Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

2-13-14498

EDASIKAEBAMISE KORD

Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgi. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hageja nõudeks on välja mõista kostjalt hageja kasuks korteriühistu majandamiskulude põhivõlg 2086,12 eurot ja viivised seisuga 30. mai 2013 summas 1047,05 eurot ning edasiulatuv viivis määras 0,05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. Hageja väitel on kostja omandis korteriomandid asukohaga Gagarini tn 13 Sillamäe linn number M1, suurusega 168,40 m2 ja number M2, suurusega 386,30 m2. Alates 03. oktoobrist 2006 teostab Gagarini tn 13 elumaja haldamist ja majandamist hageja. Hageja 05. augusti 2009 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni korteri ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Korteriühistu põhikirja 3.2.9. kohaselt on korteriomanik maksete mittetähtaegsel tasumisel kohustatud maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Hageja on iga kuu esitanud kostjale põhjalikud arved, kuid kostja on oma kohustusi täitnud ainult osaliselt. Perioodilt veebruar 2010 kuni detsember 2010 on kostja võlgnevus hageja ees 2086,12 eurot, mille lisanduvad seisuga 30. mai 2013 viivised summas 1047,05 eurot. Eelmiste perioodide osas on olemas jõustunud Viru Maakohtu 07. novembri 2012 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-1035944. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja esitas vastuväite, et poolte vahel on 01. aprillil 2007 sõlmitud leping, mille kohaselt kostja osaleb mõttelises osas maja teenindamise kuludes, sealhulgas remondifondi tasu sissekandmises ja maja ümbritseva territooriumi koristamises. Sõlmitud lepingu punkti 5 kohaselt moodustab tasu suurus 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid-T poolt hõlmatud pinnast (554,7 ruutmeetrit). Lepinguga on fikseeritud XXX asuva elumaja majandamise 2(7)

2-13-14498 teenindamistasu arvestamine ja nimetatud tasude tasumise kord, mille alusel tasub kostja regulaarselt ja kooskõlas lepinguga tasumisele kuuluvad summad. Hageja poolt esitatavad arved on vastuolus sõlmitud lepinguga ja kostja ei nõustu hageja poolt esitatud arvetel märgitud summadega. Kostja tasub vastavad maksed kooskõlas poolte vahel sõlmitud lepinguga. Kostja on seisukohal, et esitades arved lepinguga kehtestatust suuremas ulatuses rikub hageja lepingu tingimust ning käitub pahatahtlikult. Hagejal puudub alus ja õigus arvestada kostjale viivist, kuna need arvestatakse mitteeksisteeriva nõude alusel. Tuginedes ülalnimetatud asjaoludele on kostja seisukohal, et hageja poolt esitatud nõuded ja põhjendused on täiesti alusetud, kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud maja teeninduslepingus on sätestatud kõik hageja ja kostja kohustused maja teenindamise osas, mida kostja täidab kooskõlas poolte vahel sõlmitud lepingu, seaduse ja hea tavadega. Kostja leiab, et hageja poolt esitatud hagiavaldus on põhjendamatu, alusetu ja tõendamata, mistõttu ei kuulu hagiavaldus rahuldamisele. Hageja ei nõustu kostja vastuväitega, sest hageja oli juba enne hagi kohtusse esitamist teatanud kostjale, et 01. aprilli 2007 sõlmitud lepingu puhul on tegemist tühise lepinguga ja tühine leping ei kuulu täitmisele algusest peale. Kuna puudus elamu kõigi korteriomanike poolt allkirjastatud kokkulepe elamu haldamise majanduskulude jaotamiseks seadusest erinevalt, ja seda ei näinud ette ka põhikiri, siis on tegemist keelatud tehinguga. Kuna kogu hageja ja kostja vahel sõlmitud leping on suunatud just sellel, et mitteeluruumide omaniku kohustused korteriühistu majandamiskulude kandmisel oleksid arvestatud teistest korteriomanike kohustustest erineval moel, siis see leping on vastuolus seadusega ja korteriühistu esimehel puudus igasugune õigus sellise lepingu sõlmimiseks. Hageja ja kostja vahel sõlmitud leping on vastuolus heade kommetega ja seetõttu ka tühine ja tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna mitteeluruumide omanik (kostja) on ka korteriühistu liige, siis tema kohustused tulenevad korteriühistu põhikirjast ja üldkoosoleku otsustest ning puudub igasugune vajadus eraldi lepingu sõlmimiseks. Mitteeeluruumide omanik on kohustatud kandma korteriühistu majandamis- ja muid kulusid võrdsetel alustel elamu korteriomanikega.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosalised, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Hageja nõudeks on välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlg 2086,12 eurot ja viivised seisuga 30. mai 2013 summas 1047,05 eurot ning edasiulatuv viivis määras 0,05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. Kostja hagi õigeks ei võta ja vaidleb hagile vastu. Pooled ei vaidle, et kostja on mitteeluruumide, asukohaga XXX, suurusega 168,40 m2 ja number XXX, suurusega 386,30 m2 omanik (t.l.-15,16). Elamut haldab korteriühist, hageja. Hageja 05. augusti 2009 üldkoosoleku otsusega (t.l.-24) kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni korteri ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetrilt, mis teeb kokku 3(7)

