Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
3. märts 2014, Tartu
Tsiviilasja number
2-13-14498
Tsiviilasi
Gagarini tn 13 Korteriühistu hagi OÜ Praid-T vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
3513,89 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 4. septembri 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Praid-T apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
11. veebruar 2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja) – OÜ Praid-T (rk: 10246759), esindaja Artjom Novikov Vastustaja (hageja) – Gagarini tn 13 Korteriühistu (rk: 80245537), esindaja Paul Paas
RESOLUTSIOON
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu
4.septembri 2013 otsuse resolutsioon muutmata. Muuta osaliselt maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
Menetluskulude jaotus
Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus
OÜ Praid-T kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Gagarini tn 13 Korteriühistu palus maakohtule esitatud hagiavalduses mõista OÜ-lt Praid-T välja hageja kasuks põhivõlg 2086,12 eurot, viivis 30.05.2013 seisuga 1047,05 eurot ja edasiulatuv viivis määras 0,05% viivitatud summast päevas kuni põhivõla tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad kostjale korteriomandid Sillamäel Gagarini 13 nr M1, suurusega 168,40 m2, ja nr M2, suurusega 386,30 m2. Alates 03.10.2006 haldab Gagarini 13 elumaja hageja. Hageja 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni korteri ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetrilt, kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Hageja on iga kuu esitanud kostjale arve, kuid kostja on oma kohustusi täitnud osaliselt. Perioodil veebruar kuni detsember 2010 moodustab kostja võlgnevus hageja ees 2086,12 eurot, mille lisandub 30.05.2013 seisuga viivis 1047,05 eurot. Eelmiste perioodide osas on olemas jõustunud Viru Maakohtu 07.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 2-10-35944.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt tasub kostja makseid kooskõlas poolte vahel 01.04.2007 sõlmitud lepinguga, mille järgi kostja osaleb mõttelises osas maja teenindamise kuludes, sealhulgas remondifondi tasu kandmises ja maja ümbritseva territooriumi koristamises. Lepingu p 5 kohaselt moodustab tasu 832,05 krooni kuus, s.o 1,50 krooni kostja poolt hõlmatud pinna (554,7 m2) ruutmeetrilt kuus. Hagejal puudub viivisenõue, kuna viivist arvestatakse mitteeksisteeriva nõude alusel.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 4. septembri 2013 otsusega hagi ning mõistis välja OÜ-lt Praid-T Gagarini tn 13 Korteriühistu kasuks põhivõla 2086,12 eurot ja viivise 30. mai 2013 seisuga 1047,05 eurot, kokku 3133,17 eurot, ning viivise 0,05% päevas tagastamata põhivõla summalt (4. septembri 2013 seisuga moodustab põhivõlg 2086,12 eurot) alates 31. maist 2013 kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kostja Sillamäel Gagarini 13 mitteeluruumide nr M1, suurusega 168,40 m2, ja nr M2, suurusega 386,30 m2, omanik. Elamut haldab korteriühistu
(hageja). Hageja 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni korteri ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetrilt, kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu põhikirja p 3.2.5 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Üldkoosoleku otsust ega korteriühistu põhikirja vaidlustatud ei ole. Põhikirjas ei ole kostja suhtes hooldustasu osas erandit tehtud. Hageja juhatuse endise liikme ja kostja vahel on 01.04.2007 sõlmitud leping, mille kohaselt kostja osaleb mõttelises osas maja teenindamise kuludes, sealhulgas remondifondi tasu sissekandmises ja maja ümbritseva territooriumi koristamises. Lepingu p 5 järgi moodustab tasu 832,05 krooni kuus lähtudes arvutusest 1,50 krooni 1 m2 kohta. Kohus nõustus hageja väitega, et hageja ja kostja vahel 01.04.2007 sõlmitud leping on tühine. Tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-st 1 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-st 1 ning Riigikohtu seisukohtadest tsiviilasjades nr 3-2-1-146-10 (p 11) ja 3-2-1-28-11 (p 11) saab kostja osas seaduses sätestatud määrast erineva majanduskulude arvestuse kehtestada vaid kõigi korteriomanike poolt sõlmitud kokkuleppe või korteriühistu põhikirja alusel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 31 lg 3 kohaselt eraõigusliku juriidilise isiku organi pädevus nähakse ette seaduse ja põhikirja või ühingulepinguga. Juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. 