Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

lepingupooled lepingu eseme otsese valduse üleandmisel lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise akti. Kohtule esitatud 31.10.2003 akt tõendab, et nimetatud kuupäeval on A M loovutanud G K Tallinnas xxxxxx asuva korteri valduse väljanõudmise õiguse (t/l 61) ning 07.04.2004 akt tõendab, et samal kuupäeval on G K loovutanud J Kle xxxxxxxxx, Tallinnas asuva korteri valduse väljanõudmise õiguse (t/l 62). Riikliku Ehitusregistri andmestik seisuga 01.06.2004 kinnitab, et J K on ehitise xxxxxxxx, Tallinnas 97/10000 osa omanik (t/l 16-18). Tulenevalt asjaolust, et Tallinna Ringkonnakohtu otsusega jäeti jõusse Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-04-922 11.02.2008, millega jäeti rahuldamata M D hagi A Ri, A Mi, J K ja G K vastu omandiõiguse tunnustamiseks korterile xxxxxxxxxxx, Tallinnas ja Riiklikus Ehitusregistris ebaõigete kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks (t/l 97-100) ning Harju Maakohtu otsusega 2-09-32694 jäeti rahuldamata M D hagi E K Liikur vastu korteri xxxxxxxx, Tallinnas omandi üleandmiseks (t/l 124), kusjuures kohtuotsus on jõustunud, sest Tallinna Ringkonnakohus ja Riigikohus on keeldunud menetlusse võtmast vastavalt M D apellatsioonkaebust ja määruskaebust (t/l 123 ja 125), tuleb asuda seisukohale, et ühegi käesolevas tsiviilasjas uuritud tõendiga ei leidnud asja sisulise arutelu käigus tõendamist kostjate väide, et korter xxxxxxxxxxx xxx ei kuulu J Kle. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Nagu eelnevalt märgitud, puudus vaidlus selle üle, et kostjad valdavad korterit xxxxxxxxx. Tulenevalt asjaolust, et kostjad ei ole tõendanud enda väidet, et neil oleks õigus hagejale kuuluvat korteriomandit xxxxxxxxx, Tallinnas, vallata, tuleb kostjate ebaseaduslikus valduses olev hageja vara neilt välja nõuda ja eluruumi xxxxxxxxx, Tallinnas vabatahtlikult mittevabastamisel kostjad nimetatud eluruumist välja tõsta. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostjad paluvad tühistada maakohtu otsuse täielikult ja saata asi täies ulatuses esimese astme kohtule uueks arutamiseks, sealhulgas I Di ja A D vastu esitatud nõuete osas hagi menetlusse võtmise otsustamiseks vajalike eeltoimingute tegemiseks. Maakohus on oluliselt ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, käsitledes kostjaid valduse väljaandmise nõudes ühisvõlgnike või solidaarvõlgnikena. TsMS § 208 lg-st 2 tulenevalt võib kohus hageja taotlusel kuni kohtuliku arutamise lõppemiseni esimese astme kohtus kaasata kostjana ka isikud, kui need on ühe ja sama õigussuhte osalised (koos hagejaga). Antud juhul aga puudub selline kõiki menetlusosalisi hõlmav õigussuhe, mida lahendatakse, vaid igal kostjal on iseseisev valdus ja iseseisev õiguslik alus korterit vallata ning lähtudes hagiavaldusest, iseseisev õigussuhe väidetava omanikuga. AÕS-s sätestatud omaniku nõue valduse saamiseks saab omanikul olla iga valdaja vastu eraldi. Antud juhul tuli hagejal esitada hagiavaldus iga isiku vastu võimalusega taotleda hagide liitmist. Hageja 15.11.2011 menetlusdokumendis esitatu võib küll olla selliseks hagiavalduseks, kuid igal juhul ei ole kohus I Di ja A D vastu esitatud nõudeid menetlenud seaduse kohaselt. Isikute, kellest igaühega hageja väidetavalt on iseseisvas õigussuhtes, kaasamine kostjana ei ole seaduse kohaselt