2-13-14498 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu põhikirja p 3.2.5. kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Korteriühistu põhikirja 3.2.9. kohaselt on korteriomanik maksete mittetähtaegsel tasumisel kohustatud maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest (t.l.-38). Üldkoosoleku otsust ega korteriühistu põhikirja vaidlustatud ei ole. Põhikirjas ei ole kostja suhtes hooldustasu osas erandit tehtud. Hageja juhatuse endise liikme ja kostja vahel on 01. aprillil 2007 sõlmitud leping (t.l.-55, tõlge t.l.-56), mille kohaselt kostja osaleb mõttelises osas maja teenindamise kuludes, sealhulgas remondifondi tasu sissekandmises ja maja ümbritseva territooriumi koristamises. Sõlmitud lepingu punkti 5 kohaselt moodustab tasu suurus 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid-T poolt hõlmatud pinnast (554,7 ruutmeetrit). Põhivõlg Kohus nõustub hageja väitega, et hageja ja kostja vahel 01. aprillil 2007 sõlmitud leping on tühine. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt, korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Korteriühistuseaduse (KÜS) § § 151 lg 1 kohaselt, majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kohus viitab Riigikohtu 09. veebruari 2010 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p-le 11., kus „kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Õige on ringkonnakohtu järeldus, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega“.

Riigikohus on 25. mai 2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11 p-s 11. asunud seisukohale, et „Korteriühistuseaduses reguleerib vajalike kulutustega seonduvat KÜS § 151 (majandamiskulud). KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Seega tuleb selle

4(7)

2-13-14498 kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14)“.

Kohus on seisukohal, et kostja osas seaduses sätestatud määrast erineva majanduskulude arvestuse saab kehtestada vaid kõigi korteriomanike poolt sõlmitud kokkuleppe või korteriühistu põhikirja alusel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 31 lg 3 kohaselt, eraõigusliku juriidilise isiku organi pädevus nähakse ette seaduse ja põhikirja või ühingulepinguga. Juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. Vaidlust ei ole, et poolte vahel 01. aprillil 2007 sõlmitud lepingu eesmärgiks oli kehtestada kostja osas üldisest, korteriühistu põhikirjaga kehtestatud korrast erinev majandamiskulude tasumise kord. Kohus järeldab, et korteriühistu juhatusel puudus selleks pädevus. Vastavat õigust ei ole juhatusele antud ei põhikirja ega ka korteriomanike otsusega ning seega on tegemist keelatud tehinguga. Lähtuvalt TsÜS § 87, seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Vastavalt TsÜS 84 lg 1, tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Et poolte vahel 01. aprillil 2007 sõlmitud leping on tühine ja korteriomanike ühise otsusega või korteriühistu põhikirjaga ei ole kostja suhtes korteriühistu põhikirjaga kehtestatud korrast erinevat majandamiskulude tasumise korda määratud, kohaldub kostja majandamiskulude arvestuse osas hageja 05. augusti 2009 üldkoosoleku otsusega kehtestatud hooldustasu ja remondifondi eraldise määr kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Lepingu tühisuse tõttu ei oma asjas tähtsust väited, mis käsitlevad poolte vahel 01. aprillil 2007 sõlmitud lepingu lisade puudumist. Vaidlust ei ole, et hageja on kostja osas arvestanud perioodil veebruar 2010 kuni detsember 2010 majandamiskulude summaks 36 675,30 krooni ja kostja on sellest tühise tehingu alusel tasunud 4034,60 krooni (t.l.-12 pöördel). Et tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, on kostjal hageja vastu rahaline nõue 4034,60 krooni ulatuses, hagejal on kostja vastu majandamiskulude võlgnevuse rahaline nõue summas 36 675,30 krooni. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 1 kohaselt, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist ning vastavalt VÕS § § 200 lg 4, tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. 5(7)