01.04.2007 lepingu eesmärgiks oli kehtestada kostja osas üldisest, korteriühistu põhikirjaga kehtestatud korrast erinev majandamiskulude tasumise kord. Korteriühistu juhatusel puudus selleks pädevus. Vastavat õigust ei ole juhatusele antud ei põhikirja ega korteriomanike otsusega ning seega on tegemist keelatud tehinguga. Lähtuvalt TsÜS §-st 87 on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Et 01.04.2007 leping on tühine ja korteriomanike ühise otsusega või korteriühistu põhikirjaga ei ole kostja suhtes korteriühistu põhikirjaga kehtestatud korrast erinevat majandamiskulude tasumise korda määratud, kohaldub kostja majandamiskulude arvestuse osas hageja 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestatud hooldustasu ja remondifondi eraldise määr 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Lepingu tühisuse tõttu ei oma asjas tähtsust väited, mis käsitlevad 01.04.2007 lepingu lisade puudumist. Hageja on kostjale arvestanud perioodil veebruar kuni detsember 2010 majandamiskulusid 36 675,30 krooni ja kostja on sellest tühise tehingu alusel tasunud 4034,60 krooni. Et tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (TsÜS 84 lg 1), on kostjal hageja vastu rahaline nõue 4034,60 krooni ulatuses ning hagejal on kostja vastu majandamiskulude võlgnevuse rahaline nõue 36 675,30 krooni. Kuna pooled ei ole tühise tehingu alusel makstud summade osas vastuväiteid teineteisele esitanud, järeldas kohus, et hageja on nõuded tasaarvestanud. Tasaarvestuse tagajärjel on kostjal kohustus perioodi veebruar kuni detsember 2010 eest tasuda hagejale majandamiskulud 32 640,70 krooni ehk 2086,12 eurot. Kostja majandamiskulude matemaatilise arvestuse osas vastuväiteid ei esitanud. Kohus leidis, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlg 2086,12 eurot. Hageja põhikirja 3.2.9 kohaselt on korteriomanik maksete mittetähtaegsel tasumisel kohustatud maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Seadus ei keela korteriühistu põhikirjaga kehtestada väiksemat viivisemäära kui on seaduses
sätestatud (KÜS § 7 lg-s 4 kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates). Kostja viivise matemaatilisele arvestusele vastuväiteid ei esitanud. Kohus leidis, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 30.05.2013 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 1047,05 eurot ja TsMS § 367 alusel viivis 0,05% päevas tagastamata põhivõla summalt (2086,12 eurot) alates 31.05.2013 kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Praid-T esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 4. septembri 2013 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on 01.04.2007 leping kehtiv ja pooltele siduv. Hageja põhikirja p 3.2.5 sätestab, et majandamiskulude katteks makstavate summade kohta kohaldatakse põhikirjas terminit „sihtotstarbelised maksed”. Kooskõlas põhikirja sama punktiga on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Põhikirja p 3.2.6 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus küte- ja sooja vee valmistamine, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Põhikirja p 6.11.5 kohaselt kuulub juhatuse pädevusse sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine. Seega ei ole nende maksete suuruse kehtestamine hageja üldkoosoleku pädevuses, vaid on juhatuse pädevuses. Mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p 8 sätestab, et üldkoosolek võib lahendada ainult neid küsimusi, mis ei ole seaduse või põhikirjaga antud teiste organite pädevusse. Seega juhul, kui põhikirjaga on sätestatud, et majandamiskulude suurendamise otsustab juhatus, ei või sama küsimust lahendada üldkoosolek. Kuigi korteriühistu juhatus kannab oma tegevuse eest vastutust korteriühistu üldkoosoleku ees, on tal korteriühistu esindusorganina õigus ilma üldkoosoleku eelneva kooskõlastuseta lepinguid sõlmida ja lõpetada. Järelikult on hageja juhatusel õigus sõlmida majandamiskulude suurust ja tasumise korda kehtestavad lepingud ning hageja ja kostja vaheline leping on nõuetekohaselt sõlmitud; 2) jättis kohus analüüsimata põhivõlgnevuse suuruse ja majandamiskulude tariifide ühepoolse muutmise hageja poolt. VÕS § 76 lg 1 ja 2 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Hageja ei ole esitanud kostjale ühtegi ettepanekut lepinguga kehtestatud tariifide muutmiseks. Esitades arved lepinguga kehtestatust suuremas ulatuses rikub hageja lepingu tingimusi ning käitub pahatahtlikult. Hageja esitatud nõuded on alusetud, kuna sõlmitud lepingus on sätestatud maja teenindamise osas kõik poolte kohustused, mida kostja täidab kooskõlas lepingu, seaduse ja hea tavaga. Kuna hagejal puudub kostja vastu põhinõue, siis puudub hagejal alus ka viivist arvestada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi.