võimalik. Käesolevas asjas ei ole teadaolevalt tehtud määrust, millega oleks nimetatud nõudeid menetlusse võetud. J K poolt kolme isiku vastu esitatud nõuded on eraldiseisvad nõuded, mis on suunatud eri isikute vastu, hagis nõutakse neist isikutest igaühe väljatõstmist. Iga esitatud nõue kuulub arvestamisele hagihinna arvutamisel, millelt tuleb tasuda riigilõiv. TsMS § 371 lg 1 p 10 kohaselt ei võta kohus hagiavaldust menetlusse, kui hagiavalduses esitatud nõudelt ei ole tasutud riigilõivu. Toodust ja TsMS § 372 lg-st 3 tulenevalt oleks tulnud keelduda hagi nimetatud nõuete osas menetlusse võtmisest. Kuivõrd

kohus on arutanud nõudeid, mida ei ole meneltusse võetud, on tegemist olulise rikkumisega, mis toob kaasa otsuse tühistamise otsusest sõltumata. Selge ei ole, mis on vaidlusalune ese, st milline õigussuhe üldse saab seaduse kohaselt hagejal olla. Kohus on käsitanud vaidlusalust eset nii korterina kui ka korteriomandina. See on oluliselt vastuolus tegeliku olukorraga. Tegemist saab olla üksnes 97/10000 suuruse mõttelise osaga kaasomandist. Reaalosasid ei ole moodustatud. Kohtu poolt korteriomandi sissetoomisega on kohus segamini ajanud ka vallas- ja kinnisomandi põhimõttelised erinevused: käsutamise regulatsioon ja hagejal väidetava omandi tekkimise alused. Samuti on põhimõttelised vastuolud selles, mis hageja väidete kohaselt temale kuulub, ning selles, mis kohtu järelduste kohaselt hageja omandis on. 19.01.2012 kohtuistungil esitas hageja väited, mille kohaselt hageja ostis liikmesuse xxxxxxxxx elamukooperatiivis. Hageja väitis, et G K müüs hagejale osaku elamuühistus. Kohus on aga seda hageja poolt esitatud asjaolu eiranud ning asunud kohtuotsuses lahendama nõuet hoopis omandiõigus alusel, mis on vastuolus hageja (ja kostjate) väidetega. Kohus on tõendeid hinnates jätnud kindlaks tegemata, kas hageja omandas liikmesuse elamukooperatiivis. Kui hageja väidete kohaselt kuulub talle osak elamukooperatiivis, siis liikmena ei ole tal võimalik esitada ega kohtul rahuldada omandi kaitse nõuet (AÕS § 80 lg 1). Lähtudes sellest, et väidetavalt on hageja ostnud osaku, ei ole tal käesolevat nõuet kostjate vastu. ES § 21 lg 1 kohaselt saab osamaksu võõrandada üksnes elamukooperatiivi liige, mida aga M D ega I D teinud ei ole. Siiski käsitlevad kostjad omandi küsimust ning leiavad, et hageja ei ole xxxxxxx korteri omanikuks. M D oli ja on EK Liikur (pankrotis) liige, M D liikmesus on tuvastamist leidnud Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2001 otsuses (jõustunud) tsiviilasjas nr II-2/733/01 ja Tallinna Linnakohtu 21.12.2001 otsuses tsiviilasjas nr 2/3/33-612/99. Liikmesuse alusel anti M D valdusse xxxxxxxxxx asuvas elamus 0,97% suurusele mõttelisele osale vastav korter nr 33, mille valdajaks on M D katkematult käesoleva ajani. Tallinna Linnakohus leidis 21.12.2001 otsuses tsiviilasjas nr 2/3/33-612/99, et M Dl on õigus ES § 4 alusel EK Liikur (pankrotis) liikmena kasutada korterit nr 33 EK-le Liikur (pankrotis) kuuluvas elamus Liikuri 10 õiguslikul alusel (ES § 4), Liikuri 10 mõttelise osa müük on vastuolus seadusega (ES § 14). Kohus pidas vajalikuks rõhutada, et elamukooperatiivi majas asuva korteri kasutaja saab olla vaid elamukooperatiivi liige ja kehtiv seadus ei näe ette elamukooperatiivile kui mittetulundusühistule kuuluva elamu müüki ega ka vara kuulumist teisele isikule. Kohus leidis, et “vaidlusaluse ostumüügilepingu sõlmimisel on oluliselt rikutud seadust (ES § 14)”; “[...] ostu-müügitehing [on] tühine kogu ulatuses ja kehtetu algusest peale. Kuivõrd A R 24.11.1998 tehingu tühisuse tõttu vara ei omandanud, ei tekkinud vaidlusalusele varale omandiõigust”. Tallinna Linnakohtu 21.12.2001 otsuse tsiviilasjas nr 2/3/33-612/99 ning Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2002 otsuse tsiviilasjas nr 2-2/428/02 kohaselt EK Liikur (pankrotis) ja A Ri vahel 24.11.1998 sõlmitud ostu-müügileping elamu 0,97% suuruse mõttelise osa (korter nr 33) müügi osas on tühine, millist seisukohta Riigikohus 23.10.2002 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-106-02 ei muutnud. Seega A R ei saanud Liikuri 10 elamu 97/10000 suuruse mõttelise osa, korteri nr 33 omanikuks. Kuigi 15.12.1998 lepinguga A R müüs korterile vastava mõttelise osa A Mile ja käsutas seda tema kasuks, ei ole A M olnud korterile nr 33 vastava mõttelise osa omanik. Tallinna Linnakohtu 23.09.2002 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/221-1468/99 jäeti rahuldamata A Mi hagi M D vastu omandiõiguse tunnustamiseks Liikuri 10 elamu 0,97% suurusele mõttelisele osale (korterile nr 33). Ka sõltumata nimetatud kohtuotsusest ei ole A M korterile nr 33 vastavat mõttelist osa omandanud. A Ri ja A Mi vahel 15.12.1998 sõlmitud xxxxxxxx asuva korteri ostumüügileping (asjaõiguslepingu osas) on mitteomaniku käsutustehing AÕS § 95 lg 1 järgi. Õigustamata isiku käsutustehingu korral on käsutus kehtetu. Antud juhtudel ei ole toimunud A Mi poolt ka heauskset omandamist, sest ta ei ole saanud korteri valdust.

Sarnaselt A Ri käsutusega on A Mi käsutus kehtetu, mistõttu ei saanud G K korteri nr 33 omanikuks. G K ei ole korterit ka heauskselt omandanud, sest seaduses sätestatud eeldused puuduvad, eelkõige otsese valduse saamine. G K ja J K vahel 06.04.2004 sõlmitud pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu näol on tegemist mitteomaniku, õigustamata isiku tehinguga, sarnaselt 15.12.1998 ja 30.10.2003 lepingutega. Seega ei ole J K valdust omandanud. J K ei ole ka valdust saanud, mida kinnitab 07.04.2004 akt, millega on üle antud valduse väljanõudmise õigus. Samuti hageja teadis või pidi teadma kostjate vaidlusalustest õigustest juba enne korteri väidetava omandamistehingu tegemist 06.04.2004, mida hageja ise on 19.01.2012 kohtuistungil ka kinnitanud. Seega J K ei ole saanud Liikuri 10 elamu 97/10000 suuruse mõttelise osa omanikuks. Hagejal käesolev nõudeõigus puudub. Kohus on ebaõigesti tuginenud hageja lugemisel omanikuks ehitisregistri kandele, sisuliselt analüüsimata isegi väidetavat 06.04.2004 müügilepingut. Kohus on täielikult jätnud käsitlemata, kas G Kl oli õigus omandit hagejale üle anda. Täielikult põhjendamatu on kohtu järeldus, mille kohaselt müügileping tõendab, et J K on vaidlusaluse mõttelise osa omanik. Asja materjalide hulgas olevas 06.04.2004 lepingus puudub omandiõiguse üleandmise kokkulepe, s.t käsutustehing (nn asjaõigusleping) TsÜS § 6 lg 3 mõttes. Asjas kogutud materjalide alusel ei ole võimalik asuda seisukohale, nagu hageja oleks vaidlusaluse mõttelise osa omandanud. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt kostjad ei ole tõendanud enda väidet, et neil oleks õigus hagejale kuuluvat korteriomandit vallata. AÕS § 34 lg 2 kohaselt loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. M D õigust asja vallata on tunnustatud paljudes kohtuasjades. Kohus on jätnud täielikult käsitlemata kostjate vastuväited ja viidatud sätted, mille kohaselt kostjatel on õigus vallata 97/10000 suurusele vastavat eluruumi eelkõige ES § 14 lg-st 1. M Dl ja tema perekonnaliikmetel on õigus elada M Dle antud eluruumis xxxxxxxx. M D ei ole mitte kellelegi oma osamaksu võõrandanud. Sellele on tähelepanu juhtinud muu hulgas Riigikohus 23.10.2002 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-106-02. Hageja ei ole osamaksu omandanud. Hageja sellekohane väide ei ole tõendatud. Kohus ei ole seda isegi hinnanud. ES § 25 kohaselt võib elamuühistu (-kooperatiivi) liikme perekonnaliikme kohtu korras teist eluruumi vastu andmata korterist välja tõsta käesoleva seaduse § 23 lg 1 p-s 3 märgitud alustel. Antud juhul väljatõstmise alused puuduvad. Vastus apellatsioonkaebusele Vastuses apellatsioonkaebusele palub hageja jätta kaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 06.03.2012 otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu. Kuna neid puudusi ei ole võimalik kõrvaldada apellatsiooniastmes, tuleb tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 3 alusel uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja esitas maakohtule 15.11.2011 taotluse menetluse uuendamiseks ja kostjatena I Di ja A D kaasamiseks (I kd, tl. 122). Maakohus 22.11.2011 määrusega uuendas asjas menetluse (I kd, tl. 128). 03.01.2012 määrusega maakohus rahuldas hageja teise taotluse ja kaasas TsMS § 208 lg 2 alusel menetlusse kostjatena ka I Di ja A D (I kd, tl. 151). TsMS § 208 lg 3 kohaselt pärast kostja asendamist või kaasamist peab hageja esitama kohtule asendatud või kaasatud kostja jaoks hagiavalduse ärakirja koos lisadega. Pärast kostja asendamist või kaasamist alustatakse asja läbivaatamist algusest peale. Vaidlus puudub selles, et maakohus ei kohustanud hagejat peale kostjate I Di ja A Di kaasamist kostjatena esitama kostjate jaoks hagiavaldust koos lisadega. TsMS § 306 lg 5 kohaselt peab kohus menetlusosalisele kätte toimetama hagiavalduse. Peale 03.01.2012, kui I D ja A D kostjatena menetlusse kaasati, ei

ole neile hagiavaldust kätte toimetatud ega neile antud võimalust ka hagiavaldusele kostjatena vastata seaduses sätestatud korras. Kostjad on sellisele rikkumisele ka maakohtu tähelepanu juhtinud nii vastuväites kohtu tegevusele kui ka 19.01.2012 toimunud kohtuistungil. TsMS § 208 lg 3 kohaselt pärast kostja kaasamist alustatakse asja läbivaatamist ostast peale. Kolleegiumi arvates tulnuks asja läbivaatamist kaasatud kostjate suhtes alustada eelmenetluse staadiumist. Peale hageja poolt hagiavalduse esitamist tulnuks maakohtul avaldus TsMS § 393 lg 1 alusel toimetada kostjatele kätte ja teatavaks teha TsMS § 393 lg 2 p-des 1-5 sätestatud kostjate kohustused. Maakohus sisuliselt TsMS § 208 lg 3 sätteid eirates ei alustanud asja läbivaatamist algusest peale, millega rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsiooniastmes. Kuna maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja saata uueks läbivaatamiseks samale kohtule, siis kolleegium apellatsioonkaebuses toodud sisulistele vastuväidetele hinnangut ei anna. Oma seisukohti on võimalik kostjatel esitada asja uuel läbivaatamisel, samuti oma vastuväidete tõendamiseks esitada tõendeid. Apellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.