMS § 60 kohtule õigust võimaldada poolel esitada kohtukulude nimekiri pärast kohtuistungit. Kokkuvõtteks leiab kolleegium, et maakohus jättis kostjate hilinenult esitatud kohtukulude väljamõistmise taotluse põhjendatult rahuldamata. Eespooltoodust tulenevalt jäävad mõlema poole apellatsioonkaebused rahuldamata. Vastavalt TsMS § 171 lõikele 1 jäävad kummagi poole apellatsioonimenetlused kantud menetluskulud tema enda kanda.
Iko Nõmm
Fred Fisker
Malle Seppik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.