OÜ Praid-T apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
6.Asja materjalidest nähtuvalt on kostja Sillamäel Gagarini 13 asuvate mitteeluruumide nr M1 ja M2 omanik ning elamut haldab Gagarini tn 13 korteriühistu. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tasuma majandamiskulude eest korteriühistu üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifide või 01.04.2007 sõlmitud lepingu alusel. Maakohus on asunud õigele seisukohale, et kostja on kohustatud tasuma majandamiskulude (hooldustasu ja remondifondi eraldiste) eest korteriühistu 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifide alusel ning apellandi vastupidine seisukoht on ekslik. Põhiolemuselt kujutab korteriühistu ja tema liikme vaheline suhe endast seadusjärgset võlasuhet. Asjaolu, et konkreetse kohustuse (majandamiskulude) suurus määratakse kindlaks korteriühistu otsusega, ei muuda seda õigussuhet lepinguliseks suhteks. Ka see, et käesoleva vaidluse poolte vahel oli 01.04.2007 sõlmitud leping, millega määratleti tasumisele kuuluva majandamiskulu suurus ruutmeetri kohta, ei muuda korteriühistu nõuet ühistu liikme vastu lepingust tulenevaks nõudeks. KÜS § 15 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste kandmisel. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seega on korteriühistu majandamiskulude suuruse kehtestamine seadusest tulenevalt korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning hageja 05.08.2009 üldkoosoleku otsus majandamiskulude suuruse kehtestamise kohta on kohustuslikud kõigile korteriühistu liikmetele, sh kostjale kui mitteeluruumide omanikule. Kostja on tuginenud oma vastuväites muu hulgas korteriühistu põhikirja p-le 3.2.5, millest nähtuvalt ühistu liige on kohustatud tasuma majandamiskulude katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses, ning korteriühistu põhikirja p-le 6.11.5, millest nähtuvalt kuulub juhatuse pädevusse sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine. Lisaks nähtub korteriühistu põhikirja p-st 6.2.5, et üldkoosoleku pädevusse kuulub ühistu liikmete sihtotstarbeliste maksete suurendamine. Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, kujutab korteriühistu ja tema liikme vaheline suhe endast seadusjärgset võlasuhet ning KÜS § 15 lg-st 1 tulenevalt on majandamiskulude suuruse kehtestamine korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. KÜS § 1 lg 2 ja § 4 lg 2 kohaselt laieneb korteriühistule ka MTÜS § 7 lg 2, mille kohaselt võib põhikirjaga ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus ning kui põhikirjasäte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kuna hageja põhikirja p 3.2.5 ja p 6.11.5 on vastuolus KÜS § 15 lg-s 1 sätestatuga osas, milles majandamiskulude katteks sihtotstarbeliste maksete kehtestamine on juhatuse pädevuses, siis tuleb juhinduda KÜS § 15 lg-s 1 ja korteriühistu põhikirja p-s 6.2.5 sätestatust, s.t korteriühistu 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude suurusest. Maakohus on hagi rahuldades lähtunud põhjendatult korteriühistu 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude suurusest ning apellandi väide, et üldkoosolekul puudus pädevus majandamiskulude suuruse kehtestamiseks, on ekslik.
7.TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda.
01.04.2007 lepingule, millele kostja tugineb, on hageja poolt alla kirjutanud korteriühistu juhatuse liige ning seadusest ega korteriühistu põhikirjast ei tulene juhatuse liikmele keeldu sõlmida korteriühistu liikmega lepingut elamu hooldamise kulude kandmise kohta. Maakohtu seisukoht, et 01.04.2007 lepingu puhul on tegemist keelatud tehinguga ning see on tühine TsÜS § 87 alusel, on ebaõige ning vastavad põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Kuna seadusest (KÜS § 15) tulenevalt on majandamiskulude suuruse kehtestamine korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning sarnaselt on see reguleeritud ka hageja põhikirja p-s 6.2.5, siis puudus korteriühistu juhatuse esimehel T. T pädevus leppida kokku kostja kui korteriühistu liikmega majandamiskulude tasu suuruses erinevalt üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude tasu suurusest. Seetõttu on 01.04.2007 leping osas (lepingu p 5.2), millega kostja majandamistasu suurus moodustab muutumatuna 1,50 krooni ruutmeetri kohta, tühine TsÜS § 129 lg 1 järgi. Lisaks nähtub 01.04.2007 lepingu p-st 5.3, et korteriühistu üldkoosoleku otsusega majandamiskulude suuruse muutmisel vaadatakse kostja poolt makstava tasu suurus uuesti üle. Seega pidi kostjale olema ka lepingust arusaadav, et majandamiskulude suuruse kehtestamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning korteriühistu juhatuse liige sai juhinduda üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude tasu suurusest.
8.01.04.2007 lepingu p 4 kohaselt on lepingu kehtivuse tähtaeg üks aasta lepingu automaatse pikendamisega juhul, kui kumbki pooltest ei ole avaldanud soovi keelduda lepingu pikendamisest. Lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel teavitab pool teist poolt ette 30 päeva. Hageja 23.10.2009 teadet kostjale (t.l 75) saab ringkonnakohtu arvates käsitleda hageja poolse lepingu korralise ülesütlemise avaldusena ning kuna kostja ei ole sellele teatele vastuväiteid esitanud, siis on pooltevaheline 01.04.2007 leping lõppenud 23.11.2009. Samas ei ole nimetatud asjaolule hageja tuginenud ning seetõttu ei saa sel alusel hageja nõuet rahuldada.
9.Majandamiskulude võlgnevuse ja viivise suuruse arvestusele ei ole apellatsioonkaebuses vastuväiteid esitatud.
10.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.