2-13-14498 Kuna pooled ei ole tühise tehingu alusel makstud summade osas vastuväiteid teineteisele esitanud, eelkõige on hageja kostja maksed vastu võtnud ja kostja ei ole makstud summade osas hageja nõudele vastuväiteid esitanud, järeldab kohus, et hageja on nõuded tasaarvestanud. Tasaarvestuse tagajärjel on kostjal kohustus perioodi veebruar 2010 kuni detsember 2010 eest tasuda hagejale mitteeluruumide, asukohaga Gagarini tn 13-M1 ja 13-M2 Sillamäe linn majandamiskulud summas 32 640,70 krooni ehk 2086,12 eurot. Kostja majandamiskulude matemaatilise arvestuse osas vastuväiteid ei esitanud. Lähtuvalt VÕS § 76 lg 1, kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Vastavalt VÕS § 108 lg 1, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlg 2086,12 eurot. Viivis Hageja on arvestanud viiviseid seisuga 30. mai 2013 summas 1047,05 eurot. Kostja esitas vastuväite, et hagejal puudub alus ja õigus arvestada kostjale viivist, kuna need arvestatakse mitteeksisteeriva nõude alusel. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega. Kohus tuvastas, et kostjal oli perioodil veebruar 2010 kuni detsember 2010 täitmata kohustus tasuda hagejale mitteeluruumide, asukohaga XXX majandamiskulud. Kohustus on ka seisuga 30. mai 2013 täitmata. Vastavalt KOS § 7 lg 4, majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja põhikirja 3.2.9. kohaselt on korteriomanik maksete mittetähtaegsel tasumisel kohustatud maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Seadus ei keela korteriühistu põhikirjaga kehtestada viiviste vähemat määra kui on seaduses sätestatud. Hageja väitel moodustab 30. maiks 2013 sissenõutavaks muutunud viivis kokku 1047,05 eurot (t.l.-12 pöördel). Kostja viivise matemaatilisele arvestusele vastuväiteid ei esitanud. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista seisuga 30. mai 2013 sissenõutavaks muutunud viivis kokku 1047,05 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks edasiulatuv viivis määras 0,05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. 6(7)

2-13-14498 Kohus tuvastas, et hageja põhinõue moodustab 30. mai 2013 seisuga 2086,12 eurot. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis tagastamata põhivõla summalt alates 31. maist 2013 kuni põhivõla täieliku tasumiseni viivisemääras 0,05% päevas. Hagi lahend Kohus rahuldab hagi. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlg 2086,12 eurot ja seisuga 30. mai 2013 sissenõutavaks muutunud viivis kokku 1047,05 eurot, kokku 3133,17 eurot ning viivis tagastamata põhivõla summalt 2086,12 eurot alates 31. maist 2013 kuni põhivõla täieliku tasumiseni viivisemääras 0,05% päevas. Hagi hind Hageja nõudeks on välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlg 2086,12 eurot ja viivised seisuga 30. mai 2013 summas 1047,05 eurot ning edasiulatuv viivis määras 0,05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. TsMS § 124 lg 1 kohaselt, raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga. Vastavalt TsMS § 133 lg 1 ja lg 2, hagihind arvutatakse põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. Lähtuvalt TsMS § 134 lg 1, hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Kui nõuded on alternatiivsed, määratakse hagihind suurema nõude järgi. Hagihind moodustub põhinõue 2086,12 eurot + sissenõutavaks muutunud viivis 1047,05 eurot + edasiulatuv viivis 380,72 eurot (2086,12 x 0,05% x 365 = 380,72), kokku 3513,89 eurot. Hagihind on 3513,89 eurot. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. /--/. Lähtuvalt TsMS § 162 lg 1 ja lg 2, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohus jätab kõik menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.